不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則

1、 第三章第三章 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則第 1 頁原則不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則是指人們在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐與理論探索中，逐步認(rèn)識(shí)了不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，并總結(jié)出的一些簡明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的法則、標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)注意的問題，這便是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則有如下特點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則是建立在房產(chǎn)價(jià)格形成原理基礎(chǔ)上；不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則是包含一些在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的約束性或指導(dǎo)性的行為準(zhǔn)則。原則第 2 頁估價(jià)規(guī)范對不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公估價(jià)規(guī)范對不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，這是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的最高原則。在具體估價(jià)作業(yè)正，這是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的最高原則。在

2、具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的原則主要有：中應(yīng)當(dāng)遵循的原則主要有： （一）（一）合法原則合法原則（二）（二）最有效使用（最高最佳）原則最有效使用（最高最佳）原則 （三）估價(jià)期日原則（三）估價(jià)期日原則（四）替代原則（四）替代原則（五）供求原則（五）供求原則（六）預(yù)期收益原則（六）預(yù)期收益原則（七）貢獻(xiàn)原則（七）貢獻(xiàn)原則（八）公平原則（八）公平原則合法性第 3 頁 合法原則合法原則指必須以估價(jià)對象的合法使指必須以估價(jià)對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。即遵循不規(guī)和當(dāng)?shù)卣?/p>

3、有關(guān)規(guī)定。即遵循不動(dòng)產(chǎn)合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分動(dòng)產(chǎn)合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面的原則。等方面的原則。第 4 頁遵循合法原則遵循合法原則，一是要求在估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。在無法確認(rèn)估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)的合法性的情況下，必須在估價(jià)報(bào)告中說明估價(jià)過程和結(jié)論是在假定估價(jià)對象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的。二是要求在估價(jià)時(shí)所涉及的估價(jià)對象的用途必須是合法的。例如在采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，需要設(shè)定估價(jià)對象未來的用途，在設(shè)定該用途時(shí)，就必須保證該用途的合法性，例如必須符合城市規(guī)劃限制的要求 。遵循合法原則遵循合法原則，還要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合

4、法的。例如在涉及到劃撥土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)定抵押的估價(jià)時(shí)，就必須考慮到劃撥土地使用權(quán)在得到土地行政主管部門的批準(zhǔn)并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設(shè)定抵押，此時(shí)該目的下的估價(jià)對象才具有合法性。 最有效使用原則第 5 頁。 最有效使用原則最有效使用原則（principle of highest principle of highest and best useand best use），是指評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，），是指評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)按房地產(chǎn)在最有效使用情況下所應(yīng)具有的應(yīng)按房地產(chǎn)在最有效使用情況下所應(yīng)具有的最佳效用或所能產(chǎn)生的最高收益，來判定其最佳效用或所能產(chǎn)生的最高收益，來判定其

5、市場價(jià)格或所要求的其他評估價(jià)格市場價(jià)格或所要求的其他評估價(jià)格。 其運(yùn)用其運(yùn)用于不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)必須體現(xiàn)三點(diǎn)，即于不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)必須體現(xiàn)三點(diǎn)，即最佳用途最佳用途、最佳規(guī)模最佳規(guī)模和和最佳集約度最佳集約度。第 7 頁 在估價(jià)實(shí)務(wù)上，堅(jiān)持最有效使用原則，要注意下在估價(jià)實(shí)務(wù)上，堅(jiān)持最有效使用原則，要注意下述五種情況述五種情況：1 1認(rèn)為維持現(xiàn)狀持續(xù)使用（或經(jīng)營）仍然妥當(dāng)時(shí)，按維持現(xiàn)狀持續(xù)使用（或經(jīng)營）進(jìn)行評估。2 2認(rèn)為改變用途更為妥當(dāng)時(shí)，應(yīng)按轉(zhuǎn)換用途后的情況進(jìn)行評估。3 3認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途更為妥當(dāng)時(shí)，應(yīng)按裝修改造后的情況進(jìn)行評估。 4 4.認(rèn)為拆除建筑物更為合理時(shí)，應(yīng)按拆除的情形進(jìn)行評估。5 5認(rèn)為裝

6、修改造并轉(zhuǎn)換用途更為妥當(dāng)時(shí)，應(yīng)按裝修改造并轉(zhuǎn)換用途的情形進(jìn)行評估。估價(jià)期日原則第 8 頁估價(jià)期日原則估價(jià)期日原則指在估價(jià)作業(yè)上，必須假定指在估價(jià)作業(yè)上，必須假定市場情況停止于某一時(shí)點(diǎn)，所有評估資料的市場情況停止于某一時(shí)點(diǎn)，所有評估資料的分析及運(yùn)用均應(yīng)以該時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)。這就是估分析及運(yùn)用均應(yīng)以該時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)。這就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。估價(jià)時(shí)點(diǎn)也被稱為評估基準(zhǔn)日，價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。估價(jià)時(shí)點(diǎn)也被稱為評估基準(zhǔn)日，它是指決定評估對象房地產(chǎn)的估價(jià)額所指的它是指決定評估對象房地產(chǎn)的估價(jià)額所指的具體日期，通常以年、月、日表示。具體日期，通常以年、月、日表示。第 8 頁估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的時(shí)間相關(guān)性時(shí)間相關(guān)性和和時(shí)效性

7、時(shí)效性。時(shí)間相關(guān)性時(shí)間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，在不同的時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價(jià)值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。時(shí)效性時(shí)效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動(dòng)性，同一估價(jià)對象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具有不同的市場價(jià)格。所以強(qiáng)調(diào)：估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 替代原則 替代原則替代原則是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的一條重要原則，又稱是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的一條重要原則，又稱比較原則。替代原則的理論依據(jù)是同一市場上相比較原則。替代原則的理論依據(jù)是同一市場上相同物品具有相同市場價(jià)值的經(jīng)濟(jì)

8、學(xué)原理。替代原同物品具有相同市場價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價(jià)能夠通過運(yùn)用市場資料進(jìn)行則是保證房地產(chǎn)估價(jià)能夠通過運(yùn)用市場資料進(jìn)行和完成的重要理論前提：只有承認(rèn)同一市場上相和完成的重要理論前提：只有承認(rèn)同一市場上相同物品具有相同的市場價(jià)值，才有可能根據(jù)市場同物品具有相同的市場價(jià)值，才有可能根據(jù)市場資料對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。資料對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。替代原則替代原則也反映了房地產(chǎn)估價(jià)的基本原理和最也反映了房地產(chǎn)估價(jià)的基本原理和最一般的估價(jià)過程：房地產(chǎn)估價(jià)所要確定的估價(jià)結(jié)一般的估價(jià)過程：房地產(chǎn)估價(jià)所要確定的估價(jià)結(jié)論是估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。對于房地論是估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。對于

9、房地產(chǎn)交易目的而言，該客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)當(dāng)是產(chǎn)交易目的而言，該客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)當(dāng)是在公開市場上最可能形成或者成立的價(jià)格，房地在公開市場上最可能形成或者成立的價(jià)格，房地產(chǎn)估價(jià)就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)估價(jià)就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價(jià)格來確定估價(jià)對象的客觀合理價(jià)產(chǎn)的近期成交價(jià)格來確定估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值的。格或者價(jià)值的。 供求原則供求原則供求原則在估價(jià)實(shí)務(wù)上，運(yùn)用供求法則分在估價(jià)實(shí)務(wù)上，運(yùn)用供求法則分析房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般可通過了解地方市場析房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般可通過了解地方市場上的空房率、交易習(xí)慣以及房地產(chǎn)的一般價(jià)上的空房率、交易習(xí)慣以及房地產(chǎn)的一般

10、價(jià)格走勢來具體確定。一般來說，在空房率極格走勢來具體確定。一般來說，在空房率極低的地方市場上，表明房地產(chǎn)的需求較旺、低的地方市場上，表明房地產(chǎn)的需求較旺、供給偏緊；在空房率較高的區(qū)域市場上則與供給偏緊；在空房率較高的區(qū)域市場上則與之相反。如果該區(qū)域市場的交易習(xí)慣是業(yè)主之相反。如果該區(qū)域市場的交易習(xí)慣是業(yè)主普遍愿意采取出租方式，則說明需求旺盛；普遍愿意采取出租方式，則說明需求旺盛；反之則說明需求不振。通常還可從房地產(chǎn)的反之則說明需求不振。通常還可從房地產(chǎn)的一般價(jià)格走勢中大致推測出某類房地產(chǎn)的供一般價(jià)格走勢中大致推測出某類房地產(chǎn)的供求狀況，但對此應(yīng)具體分析。求狀況，但對此應(yīng)具體分析。預(yù)期收益原則

11、預(yù)期收益原則預(yù)期收益原則指在房地產(chǎn)估價(jià)上，不僅要考慮房地產(chǎn)的指在房地產(chǎn)估價(jià)上，不僅要考慮房地產(chǎn)的過去和現(xiàn)狀，還要分析其未來變化，從而綜合確定出評過去和現(xiàn)狀，還要分析其未來變化，從而綜合確定出評估價(jià)格，此即預(yù)測原則。預(yù)測原則以變動(dòng)法則為基礎(chǔ)，估價(jià)格，此即預(yù)測原則。預(yù)測原則以變動(dòng)法則為基礎(chǔ)，是變動(dòng)法則在估價(jià)要求上的體現(xiàn)是變動(dòng)法則在估價(jià)要求上的體現(xiàn)。 在房地產(chǎn)估價(jià)上，必須堅(jiān)持用預(yù)測原則來分析許多問題在房地產(chǎn)估價(jià)上，必須堅(jiān)持用預(yù)測原則來分析許多問題及事項(xiàng)。如在進(jìn)行市場分析、評估對象所屬區(qū)域分析，及事項(xiàng)。如在進(jìn)行市場分析、評估對象所屬區(qū)域分析，以及兩者對評估對象純收益的影響分析等方面，都應(yīng)充以及兩者對評

12、估對象純收益的影響分析等方面，都應(yīng)充分考慮未來的變化。另外，在交易實(shí)例價(jià)格的檢查，資分考慮未來的變化。另外，在交易實(shí)例價(jià)格的檢查，資本化率的確定等方面也必須堅(jiān)持預(yù)測原則本化率的確定等方面也必須堅(jiān)持預(yù)測原則。 貢獻(xiàn)原則 貢獻(xiàn)原則貢獻(xiàn)原則又叫收益分配原則。運(yùn)用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的又叫收益分配原則。運(yùn)用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，一般是由勞動(dòng)、資本、經(jīng)營和土地四種生產(chǎn)收益，一般是由勞動(dòng)、資本、經(jīng)營和土地四種生產(chǎn)要素結(jié)合而產(chǎn)生的，應(yīng)該分配給各個(gè)要素，這是基要素結(jié)合而產(chǎn)生的，應(yīng)該分配給各個(gè)要素，這是基本的經(jīng)濟(jì)原理，被稱之為收益與分配法則，也被稱本的經(jīng)濟(jì)原理，被稱之為收益與分配法則，也被稱之為剩余生產(chǎn)力原理。之為剩余生

13、產(chǎn)力原理。 按照收益與分配法則，我們可以從運(yùn)用房地產(chǎn)所獲按照收益與分配法則，我們可以從運(yùn)用房地產(chǎn)所獲得的總收益中確定出由房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，以及得的總收益中確定出由房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，以及土地或建筑物分別產(chǎn)生的收益。對這些收益分別以土地或建筑物分別產(chǎn)生的收益。對這些收益分別以相應(yīng)的資本化率進(jìn)行還原，即可求出該房地產(chǎn)或土相應(yīng)的資本化率進(jìn)行還原，即可求出該房地產(chǎn)或土地、建筑物的收益價(jià)格，這是收益還原法（包括土地、建筑物的收益價(jià)格，這是收益還原法（包括土地殘余法和建筑物殘余法）的基本原理。因此，收地殘余法和建筑物殘余法）的基本原理。因此，收益與分配法則是收益法的理論依據(jù)之一益與分配法則是收益法的理論依據(jù)之一。 公平原則公平原則公平原則指房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正的立場上，指房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正的立場上，估價(jià)的目標(biāo)在于確定一個(gè)客觀合理的價(jià)格，不估價(jià)的目標(biāo)在于確定一個(gè)客觀合理的價(jià)格，不受被評估對象各方當(dāng)事人利益的影響。此即公受被評估對象各方當(dāng)事人利益的影響。此即