第9章國外及中國港臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)驗(yàn)與借鑒

1、國外國外及中國香港地區(qū)及中國香港地區(qū) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)驗(yàn)與借鑒房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)驗(yàn)與借鑒第一節(jié)第一節(jié)香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)第二節(jié)第二節(jié) 美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)第三節(jié)第三節(jié)1第一節(jié)第一節(jié)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) 美國早期的房地產(chǎn)交易，主要由律師和公證人為買賣雙美國早期的房地產(chǎn)交易，主要由律師和公證人為買賣雙方作見證，并處理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等具體事宜。后來，介紹房地方作見證，并處理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等具體事宜。后來，介紹房地產(chǎn)買賣的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人逐步熟悉了房地產(chǎn)方面的法律以及產(chǎn)買賣的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人逐步熟悉了房地產(chǎn)方面的法律以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓程序，除了買賣居間，并能為交易雙方辦理產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓程序，除了買賣居間，并能為

2、交易雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶。這樣，在房地產(chǎn)的交易中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人漸漸取代過戶。這樣，在房地產(chǎn)的交易中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人漸漸取代了律師和公證人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也就成為房地產(chǎn)交易的中介了律師和公證人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也就成為房地產(chǎn)交易的中介環(huán)節(jié)。環(huán)節(jié)。目前的美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)模龐大，在美國的房地產(chǎn)行目前的美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)模龐大，在美國的房地產(chǎn)行業(yè)中起著非常顯著的作用，行業(yè)運(yùn)作也十分規(guī)范，具有較業(yè)中起著非常顯著的作用，行業(yè)運(yùn)作也十分規(guī)范，具有較高的社會(huì)地位。為了充分保護(hù)購房者的權(quán)益，美國法律規(guī)高的社會(huì)地位。為了充分保護(hù)購房者的權(quán)益，美國法律規(guī)定了房地產(chǎn)交易中的信息披露制度。美國的各種房地產(chǎn)行定了房地產(chǎn)交易中的信息

3、披露制度。美國的各種房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)在行業(yè)管理中起著舉足輕重的作用，其中房地產(chǎn)協(xié)業(yè)協(xié)會(huì)在行業(yè)管理中起著舉足輕重的作用，其中房地產(chǎn)協(xié)會(huì)成立于會(huì)成立于19081908年，其立會(huì)宗旨主要是提高房地產(chǎn)從業(yè)人員年，其立會(huì)宗旨主要是提高房地產(chǎn)從業(yè)人員的專業(yè)水平；另一個(gè)協(xié)會(huì)是成立于的專業(yè)水平；另一個(gè)協(xié)會(huì)是成立于19471947年的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)年的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)組織，主要負(fù)責(zé)實(shí)施行業(yè)管理。組織，主要負(fù)責(zé)實(shí)施行業(yè)管理。2一、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本制度一、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本制度（一）執(zhí)業(yè)資質(zhì)與教育訓(xùn)練制度（一）執(zhí)業(yè)資質(zhì)與教育訓(xùn)練制度1 1執(zhí)業(yè)牌照制度執(zhí)業(yè)牌照制度為了保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為了保證房地產(chǎn)

4、業(yè)的健康發(fā)展，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)建立嚴(yán)格的執(zhí)業(yè)牌照管理制度。美國法律規(guī)定業(yè)建立嚴(yán)格的執(zhí)業(yè)牌照管理制度。美國法律規(guī)定替他人買賣房屋必須持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照，只替他人買賣房屋必須持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照，只有一些銀行、律師等法律規(guī)定的可以替他人買賣有一些銀行、律師等法律規(guī)定的可以替他人買賣房屋的個(gè)人和機(jī)構(gòu)除外，同時(shí)這些法律對(duì)這種例房屋的個(gè)人和機(jī)構(gòu)除外，同時(shí)這些法律對(duì)這種例外情況也做出了限制，例如某些州規(guī)定這類個(gè)人外情況也做出了限制，例如某些州規(guī)定這類個(gè)人和機(jī)構(gòu)一年內(nèi)交易不能超過和機(jī)構(gòu)一年內(nèi)交易不能超過8 8宗。這樣就保證了房宗。這樣就保證了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)從業(yè)人員的基本素質(zhì)，避免了一些機(jī)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)從業(yè)人員的

5、基本素質(zhì)，避免了一些機(jī)構(gòu)和個(gè)人擅自從事房地產(chǎn)交易的中介活動(dòng)。構(gòu)和個(gè)人擅自從事房地產(chǎn)交易的中介活動(dòng)。美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有銷售員和經(jīng)紀(jì)人之分。美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有銷售員和經(jīng)紀(jì)人之分。 3一、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本制度一、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本制度（一）執(zhí)業(yè)資質(zhì)與教育訓(xùn)練制度（一）執(zhí)業(yè)資質(zhì)與教育訓(xùn)練制度2 2資格考試制度資格考試制度在美國，兩類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人取得執(zhí)照的資格不同，在美國，兩類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人取得執(zhí)照的資格不同，但都要先經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照的考試，考試通但都要先經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照的考試，考試通過才可以領(lǐng)取執(zhí)照，從事經(jīng)紀(jì)事業(yè)。因此房地產(chǎn)過才可以領(lǐng)取執(zhí)照，從事經(jīng)紀(jì)事業(yè)。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試制度是執(zhí)業(yè)

6、牌照管理的核心所在。經(jīng)紀(jì)人考試制度是執(zhí)業(yè)牌照管理的核心所在。（1 1）考試資格）考試資格在美國，無論是銷售員還是經(jīng)紀(jì)人申請(qǐng)執(zhí)照都要在美國，無論是銷售員還是經(jīng)紀(jì)人申請(qǐng)執(zhí)照都要符合一定的條件，包括年齡、品行、學(xué)歷、考試符合一定的條件，包括年齡、品行、學(xué)歷、考試成績(jī)等方面的要求，方可取得執(zhí)照。成績(jī)等方面的要求，方可取得執(zhí)照。4（1 1）考試資格）考試資格若要取得經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照，要求大學(xué)畢業(yè)或同等學(xué)歷，若要取得經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照，要求大學(xué)畢業(yè)或同等學(xué)歷，受過專業(yè)知識(shí)的訓(xùn)練，從事房地產(chǎn)業(yè)兩年以上，受過專業(yè)知識(shí)的訓(xùn)練，從事房地產(chǎn)業(yè)兩年以上，修完有關(guān)房地產(chǎn)的一定數(shù)目的核心課程（各州規(guī)修完有關(guān)房地產(chǎn)的一定數(shù)目的核心課程（

7、各州規(guī)定數(shù)目有所不同），在取得銷售員資格后須經(jīng)過定數(shù)目有所不同），在取得銷售員資格后須經(jīng)過一定年限（一般為一定年限（一般為2-42-4年）方能參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人年）方能參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試，在大多數(shù)州還要完成考試管理機(jī)構(gòu)提供的考試，在大多數(shù)州還要完成考試管理機(jī)構(gòu)提供的成人教育課程。在考試資格確認(rèn)過程中，美國特成人教育課程。在考試資格確認(rèn)過程中，美國特別重視對(duì)報(bào)名者職業(yè)道德的審查，凡有犯罪記錄別重視對(duì)報(bào)名者職業(yè)道德的審查，凡有犯罪記錄或其他不良記錄的人都不得參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考或其他不良記錄的人都不得參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試。此外，取得執(zhí)照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還要定期參試。此外，取得執(zhí)照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還要定期

8、參加測(cè)試，接受再教育，以保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專加測(cè)試，接受再教育，以保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量。業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量。 5（2 2）考試內(nèi)容）考試內(nèi)容 美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試內(nèi)容主要包括：財(cái)產(chǎn)權(quán)利關(guān)系、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試內(nèi)容主要包括：財(cái)產(chǎn)權(quán)利關(guān)系、土地利用控制與規(guī)則、房地產(chǎn)估價(jià)與市場(chǎng)分析、理財(cái)、經(jīng)土地利用控制與規(guī)則、房地產(chǎn)估價(jià)與市場(chǎng)分析、理財(cái)、經(jīng)紀(jì)人法律、法定信息披露、合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)、紀(jì)人法律、法定信息披露、合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)應(yīng)用數(shù)學(xué)以及相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)。房地產(chǎn)應(yīng)用數(shù)學(xué)以及相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)。6（3 3）考試組織）考試組織各州一般都有專門的由政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的

9、非贏利機(jī)構(gòu)來各州一般都有專門的由政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的非贏利機(jī)構(gòu)來組織房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試，考試周期及具體時(shí)間安排各州也組織房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試，考試周期及具體時(shí)間安排各州也不盡相同。這個(gè)組織擁有大量房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方面的專業(yè)人士不盡相同。這個(gè)組織擁有大量房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方面的專業(yè)人士負(fù)責(zé)考試命題、確定合格標(biāo)準(zhǔn)等，但是最后都需經(jīng)該政府負(fù)責(zé)考試命題、確定合格標(biāo)準(zhǔn)等，但是最后都需經(jīng)該政府部門審定。部門審定。73 3注冊(cè)制度注冊(cè)制度考試機(jī)構(gòu)發(fā)牌照后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還不能執(zhí)業(yè)，必須在一考試機(jī)構(gòu)發(fā)牌照后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還不能執(zhí)業(yè)，必須在一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)工作，填寫一張申請(qǐng)表，經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)工作，填寫一張申請(qǐng)表，經(jīng)房地

10、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)報(bào)到發(fā)牌照部門進(jìn)行注冊(cè)后才能執(zhí)業(yè)。以后還要定期機(jī)構(gòu)報(bào)到發(fā)牌照部門進(jìn)行注冊(cè)后才能執(zhí)業(yè)。以后還要定期（一般為（一般為2-42-4年）到發(fā)牌照部門進(jìn)行續(xù)期注冊(cè)，續(xù)期注冊(cè)年）到發(fā)牌照部門進(jìn)行續(xù)期注冊(cè)，續(xù)期注冊(cè)要參加繼續(xù)教育，有的州還要重新進(jìn)行考試，其考試內(nèi)容要參加繼續(xù)教育，有的州還要重新進(jìn)行考試，其考試內(nèi)容主要涉及一些新的法律、法規(guī)和規(guī)定，較初次考牌照時(shí)要主要涉及一些新的法律、法規(guī)和規(guī)定，較初次考牌照時(shí)要容易的多。政府要定期向社會(huì)公布房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照的注容易的多。政府要定期向社會(huì)公布房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照的注冊(cè)情況。冊(cè)情況。8（二）傭金制度（二）傭金制度在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的傭金率通常根據(jù)總銷在

11、美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的傭金率通常根據(jù)總銷售額、銷售房地產(chǎn)的種類和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)契約的類售額、銷售房地產(chǎn)的種類和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)契約的類型而定。一般來說，對(duì)未開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓銷售傭型而定。一般來說，對(duì)未開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓銷售傭金率為金率為6%-10%6%-10%，獨(dú)戶住宅的傭金率為，獨(dú)戶住宅的傭金率為3%-8%3%-8%，大，大型商用房地產(chǎn)的傭金率為型商用房地產(chǎn)的傭金率為3%-6%3%-6%。傭金率和牽涉到買賣雙方的有關(guān)內(nèi)容通常都記入傭金率和牽涉到買賣雙方的有關(guān)內(nèi)容通常都記入銷售契約之中。銷售契約是由經(jīng)紀(jì)人和賣方簽訂銷售契約之中。銷售契約是由經(jīng)紀(jì)人和賣方簽訂的建立代理關(guān)系的合同，用以明確雙方的責(zé)任和的建立代理關(guān)

12、系的合同，用以明確雙方的責(zé)任和義務(wù)。合同規(guī)定經(jīng)紀(jì)人為代理人，賣方為委托人，義務(wù)。合同規(guī)定經(jīng)紀(jì)人為代理人，賣方為委托人，代理人代表委托人同第三者發(fā)生關(guān)系。委托授權(quán)代理人代表委托人同第三者發(fā)生關(guān)系。委托授權(quán)代理人從事某些活動(dòng)，且活動(dòng)范圍不能超過授權(quán)代理人從事某些活動(dòng)，且活動(dòng)范圍不能超過授權(quán)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常被房地產(chǎn)的賣主授權(quán)尋規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常被房地產(chǎn)的賣主授權(quán)尋找買主，偶爾買方也授權(quán)代理人替其尋找待售的找買主，偶爾買方也授權(quán)代理人替其尋找待售的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)。9（二）傭金制度（二）傭金制度商業(yè)性房地產(chǎn)租賃，經(jīng)紀(jì)人一般收取年租金的商業(yè)性房地產(chǎn)租賃，經(jīng)紀(jì)人一般收取年租金的6%6%作為傭金，并

13、且在隨后的幾年內(nèi)，每年按照遞減作為傭金，并且在隨后的幾年內(nèi)，每年按照遞減的比例收取。的比例收取。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人完成經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人完成經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以得到傭金的構(gòu)收取傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以得到傭金的50%-50%-90%90%，具體比例由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的擁有者或其授，具體比例由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的擁有者或其授權(quán)者確定，一般來講在機(jī)構(gòu)內(nèi)資歷越深、成交業(yè)權(quán)者確定，一般來講在機(jī)構(gòu)內(nèi)資歷越深、成交業(yè)績(jī)?cè)酵怀龅慕?jīng)紀(jì)人分得的傭金比例就越高，而且績(jī)?cè)酵怀龅慕?jīng)紀(jì)人分得的傭金比例就越高，而且在機(jī)構(gòu)內(nèi)部自己有獨(dú)立的辦公室，同時(shí)在不同的在機(jī)構(gòu)內(nèi)部自己有獨(dú)立的辦公

14、室，同時(shí)在不同的銷售和代理方式下，經(jīng)紀(jì)人最終獲得的傭金比例銷售和代理方式下，經(jīng)紀(jì)人最終獲得的傭金比例也會(huì)有所不同。也會(huì)有所不同。根據(jù)美國反托拉斯法案的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)美國反托拉斯法案的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人之間不能互相交流其與經(jīng)紀(jì)人的分成比例負(fù)責(zé)人之間不能互相交流其與經(jīng)紀(jì)人的分成比例及收取客戶多少傭金，防止形成壟斷。及收取客戶多少傭金，防止形成壟斷。10（三）聯(lián)合銷售制度（三）聯(lián)合銷售制度在美國，房地產(chǎn)銷售中占主流的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的獨(dú)家代在美國，房地產(chǎn)銷售中占主流的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的獨(dú)家代理制度。在這種代理制度下，無論誰實(shí)現(xiàn)了房屋銷售，簽理制度。在這種代理制度下，無論誰實(shí)現(xiàn)了房屋銷售

15、，簽約經(jīng)紀(jì)人都可以獲得相應(yīng)的傭金，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人愿意約經(jīng)紀(jì)人都可以獲得相應(yīng)的傭金，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人愿意將房源信息完全公開。這是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制作用下產(chǎn)生多將房源信息完全公開。這是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制作用下產(chǎn)生多贏的結(jié)果。這一機(jī)制從客觀上促使房源信息在全國范圍內(nèi)贏的結(jié)果。這一機(jī)制從客觀上促使房源信息在全國范圍內(nèi)得以共享。美國房源信息共享主要是通過多重房源上市服得以共享。美國房源信息共享主要是通過多重房源上市服務(wù)系統(tǒng)（務(wù)系統(tǒng)（Mulptiple Listing ServiceMulptiple Listing Service）來實(shí)現(xiàn)的。各州）來實(shí)現(xiàn)的。各州都建立了都建立了MLSMLS系統(tǒng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)

16、會(huì)會(huì)員交納相應(yīng)的服系統(tǒng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)員交納相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)后，可以憑會(huì)員個(gè)人密碼鑰匙打開所有系統(tǒng)上提供服務(wù)費(fèi)后，可以憑會(huì)員個(gè)人密碼鑰匙打開所有系統(tǒng)上提供服務(wù)的密碼鎖，帶領(lǐng)客戶看房（美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)在務(wù)的密碼鎖，帶領(lǐng)客戶看房（美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)在MLSMLS系統(tǒng)提供的房源上統(tǒng)一安裝了電子密碼鎖）。房源信系統(tǒng)提供的房源上統(tǒng)一安裝了電子密碼鎖）。房源信息只要進(jìn)入息只要進(jìn)入MLSMLS系統(tǒng)，根據(jù)行規(guī)即默認(rèn)：別人在實(shí)現(xiàn)銷售系統(tǒng)，根據(jù)行規(guī)即默認(rèn)：別人在實(shí)現(xiàn)銷售時(shí)，簽約房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人愿與其分享傭金，因?yàn)槭莾扇斯餐瑫r(shí)，簽約房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人愿與其分享傭金，因?yàn)槭莾扇斯餐瓿蛇@筆交易，一般雙方各得傭金的完成這筆

17、交易，一般雙方各得傭金的50%50%。此外，在一些。此外，在一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的行業(yè)組織提供的網(wǎng)站上也有類似的服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的行業(yè)組織提供的網(wǎng)站上也有類似的服務(wù)。 11（四）執(zhí)業(yè)保護(hù)制度（四）執(zhí)業(yè)保護(hù)制度美國在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的運(yùn)作實(shí)踐中形成了一套對(duì)行美國在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的運(yùn)作實(shí)踐中形成了一套對(duì)行業(yè)從業(yè)者及機(jī)構(gòu)的保護(hù)機(jī)制。主要包括以下幾個(gè)業(yè)從業(yè)者及機(jī)構(gòu)的保護(hù)機(jī)制。主要包括以下幾個(gè)方面：方面：1 1個(gè)人信用保障制度個(gè)人信用保障制度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以通過政府有關(guān)機(jī)構(gòu)提供的個(gè)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以通過政府有關(guān)機(jī)構(gòu)提供的個(gè)人信用狀況報(bào)告書（信用狀況報(bào)告書（Credit ReportCredit Report）獲知購

18、房者）獲知購房者的個(gè)人信用狀況，從而避免由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)。的個(gè)人信用狀況，從而避免由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)。2 2產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度通過產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司查詢房屋產(chǎn)權(quán)記錄并提供產(chǎn)權(quán)通過產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司查詢房屋產(chǎn)權(quán)記錄并提供產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)憑證（保險(xiǎn)憑證（Title Insurance PolicyTitle Insurance Policy），來保障），來保障產(chǎn)權(quán)的合法性、真實(shí)性。因產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)的合法性、真實(shí)性。因產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題而導(dǎo)致的損失由產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司（的損失由產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司（Title Insurance Title Insurance CompanyCompany）承擔(dān)。）承擔(dān)。12（四）執(zhí)業(yè)保護(hù)制度（四

19、）執(zhí)業(yè)保護(hù)制度3 3房屋質(zhì)量保證房屋質(zhì)量保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行保證，要求買房者自己進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行保證，要求買房者自己進(jìn)行調(diào)查，一般來講房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)建議購房者委托專業(yè)的行調(diào)查，一般來講房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)建議購房者委托專業(yè)的房屋鑒定機(jī)構(gòu)來對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定并出具報(bào)告，由專業(yè)房屋鑒定機(jī)構(gòu)來對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定并出具報(bào)告，由專業(yè)房屋鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量問題負(fù)責(zé)（房屋質(zhì)量鑒定人員也房屋鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量問題負(fù)責(zé)（房屋質(zhì)量鑒定人員也是通過專業(yè)資格考試取得資格的）。是通過專業(yè)資格考試取得資格的）。4 4過失保險(xiǎn)制度過失保險(xiǎn)制度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一般通過過失保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移來自業(yè)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

20、機(jī)構(gòu)一般通過過失保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移來自業(yè)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)，該險(xiǎn)種以一宗交易為一個(gè)保單。每個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)入房該險(xiǎn)種以一宗交易為一個(gè)保單。每個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)入房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)時(shí)都要先交一筆保險(xiǎn)費(fèi)，然后以機(jī)構(gòu)的名義向保地產(chǎn)機(jī)構(gòu)時(shí)都要先交一筆保險(xiǎn)費(fèi)，然后以機(jī)構(gòu)的名義向保險(xiǎn)公司投保，這樣當(dāng)責(zé)任發(fā)生時(shí)便可以將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)險(xiǎn)公司投保，這樣當(dāng)責(zé)任發(fā)生時(shí)便可以將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司，減少經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。公司，減少經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)還推出了一系列合同示范文本，供房地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)還推出了一系列合同示范文本，供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中全過程借鑒，把房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可能產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中全過程借鑒，把房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可

21、能承擔(dān)的責(zé)任降至最低，確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在法律上只處于承擔(dān)的責(zé)任降至最低，確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在法律上只處于中間人的地位。中間人的地位。13（五）糾紛處理制度（五）糾紛處理制度消費(fèi)者投訴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的渠道有兩個(gè)：一是房消費(fèi)者投訴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的渠道有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)；二是州房地產(chǎn)局或房地產(chǎn)委員地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)；二是州房地產(chǎn)局或房地產(chǎn)委員會(huì)下屬的房地產(chǎn)仲裁委員會(huì)。兩個(gè)組織都可以調(diào)會(huì)下屬的房地產(chǎn)仲裁委員會(huì)。兩個(gè)組織都可以調(diào)處糾紛，并作出處罰決定。但兩者不同的是，房處糾紛，并作出處罰決定。但兩者不同的是，房地產(chǎn)仲裁委員會(huì)經(jīng)政府授權(quán)，依法律規(guī)定行事，地產(chǎn)仲裁委員會(huì)經(jīng)政府授權(quán)，依法律規(guī)定行事，可以做出吊

22、銷牌照的處罰決定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)可以做出吊銷牌照的處罰決定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)，除依法律進(jìn)行行業(yè)自律外，還從規(guī)范行業(yè)的會(huì)，除依法律進(jìn)行行業(yè)自律外，還從規(guī)范行業(yè)的需要出發(fā)對(duì)會(huì)員提出高于法律的要求，房地產(chǎn)經(jīng)需要出發(fā)對(duì)會(huì)員提出高于法律的要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)可對(duì)會(huì)員進(jìn)行罰款或勸其退會(huì)，房地產(chǎn)紀(jì)人協(xié)會(huì)可對(duì)會(huì)員進(jìn)行罰款或勸其退會(huì)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)雖無權(quán)吊銷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照，但由經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)雖無權(quán)吊銷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照，但由于協(xié)會(huì)在行業(yè)中的影響，受其處罰的人很難再在于協(xié)會(huì)在行業(yè)中的影響，受其處罰的人很難再在經(jīng)紀(jì)行業(yè)中從業(yè)，因此消費(fèi)者一般會(huì)選擇到房地經(jīng)紀(jì)行業(yè)中從業(yè)，因此消費(fèi)者一般會(huì)選擇到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)進(jìn)行投訴。

23、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)進(jìn)行投訴。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之間的傭金分配爭(zhēng)議也可由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之間的傭金分配爭(zhēng)議也可由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)進(jìn)行裁決。人協(xié)會(huì)進(jìn)行裁決。14（六）信譽(yù)及風(fēng)險(xiǎn)賠償制度（六）信譽(yù)及風(fēng)險(xiǎn)賠償制度美國法律規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或銷售員在業(yè)務(wù)活動(dòng)美國法律規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或銷售員在業(yè)務(wù)活動(dòng)中有不實(shí)陳述、虛假承諾、多頭代理、公私款項(xiàng)不分、以中有不實(shí)陳述、虛假承諾、多頭代理、公私款項(xiàng)不分、以不法手段取得執(zhí)照、有不良行為記載、做不實(shí)廣告、因執(zhí)不法手段取得執(zhí)照、有不良行為記載、做不實(shí)廣告、因執(zhí)照持有人疏忽大意對(duì)銷售員監(jiān)督不嚴(yán)而使客戶權(quán)益受損、照持有人疏忽大意對(duì)銷

24、售員監(jiān)督不嚴(yán)而使客戶權(quán)益受損、隱瞞實(shí)際利潤(rùn)等行為，均會(huì)受到暫?；虻蹁N執(zhí)照的處罰。隱瞞實(shí)際利潤(rùn)等行為，均會(huì)受到暫?；虻蹁N執(zhí)照的處罰。為了彌補(bǔ)經(jīng)紀(jì)人的不良行為給他人造成的損失，許多州都為了彌補(bǔ)經(jīng)紀(jì)人的不良行為給他人造成的損失，許多州都設(shè)立了復(fù)原基金（設(shè)立了復(fù)原基金（Recovery FundRecovery Fund）。以使一般社會(huì)大眾）。以使一般社會(huì)大眾因某一持照房地產(chǎn)中介業(yè)者之行為而遭受經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，可因某一持照房地產(chǎn)中介業(yè)者之行為而遭受經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，可以通過收取復(fù)原金得到補(bǔ)償，該基金由執(zhí)照持有人每年繳以通過收取復(fù)原金得到補(bǔ)償，該基金由執(zhí)照持有人每年繳納一定的金額。賠償基金用于經(jīng)紀(jì)人因錯(cuò)誤而造成不

25、能賠納一定的金額。賠償基金用于經(jīng)紀(jì)人因錯(cuò)誤而造成不能賠償?shù)膿p失，當(dāng)需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行賠償時(shí)，則被告經(jīng)紀(jì)償?shù)膿p失，當(dāng)需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行賠償時(shí)，則被告經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)照會(huì)被暫時(shí)擱置，直到它償還所賠款項(xiàng)及附帶罰金、人的執(zhí)照會(huì)被暫時(shí)擱置，直到它償還所賠款項(xiàng)及附帶罰金、利息等。如果基金不足以賠償所有的受害人，每個(gè)受害人利息等。如果基金不足以賠償所有的受害人，每個(gè)受害人都將按一定比例獲得補(bǔ)償。都將按一定比例獲得補(bǔ)償。15二、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的法律規(guī)范二、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的法律規(guī)范在美國，關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的法律大致上有在美國，關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的法律大致上有一般代理法規(guī)（一般代理法規(guī)（Common-la

26、w AgencyCommon-law Agency）、契約法）、契約法規(guī)（規(guī)（Contract PrinciplesContract Principles）、各州的執(zhí)照法）、各州的執(zhí)照法（State Licensing LawsState Licensing Laws）、聯(lián)邦法（）、聯(lián)邦法（Federal Federal LawLaw）以及專業(yè)倫理法則（）以及專業(yè)倫理法則（Professional Code Professional Code of Ethicsof Ethics）。）。其中，房地產(chǎn)執(zhí)照法為規(guī)范經(jīng)紀(jì)業(yè)者的最嚴(yán)密的其中，房地產(chǎn)執(zhí)照法為規(guī)范經(jīng)紀(jì)業(yè)者的最嚴(yán)密的法令。該法的主要目的是通

27、過規(guī)定發(fā)給中介業(yè)者法令。該法的主要目的是通過規(guī)定發(fā)給中介業(yè)者執(zhí)照所需符合的標(biāo)準(zhǔn)與所需具備的資格，來維持執(zhí)照所需符合的標(biāo)準(zhǔn)與所需具備的資格，來維持房地產(chǎn)業(yè)一定的專業(yè)水準(zhǔn)，同時(shí)保護(hù)領(lǐng)有執(zhí)照業(yè)房地產(chǎn)業(yè)一定的專業(yè)水準(zhǔn)，同時(shí)保護(hù)領(lǐng)有執(zhí)照業(yè)者免受不公平或不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)。者免受不公平或不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)。16三、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的運(yùn)作程序三、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的運(yùn)作程序房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人具體運(yùn)作方式的不同使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的運(yùn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人具體運(yùn)作方式的不同使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的運(yùn)作程序也有所不同，但是美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人完成一筆經(jīng)作程序也有所不同，但是美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人完成一筆經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)一般都要經(jīng)過以下程序（以買賣房屋為例）。紀(jì)

28、業(yè)務(wù)一般都要經(jīng)過以下程序（以買賣房屋為例）。（一）接受委托（一）接受委托委托人一般都會(huì)通過經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)介紹或上網(wǎng)挑選的方式選委托人一般都會(huì)通過經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)介紹或上網(wǎng)挑選的方式選擇經(jīng)紀(jì)人，也可以通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)選擇經(jīng)紀(jì)人，做出選擇后擇經(jīng)紀(jì)人，也可以通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)選擇經(jīng)紀(jì)人，做出選擇后委托人與經(jīng)紀(jì)人簽訂房地產(chǎn)委托代理合同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人委托人與經(jīng)紀(jì)人簽訂房地產(chǎn)委托代理合同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就此開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。就此開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。17（二）信息傳播（二）信息傳播經(jīng)紀(jì)人接受賣方委托后，立即著手將房屋推銷出去，首先經(jīng)紀(jì)人接受賣方委托后，立即著手將房屋推銷出去，首先需要進(jìn)行信息傳播，將房子推到市場(chǎng)上銷售。經(jīng)紀(jì)人可以需要進(jìn)行信

29、息傳播，將房子推到市場(chǎng)上銷售。經(jīng)紀(jì)人可以通過經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)內(nèi)部的刊物刊登有關(guān)信息，也可以在其他通過經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)內(nèi)部的刊物刊登有關(guān)信息，也可以在其他雜志、報(bào)紙、網(wǎng)上刊登廣告。廣告的內(nèi)容主要由承接該房雜志、報(bào)紙、網(wǎng)上刊登廣告。廣告的內(nèi)容主要由承接該房屋交易經(jīng)紀(jì)人的情況介紹，一般包括姓名、性別、年齡、屋交易經(jīng)紀(jì)人的情況介紹，一般包括姓名、性別、年齡、所學(xué)專業(yè)，于哪所大學(xué)畢業(yè)、從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資歷，所學(xué)專業(yè)，于哪所大學(xué)畢業(yè)、從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資歷，并用簡(jiǎn)短的語言表明該經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)的特點(diǎn)。如某一經(jīng)紀(jì)人并用簡(jiǎn)短的語言表明該經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)的特點(diǎn)。如某一經(jīng)紀(jì)人畢業(yè)于某名牌大學(xué)建筑專業(yè)，或是某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的畢業(yè)于某名

30、牌大學(xué)建筑專業(yè)，或是某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的資深會(huì)員甚至理事，都可以在廣告上有目的的宣傳。對(duì)賣資深會(huì)員甚至理事，都可以在廣告上有目的的宣傳。對(duì)賣出的房屋，經(jīng)紀(jì)人一般都要用擔(dān)保性語言概括其基本特點(diǎn)出的房屋，經(jīng)紀(jì)人一般都要用擔(dān)保性語言概括其基本特點(diǎn)乃至過人之處，并表示作為該房屋的推銷員的一種榮幸之乃至過人之處，并表示作為該房屋的推銷員的一種榮幸之情，最后將自己的聯(lián)系方式刊登在上面。情，最后將自己的聯(lián)系方式刊登在上面。不管哪一種方式傳播信息，信息的主要內(nèi)容均會(huì)包括房屋不管哪一種方式傳播信息，信息的主要內(nèi)容均會(huì)包括房屋的價(jià)格、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施（如車庫、游泳池）、外觀、內(nèi)的價(jià)格、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施（如車庫、游泳池

31、）、外觀、內(nèi)部設(shè)置、周圍環(huán)境以及該房屋所在地地區(qū)的稅收、交通情部設(shè)置、周圍環(huán)境以及該房屋所在地地區(qū)的稅收、交通情況等，盡可能附上照片，包括外景和內(nèi)景照片。此外，廣況等，盡可能附上照片，包括外景和內(nèi)景照片。此外，廣告上還要說明賣主方便的時(shí)間，以便讓對(duì)方（買主）自己告上還要說明賣主方便的時(shí)間，以便讓對(duì)方（買主）自己來看房。正是由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的信息傳播活動(dòng)，使得美來看房。正是由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的信息傳播活動(dòng)，使得美國各類房源信息很容易就能被客戶看得到，因此在美國無國各類房源信息很容易就能被客戶看得到，因此在美國無論是買房還是賣房都是非常方便、非常容易的。論是買房還是賣房都是非常方便、非常容易的。18

32、（三）檢查房屋狀況（三）檢查房屋狀況找到買主之后，經(jīng)紀(jì)人要請(qǐng)一名專業(yè)工程師到現(xiàn)找到買主之后，經(jīng)紀(jì)人要請(qǐng)一名專業(yè)工程師到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行非常仔細(xì)的檢查，如有無白蟻、房屋結(jié)構(gòu)、場(chǎng)進(jìn)行非常仔細(xì)的檢查，如有無白蟻、房屋結(jié)構(gòu)、管道設(shè)備給排水系統(tǒng)、供電和空調(diào)工作是否正常管道設(shè)備給排水系統(tǒng)、供電和空調(diào)工作是否正常等，如果是抵押貸款買房，銀行或是抵押貸款公等，如果是抵押貸款買房，銀行或是抵押貸款公司也同樣會(huì)派專人來進(jìn)行檢查。司也同樣會(huì)派專人來進(jìn)行檢查。（四）查閱資料（四）查閱資料賣房時(shí)，經(jīng)紀(jì)人要調(diào)閱大量資料，如土地、規(guī)劃賣房時(shí)，經(jīng)紀(jì)人要調(diào)閱大量資料，如土地、規(guī)劃等方面的檔案，特別是產(chǎn)權(quán)方面的紀(jì)錄，該房屋等方面的檔案，

33、特別是產(chǎn)權(quán)方面的紀(jì)錄，該房屋的權(quán)屬狀況。還有經(jīng)紀(jì)人要審查買房人是否有支的權(quán)屬狀況。還有經(jīng)紀(jì)人要審查買房人是否有支付能力，通過電腦系統(tǒng)查詢買房人的信用狀況、付能力，通過電腦系統(tǒng)查詢買房人的信用狀況、收入情況以及稅收、貸款等個(gè)人財(cái)物信息，買房收入情況以及稅收、貸款等個(gè)人財(cái)物信息，買房人的收入還可以支付多少利息，貸多少款等。人的收入還可以支付多少利息，貸多少款等。19（五）評(píng)估房?jī)r(jià)（五）評(píng)估房?jī)r(jià)美國房地產(chǎn)評(píng)估是由經(jīng)過專門訓(xùn)練的估價(jià)師進(jìn)行美國房地產(chǎn)評(píng)估是由經(jīng)過專門訓(xùn)練的估價(jià)師進(jìn)行的。經(jīng)紀(jì)人替賣主賣房，必須進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)師的。經(jīng)紀(jì)人替賣主賣房，必須進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)師按照有關(guān)規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。但是經(jīng)紀(jì)人

34、在按照有關(guān)規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。但是經(jīng)紀(jì)人在廣告上打出的價(jià)格往往并不是估價(jià)師確定的價(jià)格，廣告上打出的價(jià)格往往并不是估價(jià)師確定的價(jià)格，經(jīng)紀(jì)人一般要是提高一個(gè)幅度報(bào)價(jià)，留一個(gè)空間，經(jīng)紀(jì)人一般要是提高一個(gè)幅度報(bào)價(jià)，留一個(gè)空間，好與買房人討價(jià)還價(jià)。銀行、稅務(wù)部門、保險(xiǎn)公好與買房人討價(jià)還價(jià)。銀行、稅務(wù)部門、保險(xiǎn)公司則必須以評(píng)估出來的價(jià)格作為貸款、收稅和確司則必須以評(píng)估出來的價(jià)格作為貸款、收稅和確保額的依據(jù)。保額的依據(jù)。（六）合同談判（六）合同談判在實(shí)際的房屋買賣過程中，買主與賣主在價(jià)格、在實(shí)際的房屋買賣過程中，買主與賣主在價(jià)格、付款方式、付款時(shí)間及其他一些具體的問題上有付款方式、付款時(shí)間及其他一些具體的

35、問題上有時(shí)并不一致，這就需要買賣雙方進(jìn)行談判來解決時(shí)并不一致，這就需要買賣雙方進(jìn)行談判來解決分歧。此時(shí)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)憑借自己在專業(yè)知識(shí)上的分歧。此時(shí)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)憑借自己在專業(yè)知識(shí)上的優(yōu)勢(shì)，提供適當(dāng)?shù)慕ㄗh，盡量幫助雙方達(dá)成一致。優(yōu)勢(shì)，提供適當(dāng)?shù)慕ㄗh，盡量幫助雙方達(dá)成一致。20（七）簽訂合同（七）簽訂合同賣房人與經(jīng)紀(jì)人達(dá)成一致意見后，經(jīng)紀(jì)人有權(quán)上賣房人與經(jīng)紀(jì)人達(dá)成一致意見后，經(jīng)紀(jì)人有權(quán)上門看房子，房主會(huì)將房門鑰匙提前交給經(jīng)紀(jì)人，門看房子，房主會(huì)將房門鑰匙提前交給經(jīng)紀(jì)人，以便經(jīng)紀(jì)人帶買房人進(jìn)屋看房，并就房屋的基本以便經(jīng)紀(jì)人帶買房人進(jìn)屋看房，并就房屋的基本情況作一些介紹。買主看過房子，同意買房后，情況作一些

36、介紹。買主看過房子，同意買房后，即與經(jīng)紀(jì)人簽訂買房合同，格式統(tǒng)一的合同由經(jīng)即與經(jīng)紀(jì)人簽訂買房合同，格式統(tǒng)一的合同由經(jīng)紀(jì)人提供。合同上會(huì)列明交易雙方當(dāng)事人的全名、紀(jì)人提供。合同上會(huì)列明交易雙方當(dāng)事人的全名、房屋所在的詳細(xì)地址、交易價(jià)格、交易日期、付房屋所在的詳細(xì)地址、交易價(jià)格、交易日期、付款方式等。最后，買賣雙方簽字確認(rèn)。款方式等。最后，買賣雙方簽字確認(rèn)。簽字合同后，雙方律師各檢查三天。同時(shí)，還規(guī)簽字合同后，雙方律師各檢查三天。同時(shí)，還規(guī)定在定在6 6天時(shí)間內(nèi)，買賣雙方可以提出停止交易，雙天時(shí)間內(nèi)，買賣雙方可以提出停止交易，雙方均不損失。這主要考慮到房地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的方均不損失。這主要考慮到房地

37、產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的商品，雙方如果對(duì)某些問題未發(fā)現(xiàn)或考慮不成熟，商品，雙方如果對(duì)某些問題未發(fā)現(xiàn)或考慮不成熟，倉促成交容易導(dǎo)致糾紛。倉促成交容易導(dǎo)致糾紛。6 6天之內(nèi)可以反悔，如果天之內(nèi)可以反悔，如果買賣雙方都不反悔，從買方同意到最終成交一般買賣雙方都不反悔，從買方同意到最終成交一般需要需要60-9060-90天的周期，如果是商業(yè)房地產(chǎn)交易，天的周期，如果是商業(yè)房地產(chǎn)交易，一般則需要一般則需要6 6個(gè)月至兩年的周期。個(gè)月至兩年的周期。21（八）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓（八）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓即訂立買賣契約。美國實(shí)行契約登記生效制度，辦理房地即訂立買賣契約。美國實(shí)行契約登記生效制度，辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移需送交有關(guān)部門公證、備案。一

38、般契據(jù)的內(nèi)容產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移需送交有關(guān)部門公證、備案。一般契據(jù)的內(nèi)容主要有：用法律認(rèn)可的特殊描述方式對(duì)土地坐落地點(diǎn)的詳主要有：用法律認(rèn)可的特殊描述方式對(duì)土地坐落地點(diǎn)的詳細(xì)位置進(jìn)行描述，對(duì)地上建筑物的描述，藍(lán)圖證明，讓與細(xì)位置進(jìn)行描述，對(duì)地上建筑物的描述，藍(lán)圖證明，讓與者和被讓者姓名、地址，房屋價(jià)格，買賣雙方的責(zé)任、義者和被讓者姓名、地址，房屋價(jià)格，買賣雙方的責(zé)任、義務(wù)，有關(guān)抵押貸款方面的詳細(xì)內(nèi)容（如果有抵押貸款的話）務(wù)，有關(guān)抵押貸款方面的詳細(xì)內(nèi)容（如果有抵押貸款的話）等。等。在美國的某些州，房地產(chǎn)交易會(huì)有過戶公司的介入，買賣在美國的某些州，房地產(chǎn)交易會(huì)有過戶公司的介入，買賣雙方在簽訂契約以后，買主不

39、是把房款直接交給經(jīng)紀(jì)人，雙方在簽訂契約以后，買主不是把房款直接交給經(jīng)紀(jì)人，而是先把它交給過戶公司。買賣契約上的各條款得到切實(shí)而是先把它交給過戶公司。買賣契約上的各條款得到切實(shí)履行，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買主，過戶公司進(jìn)行確認(rèn)后，賣履行，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買主，過戶公司進(jìn)行確認(rèn)后，賣主才能得到房款，經(jīng)紀(jì)人才能得到傭金。美國過戶公司受主才能得到房款，經(jīng)紀(jì)人才能得到傭金。美國過戶公司受當(dāng)?shù)卣膰?yán)格控制和監(jiān)督，且自身的資信非常好，因此當(dāng)?shù)卣膰?yán)格控制和監(jiān)督，且自身的資信非常好，因此由過戶公司介入的房地產(chǎn)交易一般不會(huì)發(fā)生問題，這樣，由過戶公司介入的房地產(chǎn)交易一般不會(huì)發(fā)生問題，這樣，只需要花費(fèi)少量的費(fèi)用就能很

40、好地保障買賣雙方的利益，只需要花費(fèi)少量的費(fèi)用就能很好地保障買賣雙方的利益，有效地避免了買賣雙方中可能存在的一些糾紛。有效地避免了買賣雙方中可能存在的一些糾紛。22四、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的運(yùn)作方式四、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的運(yùn)作方式根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與賣主簽署的代理合同的不同，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與賣主簽署的代理合同的不同，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人運(yùn)作方式有以下美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人運(yùn)作方式有以下6 6種。種。（一）經(jīng)紀(jì)人獨(dú)家銷售（一）經(jīng)紀(jì)人獨(dú)家銷售即經(jīng)紀(jì)人有獨(dú)家銷售該房屋的權(quán)利，在代理合同即經(jīng)紀(jì)人有獨(dú)家銷售該房屋的權(quán)利，在代理合同的有效期內(nèi)，無論經(jīng)紀(jì)人還是賣主將該房屋賣掉，的有效期內(nèi)，無論經(jīng)紀(jì)人還是賣主將該房屋賣掉，

41、賣主都必須支付傭金給經(jīng)紀(jì)人。賣主都必須支付傭金給經(jīng)紀(jì)人。（二）開放式銷售（二）開放式銷售即賣主選擇多家經(jīng)紀(jì)人，給眾多經(jīng)紀(jì)人一個(gè)平等即賣主選擇多家經(jīng)紀(jì)人，給眾多經(jīng)紀(jì)人一個(gè)平等競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，最終賣掉此房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人可以獲競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，最終賣掉此房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人可以獲得傭金。賣主必須在眾多的經(jīng)紀(jì)人當(dāng)中保持中立，得傭金。賣主必須在眾多的經(jīng)紀(jì)人當(dāng)中保持中立，以免支付傭金給一個(gè)以上的經(jīng)紀(jì)人。在這種合同以免支付傭金給一個(gè)以上的經(jīng)紀(jì)人。在這種合同的有效期內(nèi)，業(yè)主仍可保留自己銷售該房地產(chǎn)的的有效期內(nèi)，業(yè)主仍可保留自己銷售該房地產(chǎn)的權(quán)力，若自銷成功則無需支付傭金給經(jīng)紀(jì)人。權(quán)力，若自銷成功則無需支付傭金給經(jīng)紀(jì)人。23四、

42、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的運(yùn)作方式四、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的運(yùn)作方式（三）賣主與經(jīng)紀(jì)人獨(dú)家銷售（三）賣主與經(jīng)紀(jì)人獨(dú)家銷售在這種協(xié)議下，賣主只能與一位經(jīng)紀(jì)人簽署委托在這種協(xié)議下，賣主只能與一位經(jīng)紀(jì)人簽署委托合同，不可以同時(shí)與多家（一家以上）的經(jīng)紀(jì)人合同，不可以同時(shí)與多家（一家以上）的經(jīng)紀(jì)人簽約。盡管中介公司有獨(dú)家代理銷售該標(biāo)的物的簽約。盡管中介公司有獨(dú)家代理銷售該標(biāo)的物的權(quán)力，但如果買主在合同有效期內(nèi)自行找到買主，權(quán)力，但如果買主在合同有效期內(nèi)自行找到買主，則不需要付給經(jīng)紀(jì)人傭金。則不需要付給經(jīng)紀(jì)人傭金。（四）報(bào)底價(jià)銷售（四）報(bào)底價(jià)銷售即賣主對(duì)其出賣的房屋標(biāo)定底價(jià)，超底價(jià)（售價(jià)即賣主對(duì)其出賣的房屋標(biāo)定底

43、價(jià)，超底價(jià)（售價(jià)與原價(jià)之間的差價(jià)）部分作為傭金付給經(jīng)紀(jì)人。與原價(jià)之間的差價(jià)）部分作為傭金付給經(jīng)紀(jì)人。這種做法實(shí)際上是不符合有關(guān)法律規(guī)定的。美國這種做法實(shí)際上是不符合有關(guān)法律規(guī)定的。美國的相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)紀(jì)人是賣房人的代表，理應(yīng)的相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)紀(jì)人是賣房人的代表，理應(yīng)為賣房人賣最好的價(jià)，而不應(yīng)該有限制，所以法為賣房人賣最好的價(jià)，而不應(yīng)該有限制，所以法律不允許報(bào)底價(jià)銷售，也不允許經(jīng)紀(jì)人與賣房者律不允許報(bào)底價(jià)銷售，也不允許經(jīng)紀(jì)人與賣房者對(duì)超底價(jià)部分分成。但在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，這一方式對(duì)超底價(jià)部分分成。但在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，這一方式還是存在的，不過經(jīng)紀(jì)人必須將差價(jià)告知賣方。還是存在的，不過經(jīng)紀(jì)人必須將差價(jià)告知賣

44、方。24（五）聯(lián)合專賣銷售（五）聯(lián)合專賣銷售為了使賣主能在短時(shí)期內(nèi)將房屋出售掉，各種類型的房地為了使賣主能在短時(shí)期內(nèi)將房屋出售掉，各種類型的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)與多位經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合起來，共同建立信息系統(tǒng)，組織產(chǎn)機(jī)構(gòu)與多位經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合起來，共同建立信息系統(tǒng)，組織聯(lián)合銷售服務(wù)，每一位成員均采用獨(dú)家銷售的方式。聯(lián)合聯(lián)合銷售服務(wù)，每一位成員均采用獨(dú)家銷售的方式。聯(lián)合銷售服務(wù)，是將所有加入該組織的經(jīng)紀(jì)人所簽得的代售合銷售服務(wù)，是將所有加入該組織的經(jīng)紀(jì)人所簽得的代售合同轉(zhuǎn)給所有的會(huì)員，以提高市場(chǎng)流通率。如果由其他經(jīng)紀(jì)同轉(zhuǎn)給所有的會(huì)員，以提高市場(chǎng)流通率。如果由其他經(jīng)紀(jì)人將此房賣掉，則最初與賣主簽署代理合同的經(jīng)紀(jì)人仍可人將此

45、房賣掉，則最初與賣主簽署代理合同的經(jīng)紀(jì)人仍可獲得部分傭金。一般情況下，原來的開發(fā)經(jīng)紀(jì)人大約分配獲得部分傭金。一般情況下，原來的開發(fā)經(jīng)紀(jì)人大約分配到到40%-50%40%-50%傭金，實(shí)際銷售經(jīng)紀(jì)人可分得傭金，實(shí)際銷售經(jīng)紀(jì)人可分得50%-60%50%-60%的傭金，的傭金，另外另外5%-10%5%-10%的傭金由共同機(jī)構(gòu)獲取。的傭金由共同機(jī)構(gòu)獲取。（六）優(yōu)先購買（六）優(yōu)先購買即當(dāng)經(jīng)紀(jì)人與賣主簽約后，若賣主想以較低價(jià)售于他人時(shí)，即當(dāng)經(jīng)紀(jì)人與賣主簽約后，若賣主想以較低價(jià)售于他人時(shí)，必須先通過經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人有優(yōu)先購買權(quán)。必須先通過經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人有優(yōu)先購買權(quán)。在美國，以上在美國，以上6 6種運(yùn)作方式是由

46、賣主自行選擇。但是從經(jīng)種運(yùn)作方式是由賣主自行選擇。但是從經(jīng)紀(jì)人的角度來講，都希望以獨(dú)家銷售的方式為賣方服務(wù)，紀(jì)人的角度來講，都希望以獨(dú)家銷售的方式為賣方服務(wù)，因此這種方式在美國是最常用的。因此這種方式在美國是最常用的。25第二節(jié)第二節(jié) 日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一、日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的組織形式一、日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的組織形式日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)幾乎全部以店頭式的方式來經(jīng)營(yíng)，其日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)幾乎全部以店頭式的方式來經(jīng)營(yíng)，其組織方式分為三種形態(tài)：加盟連鎖式、直營(yíng)連鎖式、加盟組織方式分為三種形態(tài)：加盟連鎖式、直營(yíng)連鎖式、加盟直營(yíng)混合式。這三種組織形式和目前我國臺(tái)灣地區(qū)的中介直營(yíng)混合式。這三種組織形式和目

47、前我國臺(tái)灣地區(qū)的中介組織形式相同。組織形式相同。其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要有：成立其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要有：成立“房地產(chǎn)流通促進(jìn)協(xié)議會(huì)房地產(chǎn)流通促進(jìn)協(xié)議會(huì)”；設(shè)；設(shè)立立“電腦連線物件流通中心電腦連線物件流通中心”；交易契約標(biāo)準(zhǔn)化。；交易契約標(biāo)準(zhǔn)化。26二、日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)二、日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度中的專業(yè)人員稱為日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度中的專業(yè)人員稱為“交易主任交易主任”。其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行會(huì)有兩個(gè)，即房地產(chǎn)交易保證協(xié)會(huì)和房其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行會(huì)有兩個(gè)，即房地產(chǎn)交易保證協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)交易協(xié)會(huì)聯(lián)合會(huì)。房地產(chǎn)交易保證協(xié)會(huì)主要負(fù)責(zé)：解地產(chǎn)交易協(xié)會(huì)聯(lián)合會(huì)。房地產(chǎn)交易保證協(xié)會(huì)主要負(fù)責(zé)：解決會(huì)員處理

48、房地產(chǎn)交易時(shí)與其對(duì)象所發(fā)生的交易糾紛；安決會(huì)員處理房地產(chǎn)交易時(shí)與其對(duì)象所發(fā)生的交易糾紛；安排交易主任者及其他從事房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)交易者的進(jìn)修事排交易主任者及其他從事房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)交易者的進(jìn)修事宜；會(huì)員與房地產(chǎn)交易業(yè)有關(guān)交易者，因交易產(chǎn)生的債權(quán)宜；會(huì)員與房地產(chǎn)交易業(yè)有關(guān)交易者，因交易產(chǎn)生的債權(quán)償還業(yè)務(wù)等。償還業(yè)務(wù)等。日本對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)報(bào)酬是由建設(shè)部來強(qiáng)制規(guī)定的，日本對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)報(bào)酬是由建設(shè)部來強(qiáng)制規(guī)定的，并且只有在交易完成、契約訂立之后才能向委托方收取傭并且只有在交易完成、契約訂立之后才能向委托方收取傭金。關(guān)于租賃中介或代理的報(bào)酬，法律上有明確的規(guī)定：金。關(guān)于租賃中介或代理的報(bào)酬，法

49、律上有明確的規(guī)定：在交易完成和契約訂立之后，由經(jīng)紀(jì)人向委托一方或雙方在交易完成和契約訂立之后，由經(jīng)紀(jì)人向委托一方或雙方收取。一般來說，交易金額小于收取。一般來說，交易金額小于200200萬日元的，收費(fèi)上限萬日元的，收費(fèi)上限為為5%5%；200-400200-400萬日元的，收費(fèi)上限為萬日元的，收費(fèi)上限為4%4%；400400萬日元以上萬日元以上的，收費(fèi)上限為的，收費(fèi)上限為3%3%。同時(shí)規(guī)定，租賃業(yè)務(wù)的報(bào)酬最高不超。同時(shí)規(guī)定，租賃業(yè)務(wù)的報(bào)酬最高不超過過1 1個(gè)月的租金。個(gè)月的租金。27二、日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)二、日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)為了使一般社會(huì)公眾因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的不當(dāng)行為為了使

50、一般社會(huì)公眾因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的不當(dāng)行為導(dǎo)致財(cái)務(wù)損失時(shí)能夠得到賠償，日本也設(shè)置了房導(dǎo)致財(cái)務(wù)損失時(shí)能夠得到賠償，日本也設(shè)置了房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)保證金。日本法律明確規(guī)定房地產(chǎn)交易地產(chǎn)營(yíng)業(yè)保證金。日本法律明確規(guī)定房地產(chǎn)交易人員，應(yīng)該將營(yíng)業(yè)保證金寄到事務(wù)所附近的信托人員，應(yīng)該將營(yíng)業(yè)保證金寄到事務(wù)所附近的信托所，辦妥信托儲(chǔ)備金后應(yīng)報(bào)告許可的建設(shè)部或地所，辦妥信托儲(chǔ)備金后應(yīng)報(bào)告許可的建設(shè)部或地方市政府首腦，才準(zhǔn)予開始營(yíng)業(yè)。其目的是保護(hù)方市政府首腦，才準(zhǔn)予開始營(yíng)業(yè)。其目的是保護(hù)公眾的利益，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的行為進(jìn)行約束，公眾的利益，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的行為進(jìn)行約束，使社會(huì)公眾在因某一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的不當(dāng)行為導(dǎo)使社會(huì)公眾在因某一

51、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的不當(dāng)行為導(dǎo)致財(cái)務(wù)損失時(shí)能夠得到賠償。致財(cái)務(wù)損失時(shí)能夠得到賠償。28三、日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運(yùn)行的法規(guī)環(huán)境三、日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運(yùn)行的法規(guī)環(huán)境 日本關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的法規(guī)主要是日本關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的法規(guī)主要是19521952年制定的年制定的不動(dòng)產(chǎn)交易法不動(dòng)產(chǎn)交易法，該法總共有八章，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，該法總共有八章，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有明確的規(guī)定。有明確的規(guī)定。第一章總則，說明立法目的和此用語定義。第一章總則，說明立法目的和此用語定義。第二章許可，即對(duì)欲從事房地產(chǎn)交換與流通諸業(yè)，交易從業(yè)第二章許可，即對(duì)欲從事房地產(chǎn)交換與流通諸業(yè)，交易從業(yè)人員需申請(qǐng)?jiān)S可的各項(xiàng)事宜的明文規(guī)定。人員需申請(qǐng)

52、許可的各項(xiàng)事宜的明文規(guī)定。第三章房地產(chǎn)交易主任，宅地建筑物交易主任，即房地產(chǎn)經(jīng)第三章房地產(chǎn)交易主任，宅地建筑物交易主任，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。該章就經(jīng)紀(jì)人的設(shè)置，考試，資格的認(rèn)定，執(zhí)照的核紀(jì)人。該章就經(jīng)紀(jì)人的設(shè)置，考試，資格的認(rèn)定，執(zhí)照的核發(fā)、更新、取消等都有詳細(xì)規(guī)定。發(fā)、更新、取消等都有詳細(xì)規(guī)定。第四章營(yíng)業(yè)保證金。第四章營(yíng)業(yè)保證金。第五章業(yè)務(wù)，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)內(nèi)容、廣告方式與內(nèi)容、第五章業(yè)務(wù)，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)內(nèi)容、廣告方式與內(nèi)容、交易類型、定金金額的限制、損害賠償?shù)念A(yù)定等事項(xiàng)。交易類型、定金金額的限制、損害賠償?shù)念A(yù)定等事項(xiàng)。第六章監(jiān)督，即交易主任者應(yīng)該禁止的事務(wù)的規(guī)定。第六章監(jiān)督，即交易主

53、任者應(yīng)該禁止的事務(wù)的規(guī)定。第七章其他規(guī)則。第七章其他規(guī)則。第八章罰則。第八章罰則。29三、日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運(yùn)行的法規(guī)環(huán)境三、日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運(yùn)行的法規(guī)環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理，日本采用的模式與與美國相似，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理，日本采用的模式與與美國相似，也是通過制定健全的立法來約束和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房也是通過制定健全的立法來約束和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理法規(guī)的核心也是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理法規(guī)的核心也是“執(zhí)照管理執(zhí)照管理”。30第三節(jié)第三節(jié) 中國香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中國香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)香港的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，起始于香港的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，起始于2020世紀(jì)世紀(jì)7070年代。年代。2020世紀(jì)世紀(jì)707

54、0年代末，出現(xiàn)了英資、華資的房地產(chǎn)代理公司；年代末，出現(xiàn)了英資、華資的房地產(chǎn)代理公司；2020世紀(jì)世紀(jì)8080年代初，華資代理行的數(shù)目和規(guī)模日漸擴(kuò)大，利潤(rùn)增加但年代初，華資代理行的數(shù)目和規(guī)模日漸擴(kuò)大，利潤(rùn)增加但名聲下降；進(jìn)入名聲下降；進(jìn)入2020世紀(jì)世紀(jì)9090年代后，由于美資特許經(jīng)營(yíng)及專年代后，由于美資特許經(jīng)營(yíng)及專業(yè)概念的引入，導(dǎo)致從業(yè)人員數(shù)、代理商人數(shù)激增，全民業(yè)概念的引入，導(dǎo)致從業(yè)人員數(shù)、代理商人數(shù)激增，全民開始關(guān)注房地產(chǎn)代理業(yè)的發(fā)展。開始關(guān)注房地產(chǎn)代理業(yè)的發(fā)展。19971997年香港特區(qū)政府通過年香港特區(qū)政府通過了了地產(chǎn)代理監(jiān)管條例地產(chǎn)代理監(jiān)管條例，成立了地產(chǎn)代理監(jiān)管局，并正，成立了地

55、產(chǎn)代理監(jiān)管局，并正式開展了地產(chǎn)代理發(fā)牌制度。香港的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是隨著式開展了地產(chǎn)代理發(fā)牌制度。香港的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是隨著香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮而日益活躍起來。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮而日益活躍起來。中國香港地區(qū)由于其特殊的歷史地位，接受西方先進(jìn)的管中國香港地區(qū)由于其特殊的歷史地位，接受西方先進(jìn)的管理理念、管理思想比較早，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，理理念、管理思想比較早，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，大約大約70%70%的房地產(chǎn)交易是由地產(chǎn)代理促成的，當(dāng)?shù)氐姆康氐姆康禺a(chǎn)交易是由地產(chǎn)代理促成的，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)已成為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)已成為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。31一、香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本運(yùn)

56、行制度一、香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本運(yùn)行制度（一）執(zhí)業(yè)資質(zhì)與教育訓(xùn)練制度（一）執(zhí)業(yè)資質(zhì)與教育訓(xùn)練制度1 1牌照制度牌照制度在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，由于缺乏政府的有效監(jiān)督，在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，由于缺乏政府的有效監(jiān)督，加上行業(yè)協(xié)會(huì)的管理又沒有很強(qiáng)的約束力，香港加上行業(yè)協(xié)會(huì)的管理又沒有很強(qiáng)的約束力，香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)處于一個(gè)較為混亂的狀態(tài)，從業(yè)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)處于一個(gè)較為混亂的狀態(tài)，從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊，在代理服務(wù)的過程中經(jīng)常發(fā)生員素質(zhì)良莠不齊，在代理服務(wù)的過程中經(jīng)常發(fā)生各種不正當(dāng)行為，有許多參與交易的購房置業(yè)者各種不正當(dāng)行為，有許多參與交易的購房置業(yè)者為此遭受了經(jīng)濟(jì)上的損失。香港立法局為此遭受了經(jīng)濟(jì)上的損失。香

57、港立法局19931993年年6 6月月通過了一項(xiàng)動(dòng)議，要求制定相應(yīng)的法規(guī)，建立完通過了一項(xiàng)動(dòng)議，要求制定相應(yīng)的法規(guī)，建立完善的發(fā)牌制度來對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)進(jìn)行有效的監(jiān)督善的發(fā)牌制度來對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理，具體內(nèi)容如下：和管理，具體內(nèi)容如下：321 1牌照制度牌照制度所有地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)均需取得牌照方可營(yíng)業(yè)，政府制定有關(guān)發(fā)所有地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)均需取得牌照方可營(yíng)業(yè)，政府制定有關(guān)發(fā)牌條件，以使申請(qǐng)牌照的企業(yè)和個(gè)人具備一定的專業(yè)知識(shí)和牌條件，以使申請(qǐng)牌照的企業(yè)和個(gè)人具備一定的專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)，達(dá)到一定的服務(wù)水準(zhǔn)。牌照的種類分為地產(chǎn)代理工作經(jīng)驗(yàn)，達(dá)到一定的服務(wù)水準(zhǔn)。牌照的種類分為地產(chǎn)代理（個(gè)人）牌照

58、、地產(chǎn)代理（公司）牌照、營(yíng)業(yè)員牌照三種。（個(gè)人）牌照、地產(chǎn)代理（公司）牌照、營(yíng)業(yè)員牌照三種。無論是以獨(dú)資經(jīng)營(yíng)者、合伙人、管理公司具體業(yè)務(wù)的董事的無論是以獨(dú)資經(jīng)營(yíng)者、合伙人、管理公司具體業(yè)務(wù)的董事的身份，還是以地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)經(jīng)理的身份從事房地產(chǎn)代理工作身份，還是以地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)經(jīng)理的身份從事房地產(chǎn)代理工作的人必須獲得地產(chǎn)代理（個(gè)人）牌照，這要求該人員應(yīng)具備的人必須獲得地產(chǎn)代理（個(gè)人）牌照，這要求該人員應(yīng)具備有關(guān)政策、法規(guī)、專業(yè)知識(shí)，要有一定的服務(wù)水平及實(shí)踐經(jīng)有關(guān)政策、法規(guī)、專業(yè)知識(shí)，要有一定的服務(wù)水平及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等。從事地產(chǎn)代理的公司必須持有地產(chǎn)代理（公司）牌照驗(yàn)等。從事地產(chǎn)代理的公司必須持有地產(chǎn)代理

59、（公司）牌照方可營(yíng)業(yè)，而獲得該牌照的基本條件是：公司董事必須為合方可營(yíng)業(yè)，而獲得該牌照的基本條件是：公司董事必須為合適的人選，董事中有若干名持牌房地產(chǎn)中介代理，負(fù)責(zé)房地適的人選，董事中有若干名持牌房地產(chǎn)中介代理，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)中介代理業(yè)務(wù)的人士必須是持有房地產(chǎn)中介代理牌照的；產(chǎn)中介代理業(yè)務(wù)的人士必須是持有房地產(chǎn)中介代理牌照的；而獲得一張營(yíng)業(yè)員牌照是地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)從業(yè)人員最起碼的從而獲得一張營(yíng)業(yè)員牌照是地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)從業(yè)人員最起碼的從業(yè)條件，任何受雇于房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)擔(dān)任房地產(chǎn)中介營(yíng)業(yè)條件，任何受雇于房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)擔(dān)任房地產(chǎn)中介營(yíng)業(yè)員的人士，除非已持有房地產(chǎn)中介代理牌照，否則均須有業(yè)員的人士，除非

60、已持有房地產(chǎn)中介代理牌照，否則均須有房地產(chǎn)中介營(yíng)業(yè)員牌照。營(yíng)業(yè)員不能經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中介代理業(yè)房地產(chǎn)中介營(yíng)業(yè)員牌照。營(yíng)業(yè)員不能經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中介代理業(yè)務(wù)，其雇主須對(duì)他的工作負(fù)責(zé)。營(yíng)業(yè)員牌照是房地產(chǎn)中介代務(wù)，其雇主須對(duì)他的工作負(fù)責(zé)。營(yíng)業(yè)員牌照是房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的最起碼的從業(yè)條件，他必須掌握本行業(yè)的理機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的最起碼的從業(yè)條件，他必須掌握本行業(yè)的有關(guān)規(guī)定、操守及營(yíng)業(yè)守則。此外，每個(gè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中介代有關(guān)規(guī)定、操守及營(yíng)業(yè)守則。此外，每個(gè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中介代理業(yè)務(wù)的公司或者部門，應(yīng)由理業(yè)務(wù)的公司或者部門，應(yīng)由1 1名持牌房地產(chǎn)中介代理負(fù)責(zé)主名持牌房地產(chǎn)中介代理負(fù)責(zé)主管房地產(chǎn)中介代理業(yè)務(wù)。任何持牌房地產(chǎn)中