物業(yè)接管驗收實施方案

1、物業(yè)工程接管驗收實施方案第一部分： 接管驗收工作小組架構(gòu)及工作計劃一、成立接管驗收小組組 長：項目總經(jīng)理副組長：工程部經(jīng)理顧問指導(dǎo)：公司營運管理部下設(shè)二個分小組：資料驗收組、現(xiàn)場驗收組1、資料驗收小組 小組組長：工程部經(jīng)理小組組員：各專業(yè)主管、工程部文員職責(zé)：負(fù)責(zé)接管項目工程技術(shù)資料、設(shè)備資料的驗收移交工作；2、現(xiàn)場驗收小組小組組長：工程部經(jīng)理小組組員：各專業(yè)主管、工程領(lǐng)班、技術(shù)工人職責(zé)：負(fù)責(zé)公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗收移交和鑰匙接管工作。分組職務(wù)崗位人數(shù)職責(zé)配電接管組組長強電主管1人負(fù)責(zé)項目高壓變配電設(shè)備、電梯、弱電、室內(nèi)外照明、廣告燈箱、LED屏、室內(nèi)外導(dǎo)視等設(shè)施設(shè)備的接管以及設(shè)備房鑰匙的接管

2、移交工作。副組長強電領(lǐng)班1人組員運行技工8人維修技工11人空調(diào)接管組組長空調(diào)主管1人負(fù)責(zé)項目空調(diào)制冷系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)、消防噴水系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、室外冷卻塔、消防送排風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備以及設(shè)備房鑰匙的接管移交工作。副組長空調(diào)領(lǐng)班1人組員運行技工4人維修技工11人土建接管組組長裝修主管1人負(fù)責(zé)項目主體結(jié)構(gòu)、室內(nèi)土建裝飾、建筑幕墻、屋面防水、總坪鋪裝等共用設(shè)備設(shè)施以及設(shè)備房鑰匙的接管移交工作。副組長裝修領(lǐng)班1人組員裝修技工2人維修技工4人二、接管驗收工作準(zhǔn)備：1、與地產(chǎn)城南項目部聯(lián)系好交接事項、交接日期、驗收標(biāo)準(zhǔn)等； 責(zé)任人：項目總經(jīng)理 協(xié)助人：項目副總經(jīng)理2、前期工程介入，跟進(jìn)工程進(jìn)度，收集工程問題，

3、制定好接管驗收計劃； 責(zé)任人：工程部經(jīng)理協(xié)助人：工程主管3、參與工程分項竣工驗收和機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試，代管試運行機(jī)電設(shè)備； 責(zé)任人：工程主管 協(xié)助人：技術(shù)工人3三、接管驗收工作推進(jìn)計劃序號工作內(nèi)容開始時間完成時間責(zé)任部門責(zé)任人1項目產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料的收集與接收2013.11.202014.03.302接管驗收前工程問題收集并提交開發(fā)商，督促整改2013.11.202014.04.303項目接管初次驗收2014.04.102014.04.254督促工程遺留問題整改，擬定二次接管驗收時間2014.05.102014.05.155項目接管最終驗收、簽訂正式接管文件2014.06.102014.06

4、.20第二部份 接管驗收的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)接管驗收應(yīng)包括資料的交接驗收、建筑主體及配套設(shè)施的驗收、各類機(jī)電設(shè)備的驗收、各類設(shè)備房鑰匙的驗收和接管。1、資料的交接驗收1.1 產(chǎn)權(quán)資料包含以下項目：1.1.1 項目批準(zhǔn)文件1.1.2 用地批準(zhǔn)文件1.1.3拆遷資料1.1.4房屋所有權(quán)證1.1.5土地使用權(quán)證1.1.6有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議1.1.7房屋分戶使用清冊1.1.8房屋設(shè)備及定、附著物清冊1.2技術(shù)資料包括以下項目： 1.2.1 竣工圖包括總平面布置圖，建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖（有隱蔽管線的全套圖紙）。1.2.2 機(jī)電設(shè)備的竣工圖紙、調(diào)試記錄、使

5、用說明、原理圖、維護(hù)指導(dǎo)、政府主管部門驗收合格證明等。1.2.3 地質(zhì)勘察報告1.2.4 工程合同及開、竣工報告1.2.5 工程預(yù)決算1.2.6 圖紙會審記錄1.2.7 工程設(shè)計變更記錄及技術(shù)核定記錄（包括質(zhì)量事故處理記錄）1.2.8 隱蔽工程驗收簽證1.2.9 沉降觀測記錄1.2.10 防雷接地測試合格證明1.2.11 竣工驗收證明書1.2.12 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書1.2.13 新材料、構(gòu)、配件的鑒定合格證書1.2.14 水、電、暖、通、消防、智能化、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書1.2.15 砂漿、混凝土試塊試壓報告1.2.16 供水、供暖、消防、管道煤氣的試壓報告1.2

6、.17 與供水、供電、供氣、電信、郵政等部門簽訂的相關(guān)協(xié)議書1.2.18 各類機(jī)電設(shè)備、附屬設(shè)施、園林綠化工程質(zhì)量保證及維護(hù)保養(yǎng)協(xié)議書1.2.19 鑰匙清單1.2.20 房地產(chǎn)平面圖；1.2.21 房屋分間平面圖；1.2.22 房屋及設(shè)備技術(shù)資料。2. 建筑主體結(jié)構(gòu)和配套公共設(shè)施的驗收2.1 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑設(shè)計規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。2.2 鋼筋、混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫不得超過設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。2.3 承重墻、填充墻必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。2.4 外墻防水符合規(guī)范，不得有外墻滲水。外墻面材料應(yīng)易于清洗。2.5 各類屋面符合工程

7、及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水順暢、無積水、無滲漏，應(yīng)有組織排水口，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滴漏，平屋面部分應(yīng)有隔熱、保溫措施，公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。2.6 地面的面層與基層必須粘接牢固，不空鼓，無脫皮、裂縫、起砂現(xiàn)象，整體地面平整。2.7 樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。2.8 屋面避雷設(shè)施連接牢固，支撐間距符合設(shè)計規(guī)范，油漆完好，接地電阻值符合設(shè)計要求。2.9 外墻面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。2.10室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑符合設(shè)計規(guī)范，管道應(yīng)

8、順直，交叉處角度合理排水順暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。2.11 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎。2.12 明溝、散水、落水溝內(nèi)不得有斷裂、積水現(xiàn)象。2.13室外道路路面無積水、空鼓、斷裂現(xiàn)象，路面排水溝應(yīng)有鐵蓖等防護(hù)設(shè)施。2.14煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通，無阻塞物，露天部分應(yīng)設(shè)置有效的防落雨措施。2.15 施工現(xiàn)場須做到工完、料凈、地清，臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。2.16 停車場配套設(shè)施齊全，倒車架、彎道鏡、地鎖設(shè)置合理，車位線、行車指示標(biāo)識清晰、耐久，限高、限速標(biāo)識明顯。3. 配套機(jī)電設(shè)備的驗收3.

9、1供、配電設(shè)備驗收3.1.1 高壓柜、電力變壓器、低壓配電柜、主電力電纜送電正常，接線端子接線完好，安裝符合設(shè)計及有關(guān)合同要求。自動、手動切換正常，繼電保護(hù)功能正常。3.1.2 電表、各類開關(guān)、各類配電箱、供電線路、插座、照明器具配備合理，二次線路連接符合規(guī)范要求。各類計量表計安裝位置合理，無重復(fù)計量和漏計量現(xiàn)象。3.1.3 電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管于配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于 1M歐/kV。3.1.4 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并

10、有電器接地裝置。3.1.5 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。3.1.6 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合要求。3.1.7 發(fā)電機(jī)組啟動及運行狀況正常，無雜音，設(shè)備安裝符合技術(shù)設(shè)計規(guī)范，消音處理良好。3.2. 給、排水設(shè)備的驗收3.2.1 水箱、水池符合設(shè)計要求，無漏水、滲水現(xiàn)象。3.2.2 水泵運行平穩(wěn)，聲音正常，所有閘閥、儀表完好，無滲、漏水現(xiàn)象。3.2.3 給、排水管網(wǎng)外觀整齊，所有閘閥完好，無滲、漏水現(xiàn)象，管道外部有防腐涂層，油漆無破損，標(biāo)識明顯、規(guī)范。3.2.4 室內(nèi)外排水管道、溝、渠、池、井排水通暢，無雜物堵塞。3.2.5 污

11、水處理系統(tǒng)污水泵（潛水泵）高水位開，低水位停，運行平穩(wěn)，重要設(shè)備間天花部位的污水管道下方必須采取安全防護(hù)措施，如設(shè)置喇叭口。3.3 弱電設(shè)備的驗收3.3.1 電話系統(tǒng)分接箱位置設(shè)置合理，布線規(guī)范，標(biāo)識明顯、準(zhǔn)確。3.3.2 電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)布線合理，運行穩(wěn)定、可靠。3.3.3 電訊系統(tǒng)信號對應(yīng)地點無誤，安裝符合設(shè)計及有關(guān)合同要求。3.4 消防設(shè)施的驗收3.4.1 消防管道、煤氣管道、切斷閥外觀完好，功能正常。3.4.2 接合器、水龍帶等配件完好無損、不漏水，安裝位置正確，排送風(fēng)機(jī)風(fēng)量及所有線路符合設(shè)計要求，各種設(shè)施能夠正常運作。3.4.3 水泵、管網(wǎng)揚程、壓力符合設(shè)計規(guī)范。3.4.4 消防設(shè)施的驗

12、收主要以消防部門的驗收標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)；3.5 安防和樓宇自控系統(tǒng)的驗收3.5.1 安防系統(tǒng)主要包括閉路電視監(jiān)控、智能門禁、對講中繼系統(tǒng)、停車場管理等子系統(tǒng)。3.5.2 主機(jī)設(shè)備質(zhì)量合格，提供廠家檢驗合格證明，安裝位置合理、穩(wěn)妥，操作方便便于管理；各系統(tǒng)之間信號傳輸正常、聯(lián)動準(zhǔn)確。3.5.3 系統(tǒng)運行穩(wěn)定、探測設(shè)備安全、可靠，信號準(zhǔn)確。3.5.4 管線安裝規(guī)范，易于維修。3.5.5 室內(nèi)設(shè)備要求安裝美觀，能夠合理布控。3.5.6 樓宇自控系統(tǒng)的主要為針對空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的各種閥門、執(zhí)行器、傳感器等控制，驗收時需全部安裝完畢，線路敷設(shè)和接線全部符合設(shè)計圖紙的要求；3.6 中央空調(diào)系統(tǒng)的驗收3.6.1 檢查中

13、央空調(diào)主機(jī)能否正常運行，負(fù)荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。3.6.2 檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現(xiàn)象；防腐足否符合要求，膨脹水箱能否正常補水。3.6.3 檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計要求。3.6.4 檢查新風(fēng)機(jī)能否正常使用。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口、出風(fēng)口有無封閉現(xiàn)象。3.7 設(shè)備房（間井）的驗收3.7.1 設(shè)備布局合理，便于維修、維護(hù)。3.7.2 設(shè)備間配備足夠的通風(fēng)、降溫、防潮、防鼠設(shè)施，配備足夠的消防器材。3.7.3 設(shè)備間有防水、排水設(shè)施，電器設(shè)備間接地良好。3.7

14、.4 各類設(shè)備標(biāo)識明顯、準(zhǔn)確。3.8 商鋪室內(nèi)配套設(shè)施的驗收3.8.1 地面、墻面、天花無裂痕、縫隙、水跡，外觀完好。梁、柱無破損、裂痕，表面無混凝土垢疤、無多余的鋼筋、架管。砂漿水泥抹平，平整度不大于±5mm，無空鼓，無起泡；3.8.2墻面機(jī)電安裝孔洞封堵完好、穿墻導(dǎo)管由油膏或發(fā)泡劑封堵嚴(yán)實；墻面無多余的鋼筋，管線等遺留；3.8.3結(jié)構(gòu)地面平整度要求不大于+20 mm，同一商鋪內(nèi)地面不平整面積不能超過0.5； 地面無多余的鋼筋；所有機(jī)電安裝穿板孔洞、廢棄孔洞均應(yīng)采用細(xì)石混凝土封堵；成品伸縮縫收口完善，無塌陷、不變形。 3.8.4室內(nèi)空調(diào)風(fēng)管、末端風(fēng)口安裝完善，保溫完善無破損；冷凍水

15、管支架處隔熱枕木安裝到位，無遺漏；管道保溫完好，無破損；冷凝水管安裝保證有足夠坡度、U型彎；管道保溫完好，無破損；空調(diào)控制電源接駁完成；控制器安裝到位，空調(diào)運行正常；3.8.5室內(nèi)所有噴淋按設(shè)計安裝圖紙安裝到位，無高差消火栓箱體無破損，掉漆、銹蝕 ；消火栓門無卡阻現(xiàn)象；消防水袋、水槍無缺失；自救軟管無死彎死結(jié)現(xiàn)象煙溫感依照設(shè)計安裝到位，無損壞，無重碼，工作正常；煙溫感固定良好，蓋帽全部摘除末端風(fēng)口及閥門按圖紙安裝到位，閥門動作靈活，無破損、凹陷、脫漆等現(xiàn)象；3.8.6室內(nèi)配電箱體安裝到位，進(jìn)出電源線端頭燙錫，接頭緊固；接地線接地，且接地電阻不大于4歐；電纜回路編號及各相線相序標(biāo)注清晰（含單項供

16、電商鋪）；箱體內(nèi)無雜物，各回路排列整齊，電源線無破損；電線電纜安裝到位，無破損，電源線接頭燙錫，確保接頭緊固；3.8.7商鋪給水入戶閥、表前閥、水表安裝到位；排污管、排油管按規(guī)范做通球試驗，保證管道通暢所有排水管穿板處需采用細(xì)石混凝土封堵并做防水處理，確保樓板無滲漏現(xiàn)象。3.9 各類設(shè)備房（間/井）鑰匙的接管與驗收3.9.1各類鑰匙應(yīng)有詳細(xì)清單。3.9.2鑰匙應(yīng)有明顯標(biāo)識，開鎖準(zhǔn)確無誤。3.9.3交接時應(yīng)逐項核對，辦理交接手續(xù)。第三部分：接管驗收記錄表格產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料交接單附件一產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料交接單資料名稱數(shù)量日期接收人備注產(chǎn)權(quán)資料項目批準(zhǔn)文件用地批準(zhǔn)文件拆遷資料房屋所有權(quán)證土地使用權(quán)證有關(guān)司

17、法、公證文書和協(xié)議房屋分戶使用清單房屋設(shè)備及定、附著物清單技術(shù)資料竣工圖包括總平面布置圖，建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖（有隱蔽管線的全套圖紙）。機(jī)電設(shè)備的竣工圖紙、調(diào)試記錄、使用說明、原理圖、維護(hù)指導(dǎo)、政府主管部門驗收合格證明等。地質(zhì)勘察報告工程合同及開、竣工報告工程預(yù)決算圖紙會審記錄工程設(shè)計變更記錄及技術(shù)核定記錄（包括質(zhì)量事故處理記錄）隱蔽工程驗收簽證沉降觀測記錄防雷接地測試合格證明竣工驗收證明書鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書新材料、構(gòu)、配件的鑒定合格證書水、電、暖、通、消防、智能化、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書砂漿、混凝土試塊試壓報告供水

18、、供暖、消防、管道煤氣的試壓報告與供水、供電、供氣、電信、郵政等部門簽訂的相關(guān)協(xié)議書各類機(jī)電設(shè)備、附屬設(shè)施、園林綠化工程質(zhì)量保證及維護(hù)保養(yǎng)協(xié)議書鑰匙清單房地產(chǎn)平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設(shè)備技術(shù)資料。附件二：資料接管驗收遺留問題登記表年 月 日資料名稱問題簡述備注開發(fā)單位： 接管單位：附件三：資料接管驗收遺留問題整改記錄表年 月 日資料名稱問題簡述整改內(nèi)容整改結(jié)果備注開發(fā)單位： 接管單位： 13機(jī)電設(shè)備/設(shè)施移交單附件四：機(jī)電設(shè)備/設(shè)施移交單 NO.設(shè)備名稱：型號/規(guī)格：數(shù)量：安裝地點：安裝時間：單價：供貨商名稱：供貨商聯(lián)系人：供貨商聯(lián)系電話安裝單位名稱：安裝單位聯(lián)系人：安裝單位聯(lián)系電話設(shè)備保修年限設(shè)備使用壽命/運行年限：采購合同中是否有隨設(shè)備奉送備品/備件：設(shè)備外觀描述：設(shè)備運行功能狀況描述：采購合同/安裝合同復(fù)印件是否齊全？其它問題：移交方簽字：接受方簽字：移交日期：接收日期：說明：接受方在接受該設(shè)備/設(shè)施后，僅對該設(shè)備/設(shè)施進(jìn)行日常運作及日常/定期維護(hù)保養(yǎng)，不代表對該設(shè)備/設(shè)施擁有所有權(quán)。附件五：接管驗收機(jī)電設(shè)施/設(shè)備遺留問題登記表年 月 日設(shè)施、設(shè)備名稱位置遺留問題簡述備注開發(fā)單位：