上地倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、-上地倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-大綱第一部分序言第二部分項(xiàng)目概況第三部分第四部分第五部分第六部分第七部分第八部分第九部分市場(chǎng)調(diào)查與分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目建議投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示結(jié)論附件第一部分序言項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了投資商選擇投資項(xiàng)目的過程，這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量投資商在房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目投資節(jié)奏提出專業(yè)意見。第二部分 項(xiàng)目概況一、位置及環(huán)境上地倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目位于某市海

2、淀區(qū)上地信息產(chǎn)業(yè)基地東部，毗鄰小營(yíng)西路與地鐵 13 號(hào)線的交匯處，上地橋的東北角，東通八達(dá)嶺高速，南至全國(guó)高等學(xué)府基地（北大、清華等），西靠上地信息產(chǎn)業(yè)基地，北通西二旗輕軌站。二、樓宇介紹1、規(guī)模：總建筑面積 8041 平米，其中主庫(kù)房 5480 平米，配樓面積 2400 平米。序基礎(chǔ)設(shè)施具體參數(shù)2、配套號(hào)1上下水管道已安裝2污水處理系統(tǒng)已安裝3變壓器 2 臺(tái)共 1000（每臺(tái) 500）4噴淋系統(tǒng)完備5消防栓及管線450 平米水的消防水池6天燃?xì)夤芫€已經(jīng)布入園區(qū)內(nèi)三、項(xiàng)目參數(shù)一、樓宇參數(shù)：1、項(xiàng)目占地面積： 5831 平方米樓高：13 米總建筑面積：8041 平方米使用率：待定% 2、車位數(shù)量

3、：無收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無3、庫(kù)房建筑面積：4800 平方米4、凈高： 庫(kù)房 9.5 米其它功能及分布： 倉(cāng)儲(chǔ),大開間暫無分割5 庫(kù)房結(jié)構(gòu)：鋼架結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)：待定6 貨運(yùn)樓面積：2400 平方米層高：2.87 貨運(yùn)樓結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)：待定8 樓板承重：待定9 建筑等級(jí)：待定10 屋頂防水等級(jí)：待定11 耐火等級(jí)：待定二、配套1、空調(diào)品牌：無功率：無新風(fēng)量：無入戶狀態(tài)：無工作形式無制冷量無制熱量無3、電力最高用量待定每層電力分布：待定4、電話最高引入數(shù)量可達(dá)到：無5、網(wǎng)絡(luò)入戶標(biāo)準(zhǔn)：無5、電視系統(tǒng)：無6、保安系統(tǒng)：無7、消防系統(tǒng)：1 個(gè) 450 平方米的消防水池；庫(kù)房已有完善的消防噴淋系統(tǒng)8、給水系統(tǒng)：

4、無9、綜合布線：無10、 供熱系統(tǒng):無11、 排污系統(tǒng):1 個(gè) 3 號(hào)化糞池和一套日處理 5 噸污水的污水處理系統(tǒng);項(xiàng)目周邊無污水管線,僅有雨水管線。12、然氣系統(tǒng)：院內(nèi)有直徑D500 的高壓管線，未減壓變徑。10、 物業(yè)公司：無等級(jí)資質(zhì)：無特點(diǎn)：無11、 水費(fèi)：無電費(fèi)：無物業(yè)費(fèi)：無取暖：無制冷：無第三部分 市場(chǎng)調(diào)查與分析一：項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查地塊周邊的建筑物：項(xiàng)目以東是怡美、頤清家園以及二炮部隊(duì)大院；以南是由華潤(rùn)置地投資的橡樹灣住宅區(qū)；以西是聯(lián)想大廈、神州數(shù)碼大廈和盈創(chuàng)動(dòng)力大廈；東北側(cè)是在建的高檔住宅區(qū)上地MOMA 以及成熟社區(qū)當(dāng)代城市家園。綠化景觀：項(xiàng)目周邊環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低

5、。環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)群興趣；不利于提升項(xiàng)目在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶；同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。自然景觀：由于項(xiàng)目所在的整個(gè)區(qū)域是近期開發(fā)的，以前屬于農(nóng)耕地， 除了項(xiàng)目西面有一座百望ft以外無其他自然景觀。歷史人文景觀：在項(xiàng)目二級(jí)輻射區(qū)（3 公里）內(nèi)是全國(guó)的高等學(xué)府基地，云集了全國(guó)著名的高等學(xué)府。環(huán)境污染狀況：項(xiàng)目西側(cè)有城鐵 13 號(hào)線和京包線，存在過往列車的噪音污染；項(xiàng)目東側(cè)有近 200 戶待拆遷的村落，環(huán)境衛(wèi)生和治安情況較差。二：地塊交通條件調(diào)查地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃：項(xiàng)目與主馬路相臨，距五環(huán)路 2.43 公里，距機(jī)場(chǎng)高速 18.4 公

6、里，距上地科技園區(qū) 0.15 公里，周邊有輕軌 13 號(hào)線西二期站和上地站，公交線路有 20 條，未來還有 4，5，10 路公交線路， 4 號(hào)輕軌線，交通位置方便快捷。附 交通位置圖：（略）三：周邊配套設(shè)施調(diào)查.購(gòu)物場(chǎng)所：華潤(rùn)項(xiàng)目商業(yè)街（規(guī)劃）、超市發(fā)超市、金五星、清河百 貨商場(chǎng)；.文化教育：上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中關(guān)村二小、清河中學(xué)、上地實(shí)驗(yàn)中學(xué)、北清華、農(nóng)大、體育大學(xué)、藍(lán)天幼兒園；.醫(yī)療衛(wèi)Th：上地醫(yī)院.金融服務(wù)：工行、農(nóng)行、建行、某銀行、交通銀行等.郵政服務(wù)：清河郵局.娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)：九頭鳥、肯德基、良子健身中心；.Th活服務(wù)： 怡美家園、當(dāng)代城市家園、上地佳園的底墑（超市、便利店、洗衣店、藥

7、店、寵物店、美容美發(fā)店）.娛樂休息設(shè)施：二炮招待所、國(guó)電賓館、銀燕賓館；四： 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷（一） 項(xiàng)目所在地概況項(xiàng)目毗鄰上地信息產(chǎn)業(yè)基地，該區(qū)域是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的研發(fā)基地，海淀區(qū)為進(jìn)一步推動(dòng)園區(qū)發(fā)展，營(yíng)造繁榮的園區(qū)生活，達(dá)到國(guó)際化要求，目前滯后的生活配套設(shè)施也必然要與世界接軌。為此，海淀區(qū)政府提出了要打造公園化、科技化、人性化的生態(tài)環(huán)境，使得產(chǎn)業(yè)、居住、商貿(mào)協(xié)調(diào)發(fā)展。（二） 項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)形態(tài)及比重現(xiàn)在整個(gè)上地高科技園區(qū)以寫字樓為主，配少量的公寓、住宅，還有為整個(gè)園區(qū)配套的少量的商業(yè)地產(chǎn)。具體比例見下圖類別百分比總建筑面積單位住宅56萬平米寫字樓91萬平米商業(yè)地產(chǎn)9萬平米新

8、開發(fā)住宅84萬平米合計(jì)240萬平米（三） 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀上地高科技園區(qū)的發(fā)展是以軟件開發(fā)為基礎(chǔ)的，這就決定了園區(qū)發(fā)展伊始就是已寫字樓為主的。造成了該地區(qū)各種房地產(chǎn)形態(tài)的供需比例嚴(yán)重失調(diào)，大量單一房地產(chǎn)形式的出現(xiàn)，隨著園區(qū)的發(fā)展，大量人群的擁入，必然急劇造成其他形態(tài)房地產(chǎn)的需求量的增加，使得住宅類和商業(yè)類地產(chǎn)與市場(chǎng)的需求嚴(yán)重脫節(jié)，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。具體比例見下圖（略）（四）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊劃分及其差異上地園區(qū)的整體規(guī)劃是以城市輕軌 13 號(hào)線為界，以西是寫字樓集中的上地信息產(chǎn)業(yè)基地，以東是剛開發(fā)的新型居住區(qū)，區(qū)域版塊明顯，嚴(yán)重脫節(jié)的商業(yè)生活配套，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊

9、劃分中，明顯的反映出這一問題。海淀區(qū)政府為配合園區(qū)的整體發(fā)展推出了一系列的發(fā)展計(jì)劃，為發(fā)展為國(guó)際性的園區(qū)在努力。（五）項(xiàng)目所在地的住宅、寫字樓及各類市場(chǎng)情況分析由于供求關(guān)系的影響，園區(qū)內(nèi)各種形態(tài)的房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)以不同的趨勢(shì)在市場(chǎng)上表現(xiàn):寫字樓由于供大于求，租售價(jià)格都出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)；住宅類產(chǎn)品虧缺，而需求量的增加，住宅類的租售出現(xiàn)了強(qiáng)勁的上升趨勢(shì)；各類市場(chǎng)的虧缺，造成區(qū)域內(nèi)居民需求無法滿足。寫字樓、住宅租售價(jià)格趨勢(shì)見下圖32.52.72.52.62.322.21.5住宅 租寫字樓 租10.830.850.830.890.910.501234580007000750067006000500040

10、0030002000100006500580062005500600043004800住宅 售寫字樓 售12345五：上地地區(qū)寫字樓市場(chǎng)調(diào)查與分析（一） 供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析1、寫字樓供應(yīng)量從寫字樓市場(chǎng)供給量來看，自海淀區(qū)政府開發(fā)上地高科技園區(qū)以來，寫字樓大量開發(fā)，寫字樓入市量很大。目前高科技園區(qū)約有 76 多棟棟寫字樓，建筑面積總計(jì)約156 萬平方米。截止到去年年底，上地寫字樓空制率 28.3%,達(dá)到 13.58 萬平方米。寫字樓的市場(chǎng)以達(dá)到了飽和的狀態(tài)， 寫字樓的空置率正在逐年增加。2、寫字樓供應(yīng)區(qū)位特征寫字樓供應(yīng)板塊特征明顯，這說明上地商務(wù)區(qū)辦公環(huán)境有了成熟的發(fā)展，正在已中心的形態(tài)在發(fā)展，

11、投資區(qū)域集中化開始向多元化方向發(fā)展，由“單一型”房地產(chǎn)市場(chǎng)向“多業(yè)態(tài)、差別化、綜合性主題”綜合性房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的過程。這種地產(chǎn)形態(tài)的演變既是上地商圈發(fā)展的需要，也是上地商圈發(fā)展的方向。這些區(qū)域?qū)懽謽堑募鬯纬傻纳虡I(yè)氛圍無一例外的與該區(qū)域的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景有著直接的關(guān)聯(lián)，同時(shí)這些商圈的形成又直接帶動(dòng)了本區(qū)域其它類型房地產(chǎn)的發(fā)展。在區(qū)域化的發(fā)展過程當(dāng)中，逐步產(chǎn)生的對(duì)居住的市場(chǎng)需求也是呈區(qū)域化集聚的，住宅供應(yīng)同區(qū)域需求的同步發(fā)展也隨著區(qū)域需求的不平衡而出現(xiàn)了較為明顯的區(qū)域化分布。（二） 需求市場(chǎng)調(diào)查與分析1、市場(chǎng)需求概述從總體上看，上地寫字樓的需求比前幾年有明顯地下降，據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)反應(yīng)，寫字樓

12、的空置率也出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)，從去年第一季度的 14.2%漲到去年第四季度的 28.3%，上漲了將近兩倍。當(dāng)然，造成這種狀況的原因是多方面的。首先， 2000 年蓬勃發(fā)展的軟件開發(fā)行業(yè)今年發(fā)展一般，許多公司縮減面積，或者干脆倒閉；其次，跨國(guó)公司的需求縮水；第三，大型公司外牽， 許多國(guó)外大公司開始自蓋大樓。寫字樓市場(chǎng)總體需求量在減少， 空置率增加。2、市場(chǎng)需求主體復(fù)雜上地特殊的地理位置決定了這里的物業(yè)、尤其是寫字樓物業(yè)目標(biāo)客戶的單一性和局限性。由于這里是高科技研發(fā)基地，無論是從區(qū)域的角度，還是從政治的角度來看，上地寫字樓的輻射范圍都極其局限的，它的輻射對(duì)象相對(duì)于某其他區(qū)域來說無疑要小出許多，因此這里

13、涉及的需求客戶只有是 IT 研發(fā)企業(yè)?？蛻羧旱男枨髮哟屋^為貧乏，對(duì)寫字樓的需求相應(yīng)的有限，尤其是隨著海淀區(qū)政府對(duì)上地入住企業(yè)在土地上的優(yōu)惠政策，企業(yè)也開始自建自有寫字樓項(xiàng)目，造成了需求量的進(jìn)一步縮小。主要寫字樓表：公司名稱地理位置科貿(mào)大廈中關(guān)村北大街上地大廈中關(guān)村北大街金隅科技中心上地三街中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大廈上地三街與信息路十字路口東北側(cè)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園上地三街與信息路十字路口東北側(cè)實(shí)創(chuàng)集團(tuán)上地三街與信息路十字路口東北側(cè)信息路22 號(hào)春生泰克大廈上地東路西群英科技園上地五街與創(chuàng)業(yè)路交匯東南角中關(guān)村發(fā)展大廈上地五街路南昊海大廈上地五街路北方正集團(tuán)開拓路與上地五街交匯處東北角上地?cái)?shù)碼大廈中關(guān)村北大街中關(guān)村

14、國(guó)際卵化園分部上地六街南中關(guān)村生物醫(yī)藥園開拓路西側(cè)清華同方電腦上地七街南小 結(jié)：從上述我們可以看出，整個(gè)上地的寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場(chǎng)的需求，達(dá)到了飽和狀態(tài)，而單一形態(tài)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展也局限了他的需求量的擴(kuò)大，特別是近幾年來，海淀區(qū)政府也意識(shí)到了上地發(fā)展的弊病，加大了對(duì)其他基礎(chǔ)設(shè)施和配套的建設(shè)速度，而對(duì)于大量空制的寫字樓，區(qū)政府出了一系列的優(yōu)惠政策，吸引企業(yè)來上地辦公，一是為了繁榮上地的持續(xù)發(fā)展， 另外也是為了緩解高空制率帶來的壓力。六：上地地區(qū)公寓住宅市場(chǎng)調(diào)查與分析（一） 產(chǎn)權(quán)式住宅供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析1；供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析（1） 、普通住宅上地高科技園區(qū)周邊住宅商品房以低密度住宅為主，主

15、要集中在上地環(huán)島及輕軌附近。上地環(huán)島的樓盤主要有上地東里，西里，目前已全部住滿，建筑業(yè)態(tài)為多層、小高層；房型有兩房和三房，戶型較老，結(jié)構(gòu)不合理，而且都是老房。輕軌附近以高層為主，單社區(qū)規(guī)模較小， 居住環(huán)境較次，他們都屬于一般的普通住宅，而居住人群，主要由當(dāng)?shù)氐木用窈颓搴臃秶鷥?nèi)的拆遷戶。近幾年上地地區(qū)又陸續(xù)推出了上地佳園、當(dāng)代城市家園、怡美家園等，他們?cè)诮ㄖO(shè)計(jì)及環(huán)境上都有了很大的改變，從感覺和視覺上有了很大的提高，均價(jià)在 6900 元/平方米左右，從銷售情況上來看出現(xiàn)了很大的市場(chǎng)需求量，價(jià)格還有上升的空間；目前市場(chǎng)供應(yīng)量有已開盤的當(dāng)代城市家園二期和頤清家園；購(gòu)買群體主要是當(dāng)?shù)氐木用窈驮谏系馗呖?/p>

16、園區(qū)工作的白領(lǐng)人群。（2） 、高檔公寓上地地區(qū)的高檔生活區(qū)的樓盤有上地 MOMA，當(dāng)代城市家園二期，領(lǐng)袖硅谷等，均價(jià)在 7970 元/平方米；建筑業(yè)態(tài)為甲級(jí)住宅、別墅；周邊樓盤的購(gòu)買群體，主要由外籍人士、當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主、園區(qū)內(nèi)中高級(jí)管理人員等組成。最新開盤的多為高檔住宅， 銷售呈供不應(yīng)求狀態(tài)。根據(jù)我們對(duì)上地的房地產(chǎn)供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)，在 04 年上地地區(qū)住宅市場(chǎng)新增量 48 萬平方米。在 05 年上地地區(qū)住宅市場(chǎng)新增量 0 萬平方米，但隨著政府加速建設(shè)上地高科技園區(qū)，未來幾年上地高科技園區(qū)將陸續(xù)有新住宅項(xiàng)目入市。06 年將有 76 萬平方米供應(yīng)市場(chǎng)。上地地區(qū)住宅項(xiàng)目供應(yīng)量與時(shí)間關(guān)系示意圖：供應(yīng)量807

17、0605040302010供應(yīng)量02004年2005年2006年2；需求市場(chǎng)調(diào)查與分析上地區(qū)域包含234萬平方米發(fā)展區(qū)。該區(qū)域是中國(guó)乃至世界罕見 的科技智力資源高密集區(qū)。各類獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)；科技人員高達(dá)6 萬人，目前入園高新技術(shù)企業(yè)已達(dá)10000余家，以聯(lián)想、方正、清華同方為代表的一批高新技術(shù)企業(yè)群體已經(jīng)形成，園區(qū)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)高速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)中處于領(lǐng)先地位。上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的快速增長(zhǎng)所帶來的大批就業(yè)人群，導(dǎo)致對(duì)居住的需求出現(xiàn)激增態(tài)勢(shì)。相對(duì)于區(qū)域內(nèi)較為有限的住宅供應(yīng)而言，上地區(qū)域的居住功能確實(shí)處于一種相對(duì)滯后的狀態(tài)。因此產(chǎn)生了區(qū)域人群對(duì)于居住方面的一些不滿和抱怨。所幸的是，海

18、淀區(qū)政府已感覺到了這一供求矛盾，并已開始實(shí)際行動(dòng)，在居住、生活配套、交通、娛樂等方面加以改善，未來就可以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部完整、閉合的生態(tài)系統(tǒng)，內(nèi)部造血機(jī)制也因此得以完善。隨著一批幾十萬平米住宅區(qū)的興起，上地聚居區(qū)正逐漸浮出水面。園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有從業(yè)人員約 6 萬名，員工平均收入約為 2000 元至 5000 元之間，而外資企業(yè)中相當(dāng)數(shù)量的員工年薪在 6 萬至 10 萬元以上。而園區(qū)的生活配套、服務(wù)設(shè)施發(fā)展一度處于脫節(jié)的狀態(tài)，相當(dāng)數(shù)量的外企人士及年輕白領(lǐng)一族希 望能有更高品位的與之相適應(yīng)的物業(yè)出現(xiàn)。目前在整個(gè)園區(qū)內(nèi)占地面積 234 萬平方米的規(guī)劃土地上， 已擁有了 156 萬平米的寫字樓，已達(dá)到了飽和狀態(tài)；但

19、該地區(qū)目前住宅類市場(chǎng)供不應(yīng)求，供需矛盾十分突出，未來二三年內(nèi)，園區(qū)內(nèi)的從業(yè)人員規(guī)劃量將達(dá)到 10 萬人，使得這種供需脫節(jié)現(xiàn)象更加難以平衡，潛在的需求態(tài)勢(shì)使該地區(qū)的公寓、高層及多層住宅等綜合物業(yè)將會(huì)有一定的市場(chǎng)表現(xiàn)。但在目前有限的土地資源上新增房地產(chǎn)項(xiàng)目基本是以住宅的形式推出的，華潤(rùn)置地、當(dāng)代物業(yè)、中實(shí)·吉肯道夫入駐開發(fā)，總開發(fā)量為 196.4 萬平方米， 其推出的項(xiàng)目已引起園區(qū)內(nèi)員工特別是駐區(qū)外來人士的關(guān)注。據(jù)了解，上地高科技園區(qū)規(guī)劃容積率僅為 2 點(diǎn)多，同時(shí)由于園區(qū)以北是千畝大型綠地，生態(tài)環(huán)境首屈一指，規(guī)劃中的高級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的配套生活、娛樂設(shè)施業(yè)已啟動(dòng)；500 強(qiáng)企業(yè)的紛紛入駐，為上地高

20、科技園區(qū)住宅建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展注入了強(qiáng)大的 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐。目前上地 MOMA、領(lǐng)袖硅谷等高端物業(yè)已成雛形，人性化的建筑空間，優(yōu)美的居住環(huán)境在上地住宅中自成風(fēng)格，華潤(rùn)置地投資開發(fā)的橡樹灣物業(yè)也將于近期推向市場(chǎng)，個(gè)別房產(chǎn)的最高價(jià)格已超過 1 萬元/平方米。上地高科技園區(qū)經(jīng)過近 14 年的開發(fā)，特別是近年來海淀區(qū)政府加大了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施及商業(yè)配套的投資力度，上地地區(qū)由單一性的商務(wù)形態(tài)向綜合性發(fā)展，逐漸形成了一個(gè)既適宜辦公又適宜居住的外部環(huán)境，使滯后的房地產(chǎn)住宅的開發(fā)，迎來一波新的行情。隨著上地高科技園區(qū)的進(jìn)一步拓建，一個(gè)涵蓋大量高收入年輕一族入居的樓市板塊，一個(gè)有著中高檔收入為主的群體力量，一個(gè)與高科技園

21、區(qū)相匹配的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，將受到更多矚目。由此產(chǎn)生了上地區(qū)域內(nèi)比較集中的四類居住需求人群：1. 大專院校的教職工2. 中科院及其他科研院所的研究人員3. 科技企業(yè)的管理人員及工程師；4. 為上述三類企業(yè)及單位服務(wù)的大量配套服務(wù)企業(yè)的員工小結(jié)：上地地區(qū)自有住宅的供需矛盾隨著大批量住宅的放量逐漸趨于緩和，各種檔次物業(yè)的出現(xiàn)大大減輕了供應(yīng)市場(chǎng)的壓力， 近一兩年上地地區(qū)的自有住宅的供需矛盾基本能保持平衡的態(tài)勢(shì)，大大加快了上地區(qū)域向綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的步伐。（二） 租賃住宅供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析1；供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析園區(qū)的生活配套、服務(wù)設(shè)施發(fā)展一度處于脫節(jié)的局面：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到目前為止，地區(qū)可供租賃的價(jià)位

22、在 1000 至 1600 元的普通住房?jī)H 1000 套左右，僅占在上地臨時(shí)居住人員用房的23.5左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了區(qū)域內(nèi)工作人群的需求。76.5從業(yè) 的員工急切地盼望在較短時(shí)期內(nèi)能入戶上地，而其中大部分人對(duì)未來商品房的期望價(jià)格約在 800 元至 1500 元之間，同時(shí)，我公司通過對(duì)園區(qū)內(nèi)工作人士的訪談獲悉，目前上地科技園區(qū)內(nèi)各種生活商業(yè)配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏，給園區(qū)工作者帶來極其的不便，也導(dǎo)致園區(qū)“空城化”的原因之一。較高檔次的商業(yè)設(shè)施，僅有幾個(gè)休閑體育中心，酒店、餐飲業(yè)都處于初級(jí)階段， 缺乏衣、食、住的完善配套，阻礙了園區(qū)的發(fā)展。（1）區(qū)域總體特征分析a 商業(yè)特征分析上地屬于高科技產(chǎn)業(yè)集中的區(qū)域

23、之一，眾多高技術(shù)公司云集于此，公司的規(guī)模多樣：從幾個(gè)人的私人小公司到幾百人的跨國(guó)企業(yè)應(yīng)有盡有，因而各種檔次的物業(yè)均有很大需求。b 人文特征分析上地是高級(jí)人才的集中地，年輕化，單身化的現(xiàn)象比較多， 租房成為此類人群的主要方向，此地區(qū)總體風(fēng)格為前衛(wèi)和休閑，不片面追求高檔豪華，雖然有一些房屋在出租，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求，造成此區(qū)域的房屋租金價(jià)格一直處于上升趨勢(shì)。租金走示圖：住宅 租0.920.90.880.860.840.820.80.78住宅 租12345(2) 從供應(yīng)時(shí)間來看從 1994 年開發(fā)上地以來，上地的發(fā)展可謂是日新月異，優(yōu)惠的發(fā)展政策促使大量高新企業(yè)入住上地，隨之而來的是大量人群的

24、涌入，對(duì)于租住房屋的需求就開始了，大量的需求量和有限的供應(yīng)量，把上地的租賃市場(chǎng)徹底分化了，由于本區(qū)域供應(yīng)量的不足，大量的需求人群把目光轉(zhuǎn)向了二級(jí)輻射區(qū)，雖然現(xiàn)在上地的住宅供應(yīng)量有了大幅提高，但由于和目標(biāo)群在需求上存在差距，所以真正可以提供的住宅還是很有限。(3) 從供應(yīng)價(jià)位來看由表可以看出，上地及其輻射區(qū)域住宅租賃市場(chǎng)價(jià)位在 800至 1600 元之間。房租價(jià)格（樓房）區(qū)域一居兩居上地10001500安寧莊8001560清河小營(yíng)11001800回龍觀8002000天通苑9001600西二、三旗7001600(4) 從上地區(qū)域工作人群居住分布來看在已經(jīng)標(biāo)明租價(jià)的 41 個(gè)住宅小區(qū)中，上地區(qū)間住宅

25、小區(qū) 6 個(gè)，占總量的 14.6%。其他區(qū)域的住宅小區(qū) 35 個(gè)，主要集中在清河，安寧莊，小營(yíng)等區(qū)域，占總量的 85.4%。我們通過對(duì)上地目標(biāo)人群的調(diào)研，得出了上地區(qū)域目標(biāo)人群的居住分布情況。上地地區(qū)流動(dòng)人口居住區(qū)與工作的距離示意圖人群分布其他21%西二、三旗17%天通苑回龍觀4%15%上地23%安寧莊6%清河小營(yíng)14%上 地 安寧莊清河小營(yíng)回 龍 觀 天通苑西二、三旗其他2；需求市場(chǎng)調(diào)查與分析（1） 需求人群情況在對(duì)本區(qū)域的需求人群調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域需求人群構(gòu)成主要為附近各大公司的普通員工，其余為一些管理人員，年齡主要集中在 22 自 35 之間，月收入范圍在 2000 元至 5000

26、元， 非京籍人員占 90%左右，該類人群租房住的占 82%左右。目前上地住宅供應(yīng)量?jī)H滿足了該區(qū)域工作人群用房量的23.5左右。大部分人對(duì)未來住宅租售的期望價(jià)格分別為房租價(jià) 格在 800 元至 1500 元之間，還有相當(dāng)數(shù)量的高收入白領(lǐng)人士希望能有更高品位的與之相適應(yīng)的物業(yè)出現(xiàn)。（2） 需求人群目前居住分布需求人群調(diào)查說明本地域?qū)ι系氐墓ぷ魅巳哼€是有相當(dāng) 大的吸引力，但由于供應(yīng)量的缺乏，導(dǎo)致很大一部分客流外流， 但客流的分布也是依輕軌 13 號(hào)線鋪開的。我們通過對(duì)上地目標(biāo)人群的調(diào)研，得出了上地區(qū)域工作人群的居住分布情況如下圖。人群分布其他21%西二、三旗17%天通苑回龍觀4%15%上地23%安寧

27、莊6%清河小營(yíng)14%上 地 安寧莊清河小營(yíng)回 龍 觀 天通苑西二、三旗其他（3） 需求人群調(diào)研報(bào)告匯總分析下面的言論均是對(duì)區(qū)域人群的訪談紀(jì)錄： A：“我租的是一個(gè)一居室，東西朝向，它的戶型非常不合理。”B：“我是租的老房子，老式的板樓，戶型差，通風(fēng)非常差， 還有一個(gè)就是面積太小?！盋：“老房子縱身很深，采光也不太好，對(duì)于我來說這是一 個(gè)很大的問題，另外一個(gè)小毛病就是以前的房子層高 比較低，有一點(diǎn)壓抑。”D：“社區(qū)太小，一共不到10萬平方米，因?yàn)樯鐓^(qū)小管理比 較亂，里面的人員居住成分比較復(fù)雜，人員的素質(zhì)不齊。另外因?yàn)樯鐓^(qū)小，配套設(shè)備也不全，像現(xiàn)在會(huì)所都沒有用上?！盓：“我現(xiàn)在住的小區(qū)物業(yè)在打架，

28、我非常反感物業(yè)有問題。 我喜歡好一點(diǎn)的物業(yè)來管，一般是希望外聘物業(yè)來做，我現(xiàn)在住的小區(qū)尤其車庫(kù)產(chǎn)權(quán)不清晰，車輛非常亂， 所以我希望以后小區(qū)可以人車分流。”F：“原來的戶型雖然小，但是公攤不小，我是朝南的那棟 樓，公攤實(shí)際上沒有那么大，但是由于其他的原因公 攤非常大，我非常不滿意”G：“最不滿意的就是空氣，離近馬路，希望小區(qū)遠(yuǎn)離馬路” “現(xiàn)在最不滿意最大的問題就是噪音，工作一天特別累，回到家里想安靜一下，不希望房子臨街，或者是靠馬路太近”H：“生活上不方便，希望在小區(qū)周邊有超市什么的。配套 不全，希望有一些健身，像游泳館之類，能設(shè)在小區(qū) 周邊，別設(shè)在小區(qū)里面，別太鬧騰了，在小區(qū)周邊， 但是離小區(qū)

29、很近，走幾步就能到了。”I：“居住環(huán)境太差，綠化少，樹太少，感覺像是住在鋼筋 水泥的森林中”J：“我到公司也就是5公里左右，坐車卻要一個(gè)小時(shí)” K：“我在清華工作，開車甚至都沒有騎自行車快”從被調(diào)查者的反映我們可以看出，他們現(xiàn)在對(duì)所居住 的區(qū)域很不滿意，無論是居住位置，居住環(huán)境，物業(yè)管理， 居住舒適度還是交通都提出了很多的問題，但由于本區(qū)域內(nèi) 沒有能滿足他們的供應(yīng)量，所以在等待，希望上地能有他們 心目中理想的物業(yè)出現(xiàn)。3、租房市場(chǎng)分析從我們的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，上地已經(jīng)投入使用的住宅基本保持在 95%以上的租售率。經(jīng)過對(duì)調(diào)查結(jié)果的分析，我們得出如下結(jié)論：1 上地區(qū)域缺少大型綜合出租型房地產(chǎn)項(xiàng)

30、目2 能真正滿足居住需求的住宅不多3 項(xiàng)目周邊房屋出租率較高4 租房人群擇房以上地為主，周邊為輔；標(biāo)準(zhǔn)住宅出租價(jià)格從 1000 元到 1600 元不等5 社區(qū)景觀環(huán)境不理想，綠化率低6 距離公司或單位過遠(yuǎn)，通勤不方便同時(shí)，我們也對(duì)本地域的工作人群情況進(jìn)行了初步的調(diào)查。我們的調(diào)查結(jié)果顯示：1 工作人群以高科技公司員工為主。2 工作人群中租房的占總?cè)藬?shù)的 79%。3 工作人群對(duì)普通類的住宅需求量較大。上地區(qū)域出租的房屋均屬于小業(yè)主所有，調(diào)研中沒有發(fā)現(xiàn)只租不售的青年公寓項(xiàng)目。目前該區(qū)域剩余的可租房屋不多。小結(jié)：依照我們對(duì)當(dāng)代城市家園，怡美家園，上地佳園、上地東里、上地南里、上地西里、安寧莊小區(qū)和毛紡

31、南小區(qū)區(qū)域進(jìn)行了初步的調(diào)查分析,從調(diào)查結(jié)果可以知道，上地住宅項(xiàng)目的規(guī)模均在 15 萬平方米以上。都是單一業(yè)主進(jìn)行出租。房屋的出租價(jià)格從 1000 元/月到 1600 元/月不等，付款多為半年付和押一付三。需求人群是按獨(dú)居或合租形式進(jìn)行租賃，人均承受價(jià)格在600 元左右。在我們對(duì)本區(qū)域的需求人群的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，租賃房屋的多為 上地高科技公司的員工，從事是研發(fā)和工人，各小區(qū)房屋的出租 率基本上保持在 95%以上，選擇清河小營(yíng)居住的人群達(dá) 13.6% 以上，在回龍觀居住的人群達(dá) 14.8%以上，在西二旗西、三旗居住的人群達(dá) 17.2%。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域需求人群構(gòu)成主要為附近各大公司的 普通員工

32、，其余為一些管理人員，年齡主要集中在 22 自 30 之間這個(gè)調(diào)查說明本地域?qū)ι系氐目蛻暨€是有相當(dāng)大的吸引力，但由于供應(yīng)量的缺乏，導(dǎo)致很大一部分客流外流，但客流的分布 也是一輕軌 13 號(hào)線鋪開的。上述種種情況表明上地地區(qū)住宅市場(chǎng)的前景基本看好，采取出租的策略也可謀求較高的投資回報(bào)。七：上地區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查與分析1；供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析在做調(diào)查分析以前我們有必要就什么是市場(chǎng)要分析一下，因?yàn)樗?是一個(gè)綜合性的概念，這就要求我們對(duì)他的細(xì)化終端有細(xì)致的了 解。批發(fā)市場(chǎng)在國(guó)外是有特定涵義的，即指專門經(jīng)營(yíng)農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品、鮮活產(chǎn)品的市場(chǎng)，而在中國(guó)，批發(fā)市場(chǎng)卻幾乎涵蓋了各行各業(yè)、各種商品，廣泛分布在農(nóng)副產(chǎn)品、服

33、裝紡織品、日用工業(yè)品、生產(chǎn)資料等眾多領(lǐng)域，這可以說是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一大特色。批發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)生原因是，當(dāng)商品生產(chǎn)者數(shù)量極多、商品種類多、生產(chǎn)批量小、效率低且生產(chǎn)關(guān)系不穩(wěn)定時(shí)，通過批發(fā)市場(chǎng)能節(jié)省交易費(fèi)用。在這種特殊的情況下，批發(fā)市場(chǎng)更有效率。具體到農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品、鮮活產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，則是由這些商品本身的特性決定的。農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品、鮮活產(chǎn)品的生產(chǎn)受自然條件、氣候條件的影響較大，而且產(chǎn)地分散，距離消費(fèi)地較遠(yuǎn)，生產(chǎn)者、零售者中小規(guī)模經(jīng)營(yíng)占多數(shù)，因此，為了保證農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品及鮮活產(chǎn)品的供給，穩(wěn)定價(jià)格，及時(shí)、快速地將產(chǎn)品從產(chǎn)地運(yùn)往銷地，協(xié)調(diào)產(chǎn)銷矛盾，需要一個(gè)中介場(chǎng)所來承擔(dān)集中、分散和價(jià)格決定的功能，而批發(fā)市

34、場(chǎng)就是起這一作用的。名詞解釋：1、市場(chǎng)：商品交換的場(chǎng)所。常常被描述為商品交換關(guān)系的總和，體現(xiàn)供給與需求之間矛盾的統(tǒng)一體。2、市場(chǎng)的類型：完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、完全壟斷市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、寡頭壟斷市場(chǎng)。3、花卉市場(chǎng)：以綠植、花卉、盆景、觀賞魚及其附屬品為主要商品的交易場(chǎng)所。4、舊貨市場(chǎng)：以已進(jìn)入生產(chǎn)消費(fèi)和生活消費(fèi)領(lǐng)域，處于儲(chǔ)備、使用和閑置狀態(tài)，保持部分或者全部原有使用價(jià)值的舊貨為交易商品的市場(chǎng)。舊貨市場(chǎng)上物品的價(jià)格會(huì)低于相應(yīng)的新商品的市場(chǎng)價(jià)格。也常被稱為“跳蚤市場(chǎng)”。5、建材城：以建筑材料（包括五金制品、地板、陶瓷、玻璃、廚衛(wèi)用品、木制品、裝修材料等）為主要交易商品的市場(chǎng)，具備一定規(guī)模及信譽(yù)度的，被統(tǒng)稱

35、為建材城。6、綜合批發(fā)市場(chǎng)： 涵蓋各行各業(yè)、各種商品， 如農(nóng)副產(chǎn)品、服裝紡織品、日用工業(yè)品、生產(chǎn)資料等眾多領(lǐng)域的大型綜合類的大宗批發(fā)性質(zhì)的產(chǎn)品交易集散 地。7、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：以快速銷售農(nóng)副產(chǎn)品，包括蔬菜、水果、肉禽蛋類、糧食，水產(chǎn)品，鮮活產(chǎn)品的小型零售性質(zhì)的交易場(chǎng)所對(duì)市場(chǎng)有了綜合的了解后，我們又對(duì)各類市場(chǎng)目前在某的發(fā)展趨勢(shì)及未來發(fā)展方向做了充分的了解，以便總結(jié)出有目的性的調(diào)查分析。1、各類市場(chǎng)情況調(diào)研中我們?cè)谏系氐貐^(qū)僅發(fā)現(xiàn) 1 個(gè)小型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、1 個(gè)物流市場(chǎng)、1 個(gè)中小型建材市場(chǎng)、1 個(gè)在建花卉市場(chǎng)、4 個(gè)鋼材市場(chǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了上地地區(qū)人群的消費(fèi)需求。3、市場(chǎng)供需對(duì)比示意圖：20000150001

36、0000系列150000供需2；需求市場(chǎng)調(diào)查與分析2、上地公寓、住宅小區(qū)數(shù)量普通住宅小區(qū) 6 個(gè)分別是上地佳園、上地東里、上地西里、上地南里、當(dāng)代城市家園、怡美家園；高檔生活區(qū)3 個(gè)分別是上地 MOMA，當(dāng)代城市家園二期，領(lǐng)袖硅谷。各住宅小區(qū)的規(guī)模均在 15 萬平方米以上，總?cè)丝谠?5 萬以上。但該區(qū)域的生活配套極為缺乏，如市場(chǎng)數(shù)量、規(guī)模都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了當(dāng)?shù)厝巳旱男枨蟆? 上地區(qū)域人群調(diào)研結(jié)果為落實(shí)上地區(qū)域居住人群對(duì)各類市場(chǎng)的需求程度，我們又進(jìn)行了有針對(duì)性的人群調(diào)查。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)人群對(duì)市場(chǎng)需求程度的排序如下圖：票數(shù)1008060票數(shù)40200農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)綜合性市場(chǎng)建材市場(chǎng)上述情況表明上地地區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的

37、前景基本看好，在該方面投資經(jīng)營(yíng)可謀求較高的投資回報(bào)。第四部分 SWOT 分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析通過對(duì)本項(xiàng)目的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目具有以下優(yōu)勢(shì)：1、可操作空間較大，有塑造概念的空間。2、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本案位于海淀區(qū)上地橋東北，緊鄰城市鐵路號(hào)線，毗鄰上地信息產(chǎn)業(yè)基地，周邊有許多大型綜合社區(qū)，交通相對(duì)便利， 有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。3、土地使用成本優(yōu)勢(shì)：我公司是從合作方租賃土地來經(jīng)營(yíng)，這就使得土地的使用所占據(jù)的資金相對(duì)較少，資金使用成本相對(duì)較低。二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析通過對(duì)本項(xiàng)目的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目存在以下的不足：1、周邊小環(huán)境差緊鄰項(xiàng)目東側(cè)有一個(gè)自然村落，由于它的存在，給項(xiàng)目的整體形象帶來嚴(yán)重的影響。這個(gè)村

38、子的拆遷問題遲遲得不到解決， 二百多戶居民的生活垃圾和廢水四處隨意排放，村子周邊環(huán)境可以用臟亂差來形容，如果這個(gè)村子不能夠盡快拆遷，對(duì)項(xiàng)目今后的發(fā)展是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)和威脅。2、交通條件有缺陷在上地信息產(chǎn)業(yè)基地工作的客戶及周邊的居民不能直接到達(dá)項(xiàng)目地，必須通過上地橋繞過輕軌，它極大地影響了項(xiàng)目的發(fā)展。3、噪音污染嚴(yán)重項(xiàng)目的南側(cè)和西側(cè)分別為小營(yíng)西路和城市鐵路和京包線，這兩側(cè)的過往車輛噪音非常大，對(duì)將來居住于此的客戶來講也是不利的因素。三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析作為上地高科技園區(qū)緊鄰的地段，我們認(rèn)為本項(xiàng)目擁有如下的機(jī)遇：1、上地北區(qū)開始規(guī)劃擴(kuò)張，總規(guī)模面積巨大；2、政府規(guī)劃中關(guān)村北區(qū)的定位，要以商務(wù)服務(wù)為主，

39、形成一個(gè)重點(diǎn)突出的商圈；3、北區(qū)的土地價(jià)格現(xiàn)在也很高昂了，直接導(dǎo)致該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格高；4、附近地區(qū)缺乏大型的出租性公寓產(chǎn)品；5、附近地區(qū)缺乏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和大型綜合性市場(chǎng)。四、項(xiàng)目威脅分析1、經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目所在區(qū)域單一的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不穩(wěn)定。上地地區(qū)是以軟件開發(fā)為主的科技園區(qū)，上地區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展直接受 IT 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，產(chǎn)業(yè)單一造成了上地地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不穩(wěn)定性。2、政策分析項(xiàng)目目前的土地使用性質(zhì)是倉(cāng)儲(chǔ)用地。我們開發(fā)該項(xiàng)目涉及到土地使用性質(zhì)的變性問題，會(huì)遇到一系列的政策及審批問題。第五部分 項(xiàng)目定位一、 功能定位（一）總體功能定位建議為了能更好地推廣本項(xiàng)目，提升本項(xiàng)目的知名度，我們認(rèn)為有必要對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)

40、行概念設(shè)計(jì)。通過對(duì)上地現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，通過對(duì)上地整體的規(guī)劃的考慮，通過對(duì)中關(guān)村北區(qū)總體定位的分析，結(jié)合項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)， 我們建議把本地域建設(shè)成為適合年輕流動(dòng)一族集中展住區(qū)，建成后使本地域成為上地區(qū)域年輕流動(dòng)一族精神家園 。定位依據(jù)如下：1、上地定位上地定位為：“上地科技區(qū)核心區(qū)，將建設(shè)成一個(gè)以高新技術(shù)為特征的都市中心。中關(guān)村北區(qū)被稱為中關(guān)村的“鉆石寶地”，是未來高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)的信息交流和商務(wù)中心。2、上地狀況目前上地高科技園區(qū)被稱為中國(guó)的科研中心，雖然人員文化層次很高， 但整體環(huán)境缺乏便利氛圍，居住場(chǎng)所匱乏?？陀^存在對(duì)本定位物業(yè)的需要。3、項(xiàng)目預(yù)期這樣的定位使本項(xiàng)目真正成為高科技園區(qū)核心區(qū)

41、的配套地域。4、自身優(yōu)勢(shì)這樣的定位符合本地域業(yè)已存在的需求氛圍，可以繼續(xù)發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，并符合日后長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)的思路。5、文化氛圍文化的設(shè)計(jì)，符合當(dāng)前人們崇尚文雅，向往休閑生活的潛在愿望。同時(shí)可以合理有效借助統(tǒng)一型管理的便利所體現(xiàn)的獨(dú)特性，使本地域的定位 具有唯一性。（二）分區(qū)域功能定位建議項(xiàng)目的功能定位為居住、休閑、服務(wù)于一體的綜合性物業(yè)。其首成有500 平米建議作為以休閑服務(wù)為中心的商業(yè)設(shè)施。其他配套部分建議如下：車位； 餐廳； 家政服務(wù)；二、價(jià)格定位租價(jià)定位建議本項(xiàng)目每套租價(jià)建議每套在 1000 元/套。本價(jià)格由兩種方式推算而來，為建議價(jià)格，具體的價(jià)格要根據(jù)產(chǎn)品自身的設(shè)計(jì)、客戶狀況和市場(chǎng)價(jià)格

42、情況進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整，以靈活的方式進(jìn)行調(diào) 整，以保持價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力和投資商自身的利益。具體推算見投資分析需要指出的是，該價(jià)格為我們根據(jù)目前市場(chǎng)情況分析得來， 由于未來上地住宅租價(jià)存在受到非市場(chǎng)因素干擾的可能，我們沒有對(duì)未來價(jià)格進(jìn)行分析修正；在項(xiàng)目推向市場(chǎng)前仍需要重新進(jìn)行價(jià)格定位工作。三、客群定位本項(xiàng)目客戶定位要放開視野，廣泛定位。通過我們對(duì)上地地區(qū)多年的經(jīng)驗(yàn)，在上地發(fā)展的企業(yè)不但有軟件開發(fā)行業(yè)，還包括一些軟件制造行業(yè)。因此，我們建議的客戶定位為：1 軟件開發(fā)行業(yè)2 軟件開發(fā)相關(guān)行業(yè)，包括娛樂，咨詢，物流等3 周邊居住的年輕一族4 在軟件開發(fā)中，我們建議多關(guān)注中小型公司和企業(yè)。第六部分 投資分析及其

43、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式提示第一節(jié)財(cái)務(wù)分析一、投資估算本項(xiàng)目仍處于可研階段，有 5 家設(shè)計(jì)施工單位為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)初步方案并出具了方案的毛估算，以下數(shù)據(jù)均采用 5 家設(shè)計(jì)單位毛估算的平均值。（一）項(xiàng)目租賃（使用）成本:假設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期為一年。項(xiàng)目的年租賃成本尚未與甲方確定，此時(shí)暫按 80 至 160 萬區(qū)間的平均值 120 萬計(jì)算。（二）前期階段有關(guān)費(fèi)用：1、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 47.4 萬元2、可行性研究及策劃：10 萬元3、工程勘察費(fèi):6 萬元（三）建筑安裝工程費(fèi)：1,354.20 萬元（四）開發(fā)間接費(fèi):不計(jì)（五）管理費(fèi)用 :16.25 萬元（六）財(cái)務(wù)費(fèi)用 :116.91 萬元（七）其他費(fèi)用 :35.72 萬元（

44、八）不可預(yù)見費(fèi)用:79.48 萬元（九）總投資=120+10+6+47.40+1,354.20+16.25+116.91+35.72+79.48=1,785.96 萬元二、資金籌措方案1、資金籌措與投資計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)投資資金的來源有兩個(gè)渠道：一是自有資金， 二是外部借款。資金運(yùn)作方式為：自有資金全部用于投資；缺口資金則向外部借貸。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際，資金籌措方面，自有資金 500 萬元；外部借款合計(jì) 1,285.96 萬元（本金 1,169.06 萬元，利息 116.90萬元）。項(xiàng)目總投資 1,785.96 萬元，其中：建設(shè)投資 1,669.06 萬元，借款利息 116.90 萬元總籌資額：1,78

45、5.96 萬元其中：自有資金：500 萬元外部借款：1,285.96 萬元2、貸款本金償還及利息支付經(jīng)營(yíng)期收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后，即可用于還本付息，還本付息按 8 年等額分期償還。本項(xiàng)目在第一年向外部借款 1,169.06 萬元，利率 10%,建設(shè)期利息 116.90 萬元。建設(shè)期借款本息合計(jì) 1,285.96 萬元,在經(jīng)營(yíng)期前 8 年等額償還，每年等額支付本息 241.05 萬元，8 年可以還清借款。三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期估算（一）經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及財(cái)務(wù)分析預(yù)案項(xiàng)目分為公寓和綜合市場(chǎng)兩部分：公寓200 套房間，每套每月租金1100 元人民幣； 市場(chǎng)有效使用面積4100平米，租賃價(jià)格均價(jià)為1.9 元/天/平方米。

46、財(cái)務(wù)分析預(yù)案：承租期20 年；年租賃成本120 萬元；外部借款利率10 ；年出租率85 。（二）年經(jīng)營(yíng)收入確定（ 200 × 0.11 × 12+0.41 × 1.9 × 365 ） × 85=466.08萬元( 三) 經(jīng)營(yíng)期估算1、各期經(jīng)營(yíng)情況預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年期營(yíng)業(yè)總收466.08466.08466.08466.08466.08入費(fèi)用及稅681.42670.18657.81644.20629.24金經(jīng)營(yíng)第 8第 6 年第 7 年年以后各年466.08466.08466.08466.08255.5823

47、7.47217.55195.63利潤(rùn)-215.34-204.09-191.72-178.12-163.15210.51228.62248.54270.452、靜態(tài)利潤(rùn)預(yù)測(cè)：暫按 20年經(jīng)營(yíng)期、120萬元租賃成本計(jì)算，靜態(tài)利潤(rùn)為2,088.15 萬元四、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（一）靜態(tài)指標(biāo)分析：承租期指標(biāo)年租金成本由于本項(xiàng)目尚未與產(chǎn)權(quán)方最終確定承租期和年租賃成本，所以我們按以下幾種條件對(duì)項(xiàng)目的靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行分析。靜態(tài)利潤(rùn)預(yù)案（120 萬）2088.15100 萬元2508.15130 萬元1878.15140 萬元1668.15靜態(tài)投資回收20 年8.97 年8.29 年9.36 年9.77 年期總投資利潤(rùn)

48、率117%140%105%93%靜態(tài)利潤(rùn)3,900.174,520.173,590.173,280.1730 年靜態(tài)投資回收8.97 年8.29 年9.36 年9.77 年期總投資利潤(rùn)率218%253%201%184%（二）動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析：由于本項(xiàng)目尚未與產(chǎn)權(quán)方最終確定承租期和年租賃成本，所以我們按以下幾種條件對(duì)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)指標(biāo)進(jìn)行分析。1、基準(zhǔn)收益率：基準(zhǔn)收益率是投資決策者對(duì)項(xiàng)目資金時(shí)間價(jià)值的最低標(biāo)準(zhǔn)的判斷，也是投資者可接受的最低收益率。當(dāng)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于或等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上才是可行的。本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為：資金成本率(10%)+ 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼率(0.02%)+ 通貨膨脹率(1.8%)

49、=12%年租金成本2、指標(biāo)分析承租期指標(biāo)預(yù)案（120 萬）100 萬元130 萬元140 萬元基準(zhǔn)收益率12%12%12%12%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值305.10495.37209.97114.8320 年動(dòng)態(tài)投資回收12 年9 年13.7 年15 年期投資回報(bào)率18.28%30.04%12.51%6.80%內(nèi)部收益率15.01%18.42%13.40%11.83%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值470.60679.14366.33262.0730 年動(dòng)態(tài)投資回收12 年9 年13.7 年15 年期投資回報(bào)率28%41%22%16%內(nèi)部收益率16.08%19.19%14.63%13.25%分析說明:1、項(xiàng)目預(yù)案經(jīng)上述指標(biāo)分析，結(jié)論是可行的。2、當(dāng)租賃成本上浮到 1