寫字樓能耗分析報告

1、寫字樓能耗分析報告寫字樓物業(yè)管理能耗分析報告能耗在寫字樓物業(yè)管理中占據(jù)極為重要的位置，其費用支出約占物業(yè)管理成本的30%-40%不含代收代繳部分）。在人力成本很難下降的今天，節(jié)能降耗就變成物業(yè)管理的主要贏利點。既建的樓宇節(jié)能可以分為兩種：一種投入一定的資金通過對原系統(tǒng)設(shè)備進行改造，修正原設(shè)備不合理的匹配和失誤，或是在樓宇中采用一些先進的產(chǎn)品和技術(shù)來達到節(jié)能的目的.我們稱之為改造節(jié)能；另一種是通過科學的管理方法，不需要投入資金就可以達到節(jié)能的目的，我們把它稱為管理節(jié)能。下面我們就從寫字樓的后期管理中能耗組成來談如何節(jié)能。一、物業(yè)管理中寫字樓能耗組成1、電能。主要有中央空調(diào)及末端設(shè)備、公區(qū)照明（走

2、道、樓梯、地下室、設(shè)備房照明）、電梯（電梯用電、井道照明、轎廂照明等）、水泵（給水泵、消防泵、排污泵）、通風系統(tǒng)（排煙、排風、正壓送風等）、電信設(shè)備（電話網(wǎng)絡(luò)機房設(shè)備用電、手機信號覆蓋設(shè)備用電）、安防設(shè)備（車場管理系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等）、其它機房設(shè)備用電等；2、水耗。綠化用水、保潔用水、公共衛(wèi)生間用水、開水房飲用水、中央空調(diào)冷凍冷卻系統(tǒng)用水、其它用水（如設(shè)置洗車場的用水、消防用水）等；3、天然氣。主要中央空調(diào)用氣、食堂用氣等。二、能耗使用狀況分析1、中央空調(diào)系統(tǒng)是大樓的能耗大戶，具能耗一般能占到寫字樓能耗的40%-65%其所在比例的高低一般取決于四個方面：一是大樓本身的節(jié)能設(shè)計

3、是否足夠好，如外墻保溫、玻璃是否中空或更好；二是中央空調(diào)設(shè)備的選擇和施工工藝及材質(zhì)是否是節(jié)能型，如水管的保溫厚度及材質(zhì)的選擇、中央空調(diào)的選型等；三是中央空調(diào)的日常運行方式是否做到節(jié)能，如空調(diào)的開啟時間、出水回水溫度、是否有智能調(diào)節(jié)系統(tǒng)等；四是中央空調(diào)的運行管理、維修維護是否滿足設(shè)備要求并節(jié)能，如發(fā)現(xiàn)問題是否及時處理、風管的清潔及末端設(shè)備的清洗、巡檢的頻次和內(nèi)容能否在第一時間發(fā)現(xiàn)問題并及時處理、保養(yǎng)過程是否專業(yè)、結(jié)果是否達到應(yīng)有的效果等。2、電梯用電是大樓能耗的第二大戶。一般有如下幾個方面影響電梯的能耗：一是設(shè)備的選型是否節(jié)能，如選用帶能量回饋裝置的電梯；二是多臺電梯的運行方式，如群控方式、單獨

4、控制等；三是電梯的運行管理和維修維護是否滿足要求，如設(shè)備老化及銹蝕將增加電梯運行能耗等；電梯轎廂照明是否采用節(jié)能型燈泡；井道照明是否用完及時關(guān)閉等。3、公區(qū)照明的能耗。一般受下面幾個因數(shù)影響：一是燈具的選擇及開關(guān)控制方式；二是燈具的數(shù)量及設(shè)置方式；三是運行管理方式，如時控器等。4、其它系統(tǒng)的用電基本恒定，除去前期設(shè)備選型對能耗的影響很大外，后期管理節(jié)能的方法和手段不多。三、節(jié)能分析及建議（一）中央空調(diào)系統(tǒng)1、管理節(jié)能（進出水溫度調(diào)節(jié)）一般來講，冷凍水的溫度每升高1?（或是熱泵供熱水溫度每降低1?）能耗下降3%.長期以來，人們將制冷工況7-12?（冷凝溫度由環(huán)境決定）和熱泵工況40-45?（蒸發(fā)

5、溫度由環(huán)境決定）作為中央空調(diào)系統(tǒng)的標準工況，有超過80犯上中央空調(diào)系統(tǒng)的使用者在整個運行中都嚴格的“遵守”了這一標準工況，這就無端耗費了大量的能源.目前中央空調(diào)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度的傳統(tǒng)的方式是按標準工況進行的，冷凍水溫度7?（熱泵冷凝水45?）保持不變，當不需要太多冷（熱）量時，電磁閥門自動關(guān)閉，既室內(nèi)的溫是通過流量的調(diào)節(jié)來控制的，我們稱之為“量的調(diào)節(jié)”；而通過控制中央空調(diào)冷凍水（熱泵冷凝水）的出水溫度來調(diào)節(jié)室內(nèi)的溫度，此種調(diào)節(jié)方式稱之為“質(zhì)的調(diào)節(jié)”。其“質(zhì)的調(diào)節(jié)”好處是降低了單位冷（熱）量的能耗。傳統(tǒng)的中央空調(diào)系統(tǒng)“量的調(diào)節(jié)”是一種極其不經(jīng)濟的調(diào)節(jié)方式，其做法損耗了更多的電力，應(yīng)倡導對中央空調(diào)進行

6、“質(zhì)的調(diào)節(jié)”，特別是在過渡季節(jié)期間，因末端設(shè)備相對有較大的換熱余量，通過提高冷凍水的出水溫度（或降低熱泵工況冷凝溫度），完全可以在不犧牲舒適度的前提下，達到節(jié)能的目的。將室內(nèi)溫度提高2-3?（或冬季降低室內(nèi)溫度2-3?）,那末通過提高冷凍水出水溫度（或降低熱泵工況冷凝溫度）的措施既可以提高制冷機的效率，又可以達到少提供冷（熱）量以使室內(nèi)溫度達到規(guī)定的要求。更重要的是：對中央空調(diào)系統(tǒng)進行“量的調(diào)節(jié)”，使控制室內(nèi)溫度更具有可操性.其實在實際運行中，中央空調(diào)系統(tǒng)實現(xiàn)經(jīng)濟工況運行，不僅僅是每升高（或降低）1?,減少能耗約3流右，還使得制冷機的制冷（熱）量有所增加；還會減少制冷機及配套水泵開啟的臺數(shù)，使

7、節(jié)能效果更為顯著。如3臺制冷機以7?出水溫度同2臺制冷機以10?出水溫度按100崛荷運行，后者所提供的按80項荷運行，冷量僅減少了9%帆不是17%）,但減少的能耗約為25%.2、管理節(jié)能（時間）一般寫字樓的空調(diào)開啟時間從早上7、8點鐘到下午5、6點鐘。這個時間可根據(jù)實際運行經(jīng)驗進行微調(diào)。比如，寫字樓九點上班，那么員工一般在8點半到九點之間將是主要人流時間，如果空調(diào)從開啟到樓內(nèi)溫度合適的時間需要1個小時，那么我們在7點半鐘開啟比較合適。在春秋兩季溫度較為合適的季節(jié)。我們可以根據(jù)天氣的變化適時調(diào)節(jié)進出水量和溫度，必要時可關(guān)閉空調(diào)，開啟新風系統(tǒng)那個，或縮短空調(diào)的開啟時間。對于周六日、節(jié)假日的管理。可

8、根據(jù)寫字樓的各辦公室的加班情況，制定詳細且節(jié)能的管理方式。這個與寫字樓的實際狀況相關(guān)，這里就不在論述。3、維修維護對節(jié)能的作用一個運行良好的中央空調(diào)系統(tǒng)是節(jié)能的管理。而對系統(tǒng)的維護保養(yǎng)則是空調(diào)系統(tǒng)運行良好的最有力的保障。所以我們建議空調(diào)需要由專業(yè)技術(shù)人員和公司對其進行維護保養(yǎng)，且嚴格按照設(shè)備廠家提供的運行要求進行管理。建議對各種設(shè)備及其附屬器件做預防性檢查，為早期發(fā)現(xiàn)故障及查找原因并進行檢修作準備。包括：運行人員一班一次檢查、維保人員每月一次巡檢、維保人員每年檢修。機組修理分為：大修、中修、小修周期如下所示：大修？小修？小修？中修？小修？小修？中修？小修？小修？大修。每一大修周期基本包括六個小

9、修和二個中修。維修時間參照：5,7年大修、2年中修、12個月小修、每月定期檢查。以上的幾種節(jié)能方式不是獨立存在，建議各寫字樓根據(jù)實際情況，將之組合起來使用，并在實際操作中嚴格執(zhí)行。這樣才能做到節(jié)能降耗。（二）電梯系統(tǒng)1、電梯的運行管理方式寫字樓中的電梯一般有下列幾種管理方式：一是群控管理，就是將多臺電梯集中控制，在樓層分配過程采用智能化模型，當電梯有外招時，可根據(jù)每一臺電梯的現(xiàn)狀進行分析處理，然后指令最合適的那一臺電梯（一般是選擇最近的，且未滿載）響應(yīng)，電梯廳的多部電梯選用此種方式。一般電梯廠家提供的此類程序是可以根據(jù)運行情況進行參數(shù)修改的。建議在運行管理中多觀察，根據(jù)運行能耗結(jié)果進行參數(shù)修訂

10、，如群控的電梯臺數(shù)，載重量的微調(diào)，電梯無外招時的?？繕菍拥?。在客流量很小的“空閑狀態(tài)”，空閑轎廂中有一臺在基本待命，其他所有轎廂被分散到整個運行行程上，為使各層站的候車時間最短，將從所有分布在整體服務(wù)區(qū)中的最近一站調(diào)度發(fā)車，不需要運行的轎廂自動關(guān)閉，避免空載運行。上班時，幾乎沒有下行乘客，客流基本上都上行，可轉(zhuǎn)入“上行客流方式”，各區(qū)電梯都全力輸送上行乘客，乘客走出轎廂后，立即反向運行。下班時，則可轉(zhuǎn)入“下行客流方式”。午餐時，上、下行客流量都相當大，可轉(zhuǎn)入“午餐服務(wù)方式”，不斷地監(jiān)視各區(qū)的客流量，隨時向客流量大的區(qū)域分派轎廂，以緩解載客高峰。二是分散控制，就是電梯不聯(lián)網(wǎng)，每臺電梯各自運行，各

11、自響應(yīng)自己的外招。一般的消防電梯就采用此種模式。此種模式又有如下幾種運行模式：電梯無召喚時停靠在所在樓層；電梯無召喚時停靠在中間樓層；電梯無召喚時?？吭谝粚?。此三種模式的能耗差別不大，后兩種在實際運行中比第一種略微節(jié)能。2、電梯的維修維護與日常管理建議由專業(yè)電梯公司負責電梯的維修維護，物業(yè)公司負責日常巡視和監(jiān)督檢查電梯公司的工作。做好電梯日常維修，做好井道內(nèi)相關(guān)機械部件的銹蝕處理，軌道保證不缺少潤滑油等措施。這里因為涉及到更多的管理技術(shù)細節(jié)，不在累述。3、電梯相關(guān)照明節(jié)能對于井道照明，因為用時才開啟，其能耗不大。節(jié)能效果不明顯。只要做好相應(yīng)的管理制度，不出現(xiàn)長明燈就行。電梯轎廂照明是小區(qū)或?qū)懽?/p>

12、樓的節(jié)能重點?，F(xiàn)在通行的做法是電梯公司提供的做法：就是電梯停止不動后幾分鐘，電梯照明關(guān)閉，一旦有外招則自動打開。根據(jù)以往經(jīng)驗，電梯轎廂照明推薦改用LED照明系統(tǒng)，可每年節(jié)能20流右；適當控制轎廂照明的照度也能起到節(jié)能的作用。（三）公區(qū)照明系統(tǒng)因其系統(tǒng)的特殊性，節(jié)能措施可從多個方面實施：1、新技術(shù)新材料節(jié)能。如采用更為節(jié)能的燈具，智能型時控器等。但在新技術(shù)新材料的使用中要考慮改造成本和維護成本。比如現(xiàn)在地下室使用的節(jié)能燈有T5和T8,廠家說T8比T5節(jié)能，事實卻是如此，但是T8的壽命還偏短，成本也比T5要高。采用那一種，需要經(jīng)過成本核算才知道。2、管理制度節(jié)能。將節(jié)能降耗的思想融入到實際管理中。加強巡視，發(fā)現(xiàn)不該亮的燈立即關(guān)閉。根據(jù)季節(jié)的變化，調(diào)整時控器的時間，如夏天總平燈具的開啟時間延后和白天關(guān)閉時間提