天津工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1天津工業(yè)地產(chǎn)天津工業(yè)地產(chǎn)(dchn)市場(chǎng)報(bào)告市場(chǎng)報(bào)告第一頁(yè)，共41頁(yè)。第1頁(yè)/共40頁(yè)第二頁(yè)，共41頁(yè)。第2頁(yè)/共40頁(yè)第三頁(yè)，共41頁(yè)。 工業(yè)地產(chǎn)起源于19世紀(jì)末工業(yè)化國(guó)家，最早的工業(yè)物業(yè)出現(xiàn)在20世紀(jì)初的英國(guó)和美國(guó)。從1945年開(kāi)始后很多國(guó)家將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個(gè)國(guó)家策略(cl)之中，但是直到1970年，工業(yè)地產(chǎn)得以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟，目前工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)中一個(gè)高收益、高風(fēng)險(xiǎn)、高門(mén)檻的三高產(chǎn)業(yè)。 第3頁(yè)/共40頁(yè)第四頁(yè)，共41頁(yè)。工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)(dchn)(dchn)概況概況2、工業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)： 與國(guó)民經(jīng)濟(jì)聯(lián)系密切，隨國(guó)家(guji)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)而發(fā)生變化； 投

2、資門(mén)檻高，內(nèi)部收益率高； 技術(shù)性強(qiáng)，適應(yīng)性差。 第4頁(yè)/共40頁(yè)第五頁(yè)，共41頁(yè)。 雖然工業(yè)地產(chǎn)在國(guó)外已經(jīng)有了較大的發(fā)展，但是在中國(guó)該行業(yè)仍處于起步階段。由于我國(guó)各開(kāi)發(fā)區(qū)具有生產(chǎn)要素集中、稅費(fèi)政策優(yōu)惠等特點(diǎn)，我國(guó)的工業(yè)物業(yè)大多集中在各城市特定的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。這些開(kāi)發(fā)區(qū)中工業(yè)物業(yè)發(fā)展最快的城市包括上海、蘇州、深圳、北京等，并已經(jīng)形成了一定(ydng)的規(guī)模，市場(chǎng)的成交量、成交價(jià)格以及活躍程度等方面也較國(guó)內(nèi)的其他城市要高很多。在發(fā)展趨勢(shì)方面，由于上述城市工業(yè)物業(yè)的價(jià)格較其他二級(jí)城市要高，很多制造型企業(yè)逐漸將廠房轉(zhuǎn)移到天津、大連等環(huán)渤海圈內(nèi)的二級(jí)城市，但由于北京、上海的人才聚集、世界信息同步等方面的

3、優(yōu)勢(shì)，一些研發(fā)中心仍會(huì)選擇上述兩地。 第5頁(yè)/共40頁(yè)第六頁(yè)，共41頁(yè)。二、天津工業(yè)地產(chǎn)二、天津工業(yè)地產(chǎn)(dchn)(dchn)市場(chǎng)市場(chǎng)第6頁(yè)/共40頁(yè)第七頁(yè)，共41頁(yè)。天津工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展天津工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展(fzhn)(fzhn)狀況狀況第7頁(yè)/共40頁(yè)第八頁(yè)，共41頁(yè)。第8頁(yè)/共40頁(yè)第九頁(yè)，共41頁(yè)。天津天津(tin jn)工業(yè)園區(qū)分布圖工業(yè)園區(qū)分布圖如圖上所示，天津的工業(yè)有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：1、從地域分布上看，各區(qū)縣都至少有一個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，而東麗、西青、津南和武清都有3個(gè)省級(jí)及省級(jí)以下開(kāi)發(fā)區(qū)，是工業(yè)及工業(yè)園區(qū)相對(duì)繁榮的區(qū)域。2、從工業(yè)園區(qū)的級(jí)別(jbi)上看，90% 國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)主要集中在濱海新

4、區(qū)而90% 的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)集中在市區(qū)周邊。3、從成立時(shí)間上看，有幾個(gè)高峰期，91-92年為一個(gè)高峰期，建立了一個(gè)國(guó)家級(jí)，4個(gè)省級(jí)，成立地點(diǎn)為市區(qū)周），96年為一個(gè)高峰期，泰達(dá)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)辟(kip)了3個(gè)子區(qū)，分別坐落于武清、漢沽、西青三個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，03年為一個(gè)高峰區(qū)，共開(kāi)辟(kip)了一個(gè)國(guó)家級(jí)，3個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。 第9頁(yè)/共40頁(yè)第十頁(yè)，共41頁(yè)。市場(chǎng)需求: 隨著城市工業(yè)的聚集效應(yīng)逐漸形成，天津工業(yè)地產(chǎn)客戶(hù)主要集中在電子、機(jī)械制造、汽車(chē)配件、化工等行業(yè)。目前，電子產(chǎn)業(yè)、汽車(chē)及配件、化工、機(jī)械制造業(yè)還有近期崛起的航空業(yè)與物流業(yè)，已經(jīng)成為天津工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。與工業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，各類(lèi)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域相繼

5、建成，如泰達(dá)微電子工業(yè)園、化學(xué)工業(yè)區(qū)，空港的航空城等。高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)相繼興起，依托市區(qū)內(nèi)教育科技優(yōu)勢(shì)形成新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化基地，也促進(jìn)了研發(fā)廠房地產(chǎn)的發(fā)展。 另外工業(yè)地產(chǎn)這幾年發(fā)展是受經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的一些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。物流、電子、生物、汽車(chē)等已成為天津的幾大支柱產(chǎn)業(yè)，吸引很多世界型企業(yè)以及相關(guān)配套供貨商的進(jìn)駐。僅以物流為例，截至目前，開(kāi)發(fā)區(qū)就已擁有運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、貨代、物流信息咨詢(xún)(zxn)、第三方物流等物流概念類(lèi)企業(yè)700余家。此外在開(kāi)發(fā)成本、人力資源等方面的優(yōu)勢(shì)也將進(jìn)一步刺激工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。 第10頁(yè)/共40頁(yè)第十一頁(yè)，共41頁(yè)。 天津工業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量一直保持以每年10%的速度穩(wěn)步增長(zhǎng)。由于本市各級(jí)開(kāi)

6、發(fā)區(qū)政府對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)用地的控制還比較嚴(yán)格，出租型工業(yè)地產(chǎn)也是近兩年才開(kāi)始。2005年天津工業(yè)地產(chǎn)需求(xqi)明顯增加，隨著加工制造業(yè)的不斷投入，一些資金實(shí)力較小的企業(yè)考慮到租用工業(yè)物業(yè)，可減少長(zhǎng)期持有該資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，并有隨時(shí)進(jìn)入或退出市場(chǎng)的靈活性，從而使天津工業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)趨于活躍。越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外資金和開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始普遍關(guān)注天津市場(chǎng)，實(shí)踐證明已有不少企業(yè)與各開(kāi)發(fā)區(qū)簽訂了開(kāi)發(fā)意向，這些開(kāi)發(fā)帶來(lái)的工業(yè)地產(chǎn)增量在2006年得到了體現(xiàn)，僅3個(gè)國(guó)家級(jí)的開(kāi)發(fā)區(qū)06年就供應(yīng)了35萬(wàn)平方米。 發(fā)展(fzhn)形式：第11頁(yè)/共40頁(yè)第十二頁(yè)，共41頁(yè)。 目前(mqin)天津的工業(yè)物業(yè)由都市型產(chǎn)業(yè)園、濱海新區(qū)和

7、各區(qū)縣工業(yè)園組成。主要集中在4個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)（天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津出口加工區(qū)）和12個(gè)市縣開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。工業(yè)物業(yè)總建筑面積大約為1500萬(wàn)平方米，工業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越多地被國(guó)內(nèi)外的資金和開(kāi)發(fā)商普遍關(guān)注。 目前(mqin)天津的工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)需求以自用型為主，投資者占很少的比例。由于投資額較高，客戶(hù)很少會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)廠房自用，規(guī)模大的企業(yè)會(huì)選擇購(gòu)地自建，小規(guī)模企業(yè)選擇租賃。出租型工業(yè)物業(yè)出租率達(dá)到了近90%，基本達(dá)到供求平衡。 即使不是百分百定制，但功能定位特征明顯，目的明確，也使工業(yè)地產(chǎn)具備了良好(lingho)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。潛在的需求也將誘使工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)升溫和轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)模式

8、。最為典型的一筆投資就是美國(guó)普洛斯與泰達(dá)開(kāi)發(fā)區(qū)的合作。 素有“世界物流地產(chǎn)巨頭”之稱(chēng)的普洛斯，投資4500萬(wàn)美元建設(shè)開(kāi)發(fā)物流園區(qū)，吹響了外資工業(yè)物業(yè)投資企業(yè)進(jìn)入天津市場(chǎng)的號(hào)角。 第12頁(yè)/共40頁(yè)第十三頁(yè)，共41頁(yè)。 2007年本市主要工業(yè)園區(qū)用于工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地價(jià)格平均在300元/平方米左右，根據(jù)投資者投資規(guī)模、年產(chǎn)值、帶動(dòng)效應(yīng)的不同，土地優(yōu)惠政策還各有不同。這個(gè)價(jià)格僅為住宅(zhzhi)用地的1/7到1/8，而從租金水平來(lái)看，本市的平均水平在元元/天/平方米之間，且由于工業(yè)地產(chǎn)很多為定制或定向開(kāi)發(fā)，因此回報(bào)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較小，回報(bào)穩(wěn)定。 一方面高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和輕工業(yè)用房具有較為寬廣的適用性，

9、用作寫(xiě)字樓租售未嘗不可；另一方面，工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地相對(duì)不難，在成規(guī)模的工業(yè)基地中，建立相關(guān)配套設(shè)施成為發(fā)展商轉(zhuǎn)變土地開(kāi)發(fā)性質(zhì)的正當(dāng)理由。這可能(knng)才是工業(yè)地產(chǎn)投資最吸引人的部分。 天津工業(yè)物業(yè)的價(jià)格(jig)一般是各個(gè)工業(yè)園區(qū)根據(jù)天津市工業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)格(jig)，根據(jù)各自區(qū)內(nèi)優(yōu)勢(shì)，制訂出本園區(qū)的工業(yè)物業(yè)指導(dǎo)價(jià)格(jig)，該價(jià)格(jig)一般為出讓的最低價(jià)格(jig)。工業(yè)企業(yè)在投資前，先要將擬投資項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益等報(bào)告上報(bào)政府部門(mén)審批，政府主管部門(mén)會(huì)依據(jù)區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的投資強(qiáng)度（每畝地最低投資額度）、稅收規(guī)模、品牌效應(yīng)等因素，給企業(yè)提出工業(yè)用地的出讓價(jià)格(jig)或標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠

10、房的租金標(biāo)準(zhǔn)。第13頁(yè)/共40頁(yè)第十四頁(yè)，共41頁(yè)。天津的工業(yè)地產(chǎn)根據(jù)其自身發(fā)展天津的工業(yè)地產(chǎn)根據(jù)其自身發(fā)展(fzhn)(fzhn)特點(diǎn)共分為特點(diǎn)共分為5 5種開(kāi)發(fā)模式：種開(kāi)發(fā)模式：第14頁(yè)/共40頁(yè)第十五頁(yè)，共41頁(yè)。幾種幾種(j zhn(j zhn) )模式的特點(diǎn)：模式的特點(diǎn)： 政府引導(dǎo)型模式是政府以土地資源和稅費(fèi)優(yōu)惠政策吸引企業(yè)購(gòu)地設(shè)廠,從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加地方稅收和就業(yè)。因此，政府往往轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格比較低廉，提供的稅費(fèi)政策也十分優(yōu)惠。 而自下而上的企業(yè)自主開(kāi)發(fā)的廠房，往往選擇的是定制開(kāi)發(fā)，根據(jù)意向客戶(hù)的需求開(kāi)發(fā)工業(yè)物業(yè)(w y)，出租給該客戶(hù)。與自建廠房相比，租賃物業(yè)(w y)在很大

11、程度上規(guī)避了投資建設(shè)工業(yè)物業(yè)(w y)的風(fēng)險(xiǎn)，降低了使用者的成本。 購(gòu)地自建模式：是指企業(yè)自建廠房，根據(jù)企業(yè)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況，選擇適合的工業(yè)區(qū)購(gòu)買(mǎi)工業(yè)用地，根據(jù)政府審批結(jié)果建造自己需要的工業(yè)物業(yè)(w y)。通過(guò)這種方式，企業(yè)一方面可以獲得土地后期增值帶來(lái)的利益，另一方面要需要投入更多的時(shí)間和資金 帶租約收購(gòu)模式：(是指基金投資收購(gòu)一些帶有租約的工業(yè)物業(yè)(w y)產(chǎn)品，以期獲得穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益的模式)。 第15頁(yè)/共40頁(yè)第十六頁(yè)，共41頁(yè)。天津工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品天津工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品(chnpn)模式：模式：庭院式廠房、別墅式廠房、大跨度(kud)高空間單體(元）廠房、第16頁(yè)/共40頁(yè)第十七頁(yè)，共41頁(yè)

12、。天津自主工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif)后期運(yùn)營(yíng)模式1、以銷(xiāo)售為導(dǎo)向，由業(yè)主(yzh)自行使用2、以租待售形式（例：楊柳青鑫茂工業(yè)園區(qū)，承諾客戶(hù)(k h)，前兩年以一定租金水平，由客戶(hù)(k h)租用，支付租金。兩年期滿(mǎn)后，按當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售價(jià)格在行銷(xiāo)售給業(yè)主，房款中扣除前兩年支付租金）第17頁(yè)/共40頁(yè)第十八頁(yè)，共41頁(yè)。天津工業(yè)地產(chǎn)(dchn)服務(wù)模式第18頁(yè)/共40頁(yè)第十九頁(yè)，共41頁(yè)。天津(tin jn)工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)模式第19頁(yè)/共40頁(yè)第二十頁(yè)，共41頁(yè)。天津工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)(fw)模式第20頁(yè)/共40頁(yè)第二十一頁(yè)，共41頁(yè)。天津(tin jn)工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)模式第21頁(yè)/共40頁(yè)第二十二頁(yè)，共41頁(yè)。天津

13、工業(yè)(gngy)地產(chǎn)服務(wù)模式第22頁(yè)/共40頁(yè)第二十三頁(yè)，共41頁(yè)。天津(tin jn)工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)模式第23頁(yè)/共40頁(yè)第二十四頁(yè)，共41頁(yè)。天津工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)(fw)模式第24頁(yè)/共40頁(yè)第二十五頁(yè)，共41頁(yè)。1 1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展(fzhn)(fzhn)推動(dòng)工業(yè)用地價(jià)格上漲推動(dòng)工業(yè)用地價(jià)格上漲 天津具有良好的地理位置和巨大的發(fā)展?jié)摿?，根?jù)天津城市總體規(guī)劃（2005-2020）和建設(shè)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、濱海新區(qū)的規(guī)劃，天津逐步發(fā)展為國(guó)際港口城市，北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市。2007年，在新城市定位不斷深化，濱海新區(qū)建設(shè)逐步推進(jìn)和奧運(yùn)效應(yīng)的拉動(dòng)之下，天津城市綜合實(shí)力取得較快發(fā)展。經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、

14、消費(fèi)與收入等方面均呈現(xiàn)出良好的增長(zhǎng)。作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力之一，2007年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，各物業(yè)市場(chǎng)均取得較大增長(zhǎng)。特別是處于發(fā)展起步階段的工業(yè)物流地產(chǎn)市場(chǎng)，受環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，濱海新區(qū)和北方經(jīng)濟(jì)中心定位的推動(dòng)，發(fā)展?jié)摿薮?。天津市區(qū)周邊及濱海新區(qū)共計(jì)規(guī)劃國(guó)家級(jí)及市級(jí)工業(yè)園區(qū)用地已達(dá)600余平方公里。而目前正在開(kāi)發(fā)的面積不到200平方公里，尚有超過(guò)400平方公里可待開(kāi)發(fā)。在濱海新區(qū)規(guī)劃的八大功能區(qū)690平方公里的面積中，有六大(li d)功能區(qū)490平方公里被規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)及物流產(chǎn)業(yè)。這就孕育著未來(lái)對(duì)工業(yè)廠房、孵化器、工業(yè)寫(xiě)字樓和物流倉(cāng)庫(kù)的需求增長(zhǎng)。天津天津(tin jn)(tin j

15、n)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景第25頁(yè)/共40頁(yè)第二十六頁(yè)，共41頁(yè)。 2007年，由于天津作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈核心城市之一、濱海新區(qū)概念進(jìn)一步深化，大量工業(yè)企業(yè)、物流投資企業(yè)及高科技企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入天津。大量的需求帶動(dòng)了工業(yè)廠房、研發(fā)基地及物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。同時(shí)，由于從2007年開(kāi)始，工業(yè)用地在出讓方式上逐步實(shí)行招、拍、掛政策，土地成本提升。供求和成本的相互作用，形成了項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升。同時(shí)，大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也推動(dòng)了工業(yè)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2006年6月，地鐵1號(hào)線建成并通車(chē)，地鐵9號(hào)線、2號(hào)線和3號(hào)線已經(jīng)建設(shè)并將在2010年通車(chē)。京津塘高速二線、京津城際高速公路和高速鐵路的建設(shè)，使

16、京津之間的聯(lián)系更加緊密，也更有利于天津的制造加工業(yè)為北京的巨大的消費(fèi)市場(chǎng)服務(wù)。天津?yàn)I海國(guó)際(guj)機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)建、天津港25萬(wàn)噸深水航道、30萬(wàn)噸原油碼頭工程和北港池集裝箱碼頭三期工程建設(shè)進(jìn)展順利，將極大地促進(jìn)天津工業(yè)物業(yè)的發(fā)展。其中，在2007年，空港工業(yè)園、北辰高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)及武清經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)土地增長(zhǎng)幅度最大?？崭酃I(yè)園由于空客進(jìn)入以及濱海新區(qū)發(fā)展的帶動(dòng)，土地價(jià)格由2006年底的140元/平方米上升到290元/平方米，增長(zhǎng)108%。北辰高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)由于目前發(fā)展比較成熟，土地價(jià)格由2006年底的150元/平方米上升到342元/平方米，增長(zhǎng)128%。武清經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)2007年出讓工業(yè)性質(zhì)土

17、地較多，由于招拍掛政策的實(shí)施，成本有較大幅度增加，土地價(jià)格由2006年底的120元/平方米上升到266元/平方米，增長(zhǎng)121%。截至2007年第四季度，工業(yè)用地平均價(jià)格達(dá)到每平米人民幣387元，較2006年同期上漲29%。第26頁(yè)/共40頁(yè)第二十七頁(yè)，共41頁(yè)。下表為下表為20082008年最新工業(yè)用地的出讓年最新工業(yè)用地的出讓(chrng)(chrng)成交價(jià)格成交價(jià)格 第27頁(yè)/共40頁(yè)第二十八頁(yè)，共41頁(yè)。2 2、未來(lái)天津工業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)活躍、未來(lái)天津工業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)活躍 近幾年，隨著加工制造業(yè)的不斷投入，一些資金實(shí)力較小的企近幾年，隨著加工制造業(yè)的不斷投入，一些資金實(shí)力較小的企業(yè)考慮到

18、租用工業(yè)物業(yè)，可減少長(zhǎng)期持有該資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，并有隨時(shí)進(jìn)入業(yè)考慮到租用工業(yè)物業(yè)，可減少長(zhǎng)期持有該資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，并有隨時(shí)進(jìn)入或退出市場(chǎng)的靈活性，從而使天津工業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)趨于活躍。繼住宅或退出市場(chǎng)的靈活性，從而使天津工業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)趨于活躍。繼住宅、商鋪等房地產(chǎn)投資品種之后、商鋪等房地產(chǎn)投資品種之后(zhhu)(zhhu)，工業(yè)地產(chǎn)由于其投資收益較，工業(yè)地產(chǎn)由于其投資收益較高，長(zhǎng)期收益穩(wěn)定，升值潛力大等因素而受到部分投資者的關(guān)注。事實(shí)高，長(zhǎng)期收益穩(wěn)定，升值潛力大等因素而受到部分投資者的關(guān)注。事實(shí)上，在歷次的房地產(chǎn)波動(dòng)周期中，工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格一直穩(wěn)中有升，究其上，在歷次的房地產(chǎn)波動(dòng)周期中，工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格一

19、直穩(wěn)中有升，究其原因，一是從原因，一是從20042004年年4 4月開(kāi)始一年內(nèi)連續(xù)頒布了關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)月開(kāi)始一年內(nèi)連續(xù)頒布了關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知、關(guān)于在深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知、關(guān)于在深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓期間嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理的實(shí)施意見(jiàn)、國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革整頓期間嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理的實(shí)施意見(jiàn)、國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定、土地利用年度計(jì)劃管理辦法等多項(xiàng)政策法嚴(yán)格土地管理的決定、土地利用年度計(jì)劃管理辦法等多項(xiàng)政策法規(guī)，凸顯出土地的稀缺性規(guī)，凸顯出土地的稀缺性, ,從而決定了土地價(jià)值本身的穩(wěn)定性；二是工業(yè)從而決定了土地價(jià)

20、值本身的穩(wěn)定性；二是工業(yè)用地的需求呈幾何級(jí)數(shù)增加，導(dǎo)致工業(yè)用地的價(jià)格不斷攀升。用地的需求呈幾何級(jí)數(shù)增加，導(dǎo)致工業(yè)用地的價(jià)格不斷攀升。 工業(yè)用房租金同樣有所上漲，截止到2007年底，天津主要工業(yè)用房平均租金上漲至元/月/平方米 2007年，由于環(huán)渤海產(chǎn)業(yè)圈的重新布局，大量工業(yè)企業(yè)、物流投資企業(yè)及高科技企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入天津。強(qiáng)勁(qingjng)的新增需求帶動(dòng)了工業(yè)廠房、研發(fā)基地及物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。工業(yè)物流項(xiàng)目租金方面，截止到2007年第四季度，主要工業(yè)物流項(xiàng)目平均租金達(dá)到每月每平方米26元人民幣，較2006年同期增長(zhǎng)6%。截止到2007年第四季度，主要工業(yè)廠房租金達(dá)到每月每平方米元人民幣，主要

21、物流庫(kù)項(xiàng)目租金達(dá)到每月每平方米元人民幣；主要R&D中心項(xiàng)目租金達(dá)到每月每平方米元人民幣。主要物流倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目租金平均每天每平米元人民幣，具有國(guó)際水平的現(xiàn)代高新物流園的倉(cāng)庫(kù)租金達(dá)到每天每平米元人民幣 。第28頁(yè)/共40頁(yè)第二十九頁(yè)，共41頁(yè)。下表為下表為20082008年天津部分工業(yè)廠房年天津部分工業(yè)廠房(chngfng)(chngfng)、倉(cāng)庫(kù)的租金價(jià)格、倉(cāng)庫(kù)的租金價(jià)格第29頁(yè)/共40頁(yè)第三十頁(yè)，共41頁(yè)。3 3、工業(yè)地產(chǎn)的投資程度日益提高、工業(yè)地產(chǎn)的投資程度日益提高 工業(yè)地產(chǎn)商、投資商已將目光更多關(guān)注天津市場(chǎng)，天津工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)相比其工業(yè)地產(chǎn)商、投資商已將目光更多關(guān)注天津市場(chǎng)，天津工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)相比

22、其他他(qt)(qt)城市還是剛剛起步。以發(fā)展的眼光來(lái)看，無(wú)論是數(shù)量還是租金都不及城市還是剛剛起步。以發(fā)展的眼光來(lái)看，無(wú)論是數(shù)量還是租金都不及其他其他(qt)(qt)城市。工業(yè)地產(chǎn)的投資流向往往與某些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走勢(shì)有著城市。工業(yè)地產(chǎn)的投資流向往往與某些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走勢(shì)有著密切聯(lián)系。在以往的十年內(nèi)，珠三角、長(zhǎng)三角地區(qū)聚集了大量的工業(yè)園區(qū)，市場(chǎng)密切聯(lián)系。在以往的十年內(nèi)，珠三角、長(zhǎng)三角地區(qū)聚集了大量的工業(yè)園區(qū)，市場(chǎng)化程度相對(duì)較高，已經(jīng)歷了幾輪投資熱潮。據(jù)了解，上海工業(yè)物業(yè)的租金水平甚化程度相對(duì)較高，已經(jīng)歷了幾輪投資熱潮。據(jù)了解，上海工業(yè)物業(yè)的租金水平甚至高出天津的至高出天津的30%30%。

23、而隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)布局的變化，一些以往專(zhuān)注于珠三角、長(zhǎng)三角。而隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)布局的變化，一些以往專(zhuān)注于珠三角、長(zhǎng)三角地區(qū)的投資機(jī)構(gòu)都開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)移，一向?qū)Ρ本⑸虾Ｇ橛歇?dú)鐘的海外資本也開(kāi)地區(qū)的投資機(jī)構(gòu)都開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)移，一向?qū)Ρ本?、上海情有?dú)鐘的海外資本也開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)天津市場(chǎng)。天津市場(chǎng)吸引工業(yè)開(kāi)發(fā)商、投資商眼光的最重要因素之一是市始轉(zhuǎn)戰(zhàn)天津市場(chǎng)。天津市場(chǎng)吸引工業(yè)開(kāi)發(fā)商、投資商眼光的最重要因素之一是市場(chǎng)空間較大，天津地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈核心位置，開(kāi)發(fā)投資潛力還有很大空間；另場(chǎng)空間較大，天津地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈核心位置，開(kāi)發(fā)投資潛力還有很大空間；另一方面，天津工業(yè)用地價(jià)格、勞動(dòng)力成本、交通運(yùn)輸成本等方面遠(yuǎn)比上海、北京

24、一方面，天津工業(yè)用地價(jià)格、勞動(dòng)力成本、交通運(yùn)輸成本等方面遠(yuǎn)比上海、北京等城市低很多，據(jù)估算，幾項(xiàng)成本總和天津要比北京低等城市低很多，據(jù)估算，幾項(xiàng)成本總和天津要比北京低30%30%40%40%。 由于天津工業(yè)物流業(yè)的潛力和良好的發(fā)展環(huán)境，吸引了國(guó)際工業(yè)物流巨頭紛紛入駐天津，普洛斯、豐樹(shù)及迅通物流均在濱海新區(qū)建設(shè)物流廠房，蓋世理在中國(guó)的首個(gè)物流項(xiàng)目也選擇(xunz)了天津落戶(hù)。與北京等其它主要城市相比，目前相對(duì)低廉的價(jià)格和良好的外部政策環(huán)境，形成了天津工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的巨大潛力。隨著2007年開(kāi)始公開(kāi)出讓的工業(yè)用地逐步得到開(kāi)發(fā)并投入市場(chǎng)，預(yù)期2008年工業(yè)物業(yè)總體租金將有較大幅度上升。剛剛起步的工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，正在成為最具投資價(jià)值和投資潛力的市場(chǎng)之一。 第30頁(yè)/共40頁(yè)第三十一頁(yè)，共41頁(yè)。4 4、工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品將更加豐富，滿(mǎn)足不同產(chǎn)業(yè)的需求、工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品將更加豐富，滿(mǎn)足不同產(chǎn)業(yè)的需求 隨著外國(guó)工業(yè)地產(chǎn)公司進(jìn)駐天津，將會(huì)帶來(lái)更先進(jìn)、更豐富的廠房產(chǎn)品。隨著外國(guó)工業(yè)地產(chǎn)公司進(jìn)駐天津，將會(huì)帶來(lái)更先進(jìn)、更豐富的廠房產(chǎn)品。同時(shí)根據(jù)行業(yè)特性，各開(kāi)發(fā)區(qū)也將在各自特色產(chǎn)業(yè)聚集的過(guò)程中，尋找到更適同時(shí)根據(jù)行業(yè)特性，各開(kāi)發(fā)區(qū)也將在各自特色產(chǎn)業(yè)聚集的過(guò)程中，尋找到更適合合(shh)(shh)自己的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。自己的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。