建設(shè)用地的概念、特點(diǎn)與分類

1、建設(shè)用地的概念、特點(diǎn)與分類一、建設(shè)用地的概念（一）建設(shè)用地的內(nèi)涵建設(shè)用地通常是指用于建造建筑物，構(gòu)筑物的土地，它利用的是土地的承載力。它是把土地作為生產(chǎn)基地，生活場所，而不是以取得生物產(chǎn)品為主要目的的用地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。直接為農(nóng)業(yè)建設(shè)服務(wù)的用地（如：打谷場、暖房、排灌站、渠道等）稱為“農(nóng)業(yè)建設(shè)用地”，其余稱為“非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地”。建設(shè)用地也有廣義和狹義之分。狹義的建設(shè)用地是指通過工程的手段，為人類的生產(chǎn)、生活和一切社會經(jīng)濟(jì)活動提供操作場地和建筑空間的土地。廣義的建設(shè)用地則是指一切不以取得生物產(chǎn)品為主要目的的土地，是已利用土地中的

2、一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。如采礦業(yè)中露天開采需要的土地、地下開采時(shí)采空區(qū)塌陷引起地面下沉不能繼續(xù)耕種的土地、自然保護(hù)區(qū)用地等。建設(shè)用地與農(nóng)業(yè)用地，在土地利用的相互關(guān)系上，存在著顯著的、本質(zhì)的差別。建設(shè)用地利用的結(jié)果，基本上是以非生態(tài)附著物的形式，如建筑物、道路、橋梁等存在于土地上；農(nóng)業(yè)用地則是依賴于土地的肥力，直接從耕作層中生產(chǎn)農(nóng)作物，它對土壤、氣候等自然條件有十分嚴(yán)格的要求，具有生態(tài)利用性。因此，肥力低的土地難以用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，但可以作為建設(shè)用地，甚至可能是優(yōu)質(zhì)建設(shè)用地。（二）建設(shè)用地的特點(diǎn)相對于其它類型的用地而言，建設(shè)用地主要具有以下特點(diǎn)：1 .建設(shè)用地的高度集約性與農(nóng)用地相比，建設(shè)用地占地面積較

3、小，但單位用地面積上所投放的勞動力與資本比農(nóng)用地要高得多，單位土地面積的直接經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生也比農(nóng)用地要高由很多，屬于高度集約的土地利用。因而相對于農(nóng)用地而言，建設(shè)用地可以通過投入更多的勞動和資本來替代較為稀缺的土地資源，節(jié)約集約利用土地，緩解土地供需緊張的矛盾。2 .建設(shè)用地利用逆轉(zhuǎn)的困難性一般來講，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地較為容易，只要地質(zhì)條件符合工程建設(shè)的要求，再加以必要的開發(fā)和配套建設(shè)就可以變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。但建設(shè)用地則不同，它是以利用土地的承載力為主，其上的建筑物和構(gòu)筑物一旦建成就可以使用很長的年限，所以土地的用途較為穩(wěn)定。正因如此，土地作為建設(shè)用地后想再轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)用地就非常困難（即使可以，也要付由

4、極大的代價(jià)）。因此，在決定將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地前要十分謹(jǐn)慎，應(yīng)充分論證，科學(xué)決策。3 .建設(shè)用地的持續(xù)擴(kuò)張性隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷向前推進(jìn)，人口的增加和城鎮(zhèn)化速度的提高，建設(shè)用地呈現(xiàn)由快速擴(kuò)張的態(tài)勢。其擴(kuò)張的對象是城鎮(zhèn)周邊的耕地，因此對農(nóng)業(yè)構(gòu)成了巨大的威脅。建設(shè)用地的擴(kuò)張是持續(xù)增加的，而土地的供應(yīng)卻是有限的，以有限的土地供給滿足持續(xù)增加的需求，這就要求我們要認(rèn)真考慮如何更加有效地以有限的供應(yīng)去滿足持續(xù)增加的需求。4 .建設(shè)用地的再生性建設(shè)用地能夠從現(xiàn)有的建設(shè)用地中經(jīng)過再開發(fā)的手段重新獲得。充分發(fā)揮和利用建設(shè)用地能再生的特性，才有可能使人們在建設(shè)用地需求不斷增長的情況下，從不斷開發(fā)的過程中，獲得越來

5、越多的操作場地和操作空間。5 .建設(shè)用地位置的特殊性農(nóng)用地在利用的時(shí)候，更多考慮的是其肥力因素，而建設(shè)用地則不同。選擇建設(shè)用地，區(qū)位十分重要，如商業(yè)用地多配置在交通便捷、人口密集、地質(zhì)條件良好的城市繁華地段。當(dāng)然，位置的優(yōu)劣只是一個(gè)相對的概念，譬如臨街的土地對于商業(yè)服務(wù)來說是很好的位置，但對居住來說可能并非最佳選擇。6 .建設(shè)用地的非生態(tài)利用性建設(shè)用地是以土地的非生態(tài)附著物為主要利用方式，土地對于建設(shè)來說，是發(fā)揮地基和場所的作用，這一特性決定了在選擇建設(shè)用地時(shí)，主要是考慮土地的非生態(tài)因素，而對于土地肥力等生態(tài)因素關(guān)系不大。因此，在建設(shè)用地與農(nóng)用地發(fā)生爭地矛盾時(shí)，應(yīng)把土壤質(zhì)量好的土地優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)

6、7 .建設(shè)用地的空間性與實(shí)體性建設(shè)用地是整個(gè)建筑工程的一部分，整個(gè)建筑工程可用單層形式平攤在地面上，也可以用多層、高層、超高層建設(shè)的形式豎立于地面上，或向下發(fā)展，建立地下商場、地下鐵路等。建設(shè)用地的空間性對于高效利用土地、節(jié)約用地，都是很有成效的。建設(shè)用地的實(shí)體性是指建設(shè)用地具有固定的形狀，是一個(gè)工程實(shí)體，一旦形成就能直接為人類建設(shè)活動服務(wù)。建設(shè)用地的實(shí)體性是通過“營造結(jié)果”形成多種具有固定形狀的工程實(shí)體如建筑物，道路，機(jī)場等。二、建設(shè)用地的分類與其他的事物一樣，不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，可以將將建設(shè)用地分為不同的類型。（一）按附著物的性質(zhì)分類，可分為：1.建筑物用地。所謂建筑物，是指人們在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)、

7、生活或其他活動的房屋或場所。如工業(yè)建筑、民用建筑、農(nóng)業(yè)建筑和園林建筑等；2.構(gòu)筑物用地。所謂構(gòu)筑物，是指人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)、生活或其他活動的建筑物。如水塔、煙囪、棧橋、堤壩、擋土墻和囤倉等。建筑物和構(gòu)筑物又統(tǒng)稱建筑，因此，國外和我國港臺地區(qū)又將建設(shè)用地稱為建筑用地。這里所指的用于建筑物和構(gòu)筑物的土地，實(shí)際上是建筑物的基地，與國外所稱的建筑用地只是名稱的差別，其含義是一樣的。但這種分劃有時(shí)從地域上很難劃分清楚，如在同一區(qū)域內(nèi)，既有建筑物，又有構(gòu)筑物，還包括一部分空地或綠化用地，這都屬于建設(shè)用地。（二）按建設(shè)用地的利用狀況分類，可分為：1 .商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地：含商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融、保險(xiǎn)、辦

8、公等用途的用地；2 .工礦用地：指用于倉儲、礦山、堆場等的用地；3 .住宅用地：指用于居民住宅、住宅配套的公共建設(shè)、路、電、水等的用地；4 .交通水利用地：指用于機(jī)場、鐵路、公路、港口、航道、水電站、水庫等的用地；5 .旅游用地：指用于專供游覽參觀的設(shè)施用地，包括風(fēng)景名勝、游樂場等的用地；6 .科教文衛(wèi)用地：指用于科研、教育、文化、醫(yī)院等的用地；7 .特殊用地：指用于監(jiān)獄、軍營、殯儀館等用途的用地。（三）按土地所有權(quán)分類，可分為：1 .國有建設(shè)用地。指屬于國家所有即全民所有的用于建造建筑物構(gòu)筑物的土地，包括城市市區(qū)的土地、鐵路、公路、機(jī)場、國有企業(yè)、港口等國家所有的建設(shè)用地；2 .集體所有建設(shè)用地。包括農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、鄉(xiāng)村辦企業(yè)使用農(nóng)民集體所有土地中的建設(shè)用地。（四）按建設(shè)用地服務(wù)于產(chǎn)業(yè)類型，可分為：1 .非農(nóng)建設(shè)用地：指一切非農(nóng)業(yè)用途的建設(shè)用地。如城鎮(zhèn)、工礦、交通、水利、村莊、鄉(xiāng)企等用地；2 .農(nóng)業(yè)建設(shè)用地：農(nóng)業(yè)建設(shè)用地指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要或規(guī)定用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)配套的工程用地，如作物的暖房、育秧室、農(nóng)用水泵、農(nóng)用道路等建設(shè)所需使用的土地。（五）按建設(shè)用地的來源分類，可分為：（1）新增建設(shè)用地，指新