南昌紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及戶型配比建議書（課堂PPT）

1、南昌紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)南昌紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)（A A地塊地塊）產(chǎn)品定位及戶型配比建議書產(chǎn)品定位及戶型配比建議書南昌萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010年10月27日2根據(jù)董事長最新修改指示：根據(jù)董事長最新修改指示：1、將原、將原B地塊地塊1棟約棟約4.5萬甲級(jí)寫字樓移至萬甲級(jí)寫字樓移至A地塊地塊室外步行街室外步行街上方，上方，改為改為2棟蠟燭；棟蠟燭；2、先行開發(fā)、先行開發(fā)A地塊地塊，B地塊地塊待一年半后開發(fā)。待一年半后開發(fā)。 感謝集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的鼎力支持！感謝集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的鼎力支持！南昌紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目南昌紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目2010年年9月月17日成功摘牌！日成功摘牌！前言前言3步行街步行街大型商業(yè)中心大型商業(yè)中

2、心 A1A5A6A4A3B地塊A地塊 A2豐和花園豐和花園A地塊B地塊項(xiàng)目總圖項(xiàng)目總圖A6為商務(wù)酒店為商務(wù)酒店4項(xiàng)目核心問題：項(xiàng)目核心問題：1 1、5 5棟可售物業(yè)，公寓、寫字樓產(chǎn)品體量如何配置？棟可售物業(yè)，公寓、寫字樓產(chǎn)品體量如何配置？2 2、純商業(yè)地塊，如何豐富產(chǎn)品線，實(shí)現(xiàn)快銷？、純商業(yè)地塊，如何豐富產(chǎn)品線，實(shí)現(xiàn)快銷？3 3、各類物業(yè)戶配比設(shè)置？、各類物業(yè)戶配比設(shè)置？項(xiàng)目核心問題項(xiàng)目核心問題項(xiàng)目指標(biāo)：項(xiàng)目指標(biāo)：4040年純商業(yè)用地、年純商業(yè)用地、容積率4.1、綠化率12%、建筑覆蓋率60%，100米限高將建設(shè)萬達(dá)集團(tuán)第三代產(chǎn)品城市綜合體萬達(dá)集團(tuán)第三代產(chǎn)品城市綜合體5南昌宏觀環(huán)境南昌宏觀環(huán)境

3、南昌經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，政策規(guī)劃帶來良好契機(jī)，南昌經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，政策規(guī)劃帶來良好契機(jī)，房地產(chǎn)發(fā)展趨于成熟，宏觀環(huán)境整體向好。房地產(chǎn)發(fā)展趨于成熟，宏觀環(huán)境整體向好。南昌總面積7402平方公里，較中部5個(gè)城市市域面積、市轄區(qū)面積占比均最小。截止2009年統(tǒng)計(jì)人口497萬，戶籍人口逐年增加，但增幅有所下降。GDP穩(wěn)定增長，2001年以來增長幅度穩(wěn)定在13%以上的水平，2009年達(dá)到1837.5億元。第一產(chǎn)業(yè)占比持續(xù)降低，第三產(chǎn)業(yè)所占比例保持在40%以上，第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理，以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理，以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資均呈增長趨勢(shì)固定資產(chǎn)投資

4、和房地產(chǎn)開發(fā)投資均呈增長趨勢(shì)，2009全市累計(jì)完成50萬元以上固定資產(chǎn)投資1546.88億元，同比增長 42.4%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資198.25億元，同比增長21.4%。鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)、南昌城市擴(kuò)容規(guī)劃等相繼獲國務(wù)院批準(zhǔn)；20102010年年9 9月月2020日，昌日，昌九城際高鐵開通，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈加速形成；九城際高鐵開通，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈加速形成；20102010年年1010月，地鐵月，地鐵1 1號(hào)線全面開工號(hào)線全面開工，南昌發(fā)展面臨新契機(jī)。60909年至今整體市場(chǎng)價(jià)量齊升，供應(yīng)不足，以去化存量為主。年至今整體市場(chǎng)價(jià)量齊升，供應(yīng)不足，以去化存量為主。n成交量：保持高位，2009年度成交量創(chuàng)新

5、高，2010年持續(xù)良好勢(shì)頭；n價(jià)格：2009年至今，價(jià)格基本持續(xù)上漲；n供應(yīng)量：2009年全年以消化存量為主，新增上市產(chǎn)品供應(yīng)量不足，2010年起供應(yīng)上漲。宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)簡(jiǎn)析簡(jiǎn)析/南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來源 ：克而瑞2009年年1月至月至2010年年9月月南昌市供求及價(jià)格走勢(shì)南昌市供求及價(jià)格走勢(shì)7從各區(qū)域市場(chǎng)分析，紅谷灘受追捧從各區(qū)域市場(chǎng)分析，紅谷灘受追捧供應(yīng)量最大為紅谷灘區(qū)，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于其他區(qū)域；成交量最高為紅谷灘區(qū)193.65萬，其次為青山湖區(qū)69.56萬；成交價(jià)格最高為青山湖區(qū)成交均價(jià)為5497元/；數(shù)據(jù)來源：CRIC宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)簡(jiǎn)析簡(jiǎn)析/南昌各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)南昌各區(qū)域

6、房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年1月至今南昌各區(qū)供求及價(jià)格走勢(shì)數(shù)據(jù)來源 ：克而瑞8各區(qū)域未開工量（住宅）各區(qū)域在建未批售量(住宅)預(yù)計(jì)三年內(nèi)將有預(yù)計(jì)三年內(nèi)將有1295萬的供應(yīng)推向市場(chǎng)萬的供應(yīng)推向市場(chǎng)各區(qū)域未來土地儲(chǔ)備量以紅谷灘區(qū)為供應(yīng)主力，其次為青山湖區(qū)和高新區(qū)。2009年至今紅谷灘片區(qū)年至今紅谷灘片區(qū)12宗，以大面積地塊供應(yīng)為主，成交面積約為宗，以大面積地塊供應(yīng)為主，成交面積約為1858573平方米，平平方米，平均樓面地價(jià)為均樓面地價(jià)為1915元元/平方米，主集中于紅角洲和鳳凰洲板塊平方米，主集中于紅角洲和鳳凰洲板塊宏觀市場(chǎng)簡(jiǎn)析宏觀市場(chǎng)簡(jiǎn)析/房地產(chǎn)未來預(yù)測(cè)供應(yīng)房地產(chǎn)未來預(yù)測(cè)供應(yīng)9商品住宅量價(jià)走勢(shì)分析：中

7、心區(qū)域供應(yīng)量少且不穩(wěn)定，從供需關(guān)系來看，明顯供不應(yīng)求，導(dǎo)致成交價(jià)格呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)。紅谷灘房價(jià)基本持續(xù)上升，目前基本穩(wěn)定在6000元/以上。區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析/紅谷灘房地產(chǎn)市場(chǎng)紅谷灘房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來源：克而瑞2009年年1月至月至2010年年7月月紅谷灘紅谷灘中心區(qū)中心區(qū)供求及價(jià)格走勢(shì)供求及價(jià)格走勢(shì)10西奇紅谷廣場(chǎng)商業(yè)：420001 拿地時(shí)間：05年現(xiàn)狀：未開工土地年限：40年上海灣商業(yè)，辦公：32208 拿地時(shí)間：07年現(xiàn)狀：部分開工（尚未公開）土地年限：40年金融街地塊金融、辦公、商業(yè)、酒店用地：250000拿地時(shí)間：08年現(xiàn)狀：部分開工土地年限：40年上海世茂地塊商業(yè)、住宅、綜合：3

8、31096 拿地時(shí)間：10年現(xiàn)狀：未開工土地年限：商業(yè)40年，住宅70年銅鑼灣A-12地塊辦公、商業(yè)金融、住宅：291735拿地時(shí)間：10年現(xiàn)狀：未開工土地年限：40年，70年區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析/紅谷灘未來綜合體紅谷灘未來綜合體綠地中央廣場(chǎng)總部基地新地中心嘉里置業(yè)，香格里拉酒店、辦公、商業(yè)、高級(jí)公寓用地：238688拿地時(shí)間：08年現(xiàn)狀：未開工土地年限：商服40年、住宅70年本項(xiàng)目市政府未來未來2年內(nèi)計(jì)劃上市的類綜合體項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。年內(nèi)計(jì)劃上市的類綜合體項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。11項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位/產(chǎn)品發(fā)展建議產(chǎn)品發(fā)展建議南昌市寫字樓供需情況南昌市寫字樓供需情況小結(jié)：南昌寫字樓

9、市場(chǎng)數(shù)據(jù)系統(tǒng)除易居克而瑞于2009年開始建立外，無機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)；根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，南昌市近年來寫字樓的新增供應(yīng)較少，銷售速度也較為緩慢；南昌寫字樓尚處成長期，租金水平較低，投資回報(bào)率較低，大體量開發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大；未來兩年供應(yīng)呈井噴狀，尤其集中于紅谷灘片區(qū)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)慘烈。未來兩年供應(yīng)呈井噴狀，尤其集中于紅谷灘片區(qū)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)慘烈。2010年8月-2012 年底的成交數(shù)據(jù)為預(yù)估數(shù)據(jù)。12項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位/產(chǎn)品發(fā)展建議產(chǎn)品發(fā)展建議小結(jié)：紅谷灘寫字樓發(fā)展較晚，已建項(xiàng)目僅5個(gè)，合約15.86萬平米，整體供求比高達(dá)1:0.75。隨著紅谷灘區(qū)域的成熟，且未來兩年寫字樓項(xiàng)目的集中井噴式供應(yīng)，有望形成隨著紅谷灘

10、區(qū)域的成熟，且未來兩年寫字樓項(xiàng)目的集中井噴式供應(yīng)，有望形成“寫字樓熱寫字樓熱”，但不可避免市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將呈白熱化。但不可避免市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將呈白熱化。2010年8月-2012 年底的成交數(shù)據(jù)為預(yù)估數(shù)據(jù)。13寫字樓未來競(jìng)爭(zhēng)慘烈：寫字樓未來競(jìng)爭(zhēng)慘烈：未來兩年寫字樓供應(yīng)未來兩年寫字樓供應(yīng)預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)65萬萬以上（不含本項(xiàng)目）以上（不含本項(xiàng)目），其中紅谷灘區(qū)域?yàn)槠渲屑t谷灘區(qū)域?yàn)?2.4萬平米，占比全市萬平米，占比全市供應(yīng)供應(yīng)80%以上以上 。數(shù)據(jù)來源 ：克而瑞或營銷部市調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位/產(chǎn)品發(fā)展建議產(chǎn)品發(fā)展建議14數(shù)據(jù)來源 ：克而瑞項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位/產(chǎn)品發(fā)展建議產(chǎn)品發(fā)展建議小結(jié)：小結(jié)：公寓市場(chǎng)發(fā)展

11、成熟，產(chǎn)品多受追捧和認(rèn)同，07年后基本供小于求；未來兩年公寓供應(yīng)量是繼08-09年后的又一高峰，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)明顯；類住宅、好地段的公寓產(chǎn)品仍將更具市場(chǎng)機(jī)會(huì)。（2010年8月-2012 年底的成交數(shù)據(jù)為預(yù)估數(shù)據(jù)）南昌市公寓供求情況南昌市公寓供求情況15項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位/產(chǎn)品發(fā)展建議產(chǎn)品發(fā)展建議紅谷灘公寓紅谷灘公寓供需情況表供需情況表小結(jié)：小結(jié)：近年來紅谷灘公寓供求總體平衡；20102010年因極少量新增供應(yīng)，呈供不應(yīng)求狀，年因極少量新增供應(yīng)，呈供不應(yīng)求狀，現(xiàn)片區(qū)僅少量庫存，公寓產(chǎn)品機(jī)會(huì)明顯；現(xiàn)片區(qū)僅少量庫存，公寓產(chǎn)品機(jī)會(huì)明顯；公寓精裝已成趨勢(shì)，以中高檔項(xiàng)目尤甚。公寓精裝已成趨勢(shì)，以中高檔項(xiàng)目

12、尤甚。（2010年8月-2012年的成交數(shù)據(jù)為預(yù)估數(shù)據(jù)）16數(shù)據(jù)來源 ：克而瑞或營銷部市調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位/產(chǎn)品發(fā)展建議產(chǎn)品發(fā)展建議紅谷灘已公開未推售公寓供應(yīng)約21.09萬平方米，其中即將推量約有15.5萬平米；嘉里置業(yè)香格里拉地塊、慧谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、總部基地部分、世茂地塊、城投地塊，因總體規(guī)劃及開發(fā)進(jìn)度的不確定性，暫按項(xiàng)目總建筑面積的10%預(yù)估未來兩年公寓供應(yīng)體量約9-10萬平方米；區(qū)域內(nèi)未來兩年公寓供應(yīng)約區(qū)域內(nèi)未來兩年公寓供應(yīng)約30萬平米，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小。萬平米，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小。17項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位/產(chǎn)品發(fā)展建議產(chǎn)品發(fā)展建議建議建議A A地塊地塊5 5棟可售物業(yè)：棟可售物

13、業(yè)：4 4棟規(guī)劃為公寓，棟規(guī)劃為公寓，1 1棟規(guī)劃為寫字樓。棟規(guī)劃為寫字樓。1、紅谷灘片區(qū)未來兩年寫字樓供應(yīng)量約52.4萬平米、公寓供應(yīng)量約30萬平米；2、紅谷灘片區(qū)未來兩年寫字樓供求比約1:0.55、公寓供求比約1:0.875；3、紅谷灘片區(qū)近年寫字樓年度成交峰值約4萬平米、公寓年度成交峰值約11萬平米；4、計(jì)劃一年半后開發(fā)的新項(xiàng)目B地塊將建設(shè)五星級(jí)酒店、并規(guī)劃三棟甲級(jí)寫字樓，預(yù)計(jì)2013年銷售，一定程度避開了寫字樓白熱競(jìng)爭(zhēng)；5、新項(xiàng)目A地塊含5棟可售物業(yè)，合約12.5萬平米；6、A地塊適量設(shè)置寫字樓產(chǎn)品，有助于增加該期項(xiàng)目的辦公屬性，完善產(chǎn)品形態(tài)，充分體現(xiàn)項(xiàng)目作為全業(yè)態(tài)綜合體的價(jià)值。18項(xiàng)

14、目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位/產(chǎn)品發(fā)展建議產(chǎn)品發(fā)展建議 / 寫字樓寫字樓考慮A地塊最南端、直臨主干道交叉口和地鐵出入口的樓棟，考慮其昭示性、通達(dá)性優(yōu)越，建議設(shè)置為寫字樓?？紤]區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品設(shè)置偏高端、南昌市場(chǎng)較不成熟、中低檔辦公用戶較多，可差異化設(shè)置，定位為普通寫字樓。考慮大商業(yè)上方3棟蠟燭建筑的核心筒、外觀統(tǒng)一性，擬設(shè)置相同標(biāo)準(zhǔn)層大小。大商業(yè)最東南端蠟燭規(guī)劃為普通寫字樓，層高大商業(yè)最東南端蠟燭規(guī)劃為普通寫字樓，層高3.5m3.5m，標(biāo)準(zhǔn)層約，標(biāo)準(zhǔn)層約12001200左右。左右。19南昌公寓市場(chǎng)相較成熟，多數(shù)項(xiàng)目去化良好，速度較快，07-09年整體供小于求；多數(shù)小戶型公寓產(chǎn)品地明顯特點(diǎn)，區(qū)別

15、僅在于所處地段，少數(shù)項(xiàng)目采取少數(shù)項(xiàng)目采取LOFT產(chǎn)品設(shè)計(jì)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)，去化速度更快，更受市場(chǎng)熱捧去化速度更快，更受市場(chǎng)熱捧；精裝銷售漸成趨勢(shì)，以中高檔公寓尤甚，精裝銷售漸成趨勢(shì)，以中高檔公寓尤甚，裝修標(biāo)準(zhǔn)（市場(chǎng)報(bào)價(jià)）800-3500元/不等。南昌公寓市場(chǎng)特點(diǎn)南昌公寓市場(chǎng)特點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位/產(chǎn)品發(fā)展建議產(chǎn)品發(fā)展建議 / 公寓公寓20數(shù)據(jù)來源 ：克而瑞或營銷部市調(diào)南昌市（類）LOFT產(chǎn)品供應(yīng)少，但市場(chǎng)接受度很高，銷售周期明顯縮短；（類）LOFT產(chǎn)品層高區(qū)間3.96米，近年相關(guān)規(guī)劃限制趨緊，中心區(qū)管控尤為嚴(yán)格；較同期可類比項(xiàng)目或產(chǎn)品，售價(jià)溢價(jià)約10%30%。多為40、50年產(chǎn)權(quán)，均為毛坯交付

16、；面積區(qū)間40-60為主?？紤]項(xiàng)目考慮項(xiàng)目4棟公寓體量較大，根據(jù)類棟公寓體量較大，根據(jù)類LOFT產(chǎn)品市場(chǎng)情況，建議增加類產(chǎn)品市場(chǎng)情況，建議增加類LOFT產(chǎn)品配置。產(chǎn)品配置。項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位/產(chǎn)品發(fā)展建議產(chǎn)品發(fā)展建議 / 公寓公寓 / 類類LOFT21項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位/產(chǎn)品發(fā)展建議產(chǎn)品發(fā)展建議 / 公寓公寓/精裝公寓精裝公寓22本項(xiàng)目公寓精裝優(yōu)勢(shì)分析：本項(xiàng)目公寓精裝優(yōu)勢(shì)分析：精裝修交房，可適度彌補(bǔ)點(diǎn)式塔樓的部分戶型的設(shè)計(jì)缺陷；精裝修交房，可適度彌補(bǔ)點(diǎn)式塔樓的部分戶型的設(shè)計(jì)缺陷；目前南昌市場(chǎng)中高端公寓精裝已成趨勢(shì)（如聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)、皇冠國際等），可提升項(xiàng)目目前南昌市場(chǎng)中高端公寓精裝已成趨

17、勢(shì)（如聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)、皇冠國際等），可提升項(xiàng)目檔次，給產(chǎn)品帶來部分溢價(jià)；檔次，給產(chǎn)品帶來部分溢價(jià)；裝修統(tǒng)一施工，可避免交樓后各業(yè)主裝修對(duì)大商業(yè)等項(xiàng)目管理帶來的不便；裝修統(tǒng)一施工，可避免交樓后各業(yè)主裝修對(duì)大商業(yè)等項(xiàng)目管理帶來的不便；可部分與酒店形成產(chǎn)品聯(lián)動(dòng)，增加產(chǎn)品投資價(jià)值。可部分與酒店形成產(chǎn)品聯(lián)動(dòng)，增加產(chǎn)品投資價(jià)值。本項(xiàng)目公寓精裝劣勢(shì)分析：本項(xiàng)目公寓精裝劣勢(shì)分析：提升產(chǎn)品售價(jià)，提高置業(yè)門檻；提升產(chǎn)品售價(jià)，提高置業(yè)門檻；延長交付工期，交房風(fēng)險(xiǎn)更大；延長交付工期，交房風(fēng)險(xiǎn)更大；部分注重自主裝修客戶群被排除。部分注重自主裝修客戶群被排除。綜合本項(xiàng)目公寓精裝優(yōu)劣勢(shì)分析，參考南昌公寓市場(chǎng)情況，建議非綜合本項(xiàng)目

18、公寓精裝優(yōu)劣勢(shì)分析，參考南昌公寓市場(chǎng)情況，建議非LOFT的公寓產(chǎn)品全的公寓產(chǎn)品全部精裝，精裝標(biāo)準(zhǔn)為部精裝，精裝標(biāo)準(zhǔn)為1000/。項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位/產(chǎn)品發(fā)展建議產(chǎn)品發(fā)展建議 / 公寓公寓/精裝公寓精裝公寓23根據(jù)上文內(nèi)容，受項(xiàng)目100米限高、約12.5萬建面指標(biāo)限制，4棟公寓組合定位如下：1棟塔樓精裝公寓棟塔樓精裝公寓2棟板樓精裝公寓棟板樓精裝公寓1棟塔樓毛坯公寓（類棟塔樓毛坯公寓（類LOFT）項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位/產(chǎn)品發(fā)展建議產(chǎn)品發(fā)展建議 / 公寓公寓24項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位/紅谷灘區(qū)域概況紅谷灘區(qū)域概況紅谷灘新區(qū)位于贛江西岸，由紅谷灘中心區(qū)、鳳凰洲、紅角洲三大片區(qū)組成，區(qū)域面

19、積50余平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地面積40余平方公里，規(guī)劃人口40余萬。紅谷灘中心區(qū)功能定位：集商務(wù)、紅谷灘中心區(qū)功能定位：集商務(wù)、公、信息、商業(yè)、文化、旅游、居住公、信息、商業(yè)、文化、旅游、居住等多功能為一體的現(xiàn)代化新城市中心等多功能為一體的現(xiàn)代化新城市中心區(qū)區(qū)中央商務(wù)區(qū)（中央商務(wù)區(qū)（CBD）。）。市委、市人大、市政府、市政協(xié)、市紀(jì)委等黨政機(jī)關(guān)的遷入，紅谷灘新區(qū)已成為英雄城南昌的政治中心。紅谷灘中心區(qū)紅谷灘中心區(qū)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊25南昌市地鐵總體規(guī)劃南昌市地鐵總體規(guī)劃地鐵覆蓋紅谷灘區(qū)域，發(fā)展前景可見地鐵覆蓋紅谷灘區(qū)域，發(fā)展前景可見南昌市地鐵規(guī)劃1、2、5號(hào)線均通過紅谷灘，其中1、2號(hào)線在紅谷灘中

20、心區(qū)交接。地鐵地鐵1 1號(hào)線號(hào)線目前首個(gè)地鐵站目前首個(gè)地鐵站9月月開始建開始建設(shè)，設(shè)，20102010年年1010月月已已全面開工建設(shè)。全面開工建設(shè)。項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位/紅谷灘區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展紅谷灘區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展26市政府本項(xiàng)目項(xiàng)目位于紅谷灘中央商業(yè)區(qū)；項(xiàng)目位于紅谷灘中央商業(yè)區(qū)；四面臨路，東鄰鳳凰中大道雙向六車道，西臨規(guī)劃一路雙向二車道，南鄰會(huì)展路雙向四車道，北臨規(guī)劃二路雙向二車道。交通可達(dá)性較強(qiáng)。項(xiàng)目距離區(qū)域中心市政府約1500米，屬于其輻射范圍。項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位/地塊位置地塊位置27步行街步行街大型商業(yè)中心大型商業(yè)中心A1板樓精裝公寓A5點(diǎn)式精裝公寓A6商務(wù)酒店

21、項(xiàng)目項(xiàng)目總圖總圖A4毛坯公寓（類LOFT）A3毛坯寫字樓B地塊A地塊A2板樓精裝公寓豐和花園豐和花園A地塊B地塊28根據(jù)以上論證，結(jié)合現(xiàn)有規(guī)劃，南昌紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目根據(jù)以上論證，結(jié)合現(xiàn)有規(guī)劃，南昌紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目A地塊地塊將建設(shè)有：將建設(shè)有：大型商業(yè)中心；室內(nèi)步行街；大型商業(yè)中心；室內(nèi)步行街；室外步行街；室外步行街；2棟板式精裝公寓棟板式精裝公寓（A1、2）；1棟毛坯寫字樓棟毛坯寫字樓（A3）；1棟毛坯公寓（類棟毛坯公寓（類LOFT）（A4）； 1棟精裝核心筒式蠟燭棟精裝核心筒式蠟燭公寓（公寓（A5）；）； 1棟商務(wù)酒店棟商務(wù)酒店（A6）。（詳見上頁最新總規(guī)圖）項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位/產(chǎn)

22、品發(fā)展建議產(chǎn)品發(fā)展建議29戶型配比建議戶型配比建議/ /精裝精裝公寓公寓從南昌市近期典型公寓面積段來看，主要供應(yīng)主要供應(yīng)面積面積41-6041-60平方米平方米；80平米以上的公寓較少（基本為二房）。數(shù)據(jù)來源 ：克而瑞30戶型配比建議戶型配比建議/ /精裝精裝公寓公寓數(shù)據(jù)來源 ：克而瑞或營銷部市調(diào)31根據(jù)上表分析：根據(jù)上表分析：l l 0808年至今與新項(xiàng)目可比的典型項(xiàng)目中，年至今與新項(xiàng)目可比的典型項(xiàng)目中，主力面積以主力面積以5050左右為主，左右為主，供應(yīng)量占其項(xiàng)目套數(shù)的供應(yīng)量占其項(xiàng)目套數(shù)的40%40%以上；以上；l l 以上典型公寓項(xiàng)目中，主力及次主力面積區(qū)間為以上典型公寓項(xiàng)目中，主力及次

23、主力面積區(qū)間為31-6031-60；l l 毛坯公寓主力成交總價(jià)毛坯公寓主力成交總價(jià)3030萬元左右，萬元左右， 按近幾月南昌市商品房成交按近幾月南昌市商品房成交均價(jià)均價(jià)59005900元元/ /計(jì)，套均面積計(jì)，套均面積5050左右為宜；精裝公寓成交總價(jià)左右為宜；精裝公寓成交總價(jià)5050萬元萬元左右，按含裝修價(jià)左右，按含裝修價(jià)80008000元元/ /計(jì)算，套計(jì)算，套建筑面積建筑面積6060以內(nèi)以內(nèi)為宜；為宜；l l 結(jié)合以上分析，結(jié)合以上分析，建議本項(xiàng)目建議本項(xiàng)目以以40-6040-60為主力戶型面積為主力戶型面積。戶型配比建議戶型配比建議/ /精裝公寓精裝公寓32根據(jù)易居克而瑞市調(diào)報(bào)告和定

24、位報(bào)告中各類產(chǎn)品的供求分析、未來競(jìng)爭(zhēng)分析，針對(duì)根據(jù)易居克而瑞市調(diào)報(bào)告和定位報(bào)告中各類產(chǎn)品的供求分析、未來競(jìng)爭(zhēng)分析，針對(duì)最新項(xiàng)目總圖規(guī)劃，建議南昌紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目最新項(xiàng)目總圖規(guī)劃，建議南昌紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目A A地塊地塊的公寓戶型配比如下：的公寓戶型配比如下：戶型配比建議戶型配比建議/ /精裝公寓精裝公寓精裝公寓精裝公寓33說明：說明：項(xiàng)目為純商業(yè)用地，項(xiàng)目為純商業(yè)用地，容容積率、覆蓋率高，故公寓產(chǎn)品不建議規(guī)劃積率、覆蓋率高，故公寓產(chǎn)品不建議規(guī)劃二房、二房、三房；三房；A地塊公寓地塊公寓位于大商業(yè)上，噪音、人多雜亂等影響因素更大，居住性較低，側(cè)重位于大商業(yè)上，噪音、人多雜亂等影響因素更大，居住

25、性較低，側(cè)重投資屬性，故建議僅設(shè)置單間及一房；投資屬性，故建議僅設(shè)置單間及一房；公寓產(chǎn)品以單間和一房產(chǎn)品，每種戶型設(shè)計(jì)數(shù)種結(jié)構(gòu)，豐富產(chǎn)品線；公寓產(chǎn)品以單間和一房產(chǎn)品，每種戶型設(shè)計(jì)數(shù)種結(jié)構(gòu)，豐富產(chǎn)品線；城市公寓位于室外步行街上，而商鋪的柱間距將影響戶型面積，集團(tuán)對(duì)商鋪的城市公寓位于室外步行街上，而商鋪的柱間距將影響戶型面積，集團(tuán)對(duì)商鋪的開間控制有要求（一般柱間距為開間控制有要求（一般柱間距為4.2米），因此建議在滿足商鋪戶型面積控制的前米），因此建議在滿足商鋪戶型面積控制的前提下，可將城市公寓下的數(shù)個(gè)商鋪柱間距適當(dāng)調(diào)整，以增加戶型的舒適性；提下，可將城市公寓下的數(shù)個(gè)商鋪柱間距適當(dāng)調(diào)整，以增加戶型

26、的舒適性； 戶型配比建議戶型配比建議/ /精裝公寓精裝公寓34戶型配比建議戶型配比建議/ /類類LOFTLOFT目前南昌類目前南昌類LOFT產(chǎn)品主要面積為產(chǎn)品主要面積為40-60，面積與普通公寓的戶型面積接近，面積與普通公寓的戶型面積接近；南南昌類昌類LOFT產(chǎn)品成交總價(jià)產(chǎn)品成交總價(jià)30萬左右，銷售均價(jià)約萬左右，銷售均價(jià)約6000元元/；本項(xiàng)本項(xiàng)目最具可比性的唐寧街目前正建設(shè)中，銷售價(jià)格預(yù)計(jì)目最具可比性的唐寧街目前正建設(shè)中，銷售價(jià)格預(yù)計(jì)7000元元/。 建議本項(xiàng)目類建議本項(xiàng)目類LOFT戶型面積以戶型面積以40-60為主。為主。數(shù)據(jù)來源 ：克而瑞或營銷部市調(diào)35類類LOFT戶型為單間及一房；戶型

27、為單間及一房；類類LOFT為毛坯銷售，南昌市規(guī)劃局規(guī)范要求，層高最高為毛坯銷售，南昌市規(guī)劃局規(guī)范要求，層高最高4.2m，部分超出，部分超出按按1.25倍計(jì)算建筑面積，倍計(jì)算建筑面積，故本項(xiàng)目類故本項(xiàng)目類LOFT產(chǎn)品擬建層高產(chǎn)品擬建層高為為4.2m。戶型配比建議戶型配比建議/ /類類LOFTLOFT本項(xiàng)目類本項(xiàng)目類LOFT公寓面積區(qū)間及戶配比公寓面積區(qū)間及戶配比戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)比套數(shù)比套數(shù)套數(shù)備注備注單間單間35-4035-4033.3%33.3%1361361 1種房型結(jié)構(gòu)種房型結(jié)構(gòu)一房一房50-6050-6066.7%66.7%2722724 4種房型結(jié)構(gòu)種房型結(jié)構(gòu)合計(jì)合計(jì)100

28、%100%40840836戶型配比建議戶型配比建議/ /寫字樓寫字樓數(shù)據(jù)來源 ：克而瑞以上為南昌典型辦公樓內(nèi)入駐企業(yè)實(shí)際使用面積段統(tǒng)計(jì)，銷售時(shí)產(chǎn)權(quán)面積偏小。以中小面積為主，占比最大的面積段為100-200，其次為200-400；100400面積段占比達(dá)73.8%。37數(shù)據(jù)來源 ：克而瑞或營銷部市調(diào)戶型配比建議戶型配比建議/ /寫字樓寫字樓38根據(jù)上表分析：根據(jù)上表分析：整體市場(chǎng)上看，整體市場(chǎng)上看，主力供應(yīng)面積為主力供應(yīng)面積為60-12060-120平米（產(chǎn)權(quán)面積），面積偏小，多采取相臨單位平米（產(chǎn)權(quán)面積），面積偏小，多采取相臨單位組合銷售方式，組合銷售方式，部分寫字樓中高區(qū)部分寫字樓中高區(qū)1/41/4層以上采取整售形式；層以上采取整售形