(房地產(chǎn)管理)福州市房屋面積計(jì)算細(xì)則(暫行)

1、福州市房屋面積計(jì)算細(xì)則（暫行）第一章 總則第一條 為加強(qiáng)我市房屋面積管理，適應(yīng)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國 房地產(chǎn)管理法房產(chǎn)測量規(guī)范，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則。第二條 本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)所有房屋計(jì)算。第三條 福州市房地產(chǎn)管理局是本市房屋面積管理的行政主管部門?？h（市）房 地產(chǎn)管理部門在市主管部門指導(dǎo)下負(fù)責(zé)該行政區(qū)域內(nèi)房屋面積管理工作。第四條 本細(xì)則所稱房屋面積包括房屋建筑面積， 房屋使用面積， 房屋產(chǎn)權(quán)面積。第五條 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積總和，包括陽臺(tái)，挑廊，地下室，室外樓梯等，且具備上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2.20 以上（含 2.20 米）的永

2、久性建筑。第六條 房屋使用面積系指房屋內(nèi)全部可供使用的面積。第七條 房屋產(chǎn)權(quán)面積系業(yè)主依法擁有房屋產(chǎn)權(quán)面積受國家法律保護(hù)。第二章 房屋建筑面積的計(jì)算第八條 計(jì)算全部建筑面積的范圍1 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋， 按一層計(jì)算建筑面積， 多層房屋按各層建筑面積的總 和計(jì)算。2 房屋內(nèi)夾層，技術(shù)層，附屬層及其梯間，電梯間，閣樓（包括人字形式斜面結(jié) 構(gòu)屋內(nèi)的永久性建筑物）等，其高度在 2。20 米以上的部位，按其水平投影計(jì)算 面積。3 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳，大廳內(nèi)的 回廊部分，按其水平投影計(jì)算面積。4 樓梯間，電梯（觀光梯）井，提物井，垃圾道，管道井，排氣井等均按房屋的

3、 自然層計(jì)算面積。5 房屋天面上屬永久性建筑層高 2.2 米以上的樓梯間，水箱間，電梯機(jī)房及斜面 結(jié)構(gòu)屋頂高度在 2.20 以上的部位，按其水平投影面積計(jì)算。6 挑樓，全封閉的陽臺(tái)按其圍護(hù)外圍最小水平投影面積計(jì)算。7 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，斜坡道，按各自然層水平投影面積計(jì)算8 與房屋相連有頂蓋有柱的走廊， 檐廊， 兩房屋間有上蓋和柱的走廊， 均按其 柱的外圍水平投影面積計(jì)算。9 房屋間永久性封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算。10 地下室，半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在 2。20 米以上的，按其外墻（不 包括采光井，防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算；出入口為斜坡道，有圍 護(hù)及

4、頂蓋的，按其層高在 2。20 米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。11 有柱或有墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊， 門斗， 落地櫥窗等， 按其柱或圍護(hù)的外圍水 平投影面積計(jì)算。12 玻璃幕墻等直接作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。13 屬永久性建筑，有柱（雙排柱上）的車棚，貨棚等，按柱的外圍水平投影面 積計(jì)算。14 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)并加以利用，其高度 在 2。 20 米以上的部位，按其坡底線及相應(yīng)的外圍水平面積計(jì)算。15 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通，伸縮縫計(jì)算建筑面積。16 房屋內(nèi)天蓬（指房屋內(nèi)屋面整體設(shè)計(jì)為永久性透明頂蓬覆蓋的部分），按其 水平投影計(jì)算面積。1

5、7 房屋柱間無墻體的部分，按相應(yīng)位置梁的外圍水平投影面積計(jì)算。18 通透式圍護(hù)的房屋，按其底座外圍水平投影面積計(jì)算。第九條 計(jì)算一半建筑面積的范圍1 與房屋相連有上蓋無柱的走廊，檐廊，挑廊，兩房屋間無柱通廊，按其頂蓋與 圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍中較小部分的水平投影面積的一半計(jì)算。 2 獨(dú)立性，單排柱的門 廊，車棚，貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影響到面積的一半計(jì)算。3 未封閉 00 的陽臺(tái)，按其頂蓋與圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍中較小部分的水平投影面積的一 半計(jì)算。4 無頂蓋的室外樓梯，斜坡道，按各自然層水平投影面積的一半計(jì)算。5 有頂蓋不封閉的架空通廊，按其頂蓋和圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍中較小部分的投影面積 的一半計(jì)算。第十

6、條 不計(jì)算建筑面積的范圍1 層高小于 2。 20 米的夾層，技術(shù)層，附屬層，地下室，半地下室2 突出房屋墻面的構(gòu)件， 配件，裝飾柱和裝飾性的玻璃幕墻， 垛，勒腳，臺(tái)階等， 及其它為建筑物造型而建但無實(shí)用功能的部位。3 房屋之間無上蓋的架空通廊及無柱門廊，雨蓬，挑檐；臺(tái)面未高出地坪0 。15 米的各種廊及底陽臺(tái)； 上層陽臺(tái)，挑樓等在地面，平臺(tái)，退臺(tái)，露臺(tái)上的投影面積。4 房屋的天面（天臺(tái)），挑臺(tái)，退臺(tái)，露臺(tái)，天面上的花園，泳池，水池等。5 建筑物內(nèi)（外）的操作平臺(tái)，上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱，罐的平 面圖臺(tái)。6 騎樓，過街樓的底層作為道路，街巷通行的部分。7 利用引橋，高架路，高橋橋，路面

7、等作為頂蓋建造的房屋子；室內(nèi)或室外樓 梯，斜坡道下方再利用的空間。8 活動(dòng)房屋，臨時(shí)房屋，簡易房屋。9 獨(dú)立的煙囪，室外和屋頂?shù)母鞣N休閑長廊，各種亭，塔，罐，池，地下的防 干，支線等。10 與室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。11 檢修消防等用途的室外爬梯，室外掛梯，底層室內(nèi)樓梯踏步伸墻外的部分， 走廊外的臺(tái)階踏步。12 房屋內(nèi)用作通風(fēng)采光的在井，通天等，房屋內(nèi)挑空部分。第三章 房屋使用面積的計(jì)算第十一條 房屋使用面積計(jì)算范圍1 按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。2 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)計(jì)入使用面積。3 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪，通風(fēng)道，管道井等計(jì)入使用面積。4 內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。第四章 房屋

8、產(chǎn)權(quán)面積的計(jì)算第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)面積第十二條 房屋產(chǎn)權(quán)面積是房屋的法定的面積。在實(shí)測建筑面積的基礎(chǔ)上，依照 有關(guān)法律，法規(guī)的規(guī)定，由房地產(chǎn)管理部門按產(chǎn)權(quán)確認(rèn)程序?qū)徍舜_認(rèn)。超出建筑紅線范圍，未經(jīng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)和規(guī)劃 審批或少批多建的建筑物不計(jì)算產(chǎn)權(quán) 面積。第十三條 房屋產(chǎn)權(quán)面積包括私有產(chǎn)權(quán)面積 （簡稱私有面積） 和共有產(chǎn)權(quán)面積 （簡 稱共有面積）。1 房屋私有面積系指業(yè)主獨(dú)自享有的產(chǎn)權(quán)面積。2 房屋共有面積系指各業(yè)主共同占有或使用的產(chǎn)權(quán)面積。第二節(jié) 房屋墻體歸屬及計(jì)算第十四條 房屋子墻體分為自有墻，共有墻，借墻，自有墻量至墻體外側(cè)；共有 墻以墻體中線為界，量至墻體厚度的一半處；借墻量至墻體內(nèi)側(cè)。房屋外墻體厚

9、度包括粉刷層，貼面等必要的保護(hù)墻面，不包括裝飾性的掛體墻。 外半墻的面積指清水墻中線至外墻面的水平面積。架空層，樓層局部無墻體的部分（包括底層樓梯入口處，陽臺(tái)入口，店面或車庫 的卷閘門或鐵柵門等） ，其墻外厚度可參照本層其他外墻或承重墻的實(shí)體厚度確 認(rèn)，本層無可參照的可套用上層外墻體的厚度確定。 玻璃幕墻等作為房屋外墻的， 以結(jié)構(gòu)樓板外沿至玻璃幕墻外墻面的間距確定為外墻體厚度。第十五條 單一產(chǎn)權(quán)房屋外墻體均為自有墻，全部歸入房屋建筑面積內(nèi)；毗連房 屋四至墻體歸屬由相鄰各方指認(rèn)確定；成套房屋的外墻（包括山墻），各套之間 的分隔墻，套與公共建筑空間的分隔墻以及公共建筑空間之內(nèi)的分隔墻均為共有 第十

10、六條 成套房屋建筑面積由套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積兩部分組成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積， 套內(nèi)墻體面積， 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組 成。套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積； 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周 圍的圍護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積。 其中各套之間的分隔墻和套 和公共建筑的空間墻以及外墻 （包括山墻） 等共有墻， 均按水平投影面積的一半 計(jì)入套內(nèi)墻體面積， 套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)劃入套內(nèi)墻體面積； 套 內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。 第三節(jié) 共 有共用面積的處理和分?jǐn)偣降谑邨l 房屋共有共用面積處理原則：1 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)

11、屬分割文件或協(xié)議的， 且文件或協(xié)議內(nèi)容不侵害其他產(chǎn)權(quán)主 利益的，按文件或協(xié)議執(zhí)行；2 無合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，以相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?第十八條 共有共用面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式如下 : S=K×Si （1）式 Si/ Si （2）式式中： K-為面積的分?jǐn)傁禂?shù)， m2,Si-為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e， m2; Si-為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e， m2, Si-為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和， m2, Si- 為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和， m2;本細(xì)則房屋共有共用面積指房屋的共有建筑面積。第四節(jié) 共有共用面積的分?jǐn)偟谑艞l 成套房屋共有共用面積的分?jǐn)偡秶海ㄒ唬┫?/p>

12、列情形之一的屬應(yīng)被分?jǐn)偟墓灿泄灿妹娣e：1 房屋內(nèi)的電梯井，侯梯廳，管道井，樓梯間，垃圾道，變電室，設(shè)備間，公共 門廳，過道，值班警衛(wèi)室，建在幢內(nèi)為整幢服務(wù)的公共用房，管理用房；2 套（單元）與公共建筑空間之間的分隔墻，外半墻。（二）下列情形之一屬政府或業(yè)主公產(chǎn)， 既不參加分?jǐn)傄膊粦?yīng)被分?jǐn)?的共有共用面積：1 城市公共開放空間；2 作為人防工程的地下室及設(shè)施用房；3 避難層（室）及結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換層；4 用作公共休憩，綠化等場所的架空間；5 幢外斜坡道，裙樓中通往平臺(tái)的斜坡道等；6 穿過房屋的公共通道；7 建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連， 為多幢服務(wù)的 設(shè)備 用房；建在幢外不相連為本幢 或多幢服務(wù)的

13、設(shè)備用房，幢外獨(dú)立的 配套設(shè)施 用房；（三）下列情形之一的屬政府或業(yè)主公產(chǎn)而不作為共有共用面積， 應(yīng)分?jǐn)偹诖?相關(guān)的共有建筑面積1 建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連， 為多幢服務(wù)的 管理 用房；建在幢外不相連為本幢 或多幢服務(wù)的 管理 用房；幢外獨(dú)立的 配套設(shè)施管理 用房；2 托兒所，居委會(huì)，老人活動(dòng)中心等小區(qū)配套服務(wù)用房；（四）下列情形之一屬可作為產(chǎn)權(quán)單位而不作為共有共用面積，應(yīng)分?jǐn)傁嚓P(guān)的 共有建筑面積1 獨(dú)立使用的地下室 （如地下車位， 車庫，倉庫，自行車或摩托車集中停放部位， 平戰(zhàn)結(jié)合可使用的部位等），車棚，停車場（庫）； 2 不專為某個(gè)小區(qū)服務(wù)的 市政設(shè)施配套用房（如電信，電訊，電力，供水，

14、郵政，有線電視用房等）； 3，轉(zhuǎn)換層中可獨(dú)立使用的部位；第二十條 成套房屋共有面積根據(jù)可分?jǐn)偛课坏姆?wù)對象，使用功能的不同，分 為四級：1、幢共有：為整幢服務(wù)的共有建筑面積；2、功能區(qū)共有： 為某些功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積；3、層共有： 為某一層服務(wù)的共有建筑面積；4、其它共有： 為某個(gè)特定對象服務(wù)的共有建筑面積。第二十一條 成套房屋共有面積的確認(rèn)方法：1 由建設(shè)單位在經(jīng)規(guī)部門核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)平面圖上對共有部位進(jìn)行標(biāo)識(shí)， 并做出相應(yīng) 說明。2 房地產(chǎn)管理部門對共有部位進(jìn)行核實(shí)，并做出相應(yīng)說明。第二十二條 成套房屋共有面積的分?jǐn)傇瓌t1 根據(jù)分?jǐn)偛课坏膶?shí)際使用功能和服務(wù)對象，確定所屬級別及其分?jǐn)偡秶?

15、 以幢為單位根據(jù)其分類進(jìn)行逐級分?jǐn)偅?低級的共有建筑面積需參與分?jǐn)偢咭患?的共有建筑面積。3 相關(guān)建筑面積的大小按比例分?jǐn)?，?jì)算方法見第十八條（ 1 ）式（ 2 ）式 第二十三條 成套房屋共有面積分?jǐn)傆?jì)算，根據(jù)其樓房類型分別按照純住宅樓， 住宅樓，商住樓，多功能綜合樓，連體樓，裙樓采用相應(yīng)的計(jì)算方法。第二十四條 純住宅樓（其構(gòu)成為純住宅單元房）的共有面積計(jì)算方法1，確認(rèn)幢共有建筑面積：房屋外半墻，樓梯間，屋面梯間，為本幢服務(wù)的設(shè)備， 管理用房等。2 以幢為單位，按幢分?jǐn)偅淮庇?jì)算一個(gè)共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。3 依照第十八條（ 1）式（ 2 ）式按套內(nèi)建筑面積計(jì)算各套的共有建筑面積。第二十五條 住

16、宅樓（其構(gòu)成一般底層為附屬層或架空層層高高于 2.20 米， 上部為住宅單元房）的共有面積計(jì)算方法1 確認(rèn)幢共有的建筑面積：房屋外半墻，樓梯間，層面梯間，為本幢服務(wù)的設(shè) 備，管理用房等。2 第一級分?jǐn)偅ù奔壏謹(jǐn)偅焊鶕?jù)住宅和附屬層（架空層）相應(yīng)層內(nèi)建筑面積 （含次級的共有建筑面積） 將幢共有建筑面積， 依照第二十四條分?jǐn)偡椒〝傊粮?套；將附屬層（架空層）攤得的幢共有建筑面積加上本身的共有建筑面積依照層 內(nèi)各附屬間，車位，公共停車庫等的套內(nèi)建筑面積攤至各產(chǎn)權(quán)單位。第二十六條 商住樓（其構(gòu)成一般底部為商業(yè)層， 上部為純住宅樓或住宅樓） 的共有面積計(jì)算方法1 確認(rèn)屬于幢共有的建筑面積。2 準(zhǔn)確劃分功

17、能區(qū)，確認(rèn)屬于各自功能區(qū)共有建筑面積及某幾個(gè)功能區(qū)共有的 建筑面積， 功能區(qū)分為地下部分，商業(yè)部分，附屬部分，住宅部分 等。3 第一級分?jǐn)偅ù奔壏謹(jǐn)偅⒋惫灿薪ㄖ娣e分?jǐn)傊翈讉€(gè)功能區(qū)。4 第二級分?jǐn)偅üδ軈^(qū)級分?jǐn)偅话锤鞴δ軈^(qū)建筑面積分?jǐn)傊粮鲗印? 第三級分?jǐn)偅▽蛹壏謹(jǐn)偅焊鲗訉拇狈謹(jǐn)偹玫?，從所屬功能區(qū)分?jǐn)偹?的共有建筑面積相加， 加上層內(nèi)共有建筑面積得到各層總的共有建筑面積， 再根 據(jù)層內(nèi)各產(chǎn)權(quán)單位的套內(nèi)建筑面積近比例分?jǐn)傊粮鳟a(chǎn)權(quán)單位。第二十七條 多功能 綜合樓（其構(gòu)成主要有地下層，商業(yè)層，寫字樓層，住宅樓 層及配套樓層的共有面積計(jì)算按照各自的功能， 參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行 分?jǐn)?/p>

18、。第二十八條 連體樓（其構(gòu)成一般為多幢樓房通過連接體等形式在平面上毗連成 片）的共有面積計(jì)算方法。 1 參照規(guī)劃設(shè)計(jì)部門的意見，劃分幢，連接體及其 功能區(qū)。連接體按幢處理。2 各幢按其幢的類型分別進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算 第二十九條 裙樓 （其構(gòu)成一般下部為裙房，上部為兩幢以上（含兩幢）住宅樓 或辦公樓等）的共有面積計(jì)算方法。1 參照規(guī)劃設(shè)計(jì)部門的意見劃分幢及功能區(qū)。裙房按幢處理。2 各幢按其幢的類型分別進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。第五章 變更測量第三十條 變更測量分為現(xiàn)狀變更測量和權(quán)屬變更測量。現(xiàn)狀變更測量按本細(xì)則 執(zhí)行。第三十一條 權(quán)屬變更測量對原已登記發(fā)證而確認(rèn)的權(quán)界位置和面積等合法數(shù)據(jù) 和附圖不得隨意更改。第三

19、十二條 房屋合并或分割采用原登記發(fā)證確認(rèn)時(shí)的計(jì)算規(guī)定，分割必須有固 定界標(biāo)。第六章 房屋面積測算及精度要求第三十三條 各類房屋面積測算必須獨(dú)立測算兩次， 其較差應(yīng)在規(guī)定限差范圍內(nèi) 面積以平方米為單位，中間成果取至 0.001 平方米，結(jié)果取至 0.01 平方米。第三十四條 測量距離應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的鋼尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和 工具。距離以米為單位，取至 0.01 平方米。第三十五條 房產(chǎn)面積的精度等級啟用二級。第七章 房屋面積的復(fù)核與認(rèn)定 第三十六 房屋子面積有異議時(shí)，可向房地產(chǎn)管理部門提請復(fù)核。司法機(jī)關(guān)委托 的房屋產(chǎn)權(quán)面積復(fù)核案件， 由房地產(chǎn)管理部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定辦理， 對相關(guān)當(dāng)事人 不

20、得提供復(fù)核結(jié)果。第三十七條 復(fù)核后的房屋面積與原面積之差未超過第三十五條 （ 3）式計(jì)算結(jié)果 時(shí)，不修改原面積。第三十八條 本市行政區(qū)域內(nèi)所有房屋的面積，須經(jīng)房地產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)并加蓋 面積核準(zhǔn)專用章后，方可作為房屋面積依據(jù)。第八章 附則 第三十九條 2001年3月 1日之前頒發(fā)“商品房預(yù)售許可證”的商品房項(xiàng)目，其 房屋共有共用建筑面積的測算和分?jǐn)偡椒?，?1998 年福州市房地產(chǎn)管理局榕房 1998225號(hào)，榕房綜 1998262號(hào)有關(guān)規(guī)定可適當(dāng)沿用一段時(shí)間：（ 1）屬多層 樓房的沿用一年，（ 2）屬高層（含中高層）樓房的沿用二年。期滿后嚴(yán)格按本 細(xì)則執(zhí)行。第四十條 本細(xì)則的應(yīng)用解釋權(quán)屬福州市

21、房地產(chǎn)管理局。第四十一條 本細(xì)則自 2001年 3 月 1 日起實(shí)施。福州市房地產(chǎn)管理局 2001年3月1日福州市房屋面積計(jì)算細(xì)則（暫行）附錄 附錄：本細(xì)則中術(shù)語、名詞的解釋1、架空房屋指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水 域或斜坡。2、閣樓指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建的使用面 積不足該層面積的暗樓，不計(jì)層次。3、騎樓指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房。4、單元式房屋指整樓設(shè)計(jì)分割為由多個(gè)可獨(dú)立出售或出租的部位及各種特定功 能的共用部位組成的房屋。如商品房、拆遷安置房、綜合樓等類型。幢是指一座獨(dú)立的、同一結(jié)構(gòu)的、包括不同層次的房屋。5、廊泛指聯(lián)接房屋墻體以外，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)和臺(tái)面，作為通道的建筑物。一般不 具備構(gòu)成“房屋”的相應(yīng)條件。 （1）柱廊：有頂蓋，有廊臺(tái)、有支柱或兼有一 側(cè)圍護(hù)墻體的供人通行的建筑物，如長廊、回廊等。2）檐廊：在屋檐下有頂蓋、有廊臺(tái)和建筑物相連的作為通道的伸出部位。3）挑廊：挑出房屋墻體外，有頂蓋、有圍護(hù)物（如欄桿）、無支柱的通道（4）通廊：指聯(lián)接建筑物間，有頂蓋、有廊臺(tái)，具備一定形式的通道。在地面 上的稱底層通廊或長廊、迥廊；高出地面的，二層以上的則稱架空通廊。（5）