關(guān)于城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系的研究

1、關(guān)于城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系的研究內(nèi)容摘要為加快發(fā)展我國的城市建設(shè)，現(xiàn)對“城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)”的關(guān)系進(jìn)行研究。本文對“城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)”的關(guān)系進(jìn)行了的研究，闡述了“城市規(guī)劃”的涵義、主要任務(wù)、發(fā)展趨勢及“房地產(chǎn)開發(fā)”的涵義、經(jīng)營活動內(nèi)容、和形式，進(jìn)而綜合的分析了“城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)”的關(guān)系。本文主要從以下幾個方面對“城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)”的關(guān)系進(jìn)行描述和研究：第一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的概述；第二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系及特點(diǎn)；第三、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不協(xié)調(diào)表現(xiàn)及對應(yīng)措施；第四、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的控制；第五、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的互動機(jī)制；第六、結(jié)論；第七、參考文獻(xiàn)。本文針

2、對上述問題，提出了房地產(chǎn)開發(fā)要服從于城市規(guī)劃，城市規(guī)劃要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)，使規(guī)劃有利于房地產(chǎn)發(fā)展；房地產(chǎn)發(fā)展的速度及質(zhì)量直接影響了城市的規(guī)劃?？傊鞘幸?guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)有著密切的聯(lián)系。關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系研究目錄一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的概述4（）城市規(guī)戈11的概述4（二）房地產(chǎn)開發(fā)的概述4二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系及特點(diǎn)5（一）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系5（二）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)5三、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不協(xié)調(diào)表現(xiàn)及對應(yīng)措施6（一）我國城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)不協(xié)調(diào)的表現(xiàn)6（二）我國對城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)不協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施6四、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開

3、發(fā)的控制6（一）對舊城的改造問題6（二）對耕地占有面積的控制7（三）對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)7五、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的互動機(jī)制7（一）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)作用的內(nèi)在機(jī)制7（二）城市規(guī)劃對土地利用的管理機(jī)制8（三）城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)機(jī)制8（四）房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃的反饋機(jī)制9六、結(jié)論10七、參考文獻(xiàn)11關(guān)于城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系的研究當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)一躍成為了我國國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。同時，房地產(chǎn)開發(fā)也越來越受到人們的重視和關(guān)注。我國的房地產(chǎn)開發(fā)正處于迅猛發(fā)展階段，而城市規(guī)劃隨之而來就變得尤為重要。從城市規(guī)劃的角度分析，房地產(chǎn)開發(fā)猶如一把“雙刃劍”，一方面房地產(chǎn)開發(fā)對于促進(jìn)城市社會經(jīng)濟(jì)

4、發(fā)展、改善城市景觀面貌、提高居住環(huán)境質(zhì)量、推動城市化進(jìn)程起了十分重要的作用；另一方面，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商和城市規(guī)劃部門之間的價值觀念不同，雙方考慮問題的側(cè)重點(diǎn)也就不同，由此產(chǎn)生了較多復(fù)雜的關(guān)系，直接導(dǎo)致了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的非協(xié)調(diào)發(fā)展，對城市的現(xiàn)代化建設(shè)造成了嚴(yán)重影響。城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)是城市發(fā)展過程中關(guān)系十分密切的兩個環(huán)節(jié)。城市規(guī)劃為城市的遠(yuǎn)景發(fā)展設(shè)計(jì)了一個美好的藍(lán)圖，但要將規(guī)劃的設(shè)想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，必須借助房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)也是必須借助城市規(guī)劃來進(jìn)行良好的發(fā)展?，F(xiàn)就如上問題進(jìn)行研究分析：一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的概述（一）城市規(guī)劃的概述1、城市規(guī)劃的涵義城市規(guī)劃是指對城市

5、的空間和實(shí)體發(fā)展進(jìn)行的預(yù)先考慮。它的對象偏重于城市物質(zhì)形態(tài)的部分，涉及城市中產(chǎn)業(yè)的區(qū)域布局、建筑物的區(qū)域布局、道路及運(yùn)輸設(shè)施的設(shè)置、城市工程的安排。2、城市規(guī)劃的主要任務(wù)城市規(guī)劃的主要任務(wù)是根據(jù)一定時期城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向、合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間功能布局及進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署。3、城市規(guī)劃的發(fā)展趨勢在不同時代和不同地區(qū)，對城市的發(fā)展水平和建設(shè)要求不同，因此城市規(guī)劃的研究重點(diǎn)不盡一致，并隨時代的發(fā)展而轉(zhuǎn)變。近來更趨活躍，從地理學(xué)、社會學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、環(huán)境工程學(xué)、生態(tài)學(xué)、行為心理學(xué)、歷史學(xué)、考古學(xué)等方面研究城市問題所取得的成果，極大地豐富了城市規(guī)劃理論。這個

6、趨勢將繼續(xù)下去，今后還會有更多的學(xué)科滲入并開拓城市問題的研究領(lǐng)域。(二)、房地產(chǎn)開發(fā)的概述1、房地產(chǎn)開發(fā)的涵義房地產(chǎn)開發(fā)是指按照城市建設(shè)總體要求和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，選擇一定規(guī)模的用地，統(tǒng)一有步驟地進(jìn)行征地動遷、土地開發(fā)、基礎(chǔ)建設(shè)、房屋及配套設(shè)施的建設(shè)和經(jīng)營管理，是一項(xiàng)綜合性經(jīng)活動。房地產(chǎn)開發(fā)主要是由房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)的，就其性質(zhì)是一種企業(yè)行為。這一行為目標(biāo)主要是追逐利潤最大化，即千方百計(jì)克服房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長、投資大、風(fēng)險高的不利因素，以期獲得最大的經(jīng)濟(jì)收益，并求得自身的生存和發(fā)展。2、房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營活動內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動內(nèi)容包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開發(fā)、各類房屋及配套設(shè)施建造

7、、工程驗(yàn)收、經(jīng)營銷售、售后服務(wù)和管理。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長、投資多、風(fēng)險大、利潤高、綜合性強(qiáng)等特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)周密的規(guī)劃，并要求各個環(huán)節(jié)相互銜接，緊密配合，協(xié)調(diào)進(jìn)行，盡量縮短工期降低風(fēng)險以求獲得最佳社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。3、房地產(chǎn)開發(fā)的形式(1)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容可分為以下三種形式：綜合開發(fā)、土地開發(fā)、房屋開發(fā)；(2)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的承擔(dān)方式可分為以下三種形式：獨(dú)自開發(fā)、委托開發(fā)、分包開發(fā);(3)房地產(chǎn)開發(fā)的階段可分為以下三種形式：前期開發(fā)、中期開發(fā)、后期開發(fā)。二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系及特點(diǎn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)兩者是計(jì)劃與實(shí)施的關(guān)系，兩者共同為建設(shè)城市服務(wù)，從這一點(diǎn)

8、看，它們的目標(biāo)是一致的。房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，城市規(guī)劃要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，使規(guī)劃有利于房地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)展；房地產(chǎn)發(fā)展的速度及質(zhì)量直接影響了城市的規(guī)劃。(一)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系1、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)兩者是動態(tài)統(tǒng)一的城市規(guī)劃通過對土地利用的管理，對房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)現(xiàn)正確引導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)同時又反作用于城市規(guī)劃。在城市發(fā)展面臨越來越大的土地壓力的今天，現(xiàn)行城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)分析與論證，進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的宏觀調(diào)控，城市控制性詳細(xì)規(guī)劃要體現(xiàn)一定的靈活性或彈性原則。2、城市規(guī)劃的基本原則是節(jié)約和合理利用土地及空間資源城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依

9、據(jù)，是保證城市土地合理利用和開發(fā)經(jīng)營活動協(xié)調(diào)進(jìn)行的前提和基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)的重要手段。只有科學(xué)規(guī)劃，才能正確地指導(dǎo)城市建設(shè)和管理，有效地提高城市的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)是按城市規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，對土地和地上建筑物、構(gòu)筑物及城市基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行開發(fā)的建設(shè)和經(jīng)營管理的一項(xiàng)綜合性社會活動房地產(chǎn)開發(fā)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一，可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（二）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)1、城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是

10、選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。2、城市規(guī)劃的長遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為我國城市總體規(guī)劃的年限一般為20年，即城市規(guī)劃最終形式表達(dá)為20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，城市長期發(fā)展利益為其重要依據(jù)。而對城市土地投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內(nèi).獲得最大利潤，短期行為目標(biāo)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過一個又一個的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動來實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。3、城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性我國城市規(guī)劃編制工作需較長時間.完成后具有法律效應(yīng)，實(shí)施若干年后，才加以修

11、訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機(jī)制的市場體制下.房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時機(jī)和注重開發(fā)后的收益，往往會出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。三、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不協(xié)調(diào)表現(xiàn)及對應(yīng)措施（一）我國城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)不協(xié)調(diào)的表現(xiàn)1、現(xiàn)階段我國城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的主要矛盾及原因由于缺乏超前意識，控制性詳細(xì)規(guī)劃未能合理預(yù)測建筑紅線、建筑密度和容積率等指標(biāo)，而道路規(guī)劃也沒有對交通流量做出準(zhǔn)確的預(yù)測，導(dǎo)致城市局部開發(fā)強(qiáng)度過大，交通阻塞問題嚴(yán)重?，F(xiàn)階段，城市規(guī)劃特別是控制性詳細(xì)規(guī)劃滯后往往是房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的一個重要原因。規(guī)劃是自上而下的政府行為，其權(quán)威性和執(zhí)行力度應(yīng)得到保證。然而由于管理水平不高，政出多門、職能交叉，且監(jiān)管措施不力，導(dǎo)致效率不高，城市規(guī)劃調(diào)控能力不強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃經(jīng)常背道而馳。由于規(guī)劃管理法規(guī)不健全和監(jiān)督機(jī)制不夠完備，政府和開發(fā)商肆意改