人大版資產(chǎn)評(píng)價(jià)課后練習(xí)題及參考答案

1、資產(chǎn)評(píng)估第一章 導(dǎo)論一、練習(xí)題1、術(shù)語(yǔ)解釋（ 1）資產(chǎn)評(píng)估（2）資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)性（ 3）市場(chǎng)價(jià)值（4）非市場(chǎng)價(jià)值2、單項(xiàng)選擇題（ 1）資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)性是指以被評(píng)估資產(chǎn)在（）的實(shí)際狀況，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行的評(píng)定估算。a、評(píng)估日期b、評(píng)估工作日期c、評(píng)估基準(zhǔn)日d 、過(guò)去、現(xiàn)在及未（ 2）不可辨認(rèn)的資產(chǎn)是指（）。a、沒(méi)有物質(zhì)形態(tài)因而無(wú)法辨認(rèn)的資產(chǎn)b、因不具有綜合獲利能力而無(wú)法單獨(dú)出售的資產(chǎn)c、不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)d、除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn)（ 3）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值取決于資產(chǎn)的（）。a、 原先的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 b 、生產(chǎn)成本 c 、預(yù)期效用 d 、評(píng)估基準(zhǔn)日的利 用現(xiàn)狀（4）正常情況下，一棟別墅在某一

2、時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，不會(huì)高于此時(shí)點(diǎn)重新開(kāi)發(fā)一同等效用別墅的成本（包括利潤(rùn)） 。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估的（）。a、貢獻(xiàn)原則 b、客觀原則 c、預(yù)期原則 d 、替代原則（5） 下列不屬于資產(chǎn)評(píng)估工作原則的是（）a、獨(dú)立性 b 、客觀性 c 、替代性 d 、科學(xué)性（6） 在企業(yè)兼并時(shí)，目標(biāo)企業(yè)（被兼并企業(yè)）價(jià)值評(píng)估的最適用假設(shè)是 （）。a 、清算假設(shè) b 、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) c 、繼續(xù)使用假設(shè) d 、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)（7）銀行在因債務(wù)不能清償而需要對(duì)其受押的抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，該抵押房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估適用于（）。a、清算假設(shè) b、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) c、繼續(xù)使用假設(shè)d 、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)（8） 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)交易中的實(shí)際成

3、交價(jià)格之間的關(guān)系是（） a 、前者必須高于后者 b 、前者必須低于后者c、前者必須等于后者d、前者可以高于、低于或者等于后者（9）資產(chǎn)評(píng)估工作的執(zhí)行操作者不同于會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)，它是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評(píng)估資格社會(huì)中介機(jī)構(gòu)來(lái)完成的，這說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估具有（）a、市場(chǎng)性 b 、公正性c 、咨詢性 d 、預(yù)測(cè)性（10）某一宗土地用于住宅開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為 300 萬(wàn)元，用于商業(yè)大樓開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為 500 萬(wàn)元，用于工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為 280萬(wàn)元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可 用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為（）萬(wàn)元a 、 500 b 、 300 c 、 280 d 、 3603、多項(xiàng)選擇題（1）資產(chǎn)評(píng)

4、估行為涉及的經(jīng)濟(jì)行為包括（）a、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 b 、企業(yè)重組 c 、資產(chǎn)抵押d 、資產(chǎn)納稅 e 、停業(yè)整頓（ 2）資產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性原則是指（）a、選擇適用的價(jià)值類型和方法b 、由包括科技專家組成的資產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍c、制定科學(xué)的評(píng)估方案d 、以充分科學(xué)的事實(shí)為依據(jù)e 、遵循科學(xué)的評(píng)估程序（3） 資產(chǎn)評(píng)估的公正性表現(xiàn)為（）a、資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)遵循正確適用的評(píng)估原則，依照法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng) 估方法。b、資產(chǎn)評(píng)估主體應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系。c、資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)是為了估算出服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求的客觀價(jià)值。d、資產(chǎn)評(píng)估需要通過(guò)對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)實(shí)際狀況進(jìn)行模擬。e 評(píng)估價(jià)值是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的一個(gè)參考

5、價(jià)值， 最終的成交價(jià)格取決于資產(chǎn)業(yè)務(wù) 當(dāng)事人討價(jià)還價(jià)的能力。（4）在估價(jià)對(duì)象已經(jīng)處于使用狀態(tài)， 運(yùn)用最佳使用原則的選擇前提有 （）a、保持利用現(xiàn)狀前提 b 、轉(zhuǎn)換用途前提 c 、投資改造前提d、新利用前提 e 、上述四種情形的某種組合（5） 適用于資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有（）a、繼續(xù)使用假設(shè)b 、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)c、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)d 、清算假設(shè) e 、交易假設(shè)（6） 確定評(píng)估基準(zhǔn)日的目的是（）a、確定評(píng)估對(duì)象的計(jì)價(jià)時(shí)間b、將動(dòng)態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時(shí)點(diǎn)c、將動(dòng)態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時(shí)期d 、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作日e、遵循科學(xué)的評(píng)估程序4、問(wèn)答題（1）資產(chǎn)評(píng)估的基本要素有哪些？（2）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？（

6、3）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些？ 二、參考答案1、（1）資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)的行為或過(guò)程。具體地講， 資產(chǎn)評(píng)估是指符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的專門(mén)機(jī)構(gòu)和人員， 依據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定， 為了 特定的評(píng)估目的， 遵循適用的評(píng)估原則， 選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型， 按照法定的評(píng)估 程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)特定資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算的過(guò)程。（2）時(shí)點(diǎn)性是指資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)評(píng)估對(duì)象（即待評(píng)估資產(chǎn)）在某一時(shí)（間）點(diǎn)的 價(jià)值的估算。 這一時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估價(jià)值的適用日期， 也是提供價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)的市場(chǎng) 供求條件及資產(chǎn)狀況的日期， 我們將這一時(shí)點(diǎn)稱為評(píng)估基準(zhǔn)日。 評(píng)估基準(zhǔn)日相對(duì) 于評(píng)估（工作）日期而言，既可以是過(guò)去的某一天

7、，也可以是現(xiàn)在的某一天，還 可以是將來(lái)的某一天。（3）一資產(chǎn)在公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上出售，買(mǎi)賣(mài)雙方行為精明，且對(duì)市場(chǎng)行情及交 易物完全了解，沒(méi)有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價(jià)格。（4）非市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在各種非公開(kāi)交易市場(chǎng)條件下的最可能價(jià)值。常見(jiàn)的 非市場(chǎng)價(jià)值有：使用價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、清算價(jià)值、凈變現(xiàn)價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值2、1）c （2）c6）c （7）a（3）c（8）d（4）d（9）b（5） c（10）b1）abcd（2）acde（3）ab4）abcde（5）abde（6）ab3、4、（ 1） 資產(chǎn)評(píng)估的基本要素有哪些？ 資產(chǎn)評(píng)估的基本要素包括評(píng)估主體、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估依據(jù)、

8、評(píng)估目的、評(píng)估 原則、價(jià)值類型、評(píng)估程序及評(píng)估方法八個(gè)構(gòu)成要素。從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員， 是資產(chǎn)評(píng)估工作中的主體， 必須符合國(guó)家 在資產(chǎn)評(píng)估方面的有關(guān)規(guī)定，即具有從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注 冊(cè)。特定資產(chǎn)是待評(píng)估的對(duì)象。國(guó)家的有關(guān)規(guī)定是指資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律、 法規(guī)、政策文件 等，它是資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)。特定的評(píng)估目的， 是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為， 它直接決定和制約資產(chǎn)評(píng) 估價(jià)值類型的確定和評(píng)估方法及參數(shù)的選擇。評(píng)估原則即資產(chǎn)評(píng)估工作的行為規(guī)范，是處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。 價(jià)值類型是對(duì)評(píng)估 價(jià)值的質(zhì) 的規(guī)定，它取決于評(píng)估目的。評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的工作步驟。 評(píng)估方法

9、是估算資產(chǎn)價(jià)值所必需的特定技術(shù)方法。（ 2） 資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估工作得以進(jìn)行的前提假設(shè)， 包括繼續(xù)使用假設(shè)、 公 開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)和清算假設(shè)。繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。現(xiàn) 實(shí)中的表現(xiàn)主要有三種情況： 一是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用； 二是資產(chǎn) 將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用； 三是資產(chǎn)的地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用。 在確 定是否可以采用繼續(xù)使用假設(shè)時(shí)，需要充分考慮待評(píng)估資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上、 技術(shù)上是否允許轉(zhuǎn)變利用方式、 變換產(chǎn)權(quán)主體， 以及允許轉(zhuǎn)變利用方式和變換產(chǎn) 權(quán)主體的前提條件。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是指待評(píng)估資產(chǎn)能夠在完全競(jìng)爭(zhēng)的市

10、場(chǎng)上進(jìn)行交易， 從而實(shí)現(xiàn) 其市場(chǎng)價(jià)值。不同類型的資產(chǎn)，其性能、用途不同，因而市場(chǎng)化程度也有差異。 用途廣泛、通用性比較強(qiáng)、市場(chǎng)化程度較高的資產(chǎn)如住宅、汽車(chē)等，比具有較強(qiáng) 專用性的資產(chǎn)有更加活躍的交易市場(chǎng)， 因而更適用于公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)。 專用性資產(chǎn) 一般具有特殊的性質(zhì)， 有特定的用途或限于特定的使用者， 在不作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活 動(dòng)的一部分時(shí)，很少能夠在公開(kāi)市場(chǎng)上出售。清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下， 如破產(chǎn)、 抵押權(quán)實(shí)施等， 將被迫以 協(xié)商或以拍賣(mài)方式， 強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。 按照尋找購(gòu)買(mǎi)者的時(shí)間的長(zhǎng)短， 可以將 清算分為強(qiáng)制清算和有序清算。 清算假設(shè)下的評(píng)估價(jià)值往往也低于繼續(xù)使用和公 開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)下

11、的評(píng)估價(jià)值。（3）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些？資產(chǎn)評(píng)估原則是規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。 規(guī)定評(píng)估原則是為了確保不同 的估價(jià)人員在遵循規(guī)定的估價(jià)程序， 采用適宜的估價(jià)方法和正確的處理方式的前 提下，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果能具有一致性。 資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則包括貢獻(xiàn) 原則、替代原則、預(yù)期收益原則、最佳（也稱最高最佳）使用原則。貢獻(xiàn)原則是指在評(píng)估時(shí)， 某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值， 應(yīng)取決于 該資產(chǎn)對(duì)與其他相關(guān)資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)， 或該部分對(duì)資產(chǎn)整體 價(jià)值的貢獻(xiàn)，也可以用缺少它時(shí)整體資產(chǎn)價(jià)值或資產(chǎn)整體價(jià)值的下降程度來(lái)衡量 確定。替代原則的理論依據(jù)是同一市場(chǎng)上的相同 （或相近似） 物

12、品具有相同 （或相 近）的價(jià)值。 對(duì)具有同等效用而價(jià)格不同的物品進(jìn)行選擇時(shí)， 理性人必定選擇價(jià) 格便宜的； 對(duì)價(jià)格相同而效用不同的物品進(jìn)行選擇時(shí)， 理性人必定選擇效用較大 的。替代原則要求盡可能利用與估價(jià)對(duì)象特征相類似資產(chǎn)的市場(chǎng)交易資料， 來(lái)進(jìn) 行比較分析評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值， 以確保所評(píng)估的結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在公開(kāi)市場(chǎng)上 成交的最可能價(jià)格。預(yù)期收益原則是指資產(chǎn)的價(jià)值不是取決于其過(guò)去的生產(chǎn)成本和銷(xiāo)售價(jià)格， 而 是決定于其在評(píng)估基準(zhǔn)日后能夠帶來(lái)的 預(yù)期凈收益 ，即預(yù)期的獲利能力。 預(yù)期的 獲利能力越大，資產(chǎn)的價(jià)值就越高。最佳（也稱最高最佳） 使用原則即按照估價(jià)對(duì)象的最佳使用方式， 評(píng)估資產(chǎn) 的價(jià)格。

13、最佳使用是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件下， 能夠使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的利用方式 。在運(yùn)用最佳使用原則時(shí)， 首先要求最 佳利用方式在法律上是得到允許的， 其次還要得到技術(shù)上的支持， 不能將技術(shù)上 無(wú)法作到的利用方式當(dāng)作最佳使用， 最后應(yīng)注意所確定的最佳利用方式在經(jīng)濟(jì)上 可行，不可能通過(guò)不經(jīng)濟(jì)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最佳使用。 在估價(jià)對(duì)象已經(jīng)處于使 用狀態(tài)的情況下， 應(yīng)根據(jù)最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作如下選擇： （1）保持利用現(xiàn) 狀前提，即認(rèn)為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時(shí)， 應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為估 價(jià)前提；（2）轉(zhuǎn)換用途前提，即認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用 途后的使用

14、假定為估價(jià)前提； （3）投資改造前提， 即認(rèn)為不轉(zhuǎn)換用途但需要進(jìn)行 投資改造后再予以使用最為有利時(shí)， 應(yīng)以改造后的使用假定為估價(jià)前提； （ 4）重 新利用前提， 即認(rèn)為拆除現(xiàn)有資產(chǎn)的某一部分再予以利用最為有利時(shí)， 應(yīng)以拆除 該部分后的使用假定為估價(jià)前提； （ 5）上述四種情形的某種組合。第二章 資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法一、練習(xí)題1、術(shù)語(yǔ)解釋（1）復(fù)原重置成本（5）經(jīng)濟(jì)性貶值（9）成新率2、單項(xiàng)選擇題（ 2）更新重置成本（ 3）實(shí)體性貶值（ 4）功能性貶值（6）總使用年限（7）實(shí)際已使用年限（8）資產(chǎn)利用率（10）成本法（11）比較法（12）收益法（1）被評(píng)估賓館因市場(chǎng)原因，在未來(lái)3年內(nèi)每年收益

15、凈損失額約為 5 萬(wàn)元，假定折現(xiàn)率為10%，該賓館的經(jīng)濟(jì)性貶值最接近于（）萬(wàn)元。a、15b、12.6c、10d、 50（2）用物價(jià)指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的（）。a、復(fù)原重置成本b、既可以是復(fù)原重置成本，也可以是更新重置成本c、更新重置成本d、既不是復(fù)原重置成本，也不是更新重置成本（3）某項(xiàng)資產(chǎn) 1997 年購(gòu)建，賬面原值 100000 元， 2000 年進(jìn)行評(píng)估，若以購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)為 100%，則 3 年間同類資產(chǎn)物價(jià)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為110%、 120% 、 115%，則該項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本應(yīng)為（ ）元。a、 145000b、 115000 c、 152000d、 151800（4）某被評(píng)

16、估資產(chǎn) 1980 年購(gòu)建賬面價(jià)值為 50 萬(wàn)元， 1989 年進(jìn)行評(píng)估， 1980 年、 1989 年該類資產(chǎn)的定基物價(jià)指數(shù)分別為 120%、 170%，則被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為（）萬(wàn)元。a、 50b、 70.8c、 35.3d、 85（5）某設(shè)備的年收益額為 50 萬(wàn)元， 適用本金化率為 20%，則該設(shè)備的收益現(xiàn)值為 （）萬(wàn)元。a 、 200b、 250c、 300d、 350（6）教堂、學(xué)校、專用機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，一般適宜選用（）。a、成本法b、收益法c、市場(chǎng)比較法d、殘余法（7） 復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運(yùn)用（）。a、相同的原材料b、相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)c、資產(chǎn)的現(xiàn)

17、時(shí)價(jià)格d、相同的設(shè)計(jì)（8）運(yùn)用成本法評(píng)估一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，若分別選用復(fù)原重置成本與更新重置成本，則應(yīng)當(dāng)考慮不同重置成本情況下，具有不同的（）。d、資產(chǎn)利用率）。d、以上三個(gè)都可以a、實(shí)體性貶值b、經(jīng)濟(jì)性貶值c、功能性貶值9）估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值時(shí)所用的總使用年限是資產(chǎn)的（a、總經(jīng)濟(jì)使用年限b、總技術(shù)使用年限c、總物理壽命10）某機(jī)器設(shè)備購(gòu)建于 1994 年 10 月，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為 8 小時(shí)，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自 1994 年初至 1998年末期間在市場(chǎng)上供不應(yīng)求， 企業(yè)主在此期間一直超負(fù)荷使用該設(shè)備， 每天實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為 10 小時(shí)， 自 1999 年初恢復(fù)正

18、 常使用，現(xiàn)以 2000年 10月 5日為評(píng)估基準(zhǔn)日，則該設(shè)備的實(shí)際使用年限為（）年。a、 6b、 7c、 8d、 7.5（11）待評(píng)估資產(chǎn)為一棟層高為 4 米、面積 100 建筑平方米的住宅， 其復(fù)原重置成本為 1600元/建筑平方米，而在評(píng)估基準(zhǔn)日建造具有相同效用的層高為3 米的住宅，更新重置成本為1500 元 /建筑平方米，則其超額投資功能性貶值為（）元。a、 160000 b、 150000 c、 10000d、 40000（12） 現(xiàn)評(píng)估某企業(yè)某類通用設(shè)備， 首先抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備 6 臺(tái)，估算其總重 置成本為 25 萬(wàn)元， 從會(huì)計(jì)記錄中查得這 6 臺(tái)設(shè)備的歷史總成本為 3

19、0 萬(wàn)元， 該類通用設(shè)備的）萬(wàn)元。賬面歷史總成本為 500 萬(wàn)元，則該類通用設(shè)備的總重置成本為（a、 357b、 448c、400d、 417（13）預(yù)計(jì)某企業(yè)未來(lái) 5年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為 15 萬(wàn)元、 13萬(wàn)元 、12 萬(wàn)元、 14萬(wàn) 元、15 萬(wàn)元，假定該企業(yè)資產(chǎn)可以永續(xù)經(jīng)營(yíng)下去， 且從第 6 年起以后各年收益均為 15萬(wàn)元， 折現(xiàn)率為 10%，確定該企業(yè)繼續(xù)使用假設(shè)下的價(jià)值為（）萬(wàn)元。a、 136b、 219c、127d、 145（14 ）某類設(shè)備的價(jià)值和生產(chǎn)能力之間成非線性關(guān)系，市場(chǎng)上年加工1600 件產(chǎn)品的該類全新設(shè)備價(jià)值為 10 萬(wàn)元，現(xiàn)已八成新的年加工 900 件產(chǎn)品的被評(píng)

20、估設(shè)備的價(jià)值為（ ）萬(wàn) 元。規(guī)模效益指數(shù)為 0.5。a、 5.6b、 4.5c、7.5d、615）某評(píng)估參照物價(jià)格為10 萬(wàn)元，成新率為 0.5，被評(píng)估資產(chǎn)的成新率為 0.75，二者在新舊程度方面的差異為（ ）萬(wàn)元。a、2.5b、5c、7.5d、1016）通常情況下，可以用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的資產(chǎn)是（a、專利權(quán) b、專用機(jī)器設(shè)備c、通用設(shè)備d、專有技術(shù)17）在應(yīng)用市場(chǎng)法時(shí)，一般應(yīng)該選擇（）參照物進(jìn)行比較。a、 3 個(gè)或 3 個(gè)以上 b、 2 個(gè)或 2 個(gè)以上3、多項(xiàng)選擇題（1）資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)的內(nèi)容包括有（c、1 個(gè)或 1 個(gè)以上 d、 4 個(gè)或 4 個(gè)以上）。a、評(píng)估范圍b、評(píng)估目的c、評(píng)估假

21、設(shè)d、評(píng)估基準(zhǔn)日e、評(píng)估工作日期2）重置成本的估算方法有（）a、物價(jià)指數(shù)法b、功能價(jià)值法d、重置核算法e、觀察法（3）實(shí)體性貶值的估算方法有（c、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法）a、觀察法 b、經(jīng)濟(jì)使用年限法c、使用年限法d、修復(fù)費(fèi)用法e、成新率法4）功能性貶值包括（）a、超額投資性功能性貶值c、復(fù)原重置成本的功能性貶值b、超額運(yùn)營(yíng)性功能性貶值d、更新重置成本的功能性貶值e、修復(fù)性功能性貶值5）估算資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量時(shí)所用的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理成本包括資產(chǎn)（）a、維修費(fèi)用b、保險(xiǎn)費(fèi)用c、折舊費(fèi)用d、資金成本e、管理費(fèi)用6）造成資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的主要原因有（）。a、該項(xiàng)資產(chǎn)技術(shù)落后b、該項(xiàng)資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少c、社會(huì)勞

22、動(dòng)生產(chǎn)率提高d、自然力作用加劇e、政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時(shí)間表（7）復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運(yùn)用（）a、相同的功能效用b、相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)c、資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格d、相同的設(shè)計(jì)e、相同的材料4、問(wèn)答題（1）資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？（2）功能性貶值的估算應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？（3）運(yùn)用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，如何確定被評(píng)估資產(chǎn)的純收益？（4）如何確定折現(xiàn)率？5、計(jì)算題 某待評(píng)估的生產(chǎn)設(shè)備每月可生產(chǎn) 10000 件產(chǎn)品，生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本為 1.5 元 ,而目前的新式同類設(shè)備生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本僅為 1.2 元。假定待評(píng)估設(shè)備與新設(shè)備的運(yùn)營(yíng)成本在 其他方面相同，待評(píng)估設(shè)備資

23、產(chǎn)還可以使用5 年，所得稅稅率為 33%，適用折現(xiàn)率為 10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評(píng)估資產(chǎn)相對(duì)于同類新設(shè)備的功能性貶值。二、參考答案1、（1）復(fù)原重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，用與估價(jià)對(duì)象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、 工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價(jià)對(duì)象全新?tīng)顩r同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。（2）更新重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量， 重新生產(chǎn)一與估價(jià)對(duì)象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。（3）實(shí)體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導(dǎo)致其物理性能不 斷下降而引起的價(jià)值減少。（4）功能性貶值是指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得待評(píng)估資產(chǎn)與社會(huì)上普遍

24、使用的資產(chǎn) 相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價(jià)值也相應(yīng)減少。（5）經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實(shí)施、戰(zhàn)爭(zhēng)、政治動(dòng)蕩、市場(chǎng)蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價(jià)值下降。（6）總使用年限是指資產(chǎn)的物理（自然）壽命，即資產(chǎn)從使用到報(bào)廢為止經(jīng)歷的時(shí)間。（7）實(shí)際已使用年限是資產(chǎn)自開(kāi)始使用到評(píng)估基準(zhǔn)日為止，按照正常使用強(qiáng)度 （負(fù)荷程度）標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)使用的年數(shù)，它與資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度和名義已使用年限有關(guān)。（ 8）資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度，其計(jì)算公式為：資產(chǎn)利用率= 至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間十至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)法定利用時(shí)間。（

25、9）成新率反映評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)值與其全新?tīng)顟B(tài)重置價(jià)值的比率。成新率的估算方法有 觀察法、經(jīng)濟(jì)使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法等。（10） 成本法成本法是從待評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本（reproduction cost new） 或更新重置成本（replceme nt cost new）中扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗，來(lái)確定資產(chǎn)價(jià)值的方法。（ 11）比較法也稱市場(chǎng)比較法 ,是指通過(guò)比較待評(píng)估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照 交易資產(chǎn)）的異同 ，并據(jù)此對(duì)類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定待評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。（12）收益法是通過(guò)估算待評(píng)估資產(chǎn)自評(píng)估基準(zhǔn)日起未來(lái)的純收益， 并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率 折算為

26、評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。2、（ 1 ） b （ 2） a （ 3 ） d （ 4 ） b （ 5 ） b （ 6） a （ 7 ） c （ 8 ） c （ 9 ） c （ 10） b（ 11） c （ 12） d （ 13） d （ 14） d （ 15） b （ 16） c （ 17 ） a3、（ 1 ） abd（ 2） abcd （ 3） ac （ 4） ab （ 5 ） abe （ 6） be （ 7） ac4、（1）資產(chǎn)評(píng)估工作是指從接洽資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的全過(guò)程，具體應(yīng)按以下 步驟進(jìn)行： 資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的接洽； 組建資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目小組； 擬定資產(chǎn)評(píng)估的工作方案； 收集與資產(chǎn)評(píng)

27、估有關(guān)的資料； 待評(píng)估資產(chǎn)的清查核實(shí)和實(shí)地查勘； 資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估假 設(shè)條件、價(jià)值類型及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)分析；選擇評(píng)估方法并進(jìn)行估算； 編寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；與委托方辦理提交報(bào)告和評(píng)估費(fèi)用清算等手續(xù)（2 比較待評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與技術(shù)性能更好的同類資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本之間的差異（包括工資支付、材料及能源耗費(fèi)、產(chǎn)品質(zhì)量等方面）。確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。凈超額運(yùn)營(yíng)成本等于超額運(yùn)營(yíng)成本扣除所得稅后的余額。 估計(jì)待評(píng)估資產(chǎn)的剩余使用壽命。 以適 當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將評(píng)估對(duì)象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn) 值，作為待評(píng)估資產(chǎn)的功能性貶值額。 對(duì)因功能過(guò)時(shí)而出現(xiàn)的功能性貶值， 可以通過(guò)超額投 資成本的估算

28、進(jìn)行， 即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。 該部分功能性貶值的計(jì) 算公式為：功能性貶值 = 復(fù)原重置成本 - 更新重置成本 （3）對(duì)評(píng)估對(duì)象的純收益即預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算，一般需要考慮資產(chǎn)在社會(huì)平均經(jīng)營(yíng) 管理水平狀況下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平， 而不是在資產(chǎn)的某個(gè)使用者經(jīng)營(yíng)管理下的預(yù)期資 產(chǎn)凈現(xiàn)金流， 或者說(shuō)需要估算的是資產(chǎn)的客觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金流。 預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)的 潛在毛收入減去預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)管理成本。經(jīng)營(yíng)管理成本包括有維修費(fèi)、銷(xiāo)售及管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、 稅費(fèi)、 銷(xiāo)售成本、原材料費(fèi)及工資等成本費(fèi)用。折舊費(fèi)、 籌資成本等不作為經(jīng)營(yíng)管理成本從 收入中扣除， 因?yàn)檎叟f費(fèi)是收入的一部分， 它不會(huì)

29、支付給任何人， 而籌資成本也在對(duì)預(yù)期資 產(chǎn)凈現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)即從貨幣時(shí)間價(jià)值的角度考慮了。（4）折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上是投資的期望回報(bào)率， 我們可以將它看作是投資于估價(jià)對(duì)象的機(jī)會(huì)成本， 或者說(shuō)是資本成本。 正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項(xiàng)“相似的” 投資中得到的回報(bào)率。折 現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種： 市場(chǎng)比較法。 即通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上相似資產(chǎn)的投資收益率的 調(diào)查和比較分析， 來(lái)確定待評(píng)估資產(chǎn)的投資期望回報(bào)率。 資本資產(chǎn)定價(jià)模型法。 即通過(guò)比 較一項(xiàng)資本投資的回報(bào)率與投資于整個(gè)資本市場(chǎng)的回報(bào)率， 來(lái)衡量該投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。 利用 該模型確定的折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益成本， 而非資本成本。 一項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)包括可分散風(fēng)險(xiǎn)

30、和 不可分散風(fēng)險(xiǎn)。 可分散風(fēng)險(xiǎn)是由與該項(xiàng)投資相關(guān)的特殊事件引起的， 可以通過(guò)投資多樣化 （組 合）來(lái)降低或消除。 不可分散風(fēng)險(xiǎn)是由那些對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)而不只是對(duì)某一項(xiàng)投資產(chǎn)生影響的事 件帶來(lái)的， 無(wú)法通過(guò)投資多樣化降低或消除。 因?yàn)榭煞稚L(fēng)險(xiǎn)能夠通過(guò)多樣化來(lái)消除， 所以 投資市場(chǎng)不會(huì)給予它回報(bào)， 投資市場(chǎng)只對(duì)無(wú)法避免的風(fēng)險(xiǎn)即不可分散風(fēng)險(xiǎn)予以補(bǔ)償。 由于不 同類型資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)不同，因而其回報(bào)率也不同。期望回報(bào)率 = 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率 + 資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ) 償。國(guó)庫(kù)券是最安全的投資方式， 我們可以將它的回報(bào)率當(dāng)作無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。 資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)?于資產(chǎn)市場(chǎng)（平均）風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償乘以資產(chǎn)的貝他系數(shù)（B）。因而可以將資產(chǎn)的期望回報(bào)

31、率表示為：資產(chǎn)期望回報(bào)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+資產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 x 3=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+ （資產(chǎn)平均回報(bào)率 -無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率）x 3加權(quán)平均資本成本法。 加權(quán)平均資本成本法既考慮權(quán)益資本的成本， 也考慮負(fù)債資本的成 本，用公式表示為：加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率） = 權(quán)益成本 x 權(quán)益比 + 負(fù)債成本 x 負(fù)債比 如果將利息可以沖減企業(yè)的應(yīng)納稅所得額因素考慮進(jìn)去，則負(fù)債成本應(yīng)為稅后負(fù)債成 本，因而可用公式表示為：加權(quán)資本成本=權(quán)益成本 x權(quán)益比+稅前負(fù)債成本 x（ 1 -所得稅邊際稅率）x 負(fù)債比5、（1.5-1.2）x 10000x12x（1-33%） x1-1/（1+10%） 5/10% = 91434（元）第

32、三章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估一、練習(xí)題1、單項(xiàng)選擇題1) 機(jī)器設(shè)備按其工程技術(shù)特點(diǎn)分類，不包括 ( )a 專用設(shè)備 b 通用設(shè)備 c 生產(chǎn)性設(shè)備 d 非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備可正常變現(xiàn)的設(shè)備續(xù)用、但無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)收益的設(shè)2) 成本法主要適用于評(píng)估 ( ) a 可連續(xù)計(jì)量預(yù)期收益的設(shè)備 b c 可獲得非正常變現(xiàn)價(jià)格的設(shè)備 d備( 3)機(jī)器設(shè)備重置成本中的直接費(fèi)用包括 ( )a 各種管理費(fèi)用 b 安裝調(diào)試費(fèi)用 c 人員培訓(xùn)費(fèi)用 d 總體設(shè)計(jì) 賞用( 4)計(jì)算重置成本時(shí)，不應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用是 ( )a 購(gòu)建費(fèi)用 b 維修費(fèi)用 c 安裝費(fèi)用 d 總調(diào)試費(fèi)用( 5)估測(cè)一臺(tái)在用續(xù)用的設(shè)備的重置成本，首選方法是 ( )a. 利用價(jià)格指

33、數(shù)法b利用詢價(jià)法詢價(jià)再考慮其他費(fèi)用c 利用重置核算法d利用功能價(jià)值法( 6)物價(jià)指數(shù)法只能用于確定設(shè)備的 ( ) 。a. 復(fù)原重量成本 b 更新重置成本c 實(shí)體貶值d 功能性貶( 7)采用價(jià)格指數(shù)調(diào)整法評(píng)估進(jìn)口設(shè)備所適用的價(jià)格指數(shù)是( )a設(shè)備進(jìn)口國(guó)零售商品價(jià)格指數(shù) b 設(shè)備出口國(guó)生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù) c 設(shè)備出口國(guó)綜合價(jià)格指數(shù)d 設(shè)備出口國(guó)零售商品價(jià)格指數(shù)( 8)機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指 ( )。a.機(jī)器設(shè)備從使用到報(bào)廢為止的時(shí)間b. 機(jī)器設(shè)備從使用到運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高而被淘汰的時(shí)間c 從評(píng)估基準(zhǔn)日到設(shè)備繼續(xù)使用在經(jīng)濟(jì)上不合算的時(shí)間d 機(jī)器設(shè)備從使用到出現(xiàn)了新的技術(shù)性能更好的設(shè)備而被淘汰的時(shí)間(9) 鑒

34、定機(jī)器設(shè)備的實(shí)際已使用年限，不需考慮的因素是( ) 。a.技術(shù)進(jìn)步因素 b 設(shè)備使用的日歷天數(shù)c. 設(shè)備使用強(qiáng)度 d 設(shè)備的維修保養(yǎng)水平(10) 運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估測(cè)成新率適用于 ( )。a. 所有機(jī)器設(shè)備b. 具有特殊結(jié)構(gòu)及可補(bǔ)償性有形損耗的設(shè)備c. 具有特殊結(jié)構(gòu)及在技術(shù)上可修復(fù)的有形損耗的設(shè)備d. 具有特殊結(jié)構(gòu)及不可補(bǔ)償有形損耗的設(shè)備(11) 設(shè)備的技術(shù)壽命與 ( ) 有關(guān)。a. 使用強(qiáng)度 b .使用時(shí)間 c .技術(shù)更新速度 d .維修保養(yǎng)水平(12) 運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的重置成本僅僅考慮了 ( ) 因素。a.技術(shù)因素b 功能因素 c地域因素d 時(shí)間因素(13) 被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于 1

35、985年，賬面價(jià)值為 30000 元，1990、1993 年進(jìn)行兩 次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動(dòng)控制裝置，當(dāng)年投資分別為 3000元和 2000 元，1995 年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估， 假設(shè)從 19851995年價(jià)格上升率為 10，該設(shè)備尚可使用年限為 8 年。評(píng)估時(shí)設(shè)備的加權(quán)投資年限為( )年 a 10.5 b 9.5 c8d8.5(14) 對(duì)被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計(jì)、工藝、材 料、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格和費(fèi)用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為 ( )a.更新重置成本 b 復(fù)原重置成本 c完全重復(fù)成本d 實(shí)際重置成本(15) 某臺(tái)被估資產(chǎn) 1978年購(gòu)建，其賬面原值為 10 萬(wàn)

36、元，當(dāng)時(shí)該類設(shè)備定基物 價(jià)指數(shù)為 120，1990 年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)年定基物價(jià)指數(shù)為 180，則該 臺(tái)設(shè)備的重置全價(jià)為 ( ) 萬(wàn)元。a. 10 b . 18 c . 12 d . 15(16) 某設(shè)備的原始價(jià)值為 5 萬(wàn)元，當(dāng)修理后才能正常使用， 并且修理后所帶來(lái) 的收益足以彌補(bǔ)修理費(fèi)用。 若修理費(fèi)用為 1萬(wàn)元，重置成本為 4 萬(wàn)元，則其成新 率不會(huì)超過(guò) ( )a. 25 b . 80 c . 75 d . 202、多項(xiàng)選擇題( 1)在設(shè)備評(píng)估中，重置核算法主要適用于 ( ) 設(shè)備重置成本的估算。a.通用 b .進(jìn)口 c .非標(biāo)d .自制 e .了解市場(chǎng)行情2)設(shè)備評(píng)估的現(xiàn)場(chǎng)工作包括

37、()a.指導(dǎo)委托方填報(bào)評(píng)估表格b.分析委托方的各種評(píng)估表格c.對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定d.查明設(shè)備實(shí)物落實(shí)評(píng)估對(duì)象e.確定設(shè)備的成新率3)機(jī)器設(shè)備的重置成本應(yīng)包括( )a.機(jī)器設(shè)備的日常維修費(fèi)用b.機(jī)器設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)用c.設(shè)備操作人員的培訓(xùn)費(fèi)用d.設(shè)備的大修費(fèi)用e.設(shè)備的技術(shù)改造費(fèi)用4)構(gòu)成機(jī)器設(shè)備重置成本的間接費(fèi)用主要 ( )a.購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的管理費(fèi)用b.購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)用c.購(gòu)建設(shè)備所占用的資金成本d.購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的總體設(shè)計(jì)費(fèi)用e.購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的安裝費(fèi)用5)影響機(jī)器設(shè)備物理壽命的因素有 ()a.機(jī)器設(shè)備的使用強(qiáng)度b 機(jī)器設(shè)備的維修保養(yǎng)水平c.同類設(shè)備的使用強(qiáng)度d 機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)用途e.

38、 設(shè)備的自身質(zhì)量6) 進(jìn)口設(shè)備的重置成本包括 ( )a.設(shè)備購(gòu)置價(jià)格b .設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)用c.設(shè)備進(jìn)口關(guān)銳d .銀行手續(xù)費(fèi)用e.設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)用7) 運(yùn)用 使用年限法 估測(cè)設(shè)備的 成新率 涉及到的基本參數(shù) ( )a.設(shè)備的總經(jīng)濟(jì)使用壽命b .設(shè)備的技術(shù)水平c.設(shè)備的實(shí)際已使用時(shí)間d .設(shè)備的負(fù)荷程度e.設(shè)備的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限8) 機(jī)器設(shè)備的 經(jīng)濟(jì)壽命 受下列因素影響 ( )a.物理性能b .技術(shù)進(jìn)步速度c.設(shè)備生產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況d 設(shè)備使用人員的技術(shù)水平e設(shè)備配套情況（9）設(shè)備成新率的估測(cè)通常采用 （ ） 進(jìn)行。a使用年限法b 修復(fù)費(fèi)用法 c 觀測(cè)分析法 d 功能價(jià)值法e.統(tǒng)計(jì)分析法（10）安裝周

39、期很短的一般設(shè)備，其重置成本包括 （ ）a.設(shè)備購(gòu)置費(fèi)b .運(yùn)輸費(fèi)用 c .利息費(fèi)用d .安裝費(fèi)用（11）設(shè)備的 功能性 貶值通常要表現(xiàn)為 （ ）a. 超額重置成本 b .超額投資成本 c .超額運(yùn)營(yíng)成本 d .超額更新成 本 （ 12）機(jī)器設(shè)備壽命按其性質(zhì)可分為 （ ）a.法定壽命 b .市場(chǎng)壽命c(diǎn).物理壽命 d .經(jīng)濟(jì)壽命 e .技術(shù)壽命3、計(jì)算題（1）某被評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置購(gòu)建于 1985 年，原始價(jià)值 100 萬(wàn)元， 1990年和 1993年分別投資 50000 元和 20000元進(jìn)行了兩次更新改造， 1995 年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn) 行評(píng)估。調(diào)查表明，該類設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價(jià)格指數(shù)在 19

40、85 年、1990 年、 1993年、1995年分別為 110%、125%、130%、150%。該設(shè)備尚可使用年限為 6 年。 另外，該生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要 5 名技術(shù)操作員， 而目前的新式同類控制裝 置僅需要 4 名操作員。假定待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同， 操 作人員的人均年工資福利費(fèi)為 12000元，所得稅稅率為 33%，適用折現(xiàn)率為 10%。 根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。（2）某被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于 1995年 6月，賬面原值 100萬(wàn)元， 1998年 6 月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費(fèi)用為10 萬(wàn)元， 1999年 6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，

41、評(píng)估基準(zhǔn)日為 1999年 6月 30日?，F(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)： 1995 年至 1999 年該類設(shè)備的定基價(jià)格指數(shù)分別為 105%、110%、110%、115%、120%； 被評(píng)估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約1000元；被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%規(guī)模效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；經(jīng)過(guò) 了解，得知該設(shè)備在評(píng)估使用期間因技術(shù)改造等原因， 其實(shí)際利用率為正常利用 率的 60%，經(jīng)過(guò)評(píng)估人員鑒定分析認(rèn)為，被評(píng)估設(shè)備尚可使用6 年，預(yù)計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的 80%。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù) 經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評(píng)估價(jià)值。（3）評(píng)估對(duì)象為某機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)的一條國(guó)產(chǎn)I

42、型機(jī)組，該機(jī)組于1996年5月20日購(gòu)置并投入使用，其設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn) A產(chǎn)品10萬(wàn)件賬面原值為150 萬(wàn)元，現(xiàn)評(píng)估人員需要評(píng)估該機(jī)組于 2001 年 5月 20日的價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào) 查得到以下有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)資料： 從 1996年 5月至 2001年 5月，該類設(shè)備 的環(huán)比價(jià)格指數(shù) 1997年為 102%，1998年為 101%，1999年為 99%，2000年為 100%， 2001年為102%I型機(jī)組在2001年的出廠價(jià)格為100萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào) 試費(fèi)大約占購(gòu)置價(jià)格的25%被評(píng)估機(jī)組從使用到評(píng)估基準(zhǔn)日，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 的原因，利用率僅僅為設(shè)計(jì)能力的 60%，估計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用

43、率會(huì)達(dá)到設(shè)計(jì) 要求；該機(jī)組經(jīng)過(guò)檢測(cè)尚可以使用7年；與具有相同生產(chǎn)能力的U型機(jī)組相 比，該機(jī)組的年運(yùn)營(yíng)成本超支額大約在 4萬(wàn)元左右；折現(xiàn)率為10%試評(píng)估確 定該機(jī)組的市場(chǎng)價(jià)值。、參考答案：1、(1)bc( 2) d( 3)b( 4)b( 5) b( 6) a( 7) b( 8)b( 9)ca( 10) b(11)c( 12)d( 13) b( 14) a(15) d( 16)2、(1)cd( 2)cde (3)bc( 4) acd( 5) abe( 6)abcde( 7)ace( 8)abcd (9)abc( 10) abd( 11 ) bc( 12)cde3、（1）1）估算重置成本重置成本=1

44、00X 150滄 110%+5< 150滄 125%+2< 150滄 130滄 144.67 （萬(wàn)元）2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限=10X 136.36 - 144.67 + 5 X6- 144.67 + 2 X2.3 - 144.67=9.66 年3）估算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率=9.66 -（9.66 + 6）= 61.69%4）估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)體性貶值率=144.67 X 61.69%= 89.25（萬(wàn)元）5）功能性貶值估算第一步，計(jì)算被評(píng)估裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本（ 54）X 12000= 12000（元）第二步，計(jì)算被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本120

45、00X（ 133%）= 8040（元）第三步，將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本， 在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn) 求和，以確定其功能性貶值額8040 X（ P/A, 10% 6）= 8040X 4.3553 = 35016.61（元）=3.5 萬(wàn)元6）求資產(chǎn)價(jià)值待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值=144.6789.253.5=51.92（ 萬(wàn)元）（2）1 ）估算重置成本重置成本=100X 120滄 105%+1X 120% 115%= 124.72（萬(wàn)元）2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限=4X 114.29 - 124.72 + 1 X 10.43 - 124.72 = 3.75 年3）估算

46、實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率=3.75 -（3.75 + 6）= 38.46%4）估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)體性貶值率=124.72 X 38.46%= 47.97（萬(wàn)元）5）估算功能性貶值第一步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年超額運(yùn)營(yíng)成本1000X 12= 12000（元）第二步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本12000X( 1-33% = 8040 (元)第三步，將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本， 在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn) 求和，以確定其功能性貶值額8040 X( P/A, 10% 6)= 8040X 4.3553 = 35016.61(元)=3.5 萬(wàn)元6 )估算經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率=1

47、-( 60% 80% X X 100%=1 -( 60滄 80% 0.7 X 100%=18.24%7) 估算經(jīng)濟(jì)性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值二(重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值)X經(jīng)濟(jì)性貶值率=(124.72 47.97 3.5 ) X 18.24%=13.36(萬(wàn)元)8 )求資產(chǎn)價(jià)值待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值二重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值=124.72 47.97 3.5-13.36= 59.89(萬(wàn)元)(3)1) 運(yùn)用市場(chǎng)重置方式 (詢價(jià)法)評(píng)估工型機(jī)組的過(guò)程及其結(jié)果重置成本 =100X (1+25%)=125( 萬(wàn)元 )實(shí)體有形損耗率 =5X60%/(5 X60%)+7X100%=3/10

48、X100%=30% 評(píng)估值=125X (1 -30%)=87.5(萬(wàn)元)2) 運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估 I 型機(jī)組的過(guò)程及其結(jié)果重置成本 =150X(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04( 萬(wàn)元) 實(shí)體有形損耗率 =3/(3+7) X100%=30%功能性貶值 =4X (1 - 33%)(P/A,10%,7)=2.68 X4.8684=13.05 萬(wàn)元 評(píng)估值=156.04 X (1 -30%)-13.05=96.18(萬(wàn)元)3) 關(guān)于評(píng)估最終結(jié)果的意見(jiàn)及理由：最終評(píng)估結(jié)果應(yīng)以運(yùn)用市場(chǎng)重置方式(詢價(jià)法)的評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)或?yàn)橹?(此結(jié)果的權(quán)重超過(guò) 51 %即算為主) 。因?yàn)榇朔椒?/p>

49、是利 用了市場(chǎng)的判斷,更接近于客觀事實(shí), 而價(jià)格指數(shù)法中的價(jià)格指數(shù)本身比較寬泛, 評(píng)估精度可能會(huì)受到影響。第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估一、練習(xí)題1、術(shù)語(yǔ)解釋（1）地產(chǎn)（2）房地產(chǎn) 面地價(jià)（3）不動(dòng)產(chǎn)（4）基準(zhǔn)地價(jià)（5）標(biāo)定地價(jià)（6）樓2、單項(xiàng)選擇題（1） 最佳使用是（）必須考慮的評(píng)估前提。a. 地產(chǎn) b.房屋建筑物c.企業(yè)資產(chǎn)d. 資產(chǎn)（2）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法所要修正的因素是（）。a.地理位置和交通條件b.個(gè)別因素和市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓條件c. 容積率和覆蓋率d.特別利害關(guān)系和特殊動(dòng)機(jī)（3）假設(shè)開(kāi)發(fā)法屬于一種（）。a. 加和法 b. 積算法 c. 類比法 d. 倒算法（4） 某宗地年金收益額為8500元，剩余使用

50、年限為20年，假定折現(xiàn)率為10%, 其評(píng)估價(jià)值最有可能為（）元。a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369（5）計(jì)算建筑期利息的工期應(yīng)按（）計(jì)算。a. 合同工期 b.額定工期c. 協(xié)商工期 d. 實(shí)際工期（6）待估建筑物賬面原值100萬(wàn)元，竣工于1990年底，假定1990年的價(jià)格指數(shù)為100%,從1991年到1995年的價(jià)格指數(shù)每年增長(zhǎng)幅度分別是 11.7 %、17%、 30.5 %、6.9 %、4.8 %，則1995年底該建筑物的重置成本最有可能是（）丿元。a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000（7）待估建筑物為磚

51、混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地 300平方米，建筑面積200平方米，月租金3 000元，土地還原利率為7%.建筑物還原利率為8%,評(píng)估時(shí)，建 筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總成本為7600元，評(píng)估人員另 用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1 000元，運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法所得到建筑物的價(jià)值最有可能是（） 元。a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041（8） 殘余估價(jià)法屬于（）中的一種具體方法。a. 收益法 b. 成本法 c. 市場(chǎng)法 d.功能價(jià)值法（9） 有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7， 容積率為2.0，土地單價(jià)為30

52、00元/平方米，則樓面地價(jià)為（）元/平方米。a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800（10） 若反映宗地地價(jià)水平，（）指標(biāo)更具說(shuō)服力。A建筑總價(jià)格B 土地總價(jià)格'土地總面積'土地總面積c房地總價(jià)格土地總面積土地總價(jià)格 D.建筑總面積（11）某地產(chǎn)未來(lái)第一年純收益為30萬(wàn)元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無(wú)限年期, 預(yù)計(jì)未來(lái)每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加 l 萬(wàn)元。資本化率為 7%，則 該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于 ( ) 萬(wàn)元。a. 205 b. 429 c. 633 d. 690(12) 待估地產(chǎn)年總收人 18萬(wàn)元，年總費(fèi)用 10 萬(wàn)元，剩余使用年限 10 年，

53、折 現(xiàn)率為 10%，則其評(píng)估價(jià)值最接近于 ( ) 萬(wàn)元。a. 110b. 61c. 80 d. 49(13) 待評(píng)估建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)兩層樓房， 宅基地面積為 300 平方米，房屋每 層月租金為 2500 元，各種費(fèi)用占租金收入的 40%，土地還原率為 8%，建筑物還 原率為 10%，評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米1000 元，建筑物的年純收益為 ( ) 元。a.1000 b.12000 c.4000 d.2000( 14)某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)法對(duì)一房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估， 評(píng)估中共選擇了三個(gè)參照物， 并分別得到127萬(wàn)元、142萬(wàn)元、151萬(wàn)元3個(gè)評(píng)估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為25% 40

54、%、 35%，則被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值最接近 ( ) 萬(wàn)元。a140b. 157 c. 141 d. 148(15) 如果房地產(chǎn)的售價(jià)為 5000 萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)格為 3000萬(wàn)元，地價(jià)為2000萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的年客觀凈收益為 450萬(wàn)元，建筑物的資本化率為 10， 那么土地的資本化率最接近于 ( )。a. 9 b. 12.5 c. 7.5 d. 5(16) 被評(píng)估建筑物歷史建造成本為 80萬(wàn)元， 1997年建成，要求評(píng)估該建筑物 2000年的重置成本。調(diào)查得知，被評(píng)估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價(jià)格環(huán)比指 數(shù)分別為 103%、 103%、 102%，該建筑物的重置成本最接近于 ( ) 萬(wàn)元。a. 86 b. 87 c. 90 d. 85( 1 7)已知某房地產(chǎn)月租金收入為 20萬(wàn)元，月費(fèi)用總額為 5萬(wàn)元，建筑物價(jià)格 為 1000萬(wàn)元，建筑物的資本化率為 10，該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于 ( ) 萬(wàn)元。a. 50 b. 60c. 80d. 100( 1 8)假定被評(píng)估房地產(chǎn)可以永續(xù)利用， 預(yù)計(jì)前 3年的純租金收入分別為 3萬(wàn)元、 2萬(wàn)元、 1 萬(wàn)元，從第 4 年開(kāi)始年純收益保持在 3 萬(wàn)元水平上，折現(xiàn)率為 10， 該房地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于 ( ) 萬(wàn)元。a. 28 b. 32 c. 25 d. 30(19) 被評(píng)估土地的剩余使用權(quán)年限為 30年，參照物剩余使用權(quán)年限為