資產(chǎn)評估項目案例分析

1、 資產(chǎn)評估項目案例分析資產(chǎn)評估項目案例分析主要內(nèi)容n資產(chǎn)評估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)資產(chǎn)評估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè) n房地產(chǎn)企業(yè)評估房地產(chǎn)企業(yè)評估n無形資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)評估n法人股評估法人股評估n企業(yè)價值評估企業(yè)價值評估 n金融不良資產(chǎn)評估金融不良資產(chǎn)評估第一部分 評估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)評估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè) 評估行業(yè)遵照執(zhí)行的制度體系評估行業(yè)遵照執(zhí)行的制度體系 n國務(wù)院第91號令國有資產(chǎn)評估管理辦法及其施行細(xì)則； n財政部（2001）第14號令公布的國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定；n財政部財評字199991號關(guān)于印發(fā)的通知；n中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)；n其他評估相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。 評估行業(yè)

2、準(zhǔn)則體系評估行業(yè)準(zhǔn)則體系已發(fā)布已發(fā)布 n2001年9月資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-無形資產(chǎn)n2003年3月注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見 n 2004年2月資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則n資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則n2004年12月企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見n2005年3月金融不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見評估行業(yè)準(zhǔn)則體系評估行業(yè)準(zhǔn)則體系制定制定中中n資產(chǎn)評估程序準(zhǔn)則n資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則n工作底稿準(zhǔn)則及推薦格式n機器設(shè)備評估準(zhǔn)則n抵押資產(chǎn)評估準(zhǔn)則n評估業(yè)務(wù)約定書n不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則n價值類型n資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)評估房地產(chǎn)企業(yè)評估高風(fēng)險領(lǐng)域之一n房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓成為上市公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的重點對象n可以通過操縱在建房

3、地產(chǎn)項目隱含的利潤，控制轉(zhuǎn)讓價格 房地產(chǎn)企業(yè)評估兩個典型案例 n某上市公司的母公司將其控股的房地產(chǎn)公司以轉(zhuǎn)入上市公司，當(dāng)年實現(xiàn)利潤5000萬元，美化報表為配股創(chuàng)造條件n某上市公司的將其控股的房地產(chǎn)公司以賣給關(guān)聯(lián)公司，年報因此筆交易每股收益由0.24元變?yōu)橼A利0.06元。 房地產(chǎn)企業(yè)評估目前的規(guī)范要求資產(chǎn)評估規(guī)范資產(chǎn)評估規(guī)范n企業(yè)整體成本加和法前提下產(chǎn)成品和在產(chǎn)品評估n企業(yè)整體成本加和法前提下土地使用權(quán)、房屋建筑物、在建工程評估n收益法前提下企業(yè)價值評估房地產(chǎn)企業(yè)評估目前的規(guī)范要求房地產(chǎn)估價規(guī)范房地產(chǎn)估價規(guī)范n最高最佳使用 highest and best use法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可

4、行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。房地產(chǎn)企業(yè)評估目前的規(guī)范要求n假設(shè)開發(fā)法n待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費n預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，宜采用市場比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢。n開發(fā)利潤=待開發(fā)房地產(chǎn)價值與開發(fā)成本之和（或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值）*同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應(yīng)的平均利潤率n必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用折現(xiàn)的方必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時，可采用計算利息的方法。法；難以采用折現(xiàn)的方法

5、時，可采用計算利息的方法。 房地產(chǎn)企業(yè)評估如何操縱評估n低價的由來低價的由來n使用成本法，按核實后的成本計開發(fā)項目的評估值n為回避產(chǎn)成品和在產(chǎn)品隱含利潤，將開發(fā)項目按房屋建筑物和在建工程評估房地產(chǎn)企業(yè)評估如何操縱評估高價的由來高價的由來n使用收益法，操縱利潤預(yù)測和折現(xiàn)率的選取n利用最高最佳使用假設(shè)，忽視法律上允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟上可行的限制n使用假設(shè)開發(fā)法，將開發(fā)項目可能實現(xiàn)的全部利潤量化，而未按原投資人投資資金應(yīng)分?jǐn)偟睦麧欉M(jìn)行估算n忽略產(chǎn)權(quán)上的瑕疵n簡單地利用土地估價報告和房地產(chǎn)估價報告1、您認(rèn)為此報告存在哪些問題？2、如果由您來承做此項目，您打算從何途徑收集哪些資料、選擇什么評估方法、在

6、報告披露方面重點關(guān)注哪些問題？天順房地產(chǎn)公司評估案例天順房地產(chǎn)公司評估案例1、評估風(fēng)險分析、評估風(fēng)險分析 2、評估方法的選擇評估方法的選擇3、重要參數(shù)的選取、重要參數(shù)的選取 4、評估假設(shè)、評估假設(shè)天順房地產(chǎn)公司評估案例天順房地產(chǎn)公司評估案例對房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系認(rèn)識模糊對房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系認(rèn)識模糊 對房地產(chǎn)市場價值的內(nèi)涵應(yīng)包括哪些因素認(rèn)識不一對房地產(chǎn)市場價值的內(nèi)涵應(yīng)包括哪些因素認(rèn)識不一采用市場法時，參照案例不足，比較因素考慮不全面采用市場法時，參照案例不足，比較因素考慮不全面劃撥用地評估價值是否包括土地出讓金存在分歧劃撥用地評估價值是否包括土地出讓金存在分歧使用假設(shè)開發(fā)法使，假設(shè)前提過于樂觀使用假設(shè)

7、開發(fā)法使，假設(shè)前提過于樂觀房地產(chǎn)評估存在的主要問題房地產(chǎn)評估存在的主要問題房產(chǎn)和地產(chǎn)的價值內(nèi)涵房產(chǎn)和地產(chǎn)的價值內(nèi)涵 房產(chǎn)和地產(chǎn)的聯(lián)系、區(qū)別房產(chǎn)和地產(chǎn)的聯(lián)系、區(qū)別 房地產(chǎn)市場因素房地產(chǎn)市場因素重置成本法中成本的構(gòu)成重置成本法中成本的構(gòu)成市場法市場法假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法劃撥土地使用權(quán)評估劃撥土地使用權(quán)評估房地產(chǎn)評估存在的主要問題房地產(chǎn)評估存在的主要問題第三部分 無形資產(chǎn)評估 無形資產(chǎn)評估高風(fēng)險領(lǐng)域之二n用于注冊資金用于注冊資金n用于融資計劃或?qū)ふ覒?zhàn)略投資人用于融資計劃或?qū)ふ覒?zhàn)略投資人n用于上市公司關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓用于上市公司關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)評估目前的規(guī)范和準(zhǔn)則n資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見

8、n第十章第十章 第九十二條至第一百條第九十二條至第一百條n資產(chǎn)評估準(zhǔn)則資產(chǎn)評估準(zhǔn)則無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)n共共22條，自條，自2001年年9月實施月實施無形資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)n強調(diào)了總體應(yīng)關(guān)注的事項強調(diào)了總體應(yīng)關(guān)注的事項 （1）有關(guān)無形資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料； （2）無形資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況； （3）無形資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟壽命和法定壽命； （4）無形資產(chǎn)的使用范圍和獲利能力； （5）無形資產(chǎn)以往的評估及交易情況； （6）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性； （7）類似的無形資產(chǎn)的市場價格信息； （8）賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件；（9）可能影響無形資產(chǎn)價值的宏觀經(jīng)濟前景； （10）可

9、能影響無形資產(chǎn)價值的行業(yè)狀況及前景；（11）可能影響無形資產(chǎn)價值的企業(yè)狀況及前景；（12）對不可比信息的調(diào)整。無形資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)n強調(diào)了使用三種方法時應(yīng)關(guān)注的事項強調(diào)了使用三種方法時應(yīng)關(guān)注的事項： （1）無形資產(chǎn)的重置成本應(yīng)當(dāng)包括開發(fā)者或持有者的合理收益； （2）功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。（1）合理確定無形資產(chǎn)帶來的預(yù)期收益，分析與之有關(guān)的預(yù)期變動、受益期限，與收益有關(guān)的成本費用、配套資產(chǎn)、現(xiàn)金流量、風(fēng)險因素及貨幣時間價值； （2）確信分配到包括無形資產(chǎn)在內(nèi)的單項資產(chǎn)的收益之和不超過企業(yè)資產(chǎn)總和帶來的收益； （3）預(yù)期收益口徑與折現(xiàn)率口徑保持一致； （4）折現(xiàn)期限一般選擇經(jīng)濟壽命

10、和法定壽命的較短者； （5）當(dāng)預(yù)測趨勢與現(xiàn)實情況明顯不符時，分析產(chǎn)生差異的原因。無形資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)n強調(diào)了使用三種方法時應(yīng)關(guān)注的事項強調(diào)了使用三種方法時應(yīng)關(guān)注的事項（1）確定具有合理比較基礎(chǔ)的類似的無形資產(chǎn)；（2）收集類似的無形資產(chǎn)交易的市場信息和被評估無形資產(chǎn)以往的交易信息；（3）依據(jù)的價格信息具有代表性，且在評估基準(zhǔn)日是有效的；（4）根據(jù)宏觀經(jīng)濟、行業(yè)和無形資產(chǎn)情況的變化，考慮時間因素，對被評估無形資產(chǎn)以往交易信息進(jìn)行必要調(diào)整。無形資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)n強調(diào)了應(yīng)在報告中披露的事項強調(diào)了應(yīng)在報告中披露的事項n聲明聲明- （1）評估報告陳述的事項是真實和準(zhǔn)確的；（2）

11、對評估所依據(jù)的信息來源進(jìn)行了驗證，并確信其是可靠和適當(dāng)?shù)?；?）評估報告的分析和結(jié)論是在恪守獨立、客觀和公正原則基礎(chǔ)上形成的，僅在假設(shè)和限定條件下成立；（4）與被評估無形資產(chǎn)及有關(guān)當(dāng)事人沒有任何利害關(guān)系；（5）利用了專家的工作，并對專家工作的結(jié)果負(fù)責(zé)（如果沒有利用專家工作，則不用聲明）；n （6）評估報告只能用于載明的評估目的，因使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機構(gòu)無關(guān)。無形資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)強調(diào)了應(yīng)在報告中披露的事項強調(diào)了應(yīng)在報告中披露的事項 （1）無形資產(chǎn)的性質(zhì)； n （2）評估范圍； （3）重要的前提、假設(shè)、限定條件及其對評估價值的影響； （4）無形資產(chǎn)的權(quán)

12、屬； n （5）使用的信息來源； （6）宏觀經(jīng)濟和行業(yè)的前景； n （7）無形資產(chǎn)的歷史狀況； （8）無形資產(chǎn)的競爭狀況； n （9）無形資產(chǎn)的前景； （10）無形資產(chǎn)以往的交易情況； n （11）使用的評估方法及其理由； （12）評估方法中的運算和邏輯推理方式； n （13）折現(xiàn)率等重要參數(shù)的來源； （14）各種價值結(jié)論調(diào)整為最終評估價值的邏輯推理方式。 無形資產(chǎn)評估案例中的主要問題n只依據(jù)委托方提供資料只依據(jù)委托方提供資料一份可行性報告做出多個價值一份可行性報告做出多個價值n未對權(quán)屬進(jìn)行必要的調(diào)查和披露未對權(quán)屬進(jìn)行必要的調(diào)查和披露從誕生到確權(quán)從誕生到確權(quán)n未對無形資產(chǎn)的范圍和性質(zhì)進(jìn)行必要的

13、描述未對無形資產(chǎn)的范圍和性質(zhì)進(jìn)行必要的描述多次轉(zhuǎn)讓、多家使多次轉(zhuǎn)讓、多家使用委估資產(chǎn)性質(zhì)不明用委估資產(chǎn)性質(zhì)不明n只按只按91號文報告披露要求披露號文報告披露要求披露披露是否完整如何判斷披露是否完整如何判斷無形資產(chǎn)評估案例中的主要問題n將運用待估無形資產(chǎn)的產(chǎn)品價值計入無形資產(chǎn)價值將運用待估無形資產(chǎn)的產(chǎn)品價值計入無形資產(chǎn)價值n將待估無形資產(chǎn)領(lǐng)域的價值計入無形資產(chǎn)價值將待估無形資產(chǎn)領(lǐng)域的價值計入無形資產(chǎn)價值n將無形資產(chǎn)產(chǎn)生的間接價值乃至社會價值計入無形資產(chǎn)價值將無形資產(chǎn)產(chǎn)生的間接價值乃至社會價值計入無形資產(chǎn)價值無無形資產(chǎn)價值是無形資產(chǎn)所有人通過無形資產(chǎn)獲取的收益形資產(chǎn)價值是無形資產(chǎn)所有人通過無形資產(chǎn)

14、獲取的收益n職業(yè)道德問題職業(yè)道德問題n（1）使用無限年期或脫離實際的收益期間n（2）預(yù)測收益遠(yuǎn)高于歷史情況而無任何理由n（3）任意調(diào)控折現(xiàn)率n“甲、乙型肝炎聯(lián)合疫苗”專有技術(shù)評估案例1、您認(rèn)為此報告存在哪些問題？2、如果由您來承做此項目，您打算從何途徑收集哪些資料、選擇什么評估方法、在報告披露方面重點關(guān)注哪些問題？“甲、乙型肝炎聯(lián)合疫苗”專有技術(shù)評估案例 1、評估方法的選擇2、評估程序3、權(quán)屬的清查驗證與披露4、重要參數(shù)的選取及依據(jù)5、按無形資產(chǎn)準(zhǔn)則要求報告需披露的內(nèi)容 6、如何寫咨詢報告 無形資產(chǎn)評估存在的主要問題 未獨立獲取評估所依據(jù)的信息，參數(shù)確定隨意性大 缺乏無形資產(chǎn)價值分析過程收益法

15、評估時，對收益額的確定存在問題無形資產(chǎn)評估存在的主要問題無形資產(chǎn)存在的認(rèn)定無形資產(chǎn)存在的認(rèn)定無形資產(chǎn)價值分析：歷史、現(xiàn)在、未來無形資產(chǎn)評估信息的搜集：內(nèi)部、外部無形資產(chǎn)評估方法的選擇收益法的應(yīng)用、收益法評估的問題探討專利、專有技術(shù)、商標(biāo)、商譽的評估商譽評估問題探討第四部分法人股評估法人股評估待規(guī)范的新增業(yè)務(wù)n90%90%的證券機構(gòu)從事此項業(yè)務(wù)的證券機構(gòu)從事此項業(yè)務(wù)n截止截止2001年年4月底，全國共有發(fā)行月底，全國共有發(fā)行A股的上市公司股的上市公司1102家。第家。第一大股東為國家持股的公司，占全部公司總數(shù)的一大股東為國家持股的公司，占全部公司總數(shù)的65%，第一大，第一大股東為法人股東的，占全

16、部公司總數(shù)的股東為法人股東的，占全部公司總數(shù)的31%，兩者之和所占比，兩者之和所占比例高達(dá)例高達(dá)96%。n截止截止2002年年5月底，深滬兩市發(fā)行總股本月底，深滬兩市發(fā)行總股本37,099,893萬元，其萬元，其中國家股中國家股19,695,677萬元，占全部股本的萬元，占全部股本的53%，法人股，法人股3,186,120萬元，占全部股本的萬元，占全部股本的9%，兩者之和所占比例高達(dá)，兩者之和所占比例高達(dá)62%。n截止截止20022002年年6 6月底，已在交易所公告凍結(jié)股權(quán)的上市公司共月底，已在交易所公告凍結(jié)股權(quán)的上市公司共9494家，家，占全部上市公司的占全部上市公司的8.5%8.5%。凍

17、結(jié)國有股及社會法人股共。凍結(jié)國有股及社會法人股共796,971796,971萬萬股，占全部國有股及社會法人股的股，占全部國有股及社會法人股的3.5%3.5%。 法人股評估待規(guī)范的新增業(yè)務(wù)n使機構(gòu)受到行政受罰最多的業(yè)務(wù)使機構(gòu)受到行政受罰最多的業(yè)務(wù)n處罰的直接原因是評估機構(gòu)未進(jìn)入股權(quán)所在企業(yè)實施處罰的直接原因是評估機構(gòu)未進(jìn)入股權(quán)所在企業(yè)實施現(xiàn)場調(diào)查和工作程序，而出具了評估報告現(xiàn)場調(diào)查和工作程序，而出具了評估報告n處罰的基本原因是法人股每股評估價值遠(yuǎn)低于每股凈處罰的基本原因是法人股每股評估價值遠(yuǎn)低于每股凈資產(chǎn)，造成了國有資產(chǎn)的流失，受到社會的關(guān)注資產(chǎn)，造成了國有資產(chǎn)的流失，受到社會的關(guān)注法人股評估政

18、策風(fēng)險n法釋（法釋（20012001）2828號文號文關(guān)于凍結(jié)、拍賣上市公司國有股和社會法關(guān)于凍結(jié)、拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規(guī)定人股若干問題的規(guī)定第十三條規(guī)定：第十三條規(guī)定：“股權(quán)拍賣保留價，應(yīng)當(dāng)股權(quán)拍賣保留價，應(yīng)當(dāng)按照評估值確定。按照評估值確定。”n財企（財企（20012001）656656號號關(guān)于上市公司國有股被人民法院凍結(jié)、拍關(guān)于上市公司國有股被人民法院凍結(jié)、拍賣有關(guān)問題的通知賣有關(guān)問題的通知第五條也規(guī)定拍賣保留價應(yīng)按評估值確定。第五條也規(guī)定拍賣保留價應(yīng)按評估值確定。n國家國有資產(chǎn)管理局和體改委聯(lián)合發(fā)布的國家國有資產(chǎn)管理局和體改委聯(lián)合發(fā)布的股份有限公司國有股股份有限公司國

19、有股股東行使股權(quán)行為規(guī)范意見股東行使股權(quán)行為規(guī)范意見第十七條規(guī)定：第十七條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓的價格必須轉(zhuǎn)讓的價格必須依據(jù)公司的每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率、實際投資價值（投資回依據(jù)公司的每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率、實際投資價值（投資回報率）、近期市場價格以及合理的市盈率等因素來確定，但不得報率）、近期市場價格以及合理的市盈率等因素來確定，但不得低于每股凈資產(chǎn)。低于每股凈資產(chǎn)?！?” 法人股評估市場風(fēng)險n涉案的債權(quán)人和債務(wù)人存在嚴(yán)重的沖突涉案的債權(quán)人和債務(wù)人存在嚴(yán)重的沖突 n拍賣中的操縱行為拍賣中的操縱行為n市場的蓄意利用市場的蓄意利用通過拍賣渠道低價實現(xiàn)國退民進(jìn)通過拍賣渠道低價實現(xiàn)國退民進(jìn)“鄭州宇通鄭州宇

20、通”事件事件 法人股評估評估中的技術(shù)障礙n在何種情況下實施現(xiàn)場程序，如何實施現(xiàn)場程序在何種情況下實施現(xiàn)場程序，如何實施現(xiàn)場程序n“清算前提清算前提”O(jiān)R”O(jiān)R”持續(xù)經(jīng)營前提持續(xù)經(jīng)營前提”n拍賣底價是拍賣底價是“市場價值市場價值”O(jiān)R“OR“非市場價值非市場價值” ” n特殊的報告使用者和特殊的報告披露特殊的報告使用者和特殊的報告披露法人股評估幾點建議n市場法和收益法并用市場法和收益法并用n市場法應(yīng)考慮的重點：根據(jù)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓內(nèi)容、轉(zhuǎn)讓條件、上市公司所屬行業(yè)等，選取各方面與評估對象接近的轉(zhuǎn)讓實例作為參照物，通過對企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)、主營業(yè)務(wù)及行業(yè)前景、競爭地位、歷史收益情況和未來盈利能力、股權(quán)轉(zhuǎn)讓時

21、間、轉(zhuǎn)讓條件、法人股總量、流通股市盈率、公司效率、公司規(guī)模大小等影響法人股股權(quán)價格的因素進(jìn)行深入分析，調(diào)整確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價率。n充分依賴市場信息充分依賴市場信息上市公司信息及法人股投資信息上市公司信息及法人股投資信息n依據(jù)風(fēng)險控制原則確定現(xiàn)場勘察是否進(jìn)行及進(jìn)行的深度依據(jù)風(fēng)險控制原則確定現(xiàn)場勘察是否進(jìn)行及進(jìn)行的深度法人股評估幾點建議報告特殊披露報告特殊披露：n方法的選取思路方法的選取思路n重要參數(shù)的選取過程重要參數(shù)的選取過程n評估程序的實施過程評估程序的實施過程n提供了多種價值類型的，應(yīng)對價值類型進(jìn)行定義并在報告中明確提供了多種價值類型的，應(yīng)對價值類型進(jìn)行定義并在報告中明確限制使用的條件限制使用

22、的條件法人股評估20032003年拍賣案例總結(jié)年拍賣案例總結(jié)n總體情況總體情況：法人股網(wǎng)站共統(tǒng)計拍賣案例的樣本245個，其流通折扣率平均為0.22，凈資產(chǎn)倍率為0.80；流通折扣率在0.03至0.51之間，凈資產(chǎn)倍率在0.29至3.0之間。n有效樣本分析：有效樣本分析：n扣除掉流通折扣率在10%以下(主要為莊股或凈資產(chǎn)為負(fù)的。其流通折扣率已失真)n扣除凈資產(chǎn)在0.5元以下的部分（這種情況下其凈資產(chǎn)倍率會很高）n扣除川投長鋼、太化股份、魯北化工、大冶特鋼、粵富華五支股票，共計出現(xiàn)了15次n其余樣本的平均凈資產(chǎn)倍率為0.79，平均流通折扣率為0.246。股權(quán)分置的基本思路n非流通的法人股要獲得上市

23、流通權(quán)，就要為取得流通權(quán)支付相應(yīng)的代價，這就是解決股權(quán)分置過程中所稱的對價。這一對價是由非流通股東支付給流通股東的。因為股票的流通量大了，供需關(guān)系發(fā)生了變化，股票的價格會降低，流通股東的利益會受到損失。三一重工的案例n三一重工股份有限公司實施股權(quán)分置改革對價方案為：以方案實施的股權(quán)登記日公司總股本24000萬股、流通股6000萬股為基數(shù)，流通股股東每持有10股流通股股票將獲得非流通股股東支付的3.5股股票和8元現(xiàn)金對價。n三一重工在05年3月31日的凈資產(chǎn)為8.16元，非流通股為18000萬股，流通股6000萬股。按上述方案實施后，原法人股東的股份變?yōu)?5900萬股（18000-6000*0.

24、35）。n方案實施的股權(quán)登記日三一重工的股價為23.82元。理論上講，股權(quán)分置的實施不影響流通股的股價，但實際上證券市場會自然進(jìn)行除權(quán)，因為前一天收盤買入的股票市值不會因為第二天的實施日而自動增值，所以市場會進(jìn)行自動除權(quán)。三一重工除權(quán)日的自然除權(quán)價為17.05。三一重工的案例n三一重工非流通股東所擁有的權(quán)益價值=15900*17.05-0.8*6000=266295萬元。n法人股在未實施股權(quán)分置方案前的價格與當(dāng)時的流通股價的比例為：原 法 人 股 的 每 股 價 格 = 權(quán) 益 價 值 / 原 擁 有 的 股 數(shù)=266295/18000=14.8元。n與股權(quán)登記日流通股價的比例=14.8/2

25、3.82=62.11%n與原凈資產(chǎn)的倍率=14.8/8.16=1.81紫江企業(yè)的案例n與股權(quán)登記日流通股價的比例=1.68/2.78=60.53%n與原凈資產(chǎn)的倍率=1.68/1.9=0.885 ABC上市公司法人股評估案例法人股評估問題探討n股權(quán)評估的現(xiàn)行規(guī)定n我國企業(yè)價值水平模型第五部分企業(yè)價值評估對企業(yè)價值的錯誤認(rèn)識n1991年年91號令第三條規(guī)定國有資產(chǎn)占有單位在號令第三條規(guī)定國有資產(chǎn)占有單位在“企業(yè)兼并、出企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營、股份經(jīng)營售、聯(lián)營、股份經(jīng)營”等情況下需進(jìn)行資產(chǎn)評估，企業(yè)已做為資等情況下需進(jìn)行資產(chǎn)評估，企業(yè)已做為資產(chǎn)交易的對象，然而第七條又規(guī)定產(chǎn)交易的對象，然而第七條又規(guī)

26、定“國有資產(chǎn)評估范圍包括：固國有資產(chǎn)評估范圍包括：固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)”。由此看出，最早的。由此看出，最早的國有資產(chǎn)評估的法律文件并未認(rèn)識到作為交易對象的企業(yè)與單項國有資產(chǎn)評估的法律文件并未認(rèn)識到作為交易對象的企業(yè)與單項資產(chǎn)之間的差異，因此資產(chǎn)評估一開始對企業(yè)價值的概念是建立資產(chǎn)之間的差異，因此資產(chǎn)評估一開始對企業(yè)價值的概念是建立在企業(yè)整體資產(chǎn)之上的，而企業(yè)整體資產(chǎn)被認(rèn)為是企業(yè)各單項資在企業(yè)整體資產(chǎn)之上的，而企業(yè)整體資產(chǎn)被認(rèn)為是企業(yè)各單項資產(chǎn)的簡單加總。產(chǎn)的簡單加總。n資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）在第十三章專門對

27、整體企業(yè)在第十三章專門對整體企業(yè)資產(chǎn)評估進(jìn)行了規(guī)定，指出資產(chǎn)評估進(jìn)行了規(guī)定，指出“整體企業(yè)資產(chǎn)評估是指對獨立企業(yè)整體企業(yè)資產(chǎn)評估是指對獨立企業(yè)法人單位和其他具有獨立經(jīng)營獲利能力的經(jīng)濟實體全部資產(chǎn)和負(fù)法人單位和其他具有獨立經(jīng)營獲利能力的經(jīng)濟實體全部資產(chǎn)和負(fù)債所進(jìn)行的資產(chǎn)評估。整體評估的范圍為企業(yè)的全部資產(chǎn)和負(fù)債所進(jìn)行的資產(chǎn)評估。整體評估的范圍為企業(yè)的全部資產(chǎn)和負(fù)債債”。對企業(yè)價值錯誤認(rèn)識引起的不良后果 此種導(dǎo)向造成評估實務(wù)上的偏頗，更嚴(yán)重地影響了評估行業(yè)的定位，限制了評估的發(fā)展，體現(xiàn)在以下幾個方面：n企業(yè)評估的對象演化成對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表列示資產(chǎn)及負(fù)債的評估；n會計處理問題直接影響了評估價值，評估

28、師的大量工作變成了審計工作；n資產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)隊伍主要由財務(wù)人員構(gòu)成，評估機構(gòu)為控制經(jīng)營成本，設(shè)備、房產(chǎn)、土地等單項資產(chǎn)評估多聘用不懂評估的專業(yè)技術(shù)人員完成，嚴(yán)重影響了評估的執(zhí)業(yè)水平，房產(chǎn)、土地評估業(yè)務(wù)逐漸被房地產(chǎn)評估行業(yè)所占領(lǐng)；n對會計報表的評估造成對賬外資產(chǎn)的忽視和遺漏，評估不斷地遭到質(zhì)疑；n對貨幣資產(chǎn)、應(yīng)付福費、應(yīng)交稅金等不存在評估估價問題的會計科目采用何種評估方法，成為評估理論上一個尷尬的難題；n在報表列示資產(chǎn)評估價值不能體現(xiàn)企業(yè)價值的前提下，證監(jiān)會形成了新的發(fā)行定價機制，評估報告只能用來設(shè)立股份公司，其評估價值不能用來作為發(fā)行定價的參考，評估行業(yè)錯失了巨大的證券發(fā)行市場；n在報表列示

29、資產(chǎn)評估價值不能體現(xiàn)企業(yè)價值的前提下，評估報告只能做為委托方完成國有資產(chǎn)管理部門相關(guān)手續(xù)的文件，不能為交易方提供有用的定價參考，喪失了股權(quán)交易市場的有效需求。 企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見革命性之一革命性之一，從根本上扭轉(zhuǎn)了對企業(yè)價值概念的認(rèn)識，澄清了企業(yè)價值評估所指的對象，即“企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值或部分權(quán)益價值”。此概念的引入并非是我國獨創(chuàng)，在歐洲評估準(zhǔn)則指南7中指出，評估師應(yīng)當(dāng)將企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)分為兩類，一類是評估企業(yè)價值（enterprise value），即企業(yè)的整體價值，另一類是評估權(quán)益價值（equity value）。企業(yè)整體價值指股東權(quán)益與有息債務(wù)之和，即企

30、業(yè)的整體價值是由股東投入資本和籌集的有償資金共同創(chuàng)造的。引入企業(yè)整體價值的意義，在于評估中應(yīng)區(qū)分股東權(quán)益創(chuàng)造價值與股東貸款成本，將國際上已成熟的資本資產(chǎn)定價模型引入國內(nèi)的評估實務(wù)。股東全部權(quán)益價值，即企業(yè)整體價值中由全部股東投入資產(chǎn)創(chuàng)造的價值，本質(zhì)上是構(gòu)造企業(yè)（法人實體）的一系列的經(jīng)濟合同與各種契約中蘊含的權(quán)益，而非會計報表上反映的資產(chǎn)與負(fù)債相減后凈資產(chǎn)的價值。引入股東全部權(quán)益和部分權(quán)益價值的意義，在于明確地將股權(quán)作為評估的對象，而非過去將凈資產(chǎn)這樣一個會計科目作為評估的對象，同時說明了部分股東權(quán)益與全部股東權(quán)益之間并非一個簡單的按持股比例的計算關(guān)系，還存在著控制權(quán)溢價和少數(shù)股權(quán)的折價問題。企

31、業(yè)價值評估指導(dǎo)意見企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見革命性之二革命性之二n罷除了成本法在企業(yè)價值評估中的壟斷地位，強調(diào)了收益法和市場法是企業(yè)價值評估最為適用的方法，同時對使用各種方法提出了具有操作性的規(guī)定。在市場法方面，具體有在市場法方面，具體有n提出采用市場法可使用參考企業(yè)比較法和并購案例比較法，明確指出市場比較案例的來源可以是上市公司，也可以是市場上可收集資料的買賣、收購及合并公司。改變了以往實務(wù)界認(rèn)為資本市場尚不活躍，無法收集交易案例的傳統(tǒng)觀念，為市場法的使用提供了具有操作性的思路。n提出具有可比性的公司應(yīng)當(dāng)是屬于同一行業(yè)、或受相同經(jīng)濟因素影響的公司，同時要求對參考企業(yè)報表進(jìn)行分析調(diào)整，使其與委估企業(yè)

32、報表具有可比性。n提 出 選 擇 、 計 算 、 使 用 價 值 比 率 應(yīng) 考 慮 的 因 素 。 在收益法方面，具體在收益法方面，具體有有n提出采用收益法可使用收益資本化法和未來收益折現(xiàn)法兩種具體方法。 未來收益折現(xiàn)法往往適用于成熟的企業(yè)，基于對其正常經(jīng)營的預(yù)測，其收益通常是穩(wěn)定的和可預(yù)測的。n提出了預(yù)期收益可以采用多種口徑，包括現(xiàn)金流量、各種形式的收益或現(xiàn)金紅利等，打破了傳統(tǒng)上只用凈利潤作為預(yù)期收益的傳統(tǒng)觀念。n提出在預(yù)測過程中委托方、相關(guān)當(dāng)事方和評估機構(gòu)的相互配合和溝通。委托方和相關(guān)當(dāng)事方應(yīng)提供委估企業(yè)未來經(jīng)營狀況和收益狀況的預(yù)測，評估機構(gòu)應(yīng)對其進(jìn)行必要的分析、判斷和調(diào)整，確信其合理性

33、，并在此基礎(chǔ)上確定其他重要參數(shù)，得出評估結(jié)論。區(qū)分了資產(chǎn)評估收益預(yù)測與審計盈利預(yù)測審核，在委托方與中介機構(gòu)責(zé)任劃分方面的不同。n提出折現(xiàn)率和資本化率的確定原則，應(yīng)考慮利率、市場投資回報率、加權(quán)平均資本成本及委估企業(yè)、所在行業(yè)的特定風(fēng)險等因素確定，回應(yīng)了目前評估行業(yè)內(nèi)對折現(xiàn)率和資本化率考慮因素的不同爭論。 在成本法方面，具體有在成本法方面，具體有n提出成本法評估的范圍，應(yīng)當(dāng)包括被評估企業(yè)所擁有的所有有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的負(fù)債。此規(guī)定真正從企業(yè)擁有權(quán)益的角度揭示出評估對象，而非以往將評估對象對應(yīng)為會計科目。n提出企業(yè)價值評估中所采用的成本法，其實質(zhì)就是資產(chǎn)基礎(chǔ)法，就是將構(gòu)成企業(yè)的各項資產(chǎn)

34、進(jìn)行評估或調(diào)整，將結(jié)果加合后減去企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的全部負(fù)債，各項資產(chǎn)可以根據(jù)情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評估方法。消除了以往對會計科目確定評估方法的尷尬局面。n提出長期投資項目是否單獨評估的原則，是其對企業(yè)價值的影響程度，而非其是否為委估企業(yè)的控股單位。給予評估機構(gòu)根據(jù)重要性原則判斷評估范圍和工作量的可能。企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見革命性之三革命性之三引入了國際上一些成熟的企業(yè)價值評估的理念，使中國的企業(yè)價值評估盡早與國際接軌。目前，國外投資人在國內(nèi)投資時，往往不相信國內(nèi)評估師的勝任能力，但限于中國評估市場對國外評估機構(gòu)的資格限制，在中國企業(yè)聘請國內(nèi)評估機構(gòu)的同時，仍聘請外資機構(gòu)對評估結(jié)果進(jìn)行

35、復(fù)核，由于過去對企業(yè)價值評估沒有一套成熟的體系，國內(nèi)的評估師對評估中出現(xiàn)的問題不能尋求合理的解決途徑，而常常遭到外資機構(gòu)的質(zhì)疑。國際企業(yè)價值評估理念的引入，使中國的評估師少走彎路，迎接國際資本市場對國內(nèi)評估業(yè)的挑戰(zhàn)。這些先進(jìn)的理念包括：n1、對財務(wù)報告的分析、調(diào)整和利用；n2、收益法前提下，對非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債和溢余資產(chǎn)進(jìn)行單獨分析；n3、持續(xù)經(jīng)營前提下企業(yè)價值與清算前提下企業(yè)價值的關(guān)系；n4、多種業(yè)務(wù)狀況下分別分析的原則；n5、控股權(quán)溢價和少數(shù)股權(quán)折價；6、流動性對企業(yè)價值的影響。 企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見革命性之四革命性之四報告披露方面與以往的相關(guān)規(guī)定有了質(zhì)的區(qū)別。強調(diào)了報

36、告應(yīng)披露的重要信息，從評估報告使用人的角度，提出對報告披露內(nèi)容的基本要求。由于資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則一直未出臺，在該指導(dǎo)意見中指出應(yīng)“根據(jù)相關(guān)評估準(zhǔn)則和本指導(dǎo)意見編制并由所在機構(gòu)出具評估報告”。指導(dǎo)意見從報告披露的內(nèi)容方面進(jìn)行了較為詳細(xì)的規(guī)定，而未對報告形式進(jìn)行任何的規(guī)定。與號文相比增加的內(nèi)容包括：、評估報告使用者；、價值類型和定義；、評估假設(shè)和限制條件；、評估程序?qū)嵤┻^程和情況。企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見尚待解決的問題尚待解決的問題1、一些新的概念如何理解和定義，如有形資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)、控股權(quán)、少數(shù)股權(quán)、價值比率等。盡早出臺相關(guān)釋義，幫助廣大評估師對指導(dǎo)意見形成正確的理解；2、實務(wù)上仍

37、存在操作上的困難，如溢價、折價、流動性等因素的考慮，必然需要大量的案例數(shù)據(jù)作支持，而國內(nèi)的數(shù)據(jù)和相關(guān)研究相對匱乏。但這些思路的提出必將引導(dǎo)國內(nèi)企業(yè)價值評估的理論研究和實務(wù)探索。3、與現(xiàn)行法規(guī)的接口問題一直是困擾準(zhǔn)則制定工作的難題。如在報告披露方面于91號文的銜接、收益法和市場法評估結(jié)論如何滿足公司法關(guān)于投資注冊資本金的規(guī)定等。4、與未出臺準(zhǔn)則的相互關(guān)系。由于評估程序準(zhǔn)則、評估報告準(zhǔn)則尚未出臺，企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）中的相關(guān)內(nèi)容仍需在一系列相關(guān)準(zhǔn)則出臺后得到更全面的理解。5、價值類型的問題仍未得到解決。基本準(zhǔn)則將價值類型作為重要觀點提出后，實務(wù)界處在一片茫然的狀態(tài)，大部分機構(gòu)不理解價值類型具體的含義，更無法對其進(jìn)行準(zhǔn)確的定義。對價值類型進(jìn)行研究，結(jié)合國內(nèi)的評估業(yè)務(wù)，定義不同種類的價值類型成為目前評估界急需解決的問題。 企業(yè)價值評估熱點領(lǐng)域n三種角度看企業(yè)價值評估三種角度看企業(yè)價值評估n買方買方協(xié)同效應(yīng)下的最高出價協(xié)同效應(yīng)下的最高出價n賣方賣方機會成本下的最低售價機會成本下的最低售價n公開市場價值公開市場價值本質(zhì)上是構(gòu)造企業(yè)（法人實體）的一