淮南山南新區(qū)正源金融世家項(xiàng)目初步方案學(xué)習(xí)教案

1、會計(jì)學(xué)1淮南山南新區(qū)正源金融世家項(xiàng)目初步淮南山南新區(qū)正源金融世家項(xiàng)目初步(chb)方案方案第一頁，共139頁。PART 1目標(biāo)目標(biāo)(mbio)確立確立第1頁/共138頁第二頁，共139頁。首先來看看我們(w men)的企圖名利雙收名利雙收(mng l shung shu)第2頁/共138頁第三頁，共139頁。名名引領(lǐng)山南，輻射周邊，打造淮南標(biāo)引領(lǐng)山南，輻射周邊，打造淮南標(biāo)桿項(xiàng)目桿項(xiàng)目打響打響(dxing)正源地產(chǎn)安徽第一正源地產(chǎn)安徽第一炮，確立品牌影響炮，確立品牌影響利利跳脫區(qū)域價(jià)格體系，實(shí)現(xiàn)跳脫區(qū)域價(jià)格體系，實(shí)現(xiàn)(shxin)利潤最大化利潤最大化第3頁/共138頁第四頁，共139頁。利潤利潤

2、(lrn)最大化？最大化？在山南新區(qū)在山南新區(qū)(xnq)板塊，我們能有多大的利潤空間？板塊，我們能有多大的利潤空間？山南新區(qū)山南新區(qū)(xnq)目前在售項(xiàng)目多層均價(jià)約為目前在售項(xiàng)目多層均價(jià)約為5600元元/平米平米 小高層均價(jià)約為小高層均價(jià)約為4600元元/平米平米全市住宅價(jià)格平均增幅約為全市住宅價(jià)格平均增幅約為6%當(dāng)期價(jià)格可實(shí)現(xiàn)5650元/平米銷售均價(jià)參考對象銷售均價(jià)修正系數(shù)修正價(jià)格項(xiàng)目權(quán)重權(quán)重價(jià)格當(dāng)期擬合價(jià)格廣泓城4800.00 1.21 5827.20 0.40 2330.88 5654.495654.49 西湖春天 4300.00 1.25 5379.30 0.30 1613.79 山南

3、印象4600.00 1.24 5699.40 0.30 1709.82 第4頁/共138頁第五頁，共139頁。這只是正常情況下，一般高檔項(xiàng)目所能達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)；這只是正常情況下，一般高檔項(xiàng)目所能達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)；作為立志塑造作為立志塑造(szo)淮南標(biāo)桿的本案，約淮南標(biāo)桿的本案，約6000元元/M的銷售均價(jià)能否突破？的銷售均價(jià)能否突破？我們能有更高的企圖心？我們能有更高的企圖心？大膽設(shè)想大膽設(shè)想整體整體(zhngt)均價(jià)再提升均價(jià)再提升15%-30%第5頁/共138頁第六頁，共139頁。目標(biāo)很遠(yuǎn)大目標(biāo)很遠(yuǎn)大(yund)，信心源自何處？，信心源自何處？第6頁/共138頁第七頁，共139頁。PART 2信心

4、信心(xnxn)來來源源u成功經(jīng)驗(yàn)成功經(jīng)驗(yàn)u產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢u市場機(jī)遇市場機(jī)遇u高端客戶高端客戶u產(chǎn)品優(yōu)化產(chǎn)品優(yōu)化u營銷營銷(yn xio)策略策略第7頁/共138頁第八頁，共139頁。信心來源信心來源I：豐富的高端住宅：豐富的高端住宅(zhzhi)操作經(jīng)驗(yàn)操作經(jīng)驗(yàn)我們在長三角區(qū)域操作過數(shù)量眾多的高檔住宅項(xiàng)目，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)(jngyn)與積累十分豐富。第8頁/共138頁第九頁，共139頁。在豪宅領(lǐng)域，做第一個(gè)吃螃蟹的人在豪宅領(lǐng)域，做第一個(gè)吃螃蟹的人經(jīng)典案例之經(jīng)典案例之 “(h bn)“形象定位形象定位+ +銷銷售服務(wù)售服務(wù)”實(shí)戰(zhàn)解析實(shí)戰(zhàn)解析第9頁/共138頁第十頁，共139頁。天正湖濱，2005年

5、南京土地拍賣地王，位居中央路核心顯赫地位，政府林立院校環(huán)抱，同時(shí)擁有紫金山玄武湖雙重?zé)o敵景觀；主城區(qū)罕見大規(guī)模綜合社區(qū)，總建面積15萬，由豪宅、酒店公寓、商業(yè)、寫字樓、別墅組成；大氣奢華建筑、霍尼韋爾智能家居、保利頂級物業(yè)、高檔商業(yè)配套共同打造(dzo)國際化豪宅標(biāo)桿。 第10頁/共138頁第十一頁，共139頁。 天正開發(fā)商不僅是首次進(jìn)入南京，更是首次操作地產(chǎn)項(xiàng)目，天正開發(fā)商不僅是首次進(jìn)入南京，更是首次操作地產(chǎn)項(xiàng)目，在品牌知名度和產(chǎn)品信任度上均有很大欠缺在品牌知名度和產(chǎn)品信任度上均有很大欠缺 項(xiàng)目鄰近中央門汽車站，區(qū)域形象不佳，區(qū)域價(jià)值更是缺乏項(xiàng)目鄰近中央門汽車站，區(qū)域形象不佳，區(qū)域價(jià)值更是缺

6、乏認(rèn)知認(rèn)知 南京市場在南京市場在2006年尚未形成豪宅氛圍，高端住宅欲突破當(dāng)前年尚未形成豪宅氛圍，高端住宅欲突破當(dāng)前價(jià)格有一定價(jià)格有一定(ydng)困難困難第11頁/共138頁第十二頁，共139頁。當(dāng)仁不讓的南京豪宅當(dāng)仁不讓的南京豪宅NO.1充分挖掘地脈價(jià)值、首次明確提出豪宅定位充分挖掘地脈價(jià)值、首次明確提出豪宅定位重新定位包裝項(xiàng)目所在區(qū)域，提出重新定位包裝項(xiàng)目所在區(qū)域，提出“鼓北鼓北”新概念新概念(ginin)，同，同時(shí)充分利用紫金山、玄武湖的時(shí)充分利用紫金山、玄武湖的雙重景觀，深度挖掘雙重景觀，深度挖掘“城市湖景豪宅城市湖景豪宅”的稀缺價(jià)值，結(jié)合項(xiàng)目自的稀缺價(jià)值，結(jié)合項(xiàng)目自身品質(zhì)，首次在南

7、京身品質(zhì)，首次在南京市場提出市場提出“豪宅豪宅”概念概念(ginin)。第12頁/共138頁第十三頁，共139頁。豪宅標(biāo)桿是這樣煉成的豪宅標(biāo)桿是這樣煉成的對外形象、現(xiàn)場包裝、高端活動等全方位形象推廣，奠定江湖地對外形象、現(xiàn)場包裝、高端活動等全方位形象推廣，奠定江湖地從項(xiàng)目面市伊始，就以豪宅標(biāo)桿的高度來進(jìn)行包裝推廣，從視覺形象到系列從項(xiàng)目面市伊始，就以豪宅標(biāo)桿的高度來進(jìn)行包裝推廣，從視覺形象到系列震撼推廣震撼推廣主題陸續(xù)出街，從售樓現(xiàn)場的奢侈品體驗(yàn)中心到主題陸續(xù)出街，從售樓現(xiàn)場的奢侈品體驗(yàn)中心到“百人空中看玄武百人空中看玄武(xunw)”攝影大賽、攝影大賽、“TE-Night” 仲夏狂想等系列高

8、端活動，都無不向市場昭示了真正的豪宅標(biāo)桿氣度。仲夏狂想等系列高端活動，都無不向市場昭示了真正的豪宅標(biāo)桿氣度。第13頁/共138頁第十四頁，共139頁。與與HERMESHERMES一起，迎接奢華一起，迎接奢華(shhu)(shhu)時(shí)時(shí)代駕臨代駕臨天正湖濱奢侈品展天正湖濱奢侈品展第14頁/共138頁第十五頁，共139頁。豪宅就該擁有豪宅的風(fēng)范豪宅就該擁有豪宅的風(fēng)范首次推行真正貴賓式銷售服務(wù)，價(jià)格突破當(dāng)前市場首次推行真正貴賓式銷售服務(wù)，價(jià)格突破當(dāng)前市場首次在南京推行預(yù)約看房、豪車接送、團(tuán)式接待等高端銷售服務(wù)，以實(shí)際首次在南京推行預(yù)約看房、豪車接送、團(tuán)式接待等高端銷售服務(wù)，以實(shí)際行為向南京行為向南京

9、展示了首個(gè)豪宅標(biāo)桿的形象展示了首個(gè)豪宅標(biāo)桿的形象(xngxing)，價(jià)格亦突破市場當(dāng)期以及同區(qū)，價(jià)格亦突破市場當(dāng)期以及同區(qū)域項(xiàng)目。域項(xiàng)目。第15頁/共138頁第十六頁，共139頁。銷售層面：銷售層面：開盤一個(gè)月成交過億，成交均價(jià)比相鄰開盤一個(gè)月成交過億，成交均價(jià)比相鄰(xin ln)項(xiàng)目項(xiàng)目“鳳凰和美鳳凰和美”高出高出20-30%，公寓單套總價(jià)更是突破公寓單套總價(jià)更是突破700萬大關(guān)。萬大關(guān)。品牌層面：品牌層面：天正湖濱的項(xiàng)目品牌一戰(zhàn)成名，成功塑造為南京知名豪宅代表天正湖濱的項(xiàng)目品牌一戰(zhàn)成名，成功塑造為南京知名豪宅代表天正的開發(fā)商品牌藉此項(xiàng)目建立天正的開發(fā)商品牌藉此項(xiàng)目建立“豪宅營造專家豪宅營

10、造專家” 形象，躋身知名開發(fā)商之列，天正桃源等后續(xù)豪宅項(xiàng)目也順勢展開形象，躋身知名開發(fā)商之列，天正桃源等后續(xù)豪宅項(xiàng)目也順勢展開第16頁/共138頁第十七頁，共139頁。揮桿之前已決勝揮桿之前已決勝(jushng)經(jīng)典案例之經(jīng)典案例之 實(shí)戰(zhàn)解讀實(shí)戰(zhàn)解讀第17頁/共138頁第十八頁，共139頁。 中環(huán)國際廣場位于南京第二大商圈山西路-湖南路核心區(qū)域(qy)。用地面積10019.6平米，總建面積121732平米。包括裙樓中環(huán)國際俱樂部，9-22層MOHO式寫字樓和23-50層豪華酒店公寓。其50層189米超高建筑高度，CENTRAL INTERNATIONAL PLAZA的尊崇尺度，推向全市景仰的新

11、高度。并與高度和其相當(dāng)?shù)奶K寧銀河、索菲特超五星酒店成左臂右膀之勢，共同構(gòu)成山西路商圈的制高點(diǎn)，成為南京城的新地標(biāo)，成為南京人新的榮耀。第18頁/共138頁第十九頁，共139頁。面臨問題面臨問題問題一：酒店問題一：酒店(ji din)公寓與小戶型公寓的概念混淆公寓與小戶型公寓的概念混淆問題二：當(dāng)時(shí)市場投資回報(bào)率明顯偏低問題二：當(dāng)時(shí)市場投資回報(bào)率明顯偏低核心戰(zhàn)略：核心戰(zhàn)略：第一步：特殊階層的精準(zhǔn)鎖定及心理對位，有限客戶空間發(fā)掘最大的產(chǎn)第一步：特殊階層的精準(zhǔn)鎖定及心理對位，有限客戶空間發(fā)掘最大的產(chǎn)品價(jià)值與營銷空間品價(jià)值與營銷空間第二步：扭轉(zhuǎn)第二步：扭轉(zhuǎn)(nizhun)市場認(rèn)知，確立產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)者地位市場

12、認(rèn)知，確立產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)者地位-做真正酒店做真正酒店公寓公寓第三步：實(shí)施體驗(yàn)營銷，以生活氛圍直擊消費(fèi)者心靈第三步：實(shí)施體驗(yàn)營銷，以生活氛圍直擊消費(fèi)者心靈第四步：改變參照系數(shù)，提出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)第四步：改變參照系數(shù)，提出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)-進(jìn)入進(jìn)入“以我為主以我為主”無人競爭領(lǐng)無人競爭領(lǐng)域域第19頁/共138頁第二十頁，共139頁。取得成績：優(yōu)派克思代理中環(huán)國際廣場，從取得成績：優(yōu)派克思代理中環(huán)國際廣場，從06年年9月開盤，月開盤，07年售磬，年售磬，一舉奠定酒店一舉奠定酒店(ji din)公寓領(lǐng)導(dǎo)樓盤的市場形象，銷售業(yè)績一路飄紅。公寓領(lǐng)導(dǎo)樓盤的市場形象，銷售業(yè)績一路飄紅。 中環(huán)國際廣場中環(huán)國際廣場2006年年9月開

13、盤，推盤均價(jià)月開盤，推盤均價(jià)12500元元/平米，高于周邊同平米，高于周邊同類型物業(yè)類型物業(yè)1000-2000元元/平米。平米。 銷售周期僅銷售周期僅15個(gè)月，個(gè)月，2007年底酒店公寓已全部年底酒店公寓已全部(qunb)售罄。實(shí)現(xiàn)售罄。實(shí)現(xiàn)均價(jià)均價(jià)14000元元/平米平米 2008年中旬中環(huán)國際廣場年中旬中環(huán)國際廣場MOHO式寫字樓銷售率也達(dá)式寫字樓銷售率也達(dá)85。第20頁/共138頁第二十一頁，共139頁。決策高度成就一個(gè)神話決策高度成就一個(gè)神話經(jīng)典案例之經(jīng)典案例之 “城市運(yùn)營城市運(yùn)營+ +街區(qū)價(jià)值街區(qū)價(jià)值”實(shí)戰(zhàn)解析實(shí)戰(zhàn)解析第21頁/共138頁第二十二頁，共139頁。國際(guj)麗都城位

14、于上海靜安區(qū)核心區(qū)域，北京西路石門二路口,項(xiàng)目分三期開發(fā)?？偨娣e27萬平米，以高層住宅及商業(yè)為主，項(xiàng)目緊鄰南京西路黃金商業(yè)圈。附近有恒隆廣場，中信泰富，梅龍鎮(zhèn)伊勢丹，五星級酒店P(guān)ortmanRitzCarlton，JCMandarin，國際(guj)名牌專賣店Chanel，LouisVuitton，Versace，Cartier等。在國際(guj)麗都城旁，將以國際(guj)麗都城為中心，并建造一條以老上海洋房形式由名店、咖啡店、酒吧組成的“麗都黃金走廊”。第22頁/共138頁第二十三頁，共139頁。 國際麗都城整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的成功，體現(xiàn)營銷代理公司繼承發(fā)展的專業(yè)思想，更突顯出營銷代理公司敏銳

15、的市場判斷力和前瞻性的定位理論。國際麗都城整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的成功，體現(xiàn)營銷代理公司繼承發(fā)展的專業(yè)思想，更突顯出營銷代理公司敏銳的市場判斷力和前瞻性的定位理論。戰(zhàn)略一：前瞻性的眼光與策略觀戰(zhàn)略一：前瞻性的眼光與策略觀-在市場低谷中洞察先機(jī)在市場低谷中洞察先機(jī) 國際麗都城地塊的啟動始于國際麗都城地塊的啟動始于2001年，整體市場價(jià)格中樞徘徊在年，整體市場價(jià)格中樞徘徊在6000元元/平米左右，但歷史形成的大量城市暗傷（爛尾樓）在低位大肆拋售物業(yè)，市場一片迷茫平米左右，但歷史形成的大量城市暗傷（爛尾樓）在低位大肆拋售物業(yè)，市場一片迷茫本公司項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)攜手開發(fā)公司以極具前瞻性的眼光，提出本公司項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)攜手開發(fā)

16、公司以極具前瞻性的眼光，提出“國際化都市，國際化樓盤國際化都市，國際化樓盤”的定位理念，以國際化人群的前瞻性客戶定位。在對地脈的認(rèn)識上，充分挖掘靜安地脈的定位理念，以國際化人群的前瞻性客戶定位。在對地脈的認(rèn)識上，充分挖掘靜安地脈 、人文價(jià)值，并具有前瞻性地提出了梅龍鎮(zhèn)廣場、中信泰富廣場、恒隆廣場、人文價(jià)值，并具有前瞻性地提出了梅龍鎮(zhèn)廣場、中信泰富廣場、恒隆廣場“金三角金三角”國際化時(shí)尚消費(fèi)區(qū)的潛在影響力和輻射力概念，為國際麗都城的國際性物業(yè)的定位提供強(qiáng)力的前瞻性地脈價(jià)值挖掘國際化時(shí)尚消費(fèi)區(qū)的潛在影響力和輻射力概念，為國際麗都城的國際性物業(yè)的定位提供強(qiáng)力的前瞻性地脈價(jià)值挖掘 ,由此占得市場先機(jī)。

17、由此占得市場先機(jī)。戰(zhàn)略二：國際化的大局觀讓物業(yè)品質(zhì)笑傲世界戰(zhàn)略二：國際化的大局觀讓物業(yè)品質(zhì)笑傲世界-客戶人群放大，國際麗都成為全市、全球的國際麗都客戶人群放大，國際麗都成為全市、全球的國際麗都 公司以超越時(shí)代的思路將國際麗都城物業(yè)定格為在為國際化人群提供國際化生活品質(zhì)服務(wù)的層面上，以差異化的定位將目標(biāo)人客戶細(xì)分，物業(yè)戶型，產(chǎn)品形象與品質(zhì)都走上高端的國際化領(lǐng)域。隨著整個(gè)上海房地產(chǎn)市場的進(jìn)入高速發(fā)展期，印證了定位時(shí)的超前眼光與膽識。至此國際麗都城的定位價(jià)值含金量得以充分體現(xiàn)，至此國際麗都城銷售瞬時(shí)公司以超越時(shí)代的思路將國際麗都城物業(yè)定格為在為國際化人群提供國際化生活品質(zhì)服務(wù)的層面上，以差異化的定位

18、將目標(biāo)人客戶細(xì)分，物業(yè)戶型，產(chǎn)品形象與品質(zhì)都走上高端的國際化領(lǐng)域。隨著整個(gè)上海房地產(chǎn)市場的進(jìn)入高速發(fā)展期，印證了定位時(shí)的超前眼光與膽識。至此國際麗都城的定位價(jià)值含金量得以充分體現(xiàn)，至此國際麗都城銷售瞬時(shí)(shn sh)火曝，更帶動靜安區(qū)住宅物業(yè)的銷售開始了一新輪波瀾壯闊的行情。國際麗都城，于是毫無爭議地成為靜安國際化物業(yè)的首席代表。火曝，更帶動靜安區(qū)住宅物業(yè)的銷售開始了一新輪波瀾壯闊的行情。國際麗都城，于是毫無爭議地成為靜安國際化物業(yè)的首席代表。第23頁/共138頁第二十四頁，共139頁。戰(zhàn)略三：城市運(yùn)營理念的駕馭讓街區(qū)價(jià)值全面提升戰(zhàn)略三：城市運(yùn)營理念的駕馭讓街區(qū)價(jià)值全面提升-街區(qū)再造，提升地

19、段街區(qū)再造，提升地段價(jià)值和物業(yè)價(jià)值價(jià)值和物業(yè)價(jià)值 在整體城市的國際化定位的背景下，國際麗都主動的思考項(xiàng)目運(yùn)作如在整體城市的國際化定位的背景下，國際麗都主動的思考項(xiàng)目運(yùn)作如何為區(qū)域地脈帶來核心價(jià)值。何為區(qū)域地脈帶來核心價(jià)值。“麗都黃金走廊麗都黃金走廊”概念的引入和整體運(yùn)作概念的引入和整體運(yùn)作，充分體現(xiàn)項(xiàng)目城市運(yùn)營理念的獨(dú)到高度，以城市深厚的人文底作為地，充分體現(xiàn)項(xiàng)目城市運(yùn)營理念的獨(dú)到高度，以城市深厚的人文底作為地脈價(jià)值再塑的基點(diǎn)，形成高級國際性居住社區(qū)與城市時(shí)尚生活地帶的融脈價(jià)值再塑的基點(diǎn)，形成高級國際性居住社區(qū)與城市時(shí)尚生活地帶的融合，這是本公司在項(xiàng)目運(yùn)作理念上的一次升華。合，這是本公司在項(xiàng)目

20、運(yùn)作理念上的一次升華。戰(zhàn)略四：文化營銷與事件營銷相結(jié)合，嫁接社會熱點(diǎn)，全面提升物業(yè)內(nèi)戰(zhàn)略四：文化營銷與事件營銷相結(jié)合，嫁接社會熱點(diǎn)，全面提升物業(yè)內(nèi)在價(jià)值和外在形象在價(jià)值和外在形象 國際麗都城的推廣一直圍繞事件營銷與文化營銷相結(jié)合，國際麗都城的推廣一直圍繞事件營銷與文化營銷相結(jié)合，2002年年5月月公開至基本結(jié)案，以一波波氣勢非凡公開至基本結(jié)案，以一波波氣勢非凡(fifn)的公關(guān)活動，使國際麗都城的公關(guān)活動，使國際麗都城跳出傳統(tǒng)營銷的概念，引發(fā)滬地產(chǎn)業(yè)界一個(gè)個(gè)不小的震動與啟示跳出傳統(tǒng)營銷的概念，引發(fā)滬地產(chǎn)業(yè)界一個(gè)個(gè)不小的震動與啟示-以以“城市讓生活更美好城市讓生活更美好”為主題的為主題的2002

21、上海雙年展的國際設(shè)計(jì)師作品展活動上海雙年展的國際設(shè)計(jì)師作品展活動成為當(dāng)時(shí)人們熱衷的話題；成為當(dāng)時(shí)人們熱衷的話題；2002“情系申博情系申博.夢圓兩岸夢圓兩岸”向申博辦公室捐向申博辦公室捐贈黃公望贈黃公望“富春山居圖富春山居圖”的活動已成為兩岸申博的歷中珍藏；的活動已成為兩岸申博的歷中珍藏；2004保保時(shí)捷品牌酒會以及東方模特大賽的舉辦，使國際麗都城將與世界頂級品時(shí)捷品牌酒會以及東方模特大賽的舉辦，使國際麗都城將與世界頂級品牌相互輝映、同步璀璨。通過與頂級品牌的嫁接與互動，讓麗都黃金走牌相互輝映、同步璀璨。通過與頂級品牌的嫁接與互動，讓麗都黃金走廊的人氣與品牌繼續(xù)提升街區(qū)的價(jià)值和氣質(zhì)內(nèi)涵。更讓國

22、際麗都城對街廊的人氣與品牌繼續(xù)提升街區(qū)的價(jià)值和氣質(zhì)內(nèi)涵。更讓國際麗都城對街區(qū)整體地域價(jià)值的提升效果日益突顯。區(qū)整體地域價(jià)值的提升效果日益突顯。第24頁/共138頁第二十五頁，共139頁。取得成績：國際麗都城從推盤之初，一舉成為面向國際人士取得成績：國際麗都城從推盤之初，一舉成為面向國際人士的上海的豪宅的標(biāo)桿之作。從的上海的豪宅的標(biāo)桿之作。從2002年下半年麗都城一期開盤年下半年麗都城一期開盤，均價(jià)高于周邊，均價(jià)高于周邊30%，并迅速獲得高端市場大力追捧。，并迅速獲得高端市場大力追捧。04年年二期推出，開盤即實(shí)現(xiàn)售磬。二期推出，開盤即實(shí)現(xiàn)售磬。國際麗都城，承載著提升一個(gè)城市街區(qū)價(jià)值的重任，代表著

23、國際麗都城，承載著提升一個(gè)城市街區(qū)價(jià)值的重任，代表著一種高品質(zhì)的生活形態(tài)，創(chuàng)造著一個(gè)記錄，引領(lǐng)著一種風(fēng)格一種高品質(zhì)的生活形態(tài)，創(chuàng)造著一個(gè)記錄，引領(lǐng)著一種風(fēng)格(fngg)，延續(xù)著一個(gè)神話，延續(xù)著一個(gè)神話第25頁/共138頁第二十六頁，共139頁。我們經(jīng)驗(yàn)豐富，我們擅長打造豪宅標(biāo)桿(biogn)項(xiàng)目，因此我們有信心我們有信心(xnxn)在成功的基礎(chǔ)上，在成功的基礎(chǔ)上，與您一起再創(chuàng)輝煌！與您一起再創(chuàng)輝煌！第26頁/共138頁第二十七頁，共139頁。信心來源信心來源(liyun)II：優(yōu)勢資源：優(yōu)勢資源+優(yōu)秀產(chǎn)品優(yōu)秀產(chǎn)品利用我司團(tuán)隊(duì)豐富的包裝(bozhung)推廣經(jīng)驗(yàn)將資源與產(chǎn)品優(yōu)勢無限放大第27頁/

24、共138頁第二十八頁，共139頁。第28頁/共138頁第二十九頁，共139頁。老城區(qū)老城區(qū)舜舜 耕耕 山山山南新區(qū)山南新區(qū)本案本案淮南淮南合肥合肥90KM淮南市位于安徽省北部，距離省會合肥約有淮南市位于安徽省北部，距離省會合肥約有9090公里公里距離。距離。項(xiàng)目位于淮南市舜耕山以南新規(guī)劃的山南新區(qū)，與項(xiàng)目位于淮南市舜耕山以南新規(guī)劃的山南新區(qū)，與老城區(qū)通過老城區(qū)通過(tnggu)(tnggu)隧道相連，交通便捷。隧道相連，交通便捷。第29頁/共138頁第三十頁，共139頁。 項(xiàng)目總用地面積為項(xiàng)目總用地面積為38667M38667M（5858畝），畝），容積率容積率3.53.5， 地上建筑面積地上

25、建筑面積135436M135436M，地下建筑面積，地下建筑面積27499.4M27499.4M，總建筑面積，總建筑面積162925M162925M。 項(xiàng)目地塊沿南緯五路展開，東西長約項(xiàng)目地塊沿南緯五路展開，東西長約380M380M，南北進(jìn)深約為，南北進(jìn)深約為80M80M，是目前山南，是目前山南新區(qū)規(guī)劃新區(qū)規(guī)劃(guhu)(guhu)中最大型、最高端的中最大型、最高端的綜合功能項(xiàng)目，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如左圖。綜合功能項(xiàng)目，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如左圖。第30頁/共138頁第三十一頁，共139頁。項(xiàng)目北至南緯五路項(xiàng)目北至南緯五路項(xiàng)目東至規(guī)劃道路項(xiàng)目東至規(guī)劃道路項(xiàng)目南至規(guī)劃道路項(xiàng)目南至規(guī)劃道路項(xiàng)目西至淮河大道項(xiàng)目

26、西至淮河大道N N項(xiàng)目周邊道路除淮河大道項(xiàng)目周邊道路除淮河大道(d do)(d do)已基本成型外，其余均處于建設(shè)期已基本成型外，其余均處于建設(shè)期第31頁/共138頁第三十二頁，共139頁。項(xiàng)目地塊地面項(xiàng)目地塊地面(dmin)(dmin)目前基本平整，但仍有部分農(nóng)作物及建筑尚目前基本平整，但仍有部分農(nóng)作物及建筑尚未清理未清理第32頁/共138頁第三十三頁，共139頁。期，目前區(qū)域內(nèi)無任何公共交通，未來期，目前區(qū)域內(nèi)無任何公共交通，未來規(guī)劃有輕軌沿南緯五路貫穿全區(qū)。規(guī)劃有輕軌沿南緯五路貫穿全區(qū)。本案本案淮淮河河大大道道南緯五路南緯五路洞山隧道洞山隧道老老 城城 區(qū)區(qū)2 20 06 6國國道道往潘

27、集鎮(zhèn)方往潘集鎮(zhèn)方向向往合肥方向往合肥方向輕軌預(yù)留輕軌預(yù)留第33頁/共138頁第三十四頁，共139頁。 由于山南新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)剛剛啟動不久，由于山南新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)剛剛啟動不久，目前項(xiàng)目周邊半徑目前項(xiàng)目周邊半徑2.52.5公里區(qū)域內(nèi)無任何公里區(qū)域內(nèi)無任何(rnh)(rnh)生活配套。生活配套。 半徑半徑5 5公里距離內(nèi)依托老城區(qū)，教育、醫(yī)公里距離內(nèi)依托老城區(qū)，教育、醫(yī)療、商業(yè)等基本生活配套齊全。療、商業(yè)等基本生活配套齊全。 未來隨著區(qū)域發(fā)展的不斷提速，各類配套未來隨著區(qū)域發(fā)展的不斷提速，各類配套必將日益完善，目前淮南市最好的省重點(diǎn)必將日益完善，目前淮南市最好的省重點(diǎn)中學(xué)中學(xué)淮南二中已確定搬遷至

28、山南新區(qū)，淮南二中已確定搬遷至山南新區(qū)，且基礎(chǔ)建設(shè)已完成大半。且基礎(chǔ)建設(shè)已完成大半。2.5KM2.5KM本案本案5KM5KM第34頁/共138頁第三十五頁，共139頁。新區(qū)規(guī)模：規(guī)劃到新區(qū)規(guī)模：規(guī)劃到2020年，山南年，山南(shn nn)新區(qū)人口達(dá)到新區(qū)人口達(dá)到60萬，建設(shè)用地萬，建設(shè)用地60平方公里，人均城市建設(shè)用地平方公里，人均城市建設(shè)用地100平方米平方米/人。人。 職能定位職能定位(dngwi)：全市的行政辦公、文化教育和體育中心。重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)、生活居住、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)和輕型工業(yè)。：全市的行政辦公、文化教育和體育中心。重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)、生活居住、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)和輕

29、型工業(yè)。規(guī)劃布局：山南新區(qū)建設(shè)道路根據(jù)南部新城區(qū)地形特點(diǎn)、水系規(guī)劃布局：山南新區(qū)建設(shè)道路根據(jù)南部新城區(qū)地形特點(diǎn)、水系(shux)的分布系統(tǒng)采用方格網(wǎng)布局，局部有所變化，形成的分布系統(tǒng)采用方格網(wǎng)布局，局部有所變化，形成“八縱六橫八縱六橫”路網(wǎng)骨架。其水系路網(wǎng)骨架。其水系(shux)、綠化將縱貫整個(gè)南部新城區(qū)，城區(qū)與舜耕山及周圍自然環(huán)境融為一體、綠化將縱貫整個(gè)南部新城區(qū)，城區(qū)與舜耕山及周圍自然環(huán)境融為一體 山南新區(qū)未來將成為淮南市的行政、商務(wù)、文體中心山南新區(qū)未來將成為淮南市的行政、商務(wù)、文體中心第35頁/共138頁第三十六頁，共139頁。本項(xiàng)目處于山南新城最核心本項(xiàng)目處于山南新城最核心(hxn)

30、區(qū)域，緊鄰市政府、區(qū)域，緊鄰市政府、CBD中央商務(wù)區(qū)、科技館及中央水景公園。中央商務(wù)區(qū)、科技館及中央水景公園。第36頁/共138頁第三十七頁，共139頁。中央水景公園中央水景公園 市政府市政府淮南市二中淮南市二中 洞山隧道洞山隧道目前目前(mqin)新區(qū)建設(shè)尚處起步階段，新區(qū)路網(wǎng)格局已初步形成，相關(guān)市政及住宅項(xiàng)目也正快速的建設(shè)。新區(qū)建設(shè)尚處起步階段，新區(qū)路網(wǎng)格局已初步形成，相關(guān)市政及住宅項(xiàng)目也正快速的建設(shè)。第37頁/共138頁第三十八頁，共139頁。第38頁/共138頁第三十九頁，共139頁。 區(qū)位：位于山南新區(qū)淮南政府(zhngf)主力打造的高端板塊 規(guī)劃：未來將打造為淮南文化教育、行政辦公

31、、運(yùn)動休閑中心，未來區(qū)域人口將達(dá)到60萬 交通：目前區(qū)內(nèi)車行交通十分便捷，未來隨著新城建設(shè)的不斷加速，整體交通條件將十分優(yōu)越。 配套：未來商務(wù)、生活配套及休閑、運(yùn)動配套齊備可滿足生活及高端休閑需求本案本案(bn n)(bn n)的區(qū)位、規(guī)劃、交通等眾多資源為的區(qū)位、規(guī)劃、交通等眾多資源為打造高端物業(yè)創(chuàng)造了先決條件。打造高端物業(yè)創(chuàng)造了先決條件。第39頁/共138頁第四十頁，共139頁。第40頁/共138頁第四十一頁，共139頁。規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)內(nèi)容內(nèi)容總用地面積總用地面積38696M地上總建面積地上總建面積135436M容積率容積率3.5綠化率綠化率50%住宅面積住宅面積82145.5M辦公面積

32、辦公面積45902.4M商業(yè)面積商業(yè)面積7387.7M地下車位地下車位880個(gè)個(gè)13萬方萬方(wnfng)高品質(zhì)社區(qū)，產(chǎn)品為高品質(zhì)社區(qū)，產(chǎn)品為3幢幢30層公寓以及高檔寫字樓與獨(dú)立商業(yè)層公寓以及高檔寫字樓與獨(dú)立商業(yè)第41頁/共138頁第四十二頁，共139頁。房型房型套內(nèi)面積（套內(nèi)面積（MM）建筑面積（建筑面積（MM）使用率使用率戶數(shù)戶數(shù)占比占比2室室2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)111.81139.8679.94%24050%112.25140.4112025%3室室2廳廳4衛(wèi)衛(wèi)218.95263.2883.16%5812%3室室2廳廳3衛(wèi)衛(wèi)226.69274.235812%5室室3廳廳5衛(wèi)衛(wèi)410.24496.

33、1382.69%21% 項(xiàng)目產(chǎn)品以項(xiàng)目產(chǎn)品以140M140M左右兩房為主力戶型，占整體左右兩房為主力戶型，占整體(zhngt)(zhngt)約約75%75%的比重。的比重。 從房型來看，產(chǎn)品面積尺度較大，能夠提供較為舒適的感受。從房型來看，產(chǎn)品面積尺度較大，能夠提供較為舒適的感受。第42頁/共138頁第四十三頁，共139頁。第43頁/共138頁第四十四頁，共139頁。n立面采用立面采用Art Deco風(fēng)格風(fēng)格n豎向線條的運(yùn)用使得建筑整體感強(qiáng)烈豎向線條的運(yùn)用使得建筑整體感強(qiáng)烈n注重文化和藝術(shù)內(nèi)涵注重文化和藝術(shù)內(nèi)涵(nihn)的表達(dá)的表達(dá)n主題鮮明，線條流暢主題鮮明，線條流暢第44頁/共138頁第

34、四十五頁，共139頁。第45頁/共138頁第四十六頁，共139頁。對入口處略作改動，即可對入口處略作改動，即可將入戶花園改造為房間將入戶花園改造為房間第46頁/共138頁第四十七頁，共139頁。第47頁/共138頁第四十八頁，共139頁。n 品質(zhì)：13萬方頂級品質(zhì)社區(qū)。n 類型：3幢30層標(biāo)桿建筑。n 建筑風(fēng)格：時(shí)尚、科技(kj)感的Art Deco立面。n 產(chǎn)品：140M以上的舒適產(chǎn)品。n 設(shè)施：新風(fēng)系統(tǒng)、同層排水、隔音降噪等。本案產(chǎn)品圍繞高端豪宅概念進(jìn)行本案產(chǎn)品圍繞高端豪宅概念進(jìn)行(jnxng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，為實(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)，為實(shí)現(xiàn)市場突破打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)現(xiàn)市場突破打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)第48頁/共138頁

35、第四十九頁，共139頁。第49頁/共138頁第五十頁，共139頁。區(qū)域優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢本案位于淮南山南新區(qū)，目前是淮南市政府重點(diǎn)發(fā)展方向，擁有極大的發(fā)展?jié)摿?。未來將成為淮南行政辦公、文化教育、運(yùn)動休閑中心。本案位于淮南山南新區(qū)，目前是淮南市政府重點(diǎn)發(fā)展方向，擁有極大的發(fā)展?jié)摿?。未來將成為淮南行政辦公、文化教育、運(yùn)動休閑中心。景觀優(yōu)勢景觀優(yōu)勢項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿建筑，近項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿建筑，近100米的高度使得項(xiàng)目可以俯瞰中央水景公園，景觀視野極佳。米的高度使得項(xiàng)目可以俯瞰中央水景公園，景觀視野極佳。規(guī)劃優(yōu)勢規(guī)劃優(yōu)勢項(xiàng)目周邊未來規(guī)劃有淮南市政府、淮南科技館、體育公園等機(jī)構(gòu)與設(shè)施，未來發(fā)展前景較好。項(xiàng)目周

36、邊未來規(guī)劃有淮南市政府、淮南科技館、體育公園等機(jī)構(gòu)與設(shè)施，未來發(fā)展前景較好。交通便捷交通便捷本項(xiàng)目交通車行通達(dá)性良好，依托淮河大道、南緯五路，本項(xiàng)目交通車行通達(dá)性良好，依托淮河大道、南緯五路，10分鐘抵達(dá)淮南老城區(qū)，分鐘抵達(dá)淮南老城區(qū)，20分鐘通達(dá)合阜高速。未來隨著區(qū)域的發(fā)展，公共交通分鐘通達(dá)合阜高速。未來隨著區(qū)域的發(fā)展，公共交通(n n jio tn)必將逐漸完善，城市輕軌目前也已進(jìn)入規(guī)劃階段，未來交通出行將更為多樣與便利。必將逐漸完善，城市輕軌目前也已進(jìn)入規(guī)劃階段，未來交通出行將更為多樣與便利。產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢本項(xiàng)規(guī)劃起點(diǎn)較高，產(chǎn)品從設(shè)計(jì)理念、戶型尺度、建筑風(fēng)格、材質(zhì)運(yùn)用，均體現(xiàn)了產(chǎn)品高端

37、性特征，具有市場領(lǐng)先性。本項(xiàng)規(guī)劃起點(diǎn)較高，產(chǎn)品從設(shè)計(jì)理念、戶型尺度、建筑風(fēng)格、材質(zhì)運(yùn)用，均體現(xiàn)了產(chǎn)品高端性特征，具有市場領(lǐng)先性。品牌優(yōu)勢品牌優(yōu)勢來自北方品牌企業(yè)，以開發(fā)高端產(chǎn)品為己任，在北京，大連等地開發(fā)一系列標(biāo)桿樓盤，開發(fā)商實(shí)力及戰(zhàn)略理念，為本案高起點(diǎn)開發(fā)提供發(fā)展導(dǎo)向。來自北方品牌企業(yè)，以開發(fā)高端產(chǎn)品為己任，在北京，大連等地開發(fā)一系列標(biāo)桿樓盤，開發(fā)商實(shí)力及戰(zhàn)略理念，為本案高起點(diǎn)開發(fā)提供發(fā)展導(dǎo)向。第50頁/共138頁第五十一頁，共139頁?，F(xiàn)狀劣勢現(xiàn)狀劣勢項(xiàng)目所屬的板塊還處發(fā)展期，目前項(xiàng)目所屬的板塊還處發(fā)展期，目前(mqin)周邊各項(xiàng)生活配套較為缺乏。周邊各項(xiàng)生活配套較為缺乏。目前目前(mqi

38、n)區(qū)域內(nèi)欠缺居住氛圍，人氣明顯不足，具有一定的偏僻感。區(qū)域內(nèi)欠缺居住氛圍，人氣明顯不足，具有一定的偏僻感。規(guī)模劣勢規(guī)模劣勢本案與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目相比，規(guī)模相對較小，居住氛圍較難形成。本案與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目相比，規(guī)模相對較小，居住氛圍較難形成。產(chǎn)品認(rèn)知劣勢產(chǎn)品認(rèn)知劣勢目前目前(mqin)淮南市場購房者對高層產(chǎn)品存在一定程度的抗性，有待于后期引導(dǎo)?；茨鲜袌鲑彿空邔Ω邔赢a(chǎn)品存在一定程度的抗性，有待于后期引導(dǎo)。第51頁/共138頁第五十二頁，共139頁。客群機(jī)遇客群機(jī)遇作為能源型城市的淮南，近年來城市綜合實(shí)力不斷提升，高收入群也將不斷增加，居住升級換代的需求日益強(qiáng)烈，特別對高端物業(yè)的購買需求更加突顯。作

39、為能源型城市的淮南，近年來城市綜合實(shí)力不斷提升，高收入群也將不斷增加，居住升級換代的需求日益強(qiáng)烈，特別對高端物業(yè)的購買需求更加突顯。區(qū)域區(qū)域(qy)發(fā)展機(jī)遇發(fā)展機(jī)遇淮南政府對山南新城的規(guī)劃提升了區(qū)域淮南政府對山南新城的規(guī)劃提升了區(qū)域(qy)的整體價(jià)值。的整體價(jià)值。隨著淮南版圖的南移，區(qū)域隨著淮南版圖的南移，區(qū)域(qy)升值潛力巨大，未來版塊整體影響力很大。升值潛力巨大，未來版塊整體影響力很大。市場機(jī)遇市場機(jī)遇老城區(qū)較差的自然環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施，使得自然環(huán)境優(yōu)越、規(guī)劃理念先進(jìn)的山南新城成為淮南房地產(chǎn)市場無可爭議的熱點(diǎn)。老城區(qū)較差的自然環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施，使得自然環(huán)境優(yōu)越、規(guī)劃理念先進(jìn)的山南新城成為淮南房

40、地產(chǎn)市場無可爭議的熱點(diǎn)。09年全國房價(jià)的整體飆升，使得淮南房地產(chǎn)的價(jià)格空間全面打開，為發(fā)展高端物業(yè)創(chuàng)造價(jià)格支撐。年全國房價(jià)的整體飆升，使得淮南房地產(chǎn)的價(jià)格空間全面打開，為發(fā)展高端物業(yè)創(chuàng)造價(jià)格支撐。第52頁/共138頁第五十三頁，共139頁。宏觀環(huán)境不利宏觀環(huán)境不利(bl)影響影響隨著隨著09年房市的井噴，市場的價(jià)格透支，購買已然全面釋放，年房市的井噴，市場的價(jià)格透支，購買已然全面釋放，10年市場進(jìn)入一定階段的盤整期是可以預(yù)見的，對本案開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及推盤難度將有所增加。年市場進(jìn)入一定階段的盤整期是可以預(yù)見的，對本案開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及推盤難度將有所增加。金融政策不利金融政策不利(bl)影響影響09年年底前國家

41、出臺一系列擬制房產(chǎn)過快漲增的相關(guān)金融政策，主要是控制二次置業(yè)及投資型置業(yè)，并且淮南即將于年年底前國家出臺一系列擬制房產(chǎn)過快漲增的相關(guān)金融政策，主要是控制二次置業(yè)及投資型置業(yè)，并且淮南即將于10年年8月對貸款政策進(jìn)一步收緊，作為高端物業(yè)的本案必將受到一定影響。月對貸款政策進(jìn)一步收緊，作為高端物業(yè)的本案必將受到一定影響。區(qū)域競爭威脅區(qū)域競爭威脅作為新規(guī)劃的區(qū)域，山南新城未來土地供應(yīng)量必將成倍增加，未來區(qū)域內(nèi)競爭必將十分激烈。作為新規(guī)劃的區(qū)域，山南新城未來土地供應(yīng)量必將成倍增加，未來區(qū)域內(nèi)競爭必將十分激烈。第53頁/共138頁第五十四頁，共139頁。板塊板塊(bn kui)價(jià)值價(jià)值 發(fā)展前景發(fā)展前景

42、資源資源(zyun)及及規(guī)劃優(yōu)勢規(guī)劃優(yōu)勢聚焦聚焦1聚焦聚焦2交通及交通及配套特點(diǎn)配套特點(diǎn)聚焦聚焦3區(qū)域發(fā)展起點(diǎn)較高，未來空間較大資源及條件具備打造高品質(zhì)產(chǎn)品為導(dǎo)入老城區(qū)及周邊高端客戶創(chuàng)造了條件市場機(jī)遇市場機(jī)遇及品牌戰(zhàn)略及品牌戰(zhàn)略聚焦聚焦4開發(fā)理念與市場空間為發(fā)展高端產(chǎn)品提供發(fā)展導(dǎo)向。第54頁/共138頁第五十五頁，共139頁。現(xiàn)狀及現(xiàn)狀及規(guī)模規(guī)模(gum)劣勢劣勢產(chǎn)品認(rèn)知產(chǎn)品認(rèn)知(rn zh)劣勢劣勢聚焦聚焦1聚焦聚焦2宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境及區(qū)域競爭及區(qū)域競爭聚焦聚焦3導(dǎo)入目標(biāo)客群存在抗性居住習(xí)慣有待進(jìn)一步引導(dǎo)宏觀環(huán)境及區(qū)域競爭加大開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)第55頁/共138頁第五十六頁，共139頁。產(chǎn)品（主力14

43、0的超大兩房極盡奢華(shhu)的高端定位）優(yōu)勢？超大尺度(chd)，更多享受空間，帶來高舒適度 機(jī)會？區(qū)域內(nèi)稀缺的大戶型高檔社區(qū)區(qū)域內(nèi)稀缺的大戶型高檔社區(qū)，產(chǎn)品有差異化，產(chǎn)品有差異化威脅？高端定位、高層產(chǎn)品，高端定位、高層產(chǎn)品，可能造成客群面較窄可能造成客群面較窄劣勢？大面積造成高總價(jià)，大面積造成高總價(jià)，相同功能空間，本案總價(jià)將高于周邊大相同功能空間，本案總價(jià)將高于周邊大多數(shù)樓盤多數(shù)樓盤一個(gè)需要特別思考一個(gè)需要特別思考的重要問題點(diǎn)的重要問題點(diǎn)恰當(dāng)?shù)亩ㄎ粚⒒U(xiǎn)恰當(dāng)?shù)亩ㄎ粚⒒U(xiǎn)為夷、化劣為優(yōu)為夷、化劣為優(yōu)第56頁/共138頁第五十七頁，共139頁。信心來源信心來源(liyun)III：高端公寓的

44、市場空白：高端公寓的市場空白我司利用(lyng)豐富經(jīng)驗(yàn)，敏銳的尋找到了市場的機(jī)會點(diǎn)第57頁/共138頁第五十八頁，共139頁?；茨?010年1月7月住宅累計(jì)銷售面積為63.71萬，與2009年前11個(gè)月成交139.7萬平米的銷售量相比(xin b)有一定程度的回落?；茨夏壳吧唐贩宽?xiàng)目主要集中在老城田家庵區(qū)，該區(qū)房源約占總成交房源的85%。第58頁/共138頁第五十九頁，共139頁。由于老城區(qū)配套齊全，其仍是淮南房價(jià)的至高點(diǎn)。田家庵區(qū)成交均價(jià)3539元/平方，與其它區(qū)域差距(chj)較為明顯。第59頁/共138頁第六十頁，共139頁。目前淮南老城居住環(huán)境較差，高端住宅主要分布在老城東片及山南新

45、區(qū)。目前淮南老城居住環(huán)境較差，高端住宅主要分布在老城東片及山南新區(qū)。而山南新區(qū)房價(jià)則是淮南的價(jià)格高地，城市而山南新區(qū)房價(jià)則是淮南的價(jià)格高地，城市(chngsh)較為高端的住宅產(chǎn)品全部集中在此片區(qū)。較為高端的住宅產(chǎn)品全部集中在此片區(qū)。第60頁/共138頁第六十一頁，共139頁。目前山南新區(qū)住宅主要分布在淮河大道西側(cè)，山南大道以北區(qū)域目前山南新區(qū)住宅主要分布在淮河大道西側(cè)，山南大道以北區(qū)域目前有五個(gè)項(xiàng)目已公開，四個(gè)普通公寓目前有五個(gè)項(xiàng)目已公開，四個(gè)普通公寓(gngy)項(xiàng)目分布在淮河大道西側(cè)，泉山湖別墅項(xiàng)目處于新城西部泉山水庫。項(xiàng)目分布在淮河大道西側(cè)，泉山湖別墅項(xiàng)目處于新城西部泉山水庫。第61頁/共

46、138頁第六十二頁，共139頁。項(xiàng)目物業(yè)類型體量主力戶型開盤時(shí)間蓄水周期上市量銷售量價(jià)格廣弘城國際社區(qū)純高層43.880-90平米兩房110平米左右小三房130平米的戶型160平米四房2010.68個(gè)月680套281套4700-4900金地滟瀾山多層、別墅24多層90140平米聯(lián)排別墅180330平米下半年上市/西湖春天 多層、高層、洋房49.5高層：80、99左右二房多層：110-120三房洋房：99、148三房預(yù)計(jì)下半年開盤2010年5月開始蓄水預(yù)計(jì)上市400多套房源目前意向客戶約300多組高層4300多層5300洋房6100山南印象洋房、小高層23小高層：110左右三房多層：120左右三

47、房2010.55個(gè)月585208小高層4600多層5600聯(lián)華泉山湖獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房、高層150洋房:150三房、160四房多層：120三房、80-100二房獨(dú)棟：340-578聯(lián)排：228、252未定2010年6月開始蓄水未定未定未定第62頁/共138頁第六十三頁，共139頁。第63頁/共138頁第六十四頁，共139頁。項(xiàng)目物業(yè)類型總建面積上市面積后續(xù)體量廣弘城國際社區(qū)純高層43.810.2533.55金地滟瀾山多層、別墅24024西湖春天 多層、高層、洋房49.5049.5山南印象洋房、小高層236.9916.01聯(lián)華泉山湖獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房、高層1500150合計(jì)290.317.24273

48、.06山南新區(qū)已公開的五個(gè)項(xiàng)目總體量達(dá)山南新區(qū)已公開的五個(gè)項(xiàng)目總體量達(dá)290萬平，未上市體量約為萬平，未上市體量約為273萬平方，其中別墅類高檔物業(yè)體量將萬平方，其中別墅類高檔物業(yè)體量將超過超過100萬平方。未來城市高端住宅市場將仍以別墅為主導(dǎo)萬平方。未來城市高端住宅市場將仍以別墅為主導(dǎo)(zhdo)。未來項(xiàng)目將直面別墅產(chǎn)品的競爭，而根據(jù)當(dāng)?shù)刭彿苛?xí)慣，與別墅爭客源的難度較大。未來項(xiàng)目將直面別墅產(chǎn)品的競爭，而根據(jù)當(dāng)?shù)刭彿苛?xí)慣，與別墅爭客源的難度較大。本項(xiàng)目需巧用推廣策略，加強(qiáng)前期推廣力度，改變(gibin)高端購房者偏愛低密度產(chǎn)品的喜好習(xí)慣，與別墅爭客源。第64頁/共138頁第六十五頁，共139頁

49、?，F(xiàn)有高端公寓(gngy)主力戶型：2/2/1：80-100平米3/2/1：110-120平米3/2/2：130-140平米大尺度豪宅公寓市場(shchng)存在空白，市場(shchng)是否需要此類產(chǎn)品？根據(jù)UPCS多種渠道了解和考查，廣弘城項(xiàng)目少量180平米大戶型市場關(guān)注度高，后期產(chǎn)品將加大此類產(chǎn)品比例。 市場存在大面積豪宅市場存在大面積豪宅公寓需求市場。公寓需求市場。 如選擇適合的操盤手如選擇適合的操盤手法，此類房源將成來法，此類房源將成來市場的一個(gè)空白點(diǎn)。市場的一個(gè)空白點(diǎn)。第65頁/共138頁第六十六頁，共139頁。項(xiàng)目配套設(shè)施建筑風(fēng)格外立面物業(yè)管理開發(fā)商景觀廣弘城國際社區(qū)5600平米

50、商務(wù)會所、大型露天泳池現(xiàn)代歐式簡約干掛石材深圳長城（國家一級資質(zhì)）廣弘資產(chǎn)經(jīng)營有限公司（2003年上市）近萬平米中央水景金地滟瀾山五星級休閑健身會所西班牙/安徽金大地地產(chǎn)水系貫穿社區(qū)西湖春天 休閑健身會所新古典石材/投資：康博置業(yè)開發(fā)：盛世錢塘中央水景山南印象/Art Deco/香港中泰安徽君勵置業(yè)30000平米公園聯(lián)華泉山湖/石材/安徽泉山湖置業(yè)600畝泉山湖山南新區(qū)各現(xiàn)有項(xiàng)目產(chǎn)品建材、景觀、配套檔次均較高，本項(xiàng)山南新區(qū)各現(xiàn)有項(xiàng)目產(chǎn)品建材、景觀、配套檔次均較高，本項(xiàng)目需加強(qiáng)自身綜合品質(zhì)，與其它項(xiàng)目形成較大目需加強(qiáng)自身綜合品質(zhì)，與其它項(xiàng)目形成較大(jio d)(jio d)落差，落差，方可樹立

51、本項(xiàng)目高端的形象，為項(xiàng)目單價(jià)能跳脫市場作鋪墊。方可樹立本項(xiàng)目高端的形象，為項(xiàng)目單價(jià)能跳脫市場作鋪墊。第66頁/共138頁第六十七頁，共139頁。第67頁/共138頁第六十八頁，共139頁。結(jié)論：山南結(jié)論：山南(shn nn)需要高端公寓需要高端公寓第68頁/共138頁第六十九頁，共139頁。信心來源信心來源IV：發(fā)達(dá)的地區(qū)經(jīng)濟(jì)：發(fā)達(dá)的地區(qū)經(jīng)濟(jì)(jngj)+較強(qiáng)的居民購買力較強(qiáng)的居民購買力當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力與我司操盤手法的強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，將激發(fā)(jf)出強(qiáng)大的潛在需求第69頁/共138頁第七十頁，共139頁。 由于能源產(chǎn)業(yè)的支撐由于能源產(chǎn)業(yè)的支撐(zh chng)(zh chng)，20092009年底

52、淮南人均年底淮南人均GDPGDP為為2216922169元，元，在安徽省處于中上水平，城市較為富裕。在安徽省處于中上水平，城市較為富裕。第70頁/共138頁第七十一頁，共139頁。淮南統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與安徽較發(fā)達(dá)地區(qū)相比，淮南居民整體收入水平不高。2009年該市城鎮(zhèn)居民可支配收入僅為1.4萬元?；茨鲜欠翊嬖诟叨撕勒南M(fèi)(xiofi)群體 ？第71頁/共138頁第七十二頁，共139頁。至2009年末，淮南(Huinn)國有第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員為19.1萬人；淮南(Huinn)大型國有煤礦企業(yè)淮南(Huinn)礦業(yè)集團(tuán)在冊員工8.4萬人；淮南是著名的能源城市，根據(jù)淮南是著名的能源城市，根據(jù)20092

53、009年淮南統(tǒng)計(jì)年淮南統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，淮南市局?jǐn)?shù)據(jù)，淮南市20092009年三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中第二產(chǎn)業(yè)比年三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中第二產(chǎn)業(yè)比重達(dá)重達(dá)62.8%62.8%。據(jù)了解，當(dāng)?shù)孛?、電企業(yè)職工收入水平較高，平據(jù)了解，當(dāng)?shù)孛?、電企業(yè)職工收入水平較高，平均均(pngjn)(pngjn)月工資都在月工資都在60006000以上，一線職工和以上，一線職工和管理人員待遇更在萬元以上。管理人員待遇更在萬元以上。作為典型的能源城市，淮南存在較大高收入群體，此類人群購買力較強(qiáng)，對高價(jià)商品具有較強(qiáng)的承受力作為典型的能源城市，淮南存在較大高收入群體，此類人群購買力較強(qiáng)，對高價(jià)商品具有較強(qiáng)的承受力第72頁/共138頁第七十三頁，共139

54、頁。與大型城市相比，淮南人均可支配(zhpi)收入水平仍有較大差距；然而當(dāng)?shù)亟?0萬煤、電、化工行業(yè)從業(yè)者收入水平確已遠(yuǎn)超大型城市平均收入水平；目前一線城市社會收入結(jié)構(gòu)多以橄欖型結(jié)構(gòu)為主，中產(chǎn)階層是社會的主體，而社會上層人士(rnsh)數(shù)量較少?；茨夏壳皩儆诒｝g球型社會收入結(jié)構(gòu)，中產(chǎn)階層人數(shù)較少，社會貧富差距較大，雖然整體水平相對落后，但社會上層高收人群不比發(fā)達(dá)城市少?；茨仙鐣Y(jié)構(gòu)大型發(fā)達(dá)城市社會結(jié)構(gòu)第73頁/共138頁第七十四頁，共139頁。項(xiàng)目項(xiàng)目客群客群廣弘城國際社區(qū)以煤、電從業(yè)者以及政府公務(wù)員為主金地滟瀾山以公務(wù)員、礦業(yè)從業(yè)者為主西湖春天 公務(wù)員、礦業(yè)集團(tuán)人員、私營業(yè)主山南印象公務(wù)員、

55、礦業(yè)集團(tuán)人員、私營業(yè)主聯(lián)華泉山湖私營業(yè)主、煤礦行業(yè)、電力行業(yè)等目前淮南住宅主要消費(fèi)者分為以下三類目前淮南住宅主要消費(fèi)者分為以下三類(sn li)：一、能源行業(yè)從業(yè)者一、能源行業(yè)從業(yè)者二、高級公務(wù)員二、高級公務(wù)員三、私營業(yè)主等傳統(tǒng)高收入人群三、私營業(yè)主等傳統(tǒng)高收入人群能源行業(yè)從業(yè)者是目前能源行業(yè)從業(yè)者是目前(mqin)淮南高端住宅市場的主要消費(fèi)者?；茨细叨俗≌袌龅闹饕M(fèi)者。第74頁/共138頁第七十五頁，共139頁。當(dāng)?shù)鼐用裾w收入水平不高，與安徽發(fā)達(dá)地區(qū)相比仍有一定差距。當(dāng)?shù)鼐用裾w收入水平不高，與安徽發(fā)達(dá)地區(qū)相比仍有一定差距。作為能源型城市，淮南作為能源型城市，淮南(Huinn)(Hui

56、nn)能源行業(yè)從業(yè)者收入水平已超能源行業(yè)從業(yè)者收入水平已超過大型發(fā)達(dá)城市。過大型發(fā)達(dá)城市。淮南淮南(Huinn)(Huinn)能源行業(yè)從業(yè)者眾多，目前已接近能源行業(yè)從業(yè)者眾多，目前已接近2020萬，占全市萬，占全市總?cè)丝诘目側(cè)丝诘?.3%8.3%。此外，城市擁有眾多公務(wù)員、企事業(yè)單位高管及私營業(yè)主等傳統(tǒng)此外，城市擁有眾多公務(wù)員、企事業(yè)單位高管及私營業(yè)主等傳統(tǒng)高收入人群。高收入人群。結(jié)論：城市高收入群體(qnt)龐大，他們購買力較強(qiáng)，對高價(jià)商品具有較強(qiáng)的承受力第75頁/共138頁第七十六頁，共139頁。信心來源信心來源V：產(chǎn)品：產(chǎn)品(chnpn)優(yōu)化，附加值進(jìn)一步提升優(yōu)化，附加值進(jìn)一步提升利用我

57、司相關(guān)資源，將先進(jìn)技術(shù)與服務(wù)(fw)整合進(jìn)項(xiàng)目中，進(jìn)一步提升產(chǎn)品競爭力第76頁/共138頁第七十七頁，共139頁。如圖所示，結(jié)合目前項(xiàng)目所具備的條件來看，本案已經(jīng)具備打造高端豪如圖所示，結(jié)合目前項(xiàng)目所具備的條件來看，本案已經(jīng)具備打造高端豪宅的硬件條件；為了實(shí)現(xiàn)客群的順利宅的硬件條件；為了實(shí)現(xiàn)客群的順利(shnl)導(dǎo)入，強(qiáng)化項(xiàng)目市場競爭導(dǎo)入，強(qiáng)化項(xiàng)目市場競爭力，構(gòu)建真正具有城市影響力的樓盤，本案還需要在部分產(chǎn)品細(xì)節(jié)以及力，構(gòu)建真正具有城市影響力的樓盤，本案還需要在部分產(chǎn)品細(xì)節(jié)以及服務(wù)方面進(jìn)行優(yōu)化提升。服務(wù)方面進(jìn)行優(yōu)化提升。豪宅發(fā)展豪宅發(fā)展(fzhn)三階段三階段超大面積區(qū)域資源體貼服務(wù)第77頁/

58、共138頁第七十八頁，共139頁。1、項(xiàng)目住宅外立面原規(guī)劃采用真石漆，為進(jìn)一步提升品質(zhì)，建議住宅、項(xiàng)目住宅外立面原規(guī)劃采用真石漆，為進(jìn)一步提升品質(zhì)，建議住宅1-3層與商業(yè)同樣采用干掛石材。層與商業(yè)同樣采用干掛石材。建筑外墻的一種施工工藝，該工藝是利用耐腐蝕的螺栓和耐腐蝕的柔性連接件，將大理石、花崗石等飾面石材直接掛在建筑結(jié)構(gòu)的外表面，石材與結(jié)構(gòu)之間留出建筑外墻的一種施工工藝，該工藝是利用耐腐蝕的螺栓和耐腐蝕的柔性連接件，將大理石、花崗石等飾面石材直接掛在建筑結(jié)構(gòu)的外表面，石材與結(jié)構(gòu)之間留出 4050mm 的空腔。用此工藝做成的飾面，在風(fēng)力和地震力的作用下允許產(chǎn)生適量的變位，以吸收部分風(fēng)力和地震

59、力，而不致出現(xiàn)裂紋和脫落。當(dāng)風(fēng)力地震力消失后，石材也隨結(jié)構(gòu)而復(fù)位。的空腔。用此工藝做成的飾面，在風(fēng)力和地震力的作用下允許產(chǎn)生適量的變位，以吸收部分風(fēng)力和地震力，而不致出現(xiàn)裂紋和脫落。當(dāng)風(fēng)力地震力消失后，石材也隨結(jié)構(gòu)而復(fù)位。2、門窗建議使用斷橋鋁材質(zhì)，進(jìn)一步提高產(chǎn)品的保溫隔熱功能，塑造高品質(zhì)形象。、門窗建議使用斷橋鋁材質(zhì)，進(jìn)一步提高產(chǎn)品的保溫隔熱功能，塑造高品質(zhì)形象。斷橋式鋁塑復(fù)合窗的原理是利用塑料型材（隔熱性高于鋁型材斷橋式鋁塑復(fù)合窗的原理是利用塑料型材（隔熱性高于鋁型材1250倍）將室內(nèi)外兩層鋁合金既隔開又緊密連接成一個(gè)倍）將室內(nèi)外兩層鋁合金既隔開又緊密連接成一個(gè)(y )整體，構(gòu)成一種新的隔

60、熱型的鋁型材，用這種型材做門窗，其隔熱性與塑（鋼）窗在同一個(gè)整體，構(gòu)成一種新的隔熱型的鋁型材，用這種型材做門窗，其隔熱性與塑（鋼）窗在同一個(gè)(y )等級等級國標(biāo)級，徹底解決了鋁合金傳導(dǎo)散熱快、不符合節(jié)能要求的致命問題，同時(shí)采取一些新的結(jié)構(gòu)配合形式，徹底解決了國標(biāo)級，徹底解決了鋁合金傳導(dǎo)散熱快、不符合節(jié)能要求的致命問題，同時(shí)采取一些新的結(jié)構(gòu)配合形式，徹底解決了“鋁合金推拉窗密封不嚴(yán)鋁合金推拉窗密封不嚴(yán)”的老大難問題。的老大難問題。 第78頁/共138頁第七十九頁，共139頁。 邀請一線國際品牌物管公司擔(dān)任項(xiàng)目物業(yè)邀請一線國際品牌物管公司擔(dān)任項(xiàng)目物業(yè)(w y)(w y)顧問，例如高力國顧問，例如高