地產(chǎn)項目開發(fā)全流程(共533項內(nèi)容-詳細(xì))

1、第 1 頁，共 12 頁節(jié)點主要階段主要工作內(nèi)容工作部門主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門土地獲取階段土地信息收集 現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況發(fā)展中心規(guī)劃設(shè)計條件落實規(guī)劃條件，了解限制性條件發(fā)展中心現(xiàn)場踏勘對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解。市場：實地踏勘地塊，了解地塊素質(zhì)發(fā)展中心市場研究中心了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)、居住區(qū)、交通等情況市場：對周邊購買力、交通和商業(yè)狀況進行調(diào)研，了解基本情況發(fā)展中心市場研究中心了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐。發(fā)展中心土地初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方

2、進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整。發(fā)展中心了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具體情況成本測算發(fā)展中心了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排市場：了解周邊項目的產(chǎn)品、售價和銷售情況及開發(fā)進度發(fā)展中心市場研究中心土地深判可行性研究報告現(xiàn)狀圖（四至電子文件）發(fā)展中心市場深度調(diào)研市場：深入理解周邊居民狀況、現(xiàn)有業(yè)態(tài)和項目狀況，深入理解區(qū)域市場發(fā)展中心銷售中心 市場研究中心項目最終定位市場：對周邊消費群體和項目狀況進行深入分析，對項目定位、客戶定位、業(yè)態(tài)定位和產(chǎn)品定位，對項目發(fā)展提出策略性建議發(fā)展中心銷售中心 市場研究中心成本測算：針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選

3、市場：協(xié)助進行成本、售價、利潤率的平衡發(fā)展中心、運營部市場研究中心開發(fā)周期及付款計劃發(fā)展中心工程部 開發(fā)部 銷售 項目方案確定市場：根據(jù)定位，對項目方案提出建議，確定最終方案發(fā)展中心、研發(fā)部市場研究中心現(xiàn)金流測算發(fā)展中心尋找合作資金項目招商報告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場研究市場：協(xié)助提供區(qū)域市場研究報告發(fā)展中心市場研究中心項目招商版盈利能力分析發(fā)展中心、運營部明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項目商業(yè)策劃書發(fā)展中心財務(wù)中心合作伙伴確定發(fā)展中心財務(wù)中心、集團資管部合作方案確定發(fā)展中心財務(wù)中心、集團資管部合作細(xì)節(jié)確定發(fā)展中心財務(wù)中心、集團資管部引資（商業(yè)計劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議發(fā)展中心財務(wù)中心

4、、集團資管部、綜合管理部合作實施（實施階段）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理發(fā)展中心財務(wù)中心、集團資管部、綜合管理部投標(biāo)、摘牌投方案標(biāo)項目方案確定發(fā)展中心投經(jīng)濟標(biāo)確定土地上限發(fā)展中心拍賣競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù)發(fā)展中心掛牌競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術(shù)發(fā)展中心獲取土地簽訂土地出讓合同確定用地圖、樁點坐標(biāo)、用地條件交納政府凈收益，契稅，交易費發(fā)展中心法務(wù)財務(wù)部用地規(guī)劃許可證土地出讓合同開發(fā)部發(fā)展部出讓金、交易費交費證明開發(fā)部財務(wù)確權(quán)企業(yè)投資項目備案辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表開發(fā)部委托工程咨詢資格機構(gòu)編制申請報告開發(fā)部研發(fā)向項目備案機關(guān)提交申請報告

5、開發(fā)部建設(shè)用地規(guī)劃許可證開發(fā)部原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢）發(fā)展部土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）發(fā)展部土地出讓合同開發(fā)部發(fā)展中心核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖開發(fā)部交費證明繳納土地費用發(fā)展部第 2 頁，共 12 頁節(jié)點主要階段主要工作內(nèi)容工作部門主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門1：500現(xiàn)狀地形圖3份（反樓座）開發(fā)部詳規(guī)開發(fā)部研發(fā)辦理土地證土地出讓合同發(fā)展部交費證明繳納土地費用發(fā)展部建設(shè)用地規(guī)劃許可證開發(fā)部地籍圖4份（薄膜圖）開發(fā)部土地登記申請書開發(fā)部土地確權(quán)來源證明文件開發(fā)部申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明開發(fā)部綜管規(guī)劃設(shè)計階段區(qū)域

6、市場調(diào)研1、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀2、項目周邊競爭性樓盤調(diào)查市場：對項目定位的經(jīng)營者、消費者和投資者以及競爭項目進行深入理解研究市場研究中心銷售中心3、項目所在地產(chǎn)狀況或臨近地產(chǎn)狀況現(xiàn)狀調(diào)研主要地產(chǎn)狀況分布狀況、特點、預(yù)期發(fā)展方向市場：組織對重點商家的專向訪談和專家論證會議，并提供相關(guān)資料市場研究中心招商中心4、同期操作地產(chǎn)項目調(diào)查競爭項目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期提取數(shù)據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)進行重點分析、競爭項目實地調(diào)研了解相關(guān)信息市場：對項目與競爭項目的比較進行專題討論，了解投資者對項目的投資意向市場研究中心商業(yè)招商部、銷售中心項目定位擬選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定通過行業(yè)

7、發(fā)展?fàn)顩r分析，消費需求分析確定可開發(fā)部分業(yè)態(tài)種類。結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量市場：完成項目業(yè)態(tài)規(guī)劃和落位市場研究中心招商中心、銷售中心市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位市場：結(jié)合控規(guī)指標(biāo)等相關(guān)要求進行項目定位工作市場研究中心 商業(yè)招商部、銷售體系商業(yè)策劃經(jīng)濟測算研發(fā)部 運營部 財務(wù)部項目發(fā)展報告開發(fā)計劃市場：根據(jù)現(xiàn)金流要求和業(yè)態(tài)規(guī)劃，制定合理的開發(fā)順序和開發(fā)節(jié)奏，保障項目操作市場研究中心銷售 工程 商業(yè)項目考核指標(biāo)初定銷管運營資金流 財務(wù) 工程、開發(fā)設(shè)計前期明確產(chǎn)品設(shè)計思路市場：結(jié)合項目定位和周邊項目狀況，對動線、主力面積劃分等建筑設(shè)計提出建設(shè)性意見市場研究中心銷售中

8、心、招商中心明確設(shè)計院選擇標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)制定設(shè)計組織計劃研發(fā)方案設(shè)計組織方案與設(shè)計院選擇與合同簽訂研發(fā)運營部、法務(wù)部制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計任務(wù)書、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂市場：結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃和商家要求，提出有效建議，保障客戶需求研發(fā)市場研究中心、銷售中心、招商中心規(guī)劃方案結(jié)合成本測算的研討及確定對于初步測算的成本指標(biāo)逐步細(xì)化、結(jié)合市場調(diào)整售價，確保預(yù)期利潤率。市場：結(jié)合規(guī)劃方案測算成本、制定合理的售價體系，保障利潤率研發(fā) 運營市場研究中心、銷售中心、招商中心彩色總平面圖（含經(jīng)濟指標(biāo)）送規(guī)劃預(yù)審開發(fā)部研發(fā)部修建性詳規(guī)成果研發(fā)開發(fā)詳細(xì)性規(guī)劃方案（配套場站點）報建及確定（公示會市政府）開

9、發(fā)部研發(fā)部建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定各部門共同商討成本指標(biāo)，逐步深化。市場：結(jié)合項目定位，對方案進行分析評價，合理優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)研發(fā) 運營市場研究中心、銷售中心、招商中心彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批（上報市政府）開發(fā)部研發(fā)建筑方案報建圖開發(fā)研發(fā)景觀概念方案設(shè)計及確定市場：結(jié)合項目定位和客戶需求，對景觀方案設(shè)計提出有效建議研發(fā)市場研究中心、銷售中心、招商中心指標(biāo)確認(rèn)階段項目成本指標(biāo)確定市場：結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃和商家要求，對相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的種類、數(shù)量提出建議運營市場研究中心、銷售中心、招商中心項目考核指標(biāo)確定運營銷管 工程 年度考核指標(biāo)調(diào)整運營銷管 工程 施工圖設(shè)計組織施工圖設(shè)計院的選

10、擇與合同簽定研發(fā) 運營 工程管理部 法務(wù)制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設(shè)計任務(wù)書（交工標(biāo)準(zhǔn)確定、建筑、景觀限額指標(biāo)確定）按產(chǎn)品型式不同提供建筑設(shè)計限額指標(biāo)，提供景觀限額設(shè)計指標(biāo)市場 ：結(jié)合項目定位和客戶需求及經(jīng)驗判斷，參與建筑、景觀規(guī)劃和交工標(biāo)準(zhǔn)的討論制定研發(fā) 運營市場研究中心、銷售中心、招商中心結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定研發(fā)工程 運營地質(zhì)勘察報告組織現(xiàn)場勘察，并提供地質(zhì)勘察報告工程研發(fā)施工圖成果總平面圖研發(fā)放線圖研發(fā)土地獲取階段確權(quán)第 3 頁，共 12 頁節(jié)點主要階段主要工作內(nèi)容工作部門主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門樁位圖研發(fā)施工圖報建圖研發(fā)消防、人防報建圖研發(fā)施工圖審查

11、全圖及計算書研發(fā)編制典型樓座建安預(yù)算運營施工圖會審研發(fā) 工程 運營施工圖全圖研發(fā)編制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化市場：平衡成本和利潤，優(yōu)化方案運營部市場研究中心、銷售中心、招商中心綜合管網(wǎng)方案設(shè)計研發(fā)開發(fā)景觀擴初及施工圖設(shè)計研發(fā)運營景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化市場：平衡成本和利潤，優(yōu)化景觀方案運營部市場研究中心開工開盤建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃方案及市政方案送審設(shè)計方案（含總平面方案）申報表開發(fā)部研發(fā)土地出讓合同開發(fā)部發(fā)展中心修建性詳細(xì)規(guī)劃2份，電子文件1份（注：規(guī)劃方案審定前，提交10本規(guī)劃設(shè)計方案，電子文件1份）開發(fā)部研發(fā)申報單位（人）委托代理的

12、，需提交授權(quán)委托書開發(fā)部建筑方案送審建筑設(shè)計方案申報表開發(fā)部研發(fā)1/500現(xiàn)勢地形圖1份開發(fā)部土地出讓合同開發(fā)部發(fā)展中心投資計劃開發(fā)部建筑設(shè)計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項目需提交模型開發(fā)部申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書開發(fā)部取得許可證投資計劃開發(fā)部大配套開發(fā)部財務(wù)小配套開發(fā)部財務(wù)消防證明開發(fā)部研發(fā)人防證明開發(fā)部研發(fā)地名證明開發(fā)部現(xiàn)場工程放線建設(shè)工程規(guī)劃許可證開發(fā)部規(guī)劃局批復(fù)的項目總平圖及電子文件開發(fā)部首層平面圖開發(fā)部研發(fā) 工程按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告開發(fā)部 工程施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護開發(fā)部 工程移交施工單位開發(fā)部研發(fā) 工程施

13、工許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證開發(fā)部建設(shè)工程規(guī)劃許可證開發(fā)部天津市建筑工程施工圖紙及技術(shù)資料報告書開發(fā)部工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過鑒證的施工合同開發(fā)部建設(shè)資金證明（銀行存款證明）（注：資金情況滿足施工中標(biāo)價的1/3以上）財務(wù)建設(shè)項目年度投資計劃（當(dāng)年計劃）開發(fā)部施工圖審查開發(fā)部研發(fā)質(zhì)量監(jiān)督登記表開發(fā)部工程安全措施開發(fā)部工程安全施工措施登記表開發(fā)部工程銷售許可證營業(yè)執(zhí)照開發(fā)部 資質(zhì)證書開發(fā)部國有土地使用證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證開發(fā)部年度投資計劃開發(fā)部建設(shè)工程規(guī)劃許可證開發(fā)部建設(shè)工程施工許可證開發(fā)部公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明開發(fā)部獲取前期物業(yè)備案證明開發(fā)部物業(yè)基礎(chǔ)工程形象部位達(dá)到正負(fù)零及圖象文件開發(fā)部工程獲取面

14、積計算成果表銷管規(guī)劃設(shè)計階段施工圖設(shè)計組織施工圖成果第 4 頁，共 12 頁節(jié)點主要階段主要工作內(nèi)容工作部門主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門項目總平面圖開發(fā)部研發(fā)獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明開發(fā)部銷管企業(yè)投資項目備案規(guī)劃成果開發(fā)部大配套開發(fā)部開工準(zhǔn)備移苗工程臨水、臨電開發(fā)部工程部、財務(wù)部、運營部臨水、臨電開發(fā)部工程平整場地工程施工組織方案工程研發(fā) 運營招投標(biāo)、簽訂合同勘察工程運營 研發(fā) 法務(wù)樁基施工單位工程運營 監(jiān)理工程運營 法務(wù)土建施工單位工程運營 法務(wù)甲供材、分包商工程運營 法務(wù)沉降觀測工程運營土建施工單位的公開招標(biāo)及合同備案開發(fā)部工程 運營施工圖會審組織監(jiān)理、施工單

15、位一起對圖紙會審工程研發(fā)會同設(shè)計院進行會審，簽定會審記錄工程研發(fā)設(shè)計交底會同設(shè)計院進行技術(shù)交底，簽定交底記錄工程研發(fā)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理質(zhì)檢委托工程開發(fā)辦理安全檢查委托工程開發(fā)環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)手續(xù)申辦項目臨時、永久路口的報建手續(xù)工程開發(fā)申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排污手續(xù)工程開發(fā)辦理施工人員暫住手續(xù)工程開發(fā)開工開工施工放線建立平面和高程控制系統(tǒng)。建立控制主軸線（基線）標(biāo)樁，并在現(xiàn)場清楚標(biāo)明墻、柱軸線位置工程研發(fā)規(guī)劃驗線監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計、規(guī)劃局驗線工程研發(fā)、開發(fā)樁基施工試樁施工，確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)工程研發(fā)樁基全面施工工程樁基檢測委托樁基檢測單位工程進行樁基施工質(zhì)量檢測，并提供樁基檢測報告工

16、程開槽土方工程工程支護工程工程降水工程工程地基備案工程研發(fā)基礎(chǔ)施工地基處理工程混凝土墊層工程地下防水工程混凝土基礎(chǔ)工程研發(fā)基礎(chǔ)驗收備案承建單位自評工程監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查工程監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收工程研發(fā)簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)）驗收表工程基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算核對全部設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項造價。運營工程項目亮相前準(zhǔn)備推盤策略確定產(chǎn)品策略市場：根據(jù)項目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產(chǎn)品推廣排期和階段性重點聚焦產(chǎn)品提出合理化建議，并對銷售人員進行講解策劃中心市場研究中心、銷售中心、招商中心價格策略進行銷售底價的制定，進行價格把控市場研究中心銷售中心、招商中心推廣策

17、略 企劃項目銷售、研發(fā)部招商策略：整合外部資源，根據(jù)項目銷售需要，制定項目全程招商策略商業(yè)策劃商業(yè)招商確定外部資源廣告公司尋找及確定企劃商業(yè)策劃項目銷售制作公司尋找及確定企劃策略公司尋找及確定企劃商業(yè)策劃項目銷售媒介公司尋找及確定企劃商業(yè)策劃項目銷售銷售許可證第 5 頁，共 12 頁節(jié)點主要階段主要工作內(nèi)容工作部門主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門活動公司尋找及確定企劃項目銷售項目推廣定位確定項目名稱、組團名稱企劃項目銷售 研發(fā)項目核心推廣理念確定企劃項目銷售 研發(fā)SLOGON確定企劃項目銷售項目核心識別系統(tǒng)確定logo確定市場：尋找設(shè)計公司對方案進行設(shè)計市場銷售中心、策劃中心、

18、研發(fā)中心VI系統(tǒng)及延展方案確定市場銷售中心、策劃中心、研發(fā)中心亮相前項目知識培訓(xùn)建筑知識，樓盤背景，項目賣點綜述，競爭對手比較，付款方式，法律手續(xù)，銷售技巧等方面的綜合系統(tǒng)培訓(xùn)。市場：提供定位、產(chǎn)品、競爭能力等多方面的培訓(xùn)市場銷售中心、招商中心、策劃中心分賣場設(shè)立為實現(xiàn)項目宣傳的最大化，在合理地段設(shè)立商品房展示中心外賣場企劃部銷售道具準(zhǔn)備現(xiàn)場房型手冊（亮相版）企劃部研發(fā)部售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架）企劃商業(yè)策劃工程、財務(wù)、項目銷售、運營樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng)企劃商業(yè)策劃工程 研發(fā) 財務(wù)、項目銷售、運營沙盤（概念）、

19、戶型單體模型企劃商業(yè)策劃研發(fā)、項目銷售入市前印刷品的設(shè)計、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報等）市場：提供宣傳資料上的相關(guān)內(nèi)容企劃商業(yè)策劃研發(fā) 工程項目 銷售 法務(wù)項目周邊主要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)企劃商業(yè)策劃（意向）派籌卡及紀(jì)念禮品企劃商業(yè)策劃聯(lián)動工作的準(zhǔn)備配備看房車及看房車的包裝企劃車管部進行聯(lián)動單位的培訓(xùn)和包裝銷售部（客資組）企劃意向商家簽約進駐意向書商業(yè)體系法務(wù)確定項目亮相方案項目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定市場：參與討論，提出建設(shè)性意見策劃中心銷售中心、招商中心、市場研究中心項目亮相細(xì)化方案確定策劃中心銷售中心、招商中心、市場研究中心項目亮相媒體確定策劃中心銷售中心項目亮相項目亮

20、相項目形象出街，媒介組合應(yīng)用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）企劃法務(wù)新聞媒體新聞信息亮相企劃新聞中心亮相慶典活動及產(chǎn)品推介會的宣傳和安排企劃商業(yè)策劃研發(fā) 項目銷售項目開盤前準(zhǔn)備銷售內(nèi)部資料房型、房號及面積對照表項目銷售銷售管理部 研發(fā)銷控銷管部客戶接待、客戶問題匯總及反饋市場：對客戶提出的相關(guān)問題的反饋項目銷售市場研究中心、研發(fā)中心、工程、開發(fā)等客戶積累意向卡銷售，客戶梳理，意向銷控制定，客戶關(guān)系維護項目銷售銷售管理部 外賣場交工標(biāo)準(zhǔn)確定研發(fā)部法務(wù) 工程 項目銷售 開發(fā) 運營價格體系確定市場：制定價格體系市場研究中心銷售中心合同準(zhǔn)備房型附圖銷售管理部研發(fā)交工標(biāo)準(zhǔn)銷售管理部法務(wù) 工程 研發(fā)

21、 小區(qū)擺位銷售管理部研發(fā)合同、附加協(xié)議等文本審查確定銷售管理部法務(wù)開盤前銷售道具準(zhǔn)備現(xiàn)場房型手冊深化版及最終版企劃、商業(yè)策劃研發(fā)樓書，宣傳海報、折頁，物業(yè)管理公約企劃、商業(yè)策劃研發(fā)、物業(yè)公司 購房須知，房型圖，詳細(xì)價格表企劃、商業(yè)策劃項目銷售 工程 研發(fā) 售樓處內(nèi)外展示道具的統(tǒng)一更換（道旗、吊旗、背板等）企劃、商業(yè)策劃沙盤（細(xì)化景觀及外檐）企劃、商業(yè)策劃研發(fā)樣板間、樣板環(huán)境的指示系統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新企劃、商業(yè)策劃研發(fā)銷控表及銷控貼，認(rèn)購書，合同袋企劃、商業(yè)策劃銷售管理部項目亮相前準(zhǔn)備確定外部資源第 6 頁，共 12 頁節(jié)點主要階段主要工作內(nèi)容工作部門主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門項

22、目形象的提升及深化戶外媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）企劃、商業(yè)策劃報紙媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）企劃、商業(yè)策劃小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）企劃、商業(yè)策劃開盤信息告知媒介組合應(yīng)用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）企劃、商業(yè)策劃銀行大協(xié)議的簽訂銷售管理部財務(wù)中心 開盤開盤開盤慶典活動活動形式（演出 說明會 發(fā)布會）與會人員（演藝名人 專家學(xué)者）告知途徑（報廣 海報 門票 DM單） 企劃商業(yè)策劃項目銷售 物業(yè)客戶轉(zhuǎn)化明確合理流程，接待、回訪、邀約客戶,完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議、轉(zhuǎn)合同工作銷售管理部財務(wù) 項目銷售回款落實銷管部項目銷售日常銷售月度指標(biāo)分解根據(jù)

23、公司資金情況與項目進程，進行月度指標(biāo)分解與調(diào)整銷售管理部產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點來電客戶分析、來訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷產(chǎn)品分析、競爭項目動態(tài)關(guān)注，對項目所處銷售階段進行準(zhǔn)確判斷和適時調(diào)整項目銷售部企劃部，銷管部月度操作手冊制定根據(jù)財務(wù)指標(biāo)，產(chǎn)品情況，客戶情況，制定月度的推廣策略、銷售策略和重大節(jié)點銷售體系價格監(jiān)控及調(diào)整定期進行價格測算，與銷售溝通，根據(jù)庫存產(chǎn)品和聚焦銷售的重點及市場形勢變化，調(diào)整項目價格，實現(xiàn)項目利潤最大化銷售管理部運營部、項目銷售月度推廣計劃執(zhí)行報紙媒體：樹立項目形象，宣泄產(chǎn)品賣點企劃商業(yè)策劃項目銷售戶外媒體：強化項目形象，聚焦重大節(jié)點企劃商業(yè)策劃項目銷

24、售營銷活動：維系老客戶促進老帶新，制造新聞熱點烘托項目人氣企劃商業(yè)策劃項目銷售客戶中心：通過公益性活動強化客戶品牌忠誠度，加強項目口碑傳播效應(yīng)企劃商業(yè)策劃項目銷售銷售道具支持：樓書、客戶通訊、生活手冊折頁、道旗、吊旗企劃商業(yè)策劃項目銷售客戶到訪及接待成交工作客戶資源利用大客戶，社區(qū)活動，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦等工作帶來大批意向客戶項目銷售部企劃部外賣場客戶到訪銷售本部企劃部項目銷售現(xiàn)場利用電話回訪老客戶，并進行客戶接待成交工作項目銷售部通過日常培訓(xùn)，提高銷售人員的接待水平，現(xiàn)場通過電話回訪，邀約客戶到訪促成成交項目銷售部月度付款計劃及支付企劃、商業(yè)策劃運營部 財務(wù)合作方合同簽訂銷售管理部、企劃部運

25、營部 法務(wù) 銷售本部回款制定回款節(jié)點，協(xié)調(diào)銀行及房管局保證按期回款銷售管理部財務(wù)月度指標(biāo)考核公司考核指標(biāo)完成及調(diào)整運營部 銷售管理部 財務(wù)項目考核指標(biāo)完成及調(diào)整市場：編制考核指標(biāo)，指導(dǎo)下步工作運營部 市場研究中心清盤清盤清盤后項目各種資料移交銷售管理部綜合管理部項目銷售、招商工作問題總結(jié)、匯報并存檔項目營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正，通過銷售體系例會、項目協(xié)調(diào)會、部門例會、各種主題總結(jié)會等形式進行工作總結(jié)，指導(dǎo)后期工作。銷售體系 商業(yè)體系工程建設(shè)主體施工審核施工方案、施工組織設(shè)計工程材料進場驗收施工單位填報材料進場報驗單工程三證（材料出廠合格證、進入現(xiàn)場的取樣檢驗證明、建委產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證）工程鋼

26、筋混凝土工程模板分項工程工程項目開盤前準(zhǔn)備第 7 頁，共 12 頁節(jié)點主要階段主要工作內(nèi)容工作部門主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門鋼筋分項工程工程預(yù)應(yīng)力分項工程工程混凝土分項工程工程現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項工程工程裝配式結(jié)構(gòu)分項工程工程混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程工程配套管線預(yù)埋工程重要分項工程及隱蔽工程質(zhì)量驗收核心筒剪力墻，裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，第一層標(biāo)準(zhǔn)層，天面層鋼筋工程地下室、裙樓、塔樓標(biāo)準(zhǔn)層第一層的水暖電管線預(yù)埋；超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預(yù)埋。工程圖紙問題解決圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析工程研發(fā) 設(shè)計變更工程研發(fā) 運營施工質(zhì)量問題、事故處理施工質(zhì)量問題、事故的分析及調(diào)查工程研發(fā) 處理方案的制

27、定、審核、審批工程研發(fā) 運營處理方案的實施工程變更簽證設(shè)計變更工程研發(fā) 運營工程變更工程變更技術(shù)經(jīng)濟分析工程研發(fā) 運營工程變更申請工程研發(fā) 運營設(shè)計變更工程研發(fā) 運營工程款支付工程進度的確認(rèn)工程工程款申請表審批工程運營、財務(wù)工程款支付工程財務(wù)主體驗收備案施工單位自評工程監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查工程監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收參與單位：工程部、研發(fā)、設(shè)計、監(jiān)理、施工工程研發(fā) 簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表工程外檐裝修材料確定設(shè)計、研發(fā)定板工程研發(fā) 運營施工樣板制作工程材料確定工程研發(fā) 運營甲供、甲分包材料招標(biāo)制定招標(biāo)計劃工程編制招標(biāo)文件擬定投標(biāo)單位工程運營確定材料招標(biāo)技術(shù)要求工程運

28、營確定定標(biāo)原則工程運營考察投標(biāo)單位工程運營招標(biāo)、定標(biāo)工程運營內(nèi)外檐裝修地面基層處理工程找平層工程面層工程防水基層處理工程防水層施工工程面層砂漿工程抹灰基層處理工程抹灰工程飾面板（磚）排磚工程面磚安裝工程研發(fā) 勾縫工程門窗型材加工工程安裝窗框工程安裝窗扇工程封膠工程輕質(zhì)隔墻放線定位工程隔墻砌筑及安裝工程幕墻幕墻專業(yè)設(shè)計工程研發(fā) 預(yù)埋件安裝工程工程建設(shè)主體施工鋼筋混凝土工程第 8 頁，共 12 頁節(jié)點主要階段主要工作內(nèi)容工作部門主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門龍骨加工及安裝工程幕墻面材安裝工程封膠工程涂飾基層處理工程底料施工工程面料施工工程研發(fā) 水、暖、電安裝室內(nèi)給水系統(tǒng)給水管道及

29、配件安裝工程室內(nèi)消火栓系統(tǒng)安裝工程給水設(shè)備安裝工程管道防腐，絕熱工程室內(nèi)排水系統(tǒng)排水管道及配件安裝工程雨水管道及配件安裝工程室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng)管道及配件安裝工程輔助設(shè)備安裝工程防腐，絕熱工程衛(wèi)生器具安裝衛(wèi)生器具安裝工程研發(fā) 衛(wèi)生器具給水配件安裝工程衛(wèi)生器具排水管道安裝工程室內(nèi)采暖系統(tǒng)管道及配件安裝工程輔助設(shè)備及散熱器安裝工程系統(tǒng)水壓試驗及調(diào)試工程防腐，絕熱工程變配電室變壓器、箱式變電所安裝工程成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）及控制柜安裝工程裸母線、封閉母線、插接式母線安裝工程電纜溝內(nèi)和電纜豎井內(nèi)電纜敷設(shè)工程電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電氣試驗工程接地裝置安裝工程避雷引下線和變配電室接地干

30、線敷設(shè)工程供電干線裸母線、封閉母線、插接式母線安裝工程橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè)工程電纜溝內(nèi)和電纜豎井電纜敷設(shè)工程電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)工程電線、電纜穿管和線槽敷線工程電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電氣試驗工程電氣動力成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）及控制柜安裝工程低壓電動機、電加熱器及電動執(zhí)行機構(gòu)檢查、接線工程低壓氣動力設(shè)備檢測、試驗和空載試運行工程橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè)工程電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)工程電線、電纜穿管和線槽敷線工程電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電氣試驗工程插座、開關(guān)、風(fēng)扇安裝工程電氣照明安裝成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）安裝工程電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)工程電線

31、、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)工程電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷線，槽板配線工程鋼索配線，電纜頭制作工程導(dǎo)線連接和線路氣試驗工程燈具、插座、開關(guān)、風(fēng)扇安裝工程建筑照明通電試運行工程備用和不間斷電源安裝成套配電柜、控制柜和動力、照明配電箱（盤）安裝工程內(nèi)外檐裝修幕墻第 9 頁，共 12 頁節(jié)點主要階段主要工作內(nèi)容工作部門主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門柴油發(fā)電機安裝工程不間斷電源的其他功能單元安裝工程裸母線、封閉母線、插接式母線安裝工程電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)工程電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷線工程電纜頭制作工程導(dǎo)線連接和線路氣試驗工程接地裝置安裝工程防雷及接地安裝接地裝置安裝工程避雷引下線和變配電室接地

32、干線敷設(shè)工程建筑物等電位連接，接閃器安裝工程研發(fā) 智能化通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)通信系統(tǒng)，衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)，公共廣播系統(tǒng)工程辦公自動化系統(tǒng)計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，信息平臺及辦公自化應(yīng)用軟件，網(wǎng)絡(luò)安全系統(tǒng)工程建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)，變配電系統(tǒng)，照明系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)，熱源和熱交換系統(tǒng)，冷凍和冷卻系統(tǒng)，電梯和自動扶梯系統(tǒng)，中央管理工作站與操作分站，子系統(tǒng)通信接口工程火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)火災(zāi)和可燃?xì)怏w探測系統(tǒng)，火災(zāi)報警控制系統(tǒng)，消防聯(lián)動系統(tǒng)工程安全防范系統(tǒng)電視監(jiān)控系，入侵報警系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)，出入口控制（門禁）系統(tǒng)，停車管理系統(tǒng)工程綜合布線系統(tǒng)纜線敷設(shè)和終接，機柜、機架、配線架的安裝，信息插座和光纜芯線終端的安

33、裝工程智能化集成系統(tǒng)集成系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，實時數(shù)據(jù)庫，信息安全，功能接口工程電源與接地智能建筑電源，防雷及接地工程環(huán)境空間環(huán)境，室內(nèi)空調(diào)環(huán)境，視覺照明環(huán)境，電磁環(huán)境工程住宅（小區(qū)）智能化系統(tǒng)火災(zāi)自動報警及消防動系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)（含電視臨近系統(tǒng)，入侵報警系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)），物業(yè)管理系統(tǒng)（多表現(xiàn)場計量及與遠(yuǎn)程傳輸系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、小區(qū)建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)辦公自動化系統(tǒng)），智能家庭信息平臺工程通風(fēng)與空調(diào)送排風(fēng)系統(tǒng)風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備安裝，消聲設(shè)備制作與安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機安裝，系統(tǒng)調(diào)試工程防排煙系統(tǒng)風(fēng)管與配件制

34、作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，防排煙風(fēng)口、常閉正壓風(fēng)口與設(shè)備安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐同，風(fēng)機安裝，系統(tǒng)調(diào)試工程除塵系統(tǒng)風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，除塵器與排污設(shè)備安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機安裝，系統(tǒng)調(diào)試工程空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備安裝，消聲設(shè)備制作與安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機安裝，風(fēng)管與設(shè)備絕熱，系統(tǒng)調(diào)試工程凈化空調(diào)系統(tǒng)風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備安裝，消聲設(shè)備制作與安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機安裝，風(fēng)管與設(shè)備絕熱，高效過濾器安裝，系統(tǒng)調(diào)試工程制冷設(shè)備系統(tǒng)制冷組安裝，制冷劑管道及配件安裝，制冷附屬設(shè)備安裝，管道及設(shè)備的防腐與絕熱

35、，系統(tǒng)調(diào)試工程水、暖、電安裝備用和不間斷電源安裝第 10 頁，共 12 頁節(jié)點主要階段主要工作內(nèi)容工作部門主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門空調(diào)水系統(tǒng)管道冷熱（媒）水系統(tǒng)安裝，冷卻水系統(tǒng)安裝，準(zhǔn)凝水系統(tǒng)安裝，閥門及部件安裝，冷卻塔安裝，水泵及附屬設(shè)備安裝，管道與設(shè)備的防腐與絕熱，系統(tǒng)調(diào)試工程電梯安裝招標(biāo)選定安裝單位選型及招標(biāo)工程提供電梯井道土建節(jié)點圖預(yù)埋件的設(shè)置、預(yù)留洞口的設(shè)置工程指導(dǎo)電梯井道土建施工土建交接檢驗工程電梯安裝及調(diào)試驅(qū)動主機工程導(dǎo)軌，門系統(tǒng)，轎廂，對重（平衡重）工程安全部件，懸掛裝置，隨行電纜工程補償裝置，電氣裝置工程整機安裝調(diào)試、驗收工程毛坯房竣工驗收備案會同監(jiān)理

36、、施工單位初步驗收 施工隊伍整改。工程整理竣工資料及竣工圖 工程施工單位提供建筑工程質(zhì)量保修書工程組織銷售、研發(fā)、運營、物業(yè)共同驗收。工程報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案工程綜合管理部與物業(yè)進行交接。工程物業(yè)毛坯房竣工結(jié)算土建、給排水、采暖、電氣、空調(diào)、甲供材、各項分包工程結(jié)算核對各棟口建筑面積，核對全部設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項造價。運營工程成品房裝修土建工作面移交土建整改工程垃圾清運工程吊頂龍骨加工及安裝工程封板工程潔具潔具選型及招標(biāo)工程運營、研發(fā)潔具安裝工程研發(fā) 護欄和扶手制作與安裝工程飾面板（磚）排磚工程面磚安裝工程研發(fā) 勾縫工程涂飾基層處理工程底料施工工程面料施工工程研發(fā) 櫥柜制作與

37、安裝櫥柜招標(biāo)工程運營、研發(fā)櫥柜設(shè)計工程櫥柜安裝工程門窗套制作與安裝工程花飾制作與安裝工程窗簾盒、窗臺板工程暖氣片安裝選型及招標(biāo)工程運營、研發(fā)暖氣片安裝工程研發(fā) 裱糊與軟包工程細(xì)部工程成品房驗收備案會同監(jiān)理、施工單位初步驗收 施工隊伍整改。工程整理竣工資料及竣工圖 工程施工單位提供建筑工程質(zhì)量保修書工程組織銷售、研發(fā)、運營、物業(yè)共同驗收。工程報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案工程綜合管理部與物業(yè)進行交接。工程物業(yè)成品房竣工結(jié)算精裝修甲供材、精裝修分包、成品房施工結(jié)算運營工程配套手續(xù)及施工排水開發(fā)運營財務(wù)工程熱力、排水開發(fā)研發(fā) 熱力開發(fā)與供熱辦協(xié)調(diào)分級、尋找熱源開發(fā)開發(fā)運營開發(fā)工程通風(fēng)與空調(diào)第 11 頁，共 12 頁節(jié)點主要階段主要工作內(nèi)容工作部門主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門開發(fā)財務(wù)開發(fā)銷管、運營、財務(wù)開發(fā)物業(yè)自來水開發(fā)研發(fā)開發(fā)研發(fā)開發(fā)運營開發(fā)工