市政學(xué)-張旭霞-第四章-城市土地管理和住房管理

1、第四章第四章城市土地管理城市土地管理0101城市住房管理城市住房管理0202一一城市土地和城市土地管理問題城市土地和城市土地管理問題二二我國(guó)城市土地管理我國(guó)城市土地管理三三城市用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化四四城市舊城改造城市舊城改造0101城市土地管理城市土地管理 一、城市土地和城市土地管理問題一、城市土地和城市土地管理問題l（一）城市土地和城市土地管理問題（一）城市土地和城市土地管理問題l廣義的土地包括地球表面的陸地及各種自然資源，如土壤、水、大氣、礦物、森林、草地等。l狹義的土地僅指地球表面的陸地。l土地具有自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)雙重性。l土地的自然特性：位置固定性、面積有限性、質(zhì)量差異性和利用永

2、續(xù)性。l土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性：土地供給的稀缺性、土地報(bào)酬遞減的可能性、土地保值增值性、土地區(qū)位性、土地權(quán)屬的可轉(zhuǎn)移性和土地利用方向變更的困難性等。一、城市土地和城市土地管理問題一、城市土地和城市土地管理問題l城市土地城市土地是指城市區(qū)域范圍內(nèi)的陸地和水域及其地上、地下空間的綜合。包括：l城市建成區(qū)范圍內(nèi)的用地。l城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未建成區(qū)的土地。l城市行政轄區(qū)內(nèi)的全部土地。一、城市土地和城市土地管理問題一、城市土地和城市土地管理問題l城市土地的特征：城市土地的特征：l城市土地的自然特性：城市土地的自然特性：（1）稀缺性；（2）固定性； （3）耐久性；（4）差異性。l城市土地的社會(huì)特性：城市土地的社會(huì)特

3、性：l（1）價(jià)值的密集性。l（2）區(qū)位的效益性。l（3）報(bào)酬的遞減性。l（4）保值性。l（5）利益的復(fù)雜性。l（6）適應(yīng)價(jià)格變動(dòng)具有緩慢性。一、城市土地和城市土地管理問題一、城市土地和城市土地管理問題l土地的區(qū)位差異性土地的區(qū)位差異性l土地的區(qū)位差異性是指具有不同區(qū)位條件的土地，因其自然經(jīng)濟(jì)地理特征的不同，投入產(chǎn)出效益差別很大。l比如：發(fā)達(dá)地區(qū)與欠發(fā)達(dá)地區(qū)的土地價(jià)格、同一地區(qū)內(nèi)城市與農(nóng)村的土地價(jià)格、以及同一個(gè)城市內(nèi)部中心商業(yè)區(qū)與周邊地區(qū)的土地價(jià)格、甚至于中心商業(yè)區(qū)內(nèi)部相鄰兩快土地的價(jià)格都是不同的，這些不同都源于這些地塊區(qū)位條件不同。這些可以土地租金表現(xiàn)出來。地租曲線地租曲線距離d 地租RA1B

4、1ABR（d）區(qū)位決定效益l雖然土地具有使用價(jià)值的可變性，但是，對(duì)于具體的某宗土地而言，由于其區(qū)位特性，可以選擇的、最具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的用途相對(duì)有限，比如中心商業(yè)區(qū)，就不可能用于建設(shè)大型工廠。l土地的區(qū)位在很大程度上決定了土地的投入產(chǎn)出效益。對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)來說，空間就是一切，區(qū)位就是一切。在因?yàn)槿绱耍鞘薪?jīng)濟(jì)學(xué)界，特別是房地產(chǎn)行業(yè)流傳著一句成功者的名言：區(qū)位，區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位。區(qū)位，還是區(qū)位。l另一方面，土地的區(qū)位條件是可以發(fā)生變化的， 一、城市土地和城市土地管理問題一、城市土地和城市土地管理問題一、城市土地和城市土地管理問題一、城市土地和城市土地管理問題l（二）城市土地管理問題的提出（二）

5、城市土地管理問題的提出l城市土地管理是城市政府在國(guó)家有關(guān)土地的法律法規(guī)的指導(dǎo)下，為調(diào)節(jié)土地關(guān)系，組織土地合理開發(fā)利用所進(jìn)行的各項(xiàng)工作的總稱。l城市土地管理的任務(wù)是對(duì)城市土地的占有、分配流轉(zhuǎn)及使用進(jìn)行規(guī)劃、組織和監(jiān)控，借以調(diào)整城市土地關(guān)系，保護(hù)和開發(fā)城市土地資源，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。一、城市土地和城市土地管理問題一、城市土地和城市土地管理問題l西方城市土地管理的理論研究：西方城市土地管理的理論研究：l1928年美國(guó)人阿爾伯特G希曼的城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)，是有關(guān)城市土地問題的專著之一。l二戰(zhàn)后，拉特克里夫的城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)，被西方學(xué)術(shù)界視為第二次世界大戰(zhàn)以來關(guān)于

6、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的最重要的一部專著。l西方學(xué)術(shù)界一般認(rèn)為政府加強(qiáng)對(duì)城市土地管理的原因在于以下幾個(gè)方面：l（1）提供公共物品用地。l（2）減少外部不經(jīng)濟(jì)。l（3）提供良好的外部環(huán)境。l（4）公平合理地分配土地資源。二、我國(guó)城市土地管理二、我國(guó)城市土地管理l（一）我國(guó)城市土地管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)（一）我國(guó)城市土地管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)l國(guó)務(wù)院的土地管理部門國(guó)務(wù)院的土地管理部門主管全國(guó)土地的管理工作，縣級(jí)以上人民政府的土地管理部門主管本行政區(qū)域的土地管理工作。l我國(guó)城市土地管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)主要包括以下幾個(gè)方面：l（1）城市土地管理機(jī)構(gòu)。）城市土地管理機(jī)構(gòu)。統(tǒng)一負(fù)責(zé)城市土地的管理和監(jiān)督工作，是城市土地最主要的行政執(zhí)法

7、部門。l（2）城市規(guī)劃管理局。）城市規(guī)劃管理局。統(tǒng)一規(guī)劃管理城市建設(shè)用地和建設(shè)工程，負(fù)責(zé)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證。l（3）城市房地產(chǎn)規(guī)劃管理局。）城市房地產(chǎn)規(guī)劃管理局。主要職責(zé)是對(duì)已經(jīng)開發(fā)使用的城鎮(zhèn)建設(shè)用地進(jìn)行管理。l（4）城市司法局。）城市司法局。主要監(jiān)督城市土地管理法規(guī)的實(shí)施，受理各種城市土地違法案件。二、我國(guó)城市土地管理二、我國(guó)城市土地管理l（二）我國(guó)城市土地管理的內(nèi)容（二）我國(guó)城市土地管理的內(nèi)容l1 1. .城市土地的權(quán)屬管理城市土地的權(quán)屬管理l簡(jiǎn)稱地權(quán)管理，即對(duì)土地的所有權(quán)和使用權(quán)的歸屬進(jìn)行管理，包含兩個(gè)方面的內(nèi)容：l（1）對(duì)土地所有者和土地使用者所依法享有的占用

8、、收益及處分的權(quán)利進(jìn)行保護(hù)；l（2）對(duì)土地所有者和使用者的這些權(quán)利進(jìn)行限制和調(diào)節(jié)，主要采取法律形式進(jìn)行，在實(shí)施的過程中也包括政治、經(jīng)濟(jì)和行政的手段。二、我國(guó)城市土地管理二、我國(guó)城市土地管理l城市土地的權(quán)屬關(guān)系城市土地的權(quán)屬關(guān)系l1.1.城市土地所有權(quán)城市土地所有權(quán)l(xiāng)城市土地所有權(quán)是指土地所有者對(duì)土地實(shí)行占有、使用、收益和處分權(quán)，并排除他人干涉的權(quán)利。l（1）私人部門所有l(wèi)（2）國(guó)家或公共部門所有l(wèi)2.2.城市土地使用權(quán)城市土地使用權(quán)l(xiāng)土地使用權(quán)是指使用人根據(jù)法律或合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)國(guó)家、集體或私人所有的土地，享有使用經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。l使用經(jīng)營(yíng)權(quán)可分為兩種情況，一是土地所有人的使用權(quán)

9、；二是非土地所有人的使用權(quán)。二、我國(guó)城市土地管理二、我國(guó)城市土地管理l2 2. .城市地籍管理城市地籍管理l城市地籍管理是國(guó)家為取得有關(guān)地籍資料和全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟(jì)狀況而采取的土地調(diào)查（測(cè)量）、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)和土地評(píng)價(jià)等為主要內(nèi)容的國(guó)家措施。l地籍管理的對(duì)象是作為自然資源和生產(chǎn)資料的土地，管理的核心是土地的權(quán)屬問題。二、我國(guó)城市土地管理二、我國(guó)城市土地管理l3.3.城市土地規(guī)劃管理城市土地規(guī)劃管理l城市土地規(guī)劃是在城市土地空間上組織合理利用城市土地的一項(xiàng)綜合性措施，實(shí)際上是城市政府合理分配或安排城市土地、調(diào)整城市土地關(guān)系、確定城市土地不同應(yīng)用方向的過程。l城市土地規(guī)劃管理的主要

10、目的是摸清城市土地利用現(xiàn)狀、合理分配城市土地資源、優(yōu)化城市土地空間布局。l城市土地規(guī)劃包括城市土地利用總體規(guī)劃、城市各類用地的具體規(guī)劃和城市企業(yè)用地規(guī)劃三部分。二、我國(guó)城市土地管理二、我國(guó)城市土地管理l4 4. .城市土地的行政、經(jīng)濟(jì)、法制管理城市土地的行政、經(jīng)濟(jì)、法制管理l城市土地的行政管理行政管理是指城市政府運(yùn)用行政手段以及城市規(guī)劃，對(duì)土地的所有權(quán)、使用方向方法等作出規(guī)定并予以監(jiān)督實(shí)行。l城市土地的經(jīng)濟(jì)管理經(jīng)濟(jì)管理是指城市政府運(yùn)用各種經(jīng)濟(jì)桿杠，對(duì)城市土堆的所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行管理。l城市土地的法制管理法制管理是指城市政府運(yùn)用法律手段管理城市土地、維護(hù)城市土地的所有權(quán)和使用權(quán)方向等。二、我國(guó)城

11、市土地管理二、我國(guó)城市土地管理l（三）我國(guó)城市土地使用制度改革（三）我國(guó)城市土地使用制度改革l新中國(guó)成立之初的城市國(guó)有土地使用管理制度：主要以行政方式對(duì)土地進(jìn)行分配，土地使用時(shí)免費(fèi)的，不能進(jìn)行交換和流通。l這一制度的弊端：城市土地產(chǎn)權(quán)模糊；土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重；土地配置不當(dāng)，利率低；土地收益大量流失；排斥公平競(jìng)爭(zhēng)。二、我國(guó)城市土地管理二、我國(guó)城市土地管理l我國(guó)城市土地使用制度改革：我國(guó)城市土地使用制度改革：l改革的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)土地資源配置的市場(chǎng)化，讓城市土地進(jìn)入市場(chǎng)，培育、規(guī)范和完善城市土地市場(chǎng)。l1994年7月，全國(guó)人大通過城市房地產(chǎn)管理法，確認(rèn)“國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度”。l2001

12、年4月，國(guó)務(wù)院頒布關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知，要求公開、公平和公正地通過招標(biāo)、拍賣的方式大力推行國(guó)家土地使用權(quán)交易。l2002年7月，國(guó)土資源部頒布招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定，要求商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地要以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)。二、我國(guó)城市土地管理二、我國(guó)城市土地管理招標(biāo)、拍賣和掛牌定價(jià)招標(biāo)、拍賣和掛牌定價(jià)l招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部國(guó)土資源部11 號(hào)令令）規(guī)定： l商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。l 前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)

13、當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。l注意：這里不強(qiáng)調(diào)工業(yè)用地的出讓方式。這里不強(qiáng)調(diào)工業(yè)用地的出讓方式。二、我國(guó)城市土地管理二、我國(guó)城市土地管理掛牌定價(jià)掛牌定價(jià)l一、掛牌定價(jià)l（一）在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布； （二）符合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)； （三）出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格； （四）出讓人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)； （五）出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。 二、二、掛牌時(shí)間不得少于 10 個(gè)工作日。掛牌期間可根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。 二、我國(guó)

14、城市土地管理二、我國(guó)城市土地管理l2003年，國(guó)土資源部頒布協(xié)議出讓國(guó)有土地所有權(quán)規(guī)定，要求土地協(xié)議出讓必須公開和引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。l2004年，國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定，提出“禁止非法壓低低價(jià)招商”，同時(shí)要求加快工業(yè)用地進(jìn)入市場(chǎng)化配置。l2006年，國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知，規(guī)定工業(yè)用地必須采用招拍方式出讓，且出讓價(jià)不得低于公布的最低標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。l2007年3月，中華人民共和國(guó)物權(quán)法對(duì)土地招拍掛方式作出明確規(guī)定。l2008年，國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知，提出對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公、能源、水利等基礎(chǔ)建設(shè)、城市基礎(chǔ)建設(shè)以及各類社會(huì)事業(yè)用地積極探索有償使用。二、我國(guó)城市土地管理二

15、、我國(guó)城市土地管理l（四）我國(guó)城市土地有償使用制度的內(nèi)容（四）我國(guó)城市土地有償使用制度的內(nèi)容l國(guó)有土地有償使用制度：國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地的使用權(quán)在一定年限內(nèi)以協(xié)議、招標(biāo)或拍賣方式出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用出讓金，以達(dá)到土地資源科學(xué)、合理配置的制度。二、我國(guó)城市土地管理二、我國(guó)城市土地管理l城市土地有償使用的原則城市土地有償使用的原則l（1）堅(jiān)持城市土地單一的國(guó)家所有制。l（2）土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離。l（3）國(guó)有土地有償使用。l（4）特殊用地?zé)o償劃撥。二、我國(guó)城市土地管理二、我國(guó)城市土地管理l目前，我國(guó)國(guó)有土地有償使用制度的主要形式主要有以下幾種：l（1）土

16、地使用權(quán)出讓。l（2）土地使用權(quán)出租。l（3）土地使用權(quán)作價(jià)入股。l（4）土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)。l（5）收繳土地使用費(fèi)或者場(chǎng)地使用費(fèi)。二、我國(guó)城市土地管理二、我國(guó)城市土地管理l土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓l土地使用權(quán)的出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。l土地使用權(quán)出讓需要簽訂出讓合同。出讓合同按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由城市政府土地管理部門與土地使用者簽訂。l出讓年限：l（1）居住用地70年；l（2）工業(yè)用地50年；l（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；l（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；l（5）綜合或者其他用地5

17、0年。二、我國(guó)城市土地管理二、我國(guó)城市土地管理l土地使用權(quán)出讓方式：土地使用權(quán)出讓方式：l（1）協(xié)議出讓l（2）招標(biāo)出讓l（3）拍賣出讓二、我國(guó)城市土地管理二、我國(guó)城市土地管理協(xié)議出讓協(xié)議出讓l協(xié)議出讓協(xié)議出讓是指政府與土地使用者之間通過協(xié)商確定土地的出讓價(jià)格。協(xié)議定價(jià)一般低于土地的市場(chǎng)價(jià)格。l主要適用于那些具有一定的經(jīng)濟(jì)效益、一定的公益事業(yè)特征的領(lǐng)域，以及對(duì)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重大貢獻(xiàn)的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，政府在土地供應(yīng)上給予優(yōu)惠。反映了政府對(duì)土地利用的政策傾向。土地利用的政策傾向。二、我國(guó)城市土地管理二、我國(guó)城市土地管理招標(biāo)與拍賣招標(biāo)與拍賣l招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓是指政府以招標(biāo)的形式，與中標(biāo)者最后的協(xié)議定

18、價(jià)。一般次序是出標(biāo)、投標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、開標(biāo)和簽定合同。l拍賣出讓拍賣出讓是指政府以土地所有者身份，在公開指定的時(shí)間、地點(diǎn)，對(duì)特定土地進(jìn)行公開拍賣。拍賣的基本原則是“叫價(jià)競(jìng)投，價(jià)高者得”，土地出價(jià)最高者一定是土地使用權(quán)的最終獲得者。二、我國(guó)城市土地管理二、我國(guó)城市土地管理l土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)出租l土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。l未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的土地，土地使用權(quán)不得出租。二、我國(guó)城市土地管理二、我國(guó)城市土地管理l土地使用權(quán)抵押土地使用權(quán)抵押l土地使用權(quán)抵押是

19、指土地使用者以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的一種債務(wù)擔(dān)保形式。l當(dāng)?shù)盅喝瞬荒馨雌诼男袀鶆?wù)時(shí)，債權(quán)人享有從變賣土地使用權(quán)的價(jià)款中獲得優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。l土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人需簽訂抵押合同，抵押合同不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。二、我國(guó)城市土地管理二、我國(guó)城市土地管理l城市土地有償使用的作用城市土地有償使用的作用l（1）有利于增加財(cái)政收入l（2）促使土地集約使用l（3）促進(jìn)產(chǎn)業(yè)合理布局l（4）控制城市規(guī)模膨脹l（5）調(diào)節(jié)收入分配三、城市用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化三、城市用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化l（一）城市用地結(jié)構(gòu)的含義（一）城市用地結(jié)構(gòu)的含義l城市土地的分類：城市

20、土地的分類：l按城市土地所有權(quán)分：公有土地和私有土地。l按城市地貌分：陸地和水面。l按城市利用程度分：過度利用土地、低度利用土地、未利用土地及利用不當(dāng)土地等。l按土地使用的用途分：居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)（金融）服務(wù)用地、機(jī)關(guān)及公用事業(yè)用地、城市交通用地。l主要的城市用地還包括城市綠化帶、草坪、林帶以及其它方面的一些用地。l城市的水面則主要用于公園、港口和水利設(shè)施。三、城市用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化三、城市用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化l城市用地結(jié)構(gòu)是指一個(gè)城市的建成區(qū)內(nèi)土地的功能分區(qū)結(jié)構(gòu)，它是城市內(nèi)部功能分化和各種活動(dòng)導(dǎo)致土地利用的內(nèi)在差異而形成的一種地域結(jié)構(gòu)，包含了各類用地面積占城市總面積的比重。l城市中的工業(yè)企業(yè)、商業(yè)

21、企業(yè)、居民區(qū)將按照地租的差異分布于一個(gè)同心圓的城市功能分區(qū)中，或稱同心圓城市。l隨著城市土地結(jié)構(gòu)的不同演化，城市土地空間結(jié)構(gòu)形式出現(xiàn)了扇形結(jié)構(gòu)、多中心結(jié)構(gòu)等類型。三、城市用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化三、城市用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化l（二）城市用地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化（二）城市用地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化l1.我國(guó)城市用地結(jié)構(gòu)存在的問題我國(guó)城市用地結(jié)構(gòu)存在的問題l（1）城市用地中工業(yè)用地比重偏大；l（2）城市中道路、綠地面積少；l（3）城市中土地用地布局混亂，城市用地功能分區(qū)不明顯；l（4）土地利用效益低下，浪費(fèi)嚴(yán)重。三、城市用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化三、城市用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化l2 2. .城市用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化的原則城市用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化的原則l（1）地域分異原則。l（2）區(qū)

22、位利用原則。l（3）生態(tài)系統(tǒng)平衡原則。l（4）系統(tǒng)綜合原則。三、城市用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化三、城市用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化3 3. .城市用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化的內(nèi)容城市用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化的內(nèi)容（1）規(guī)劃調(diào)整城市土地，并根據(jù)區(qū)位利用的原則使不同位置的土地各得其所。（2）對(duì)土地作最集約的利用。（3）提高城市內(nèi)各行業(yè)生產(chǎn)力水平，不斷提高土地利用效果。（4）實(shí)行城市土地的有償使用，以經(jīng)濟(jì)桿杠促進(jìn)城市土地合理利用。四、城市舊城改造四、城市舊城改造l（一）城市舊城改造的含義（一）城市舊城改造的含義l舊城改造主要是指對(duì)一個(gè)城市舊城區(qū)的物質(zhì)環(huán)境中不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展需要的部分進(jìn)行改造，使城市舊城區(qū)的整體功能得到改善和提高。l舊城改造是調(diào)整城市現(xiàn)

23、有配置結(jié)構(gòu)的基本途徑。四、城市舊城改造四、城市舊城改造l（二）城市舊城改造的方式（二）城市舊城改造的方式l我國(guó)城市改造的方式主要有幾種類型：l（1）采用保留、改建、拆建相結(jié)合的辦法，對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行綜合治理。l（2）以危房、棚戶區(qū)為改造重點(diǎn)。l（3）調(diào)整用地布局，改善舊居住區(qū)環(huán)境。l（4）舊城改造與保護(hù)歷史文化古跡相結(jié)合。四、城市舊城改造四、城市舊城改造l（三）城市舊城改造的原則（三）城市舊城改造的原則l（1）必須與新區(qū)建設(shè)總體協(xié)調(diào)、合理布局。l（2）要有長(zhǎng)期，根據(jù)實(shí)際情況的需要制定分期實(shí)施的開發(fā)計(jì)劃。l（3）要與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相配套。l（4）綜合開發(fā)，形成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。l（5）對(duì)有紀(jì)念意義的

24、建筑加以保護(hù)。四、城市舊城改造四、城市舊城改造l（四）城市舊城改造中的土地權(quán)限及其補(bǔ)償（四）城市舊城改造中的土地權(quán)限及其補(bǔ)償l1.1.城市舊城改造中對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償城市舊城改造中對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償l我國(guó)的城市土地歸國(guó)家所有，當(dāng)政府有需要對(duì)城市土地征用開發(fā)是，要對(duì)拆遷區(qū)各類房屋的產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行合理補(bǔ)償。這主要包括以下幾種情況：拆遷區(qū)的企、事業(yè)機(jī)關(guān)單位擁有房屋的產(chǎn)權(quán)和土地的使用權(quán)；私有住宅房產(chǎn)主只有房屋產(chǎn)權(quán)；而公、私住宅的租戶則只有在契約有效時(shí)，才對(duì)所租房屋擁有使用權(quán)。l舊城改造中土地開發(fā)部分最大的支出是對(duì)原有土地使用者的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。四、城市舊城改造四、城市舊城改造l2.2.城市舊城改造中對(duì)建筑產(chǎn)

25、權(quán)人的補(bǔ)償城市舊城改造中對(duì)建筑產(chǎn)權(quán)人的補(bǔ)償l我國(guó)對(duì)私房主的補(bǔ)償與安置主要有回遷、現(xiàn)金補(bǔ)償、另遷三種方式。對(duì)租住私房用戶的補(bǔ)償支出，基本上延續(xù)了對(duì)公房承租戶的補(bǔ)償安置政策。一一城市住房問題城市住房問題二二城市住房政策城市住房政策三三城市住房管理城市住房管理四四中國(guó)城市住房制度的改革中國(guó)城市住房制度的改革0202城市住房管理城市住房管理 一、城市住房問題一、城市住房問題l城市住房的內(nèi)涵城市住房的內(nèi)涵l城市住房城市住房是指城市中已經(jīng)建成或即將建成的，具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的各類可供居住的房屋、房屋所在的房基地及之相配套的各類公用設(shè)施的總稱。l（1）住房必須座落在城市之中。l（2）住房必須最終具有使用

26、價(jià)值。l（3）住房是用于居住的房地產(chǎn)。l（4）住房是房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)一。一、城市住房問題一、城市住房問題l城市住房的特點(diǎn)：城市住房的特點(diǎn)：l（1 1）使用的長(zhǎng)期性）使用的長(zhǎng)期性土地永續(xù)性、房屋壽命長(zhǎng)、70年規(guī)定。l（2 2）位置的固定性）位置的固定性空間方位固定，亦稱不動(dòng)產(chǎn)。l（3 3）建設(shè)的周期長(zhǎng)）建設(shè)的周期長(zhǎng)受氣候條件、施工工藝、工程驗(yàn)收等因素影響。l（4 4）投資的額度大）投資的額度大土地價(jià)格、競(jìng)價(jià)地租、材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格、建筑格局。l（5 5）保值增值性）保值增值性l（6 6）建筑形式上的多樣性）建筑形式上的多樣性l（7 7）受政策影響大）受政策影響大政府規(guī)劃導(dǎo)致升值或貶值或者遷離原居

27、住地， 住房建設(shè)受國(guó)家政策調(diào)控。l 城市住房的消費(fèi)方式：城市住房的消費(fèi)方式： 租賃表現(xiàn)為住房所有權(quán)與使用權(quán)的分離租賃表現(xiàn)為住房所有權(quán)與使用權(quán)的分離 住房租金的價(jià)格主要取決于：住房租金的價(jià)格主要取決于：1）折舊費(fèi)、）折舊費(fèi)、2）維修費(fèi)、）維修費(fèi)、3）管理費(fèi)、）管理費(fèi)、4）利息、）利息、5）稅金、）稅金、6）地租、）地租、7）利潤(rùn)）利潤(rùn)租賃租賃 住房購買主要針對(duì)中高收入群體而言住房購買主要針對(duì)中高收入群體而言商品房的價(jià)格構(gòu)成大體包括：商品房的價(jià)格構(gòu)成大體包括：1）土地征用費(fèi)、）土地征用費(fèi)、2）建筑工程）建筑工程費(fèi)、費(fèi)、3）公共配套設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、）公共配套設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、4）管理費(fèi)、）管理費(fèi)、

28、5）利息、）利息、6）稅金、）稅金、7）利潤(rùn)、）利潤(rùn)、8）效用調(diào)節(jié)）效用調(diào)節(jié)購買購買一、城市住房問題一、城市住房問題一、城市住房問題一、城市住房問題l城市住房的分類城市住房的分類l（一）保障性公共住房（一）保障性公共住房l1.經(jīng)濟(jì)適用房l2.廉租房l（二）商品住房（二）商品住房一、城市住房問題一、城市住房問題l（一）保障性公共住房（一）保障性公共住房l1.1.經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房l經(jīng)濟(jì)適用房，常簡(jiǎn)稱為經(jīng)適房，等同于國(guó)宅，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有經(jīng)濟(jì)性、適用性兩方面特點(diǎn)的社會(huì)保障住房。這類住宅因減免

29、了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房。l城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)的范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。l經(jīng)濟(jì)性經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場(chǎng)價(jià)格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。l適用性適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。l和其他許多國(guó)家一樣，經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排。一、城市住房問題一、城市住房問題l特征：l（1）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。l（2）經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)按照政府組織協(xié)調(diào)、市場(chǎng)運(yùn)作的原則。l（3）經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)適度、

30、經(jīng)濟(jì)適用、節(jié)能環(huán)保的原則。l（4）經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格以保本微利為原則。l（5）經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示和輪候制度。一、城市住房問題一、城市住房問題l1994年由建設(shè)部、國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法指出，經(jīng)濟(jì)適用住房是以中低收入家庭、住房困難戶為供應(yīng)對(duì)象，并按國(guó)家、住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（不含別墅、高級(jí)公寓、外銷住宅）建設(shè)的普通住宅。l經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格按建設(shè)成本確定，建設(shè)成本包括征地拆遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、貸款利息、稅金、物業(yè)的管理費(fèi)。l經(jīng)濟(jì)適用房以微利價(jià)出售，只售不租只售不租。其成本價(jià)由7項(xiàng)因素（征地拆遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、

31、配套費(fèi)、建安費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、5%以內(nèi)的利潤(rùn)）構(gòu)成，約占住宅總量的 70%。l出售經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其售價(jià)有市、縣人民政府根據(jù)以上幾項(xiàng)因素綜合確定，并定期公布，不得擅自提價(jià)銷售。5252一、城市住房問題一、城市住房問題一、城市住房問題一、城市住房問題l2.2.廉租房廉租房l廉租房廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。l廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。l我國(guó)的廉租房只租不售只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。l中國(guó)建設(shè)部明確要求，全國(guó)所有市縣在2008年年底前必須建立“廉租房”制度。l

32、當(dāng)前，廉租房政策在實(shí)施中的主要問題是廉租房供給過少。一些城市迄今仍沒有將廉租房建設(shè)提上日程。一、城市住房問題一、城市住房問題一、城市住房問題一、城市住房問題l中國(guó)的廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房相比，在經(jīng)營(yíng)方式、目標(biāo)對(duì)象、房源等方面有以下不同：l經(jīng)濟(jì)適用房房源為新建住房，而廉租房房源多樣化，包括新建住房、空置樓盤、改造危房、老舊公房等。l廉租房只租不售，而經(jīng)濟(jì)適用房只售不租。l租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租；l而經(jīng)濟(jì)適用房通過土地、稅收政策扶持、控制建筑標(biāo)準(zhǔn)、限制利潤(rùn)等手段降低建筑成本，面向買不起商品房的城市居民低于市場(chǎng)價(jià)格銷售。一、城市住房問題一、城市住房問題l（二）商品住房（二）商品住房

33、l商品住房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣）出售的住宅 。l特征：特征：l（1）建設(shè)用地實(shí)行有償出讓，并由具有資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。l（2）完全按照市場(chǎng)規(guī)律組織生產(chǎn)，并進(jìn)行交易，具有一般商品的所有特征。l（3）商品房開發(fā)企業(yè)以營(yíng)利為目的，其銷售價(jià)格實(shí)行買賣當(dāng)事人商議定價(jià)，具有較高的利潤(rùn)率。一、城市住房問題一、城市住房問題l恩格斯在其論住宅問題中指出，所謂住房問題實(shí)際上是大工業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展所造成的“住宅缺乏現(xiàn)象”。l住房供應(yīng)緊缺與居民要求改善居住條件的矛盾是世界各國(guó)普遍面臨的問題。

34、一、城市住房問題一、城市住房問題l住房公積金住房公積金，是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。l住房公積金的定義包含以下五個(gè)方面的涵義：l（1）住房公積金只在城鎮(zhèn)建立，農(nóng)村不建立住房公積金制度。l（2）只有在職職工才建立住房公積金制度。無工作的城鎮(zhèn)居民、離退休職工不實(shí)行住房公積金制度。一、城市住房問題一、城市住房問題l（3）住房公積金由兩部分組成，一部分由職工所在單位繳存，另一部分由職工個(gè)人繳存。職工個(gè)人繳存部分由單位代扣后，連同單位繳存部分一并繳存到住房公積金個(gè)人賬戶內(nèi)。l（4）住房公

35、積金繳存的長(zhǎng)期性。住房公積金制度一經(jīng)建立，職工在職期間必須不間斷地按規(guī)定繳存，除職工離退休或發(fā)生住房公積金管理?xiàng)l例規(guī)定的其他情形外，不得中止和中斷。體現(xiàn)了住房公積金的穩(wěn)定性、統(tǒng)一性、規(guī)范性和強(qiáng)制性。l（5）住房公積金是職工按規(guī)定存儲(chǔ)起來的專項(xiàng)用于住房消費(fèi)支出的個(gè)人住房?jī)?chǔ)金，具有兩個(gè)特征：積累性和專用性一、城市住房問題一、城市住房問題l住房公積金的屬性住房公積金的屬性l1. 延期支付屬性l2. 個(gè)人產(chǎn)權(quán)屬性l3. 個(gè)人產(chǎn)權(quán)的有限性l4. 社會(huì)互助與合作屬性l住房公積金的法律屬性決定了其功能，由于其個(gè)人財(cái)產(chǎn)與社會(huì)互助的性質(zhì)，決定了住房公積金的核心功能定位于提高個(gè)人的支付能力。l1. 強(qiáng)制個(gè)人儲(chǔ)蓄l

36、2. 單位補(bǔ)貼l3. 貸款優(yōu)惠l我國(guó)的住房問題：我國(guó)的住房問題：（1）房源不足一、城市住房問題一、城市住房問題l我國(guó)的住房問題：我國(guó)的住房問題：（2）“夾心層”住房一、城市住房問題一、城市住房問題一、城市住房問題一、城市住房問題l我國(guó)的住房問題：我國(guó)的住房問題：（3）住房公積金l我國(guó)的住房問題：我國(guó)的住房問題：（4）房?jī)r(jià)上漲一、城市住房問題一、城市住房問題一、城市住房問題一、城市住房問題l措施措施l1、增加廉價(jià)租住房建設(shè)l2、完善社會(huì)保障體系l3、加快城鄉(xiāng)一體化建設(shè)l4、下調(diào)住房公積金l5、層層政策打壓房?jī)r(jià)二、城市住房政策二、城市住房政策l住房問題：住房問題：l（1）住房緊缺問題，即住房供求不

37、能達(dá)到平衡。l（2）居住質(zhì)量問題，即住房的質(zhì)量不符合居民對(duì)現(xiàn)代生活的要求。l（3）經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)問題，即城市居民住房的持有方兩極分化、苦樂不堪。l城市住房政策城市住房政策就是政府針對(duì)以上問題所采取的各種管理手段和方法。這些手段和方法有的是注重住房的分配，對(duì)低收入階層居民進(jìn)行經(jīng)濟(jì)資助，幫助他們改善居住條件，使城市居民都能達(dá)到本國(guó)政府所規(guī)定的住房服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；有的是注重?cái)U(kuò)大住房存量，增加供給，糾正市場(chǎng)供給中產(chǎn)生的供求不平衡現(xiàn)象。二、城市住房政策二、城市住房政策l（一）住房政策的演變（一）住房政策的演變l住房政策的演變大致可以分為以下三個(gè)階段：l（1）第一階段）第一階段l國(guó)家制定住房政策干預(yù)住房的供給與需求，

38、介入住房問題，主要舉措是大量興建改革住房，用于安置無力購房的低收入家庭。l（2）第二階段）第二階段l放棄政府直接提供住房的計(jì)劃，取而代之的是把政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到鼓勵(lì)和之車住房自有化上來。政府對(duì)少數(shù)極困難的家庭提供住房補(bǔ)貼，對(duì)大多數(shù)家庭重點(diǎn)是提供土地、規(guī)劃、金融等方面的資助和服務(wù)，促進(jìn)住房自有化。l（3）第三階段）第三階段l住房采取行動(dòng)或制定計(jì)劃以明確居民利用各種資源的權(quán)限，并因人因地制宜加以自由利用。二、城市住房政策二、城市住房政策l（二）住房政策的主要內(nèi)容（二）住房政策的主要內(nèi)容l1.1.公共住房政策公共住房政策l公共住房政策，是以幫助低收入家庭解決住房問題或?qū)崿F(xiàn)國(guó)家所有的住房福利分配為主要內(nèi)容

39、的住房政策。l公共住房政策在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)的國(guó)家主要用于為低收入者提供住房，主要有兩種形式：l（1）國(guó)家提供建設(shè)國(guó)有住房，低租金出租給低收入家庭。二戰(zhàn)后的英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、美國(guó)、瑞士、荷蘭等國(guó)家都興建了大批公共住房供低收入者租用。l（2）國(guó)家提供土地、貸款、稅收優(yōu)惠或資金，支持團(tuán)體住房合作社建設(shè)住房成為集體所有的公共住房。如瑞典的公益住房、法國(guó)的社會(huì)住房、英國(guó)的公共住房、日本地方政府找住房等。二、城市住房政策二、城市住房政策l公共住房幾個(gè)基本特征公共住房幾個(gè)基本特征: :l（1）政府的干預(yù)性；l（2）需求對(duì)象的有限性，主要是中低收入者；l（3）經(jīng)營(yíng)目的的非營(yíng)利性；l（4）分配標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)雜性；l（5）

40、價(jià)格的低廉性，公共住房的出售或出租的價(jià)格低于一般的市場(chǎng)價(jià)，差價(jià)主要來源于政府在土地供應(yīng)、房租和稅收等方面的政策性補(bǔ)貼。二、城市住房政策二、城市住房政策l中國(guó)的公共住房政策隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，由過去以福利方式分配住房給城市居民使用，至住房經(jīng)濟(jì)體制改革，逐步改變國(guó)家對(duì)住房包干分配的政策，充分發(fā)揮和利用市場(chǎng)機(jī)制的作用，實(shí)現(xiàn)住房再生產(chǎn)的良性循環(huán)。l同時(shí)，對(duì)低收入者的住房給予保障。二、城市住房政策二、城市住房政策l2.2.住房自有化政策住房自有化政策l住房自有化政策，是通過自有住房的增多使租房戶的比例降低，達(dá)到減少房屋租賃過程中的交易費(fèi)用和降低房租的目的。l在發(fā)達(dá)國(guó)家，實(shí)施自有化政策，重點(diǎn)幫助

41、低、中等收入階層購買或自建住房，政府給予優(yōu)惠和方便條件。二、城市住房政策二、城市住房政策l住房自有化政策具體措施一般可分為需求很與供給兩個(gè)方面。l需求方面：需求方面：減免自用住房所產(chǎn)生的歸屬所得稅，向中、低收入階層提供購置自用住房的長(zhǎng)期低息貸款和貸款利息補(bǔ)貼。l供給方面：供給方面：主要是鼓勵(lì)自建住房，在土地、建筑材料等方面創(chuàng)造方便條件，提供建房貸款及補(bǔ)貼，幫助和促使住房建設(shè)合作社的創(chuàng)立和發(fā)展；政府興建供出售的公共住房，擴(kuò)大住房供給量，減免售房資本所得稅，鼓勵(lì)低價(jià)售房。l中國(guó)住房自由化政策是以住房商品化的形式出現(xiàn)的，是將住房的福利性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樽》康纳唐沸再|(zhì)，改變過去無償分配、低租使用的住房政策，鼓

42、勵(lì)居民購買住房，在政策補(bǔ)貼的條件下，實(shí)行貨幣化分配。二、城市住房政策二、城市住房政策l3.3.住房補(bǔ)貼政策住房補(bǔ)貼政策l住房補(bǔ)貼政策是針對(duì)低收入家庭解決住房問題的一項(xiàng)措施。l在許多國(guó)家，接受住房補(bǔ)貼的是低收入者和特殊人群，如老年人、殘疾人、多子女家庭等。l住房補(bǔ)貼的方式一般有按人頭補(bǔ)貼和住房實(shí)體補(bǔ)貼兩種。l人頭補(bǔ)貼人頭補(bǔ)貼是按人口數(shù)發(fā)給家庭住房補(bǔ)貼，作用是擴(kuò)大低收入家庭的住房支出，間接地刺激低收入家庭的住房需求，使收入家庭的住房消費(fèi)不至于和國(guó)家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)差距過大。l住房實(shí)體補(bǔ)貼住房實(shí)體補(bǔ)貼是把補(bǔ)貼直接補(bǔ)助在建房、買房和租房上，國(guó)家建造的公共住房以低租金或低價(jià)格向居民出租或出售，與應(yīng)收回投資

43、差額形成補(bǔ)貼。二、城市住房政策二、城市住房政策l4.4.住房金融政策住房金融政策l各國(guó)政府意識(shí)到住房是一種特殊的商品，建立起有政府參與的住房金融體制，以此作為政府干預(yù)住房資助、投資和建設(shè)的基本途徑。l近20年來，各國(guó)的城市住房信貸發(fā)展很快，各國(guó)已把信貸作為解決住房問題和促進(jìn)住房自由化的杠桿和手段。l越來越多的發(fā)展中國(guó)家，如新加坡、巴西等，都把發(fā)展住房信貸作為住房發(fā)展和住房自由化的中心環(huán)節(jié)和主要杠桿。l我國(guó)在住房制度改革中，就學(xué)習(xí)和借鑒了新加坡實(shí)行住房公積金制度的經(jīng)驗(yàn)。三、城市住房管理三、城市住房管理l城市住房管理包括城市住房規(guī)劃管理、城市住房建設(shè)管理、城市住房流通管理以及城市住房分配和消費(fèi)管理

44、四個(gè)部分。l1.1.城市住房規(guī)劃管理城市住房規(guī)劃管理l城市住房發(fā)展規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的一個(gè)有機(jī)組成部分，是對(duì)城市住房的建設(shè)規(guī)模、速度和平面布局等作出的總體安排。三、城市住房管理三、城市住房管理l城市住房規(guī)劃管理的原則：城市住房規(guī)劃管理的原則：l（1）符合城市總體規(guī)劃的要求。l（2）符合居民生活活動(dòng)規(guī)律。l（3）合理有效地利用城市土地和空間。l（4）充分考慮城市的地方特色。l（5）搞好城市住房區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃。l（6）為城市住房生產(chǎn)和施工工業(yè)化以及建筑群體多樣化創(chuàng)造條件。三、城市住房管理三、城市住房管理l2.2.城市住房建設(shè)管理城市住房建設(shè)管理l城市住房建設(shè)管理的主要內(nèi)容：l（1）加強(qiáng)城市

45、住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的管理。l（2）推行城市住房的綜合開發(fā)。三、城市住房管理三、城市住房管理l3.3.城市住房流通管理城市住房流通管理l城市住房流通管理包括城市住房的產(chǎn)籍管理、產(chǎn)權(quán)管理、交易管理等。l城市政府對(duì)城市住房流通管理主要應(yīng)做好以下工作：l（1）加強(qiáng)對(duì)城市住房市場(chǎng)的管理。l（2）加強(qiáng)對(duì)城市住房的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理。l（4）建立健全涉及城市住房流通的稅收制度。三、城市住房管理三、城市住房管理l4.4.城市住房分配和消費(fèi)管理城市住房分配和消費(fèi)管理l城市政府應(yīng)根據(jù)城市住房發(fā)展規(guī)劃的要求，加強(qiáng)對(duì)城市住房分配和消費(fèi)的監(jiān)督管理，確保城市住房總需求與總供給的均衡發(fā)展。l城市政府應(yīng)合理確定城市住房分配的制度和方式

46、，制定城市住房分配的定額或標(biāo)準(zhǔn)；l調(diào)節(jié)城市住房的再分配，合理解決城市低收入階層的住房問題；l協(xié)調(diào)好城市住房消費(fèi)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系；l做好城市住房調(diào)整和互換工作，及時(shí)制止和糾正城市住房的不合理使用的現(xiàn)象；l強(qiáng)化城市住房的維護(hù)管理。四、中國(guó)城市住房制度的改革四、中國(guó)城市住房制度的改革l我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度相關(guān)概念我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度相關(guān)概念l1.1.福利性實(shí)物分配制度（福利分房）福利性實(shí)物分配制度（福利分房）l福利分房是新中國(guó)成立以后計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代特有的一種房屋分配形式。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中，人們所有的勞動(dòng)剩余價(jià)值由國(guó)家統(tǒng)一支配，國(guó)家利用這些剩余價(jià)值中的一部分由各企事業(yè)單位蓋住房，然后按級(jí)別，工齡，年齡，居住人口

47、輩數(shù)，人數(shù)，有無住房等一系列條件分給一部分人居住。l我國(guó)傳統(tǒng)的住房制度是一種以國(guó)家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用為特點(diǎn)的實(shí)物福利性住房制度。四、中國(guó)城市住房制度的改革四、中國(guó)城市住房制度的改革l 2.2.市場(chǎng)化貨幣分配制度（貨幣化分房）市場(chǎng)化貨幣分配制度（貨幣化分房）l貨幣化分房是由政府和企業(yè)拿出一部分資金對(duì)無房的單位干部和職工進(jìn)行數(shù)額不等的補(bǔ)貼，職工按規(guī)定申領(lǐng)住房補(bǔ)貼、提取住房公積金、申請(qǐng)住房貸款，到市場(chǎng)購買住房的制度。在分配形式上，由住房的實(shí)物分配改變?yōu)樨泿欧峙?，在分配?duì)象上，由以家庭為對(duì)象分配住房改變?yōu)橐月毠閷?duì)象分配貨幣。l1980年6月，中共中央、國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議

48、匯報(bào)提綱，正式宣布實(shí)行住房商品化政策。四、中國(guó)城市住房制度的改革四、中國(guó)城市住房制度的改革l（一）中國(guó)城市住房制度改革發(fā)展階段（一）中國(guó)城市住房制度改革發(fā)展階段l在過去30多年的時(shí)間里，中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了幾個(gè)階段：l1.試點(diǎn)售房階段：19791985年 l2.補(bǔ)貼階段：19861990年 l3.以售代租階段：19911993年 l4.全面推進(jìn)：19941998年 l5.住房貨幣化：1998年以后四、中國(guó)城市住房制度的改革四、中國(guó)城市住房制度的改革l1.1.試點(diǎn)售房階段：試點(diǎn)售房階段：1979198519791985年年 l1979年，鄧小平提出關(guān)于房改問題的意見。l1980年6月，中共

49、中央、國(guó)務(wù)院在批轉(zhuǎn)全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱中提出：“準(zhǔn)許私人建房、私人買房，準(zhǔn)許私人擁有自己的住房準(zhǔn)許私人建房、私人買房，準(zhǔn)許私人擁有自己的住房”，正式實(shí)行允許住房商品化政策，自此揭開了中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的序幕。 在此前后，部分城市開始進(jìn)行以出售房為主要內(nèi)容的單項(xiàng)改革探索。l19791985年房政策的重點(diǎn)是試售住房，可以分為全價(jià)套房全價(jià)套房與補(bǔ)貼售房補(bǔ)貼售房?jī)煞N途徑。四、中國(guó)城市住房制度的改革四、中國(guó)城市住房制度的改革l1979年，西安、柳州、梧州、南寧試點(diǎn)實(shí)施向居民全價(jià)售房全價(jià)售房，到1980年底，擴(kuò)展到50個(gè)城市。全價(jià)售房的成績(jī)不很理想，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到1981年底，全國(guó)試點(diǎn)城鎮(zhèn)售出

50、的住房只有3000余套，所以全價(jià)售房很快被貼售房所取代。l1982年，“三三”試點(diǎn)，鄭州、沙市、常州、四平四個(gè)城市實(shí)行新建住房補(bǔ)貼出住房補(bǔ)貼出售售，個(gè)人只需繳納1/3的房款，其他由地方政府和單位補(bǔ)齊。補(bǔ)貼售房雖然售價(jià)略高于全價(jià)售房的價(jià)格水平，但由于地方政府和單位補(bǔ)貼了2/3，大大減輕了職工家庭的購房負(fù)擔(dān)，一般家庭大約用兩年的收入即可購買一套普通新建住房，因此推行起來相對(duì)順利。l但是，補(bǔ)貼售房受到一企業(yè)與地方政府的強(qiáng)烈反對(duì)，因?yàn)?/3購房款需由企業(yè)和地方政府補(bǔ)貼（地方政府提供的補(bǔ)貼多數(shù)轉(zhuǎn)由企業(yè)承擔(dān)），從而造成購房職工越多，企業(yè)需承擔(dān)補(bǔ)貼量越大的情況，不能實(shí)現(xiàn)住房資金的自我循環(huán)。同時(shí)，由于補(bǔ)貼售房

51、未觸及低租金制，多數(shù)居民仍不愿自己花錢購房。l1985年，補(bǔ)貼售房被視為低價(jià)售房而取消。四、中國(guó)城市住房制度的改革四、中國(guó)城市住房制度的改革l2.2.補(bǔ)貼階段：補(bǔ)貼階段：1986198619901990年年l1988年初國(guó)務(wù)院開第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議，并于當(dāng)年2月印發(fā)關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案，宣布將住房制度改革正式納入中央和地方的改革計(jì)劃，分期分批推行。第一步改革旨在通過全面提高租金，做到以租養(yǎng)房，提高租金，做到以租養(yǎng)房，促進(jìn)購房，從而實(shí)現(xiàn)住房資金的良性循環(huán)，并抑制不合理的住房需求。第二步改革則是理順分配關(guān)系（補(bǔ)貼計(jì)補(bǔ)貼計(jì)入工資入工資、計(jì)入企業(yè)成本），提高職工的經(jīng)

52、濟(jì)負(fù)擔(dān)能力，進(jìn)一步實(shí)行住房的商品化、社會(huì)化和專業(yè)化。l這是中國(guó)政府出臺(tái)的第一個(gè)房改總體方案，一般稱之為提租補(bǔ)貼方案提租補(bǔ)貼方案。四、中國(guó)城市住房制度的改革四、中國(guó)城市住房制度的改革l提租補(bǔ)貼方案的主要政策構(gòu)架是：提租補(bǔ)貼方案的主要政策構(gòu)架是：l根據(jù)住房的折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息和房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素，合理調(diào)整公房租金；l同時(shí)根據(jù)調(diào)租幅度，發(fā)放一定數(shù)量的住房券，用于抵交新增租金；l住房券按個(gè)人工資的一定比例發(fā)放，堅(jiān)持多住房多交租和少住房可利國(guó)的分配原則，改變以往等級(jí)制的分配方式；l建立城鎮(zhèn)、企事業(yè)單位和個(gè)人的三級(jí)住房基金，以形成穩(wěn)定的住房資金來源；l積極組織出售公有住房，同進(jìn)進(jìn)行財(cái)政、金融和信

53、貸方面的配套改革。四、中國(guó)城市住房制度的改革四、中國(guó)城市住房制度的改革l1986年確定了煙臺(tái)、蚌埠、唐山為試點(diǎn)，這一住房制度改革在試點(diǎn)的城市取得了較好的成績(jī)，然而遺憾的是，中國(guó)不久就發(fā)生了嚴(yán)重的通貨膨脹，考慮到如果繼續(xù)實(shí)施提租補(bǔ)貼方案，在成本推進(jìn)效應(yīng)的作用下，有可能導(dǎo)致進(jìn)一步的通貨膨脹，使經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更趨于惡化。同時(shí)，由于提租方案觸及由于提租方案觸及了部分當(dāng)權(quán)者的利益，因而遭到一些執(zhí)行者的抵制和反對(duì)，于是原計(jì)劃用了部分當(dāng)權(quán)者的利益，因而遭到一些執(zhí)行者的抵制和反對(duì)，于是原計(jì)劃用3 35 5年完成的提租補(bǔ)貼方案，未全面推開年完成的提租補(bǔ)貼方案，未全面推開就終止了就終止了。四、中國(guó)城市住房制度的改革四、

54、中國(guó)城市住房制度的改革l3.3.以售代租階段：以售代租階段：1991199119931993年年l1991年10月，召開了全國(guó)第二次住房制度改革工作會(huì)議。11月國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見，提出了城鎮(zhèn)住房制度改革的總目標(biāo)和分階段目標(biāo)，要求從1992年起全國(guó)范圍內(nèi)推進(jìn)全民住房制度改革全民住房制度改革。l在總目標(biāo)首先肯定城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，還提還提出按照社會(huì)主義有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)的要求，從改革公房低租金著手，將現(xiàn)行公出按照社會(huì)主義有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)的要求，從改革公房低租金著手，將現(xiàn)行公房的實(shí)物福利分配制度逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配制

55、度。房的實(shí)物福利分配制度逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配制度。l在分階段目標(biāo)中，“八五”計(jì)劃期間以改變低租金、無償分配為基本點(diǎn)，公房租金計(jì)劃租標(biāo)準(zhǔn)要努力達(dá)到實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的三項(xiàng)因素（維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)）水平；到2000年，公房租金標(biāo)準(zhǔn)要努力達(dá)到包含五項(xiàng)因素（維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)、投資利息和房地稅）的成本租金水平。長(zhǎng)期目標(biāo)是住房租金達(dá)到包含八項(xiàng)因素（在五個(gè)因素基礎(chǔ)上加土地使用費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和利潤(rùn)）的商品租金水平，完善住房機(jī)制的轉(zhuǎn)換，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化。四、中國(guó)城市住房制度的改革四、中國(guó)城市住房制度的改革l4.4.全面推進(jìn)階段全面推進(jìn)階段：1994199419981998年年l1994年7月下發(fā)了國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，提出了房改的總體目標(biāo)、城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容。l這次住房制度改革，一是全面推行住房公積金制度。二是積極推進(jìn)租金改一是全面推行住房公積金制度。二是積極推進(jìn)租金改革，要在職工家庭合理支出范圍內(nèi)加大租金改革，實(shí)行新房新租革，要在職工家庭合理支出范圍內(nèi)加大租金改革，實(shí)行