第一章物業(yè)管理概論

1、Page 2第一章第一章 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述Page 3n 什么是物業(yè)？n 物業(yè)有哪些類型？n 物業(yè)由哪些要素組成？n 什么是物業(yè)管理？n 物業(yè)管理起源在哪里？n 物業(yè)管理是誰創(chuàng)建的？n 物業(yè)管理有哪些特點？n 物業(yè)管理是管理什么？n Page 5（一）物業(yè)的概念v狹義的“物業(yè)”是指具有特定價值和使用價值的建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和場地。v 在物業(yè)管理過程中，物業(yè)是物業(yè)管理活動的物質(zhì)載體，也是聯(lián)結(jié)物業(yè)管理相v關(guān)法律關(guān)系主體之間關(guān)系的介質(zhì)，沒有物業(yè)，就不會有物業(yè)管理。所以在我們介紹物業(yè)管理之前，首先要澄清物業(yè)的概念。v廣義的“物業(yè)”指的是不動產(chǎn)（Real Estate)，即土地、土地附著物以

2、及它們的組合。其中，土地附著物包括建筑物、構(gòu)筑物設(shè)施設(shè)備和花草樹木。Page 6（一）物業(yè)的概念n 什么是不動產(chǎn)？n 房地產(chǎn)：指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財產(chǎn)。n 什么又是房地產(chǎn)？n 不動產(chǎn)：指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋，由于是不可移動的，所以叫不動產(chǎn)。Page 7（二）物業(yè)與房地產(chǎn)和不動產(chǎn)的關(guān)系1、物業(yè)與房地產(chǎn)的聯(lián)系：n 物業(yè)與房地產(chǎn)都包含有土地、房屋及附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地；物業(yè)與房地產(chǎn)具有實物形態(tài)和資產(chǎn)形態(tài)。2、三者之間的區(qū)別：（1）使用范圍不同：房地產(chǎn)一般指這一事物的整體，往往在宏觀上使用。（2）稱謂的領(lǐng)域不同或者說適用場合不同：n 不動產(chǎn)民法上n 房地產(chǎn)經(jīng)濟法和行政

3、法及商事實務(wù)中n 物業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性房地產(chǎn)概念的別稱（3）概念的外延不同：n 房地產(chǎn)包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、售后管理等整個過程。物業(yè)僅僅是指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)等使用階段或區(qū)域。Page 8（三）物業(yè)的要素權(quán)益房屋配套設(shè)施設(shè)備相關(guān)場地（附屬場地)Page 9（五）物業(yè)的性質(zhì)v 作為不動產(chǎn)，物業(yè)是物業(yè)管理活動的物質(zhì)載體，從自然和社會關(guān)系兩個方面澄清物業(yè)的性質(zhì)和特點，對于物業(yè)的維護和管理非常重要。 物業(yè)的自然屬性（物理屬性）n 物質(zhì)內(nèi)容的二元性n 數(shù)量上的有限性n 形式上的差異性和多樣性n 空間位置上的固定性n 使用壽命上的長期性n 設(shè)施設(shè)備的配套性Page 10（五）物業(yè)的性質(zhì)

4、 物業(yè)的社會屬性n 物業(yè)的經(jīng)濟屬性n 物業(yè)的商品性n 保值、增值性n 市場供應(yīng)上的短缺性n 宏觀政策上的調(diào)控n 物業(yè)的法律屬性n 物權(quán)關(guān)系的多重性n 物權(quán)關(guān)系的可分性n 物業(yè)的相鄰性及相鄰關(guān)系Page 11（四）物業(yè)的類型物業(yè)物業(yè)的使用功能劃分物業(yè)的使用功能劃分物業(yè)的權(quán)屬關(guān)系劃分物業(yè)的權(quán)屬關(guān)系劃分按營業(yè)性質(zhì)劃分按營業(yè)性質(zhì)劃分居住物業(yè)居住物業(yè)公產(chǎn)物業(yè)公產(chǎn)物業(yè)商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)私產(chǎn)物業(yè)私產(chǎn)物業(yè)公益性物業(yè)公益性物業(yè)單位產(chǎn)物業(yè)單位產(chǎn)物業(yè)混合物業(yè)混合物業(yè)私益性物業(yè)私益性物業(yè)其他類型物業(yè)其他類型物業(yè)工業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)Page 12(六)物業(yè)管理區(qū)域v 老城區(qū)范圍n 舊城區(qū)、城中村等沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)

5、需要實施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域。Page 13(六)物業(yè)管理區(qū)域v 新城區(qū)范圍n 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。Page 14(六)物業(yè)管理區(qū)域n 如今，各地對物業(yè)管理區(qū)域有很多的劃分方法。有的以業(yè)主公約的效力范圍來確定，有的以公共設(shè)施設(shè)備的獨立性來確定，有的以城市道路圍合而成的區(qū)域來確定，有的以自然街坊來確定，還有的以實行封閉式管理的范圍來確定。n 無論采

6、取哪一種方法來界定，物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮以下幾個主要因素:第一，要有獨立的設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)；第二，要有適度的建筑規(guī)模；第三，要方便開展社區(qū)建設(shè)。Page 15（七）相鄰關(guān)系n 兩個或多個相互連接毗鄰的不動產(chǎn)所有人或物業(yè)使用人，在行使不動產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)利時，相互之間應(yīng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。n 中華人民共和國民法通則第八十三條“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失”。Page 16（七）相鄰關(guān)系n 建筑物相鄰關(guān)系是指

7、相鄰的建筑物所有人或物業(yè)使用人之間，建筑物所有人或物業(yè)使用人與鄰近的土地所有人或物業(yè)使用人之間，以及同一建筑物內(nèi)彼此連接毗鄰的建筑物單元所有人或物業(yè)使用人之間，由于不可量物侵入導(dǎo)致干擾或妨礙而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。n對于噪音、煤煙、震動、臭氣、塵埃、放射性元素等物質(zhì)，人們很難用常規(guī)方法對其質(zhì)量或密度做出準(zhǔn)確的測量，所以稱為不可量物。n不可量物侵入鄰人土地、建筑物時，造成的干擾性妨礙或損害稱為不可量物侵害。Page 17Page 19v房地產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、流通（買賣、租賃、抵押）和消費等三個環(huán)節(jié)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)中派生出來的，是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)與完善，是房地產(chǎn)業(yè)鏈中的消費環(huán)節(jié)，屬于生

8、活服務(wù)業(yè)。（一）物業(yè)管理的含義和性質(zhì)物業(yè)管理的性質(zhì)Page 20（一）物業(yè)管理的含義和性質(zhì)物業(yè)管理狹義狹義廣義廣義v狹義的物業(yè)管理則是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。v廣義的物業(yè)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后服務(wù)活動的總稱。定義Page 21（二）物業(yè)管理的內(nèi)容v 按照服務(wù)的性質(zhì)和方式，物業(yè)管理服務(wù)可分為常規(guī)性服務(wù)、專項服務(wù)和特約服務(wù)三類。n 常規(guī)性服務(wù)n 房屋修繕管理n 設(shè)施設(shè)備管理n 環(huán)境管理n 公共秩序維護服務(wù)n 公共代辦性服務(wù)n 物業(yè)檔案管理n

9、 社區(qū)文化建設(shè)Page 22（二）物業(yè)管理的內(nèi)容n 專項服務(wù)n 含義 專項服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為創(chuàng)造良好的工作秩序和生活環(huán)境，面向全體業(yè)主與物業(yè)使用人提供的服務(wù)。n 內(nèi)容n日常生活類服務(wù)n商業(yè)服務(wù)類服務(wù)n文化、教育、衛(wèi)生、體育類服務(wù)n金融服務(wù)n經(jīng)紀(jì)代理中介代理類服務(wù)n社會福利類服務(wù)n 特點 n專項服務(wù)以全體業(yè)主作為服務(wù)對象。n物業(yè)服務(wù)企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項目，向業(yè)主或物業(yè)使用人公布服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主自行選擇。1. 服務(wù)品種多、專業(yè)性強、技術(shù)要求高，通常采取對外承包方式經(jīng)營。Page 23（三）物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的基本特征 物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，和第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品不同，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)

10、品有著自身的特點。n 產(chǎn)品形式的無形性n 不可儲存性n 生產(chǎn)過程的外在性n 需求的差異性n 物業(yè)管理區(qū)域的共有性Page 24（四）市場化物業(yè)管理的基本內(nèi)涵 現(xiàn)代物業(yè)管理是一種市場化管理，其實質(zhì)是建立在公正、公開、公平選擇機制基礎(chǔ)上的開放式管理。市場化的物業(yè)管理包括以下五個方面的要素。n 現(xiàn)代化的經(jīng)營理念n 科學(xué)的管理體制n 健全的企業(yè)機制n 契約化的委托管理關(guān)系1. 充分競爭的市場結(jié)構(gòu)Page 26（一）物業(yè)管理的起源n 英國人奧克維婭希爾（Octavia Hill）女士是公認(rèn)的近代“物業(yè)管理”的創(chuàng)始人，她在1880年至1886年間為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料

11、地收到了良好效果，當(dāng)?shù)貥I(yè)主紛紛仿效。這種“早期的物業(yè)管理活動”，改善了居住的條件，為業(yè)主和承租人雙方帶來了利益，在一定程度上解決了房屋的維護和居住的環(huán)境管理的種種問題。奧克維亞希爾（Octavia Hill）（一）物業(yè)管理的起源n 1864年，26歲的希爾一筆錢在一個叫做小地獄（Little Hell）的地方買下了三幢極為破舊的住宅，并加以改造后出租給窮人，房東每年得到5%的回報。時至今日，在希爾博物館的地下室內(nèi)仍展示著當(dāng)年小地獄在改造之前的破爛不堪的生活狀況。 n小地獄改造項目的成功運作，從客觀上為希爾樹立了信心：一方面她得到了居民的認(rèn)可；另一方面，她還從皇室成員或貴族，稍有積蓄的平民和藝人

12、這一廣泛分布的群體里得到財務(wù)上的支持。有了第一步的成功經(jīng)驗，希爾則逐漸摸索，為后來的改造舊區(qū)項目設(shè)定了明確的程序和原則： n選擇居住條件極差的地區(qū)，將破舊的房屋按應(yīng)拆除、可修繕、無法取得等不同情況進行分類研究，然后買下其中部分房屋的永久地權(quán)； n對其中的一些房屋進行重新設(shè)計和裝修改造，包括增加房間、清理下水道、清潔通風(fēng)等，盡可能地控制每個房間中居住的人數(shù)； n項目的收益控制在5%之內(nèi)，超出的部分將用于公共空間和設(shè)施的建設(shè)，并把這些公共空間用于孩子們的活動、文化娛樂和婦女們勞動和交流的場所； n對承租戶實行人性化服務(wù)，包括尊重他們的人格和隱私，甚至幫助住戶尋找工作（房屋改造和社區(qū)服務(wù)本身就提供了

13、許多工作機會）； n在強調(diào)人性化服務(wù)的同時提出“房子和房客一同改造”，即培養(yǎng)房客的衛(wèi)生習(xí)慣和自助精神。她曾經(jīng)讓管理者和參觀者用“干凈”、“滿意”、“骯臟”這類的詞對租客的家庭進行評價；教育房客用自己掙的錢來付房租，不按時交納租金將被清除出去； 1.后期的項目她有更高的目標(biāo)，她已經(jīng)開始關(guān)注社區(qū)風(fēng)貌的保護。 Page 27（一）物業(yè)管理的起源Page 28英國奧克維婭希爾博物館“小地獄”奧克維婭希爾 物業(yè)原址（一）物業(yè)管理的起源現(xiàn)代物業(yè)管理產(chǎn)生于19世紀(jì)末的美國n 隨著建筑機械和施工技術(shù)得發(fā)展，裝配有電梯的高層樓宇大量涌現(xiàn)。這類建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜、附屬設(shè)備多、科技含量高，對養(yǎng)護、維修的專業(yè)化程度要求非常

14、苛刻。在這種大的背景下，1908年美國芝加哥一座摩天大樓的管理者喬治A霍爾特發(fā)起成立了“芝加哥建筑管理人組織”（Chicago Building Managers Organization，簡稱CBMO）n “芝加哥建筑物管理人組織”的成立標(biāo)志著世界上第一個專業(yè)物業(yè)管理機構(gòu)的誕生， 美國也因此被認(rèn)為是現(xiàn)代物業(yè)管理的起源國。Page 29（一）物業(yè)管理的起源 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展過程n 我國物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展的大背景是全社會的改革開放。n 20世紀(jì)80年代初，從我國改革開放窗口城市-深圳市開始實施物業(yè)管理新的體制模式以來，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了一個從無到有、從小到大、從幼稚到逐步成熟的過程，其產(chǎn)

15、生和發(fā)展大致經(jīng)歷了以下兩個階段。 我國物業(yè)管理的初創(chuàng)階段（20世紀(jì)80年代到2000年） 市場化階段（2000年至今）Page 30（二）我國物業(yè)管理取得的成就n71000 家物業(yè)服務(wù)企業(yè)n612.3萬 從業(yè)人員n3000億 年營業(yè)收入n145.3億平方米 物業(yè)管理面積Page 31（二）我國物業(yè)管理取得的成就n 已有32年發(fā)展史的物業(yè)管理行業(yè)仍是名符其實的朝陽產(chǎn)業(yè)，并在最近幾年表現(xiàn)出強勁發(fā)展勢頭。據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會對全國31個省市、自治區(qū)的不完全統(tǒng)計，截至2012年底，我國已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)約71000余家，年營業(yè)收入超過3000億；物業(yè)從業(yè)人員達到612.3萬人，較08年增長約145%；物業(yè)

16、管理面積約為145.3億平方米，較2008年增長了約16%。（二）我國物業(yè)管理取得的成就我們的隊伍正在壯大（三）今后我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 面對新的機遇和挑戰(zhàn)，要促進物業(yè)管理的又好又快發(fā)展，需要全體物業(yè)管理人付出加倍的努力，當(dāng)前要重點抓好以下主要工作：n 提升行業(yè)發(fā)展的法制化、規(guī)范化水平n 明確物業(yè)管理行業(yè)的責(zé)任邊界n 健全符合行業(yè)特征和市場規(guī)律的價格機制n 推動行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級n 提升從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立職業(yè)化管理隊伍n 樹立標(biāo)桿企業(yè)帶動行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展首先我們要明確物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別區(qū)別物業(yè)管理傳統(tǒng)房屋管理管理體制有償性、開放性、社會化管理福

17、利性、封閉性管理產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化的產(chǎn)權(quán)國家所有客戶關(guān)系客戶被動業(yè)主主動政府的作用政府通過制定行政法規(guī)或規(guī)章來規(guī)范物業(yè)管理活動政府直接進行房屋的管理管理內(nèi)容包括房屋、設(shè)施設(shè)備、清潔、綠化、治安以及委托等進行的全方位、多功能服務(wù)以房屋管理為主管理形式多個產(chǎn)權(quán)單位、管理部門的分散、多頭管理統(tǒng)一的、綜合性管理經(jīng)費來源福利性、政府補貼商品性、有償性管理二、物業(yè)管理的特點n 社會化n 專業(yè)化n 組織機構(gòu)專業(yè)化n 人員配備專業(yè)化n 物質(zhì)技術(shù)手段專業(yè)化n 企業(yè)化n 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須是獨立的企業(yè)法人。n 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立適應(yīng)市場經(jīng)濟體制發(fā)展要求的現(xiàn)代企業(yè)制度，做到產(chǎn)權(quán)清晰、責(zé)權(quán)明確、管理科學(xué)。n 要允許并鼓勵物

18、業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合法經(jīng)營獲得必要的利潤。n 經(jīng)營化n 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要積極參與市場競爭，爭取更多的托管項目和管理面積，最大限度地提高規(guī)模效益n 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要努力降低服務(wù)成本，提高管理效率和經(jīng)濟效益n 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要積極開拓服務(wù)領(lǐng)域、開發(fā)服務(wù)產(chǎn)品，拓寬利潤渠道三、物業(yè)管理的類型、原則和作用物業(yè)管理的類型自主經(jīng)營型物業(yè)管理委托管理型物業(yè)管理特點：物業(yè)所有權(quán)同經(jīng)營管理權(quán)融為一體業(yè)主結(jié)構(gòu)單一以創(chuàng)造良好的使用環(huán)境或提高出租率為主要目標(biāo)1.適用于非居住物業(yè)的管理，如大型商場、酒店、寫字樓、工業(yè)廠房等類型的物業(yè)弊端：自主經(jīng)營型物業(yè)管理很難保證物業(yè)管理的質(zhì)量；容易使開發(fā)商或物業(yè)業(yè)主陷入管理規(guī)模小、經(jīng)濟效率低的尷

19、尬境地。1.還過多的分散了開發(fā)商或物業(yè)業(yè)主的精力，使得他們不能將資源集中于所擅長的領(lǐng)域。分類：自用委托型物業(yè)管理租賃經(jīng)營型物業(yè)管理特點：社會化程度高。委托管理型物業(yè)管理是一種專業(yè)化、開放式的管理，社會化程度高；物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營管理軟分離。1.外部關(guān)系復(fù)雜，服務(wù)糾紛多。三、物業(yè)管理的類型、原則和作用n 物業(yè)管理的原則v 同其他所有行業(yè)一樣，社會主義市場經(jīng)濟體制下的物業(yè)管理也存在一些內(nèi)在的規(guī)律性，需要提煉、總結(jié)并制定出符合客觀規(guī)律要求的行動綱領(lǐng)和指導(dǎo)原則。n 以客戶需求為中心的原則n 所有權(quán)與管理權(quán)分離的原則n 一體化管理原則n 專業(yè)管理與民主管理相結(jié)合的原則n 合理定價、等價交換原則n 誠實信用

20、原則n 權(quán)責(zé)分明原則n 公平競爭原則n 依法管理原則三、物業(yè)管理的類型、原則和作用 例如，深圳中航物業(yè)管理公司對客戶做出的服務(wù)承諾是：n 對業(yè)主的問訊以及業(yè)戶碰到的難題迅速做出反應(yīng)；n 采取一切可能的措施簡化業(yè)務(wù)程序，為業(yè)主提供方便；n 公司上下各部門各員工都同業(yè)戶友好相處，做到誠實、盡責(zé)、可靠地對待業(yè)戶；n 盡量為每個業(yè)戶提供有針對性的個性化服務(wù)，并及時回訪業(yè)戶；n 對服務(wù)質(zhì)量做出可靠承諾并保證兌現(xiàn)；n 有所有交往中表現(xiàn)出禮貌、體貼和關(guān)心。三、物業(yè)管理的類型、原則和作用n 物業(yè)管理的作用 有利于實現(xiàn)物業(yè)的保值、增值 有利于拉動經(jīng)濟增長 有利于提高人民群眾的居住質(zhì)量 有利于擴大就業(yè)機會 有利于

21、維護社區(qū)穩(wěn)定，增進社會和諧一、物業(yè)管理模式的概念和和內(nèi)容v 物業(yè)管理模式：物業(yè)管理的結(jié)構(gòu)形式和運行機制，其核心是參與物業(yè)管理的法律關(guān)系主體以及相互關(guān)系。v 關(guān)系主體： 業(yè)主：作為物業(yè)的所有權(quán)人，一方面，依法享有物業(yè)管理參與權(quán)、選舉權(quán)和被選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)、批評權(quán)、建議權(quán)、知情權(quán)等各項權(quán)利。另一方面，其還要履行合理使用建筑物共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，自覺維護物業(yè)管理區(qū)域的秩序和安寧，支付物業(yè)服務(wù)費用等義務(wù)。 業(yè)主大會：物業(yè)管理最高權(quán)利機構(gòu)，享有對物業(yè)管理重大事項進行決定的權(quán)利。 業(yè)主委員會：業(yè)主大會的常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，在物業(yè)管理過程中，執(zhí)行業(yè)主大會所做的各項決議并接受業(yè)主監(jiān)督。 政府相關(guān)部

22、門：政府物業(yè)管理行政主管部門以及工商、物價、稅務(wù)、公安、勞動等政府各相關(guān)部門，根據(jù)法律、法規(guī)和政策對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與物業(yè)管理招投標(biāo)獲得對物業(yè)管理項目的管理權(quán)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)項目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供房屋修繕、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔、綠化以及秩序維護等服務(wù)并向業(yè)主收取費用。一、物業(yè)管理模式的概念和和內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與物業(yè)管理表現(xiàn)在以下五個方面：n 自行組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其投資開發(fā)的項目實施管理；n 在前期物業(yè)管理階段選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；n 聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展前期介入；n 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一起做好新建物業(yè)的接管驗收工作；n 負(fù)責(zé)保

23、修期內(nèi)房屋和設(shè)施設(shè)備的售后服務(wù)工作。 社會專業(yè)服務(wù)機構(gòu)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以把一些專業(yè)性強、技術(shù)要求高、物業(yè)服務(wù)企業(yè)無力承擔(dān)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)外包給這些機構(gòu)。 社區(qū)居民委員會：是城市居民實行自治管理的基層組織，在物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)，社區(qū)居民委員會指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好社會治安、流動人口管理、計劃生育、市政公共設(shè)施管理等工作。 城市公用事業(yè)部門：城市供水、供電、供暖、供氣、環(huán)衛(wèi)、有線電視等公用事業(yè)部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進行管理、監(jiān)督和指導(dǎo)，和物業(yè)服務(wù)企業(yè)一道，為業(yè)主創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。二、物業(yè)管理模式的類型 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。中華人民共和

24、國物權(quán)法第81條第1款n 但是，從提高物業(yè)管理質(zhì)量、保障業(yè)主權(quán)利以及提高社會資源的利用效率來看，業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理是具有普遍適用性和巨大生命力的模式類型。二、物業(yè)管理模式的類型n 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理模式v 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理模式的含義v 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理模式是由獨立設(shè)置、具備相應(yīng)資質(zhì)條件、具有法人地位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)實施管理的模式。這種模式符合物業(yè)管理社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的原則和要求，是今后我國物業(yè)管理的基本模式。 v 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理模式的優(yōu)點n 管理思路清晰，服務(wù)意識強，服務(wù)質(zhì)量高。n 市場準(zhǔn)入制度保證了物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有相應(yīng)資質(zhì)，能最大限度的維護業(yè)主財產(chǎn)安全。n 有

25、償服務(wù)的體質(zhì)，機制能從根本上解決物業(yè)管理的經(jīng)費來源，減輕政府負(fù)擔(dān)。n 物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理的模式有利于各項管理措施的配合和實施。n 社會化、專業(yè)化的管理體質(zhì)有利于提高城市管理水平。二、物業(yè)管理模式的類型v 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理模式存在的主要問題n 經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平較低，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的有效需求不足，在一定程度上限制了物業(yè)管理的普及和發(fā)展。n 業(yè)主的全局觀念和自律意識淡薄，參與物業(yè)管理的積極性不高。n 對于房屋質(zhì)量問題，公共費用分?jǐn)傄约板e綜復(fù)雜的相鄰關(guān)系糾紛，業(yè)主存在片面的權(quán)利意識，往往不能理性、正確的歸責(zé)，而是直接對抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使矛盾激化。n 管理成本相對較高，業(yè)主經(jīng)濟負(fù)擔(dān)較重。n

26、 對區(qū)分所有建筑物中共有部分的經(jīng)營收益，存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵權(quán)的機會和可能。 n 部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理不規(guī)范、服務(wù)有瑕疵，業(yè)主投訴多。n 員工隊伍素質(zhì)偏低，不能適應(yīng)業(yè)主日益提高的物業(yè)管理服務(wù)需求。n 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)部門的關(guān)系沒有理順、職責(zé)不清。二、物業(yè)管理模式的類型n 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理模式存在的主要問題保安打人業(yè)主意識淡薄收費難二、物業(yè)管理模式的類型n 開發(fā)商管理模式v 含義：開發(fā)商管理模式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組建物業(yè)管理機構(gòu)，對其開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目進行管理的模式。就目前來說，開發(fā)商管理模式在物業(yè)管理市場上占有重要地位，拒建設(shè)部門統(tǒng)計，物業(yè)管理百強企業(yè)中有一半以上屬于這種類型。優(yōu)點缺點

27、開發(fā)建設(shè)與后期管理能順利銜接物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)濟、市場和管理等方面對開發(fā)商的依賴性強有利于配套設(shè)施的進一步完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏市場競爭的壓力，不利于提高管理和服務(wù)水平保修責(zé)任容易落實，售后服務(wù)有保障對物業(yè)管理市場形成壟斷，影響物業(yè)管理市場化進程物業(yè)管理經(jīng)費有保障開發(fā)商經(jīng)濟負(fù)擔(dān)重二、物業(yè)管理模式的類型n 業(yè)主自主管理模式v 含義：業(yè)主自主管理模式是指通過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會或業(yè)主委員會等自制管理組織對物業(yè)實施管理的模式。分為一下兩種模式：業(yè)主自我服務(wù)模式 專項服務(wù)外包模式業(yè)主自我服務(wù)模式是指由業(yè)主自行組建物業(yè)管理隊伍，實行自我管理、自我服務(wù)的模式。這種模式帶有明顯的自然經(jīng)濟色彩。要實施這種模式，第一，物業(yè)管理區(qū)域建立起高度和諧、穩(wěn)定的社區(qū)關(guān)系；第二，業(yè)主在日常物業(yè)管理事物上具有高度的責(zé)任感、自律性、參與性和奉獻精神；第三，業(yè)主自治管理組織要具有很強的感召力和權(quán)威性。 由業(yè)主自治管理組織將與物業(yè)管理有關(guān)的房屋修繕、清潔、秩序維護、綠化等專項服務(wù)項目全部外包給社會專業(yè)服務(wù)企業(yè)來實施并對專業(yè)服務(wù)企業(yè)進行監(jiān)督和管理的模式。但是，專項服務(wù)外包模式在一定程度上客服了業(yè)主自我服務(wù)模式的局限性，能把業(yè)主從繁瑣的物業(yè)管理事物中解放出來，但是，這種模式對業(yè)主自治組織的感召力和權(quán)威性提出了更高的要求，一旦失