房地產(chǎn)業(yè)scp框架分析

1、基于基于SCP范式框架下的范式框架下的 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)分析 房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)概念什么是房地產(chǎn)什么是房地產(chǎn)l 房地產(chǎn)： 房產(chǎn)和房地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”，指土地及土地上的建筑物、附著物。l 房產(chǎn)： 是房屋及其處分權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的總稱。l 地產(chǎn)： 是土地及其使用權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)業(yè)概念房地產(chǎn)業(yè)概念房地產(chǎn)業(yè)：以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合新產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)型的產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所

2、有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)成為房地產(chǎn)業(yè)。我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 SCP框架分析框架分析法律法規(guī)不完善房?jī)r(jià)居高不下投資大周期長(zhǎng)市場(chǎng)供不應(yīng)求 市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 市場(chǎng)集中度 產(chǎn)品差異化 進(jìn)入壁壘市場(chǎng)行為 價(jià)格行為 廣告行為 兼并行為市場(chǎng)績(jī)效 資源配置效率 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效率房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)SCP框架分析框架分析一 、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)（一）市場(chǎng)集中度年份年份TOP5商品商品房銷售額房銷售額TOP10商品商品房銷售額房銷售額總商品房銷總商品房銷售額售額CR5CR10200923433588239955.33

3、%8.16%20103441531952478.726.56%10.14%201142466298591197.18%10.65%201253728222644568.33%12.76%2013708811272.581428.288.7%13.84% 2009年2012年我國(guó)房地產(chǎn)集中度的比較 單位：億元 數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)？（二）產(chǎn)品差異化1.消費(fèi)需求差異年份年份商品房銷商品房銷售額售額住宅商品住宅商品房銷售額房銷售額別墅、高檔別墅、高檔公寓銷售額公寓銷售額辦公樓銷辦公樓銷售額售額商業(yè)營(yíng)業(yè)用商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額房銷售額其他商品其他商品房銷售額房銷售額201053721.

4、2444120.654613.112155.715418.821026。07201158588.8648198.324100.662471.586679.081239.88201264455.7953467.183983.562773.436999.571215.60201381428.2867694.94 20102013按用途分各類房產(chǎn)品總銷售額 單位：億元數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局消費(fèi)者對(duì)于不同商品的需求是不一樣的（二）產(chǎn)品差異化2.地段差異（二）產(chǎn)品差異化省份省份北京北京上海上海四川四川廣東廣東山東山東湖南湖南價(jià)格17021.6314061.375448.828112.194763.6149

5、48.62 2012年中國(guó)部分城市商品房銷售價(jià)格 單位：元/平方米數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3.價(jià)格差異區(qū)域性差異大區(qū)域性差異大（三）進(jìn)入壁壘1.資金壁壘年份年份國(guó)內(nèi)貸款國(guó)內(nèi)貸款利用外資利用外資外商企業(yè)外商企業(yè)直接投資直接投資自籌資金自籌資金其他資金其他資金來源來源小計(jì)小計(jì)201012563.7790.68673.4526637.2132952.4572944.04201113056.80785.15689.5435004.5736842.2285688.73201214778.39402.09358.5239081.9642274.3896536.8120102012房地產(chǎn)企業(yè)資金來源 單位：億元

6、數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總投資額大，進(jìn)入壁壘要求高（三）進(jìn)入壁壘2.政策壁壘 進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的主要壁壘之一，房地產(chǎn) 行業(yè)的興衰與政府政策密切相關(guān)。 控制途徑： 對(duì)注冊(cè)資本的直接要求 資金供給 土地供給 產(chǎn)品銷售的優(yōu)惠或障礙（三）進(jìn)入壁壘3.規(guī)模經(jīng)濟(jì) 資金實(shí)力雄厚經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)商在國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的公開招標(biāo)時(shí)具有中標(biāo)的優(yōu)勢(shì), 同時(shí), 由于其自有資金的占比較高, 信譽(yù)較好, 可以較為容易地從銀行手里獲取低成本的貸款, 并有充裕的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與研究, 保證產(chǎn)品的質(zhì)量。此外, 長(zhǎng)期以來大規(guī)模的廣告投入以及高品質(zhì)產(chǎn)品所創(chuàng)造出來的聲譽(yù)使其產(chǎn)品的銷售順暢, 又加快了資金的回流。這些都使房地

7、產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出較明顯的規(guī)模經(jīng)濟(jì)特性市場(chǎng)集中度競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品差異化區(qū)域性差異進(jìn)入壁壘稀缺資源控制協(xié)同調(diào)價(jià)政策壁壘規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘區(qū)域性寡頭壟斷二、市場(chǎng)行為（一）價(jià)格行為1.采取措施：價(jià)格合謀行為價(jià)格合謀行為2.價(jià)格合謀成立條件房地產(chǎn)產(chǎn)品的相似性房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘高競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)數(shù)量少監(jiān)控不到位（一）價(jià)格行為3.價(jià)格合謀的博弈論分析 開發(fā)商1 開發(fā)商2合作（L）競(jìng)爭(zhēng)（R）合作（T） 44 6-2競(jìng)爭(zhēng)（B） -26 00不同策略的收益組合圖假設(shè)：某區(qū)域房地產(chǎn)業(yè) 兩個(gè)寡頭 開發(fā)同質(zhì)產(chǎn)品 進(jìn)行一次博弈囚徒困境如何形成合作的？ 多次博弈和經(jīng)驗(yàn)累積的結(jié)果多次博弈和經(jīng)驗(yàn)累積的結(jié)果統(tǒng)一區(qū)域的開發(fā)商多次博弈

8、后最終選擇：博弈不止一次累計(jì)損失短期收益非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)（二）廣告行為l從廣告投入角度看2001年房地產(chǎn)廣告投放量占全國(guó)廣告投放量的8.7%2003年增長(zhǎng)至13%房地產(chǎn)廣告自身年增長(zhǎng)率達(dá)56.98%我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)廣告支出不斷增加強(qiáng)化了房地產(chǎn)的主觀差別化進(jìn)而影響到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的績(jī)效（三）兼并行為獲得融資渠道獲得土地資源強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)跨區(qū)域發(fā)展引入外資、引入國(guó)際化理念其他行業(yè)企業(yè)為進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)而進(jìn)行兼并中、小企業(yè)為求生存大企業(yè)為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略合作而進(jìn)行兼并2006年，萬科以18.6億并購(gòu)南都集團(tuán)，目的就是為了打開江浙一帶的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而形成其跨區(qū)域的發(fā)展。三、市場(chǎng)績(jī)效（一）房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效率年份年份2010201120122013總投資額（億元）48259.0461796.8971803.7986013.38竣工面積（萬平方米）78743.8892619.9499424.96101434.99就業(yè)人數(shù)（人）209114722569642386772數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總投資額逐年增加竣工面積逐步擴(kuò)大就業(yè)人數(shù)逐步