二手房買賣常見法律問題解析

1、二手房買賣常見法律問題解析每一次房市的異常波動(dòng)，都會(huì)大面積爆發(fā)房屋買賣合同糾紛，尤其是二手房買賣合同糾紛。我們團(tuán)隊(duì)通過對(duì)浙江地 區(qū)和上海地區(qū)人民法院 2015 年至今的 150 余份生效法律文書進(jìn)行分析，歸納出二手房買賣合同糾紛中最為常見的糾紛類型，以供讀者參考。、因賣方違約引起的糾紛1、房二賣” 引起的糾紛案例：（ 2015）滬一中民二 （民）終字第 2955 號(hào)海市第中級(jí)人民法院案情簡(jiǎn)介：上訴人（一審被告、賣方）與被上訴人（一審原告、買方） 通過 A 公司居間簽訂房屋買賣合同， 出售了系爭(zhēng)房屋， 買方 支付了部分房款及中介費(fèi)，雙方辦理了網(wǎng)上備案登記。次日審被告又與案外人郭某通過 B 公司居

2、間簽訂該房屋的買賣合同，郭某支付了部分房款。后一審原告發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋存在房二賣”情況，遂向人民法院起訴要求：1、解除買賣合同； 2、返還已付房款； 3、支付違約金及中介費(fèi)。院判決：判令解除合同，返還已付房款及違約金，駁回其他訴訟請(qǐng)求。 二審維持原判法律問題： 在房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)，尤其是房?jī)r(jià)異常上漲時(shí)，一房二賣” 的現(xiàn)象便尤為突出?！胺慷u”一般分兩種情況：第一種是前后兩份買賣合同各方中僅有一份合同當(dāng)事人辦理了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)， 另一個(gè)沒有辦理。我國物權(quán)法規(guī)定，辦理了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，即表明房產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了變動(dòng)，即該買賣合 同的買方已經(jīng)確定取得房屋的所有權(quán)，其他合同的買方只享有買賣合同約

3、定的債權(quán)，其只能根據(jù)合同約定行使債權(quán)性權(quán)利。第二種是前后兩個(gè)買賣合同均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。由于均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，則數(shù)個(gè)合 同的買方處于平等的債權(quán)人地位，此時(shí)買方無權(quán)直接支配買 賣標(biāo)的物，只能請(qǐng)求賣方履行相關(guān)義務(wù)，買方才能取得標(biāo)的物的所有權(quán)。此時(shí)實(shí)際履行是違約的一種補(bǔ)救方式，若存在合同法第一百條規(guī)定的三種情形，即“1）法律上或事實(shí)上不能履行； （ 2）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高； （ 3）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行”則不適用實(shí)際履行。另外，在數(shù)個(gè)買賣合同均適用實(shí)際履行的前提，確定買方取得房產(chǎn)的所有權(quán)可以綜合考慮如下因素： 買方是否已經(jīng)實(shí)際占有； （2）買方是否

4、已經(jīng)付清房款； （ 3）房產(chǎn)是否有買方附加的價(jià)值； （ 4）履行成本問題。另外，適用實(shí)際履行一方，并不妨礙其再要求賣方承擔(dān)賠償損失、支付違約金等權(quán)利。2、因房屋質(zhì)量或權(quán)利存在瑕疵而引起的糾紛1）購買二手房，衛(wèi)生間漏水引起的糾紛案例：（2014）浦民一（民）初字第 9932 號(hào) 上海市浦東 新區(qū)人民法院 案情簡(jiǎn)介：原告向被告購買一精裝修房， 雙方簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同 ，后涉案房屋樓下 1703室住戶衛(wèi)生間漏水， 經(jīng)鑒定為涉案房屋裝修瑕疵。 1703 室住戶起訴原告要求維修及賠償損失，法院判決原告支付賠償金 及維修損失費(fèi)。后原告起訴被告，要求被告支付維修費(fèi)、賠償損失和因漏水及維修導(dǎo)致原告無法正

5、常居住所產(chǎn)生的租賃費(fèi)。法院判決：判令被告應(yīng)支付原告維修費(fèi)、賠償損失以及酌情確定修復(fù)期間造成系爭(zhēng)房屋無法居住的損失費(fèi)用。法律問題：二手房買賣合同糾紛中，房屋的隱蔽質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任由賣方或開發(fā)商承擔(dān)，應(yīng)根據(jù)隱蔽質(zhì)量瑕疵 的形成原因進(jìn)行分析。一般情況下，若該隱蔽質(zhì)量瑕疵是房 屋本身所固有的，購房人可向房屋的開發(fā)商主張保修責(zé)任或 賠償責(zé)任。反之，若瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于賣方在裝修、使用過程中產(chǎn)生，購房人對(duì)此亦不知情，則應(yīng)由賣方承擔(dān)責(zé)任。2）隱瞞房屋存在抵押的事實(shí)引起的糾紛案例 1:（ 2015）閔民五（民）初字第 1121 號(hào) 上海市閔行區(qū)人民法院案情簡(jiǎn)介：原告與被告中介上海臺(tái)慶公司簽訂上海

6、市房地產(chǎn)買賣合同 ，由被告向原告推薦 案外人龔某某的房屋，被告公司員工與龔某某均告知原告， 系爭(zhēng)房屋只有一個(gè)抵押權(quán)人，系自然人，原告向中介公司支 付了首筆款項(xiàng)后，該抵押權(quán)人可以撤銷抵押權(quán)，使房屋得以正常交易。原告支付了首付款和中介費(fèi)，后發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋還有另一抵押權(quán)人為銀行，中介主動(dòng)要求解除合同后原告起訴至法院要求被告返還中介費(fèi)及代收的定金。法院判決：判令被告返還中介費(fèi)，駁回其他訴訟請(qǐng)求。法律問題：在房屋買賣交易中，具有抵押的房屋，因在抵押權(quán)未被 完全滌除前可能無法進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、無法繼續(xù)履行 合同之重大交易風(fēng)險(xiǎn)，故房屋的抵押信息對(duì)買方購買房屋屬 重大決策事項(xiàng)。故隱瞞房屋抵押事實(shí)，應(yīng)對(duì)此承擔(dān)

7、責(zé)任。杭州市濱江區(qū)案例 2:（ 2015）杭濱民初字第 1447 號(hào) 人民法院 案情簡(jiǎn)介：原、被告雙方簽訂杭州市房屋轉(zhuǎn) 讓合同，合同簽訂后，原告依約履行了自己的合同義務(wù)， 但由于涉案房屋存在抵押貸款，被告未按約清償?shù)盅嘿J款， 使得涉案房屋遲遲無法轉(zhuǎn)移登記至原告名下。雙方為此多次 協(xié)商但始終無法達(dá)成一致意見。原告遂向人民法院起訴，要 求解除合同，返還原告購房款和裝修款并支付違約金。法院判決：判令解除合同，返還原告購房款和裝修款并支付違約金。法律問題：依據(jù)合同法第九十四條第（四）項(xiàng)的規(guī)定“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)， 致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)， 當(dāng)事人可以解除合同” 。賣方拒不辦理銀行尾款結(jié)清證明和 抵押

8、權(quán)注銷手續(xù)，致使買方不能繼續(xù)辦理銀行按揭貸款，不 能對(duì)涉案房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)， 買方有權(quán)要求解除合同。合同解除后買方有權(quán)要求賣方返還 購房款等相關(guān)款項(xiàng)，同時(shí)由于賣方?jīng)]有履行主要義務(wù)，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。3）賣方對(duì)房屋所有權(quán)存在瑕疵引起的糾紛案例 1:2014）紹柯民初字第 4091 號(hào)紹興縣人民法院案情簡(jiǎn)介：原、被告雙方簽訂二手房買賣合同 ，約定被 告將涉案房屋及自行車庫出售給原告，然被告在合同簽訂時(shí) 故意隱瞞其與妻子離婚以及案涉房屋及自行車已經(jīng)歸女兒 所有的事實(shí)，使得合同遲遲無法履行。后原告依法向人民法 院提起訴訟，請(qǐng)求撤銷合同， 退還

9、購房款并賠償損失。院判決：判令撤銷二手房買賣合同 ，被告返還購房款并支付利息。法律問題：賣方故意隱瞞房屋不屬于自己的事實(shí)，與買方簽訂二手房買賣合同 ，其行為構(gòu)成欺詐，買方有權(quán)向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)求撤銷合同，賣方應(yīng)當(dāng)返還相應(yīng)的購房款，并支付利息。案例 2:（ 2014）溫龍民初字第 91 號(hào)溫州市龍灣區(qū)人民法院案情簡(jiǎn)介：原、被告雙方簽訂房屋買賣合同 ，約定被告 將涉案房屋出售給原告，合同中明確約定房屋權(quán)屬和定金條 款。雙方在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中，案涉房屋因被告涉及 其他債務(wù)糾紛被法院查封，使得無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。原告遂向人民法院提起訴訟，主張被告違約并雙倍返還定金。法院判決： 判

10、令被告構(gòu)成違約， 雙倍返還定金。法律問題：產(chǎn)權(quán)過戶過程中賣方因涉及其他債務(wù)糾紛，涉案 房屋被法院查封，導(dǎo)致房屋交易最終無法完成的，如果雙方 簽訂的房屋買賣合同中有明確的房屋權(quán)屬約定，那么賣方構(gòu)成違約，合同約定定金條款的應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。3、拒不或延期過戶糾紛案例：（ 2015）楊民四（民）初被告雙方簽訂二手房買賣合同 ，約定原告購買被告所有 的案涉房屋，原告先向被告支付定金 3 萬元后，雙方簽訂合 同，后原告又支付了部分購房款，但辦理過戶手續(xù)時(shí)，被告直不露面，致使原告無法按約實(shí)現(xiàn)過戶。后原告將被告訴 至法院，要求解除合同、 返還購房款并雙倍返還定金。院判決：判令解除二手房買賣合同 ，被告返還購

11、房款， 但因原告無法提供定金證據(jù)，法院未支持該項(xiàng)訴求。律問題： 買賣雙方自愿簽訂房屋買賣合同， 是真實(shí)意思表示， 且沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的，合同對(duì) 雙方當(dāng)事人具有法律約束力。因賣方原因，導(dǎo)致合同目的不 能實(shí)現(xiàn)的，買方有權(quán)解除合同，并要求賣方賠償損失。對(duì)于買方要求雙倍返還定金的訴求，按照誰主張誰舉證的原則，需由買方提供支付定金的證據(jù)。4、拒不或延期交房糾案例 1:（ 2015）浦民一（民）初字第 20262 號(hào) 上海市浦東新區(qū)人民法院案情簡(jiǎn)介：原告與被告簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同 ，購買被告房屋，合同約定付款時(shí)間 及交房時(shí)間等，原告按約支付了房款，但被告存在逾期交房情況，原告遂

12、起訴至法院要求被告承擔(dān)逾期交房違約金。法院判決：判令被告支付逾期交房違約金。法律問題：根據(jù)買賣合同約定，若賣方延期交房的，需承擔(dān)違約責(zé)任， 因合同是真實(shí)合法有效的，對(duì)當(dāng)事人雙方均有約束力，故買方可依據(jù)合同約定要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。案例 2:2015）衢開民初字第 305 號(hào)開化縣人民法院案情簡(jiǎn)介：原、被告雙方簽訂二手房買賣協(xié)議 ，協(xié)議約 定被告將涉案房屋過戶給原告用于償還其欠付原告的債務(wù)， 過戶手續(xù)辦理完畢后，由于雙方在房屋價(jià)款問題上達(dá)不成 致意見，被告拒絕搬離原住房，不將房屋交付給原告。雙方因此發(fā)生爭(zhēng)議，原告遂依法向人民法院起訴，要求被告騰空房屋并支付使用費(fèi)。法院判決：判令被告騰空房屋，駁回

13、其他訴訟請(qǐng)求。法律問題：根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法第九條規(guī)定 “不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、 變更、 轉(zhuǎn)讓和消滅， 經(jīng)依法登記，發(fā)生效力” ，買方在辦理了相關(guān)的權(quán)屬證書后，對(duì)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)享用所有權(quán)，有權(quán)要求賣方騰空并交付房屋。5、賣方承諾遷出戶口而未遷出引起的糾紛案例：（2015）寶民三（民）初字第 1771 號(hào) 上海市寶山區(qū)人民法院 案情簡(jiǎn)介：原告通過中介公司居間購買被告的房屋，并支付 定金 5 萬元。合同約定被告遷出戶口時(shí)間。但實(shí)際履行過程 中，涉案房屋為公房，因政策原因，被告的戶口不能遷出。故原告起訴至法院要求解除合同，賠償違約金并返還定金。法院判決：判令解除合同、返還定金，不予支持原告其他請(qǐng) 及政策

14、使合同無法繼續(xù)履行。買賣雙方在簽訂合同時(shí)，均未 對(duì)房屋性質(zhì)及相關(guān)政策作明確、謹(jǐn)慎的了解，雙方均存在過求。法律問題：因涉案房屋的特殊性，現(xiàn)行的交易流程失，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 二、因買方違約引起的糾紛方拒不或延期付款引起的糾紛案例：（2015）浙杭民終字第 3389 號(hào)杭州市中級(jí)人民法院案情簡(jiǎn)介：原、被告雙方簽訂杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同 ，合同約定被告次性支付房款 284.6 萬元，但是被告實(shí)際僅支付購房款 280萬元，尚有 4.6 萬元余款未按時(shí)支付。雙方因此發(fā)生爭(zhēng)議，原告遂向人民法院起訴，請(qǐng)求被告立即支付購房余款并支付違約金。法院判決：判令被告支付原告購房余款并支付違約金。法律問題：中華人民共和國

15、合同法第八條規(guī)定依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng) 當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。房屋買方未按合同約定履行合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。、因中介違約引起的糾紛中介參與簽訂的二手房買賣三方合同糾紛案例 1：（ 2015）松民三（民）初字第 183 號(hào)海市松江區(qū)人民法院2015）滬中民二（民）終字第 2566 號(hào)上海市第中級(jí)人民法院案情簡(jiǎn)介：原告（買方） 、被告一（賣方） 及被告二 （居間方） 簽訂房地產(chǎn)居間合同 （買 賣）原告與被告一簽訂二手房買賣合同V房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議 ，約定由原告向被告一購買涉案房屋，原告于簽訂合同 當(dāng)天支付 2

16、萬元定金，后支付 56 萬元購房款，被告二作為 房屋中介機(jī)構(gòu)，聲稱涉案房屋沒有問題并一再保證可以交易。后房屋所有權(quán)人即被告一不知去向，且其提供的資料均 為偽造，經(jīng)確認(rèn)涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人另有其人。原告遂訴至法 院要求：1、簽訂的二手房買賣合同V房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議 無效以及二者在房地產(chǎn)居間合同（買賣） 中締結(jié)的房屋 買賣合同關(guān)系無效； 2、被告一返還購房款 58 萬元并賠償相應(yīng)的利息損失，被告二對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任； 3、被告二退還中介費(fèi) 6300 元。法院判決： 1、因涉案房屋屬農(nóng)村集資房，無房地產(chǎn)權(quán)證，違反中華人民共和國土地管理法 故認(rèn)定兩合同無效； 2、被告一返還 58 萬元購房款及利息損 失； 3、被

17、告二中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)義務(wù)和勤勉義務(wù)，在不確定房源信息是否真實(shí)的情況下即掛牌對(duì)外出售，隱瞞房屋情況，應(yīng)承擔(dān)與其過錯(cuò)相應(yīng)的責(zé)任，退還中介費(fèi)，并在15萬元范圍內(nèi)就被告一返還購房款不足部分對(duì)原告承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。法律問題：房產(chǎn)中介作為專業(yè)的居間機(jī)構(gòu)在從事居間活動(dòng)時(shí)，對(duì)房屋權(quán)屬狀況等訂約相關(guān)事項(xiàng)及當(dāng)事人的 訂約能力負(fù)有積極調(diào)查并如實(shí)報(bào)告的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)盡職地調(diào) 查、核實(shí)所有與合同訂立相關(guān)或者會(huì)影響到合同訂立的事 項(xiàng)，包括對(duì)方當(dāng)事人的身份信息、資產(chǎn)狀況、房屋狀況、當(dāng) 事人提供資料的真實(shí)性等方面的信息。當(dāng)中介方違反上述居 間忠實(shí)義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務(wù)費(fèi)用；給委托人造成損失的，中介

18、方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。四、因其他原因引起的糾紛1、共有期間，未經(jīng)其他共有人同意，對(duì)共有房產(chǎn)作出處分引起的糾紛案例 1：（ 2014）浦民六（商）初字第 10188號(hào) 上海市浦東新區(qū)人民法院案情簡(jiǎn)介：原告與被告原系夫妻， 2001 年法院判決離婚， 并判令涉案房屋歸被告居住，但未對(duì)涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)予以分割。后被告一攜法院判 決書將涉案房屋過戶至其名下，隨后抵押給被告二興業(yè)長(zhǎng)寧支行及被告三擔(dān)保公司。原告知曉后，起訴至法院，要求確認(rèn)抵押借款合同無效。法院判決： 判令三被告簽訂的 興業(yè)銀行上海分行個(gè)人住房抵押保證借款合同中抵押擔(dān)保部分無效，被告二興業(yè)長(zhǎng)寧支行應(yīng)注銷涉案房屋上所設(shè)的抵押權(quán)登記。法律問

19、題： 共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。對(duì)于共有的房產(chǎn)，若 方共有人以變?cè)?、偽造的法律文書獲取涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證 書，且未經(jīng)其他共有人同意而對(duì)該共有房產(chǎn)設(shè)定抵押，其他共有人可對(duì)此不予認(rèn)可，并主張抵押借款合同中的抵押擔(dān)保部分無效。2、業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)引起的糾紛案例 1：2015）滬中民二（民）終字第 880 號(hào) 上海市第一中級(jí)人民法院案情簡(jiǎn)介：榮蒼物業(yè)公司與上海浙信公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同一份，約定由榮蒼物業(yè)公司負(fù)責(zé)管 理涉案房屋小區(qū)，本案上訴人（一審被告）趙錫滬通過二手 房買賣獲得涉案房屋， 但一直拖欠物業(yè)費(fèi)， 直至被上訴人 （ 審原告）榮蒼物業(yè)公司將其訴至法院，要求

20、支付物業(yè)費(fèi)。審被告上訴時(shí)稱自己系通過二手房買賣獲得涉案房屋，故沒 有看到過該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同，同時(shí)因物業(yè)管理不當(dāng)，自己放在家門口的東西失竊，一審原告應(yīng)賠償自己的損失后自己再支付物業(yè)費(fèi)。法院判決：判令被告支付拖欠的物業(yè)費(fèi)及違約金，二審維持原判。法律問題：通過二手房買賣獲得房屋的，以不清楚前期物業(yè)合同為由，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同提出質(zhì)疑的，理由不成立，該訴求一般不會(huì)得到法院支持。3、稅費(fèi)爭(zhēng)議引發(fā)的糾紛案例：（2015）甬余民初字第 1459 號(hào)余姚市人民法院案情簡(jiǎn)介：原、被告雙方簽訂安置房產(chǎn)權(quán)出售協(xié)議 ，協(xié)議對(duì)產(chǎn)權(quán)登 記費(fèi)用作了約定，即初始登記所需費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)，過戶所 需費(fèi)用由原告負(fù)擔(dān)，但雙方就過戶所需費(fèi)用是否包括稅金產(chǎn)生爭(zhēng)議。原告在支付稅金后，向人民法院起訴，要求被告支付原告在過戶手續(xù)中墊付的稅金。法院判決：判令駁回原告訴訟請(qǐng)求。法律問題：二手房買賣合同中關(guān)于賣方承擔(dān)初始登記所