杭州寫字樓市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1杭州寫字樓市場(chǎng)杭州寫字樓市場(chǎng)(shchng)分析分析第一頁(yè)，共46頁(yè)。1.影響辦公發(fā)展的因素分析2.杭州辦公分布及其規(guī)律3.典型辦公物業(yè)運(yùn)營(yíng)分析4.杭州辦公市場(chǎng)供求(gngqi)分析5.杭州辦公市場(chǎng)總結(jié)及趨勢(shì)分析報(bào) 告 目 錄第二頁(yè)，共46頁(yè)。1. 影響辦公(bn gng)發(fā)展的因素分析第三頁(yè)，共46頁(yè)。非市場(chǎng)化時(shí)期市場(chǎng)化啟動(dòng)期市場(chǎng)化發(fā)展期市場(chǎng)化成熟期辦公市場(chǎng)發(fā)展階段城市經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，三產(chǎn)比例上升第四頁(yè)，共46頁(yè)。非市場(chǎng)化時(shí)期經(jīng)濟(jì)背景第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)供應(yīng)供應(yīng)主體大型國(guó)有企事業(yè)單位：郵電、電信、外貿(mào)等，多為壟斷性行業(yè)或其主管單位企業(yè)自身發(fā)展需要需求客

2、戶特征自用大型國(guó)有企事業(yè)單位外地外資實(shí)力企業(yè)辦事處（金融保險(xiǎn)分公司、現(xiàn)代制造業(yè)分銷處等）產(chǎn)品在當(dāng)時(shí)：形象好、配置高，代表了業(yè)主企業(yè)的實(shí)力投資無(wú)成交關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素自用良好的產(chǎn)品形象和品質(zhì)盈利模式自用為主，其余對(duì)外出租投資無(wú)階段標(biāo)志壟斷企業(yè)自建寫字樓的建造第五頁(yè)，共46頁(yè)。市場(chǎng)化啟動(dòng)期經(jīng)濟(jì)背景私營(yíng)經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展供應(yīng)供應(yīng)主體開(kāi)發(fā)商/企業(yè)自建并存部分開(kāi)發(fā)商由住宅轉(zhuǎn)入寫字樓開(kāi)發(fā)辦公物業(yè)的需求顯現(xiàn)，能實(shí)現(xiàn)略高于住宅開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)需求客戶特征自用商住公寓：貿(mào)易物流類、裝修裝飾、中介公司等產(chǎn)品由于缺乏寫字樓專業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，商住公寓等模糊產(chǎn)品為主有一定的公建形象，但產(chǎn)品素質(zhì)低，不能很好的適應(yīng)現(xiàn)代化辦公的需求政府

3、無(wú)商務(wù)區(qū)規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，板塊特征不明顯，對(duì)客戶決策不構(gòu)成影響投資少量小投資客成交關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素自用辦公物業(yè)形象與住宅辦公接近的使用成本盈利模式開(kāi)發(fā)類寫字樓以出售為主投資產(chǎn)品與住宅類似，易于被接受，投資門檻較低投資意識(shí)開(kāi)始萌發(fā)，市場(chǎng)其他投資渠道少階段標(biāo)志開(kāi)發(fā)商進(jìn)入寫字樓市場(chǎng)第六頁(yè)，共46頁(yè)。市場(chǎng)化發(fā)展期經(jīng)濟(jì)背景第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展供應(yīng)供應(yīng)主體開(kāi)發(fā)商逐漸占據(jù)主導(dǎo)專業(yè)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)，引導(dǎo)市場(chǎng)的發(fā)展需求客戶特征自用一線寫字樓：高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)客戶逐漸按租金承受力分層外地外資企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品多元化產(chǎn)品：商住、純寫字樓、高檔寫字樓開(kāi)發(fā)水平和產(chǎn)品素質(zhì)快速提升依托不同

4、的資源（政策、傳統(tǒng)認(rèn)知、產(chǎn)業(yè)聚集等）板塊化趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)投資中產(chǎn)階級(jí)，對(duì)房地產(chǎn)投資有一定的認(rèn)識(shí)成交關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素自用一線寫字樓：物業(yè)形象與產(chǎn)品品質(zhì)，由于市場(chǎng)整體租金的絕對(duì)水平不高，對(duì)成本敏感度低中檔寫字樓：性價(jià)比，對(duì)形象有要求，對(duì)成本敏感盈利模式出售為主投資城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)寫字樓租賃市場(chǎng)的信心投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)（參考市場(chǎng)可比物業(yè)的租金實(shí)現(xiàn)）階段標(biāo)志出現(xiàn)領(lǐng)先開(kāi)發(fā)商和標(biāo)桿項(xiàng)目第七頁(yè)，共46頁(yè)。市場(chǎng)化成熟期經(jīng)濟(jì)背景城市在區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位供應(yīng)供應(yīng)主體專業(yè)開(kāi)發(fā)商為主需求客戶特征自用一線寫字樓：高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等個(gè)性化產(chǎn)品：企業(yè)會(huì)所等形式

5、開(kāi)始出現(xiàn)產(chǎn)品高端產(chǎn)品：建筑形象地標(biāo)化、設(shè)備設(shè)施尖端化、物業(yè)管理品牌化、辦公功能純粹化國(guó)際品牌與團(tuán)隊(duì)板塊認(rèn)知已經(jīng)深入人心，各板塊客戶、產(chǎn)品平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)建立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向主要由地段主導(dǎo)投資投資機(jī)構(gòu)整購(gòu)財(cái)富階層成交關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素自用商務(wù)成熟度與聚集度、企業(yè)所依賴的資源聚集度產(chǎn)品：客戶素質(zhì)、物業(yè)形象、硬件配置、物業(yè)管理盈利模式大部分持有出租，部分項(xiàng)目對(duì)外銷售投資對(duì)固定資產(chǎn)升值保值、租金實(shí)現(xiàn)的信心對(duì)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的信心階段標(biāo)志板塊（及板塊的標(biāo)志物業(yè)）形成、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建立、客戶充分細(xì)分、產(chǎn)品需求多元化個(gè)性化第八頁(yè)，共46頁(yè)。影響城市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展(fzhn)的主要因素：城市(chngsh)能級(jí) 按照城市的影響范圍

6、，城市可以分為全球性城市、地區(qū)(dq)型城市、區(qū)域型城市和本地型城市。城市等級(jí)越高，其寫字樓市場(chǎng)的規(guī)模越大，本地型城市對(duì)高端寫字樓的需求不高。 商務(wù)環(huán)境包括政策的透明度、政府的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)效率。良好的商務(wù)環(huán)境將能夠吸引企業(yè)進(jìn)入，從而帶動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，尤其是金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、企業(yè)總部機(jī)構(gòu)，是寫字樓市場(chǎng)的主要需求來(lái)源，一個(gè)城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)達(dá)程度直接影響了對(duì)寫字樓的需求。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施人才基礎(chǔ)商務(wù)環(huán)境 包括對(duì)外交通設(shè)施條件、城市交通設(shè)施、電力、電信基礎(chǔ)設(shè)施等。完善的基礎(chǔ)設(shè)施是城市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)。 高素質(zhì)人才是寫字樓的主要就業(yè)人口，也是吸引金融業(yè)、企業(yè)總部、專

7、業(yè)服務(wù)業(yè)的重要條件。城市的高素質(zhì)人口規(guī)模及對(duì)高素質(zhì)人才的吸引力是影響寫字樓市場(chǎng)的重要因素。第九頁(yè)，共46頁(yè)。u 根據(jù)城市現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和主要地產(chǎn)領(lǐng)域(ln y)的活動(dòng)水平作綜合考量，就中國(guó)主要二三線城市進(jìn)行發(fā)展級(jí)別界定。u 將全國(guó)主要二三線城市分為三個(gè)發(fā)展級(jí)別：增長(zhǎng)階段、起步階段和萌芽階段。u 從城市發(fā)展的角度，杭州目前處于增長(zhǎng)階段城市，杭州目前房地產(chǎn)指數(shù)落及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均處于二線城市中領(lǐng)先地位。經(jīng)濟(jì)指數(shù)房地產(chǎn)指數(shù)低高高低金華紹興石家莊.徐州.貴陽(yáng)常州.合肥.昆明長(zhǎng)春珠海福州哈爾濱濟(jì)南長(zhǎng)沙南京.天津杭州蘇州重慶青島寧波武漢沈陽(yáng)西安大連無(wú)錫.北京.上海.深圳.廣州起步階段萌芽階段.增長(zhǎng)階段.二線城

8、市三線城市一線城市中國(guó)主要(zhyo)典型城市能級(jí)劃分第十頁(yè)，共46頁(yè)。城市寫字樓發(fā)展水平(shupng)評(píng)估模型X 100評(píng)估模型：第三產(chǎn)業(yè)總量反應(yīng)了城市寫字樓整體(zhngt)容量水平，經(jīng)驗(yàn)值R可反映寫字樓市場(chǎng)相對(duì)于整體(zhngt)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平三產(chǎn)GDP總量（億元）寫字樓整體容量3000大1000-3000中等2大1-2中等1較低杭州：R=1.2杭州：2893億元01.02.03.040002000800010000上海6000北京12000廣州深圳天津?qū)幉ê贾莸谌a(chǎn)業(yè)(d sn chn y)GDPR以第三產(chǎn)業(yè)總量及經(jīng)驗(yàn)值分析，縱觀全國(guó)典型城市辦公發(fā)展模型，杭州同一線城市存在一定

9、差距，目前尚處于中等發(fā)展水平，產(chǎn)品力為市場(chǎng)主導(dǎo)，標(biāo)桿項(xiàng)目涌現(xiàn)發(fā)展階段預(yù)判第十一頁(yè)，共46頁(yè)。數(shù)據(jù)來(lái)源(liyun)：2011年杭州統(tǒng)計(jì)年鑒第三產(chǎn)業(yè)是影響辦公發(fā)展的最重要推動(dòng)因素之一；三產(chǎn)占比不高，及以小微企業(yè)為主體的的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成，直接(zhji)影響杭州辦公市場(chǎng)發(fā)展提升，辦公市場(chǎng)尚處于處于發(fā)展期u相對(duì)于北京上海等一線城市，杭州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平偏低；u金融、房地產(chǎn)、教育等行業(yè)是辦公物業(yè)需求的主力；u由于鄰近上海，杭州對(duì)眾多國(guó)際一線企業(yè)的吸引力相對(duì)不高，也從側(cè)面制約了杭州辦公市場(chǎng)(shchng)的發(fā)展。u70%以上的生產(chǎn)總值、60%以上的稅收、76%的外貿(mào)出口、90%以上的新增就業(yè)崗位由民營(yíng)經(jīng)濟(jì)

10、貢獻(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)源：2011年上海統(tǒng)計(jì)公報(bào)第十二頁(yè)，共46頁(yè)。編號(hào)行業(yè)編號(hào)行業(yè)1金融/保險(xiǎn)5建筑/房地產(chǎn)2咨詢/法律/會(huì)計(jì)6廣告/傳媒3信息/軟件/科技7建材/裝飾4電子/電器/設(shè)備8商貿(mào)/物流市場(chǎng)各行業(yè)(hngy)寫字樓置業(yè)需求模型杭州第三產(chǎn)業(yè)(d sn chn y)發(fā)展中，對(duì)寫字樓形象依賴度及承租能力強(qiáng)的金融、保險(xiǎn)、法律等行業(yè)發(fā)展較為突出，高端辦公市場(chǎng)的需求較大市場(chǎng)機(jī)制(sh chn j zh)第十三頁(yè)，共46頁(yè)。通過(guò)對(duì)大量(dling)案例研究總結(jié)，杭州辦公發(fā)展主要受五大因素影響：五大因素地段配套交通規(guī)劃產(chǎn)業(yè) 第十四頁(yè)，共46頁(yè)。日益(ry)擁堵的舊有核心商務(wù)區(qū)仍然為主導(dǎo)，城市向外擴(kuò)張

11、伴隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，新的CBD中心及產(chǎn)業(yè)新城，在政府的主力引導(dǎo)下，逐具雛形，未來(lái)隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟，將形成多元化多核心的市場(chǎng)格局城市規(guī)劃(chn sh u hu)u 傳統(tǒng)區(qū)域：u 早期自發(fā)形成，發(fā)展成熟(chngsh)，配套完善，市場(chǎng)價(jià)值高u 錢江新城：u 城市新CBD，政府規(guī)劃主導(dǎo)，發(fā)展前景好，市場(chǎng)價(jià)值高u 濱江/下沙/臨平：u 城市外擴(kuò)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，逐步發(fā)展成型，市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)一般主城區(qū)臨平下沙濱江CBD第十五頁(yè)，共46頁(yè)。完善的商業(yè)配套及便捷(binji)的交通條件對(duì)辦公物業(yè)開(kāi)發(fā)具有重要作用商務(wù)(shngw)配套及交通u城市傳統(tǒng)區(qū)域雖然(surn)交通擁擠，但憑借其多年的商務(wù)氛圍，及積聚的大量

12、高檔辦公樓，綜合租金較高，經(jīng)營(yíng)狀況良好；而城市新區(qū)，因整體市場(chǎng)容量有限，且商務(wù)配套欠缺，開(kāi)發(fā)多年，但辦公物業(yè)入駐率仍低于傳統(tǒng)城區(qū)；u未來(lái)隨著新區(qū)的逐漸成熟，商業(yè)配套的逐步完善，企業(yè)會(huì)逐步向新區(qū)分流。黃龍商圈錢江新城第十六頁(yè)，共46頁(yè)。2. 杭州辦公布局(bj)及其規(guī)律第十七頁(yè)，共46頁(yè)。時(shí)間(shjin)與空間進(jìn)程城站、吳山、湖濱等商圈1997年以前1998-2001年2002-2005年2005-2011年錢江新城濱江板塊啟動(dòng)慶春路金融街、武林商圈黃龍商務(wù)圈的打造2011年以后市場(chǎng)逐步成熟、多板塊共同發(fā)展u 寫字樓供應(yīng)較少，樓盤品質(zhì)較低，基本上以企業(yè)自用為主u由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，一批新商務(wù)寫字

13、樓開(kāi)始涌現(xiàn)，樓盤品質(zhì)有所提高，但總體供應(yīng)規(guī)模較小，開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)也相對(duì)欠缺u 寫字樓回報(bào)率較高，政府也開(kāi)始打造樓宇經(jīng)濟(jì)，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展迅速，樓盤品質(zhì)有所提升，總體仍然處于較低水平，本地開(kāi)發(fā)商為主u 寫字樓市場(chǎng)步入新的發(fā)展階段，樓盤品質(zhì)明顯提高，供應(yīng)量及價(jià)格均保持較高水準(zhǔn)，外來(lái)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)入u 寫字樓市場(chǎng)開(kāi)始多元化發(fā)展，樓盤品質(zhì)也越來(lái)越高，客戶的需求也越來(lái)越高，精細(xì)化打造是未來(lái)的趨勢(shì)第十八頁(yè)，共46頁(yè)。 黃龍商務(wù)區(qū)是目前杭州高檔寫字樓最多的區(qū)域，品質(zhì)相對(duì)較高，商務(wù)氛圍濃郁，知名企業(yè)最為集中；該區(qū)域發(fā)展主要依靠浙大的高校資源以及西湖區(qū)政府的政策引導(dǎo)；慶春板塊是杭州金融、保險(xiǎn)(boxin)和證券企業(yè)匯集

14、的區(qū)域，國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)在該區(qū)域比例最高，慶春路也有“杭州華爾街”之稱； 文教板塊是隨著杭州加快高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)優(yōu)惠政策而快速發(fā)展的，該區(qū)域孵化了一大批知名的IT企業(yè)，近年來(lái)隨著一些寫字樓的相繼落成，區(qū)域IT商務(wù)氛圍越發(fā)濃厚；城北板塊以北部軟件園為核心，逐步形成一定的辦公氛圍，以企業(yè)總部形式為主； 錢江新城是規(guī)劃打造的CBD區(qū)域，發(fā)展前景良好，市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異，未來(lái)將是杭州重要的商務(wù)集聚區(qū)；濱江是杭州城市擴(kuò)張中逐步形成的新興商務(wù)區(qū)，未來(lái)發(fā)展需要依靠產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)，需要較長(zhǎng)的時(shí)間；下沙辦公主要以第二產(chǎn)業(yè)服務(wù)性行業(yè)為主，發(fā)展較為分散和緩慢。 成熟商務(wù)圈 新興商務(wù)圈文教黃龍武林慶春城站錢江新城城北下沙

15、濱江杭州逐步形成以黃龍為代表的傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)、以錢江新城為代表的新興商務(wù)區(qū)和以濱江為代表的伴隨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)展興起的外圍商務(wù)區(qū)共同發(fā)展的格局；依然(yrn)處于單核式發(fā)展階段杭州辦公(bn gng)布局臨平第十九頁(yè)，共46頁(yè)。武林慶春城站黃龍錢江新城濱江文教城北下沙n濱江板塊依托城市東進(jìn)戰(zhàn)略也是未來(lái)商務(wù)發(fā)展的重要區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮髇文教板塊仍將主要吸引板塊及周邊中小企業(yè)為主，并依托稀缺的環(huán)境以發(fā)展生態(tài)辦公為突破口n下沙板塊尚未形成成熟的商務(wù)氛圍，基于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型及各項(xiàng)優(yōu)惠政策的出臺(tái)，下沙板塊未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，將有機(jī)會(huì)成為杭州東部商務(wù)中心n慶春、武林、城站將依托傳統(tǒng)商務(wù)基礎(chǔ)占據(jù)商務(wù)板塊重要位置n黃龍為傳

16、統(tǒng)高端商務(wù)區(qū)n錢江新城作為未來(lái)中央商務(wù)核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮螅磥?lái)以大中型企業(yè)入駐為主，將分流部分武林、黃龍客戶n頂級(jí)配置，設(shè)備多采用知名品牌原裝進(jìn)口；n多有大堂(dtng)和室外廣場(chǎng)；n注重科技和生態(tài)辦公；n入住企業(yè)行業(yè)影響力大，實(shí)力雄厚平均租金(zjn)區(qū)間 (元/天/m2）目前(mqin)售價(jià)區(qū)間 (元/m2）物業(yè)檔次n設(shè)備多采用知名品牌國(guó)內(nèi)組裝；n大堂昭示性一般，無(wú)室外廣場(chǎng)n落成較早，規(guī)劃功能落后；n入住企業(yè)規(guī)模較小n受區(qū)域價(jià)值局限，客戶認(rèn)知度較低，以本區(qū)域內(nèi)小型企業(yè)為主0.8-2.820,000-35,00018,000-25,0003.5-82.5-4.510,000-20,000發(fā)

17、展特征黃龍和錢江新城是目前杭州寫字樓租金水平最高的兩個(gè)區(qū)域，武林和慶春等傳統(tǒng)板塊次之，整體租金水平分布呈現(xiàn)金字塔形狀第二十頁(yè)，共46頁(yè)。3.典型(dinxng)辦公物業(yè)運(yùn)營(yíng)分析第二十一頁(yè)，共46頁(yè)。黃龍商務(wù)區(qū)/區(qū)域(qy)簡(jiǎn)介黃龍商務(wù)區(qū)作為(zuwi)杭州傳統(tǒng)頂級(jí)高檔的商務(wù)圈，主要依托人文環(huán)境和政府配套形成的，代表杭州寫字樓最高水平區(qū)域范圍(fnwi)：曙光路、杭大路、天目山路、玉古路圍合的范圍(fnwi)及周邊輻射地帶區(qū)域概況：上世紀(jì)九十年代末世貿(mào)中心一期的交付標(biāo)志著黃龍商務(wù)圈的開(kāi)始，經(jīng)過(guò)十多年運(yùn)營(yíng)，黃龍商務(wù)區(qū)匯集了10多幢風(fēng)格鮮明的高品質(zhì)寫字樓區(qū)域特點(diǎn)：毗鄰西湖風(fēng)景區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越；交通可

18、達(dá)性高，商務(wù)氛圍濃厚；寫字樓品質(zhì)較高租金水平高于其他商務(wù)區(qū)，高品質(zhì)寫字樓入住率高高端客戶集中，國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐比例高西湖黃龍商務(wù)區(qū)第二十二頁(yè)，共46頁(yè)。黃龍商務(wù)區(qū)/運(yùn)營(yíng)(ynyng)現(xiàn)狀租金(zjn)：3-7元/m2/天，多集中于4-4.5元/ m2/天；租金(zjn)水平經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀大部分物業(yè)以租賃為主；高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在90以上；區(qū)域匯集眾多跨國(guó)公司和機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)精英企業(yè)分公司、辦事處，甚至總部；政府部門集中，眾多有國(guó)資背景的企業(yè)入住區(qū)域及周邊寫字樓匯集大量的餐飲、星級(jí)飯店，形成娛樂(lè)中心投資客較活躍，以機(jī)構(gòu)投資者居多；核心驅(qū)動(dòng)力1世貿(mào)中心5聚龍大廈9公元大廈2黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)6恒勵(lì)大廈

19、10天際大廈3嘉華國(guó)際7現(xiàn)代國(guó)際大廈11EAC歐美中心4新湖商務(wù)大廈8中田大廈12玉泉大廈行政導(dǎo)向，商業(yè)、交通配套成熟教育、文化氛圍聚集高素質(zhì)人才省、市級(jí)的公建配套1234567891110目前本區(qū)域作為成熟辦公的典范區(qū)域，產(chǎn)品及租金售價(jià)為杭州的最高水平，整體空置率最低市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)匯集了眾多高品質(zhì)的寫字樓，但未來(lái)供應(yīng)較少第二十三頁(yè)，共46頁(yè)。黃龍(Hunglng)商務(wù)區(qū)/樓盤掃描編號(hào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商建筑面積（萬(wàn)m2）物業(yè)管理租金/售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)層車位（個(gè)）入住率1世貿(mào)中心世貿(mào)集團(tuán)8.2世貿(mào)物業(yè)3.5-5元/m2/天3500m290%2世紀(jì)廣場(chǎng)綠城集團(tuán)8.0718元/月/m24.2-4.5元/m2/天15

20、00m2320100%3嘉華國(guó)際佳華置業(yè)512元/月/m24-4.5元/m2/天3000m230095%4聚龍大廈香港輝創(chuàng)3.28元/月/m23.5元/m2/天850m2 *2130（900元/月）95%5恒勵(lì)大廈恒勵(lì)置業(yè)3.26元/月/m23.9-4.7元/m2/天1406現(xiàn)代國(guó)際大廈慶豐股份10元/月/m23.5元/m2/天90%7中田大廈3綠城，10.8元/月/m23-4.2元/m2/天1280m2200（地上30）95%8公元大廈南源置業(yè)11.54-5.8元/m2/天1700m2*248095%9天際大廈3.5-5元/m2/天85%10麗晶城（歐美中心）建工集團(tuán)10仲量聯(lián)行5-6.54

21、000m2140095%11玉泉大廈浙聯(lián)集團(tuán)2綠城1000m2第二十四頁(yè)，共46頁(yè)。黃龍商務(wù)區(qū)/入駐企業(yè)(qy)分析黃龍商務(wù)圈作為傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)，匯集了一大批高品質(zhì)頂級(jí)(dn j)寫字樓；入駐企業(yè)普遍集中于高增長(zhǎng)值和高附加值行業(yè)，如投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、文化傳播等。行業(yè)：多集中于高增長(zhǎng)性和高附加值行業(yè)如投資(tu z)咨詢、信息通訊、房地產(chǎn)、 保險(xiǎn)、文化傳播等；客戶：國(guó)際國(guó)內(nèi)知名企業(yè)駐杭機(jī)構(gòu)、浙江省及杭州市著名企業(yè)；以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度：客戶特征信息技術(shù)16%貿(mào)易11%裝飾建材1%企業(yè)集團(tuán)5%金融服務(wù)19%文

22、化傳媒7%房產(chǎn)建筑10%咨詢服務(wù)8%服飾家訪1%機(jī)械設(shè)備5%醫(yī)療保健2%其他15%黃龍商務(wù)區(qū)入駐企業(yè)類型比例第二十五頁(yè)，共46頁(yè)。黃龍商務(wù)區(qū)/典型個(gè)案( n)（EAC歐美中心）世貿(mào)麗晶城歐美中心總建面：12.7萬(wàn) m2戶數(shù)：1217戶當(dāng)前租金：5-6.5元/m2/天團(tuán) 隊(duì)開(kāi)發(fā)商：浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：王董國(guó)際景觀設(shè)計(jì)：EDAW泛亞易道室內(nèi)設(shè)計(jì)：美國(guó)HBA&高文安物業(yè)管理：仲量聯(lián)行 基 本 要 素建筑風(fēng)格美式新古典主義戶型4060m2(主力戶型)布局1幢W型，1幢T型層高凈層高2.65m外立面鋁板+高檔花崗巖智能智能化5A系統(tǒng)交通超級(jí)停車場(chǎng)（1400個(gè)車位）物管酒店式服

23、務(wù)單元入口大堂星級(jí)豪華挑高大堂（挑高近13米）+雙大堂設(shè)計(jì)會(huì)所頂級(jí)私人會(huì)員制俱樂(lè)部項(xiàng)目(xingm)特色A座B座C座時(shí)尚的建筑外形：辦公樓由W形（A座）和T形（B座）兩幢建筑組成，同時(shí)C座為點(diǎn)式星級(jí)酒店式公寓；頂級(jí)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：產(chǎn)品所有設(shè)計(jì)及管理均由世界外頂級(jí)的團(tuán)隊(duì)完成(wn chng)超豪華的產(chǎn)品打造：絕大部分指標(biāo)超過(guò)國(guó)際甲級(jí)寫字樓設(shè)計(jì)水平，同事聘請(qǐng)國(guó)際知名物業(yè)。高品質(zhì)的配套招商：除入駐企業(yè)外，商業(yè)配套均入駐國(guó)內(nèi)外知名商家。國(guó)際頂級(jí)的入駐企業(yè)：奧克伍德、雷格斯等國(guó)際頂級(jí)企業(yè)的入駐為項(xiàng)目國(guó)際化的招商增色添碼EAC歐美中心作為黃龍區(qū)域高品質(zhì)寫字樓的典范，強(qiáng)調(diào)豪華的陣容；通過(guò)高品質(zhì)的產(chǎn)品打造，及重點(diǎn)

24、的招商運(yùn)營(yíng)，使項(xiàng)目獲得市場(chǎng)高度認(rèn)可，吸引了大批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐并取得良好收益第二十六頁(yè)，共46頁(yè)。錢江新城商務(wù)區(qū)/區(qū)域(qy)簡(jiǎn)介錢江新城板塊：新規(guī)劃的行政(xngzhng)中心板塊，以超甲級(jí)寫字樓為主，為近年政府主力打造的金融商務(wù)中心區(qū)域范圍：錢江新城東靠錢塘江、南至清江路(錢江三橋)、西臨秋濤路，北至慶春東路，總占地面積約4.02平方公里。區(qū)域概況：核心區(qū)是新城內(nèi)最早開(kāi)始建設(shè)的政府投資項(xiàng)目，計(jì)劃是作為行政辦公、商業(yè)、旅游觀光、市民休閑的場(chǎng)所，未來(lái)錢江新城將形成杭州新的中心級(jí)，取代黃龍頂級(jí)商務(wù)圈的地位。區(qū)域特點(diǎn)：定位高端，該區(qū)域定位為商業(yè)金融，休閑游憩、高檔(godng)居住為主的多功能濱

25、水區(qū)，將規(guī)劃建成錢江金融城。區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，與杭州主城區(qū)無(wú)縫對(duì)接，同時(shí)慶春隧道和地鐵的開(kāi)通，更為新城的價(jià)值的又一次飛躍創(chuàng)造契機(jī)。第二十七頁(yè)，共46頁(yè)。錢江新城商務(wù)區(qū)/運(yùn)營(yíng)(ynyng)狀況租金：1.9-5.5元/m2/天，多集中(jzhng)于2.5-4.5元/ m2/天；售價(jià)：3.3-4.5萬(wàn)元/m2物業(yè)管理費(fèi)：8-15元/m2/月租金(zjn)/售價(jià)水平經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀大部分物業(yè)以租賃為主；高品質(zhì)的物業(yè)招租參差不齊，萬(wàn)銀國(guó)際和迪凱國(guó)際出租率可達(dá)到九成，而東航大廈和華聯(lián)UDC出租率僅在6成左右；目前區(qū)域尚不成熟，待租項(xiàng)目較多；核心驅(qū)動(dòng)力1萬(wàn)銀國(guó)際大廈5宏程國(guó)際大廈9迪凱國(guó)際中心2華聯(lián)UDC6中天大廈1

26、0中華航空大廈3圣奧中央商務(wù)大廈7泛海國(guó)際中心11榮安總部4尊寶大廈8華成國(guó)際大廈12金基置業(yè)錢江新城憑借即將建成的兩座金融城，打造杭州以金融商務(wù)功能為主，商業(yè)酒店功能為輔的城市綜合體，綜合已經(jīng)落成的市民中心，共同推動(dòng)錢江新城打造長(zhǎng)三角南翼的金融中心。第二十八頁(yè)，共46頁(yè)。錢江新城商務(wù)區(qū)/樓盤(lu pn)掃描編號(hào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商建筑面積（萬(wàn)m2）物業(yè)管理租金元/天售價(jià)元/車位（個(gè)）1萬(wàn)銀國(guó)際大廈杭州萬(wàn)銀房產(chǎn)28上海高力國(guó)際2.5-3.5360006002華聯(lián)UDC杭州華聯(lián)置業(yè)26.8/3.5-5.5450004903圣奧中央商務(wù)大廈浙江圣奧置業(yè)7上海高力國(guó)際2.5-3.226000/4尊寶大廈浙歐

27、置業(yè)11浙江南都物業(yè)1.9-2.6330006515宏程國(guó)際大廈杭州日出錢塘置業(yè)有限公司7.2杭州開(kāi)元物業(yè)2.6-3.8/3236中天大廈世紀(jì)中天置業(yè)4浙江中天物業(yè)1.9-2.5/7泛海國(guó)際中心泛海浙江投資28泛海物業(yè)3.8-4.5340004668華成國(guó)際大廈浙江華成置業(yè)7.4南都物業(yè)2.5-3.5360002709迪凱國(guó)際中心浙江迪凱房產(chǎn)8世邦魏理仕2.5-4.53700040010中華航空大廈浙江一統(tǒng)實(shí)業(yè)13.9浙江南都物業(yè)3.5-4.533000639第二十九頁(yè)，共46頁(yè)。行業(yè)：多集中于高增長(zhǎng)性和高附加值行業(yè)如金融服務(wù)類、實(shí)業(yè)集團(tuán)類、進(jìn)出口貿(mào)易類、房產(chǎn)和咨詢服務(wù)類等；客戶：國(guó)際國(guó)內(nèi)知名

28、企業(yè)駐杭機(jī)構(gòu)、浙江省及杭州市著名企業(yè)；以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主；選擇本板塊辦公的原因主要(zhyo)是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)、區(qū)域形象及交通的成熟度；錢江新城商務(wù)區(qū)/入駐企業(yè)(qy)分析錢江新城入駐企業(yè)多集中在，多集中于高增長(zhǎng)性和高附加值行業(yè)如金融服務(wù)類、企業(yè)集團(tuán)類、進(jìn)出口貿(mào)易(moy)類、房產(chǎn)和咨詢服務(wù)等大類；客戶特征第三十頁(yè)，共46頁(yè)。錢江新城商務(wù)區(qū)/典型(dinxng)個(gè)案迪凱國(guó)際中心總建面：約8萬(wàn) m2集智能化、生態(tài)型、景觀式的超高層高端精品寫字樓；項(xiàng)目五”A”智能化系統(tǒng) ：樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（BA）：空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)、停車庫(kù)系統(tǒng)； 通訊智能化系

29、統(tǒng)（CA）：數(shù)字電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)；辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OA）：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、門廳多媒體查詢系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)； 安保自動(dòng)化系統(tǒng)（SA）：電視視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)； 消防自動(dòng)化系統(tǒng)（FA）：煙感自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。 項(xiàng)目自身亮點(diǎn)：1、高得房率1、電梯高低分區(qū)配置，提高核心筒利用空間；2、采用VRV空調(diào)系統(tǒng)，減少設(shè)備用房面積；3、采用筒中筒結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù)，提高利用率。2、高端設(shè)備1、主樓空調(diào)采用世界頂級(jí)品牌VRV戶式空調(diào)系統(tǒng)和全熱交換專戶新風(fēng)系統(tǒng)。2、主樓電梯為迅達(dá)牌品牌電梯，電梯轎廂寬大，速度快。3、電梯科學(xué)分布1、擺渡電梯：從主樓地下車庫(kù)到一樓大堂專設(shè)兩臺(tái)擺渡電

30、梯，車庫(kù)人流通過(guò)大堂安檢進(jìn)入商務(wù)主樓。2、主樓電梯：主樓設(shè)八臺(tái)電梯，實(shí)行高低分區(qū)運(yùn)行，每組四臺(tái)電梯。4、高價(jià)值二樓裙房二層裙房設(shè)有空中連廊，與周邊配套連成一體，可輕松到達(dá)各重要公建配套場(chǎng)所，同時(shí)由于人流的增加，大大提升了二樓裙房的商業(yè)價(jià)值。5、雙門廳設(shè)計(jì)主門廳高9.3米，面向森林公園，氣度非凡，為純商務(wù)辦公門廳；次門廳連接商務(wù)辦公與商務(wù)配套，使商務(wù)辦公與商業(yè)配套共享便利，彰顯項(xiàng)目品質(zhì)。6、配置直升機(jī)停機(jī)坪經(jīng)過(guò)專業(yè)化設(shè)計(jì)和專業(yè)審批，配置標(biāo)準(zhǔn)直升機(jī)停機(jī)坪，真正對(duì)接未來(lái)、對(duì)接國(guó)際化商務(wù)需求。第三十一頁(yè)，共46頁(yè)。濱江商務(wù)區(qū)/區(qū)域(qy)簡(jiǎn)介區(qū)域范圍：濱江商務(wù)區(qū)地處杭州市南翼，由江南大道沿線及輻射地帶

31、組成，現(xiàn)有寫字樓基本以江南大道為軸心，高新園區(qū)及區(qū)政府為兩點(diǎn)快速發(fā)展區(qū)域概況：區(qū)政府周邊寫字樓在07年后開(kāi)始集中供應(yīng)處于發(fā)展階段，高新園區(qū)處于起步階段。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)整體發(fā)展水平較低。區(qū)域特點(diǎn)：以IT、通信、動(dòng)漫等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；企業(yè)(qy)總部大樓較多，部分對(duì)外租賃；區(qū)域交通良好，但與主城區(qū)難形成對(duì)接；區(qū)域整體市場(chǎng)供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；高教園商務(wù)區(qū)錢塘江錢塘江區(qū)政府商務(wù)區(qū)本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)沿江南大道為軸心，分兩端快速發(fā)展，區(qū)域市場(chǎng)整體水平不高，依托城市擴(kuò)張、區(qū)域產(chǎn)業(yè)(chny)和政府規(guī)劃導(dǎo)向迅速發(fā)展；第三十二頁(yè)，共46頁(yè)。濱江商務(wù)區(qū)/運(yùn)營(yíng)(ynyng)現(xiàn)狀租金(zjn)：1.2-3元/m2

32、/天，多集中于1.5-2元/ m2/天；租金(zjn)水平經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀銷售個(gè)案較少，片區(qū)以出租為主優(yōu)惠政策招租的樓宇出租率在95左右；其他市場(chǎng)化樓宇出租率50%外資企業(yè)及高新技術(shù)企業(yè)較多，多受政府優(yōu)惠政策主導(dǎo)企業(yè)總部較多，以實(shí)業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主核心驅(qū)動(dòng)力優(yōu)惠政策，租金低廉；產(chǎn)業(yè)聚集，交通便利市場(chǎng)現(xiàn)狀以總部經(jīng)濟(jì)為帶動(dòng)，隨著政府規(guī)劃導(dǎo)向，聚集了大量的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域供應(yīng)量較大競(jìng)爭(zhēng)激烈并快速發(fā)展高新板塊區(qū)政府板塊第三十三頁(yè)，共46頁(yè)。區(qū)府板塊寫字樓市場(chǎng)序號(hào)寫字樓名稱總建面積平均租金（元/.天）入住率備注1華洲中心2恒鑫大廈685002.495%以上43濱海威陵大廈196001.6-285%2.54康

33、恩貝大廈717002-2.385%半層或整層出租700-15005中興大廈6興耀大廈368001.875%3.87新大集團(tuán)大廈8雪峰大廈286001.880%3.69信雅達(dá)國(guó)際10蕭宏大廈410001.890%3.511蘇泊爾大廈330001.8-285%3.512盾安發(fā)展大廈30000295%少量精裝修辦公2.8元/.天13中財(cái)大廈14香溢大廈15天恒大廈52385m16海越大廈濱江區(qū)政府板塊寫字樓市場(chǎng)處于發(fā)展(fzhn)階段，多為總部或集團(tuán)大廈，少量銷售型物業(yè)，大多以租賃為主，租金水平基本保持在1.6-2.4元/m2-天，雖存在個(gè)別差異，但平均出租率在80-90%濱江商務(wù)區(qū)/區(qū)政府板塊(b

34、n kui)第三十四頁(yè)，共46頁(yè)。濱江高新園板塊辦公樓物業(yè)處于起步階段，多為總部或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以租賃型寫字樓為主，租金水平基本(jbn)保持在1.5-2元/m2-天，平均出租率在85-95%。但總體飽和度較高，形象次于區(qū)府板塊高教園板塊寫字樓市場(chǎng)序號(hào)寫字樓名稱總建面積平均租金（元/.天）入住率備注1潮人匯大廈130002.3較低整層出租，面積11002龍禧硅谷廣場(chǎng)3中恒世紀(jì)科技園500001.280%2.84稅友大廈240001.595%3.55華榮創(chuàng)藝大廈400001.595%僅有剛搬走房可租6知本大廈7東冠創(chuàng)業(yè)大廈200001.595%48華榮時(shí)代大廈400001.895%租金不含稅9先鋒科

35、技大廈200001.690%10恒生大廈220001.895%大部分自用11諾基亞西門子700001.895%東樓自用，西樓出租12現(xiàn)代印象廣場(chǎng)1.2-1.590%小型辦公為主13科達(dá)投資大廈300001.6較低14信雅達(dá)大廈180001.690%大部分自用15三維大廈876541.8-285%A座自用，B座出租16卓信大廈360001.5-1.895%剩下兩間大面積自用濱江商務(wù)區(qū)/高新園板塊(bn kui)第三十五頁(yè)，共46頁(yè)。濱江商務(wù)區(qū)/入駐企業(yè)(qy)分析 濱江區(qū)寫字樓入住企業(yè)以高新技術(shù)和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，相關(guān)(xinggun)細(xì)分行業(yè)中又以信息技術(shù)、貿(mào)易、裝飾建材、金融服務(wù)、文化傳媒

36、等行業(yè)為主力。行業(yè)：以信息技術(shù)、漫畫、電子研發(fā)、文化傳媒等高新技術(shù)類企業(yè)(qy)為主客戶：電子科技自用客戶及政府招商漫畫、外資企業(yè)(qy)通信類客戶為主客戶特征信息技術(shù)16%貿(mào)易11%裝飾建材1%企業(yè)集團(tuán)5%金融服務(wù)19%文化傳媒7%房產(chǎn)建筑10%咨詢服務(wù)8%服飾家訪1%機(jī)械設(shè)備5%醫(yī)療保健2%其他15%濱江商務(wù)區(qū)入駐企業(yè)統(tǒng)計(jì)表第三十六頁(yè)，共46頁(yè)。華榮時(shí)代大廈（動(dòng)漫之都）：華榮集團(tuán)與政府(zhngf)合作開(kāi)發(fā)，政府(zhngf)主導(dǎo)招租，開(kāi)發(fā)商商負(fù)責(zé)帶租約銷售產(chǎn)權(quán)；目前整體運(yùn)營(yíng)情況良好，主要客戶以網(wǎng)絡(luò)科技、創(chuàng)意研發(fā)等新興行業(yè)為主開(kāi)發(fā)商杭州火炬房地產(chǎn)發(fā)展有限公司售價(jià)/租金租金1.65元/m2/

37、天物業(yè)管理費(fèi)3.5元/m2/月建筑概況總面積4萬(wàn)m2，26層，商務(wù)辦公面積3.7萬(wàn)m2，分A、B兩棟，每棟標(biāo)準(zhǔn)1500m2；分割空間72m2、125m2、372-582m2、910m2、1493m2地下車位200個(gè)，實(shí)現(xiàn)商務(wù)單位車位比1：1；地下車庫(kù)通過(guò)地面金字塔型采光玻璃頂實(shí)現(xiàn)采光電梯/潔具/空調(diào)4部日立原裝進(jìn)口商務(wù)電梯和1部消防電梯，人貨分離商務(wù)電梯速度2.5m/s，載重量1150kg；貨梯速度1.5m/s，載重量為900kg電梯部件整體進(jìn)口采用雙管式風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)租售情況入住率95%左右一半以上樓層招租由政府主導(dǎo)，政府為知名企業(yè)和動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)提供三年免租的優(yōu)惠政策；約三層左右由業(yè)主自主招租或開(kāi)發(fā)商招租完成；客戶分析行業(yè)軟件開(kāi)發(fā)、動(dòng)漫制作企業(yè)，多為政府引入；知名企業(yè)NEC軟件系統(tǒng)研發(fā)部、盛大網(wǎng)絡(luò)、三辰卡通、東方國(guó)龍 等電梯(dint)廳連廊(lin ln)濱江商務(wù)區(qū)/典型個(gè)案（華容時(shí)代大廈）第三十七頁(yè)，共46頁(yè)。辦公市場(chǎng)(shchng)板塊梳理比較板塊成熟度租金水平典型客戶（租金承受能力）特征發(fā)展前景黃龍板塊成熟2.5-8.0金融、房地產(chǎn)、跨國(guó)企業(yè)總部等目前發(fā)展最成熟、最高端的辦公區(qū)域，積聚了大量杭州頂級(jí)辦公項(xiàng)目受區(qū)域限制，