章丘市土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告終稿

1、0章丘市城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告章丘市土資源局2007年6月目錄第一部分概述1.1城市概況11.2章丘市土地市場狀況51.3本次基準(zhǔn)地價(jià)更新的背景61.4總體要求61.5主要依據(jù)71.6工作內(nèi)容71.7更新的基本原則81.8技術(shù)路線91.9提交成果101.10工作程序101.11技術(shù)方法11第二部分城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新2.1土地級(jí)別更新132.2城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新282.3城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系更新43第三部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新3.1土地級(jí)別更新583.1.1 圣井辦事處駐地土地級(jí)別更新583.1.1.1定級(jí)因素及權(quán)重583.1.1.2定級(jí)因素分值計(jì)算583.1.1.3

2、土地級(jí)別劃分633.1.2 其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地級(jí)別更新633.2基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估643.3基準(zhǔn)地價(jià)修正體系65第四部分土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的應(yīng)用4.1土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的應(yīng)用734.2應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)注意的問題73第一部分概述1.1城市概況1.1.1地理位置章丘市位于山東省中部，泰山東北，黃河南岸。西鄰歷城區(qū)，東連淄博市，南交泰安，萊蕪市，東北與鄒平縣接壤，西北隔黃河與濟(jì)陽相望，總面積1855平方公里。地勢南高北低，海拔高度50500米，處中緯度，東經(jīng)117°1'117°35',北緯36°25'37°09'。至2006

3、年底，全市共轄14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，6個(gè)街道辦事處，1035個(gè)自然村，人口99.94萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口15.98萬人。1.1.2歷史沿革商代，東北部為蒲姑國，西部為譚國（都城今龍山鎮(zhèn)城子崖）。戰(zhàn)國屬齊。秦屬濟(jì)北郡。漢屬青州部濟(jì)南郡。漢景帝四年（前153年）置縣稱陽丘（治今繡惠鎮(zhèn)回村）。東漢中部為陽丘縣，北部為猇縣、菅縣，南部為土鼓縣。后陽丘、土鼓縣并入東朝陽縣。南北朝宋時(shí)改東朝陽縣為朝陽縣。北齊廢朝陽縣置高唐縣。北齊天保七年（556年）高唐縣遷治女郎山（章丘山）南建城。隋開皇十六年（596年）改為章丘縣。唐貞觀元年（627年）屬河南道齊州濟(jì)南郡。宋、金屬濟(jì)南府。元屬山東東路西南道濟(jì)南路總管府。明、清屬

4、濟(jì)南府。民國初屬岱北道。1914年改屬濟(jì)南府。1945年8月劃章丘西北部、歷城縣東部為章歷縣，其余為章丘縣，屬泰山專區(qū)。1950年4月兩縣劃歸淄博專區(qū)。1953年9月章歷縣并入章丘縣，屬泰安專區(qū)。1958年8月縣治遷明水，11月屬濟(jì)南市。1961年5月歸泰安專區(qū)。1979年1月復(fù)屬濟(jì)南市。1992年8月撤章丘縣設(shè)章丘市（縣級(jí)，山東省轄，濟(jì)南市代管）。1.1.3自然條件1.1.3.1 地勢、地貌章丘市地處泰沂山脈北麓與黃河之間。自南而北為山地、丘陵、平原，分別占全市總面積的30.8、25.9、43.3。在地質(zhì)構(gòu)造上，南部屬魯西隆起，北部屬濟(jì)陽凹陷。地質(zhì)構(gòu)造形式普遍為單斜巖，以塊斷為主，褶皺少見，

5、巖層走向北西60°，傾向北東30°，傾角7°13°。1.1.3.2 氣候、水文市域處中緯度，屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)中的大陸性氣候，四季分明，雨熱同季。春季干旱多風(fēng)，夏季雨量集中，秋季溫和涼爽，冬季雪少干冷。歷年平均日照2647.6小時(shí)，平均氣溫為12.8°C。降雨量多年平均為600.8毫米，平均無霜期為192天。河流大部屬小清河水系，東南部少數(shù)屬大汶河水系。共有河流7條，其中外流河2條：黃河，為西北界河，西南東北流向，境內(nèi)長度27.08公里；小清河，位于西北部，西南東北流向，境內(nèi)長度18.8公里，流域面積1651.6平方公里，年均徑流量7.77億立方米

6、。內(nèi)陸河4條：繡江河，源于明水百脈泉，境內(nèi)長32.8公里，流域面積667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，屬季節(jié)河，境內(nèi)長68.8公里；東巴漏河，在東南部，東南西北流向，屬季節(jié)河，境內(nèi)長34.4公里；漯河，境內(nèi)長28公里。湖泊有白云湖，位于西北部白云湖鎮(zhèn)，總面積17.4平方公里，水面積7.5平方公里，水深13米。芽莊湖，總面積5.38平方公里，水面積2.17平方公里，水深1.9米，最深處2.4米。1.1.4社會(huì)經(jīng)濟(jì)2006年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到266.8億元，比上年增長22.4。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值35.8億元，增長19.3；第二產(chǎn)業(yè)增加值141.9億元，增長24.5；第三產(chǎn)業(yè)增加

7、值89.1億元，增長20.4。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為13.4：53.2：33.4。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值26769元，增長21.9。2006年完成稅收15.18億元比上年增長25.3。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（即全部國有及年銷售收入500萬元以上非國有獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)，下同）實(shí)現(xiàn)利稅43.2億元，比上年增長24.6，其中實(shí)現(xiàn)利潤24.8億元，比上年增長26.6。2006年，全市在崗職工人數(shù)9.67萬人，比上年末增長27.56。其中國有經(jīng)濟(jì)單位4.28萬人，集體單位1.11萬人，其他單位4.28萬人。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3.4%以內(nèi)。1.1.4.1 工業(yè)2006年，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到371家，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入33

8、2.8億元，增長23.7%。工業(yè)增加值完成141.9億元，比上年增長24.5；其中：規(guī)模以上工業(yè)增加值107.3億元，增長27.4。在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，國有企業(yè)增加值9.24億元，增長34.18%；集體企業(yè)增加值12.24億元，增長16.51%；股份合作企業(yè)增加值0.84億元，增長22.58%；股份制企業(yè)增加值55.21億元，增長30.21；外商及港澳臺(tái)商投資企業(yè)增加值9.90億元，增長29.92；其他經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)增加值19.92億元，增長23.43%。輕工業(yè)增加值11.76億元，增長28.81；重工業(yè)增加值95.58億元，增長27.25；輕重工業(yè)比例為11.0:89.0；工業(yè)用電量達(dá)到15

9、.09億千瓦時(shí)，增長27.37%。2006年，重汽、薩博汽車、濟(jì)鋼機(jī)械、電廠二期工程、中集車輛、圣吉鑄造、中氟化工、圣邦綠野等一大批引辦項(xiàng)目投產(chǎn)達(dá)效，新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)58家，總數(shù)達(dá)到371家，新增企業(yè)個(gè)數(shù)居濟(jì)南十縣市區(qū)之首。全市銷售收入過億元企業(yè)達(dá)到75家，其中閩源鋼鐵、圣泉集團(tuán)、明水化工、海爾電機(jī)四家企業(yè)過10億元，利稅過5000萬元的企業(yè)14家，其中圣泉集團(tuán)、章丘發(fā)電、明水化工三家企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅過億元。共實(shí)施工業(yè)投資項(xiàng)目287項(xiàng)，其中轉(zhuǎn)續(xù)項(xiàng)目98項(xiàng)，新開工項(xiàng)目189項(xiàng)。項(xiàng)目計(jì)劃總投資362.8億元，累計(jì)完成投入128.9億元，同比增長21.1%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的59.6%。全市新簽

10、約項(xiàng)目94個(gè)，總投資212.43億元。在簽約項(xiàng)目中外資項(xiàng)目7個(gè)，過億元項(xiàng)目49個(gè)，總投資189.1億元。新建項(xiàng)目89個(gè)，總投資69.62億元，完成投資34.4億元。新建項(xiàng)目中過億元項(xiàng)目11個(gè)。續(xù)建項(xiàng)目225個(gè)，總投資327.8億元，完成投資87.7億元。引進(jìn)資金2.05億元。2006年，全市已建成圣泉集團(tuán)、匯豐集團(tuán)、華塑建材有限公司、明水汽配4家省級(jí)技術(shù)中心，康泰集團(tuán)、明化集團(tuán)、等13家濟(jì)南市級(jí)技術(shù)中心，瑯溝電廠、缸套廠、怡通電子等29家章丘市級(jí)技術(shù)中心。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)累計(jì)完成產(chǎn)值137.93億元，同比增長45.66%，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重為37.14%，比年初提高10.82個(gè)百分點(diǎn)。

11、1.1.4.2固定資產(chǎn)投資和建筑業(yè)2006年，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資216.3億元，同比增長34.4%，首次突破200億元大關(guān)，達(dá)歷史最高水平，其中，規(guī)模以上城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成164.6億元，同比增長43.5%，農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成37.2億元，同比增長1.9%，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資14.5億元，同比增長49.1%。投資結(jié)構(gòu)趨優(yōu)，一、二、三產(chǎn)比重之比由2005年的3.4:67.3:29.3調(diào)整為2.6：61.5：35.9，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)投資增長65.5%，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資增長43.8%，工業(yè)投資完成128.88，增長21.13%。在工業(yè)投資中主要集中于制造業(yè)和電力生產(chǎn)業(yè)：其中

12、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)完成投資10.5億元，通用設(shè)備制造業(yè)完成投資30.4億元，交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)完成投資25.2億元，電力生產(chǎn)業(yè)完成投資16.4億元。房地產(chǎn)開發(fā)投資呈快速增長的發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資14.5億元，增長49.1%；房屋施工面積達(dá)120萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房面積27.1萬平方米，同比分別增長45.3%和38.5%；商品房銷售面積33萬平方米，銷售額8.5億元，同比分別增長47.7%、42.5%。2006年，投資效益進(jìn)一步提高。全市全年新增固定資產(chǎn)103.3億元，增長9.6%，固定資產(chǎn)交付使用率47.8%。1.1.4.3 運(yùn)輸郵電業(yè)2006年，全市全年共完成農(nóng)村公路改造

13、項(xiàng)目34個(gè)59.6公里，總投資2078萬元；全市通車?yán)锍踢_(dá)2017.1公里。新農(nóng)村建設(shè)首批48個(gè)項(xiàng)目已全部完工，總投資2394.6萬元。全年客運(yùn)量420萬人，比上年增長2.02；貨運(yùn)量1472萬噸，比上年增長6.82%。客運(yùn)周轉(zhuǎn)量18568萬人公里，比上年增長4.13%；貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量68122萬噸公里，比上年增長7.67%。2006年，全市完成郵電業(yè)務(wù)總收入18713萬元，比上年增長11.3。年末電話交換機(jī)裝機(jī)容量29.78萬門；全市固定電話用戶數(shù)24.39萬部。1.1.4.4 國內(nèi)外貿(mào)易與市場物價(jià)2006年，消費(fèi)市場繁榮活躍百佳購物、奧德隆商廈等多家大型商業(yè)企業(yè)相繼落戶，全年新增限額以上貿(mào)易餐

14、飲企業(yè)13家全年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額95.8億元，同比增長17.4%。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額79.3億元，同比增長16.8%；住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額12.3億元，增長27.9%；其他4.2億元，增長7.4%。按經(jīng)濟(jì)類型分，在消費(fèi)品零售中公有制經(jīng)濟(jì)完成零售額16.5億元，增長16.9；非公有制經(jīng)濟(jì)完成零售額79.3億元，增長17.5。1.1.4.5對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易與合作2006年，全市外貿(mào)出口達(dá)到12261萬美元，同比增長35.1，有外貿(mào)出口實(shí)績企業(yè)達(dá)到74家，比上年增加12家，出口累計(jì)超過300萬美元的企業(yè)有11家。全市新批利用外資項(xiàng)目18個(gè)，合同利用外資6949.3萬美元。實(shí)際外商直

15、接投資5009萬美元，同比增長24.7。1.1.4.6財(cái)政金融2006年，全市地域財(cái)政收入完成23.34億元，同比增長22.45%；地方財(cái)政收入首破15億元大關(guān)，達(dá)15.18億元，比上年增收3.1億元，增長25.3%。國地稅收完成16.16億元，同比增長22.57%，當(dāng)年凈增3.0億元。其中國稅完成9.34億元，增長24.5%；地稅完成6.82億元，增長20.0%。各項(xiàng)稅收中工業(yè)稅收11.5億元，占全市稅收71%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收3.2億元，增長24.5%，占全市稅收19.9%；房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收1.0億元，增長65.7%，成為增長最快的行業(yè)。信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)、軟件業(yè)和金融業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)分別

16、增長28.5%和21.2%。2006年，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額125.65億元，比年初增加19.41億元，增長18.3%。其中，儲(chǔ)蓄存款余額91.63億元，比年初增加11.40億元，增長14.2%。金融機(jī)構(gòu)貸款余額63.19億元，比年初增加11.43億元，增長22.1%。信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化，金融機(jī)構(gòu)不良貸款比年初降低1.76個(gè)百分點(diǎn)，保險(xiǎn)業(yè)快速發(fā)展。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入22348萬元，增長27.83；保險(xiǎn)業(yè)務(wù)支出7243萬元，增長62.07。1.1.4.7教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育2006年，各類學(xué)校在校學(xué)生13.75萬人。其中普通中學(xué)在校生5.32萬人，小學(xué)在校生7.87萬人。學(xué)齡兒童入

17、學(xué)率100，小學(xué)畢業(yè)生升學(xué)率99.6。專任教師7669人。2006年，組織實(shí)施科研項(xiàng)目70項(xiàng)，其中國家級(jí)項(xiàng)目8項(xiàng)，省級(jí)項(xiàng)目3項(xiàng)，濟(jì)南市各類項(xiàng)目53項(xiàng)。完成科技成果33項(xiàng)。申請專利357件。規(guī)模以上高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展到129家，累計(jì)實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值137.93億元，同比增長45.66%，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重37.14%，比年初提高10.82個(gè)百分點(diǎn)。2006年，擁有文化館（站）21個(gè)，博物館2個(gè)，公共圖書館1個(gè)。新增有線電視入戶9122戶，累計(jì)達(dá)到18.1萬戶，新增家庭專線上網(wǎng)3107戶，累計(jì)達(dá)到8963戶；新增數(shù)字電視2083戶。2006年，新建衛(wèi)生所111處，整修衛(wèi)生所118處;新

18、型農(nóng)村合作醫(yī)療參合農(nóng)民達(dá)77.53萬人，參合率95%。醫(yī)院床位數(shù)2360張。各類衛(wèi)生技術(shù)人員3695人。每千人擁有病床2.4張，每千人擁有衛(wèi)生技術(shù)人員3.7人。1.1.4.8居民生活2006年，全市在崗職工工資總額17.03億元，比上年增長35.35；在崗職工平均工資17326元，增長8.86。其中：企業(yè)15201元，增長11.88；事業(yè)23153元，增長7.23%；機(jī)關(guān)27954元，增長15.90%。2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10365元，增長10.08%；人均消費(fèi)性支出7196元，增長8.68%。農(nóng)民人均純收入6240元，增長14.0；人均生活費(fèi)支出3867元，增長8.6。農(nóng)村恩格

19、爾系數(shù)34.6%，城市居民人均住宅使用面積30.68平方米，比上年增長21.55%；農(nóng)村居民人均生活用房面積38.2平方米，比上年增長1.6%。每百戶農(nóng)民家庭主要耐用消費(fèi)品擁有量：電冰箱74臺(tái)，空調(diào)19臺(tái)，洗衣機(jī)60臺(tái)，彩電110臺(tái)影碟機(jī)61臺(tái)，摩托車120，移動(dòng)電話87部，住宅電話97部。1.1.5城市建設(shè)與規(guī)劃章丘市是濟(jì)南重要的地級(jí)市，由于泉水明凈，素有“小泉城”之稱。中心城區(qū)即“一城一區(qū)”，包括章丘主城區(qū)與龍山，棗園、圣井、埠村四個(gè)辦事處范圍內(nèi)的城市建設(shè)連綿區(qū)域?！耙怀恰笔且悦魉?、雙山辦事處為依托的主城區(qū)，“一區(qū)”是由龍山棗園聯(lián)合片區(qū)、圣井高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、圣井傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)構(gòu)成的西部城區(qū)。1

20、.1.5.1 城市規(guī)劃城市規(guī)劃區(qū)范圍東起明水辦事處與普集邊界，西至章丘與濟(jì)南邊界，北至明水、龍山北部邊界，南至圣井、雙山南部邊界，總面積約185平方公里。城市布局 城市發(fā)展方向：中心城區(qū)主要向西和向南發(fā)展，尤其是大力向西發(fā)展。 城市用地規(guī)劃布局：建設(shè)用地總面積5589.22萬平方米，其中，老城區(qū)用地面積1175.1萬平方米；新城區(qū)用地面積1121.9萬平方米；大學(xué)教育區(qū)用地面積1171.32萬平方米；產(chǎn)業(yè)片區(qū)用地面積2120.9萬平方米。人均建設(shè)用地面積139.7平方米。專項(xiàng)用地規(guī)劃 居住用地現(xiàn)狀居住用地面積3.32平方公里，除近幾年新建的居住小區(qū)和單位自建住宅樓居住條件較好外，其余多為平房，

21、占地大，缺少配套設(shè)施，居住環(huán)境較差。住宅建設(shè)按照新區(qū)開發(fā)與舊城改造并重的原則，綜合開發(fā)，配套建設(shè)，改善居住環(huán)境，提高居住水平，滿足人民群眾日益增長的居住需要。2020年居住用地達(dá)到23.55平方公里，人均居住用地達(dá)31.4平方米。根據(jù)城市的空間結(jié)構(gòu)，結(jié)合功能分區(qū)，構(gòu)建多元居住模式。形成十八個(gè)居住社區(qū)。每一個(gè)社區(qū)一般人口規(guī)模3-6萬人左右，明水產(chǎn)業(yè)片區(qū)和教育片區(qū)內(nèi)由于居住用地較為分散，分別合為一個(gè)居住社區(qū)，因此人口規(guī)模在10-15萬人左右。 公共設(shè)施用地規(guī)劃公共設(shè)施用地主要集中在車站街、匯泉路、城建街和鎮(zhèn)東大街兩側(cè)，膠濟(jì)鐵路以南公共設(shè)施較少。公共設(shè)施用地主要采用“三軸五心”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，其中“三軸

22、”分別是指雙山大街市級(jí)公建發(fā)展主軸、“章丘大道”、“雙山大街”市級(jí)商務(wù)發(fā)展主軸和“匯泉-繡水”市民生活服務(wù)主軸；“五心”是指明水大街附近的老城商業(yè)發(fā)展核心，章丘大道和雙山大街交匯處的新城商務(wù)發(fā)展核心區(qū)，經(jīng)十東路與雙山大街交匯處的新城行政府核心區(qū)，經(jīng)十東路經(jīng)十東路以南教育片區(qū)的大學(xué)城文化產(chǎn)業(yè)核心區(qū)以及西部城區(qū)棗園-龍山片區(qū)東部的行政科研發(fā)展核心區(qū)。1）行政辦公用地章丘市政府辦公地點(diǎn)主要位于匯泉路、百脈泉街、車站街。市政級(jí)行政辦公辦公用地在新城中心區(qū)集中分布，其他行政區(qū)辦公用地在原地的基礎(chǔ)上完善提高。規(guī)劃期末，在西部城區(qū)，集中布置主要管理西部產(chǎn)業(yè)園區(qū)的行政機(jī)構(gòu)單位。2）商業(yè)金融用地立足章丘，依托濟(jì)

23、南，輻射周邊城市，完整打造章丘50公里經(jīng)濟(jì)圈，構(gòu)筑現(xiàn)代化區(qū)域性商貿(mào)服務(wù)中心。建立市級(jí)、片區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)商業(yè)中心體系，構(gòu)筑完整的城市商業(yè)體系。3）文化娛樂用地規(guī)劃形成市級(jí)、片區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)三級(jí)文化設(shè)施體系，總用地43.18公頃。4）體育用地完善現(xiàn)有體育場地。規(guī)劃在雙山路西側(cè)，唐王山路北側(cè)建設(shè)綜合體育中心，配置標(biāo)準(zhǔn)體育場、體育館、游泳館、訓(xùn)練館等設(shè)施，并作為全市集會(huì)、大型體育活動(dòng)、民間文化活動(dòng)的重要場所。5）醫(yī)療衛(wèi)生用地完善現(xiàn)有衛(wèi)生醫(yī)療體系，形成以現(xiàn)代化大型綜合醫(yī)院為核心的市級(jí)醫(yī)療核心和片區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施系統(tǒng)。加快?？漆t(yī)院和特色?？频慕ㄔO(shè)，將明水延科、口腔醫(yī)院、雙山骨科醫(yī)院建成全省著名地方?？?/p>

24、。搬遷棗園辦事處衛(wèi)生院，擴(kuò)大、完善龍山辦事處衛(wèi)生院、圣井辦事處衛(wèi)生院，另在濟(jì)青路北側(cè)新建一個(gè)配套齊全的醫(yī)療中心。6）教育科研用地大力發(fā)展現(xiàn)代教育片區(qū)，以高等院校為依托。完善現(xiàn)有重點(diǎn)高中，在西部城區(qū)設(shè)置相配套的中小學(xué)和幼兒園等教育設(shè)施，在圣井西部及背部規(guī)劃三處教育機(jī)構(gòu)用地，用于布置教育設(shè)施。 工業(yè)用地2005年根據(jù)濟(jì)南大城市發(fā)展戰(zhàn)屢確定的章丘市對(duì)接濟(jì)南，使得所確定的棗園龍山、圣井開發(fā)片區(qū)和1992年確定的明水產(chǎn)業(yè)片區(qū)均超出了1996年的城市總體規(guī)劃的預(yù)測。在西部城區(qū)，現(xiàn)有圣井傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)、圣井高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、棗園-龍山高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)三大園區(qū)；中心城區(qū)規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)是“一區(qū)兩組團(tuán)”，包括明水產(chǎn)業(yè)片區(qū)、西

25、部城區(qū)的圣井工業(yè)組團(tuán)和棗園-龍山工業(yè)組團(tuán)，與章丘市的三條產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速通道（膠濟(jì)鐵路，濟(jì)青路，經(jīng)十東路）相聯(lián)系，積極促進(jìn)工業(yè)發(fā)展。 倉儲(chǔ)用地倉儲(chǔ)用地現(xiàn)狀面積約為2.53平方公里，主要分布在西環(huán)路以西明水產(chǎn)業(yè)片區(qū)以及西部城區(qū)。在主城區(qū)，以新建鐵路、公路交通樞紐為中心，形成主城區(qū)的倉儲(chǔ)、物流綜合服務(wù)中心；西部成業(yè)園區(qū)，根據(jù)產(chǎn)業(yè)需要合理布置，靈活集中設(shè)置倉儲(chǔ)貨物。 綠化用地在中心城區(qū)形成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，構(gòu)建“綠楔入城，綠網(wǎng)滲透、綠點(diǎn)呈景”的城市綠化系統(tǒng)。到2020年人均綠地達(dá)到18.87平方米，其中人均城市公共綠地不小于13.22平方米，綠地率不小于42%。建立“兩片、一庫、市中環(huán)、七

26、條紐帶外加環(huán)”的結(jié)構(gòu)。市區(qū)范圍內(nèi)的綠化環(huán)境在三種綠化模式的基礎(chǔ)上，依托其依山臨水的環(huán)境。構(gòu)筑“城外綠楔、城內(nèi)綠園、兩軸多心、三縱六橫”的城區(qū)綠化格局。1.2章丘市土地市場狀況1.2.1土地供應(yīng)量2004年至2007年，章丘市土地供應(yīng)量為563.52公頃，年均土地供應(yīng)量為140.88公頃，但是各年份供地量很不平衡。1.2.2土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)2004年至2007年，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中商業(yè)用地供應(yīng)量為27.02公頃，住宅用地供應(yīng)量為192.74公頃，工業(yè)用地供應(yīng)量為143.62公頃，其他用地供應(yīng)量為142.46公頃，分別占土地供應(yīng)總量的5.34%、38.10%、28.39%、28.16%。圖112004-2

27、007年章丘市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析圖1.2.3土地供應(yīng)方式2004年至2007年，土地供應(yīng)方式全部為有償供應(yīng)，供應(yīng)土地面積為563.52公頃。其中，招拍掛土地400.44公頃，占土地供應(yīng)量的71.06%，協(xié)議出讓163.08公頃，占土地供應(yīng)量的28.94%。1.3本次基準(zhǔn)地價(jià)更新的背景1.3.1政府工作要求城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是地價(jià)體系的重要組成部分，也是政府調(diào)控土地市場的重要手段。定期調(diào)整更新并公布城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是政府的一項(xiàng)重要職責(zé)。省政府關(guān)于實(shí)施協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知（魯政發(fā)20065號(hào)）要求：城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃區(qū)范圍的土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)原則上每3年應(yīng)調(diào)整更新一次。山東省國土資源廳關(guān)于開展城

28、鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的通知（魯國土資發(fā)【2006】37號(hào)），要求凡3年以上未進(jìn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整的市、縣（市）都必須進(jìn)行更新調(diào)整，且確保按時(shí)高質(zhì)量地完成新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作任務(wù)，時(shí)間要求在2006年底以前完成。國土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知（國土資發(fā)2006307號(hào)），要求全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布實(shí)施后，各?。▍^(qū)、市）要依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)，開展基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，及時(shí)調(diào)整工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。1.3.2地方土地管理需要近年來章丘市城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)展，城市用地布局、土地質(zhì)量分布發(fā)生明顯變化，土地市場逐步發(fā)育，地價(jià)諸多構(gòu)成因素如商服、交通、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃因素等發(fā)生了較大

29、變化，土地條件和土地收益也有較大變化，我市目前使用的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果為2002年成果，已沿用了5年，目前原有基準(zhǔn)地價(jià)成果在指導(dǎo)和審核地產(chǎn)市場交易時(shí)顯得不太適應(yīng)。1.3.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要2006年章丘市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要出臺(tái)，2007年章丘市新一輪城市規(guī)劃修編完成，保持基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)效性，對(duì)章丘市國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要作用?；谏鲜鲈颍叫栝_展新一輪基準(zhǔn)地價(jià)研究。1.4總體要求在全面總結(jié)2002年章丘市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的基礎(chǔ)上，本著高起點(diǎn)、超前性、科學(xué)性、創(chuàng)新性、自動(dòng)化的原則，以市場交易資料為依據(jù)，嚴(yán)格遵循城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，應(yīng)用先

30、進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)和GIS技術(shù)，全面完成章丘市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新各項(xiàng)任務(wù)。1.5主要依據(jù)1.5.1理論基礎(chǔ)（1）馬克思地租理論和土地價(jià)值論（2）土地區(qū)位理論（3）城市土地生態(tài)經(jīng)濟(jì)理論1.5.2主要技術(shù)依據(jù)（1）中華人民共和國土地管理法；（2）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；（3）中華人民共和國城市規(guī)劃法；（4）城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程；（5）城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程；（6）國土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知（國土資發(fā)2006307號(hào)）。1.5.3主要工作依據(jù)（1）章丘市土地利用總體規(guī)劃；（2）章丘市城市總體規(guī)劃；（3）章丘統(tǒng)計(jì)年鑒（2003年2006年）；（4）章丘市土地交易資料（2003年

31、2006年）；（5）章丘市城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告（2002年）；（6）章丘市城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新圖件資料（2002年）；（7）章丘市鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)圖件資料（2002年）。1.6工作內(nèi)容1.6.1評(píng)價(jià)范圍1.6.1.1城區(qū)評(píng)價(jià)范圍本次城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍參照章丘市土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃確定，具體范圍為：西至埠村路，東至三澗溪村東側(cè)，北至崗子村、濟(jì)鋼耐火材料廠一線，南至大學(xué)園區(qū)。土地面積為82.96平方公里。1.6.1.2鄉(xiāng)鎮(zhèn)評(píng)價(jià)范圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新對(duì)象包括4個(gè)辦事處及14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（包括圣井辦事處、棗園辦事處、龍山辦事處、埠村辦事處、刁鎮(zhèn)、普集鎮(zhèn)、相公

32、莊鎮(zhèn)、官莊鄉(xiāng)、繡惠鎮(zhèn)、文祖鎮(zhèn)、水寨鎮(zhèn)、寧家埠鎮(zhèn)、高官寨鎮(zhèn)、黃河鄉(xiāng)、垛莊鎮(zhèn)、曹范鎮(zhèn)、辛寨鄉(xiāng)、白云湖鎮(zhèn)），評(píng)價(jià)范圍參照各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府駐地城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定。圖122007年章丘市城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍1.6.2主要目標(biāo)與任務(wù)以2002年章丘市城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果為基礎(chǔ)，進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查，調(diào)查分析影響城鎮(zhèn)土地級(jí)別的相關(guān)因素，確定影響主要用地類型的因素及影響程度；調(diào)查土地的主要交易形式及其相應(yīng)的價(jià)格水平；各類土地的價(jià)格形成因素及影響程度；土地價(jià)格之間及土地價(jià)格與各形成因素之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段，全面完成城鎮(zhèn)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，建立基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)更新系統(tǒng)。

33、1）完成上述范圍內(nèi)土地級(jí)別更新工作。2）在定級(jí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行地價(jià)測算，擬定上述工作區(qū)內(nèi)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)表及其因素指標(biāo)說明表；3）編制城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖；4）編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖；5）撰寫城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告、工作報(bào)告；6）建立土地定級(jí)因素、因子空間數(shù)據(jù)庫和相應(yīng)的關(guān)系數(shù)據(jù)庫。1.7更新的基本原則1.7.1因地制宜綜合分析原則土地質(zhì)量受土地自然屬性及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件等多種因素的影響，不同城鎮(zhèn)的土地各有其特點(diǎn)。因此，在本次城區(qū)土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中，定級(jí)估價(jià)因素的選擇、定級(jí)估價(jià)方法的應(yīng)用等都要充分考慮到當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自

34、然因素進(jìn)行綜合分析，按綜合差異劃分土地級(jí)別，更新基準(zhǔn)地價(jià)。1.7.2主導(dǎo)因素區(qū)域差異分析原則在影響土地質(zhì)量的眾多因素中，往往是幾個(gè)因素、因子起主導(dǎo)作用。由于受城市規(guī)劃的限制以及其它因素的影響，其中的一個(gè)或幾個(gè)主導(dǎo)因素發(fā)生了變化，從而導(dǎo)致了城區(qū)土地的質(zhì)量和價(jià)值的變化。因此，本次城鎮(zhèn)土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)更新應(yīng)重點(diǎn)分析對(duì)土地級(jí)別、地價(jià)具有重要作用的因素，突出主導(dǎo)因素的影響。只有把握分析這些變化了的主導(dǎo)因素、因子，才能使工作具有簡捷性、科學(xué)性。1.7.3定性與定量相結(jié)合的原則定性和定量是兩個(gè)互補(bǔ)的研究方法。在城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中，除對(duì)某些難以定量的因素、因子采用定性分析外，應(yīng)盡量把定性的經(jīng)驗(yàn)

35、性分析進(jìn)行定量化，在確定城鎮(zhèn)土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)的初步方案時(shí)以定量分析為主，城鎮(zhèn)土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整和最終定案依靠定性分析。這樣不僅便于對(duì)各方面進(jìn)行綜合、歸納，也便于中間與最終成果的處理分析，并能有效地克服人的主觀隨意性，提高工作的精度。1.7.4土地收益差異原則城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果應(yīng)符合城鎮(zhèn)內(nèi)部土地收益分布規(guī)律。1.7.5市場導(dǎo)向原則基準(zhǔn)地價(jià)更新必須以市場為導(dǎo)向，價(jià)格是在商品交換過程中實(shí)現(xiàn)的，它是基準(zhǔn)地價(jià)更新的客觀依據(jù)。隨著我國土地有償使用制度的實(shí)行和地產(chǎn)市場的發(fā)育，地價(jià)逐步接近市場價(jià)格。城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程中明確要求，基準(zhǔn)地價(jià)的確定在地產(chǎn)市場發(fā)育的情況下以市場交易資料測算結(jié)果為主，

36、以級(jí)差收益測算結(jié)果為輔，這一原則適用于基準(zhǔn)地價(jià)更新。因此，運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)、理論和方法認(rèn)識(shí)土地市場的供求關(guān)系和運(yùn)行特點(diǎn)，弄清市場地價(jià)的形成機(jī)制和配置規(guī)律，是科學(xué)調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)的必然要求。1.7.6區(qū)位替代原則城市土地具有位置固定、數(shù)量有限、級(jí)差收益明顯，以及適宜性突出等特點(diǎn)，致使土地供給與需求方面的競爭局限于具體地段，土地價(jià)格具有較強(qiáng)壟斷性。但是在地價(jià)調(diào)整過程中具有類似質(zhì)量和區(qū)位條件的土地在功能上具有相互替代的可能性，特別是同一均質(zhì)地域上的土地替代性更大。因此，要以土地替代性原理為指導(dǎo)，對(duì)各級(jí)各類土地市場資料進(jìn)行整理分析，分別將各級(jí)各類用地基準(zhǔn)地價(jià)更新到相應(yīng)水平。1.7.7比較原則遵循比較原則

37、，是指土地定級(jí)估價(jià)應(yīng)以多種方法進(jìn)行土地級(jí)別評(píng)定和土地價(jià)格評(píng)估，相互比較，取得客觀合理的估價(jià)結(jié)果。地產(chǎn)市場是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，從縱向看，不同時(shí)期地產(chǎn)市場狀況不同，地價(jià)影響因素的變化特征不一樣，地價(jià)水平也不同；從橫向看，即使在相同時(shí)期的不同地域因土地條件、用途的差別，土地的價(jià)格水平也有較大區(qū)別。因此，比較分析是調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)的重要手段，通過地產(chǎn)市場狀況的多角度全面比較，便于我們把握地價(jià)變化的普遍性和特殊性，評(píng)估客觀合理的基準(zhǔn)地價(jià)。1.7.8充分應(yīng)用高新技術(shù)手段原則城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作需要進(jìn)行大量數(shù)據(jù)處理和圖件編制，采用常規(guī)技術(shù)手段處理速度慢、精度低、適應(yīng)性差、更新困難。本次城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)

38、地價(jià)更新應(yīng)高起點(diǎn)，充分利用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)和地理信息系統(tǒng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)處理和圖件編制的自動(dòng)化，以加快工作速度，提高成果質(zhì)量，以利于成果的應(yīng)用和適時(shí)更新。1.8技術(shù)路線為了客觀、準(zhǔn)確地反映各級(jí)各類土地的地價(jià)平均水平，我們遵循上述原則，結(jié)合章丘市城鎮(zhèn)實(shí)際，編制了章丘市城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線，其基本思路是：按照國土資源部和山東省國土資源廳統(tǒng)一工作部署和技術(shù)要求，以城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程為主要技術(shù)依據(jù)，借鑒國內(nèi)已有的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新的經(jīng)驗(yàn)，從本市實(shí)際情況出發(fā)，充分利用已有的土地定級(jí)估價(jià)成果、城市規(guī)劃成果和土地市場交易資料，采用先進(jìn)的理論、方法，借助先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)，全面調(diào)

39、查分析影響土地級(jí)別及價(jià)格的相關(guān)因素、土地價(jià)格交易形式及相應(yīng)價(jià)格水平，以及土地價(jià)格與影響因素之間相關(guān)關(guān)系，利用Mapinfo軟件平臺(tái)、組件MapX（V6.0）GIS開發(fā)平臺(tái)、Vc和Client/Server體系進(jìn)行二次開發(fā)的應(yīng)用模塊，實(shí)現(xiàn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)的全局更新。1.9提交成果1.9.1綜合研究報(bào)告（1）章丘市城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告（2）章丘市城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告1.9.2成果圖件（1）章丘市城區(qū)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖（2）章丘市鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖1.9.3成果光盤包括本項(xiàng)工作的所有文字成果、數(shù)據(jù)成果、圖形圖像成果。1.10工作程序1.10.1 準(zhǔn)備工作本次章丘市城

40、鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新的準(zhǔn)備工作主要有編寫任務(wù)書、制定調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖等。主要準(zhǔn)備工作有：進(jìn)行調(diào)查人員培訓(xùn)、部門協(xié)調(diào)、印刷各種調(diào)查表格、繪制工作草圖等。本次城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作底圖采用2002年城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)工作底圖，經(jīng)過補(bǔ)繪編制而成。為了搞好這次基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，章丘市國土資源局進(jìn)行了充分的準(zhǔn)備：（1）編寫了基準(zhǔn)地價(jià)更新的工作方案和技術(shù)方案；（2）組織了專門的工作隊(duì)伍。抽調(diào)了有關(guān)科室的技術(shù)骨干，以估價(jià)所為主，組成專業(yè)隊(duì)伍；（3）進(jìn)行了必要的物質(zhì)、經(jīng)費(fèi)準(zhǔn)備。印制了有關(guān)調(diào)查表格、工作底圖。1.10.2 資料調(diào)查與整理1.10.2.1資料調(diào)查的內(nèi)容主要收集商服狀況、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀

41、況、環(huán)境條件、人口狀況、城市規(guī)劃等有關(guān)定級(jí)因素、因子的資料以及有關(guān)地價(jià)評(píng)估的估價(jià)資料，包括文字說明及相應(yīng)圖件。具體包括下列幾個(gè)方面：（1）土地定級(jí)估價(jià)成果資料：包括土地級(jí)別圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖、土地定級(jí)估價(jià)工作和技術(shù)報(bào)告、其它能用于土地估價(jià)的定級(jí)成果及資料；（2）地租、地價(jià)資料：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)資料，房屋造價(jià)、重置價(jià)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及土地開發(fā)費(fèi)用資料等；（3）影響土地級(jí)別、地價(jià)的因素資料：包括對(duì)土地級(jí)別、價(jià)格有普遍影響的資料；對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的土地級(jí)別、地價(jià)有影響的資料；確定土地估價(jià)參數(shù)的相關(guān)資料；反映估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及狀況的資料。（4）

42、其它資料：歷史地價(jià)資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及利息率利潤率資料、有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià)格上漲指數(shù)、土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定等、有關(guān)土地房屋的稅收種類、城市規(guī)劃等有關(guān)資料。1.10.2.2資料調(diào)查的初步成果本次外業(yè)調(diào)查工作，借鑒了其他城市基準(zhǔn)地價(jià)更新的工作經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)了外業(yè)調(diào)查的有關(guān)表格。走訪調(diào)查了拆遷辦、規(guī)劃局、房管局、城建局、統(tǒng)計(jì)局、建委、供電局、自來水公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等有關(guān)單位，外業(yè)進(jìn)行土地市場交易資料調(diào)查。此次調(diào)查共搜集樣點(diǎn)地價(jià)資料1141個(gè)，從而滿足了內(nèi)業(yè)分析計(jì)算的要求。1.10.2.3 外業(yè)資料的初步整理初步整理分析外業(yè)資料，補(bǔ)充調(diào)查欠缺的資料。1.10.3內(nèi)業(yè)分析整理工作階段（

43、1）整理分析外業(yè)調(diào)查資料。將外業(yè)調(diào)查收集的資料進(jìn)行歸類整理，從中剔除異常數(shù)據(jù)和重要項(xiàng)目填寫不全的樣點(diǎn)，并進(jìn)行編號(hào)，將樣點(diǎn)位置及編號(hào)標(biāo)注在工作底圖上。對(duì)點(diǎn)狀、線狀的定級(jí)因素、因子進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，并求出中心作用分值及影響半徑。對(duì)面狀因素作標(biāo)準(zhǔn)化處理，并確定各典型區(qū)域的作用分值。（2）建立土地級(jí)別調(diào)整屬性數(shù)據(jù)庫。在整理分析外業(yè)調(diào)查資料的基礎(chǔ)上，把有關(guān)定級(jí)因素、因子的數(shù)據(jù)輸入計(jì)算機(jī)，建立定級(jí)因素因子權(quán)重、作用分值、影響半徑等數(shù)據(jù)資料的屬性數(shù)據(jù)庫。將樣點(diǎn)地價(jià)資料輸入微機(jī)，建立數(shù)據(jù)庫。（3）建立定級(jí)空間數(shù)據(jù)庫。利用相關(guān)計(jì)算機(jī)軟件將底圖、外業(yè)調(diào)查圖件等資料數(shù)字化。（4）計(jì)算定級(jí)單元分值，分別計(jì)算各定級(jí)單元中

44、各定級(jí)因素分值及單元總分值。（5）初步劃分土地級(jí)別。根據(jù)單元總分值，運(yùn)用頻率直方圖，初步劃分土地級(jí)別，并輸出土地級(jí)別圖，根據(jù)土地收益值對(duì)土地級(jí)別進(jìn)行檢驗(yàn)、校核。（6）實(shí)地落實(shí)土地級(jí)別界線。根據(jù)土地級(jí)別界線落實(shí)的原則和章丘市城區(qū)實(shí)地情況把土地級(jí)別理論界線落實(shí)到實(shí)地，并繪出土地級(jí)別界線圖。（7）分析計(jì)算。采用租金剝離法、成本逼近法、收益還原法、剩余法等多種地價(jià)評(píng)估的方法用微機(jī)處理手段，計(jì)算出各樣點(diǎn)的地價(jià)值。分析地價(jià)的變化規(guī)律。（8）確定各級(jí)別調(diào)整后的基準(zhǔn)地價(jià)。依據(jù)計(jì)算出的地價(jià)結(jié)果，采用算術(shù)平均值法，綜合確定地價(jià)的調(diào)整幅度，從而確定調(diào)整后的各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，并與2002年基準(zhǔn)地價(jià)成果進(jìn)行對(duì)比分析。1.

45、10.4成果整理階段撰寫基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告、技術(shù)報(bào)告，繪制各類成果圖件，依法進(jìn)行了聽證。1.11技術(shù)方法1.11.1土地價(jià)格基礎(chǔ)調(diào)查分析采用普查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法調(diào)查影響城市土地級(jí)別的相關(guān)因素，調(diào)查土地的主要交易形式及其相應(yīng)的價(jià)格水平。（1）影響土地級(jí)別及價(jià)格相關(guān)因素調(diào)查分析按照城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，對(duì)所有影響因素因子進(jìn)行調(diào)查，補(bǔ)充和完善以往該項(xiàng)工作中的不足，建立一套完整的集社會(huì)經(jīng)濟(jì)、自然條件、生態(tài)環(huán)境等在內(nèi)的城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)影響因素、因子體系。（2）土地價(jià)格交易形式及相應(yīng)價(jià)格水平調(diào)查分析要使土地估價(jià)工作成果客觀真實(shí)，必須是在公平和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的前提下進(jìn)行的土地交易。通過土

46、地價(jià)格交易形式的調(diào)查，找出不同交易形式對(duì)相應(yīng)價(jià)格水平的影響情況，為基準(zhǔn)地價(jià)的更新提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。1.11.2土地級(jí)別更新土地級(jí)別更新按照城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程的要求進(jìn)行。充分利用章丘市已有的成果，對(duì)城鎮(zhèn)土地進(jìn)行綜合定級(jí)。因素因子權(quán)重采用特爾斐法進(jìn)行。因素因子作用分值均以100計(jì)算，綜合定級(jí)時(shí)的商服中心、道路通達(dá)采用指數(shù)擴(kuò)散模式求取在影響半徑內(nèi)的單元分值，其他因素采用直線擴(kuò)散或區(qū)域賦值方式求取單元分值。評(píng)價(jià)單元采用網(wǎng)格法。采用多因素加權(quán)求和法計(jì)算單元總分值。計(jì)算公式為：f=£PxWijjj=1式中：fi為第i個(gè)單元的綜合作用分值；Pj為第j個(gè)評(píng)價(jià)因子在第i個(gè)評(píng)價(jià)單元的作用分值；Wj為第j

47、個(gè)評(píng)價(jià)因子的權(quán)重。采用直方圖法進(jìn)行土地級(jí)別劃分。經(jīng)實(shí)地落實(shí)和征求相關(guān)專家意見后，確定最后的級(jí)別調(diào)整結(jié)果。1.11.3基準(zhǔn)地價(jià)更新基準(zhǔn)地價(jià)更新以土地定級(jí)（或均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，以市場交易地價(jià)資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。18第二部分城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新2.1土地級(jí)別更新2.1.1綜合定級(jí)的概念綜合定級(jí)法是指選擇對(duì)各種不同類型用地有影響的土地定級(jí)因素，計(jì)算定級(jí)因素作用分值，在整個(gè)定級(jí)范圍區(qū)內(nèi)，劃分土地定級(jí)單元，計(jì)算定級(jí)因素對(duì)定級(jí)單元的影響分值，根據(jù)定級(jí)單元總分值，初步劃分土地級(jí)別，驗(yàn)證土地級(jí)別，確定土地級(jí)別。2.1.2綜合定級(jí)法的基本原理綜合定級(jí)法目前應(yīng)用較多的是多因素綜合評(píng)價(jià)法。多因素綜合評(píng)價(jià)法

48、，是根據(jù)每個(gè)影響因素的影響力，賦予其一定的分值和權(quán)重，經(jīng)過累加獲得單元內(nèi)各種因素綜合影響力的數(shù)據(jù)，依此確定土地的級(jí)別。其主要優(yōu)點(diǎn)是綜合考慮了影響土地的多種因素，定級(jí)的結(jié)果更能全面地反映土地的性狀，綜合顯示土地的質(zhì)量。由于在評(píng)價(jià)中排除了其它無關(guān)因素的干擾，其定級(jí)精度較高。再者該法根據(jù)各地具體情況，選取不同的定級(jí)因素、因子體系，可以因地制宜靈活地應(yīng)用，簡單易行，可操作性強(qiáng)。2.1.3定級(jí)因素、因子選擇及權(quán)重的確定2.1.3.1 影響定級(jí)的因素、因子（1）繁華程度主要是指商業(yè)服務(wù)業(yè)的繁華程度，以商服繁華影響度來表示。商服繁華影響度的高低反映出該區(qū)域內(nèi)居民購物的方便程度和商服業(yè)的集聚程度。（2）交通條

49、件指城鎮(zhèn)對(duì)外交通及內(nèi)部交通的便利程度。包括以下因素、因子：道路通達(dá)度：是指城鎮(zhèn)道路狀況和各區(qū)域內(nèi)居民生產(chǎn)、生活出行的便利程度。公交便捷度：公交便捷度是反映城鎮(zhèn)內(nèi)部交通的便利程度的指標(biāo)，公交便捷與否是影響土地優(yōu)劣的重要因素。對(duì)外交通便利度：是用城鎮(zhèn)對(duì)外交通設(shè)施的類型和作用來衡量的。其高低反映該區(qū)域人流、物流向城鎮(zhèn)外往返移動(dòng)的機(jī)會(huì)、成本和頻度。（3）基本設(shè)施指與城鎮(zhèn)人民生產(chǎn)、生活密切相關(guān)的各類公用和基礎(chǔ)設(shè)施，用以衡量投入土地的社會(huì)物化勞動(dòng)的水平。包括以下因素、因子：公用設(shè)施完備度：主要指與居民日常生活密切相關(guān)的中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、銀行、郵電局（所）、影劇院、體育場館、公園等設(shè)施的完備程度。完備度

50、高，有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和日常生活活動(dòng)的開展?；A(chǔ)設(shè)施完善度：主要指供水、排水、供氣、供暖、電訊等為城鎮(zhèn)生產(chǎn)、生活服務(wù)的設(shè)施的配套程度和服務(wù)水平。（4）環(huán)境條件環(huán)境條件主要體現(xiàn)在環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度：反映城鎮(zhèn)內(nèi)各區(qū)域環(huán)境質(zhì)量的好壞程度。由大氣環(huán)境、水環(huán)境和噪聲環(huán)境質(zhì)量等構(gòu)成。2.1.3.2定級(jí)因素、因子選擇的原則定級(jí)因素、因子的選擇要因地制宜，根據(jù)城鎮(zhèn)特點(diǎn)選擇相應(yīng)的因素、因子。本次章丘市城區(qū)土地級(jí)別調(diào)整在選擇因素、因子時(shí)主要考慮了如下原則：（1）主導(dǎo)因素原則影響土地質(zhì)量的因素、因子有多種，但其作用不同。定級(jí)因素、因子的選擇，應(yīng)把對(duì)土地質(zhì)量起決定性作用的主要因素作為必選因素。（2）普適性

51、原則城區(qū)土地級(jí)別是城區(qū)土地質(zhì)量的綜合反映，因此要求所選因素能反映土地質(zhì)量，且覆蓋面廣，適于城區(qū)各類用地。（3）區(qū)內(nèi)差異性原則城區(qū)土地定級(jí)的目的是將城區(qū)土地相對(duì)地劃分為不同的級(jí)別。因此，要求所選定級(jí)因素、因子在區(qū)內(nèi)分布的差異性明顯，這樣才能很好地反映定級(jí)區(qū)域內(nèi)的土地質(zhì)量的差異。2.1.3.3土地定級(jí)因素、因子的選擇依據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程，本次土地定級(jí)選擇的參評(píng)因素、因子包括4個(gè)主因素，7個(gè)次因素。4個(gè)主因素為繁華程度、交通狀況、基本設(shè)施狀況、環(huán)境狀況。7個(gè)次因素為商服繁華影響度、道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。在選擇定級(jí)因子的過程中，道路

52、通達(dá)度包括主干道、次干道2個(gè)因子，對(duì)外交通便利度考慮了火車站、汽車站2個(gè)因子。公用設(shè)施主要考慮了學(xué)校、醫(yī)院、公園、農(nóng)貿(mào)市場、超市、博物館、銀行7個(gè)因子。2.1.3.4確定定級(jí)因素因子的權(quán)重定級(jí)因素因子的權(quán)重確定方法主要有指數(shù)和法、回歸分析法、層次分析法、特爾斐法、聚類分析法、模糊綜合評(píng)判法等，目前應(yīng)用較多的是特爾斐法。（1）特爾斐咨詢法特爾斐（Delphi）咨詢法是1964年由美國蘭德公司的數(shù)學(xué)發(fā)明家發(fā)明的一種常用的技術(shù)測定方法。它是一種客觀地綜合多數(shù)專家經(jīng)驗(yàn)與主觀判斷的技巧，實(shí)踐證明它是確定土地定級(jí)因素、因子權(quán)重的一種有效的方法。特爾斐法在系統(tǒng)分析中占有重要地位，它能對(duì)大量非技術(shù)性的無法定量

53、分析的因素作出概率估算，并將概率估算結(jié)果告訴專家，充分發(fā)揮信息反饋和信息控制的作用，使分散的評(píng)估意見逐次收斂，最后集中在協(xié)調(diào)一致的評(píng)估結(jié)果上。因此，它測定的可信度較高，是系統(tǒng)工程中很重要的測定方法。在實(shí)際測定中，常采用派生特爾斐法，即由專家直接進(jìn)行因素評(píng)估，取消第一輪的因素征詢，給專家提供背景材料和數(shù)據(jù)。（2）本次土地綜合級(jí)別調(diào)整中定級(jí)因素因子的權(quán)重的處理本次土地綜合級(jí)別調(diào)整中定級(jí)因素因子權(quán)重的確定采用特爾斐咨詢法，按分值評(píng)估法確定，綜合了30位專家的權(quán)重打分。具體結(jié)果見表2-1、2-2。表2-1章丘市城區(qū)土地定級(jí)因素權(quán)重調(diào)查表定級(jí)因素商服道路公交對(duì)外交通基礎(chǔ)設(shè)施公用設(shè)施環(huán)境質(zhì)量繁華度通達(dá)度便

54、利度便利度完善度兀1=1以完備度優(yōu)劣度權(quán)重0.350.150.10.10.130.120.05表2-2章丘市城區(qū)土地定級(jí)公用設(shè)施權(quán)重調(diào)查表因素學(xué)校醫(yī)院公園農(nóng)貿(mào)市場超市博物館銀行權(quán)重0.20.20.20.100.100.100.102.1.4定級(jí)因素作用分值的計(jì)算表23章丘市城區(qū)土地綜合定級(jí)因素分值計(jì)算方法一覽表主要影響因素主要影響因子分值擴(kuò)散規(guī)律繁華程度商服繁華影響度fi=f(It)交通條件道路通達(dá)度fi=f(l-r)公交便捷度fi=f(l-r)對(duì)外交通便利度fi=f(l-r)基本設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度按區(qū)域賦值公用設(shè)施完備度fi=f(1-r)環(huán)境條件環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度按區(qū)域賦值2.1.4.1商服繁華

55、影響度的作用分值（1）商服中心級(jí)別數(shù)目及劃分依據(jù)根據(jù)章丘市城市規(guī)劃，本次城區(qū)土地級(jí)別更新共確定了2級(jí)商服中心。其中市級(jí)商服中心2個(gè)，區(qū)級(jí)商服中心4個(gè)。（2）商服中心邊界確定在商服中心所在的區(qū)域內(nèi)，選擇商服業(yè)繁華狀況突變的地段，以明顯的地物或非商服業(yè)建筑作為商服中心邊界。（3）商服中心規(guī)模指數(shù)確定依據(jù)商業(yè)企業(yè)用地效益的調(diào)查資料，按商服中心的年?duì)I業(yè)額、營業(yè)面積、利潤額、商店數(shù)、職工人數(shù)等指標(biāo)的高低等因素計(jì)算綜合規(guī)模指數(shù)，將調(diào)查的各指標(biāo)數(shù)據(jù)輸入計(jì)算機(jī)相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫中，由計(jì)算機(jī)自動(dòng)完成計(jì)算過程，并輸出結(jié)果。其具體計(jì)算步驟是:Im=100XXm-FXm式中：Imk商服中心的規(guī)模指數(shù)；kXmk商服中心經(jīng)濟(jì)指

56、標(biāo)實(shí)際值；kXm最高級(jí)商服中心的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。max（4）商服中心內(nèi)各級(jí)功能分的分割計(jì)算商服中心功能包含與中心自身級(jí)別相應(yīng)的商服功能和低于其級(jí)別的各級(jí)功能，中心對(duì)土地繁華的影響由這些功能綜合體現(xiàn)，并應(yīng)以相應(yīng)級(jí)別的功能分來衡量。中心內(nèi)各級(jí)功能的功能分按下式進(jìn)行分割計(jì)算：fM=IM-IMiilfM=IMminminkkmax式中：fM某商服中心i級(jí)功能的功能分；iImi級(jí)商服中心的規(guī)模指數(shù)；該商服中心本身為i級(jí)時(shí)，應(yīng)取其自身的規(guī)模指數(shù);iIM次一級(jí)中心規(guī)模指數(shù)；fM最低級(jí)功能的功能分；minIm最低級(jí)商服中心規(guī)模指數(shù)。min（5）商服中心各級(jí)功能的服務(wù)半徑和相對(duì)距離確定商服中心各級(jí)功能的服務(wù)半徑以商服中心邊緣為起算點(diǎn)，通過商服中心分布圖按下式確定：a）級(jí)商服功能的服務(wù)半徑等于一級(jí)中心邊緣到連片建成區(qū)邊緣的最大距離；b）級(jí)商服功能以外的各級(jí)功能的服務(wù)半徑等于同級(jí)商服中