規(guī)劃審批流程.

1、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批程序建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批程序2012年4月20日城市規(guī)劃管理的目的：城市規(guī)劃管理的目的： 對城市的各項(xiàng)建設(shè)用地和建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)一的安排和控制，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)城市的各項(xiàng)建設(shè)事業(yè)有計(jì)劃、有秩序、有步驟地協(xié)調(diào)發(fā)展，保證城市規(guī)劃實(shí)施。 第一是公共政策屬性公共政策屬性; 第二是技術(shù)屬性技術(shù)屬性 規(guī)劃管理的主要內(nèi)容規(guī)劃管理的主要內(nèi)容： 建設(shè)用地規(guī)劃管理；建設(shè)工程規(guī)劃管理建設(shè)用地規(guī)劃管理：建設(shè)用地規(guī)劃管理： 建設(shè)項(xiàng)目選址建設(shè)項(xiàng)目選址 申請規(guī)劃條件申請規(guī)劃條件 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃咨詢建設(shè)單位申請書土地權(quán)屬證明或其他有關(guān)資料行政服務(wù)中心報(bào)建大廳（規(guī)劃局綜合處窗口）規(guī)劃局相關(guān)

2、部門審核一次性告知書選址意見定線通知書規(guī)劃條件或規(guī)劃要點(diǎn)用地咨詢審核要點(diǎn)：審核要點(diǎn)： 選址用地現(xiàn)狀情況選址用地現(xiàn)狀情況 是否符合城市規(guī)劃是否符合城市規(guī)劃 該區(qū)域規(guī)劃審批歷史情況、答復(fù)意見該區(qū)域規(guī)劃審批歷史情況、答復(fù)意見 是否符合國家有關(guān)政策是否符合國家有關(guān)政策 基礎(chǔ)設(shè)施配套情況基礎(chǔ)設(shè)施配套情況 對交通的影響對交通的影響 是否符合環(huán)保、防災(zāi)等要求是否符合環(huán)保、防災(zāi)等要求 是否對周邊單位或個(gè)人造成影響是否對周邊單位或個(gè)人造成影響 是否符合有關(guān)法律、法規(guī)和文件規(guī)定的程序是否符合有關(guān)法律、法規(guī)和文件規(guī)定的程序規(guī)劃咨詢建設(shè)單位申請書土地權(quán)屬證明或其他有關(guān)資料行政服務(wù)中心報(bào)建大廳（規(guī)劃局綜合處窗口）規(guī)劃局

3、相關(guān)部門審核一次性告知書選址意見定線通知書規(guī)劃條件或規(guī)劃要點(diǎn)關(guān)于選址意見：規(guī)劃管理部門對項(xiàng)目是否符合規(guī)劃的基本認(rèn)定申報(bào)重點(diǎn)項(xiàng)目等需要辦理發(fā)改部門的核準(zhǔn)、批準(zhǔn)手續(xù)辦理環(huán)保部門環(huán)評手續(xù)辦理省級審批項(xiàng)目選址意見書其他需要規(guī)劃咨詢規(guī)劃咨詢建設(shè)單位申請書土地權(quán)屬證明或其他有關(guān)資料行政服務(wù)中心報(bào)建大廳（規(guī)劃局綜合處窗口）規(guī)劃局相關(guān)部門審核一次性告知書選址意見定線通知書規(guī)劃條件或規(guī)劃要點(diǎn)關(guān)于定線通知書：用于建設(shè)單位委托測量規(guī)劃用地紅線明確測量的基本要求：用地規(guī)模、四至范圍、代征道路和綠地要求、公建設(shè)施測量成果為用地紅線圖，用于辦理土地等手續(xù)規(guī)劃咨詢規(guī)劃咨詢建設(shè)單位申請書土地權(quán)屬證明或其他有關(guān)資料行政服務(wù)中心

4、報(bào)建大廳（規(guī)劃局綜合處窗口）規(guī)劃局相關(guān)部門審核一次性告知書選址意見定線通知書規(guī)劃條件或規(guī)劃要點(diǎn)規(guī)劃條件城鄉(xiāng)規(guī)劃法中共城鄉(xiāng)規(guī)劃法中共12次出現(xiàn)規(guī)劃條件次出現(xiàn)規(guī)劃條件v第三十八條第三十八條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、

5、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。 規(guī)劃條件v第三十九條第三十九條規(guī)劃條件未納入國有土地使用權(quán)出讓合同的，該國有土地使用權(quán)出讓合同無效；對未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的建設(shè)單位批準(zhǔn)用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關(guān)批準(zhǔn)文件；占用土地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)退回；給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予賠償。 規(guī)劃條件v 第四十條第四十條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定

6、的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。對符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依法將經(jīng)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖予以公布。 規(guī)劃條件v第四十三條第四十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提

7、出申請。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件通報(bào)同級土地主管部門并公示。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件報(bào)有關(guān)人民政府土地主管部門備案。 規(guī)劃條件v第四十五條第四十五條縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后六個(gè)月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報(bào)送有關(guān)竣工驗(yàn)收資料。 規(guī)劃條件是貫穿建設(shè)項(xiàng)目從用地審批、工程審批一直到驗(yàn)收環(huán)規(guī)劃條件是貫穿建設(shè)項(xiàng)目從用地審批、工程審批一直到驗(yàn)收環(huán)節(jié)的重要

8、文件節(jié)的重要文件建設(shè)單位務(wù)必慎重看待規(guī)劃條件建設(shè)單位務(wù)必慎重看待規(guī)劃條件規(guī)劃條件（草案階段）（草案階段）建設(shè)單位申請書用地紅線圖和其他有關(guān)資料行政服務(wù)中心報(bào)建大廳（規(guī)劃局綜合處窗口）規(guī)劃局相關(guān)部門審核一次性告知書規(guī)劃條件（草案）征求有關(guān)部門意見、論證、上報(bào)規(guī)委會審議規(guī)劃條件擬定規(guī)劃條件的主要依據(jù)：v控制性詳細(xì)規(guī)劃v有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃v城市規(guī)劃相關(guān)法律、法規(guī)v國家、省、市或本部門制定的有關(guān)技術(shù)規(guī)范v城市設(shè)計(jì)v限制條件：機(jī)場凈空、微波通道、安全防護(hù)、水源保護(hù)等v發(fā)改部門批準(zhǔn)文件（核定規(guī)模）v基礎(chǔ)設(shè)施、交通、環(huán)保、防洪等分析、論證報(bào)告v屬地政府及教育、文化、體育等有關(guān)部門意見規(guī)劃條件（草案階段）（草案階段

9、）v規(guī)劃條件（草案）住宅項(xiàng)目：應(yīng)征求區(qū)政府、教育、文化、體育、衛(wèi)生、民政、城管等部門意見；商辦等公建項(xiàng)目：應(yīng)征求區(qū)政府、交管等部門意見；涉及河道、防洪、水源保護(hù)、文保、軌道交通等設(shè)施的，應(yīng)征求水務(wù)、環(huán)保、文物、軌道等部門意見。特殊項(xiàng)目，還需要進(jìn)行評估論證。規(guī)劃條件區(qū)政府和相關(guān)部門反饋意見評估論證報(bào)告規(guī)委會意見等行政服務(wù)中心報(bào)建大廳（規(guī)劃局綜合處窗口）規(guī)劃局相關(guān)部門審核一次性告知書規(guī)劃條件規(guī)劃條件規(guī)劃條件的主要內(nèi)容：v項(xiàng)目用地范圍、面積、性質(zhì)和兼容性要求；v土地開發(fā)利用控制指標(biāo)；v道路交通設(shè)置要求；v公共設(shè)施配置要求；v市政公用設(shè)施配套要求；v市政管網(wǎng)設(shè)計(jì)要求；v城市設(shè)計(jì)要求；v其他要求。 規(guī)劃

10、條件規(guī)劃條件的主要內(nèi)容：v（一）項(xiàng)目用地范圍、面積、性質(zhì)和兼容性要求，需要項(xiàng)目代征代拆城市道路、綠地和公建用地要求 規(guī)劃條件規(guī)劃條件的主要內(nèi)容：v（二）土地開發(fā)利用控制指標(biāo)： 容積率、建筑密度、建筑高度、建筑間距、綠地率以及建筑退紅線、藍(lán)線、綠線、紫線等要求；v（三）道路交通設(shè)置要求，包括交通出入口方位、停車泊位和廣場等。規(guī)劃條件規(guī)劃條件的主要內(nèi)容：v（四）公共設(shè)施配置要求，包括文化、教育、衛(wèi)生、體育、休閑、管理、生活服務(wù)、應(yīng)急避難設(shè)施等v（五）市政公用設(shè)施配套要求，包括給水、排水、燃?xì)?、熱力、電力、郵政等設(shè)施；v（六）市政管網(wǎng)設(shè)計(jì)要求，包括管線引入方向、敷設(shè)要求等； 規(guī)劃條件規(guī)劃條件的主要內(nèi)

11、容：v（七）城市設(shè)計(jì)要求，包括建筑體量、風(fēng)格、色彩和景觀風(fēng)貌等要求；v（八）其他要求，包括歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)、地下空間利用等。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)單位：申請書、用地紅線圖發(fā)改部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、或備案文件土地出讓合同行政服務(wù)中心報(bào)建大廳（規(guī)劃局綜合處窗口）規(guī)劃局相關(guān)部門審核補(bǔ)正通知建設(shè)用地規(guī)劃許可證許可決定建設(shè)用地規(guī)劃許可審查要點(diǎn)：v是否符合城市規(guī)劃v土地出讓合同是否附具了規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，是否進(jìn)行了變更建設(shè)工程規(guī)劃管理：建設(shè)工程規(guī)劃管理： 審批規(guī)劃方案審批規(guī)劃方案 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃方案審批建設(shè)單位：申請書規(guī)劃方案及效果圖日照分析、交評等行政服務(wù)中心報(bào)建大廳

12、（規(guī)劃局綜合處窗口）規(guī)劃局相關(guān)部門審核一次性告知書方案公示批復(fù)方案規(guī)劃部門：規(guī)委會意見專家會意見公示報(bào)告等規(guī)劃方案審批審核要點(diǎn)：審核要點(diǎn)：規(guī)劃方案是否符合規(guī)劃條件要求規(guī)劃方案是否符合規(guī)劃條件要求是否滿足有關(guān)規(guī)范要求是否滿足有關(guān)規(guī)范要求是否滿足日照要求（日照分析報(bào)告）是否滿足日照要求（日照分析報(bào)告）是否滿足交通要求（交通影響評價(jià)報(bào)告）是否滿足交通要求（交通影響評價(jià)報(bào)告）是否按照專家評審意見進(jìn)行了修改是否按照專家評審意見進(jìn)行了修改規(guī)委會意見落實(shí)情況規(guī)委會意見落實(shí)情況公示過程中，反饋意見情況公示過程中，反饋意見情況建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)單位：申請書土地證發(fā)改部門批準(zhǔn)文件定位圖、平立剖圖、效果圖行政服

13、務(wù)中心報(bào)建大廳（規(guī)劃局綜合處窗口）規(guī)劃局相關(guān)部門審核補(bǔ)正通知許可決定許可證及附圖、定線通知單等一般項(xiàng)目規(guī)劃審批完整程序選址申請規(guī)劃條件核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證審批規(guī)劃方案核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證幾個(gè)需要注意的事項(xiàng)一、關(guān)于容積率一、關(guān)于容積率計(jì)算公式：容積率計(jì)算公式：容積率=總建筑面積：按總建筑面積：按建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范范執(zhí)行，包括項(xiàng)目內(nèi)全部建筑面積。執(zhí)行，包括項(xiàng)目內(nèi)全部建筑面積。（當(dāng)前容積率的計(jì)算一地上總建筑面積為（當(dāng)前容積率的計(jì)算一地上總建筑面積為準(zhǔn)）準(zhǔn)）總建筑面積建筑用地面積幾個(gè)需要注意的事項(xiàng)一、關(guān)于容積率一、關(guān)于容積率 建筑用地面積，指的是凈地，不包建筑用地面積，

14、指的是凈地，不包括代征的道路地、綠化地和中學(xué)、小學(xué)括代征的道路地、綠化地和中學(xué)、小學(xué)等公建地等公建地幾個(gè)需要注意的事項(xiàng)二、關(guān)于二、關(guān)于“公寓公寓” “公寓公寓”是一個(gè)比較模糊不清的概是一個(gè)比較模糊不清的概念，根據(jù)念，根據(jù)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)地標(biāo)準(zhǔn)、建筑物分類與代碼標(biāo)準(zhǔn)建筑物分類與代碼標(biāo)準(zhǔn)，均沒有相應(yīng)分類。均沒有相應(yīng)分類。幾個(gè)需要注意的事項(xiàng)二、關(guān)于二、關(guān)于“公寓公寓”用于居住的，按居住用地審批；用于居住的，按居住用地審批；“公寓式辦公公寓式辦公”、 “公寓式酒店公寓式酒店”或或“辦公辦公式公寓式公寓”、“酒店式公寓酒店式公寓”，只能按辦公，只能按辦公或酒店類項(xiàng)目進(jìn)行審批，且只能標(biāo)注為或酒店類項(xiàng)目進(jìn)行審批，且只能標(biāo)注為“辦公辦公”、“酒店酒店”。幾個(gè)需要注意的事項(xiàng)三、關(guān)于住宅項(xiàng)目配套設(shè)施三、關(guān)于住宅項(xiàng)目配套設(shè)施配套設(shè)施一般包括配套設(shè)施一般包括,教育（中學(xué)、小學(xué)、托教育（中學(xué)、小學(xué)、托幼）、文化、衛(wèi)生、體育、社區(qū)服務(wù)、市幼）、文化、衛(wèi)生、體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用等。是居住區(qū)必不可少的重要設(shè)施。政公用等。是居住區(qū)必不可少的重要設(shè)施。配建指標(biāo)一般按千人總指標(biāo)和分類指標(biāo)控配建指標(biāo)一般按千人總指標(biāo)和分類指標(biāo)控制。制。特別注意的是：配套設(shè)施必須與住宅建筑同特別注意的是：配套設(shè)施必須與住宅建筑同期規(guī)劃、同期