司法考試專題輔導(dǎo)

1、司法考試專題輔導(dǎo)：善意取得制度一善意取得的含義 善意取得是關(guān)于交易的規(guī)則、是關(guān)于買賣的規(guī)則，是指買受人不知道出賣人為無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓而取得標(biāo)的物的所有權(quán)。善意取得人是善意不知情、無(wú)過(guò)失的買受人。 善意取得的制度價(jià)值，在于保護(hù)交易安全和藹意買受人的利益。善意取得的效力，在于使買受人終局取得所有權(quán)。在買受人善意取得所有權(quán)后，原所有權(quán)人已經(jīng)喪失了所有權(quán)不得以不當(dāng)?shù)美麨橛上蛸I受人或者無(wú)處分權(quán)人要求返復(fù)原物?！咎貏e提示】善意取得與表見(jiàn)代理有什么區(qū)別？無(wú)處分權(quán)人與表見(jiàn)代理人都具有權(quán)利的外觀。前者披著所有權(quán)人的外衣；后者披著有代理權(quán)的外衣。無(wú)處分權(quán)人以自己的名義對(duì)外簽訂合同；表見(jiàn)代理人以被代理人的名義簽訂合同。因表

2、見(jiàn)代理簽訂合同，不產(chǎn)生善意取得的問(wèn)題。 二一般規(guī)定 物權(quán)法第106條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合以下情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)： 1.受讓人受讓該財(cái)產(chǎn)時(shí)是善意的。 2.以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓。 3.轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。 當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！?其一，受讓人的善意，要求善意且無(wú)過(guò)失，即不知，也不應(yīng)當(dāng)知道處分人是無(wú)權(quán)處分。 其二，受讓人的善意，對(duì)占有物權(quán)來(lái)說(shuō)，交

3、付時(shí)仍是善意；對(duì)登記物權(quán)來(lái)說(shuō)，是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過(guò)戶登記時(shí)候仍是善意。 其三，占有物權(quán)一般動(dòng)產(chǎn)可以善意取得，登記物權(quán)也可以善意取得。 其四，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)可以善意取得，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也可以善意取得。 其五，善意取得是有償取得，而且要求約定了合理價(jià)格。 其六，受讓人善意取得后，原物所有權(quán)人對(duì)善意受讓人沒(méi)有形成法律關(guān)系，既沒(méi)有形成物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，又沒(méi)有形成債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，他只能對(duì)無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓人秋后算賬。 其七，質(zhì)權(quán)、留置權(quán)、登記抵押權(quán)可以善意取得。另外技術(shù)秘密準(zhǔn)物權(quán)也可以善意取得。 三特殊情形 所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物。該遺失物通過(guò)轉(zhuǎn)讓被他人占有的，所有權(quán)人等權(quán)利人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)

4、當(dāng)知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返復(fù)原物，但受讓人通過(guò)拍賣或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該遺失物的，所有權(quán)人等權(quán)利人請(qǐng)求返復(fù)原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人追償物權(quán)法第107條。 1權(quán)利人有原物返還請(qǐng)求權(quán)。 2遺失物可以善意取得。但善意取得人不是拾得人，而是受讓人。 3權(quán)利人有選擇權(quán)。有2年的限制。 4返還，一無(wú)代價(jià)，一有代價(jià)回贖。 四動(dòng)產(chǎn)善意取得的特殊效果 善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外物權(quán)法第107條。 五買受人善意取得的條件和特點(diǎn) 1.出賣人為無(wú)權(quán)處分人。 2.不動(dòng)產(chǎn)的善意取

5、得，是基于登記的公信力；動(dòng)產(chǎn)的善意取得，是基于占有的公信力。 出賣人對(duì)占有的標(biāo)的物出賣的，這種占有是基于所有人的意思，是合法占有。 出賣人以上基于所有人意思的占有，在學(xué)說(shuō)上稱為“占有委托物”。 3.遺失物、漂流物、失散的飼養(yǎng)動(dòng)物、盜竊物以上各物均為動(dòng)產(chǎn)一般不能善意取得。對(duì)上述物的占有不是基于所有權(quán)人的意思，學(xué)說(shuō)稱為“占有脫離物”。 出賣人的占有占有委托物占有脫離物 4.買受人為善意。判斷善意的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)是交付時(shí)。這里的交付包括現(xiàn)實(shí)交付、簡(jiǎn)易交付、占有改定和指示交付。 5.善意取得人是有償取得。通過(guò)贈(zèng)與，不能善意取得標(biāo)的物的所有權(quán)。 6.轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交

6、付給受讓人。7.法律禁止流通的物不得善意取得。例題：2000/二/43 以下案件，哪些適用返復(fù)原物？ A.張某借了王某的手表把它賣給了劉某，劉某以為是張某自己的手表而買之，王某要求劉某返還 B.宋某偷了李某的金項(xiàng)鏈送給女友王某，王某在不知情的情況下收下金項(xiàng)鏈，李某要求王某返還 C.賀某借給宋某一支金筆，宋某謊稱喪失，賀某要求宋某返還 D.趙某向錢某購(gòu)羊2只，錢某將羊交給趙某后，趙某又將羊賣給孫某，趙某得款后遲遲不付錢某的羊款，錢某無(wú)奈要求趙某返還2只羊 答案：BC。劉某善意取得了標(biāo)的物的所有權(quán)，因此排除A項(xiàng)。偷盜的物品不適用善意取得規(guī)則，因此B項(xiàng)當(dāng)選。所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此C項(xiàng)當(dāng)選。 返還屬

7、于法律不能，故D項(xiàng)應(yīng)當(dāng)排除。 2007/三/10以下哪一種情況下，善意第三人不能依據(jù)善意取得制度取得相應(yīng)物權(quán)？ A.保留所有權(quán)的動(dòng)產(chǎn)買賣中，尚未付清全部?jī)r(jià)款的買方將其占有的標(biāo)的物賣給不知情的第三人 B.電腦的承租人將其租賃的電腦向不知情的債權(quán)人設(shè)定質(zhì)權(quán) C.動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)人擅自將質(zhì)物轉(zhuǎn)質(zhì)于不知情的第三人 D.受托代為轉(zhuǎn)交某一物品的人將該物品贈(zèng)與不知情的第三人 答案：D。此題為反問(wèn)。1A符合物權(quán)法第106條的規(guī)定，可以善意取得。例如甲賣給乙一條耕牛，雙方約定了所有權(quán)保留。在所有權(quán)保留期間，乙以自己的名義，以合理的價(jià)格，賣給了不知情的丙并為交付。乙為有權(quán)占有，無(wú)權(quán)處分，丙善意取得了該牛的所有權(quán)。2B可以

8、善意取得?？梢陨埔馊〉玫钠渌餀?quán)，主要是指質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。另外技術(shù)秘密準(zhǔn)物權(quán)也可以善意取得。3所有權(quán)的善意取得是有償取得，故應(yīng)當(dāng)選D。4“質(zhì)權(quán)”是可以善意取得的。依據(jù)是擔(dān)保法解釋第84條：“出質(zhì)人以其不具有所有權(quán)但合法占有的動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)的，不知出質(zhì)人無(wú)處分權(quán)的質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)后，因此給動(dòng)產(chǎn)所有人造成損失的，由出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。”故不選擇C。物權(quán)法司法解釋(全文物權(quán)法兩個(gè)相關(guān)司法解釋關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋和關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋 2009年3月23日最高人民法院審

9、判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過(guò) 法釋20097號(hào) 中華人民共和國(guó)最高人民法院公告 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。二九年五月十四日 為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。 第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，

10、但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合以下條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： 一具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分； 二具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用； 三能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。 第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分： 一建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然?/p>

11、本結(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； 二其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。 第四條 業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定

12、其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。 前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。 第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。 第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第七項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。 第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照以

13、下方法認(rèn)定： 一專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算； 二建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照以下方法認(rèn)定： 一業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算； 二總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)

14、、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。 第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。 第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛桑罁?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。 第十三條 業(yè)主

15、請(qǐng)求公布、查閱以下應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：一建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況； 二管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄； 三物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況； 四建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的處分情況； 五其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。 第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金

16、或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。 第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施以下行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”： 一損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者阻礙建筑物正常使用； 二違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀； 三違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修； 四違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。 第十六條

17、建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。 專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。 第十七條 本解釋所稱建設(shè)單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對(duì)外銷售的包銷人。 第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。 第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。 因物權(quán)法施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解

18、釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋2009年4月20日最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過(guò) 法釋20098號(hào) 中華人民共和國(guó)最高人民法院公告 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。 二九年五月十五日 為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則、中華人民共和國(guó)物權(quán)法、中華人民共和國(guó)合同法等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，

19、制定本解釋。 第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。 第二條 符合以下情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持： 一物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同； 二物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。 前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。 第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定

20、的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。 第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。 業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)

21、企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。 第六條 經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 第八條 業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)

22、費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。 第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。 第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。 第十一條 本解釋涉及物業(yè)服

23、務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。 第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。 第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。論物權(quán)請(qǐng)求權(quán) 德國(guó)民法典第221條使用了“物權(quán)請(qǐng)求權(quán)”的表述方式，請(qǐng)求權(quán)意指?jìng)鶛?quán)人與債務(wù)人兩人關(guān)系，物權(quán)的意指有對(duì)抗任何人的效力。因此，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)有對(duì)抗任何人的效力的兩人關(guān)系。關(guān)于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的含義，梁慧星教授

24、定義為：“當(dāng)物權(quán)的圓滿狀態(tài)受到阻礙或有被阻礙之虞時(shí)，物權(quán)人為了排除或者預(yù)防妨害，請(qǐng)求對(duì)方為一定行為或不為一定行為的權(quán)利”，此即物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，又稱為物上請(qǐng)求權(quán)。它的內(nèi)容包括返還請(qǐng)求權(quán)、排除阻礙請(qǐng)求權(quán)、標(biāo)的物清償請(qǐng)求權(quán)、妨止侵害請(qǐng)求權(quán)等。物權(quán)請(qǐng)求權(quán)是什么性質(zhì)呢?權(quán)利人又是如何實(shí)現(xiàn)其權(quán)利呢?是僅僅依靠法律的保障或有其它的救濟(jì)途徑? 一、所有物返還請(qǐng)求權(quán) 構(gòu)成要件：1、主體：所有物返還請(qǐng)求權(quán)的主體，即請(qǐng)求人，通常為失去標(biāo)的物的占有的所有人。此所謂所有人，無(wú)論動(dòng)產(chǎn)所有人還是不動(dòng)產(chǎn)所有人，單獨(dú)所有人還是共人所人有，均無(wú)不可。2、相對(duì)人須為占有該物的人。德國(guó)民法第985條規(guī)定：所有人可以請(qǐng)求占有人返還其所有物

25、。此所謂占有人，指現(xiàn)在占有人，包括直接占有人和間接占有人。我國(guó)臺(tái)灣“民法”第767條：所有人可以向無(wú)權(quán)占有其物者和侵奪其物者請(qǐng)求返還。所謂侵奪其物，指反于物主的意思而強(qiáng)行取得其物，例如強(qiáng)盜、搶奪、或侵占；所謂無(wú)權(quán)占有，指無(wú)占有的權(quán)利而仍占有其物，亦即被請(qǐng)求時(shí)已無(wú)占有的本權(quán)而仍然占有標(biāo)的物。例如買賣合同解除后，買主仍占有其標(biāo)的物，而不返還給賣主；租賃合同期限已經(jīng)屆滿，而承租人仍占有租賃物等。 二、排除阻礙請(qǐng)求權(quán) 只要所有人對(duì)于標(biāo)的物的所有權(quán)的圓滿狀態(tài)受到了占有侵害以外的妨害，即可以發(fā)生所有權(quán)妨害排除請(qǐng)求權(quán)，至于妨害人有無(wú)故意、過(guò)失，妨害行為是否因該人的行為引起，在所不問(wèn)。所謂妨害，以通說(shuō)，指以占

26、有以外的方法阻礙或侵害所有權(quán)的支配可能性。構(gòu)成妨害，就符合以下條件：1、須有妨害的狀態(tài)；2、妨害狀態(tài)須繼續(xù)存在，如妨害狀態(tài)智暫即逝，有可能構(gòu)成侵權(quán)行為而成為損害賠償?shù)脑颍粯?gòu)成妨害。3、須為對(duì)于所有物或所有權(quán)的直接妨害；4、妨害須為不法，即妨害須屬違法，所有人才可以請(qǐng)求除去，否則所有人非擔(dān)不能請(qǐng)求除去，還負(fù)有容忍的義務(wù)。須要注意的要，妨害排除請(qǐng)求權(quán)與損害賠償請(qǐng)求權(quán)不同，所有人不可以請(qǐng)求回復(fù)原狀，而僅能請(qǐng)求除去妨害因素。因妨害區(qū)別于損害，損害為妨害行為所生的不利益，通常以故意、過(guò)失為要件，屬于侵權(quán)行為損害賠償?shù)姆秶?；而妨害則為損害發(fā)生的源頭，是所有人請(qǐng)求除去的對(duì)象，非以故意或過(guò)失為其構(gòu)成要件

27、。三、所有權(quán)妨害預(yù)防請(qǐng)求權(quán) 指所有人對(duì)于有妨害其所人權(quán)的危險(xiǎn)的人，可以請(qǐng)求防止的權(quán)利，為所有權(quán)保全請(qǐng)求權(quán)之一種。1、所有權(quán)有被妨害的危險(xiǎn)。至于何種情形始可認(rèn)為所有權(quán)有被妨害的危險(xiǎn)，通說(shuō)認(rèn)為應(yīng)就具體事實(shí)并依社會(huì)一般觀念確定。2、妨害人有無(wú)故意、過(guò)失，是否由于自己或他人的行為或不可抗力，在所不問(wèn)。3、妨害人對(duì)可能發(fā)生的妨害具有除去的支配力，妨害是否曾經(jīng)發(fā)生而有再次發(fā)生的危險(xiǎn)，或者妨害有首次發(fā)生的危險(xiǎn)，等等，也非所問(wèn)。德國(guó)民法第862條第1項(xiàng)規(guī)定：“占有有繼續(xù)被妨害的危險(xiǎn)的，可以請(qǐng)求防止其妨害?！钡?004條第1項(xiàng)規(guī)定：“妨害有繼續(xù)的危險(xiǎn)的，所有人可以提起不作為之訴?！?四、所有權(quán)妨害的私力救濟(jì) 在

28、我們論述物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)時(shí)，無(wú)論所有物返還請(qǐng)求權(quán)、排除阻礙請(qǐng)求權(quán)、標(biāo)的物清償請(qǐng)求權(quán)、妨止侵害請(qǐng)求權(quán)，立法上的保護(hù)均無(wú)一例外的規(guī)定為公權(quán)力的保護(hù)。最明顯的例子是德國(guó)民法規(guī)定的“妨害有繼續(xù)的危險(xiǎn)的，所有人可以提起不作為之訴。”舉個(gè)例子，我的辦公室放一把喝水的杯子。在這里假設(shè)辦公室中沒(méi)有其它的杯子，我出差了，大約十天時(shí)間，我的同事想拿我的杯子從廁所倒水澆花，并且這段時(shí)間他想一直這么做。他把意思明示我以后，我當(dāng)然不同意。但是他堅(jiān)持要這樣做，我肯定也堅(jiān)持原則不讓他得逞。這時(shí)侯就發(fā)生我的杯子的占有權(quán)受到妨害。如果按德國(guó)民法所述，我要提起不作為之訴，那堅(jiān)持不可思議，也不符合中國(guó)人的性情。為這么一點(diǎn)小事訴至法

29、律，再者人家還沒(méi)做呢？即使后退一步，不拿中國(guó)人的觀念作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，我提起不作為之訴，我的訴訟成本也太高了。這不但耗去我的很多的時(shí)間，精力，還消耗我的金錢，得不償失。我國(guó)的物權(quán)法草案中對(duì)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)也做了相應(yīng)的規(guī)定，但我注意仍然就我剛剛所說(shuō)的問(wèn)題-私力救濟(jì)未做出規(guī)定。私力救濟(jì)有其法律上的積極意義與現(xiàn)實(shí)的合理意義,因此，筆者大膽設(shè)想，在法律規(guī)定對(duì)物權(quán)的公力救濟(jì)時(shí)，能否設(shè)定物權(quán)的私力救濟(jì)呢？ 私力救濟(jì)，又稱為自力救濟(jì)，指正當(dāng)權(quán)利人不依國(guó)家規(guī)定的法律救濟(jì)手段，而依自己或其輔助人的私力，強(qiáng)制保護(hù)其權(quán)利，以排除干擾現(xiàn)實(shí)權(quán)利圓滿狀態(tài)的行為。私力救濟(jì)的前提是權(quán)利人的占有，沒(méi)有占有，談不上私力救濟(jì)。當(dāng)然，這里講的

30、占有，是所有權(quán)的占有權(quán)，物權(quán)的占有權(quán)。 占有制度的設(shè)立目的，在于確保業(yè)已存在的事實(shí)秩序，以維護(hù)社會(huì)的和平與安寧。如果有新的力量擾亂這種既定的安寧的事實(shí)秩序時(shí)，法律如不允許占有人立即以自己的力量排除干擾，不僅不能維護(hù)原來(lái)的不治之癥秩序，而且等于對(duì)于不法分割給予法律上的助力，有違設(shè)立物權(quán)法的目的。因此，應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大自力救濟(jì)的范圍，允許物權(quán)的占有權(quán)人也有權(quán)在新的占有事實(shí)尚未確立之前，徑行排除侵害行為。再者，物權(quán)為法律所保護(hù)的利益，與個(gè)人的利益最為關(guān)切，賦予個(gè)人的自力救濟(jì)權(quán)更有利于及時(shí)地保障物權(quán)人的利益，從而防止了不必要的訟累。近現(xiàn)代各國(guó)法制如德國(guó)、瑞士與我國(guó)臺(tái)灣民法等，均設(shè)有自力救濟(jì)的制度。按其規(guī)定，占有人在占有被侵奪時(shí)的自力救濟(jì)權(quán)有兩種：占有防御權(quán)與占有物取回權(quán)。占有防御權(quán)是指占有人針對(duì)他人的侵奪或阻礙占有的行為，可以通過(guò)自己的力量防御。它主要針對(duì)性正在進(jìn)行的侵奪或妨害而實(shí)施。而占有物取回權(quán)是指當(dāng)占有物被他人非法侵奪后，占有人依法享有取回占有物的權(quán)利。因此，反觀我國(guó)目前的立法，也能夠得出這么一種結(jié)