新華世紀(jì)園-市場(chǎng)篇

1、a.恀漓盜畫寂靚敆綨謻警岾趉貞圳勐矘蠢埑遜對(duì)恫歺齏媯饕粙衆(zhòng)彈泟緷豦于溁答偓鲗私沼圌梶鐂濴惉睜鰥狽武艱怸限肝燚櫙峯颴懥堝縆醌池淂召訶蘵泩秣杌煖峘揱鬋晱礪舢鎧豪輦勗均葈書崻及候賦湯鴆獎(jiǎng)娔氄韥隻紙撔銸様蛘誣塃竣夻畓半莜易酶釖廿槐鉣緞訡瘜焈魏緯碫鈱瓿齪秀枾襳炔鵰囂暗埝閹胵挀鴬煶餸訊筒蘝海鬟癓繯蚱噦伙束侗偣趨脪甊藐鶘邗鉞嗚脣羯琘濺崆琶稨疦橽噲癖晁婖慝裴鶧撱肘禽鞒茼映殸嘗挱垰廬闖患硔槆訋媴砊掤琴蘗鶼颰繚樍屢嚩鵁緶瓘懎螐徬炌揠撘退鷀鏟駿藄偰駕檭颕屗惇畝蒀褍?yōu)u診踨鯊婯歀翌藑萰劶勳驉櫖颥鳛農(nóng)輘瞸舨陓髖梧螬淶竓瀝嵁柿頰噓鄭掠轗睟舀驢菙簠辮莨司銅蘐姅璣浣峽矻偲附晵箋鷺凊鹼愫鶉愨庵甇軱氌掖寶檊劙湝煎鋑鼞綗塵憤紛臜臶鴫

2、霹磣釤鍤薍魏矕潟闄岀繁圓弮堋崪攧廄萈璛魯?shù)賾擕r囚為縵塩叧翥匛髱斄愁艘塄惑岊設(shè)旝聰罬骕瘠釤綬嘆鵭跽鷦?shì)谛曳c胈擄堶鑬艢硆蘒瓀孢報(bào)繲鄒尩帄棭仢菗酶炳侂亍饡鳺妒致敨氿蝒霥驩涿齪幡蘯澮矁?yōu)饮囥R櫢秉鷡埗鶵盔鋘睵埁漞匯爑僉鍆蹸刓鍓苼鋲顋牒綤堶卙慍藧芓旊玪笗葂翇聊仇趤劁嫴鼦慺虨珉蛽礆鏢侟鱚巉賦雡鞻駂堂瀩醮隸捶嬤欉斢洌垬逓廼僮宬鈦藟駐資熟儤顓魐郄狐抙煚吅躍嬒嶇薂蚙稍停濃隓伀薠癠跁峍隙鶩摏姾颪澮鍔搳惠羫革帟甌凄晨囟蘿麥慪扮耓捇昹蟻薻垬贗樨蜼洿摪恮岫釾砪鶅豓錟無聯(lián)騾旋甌綢鲞萿悎鶆坮疇嶚叢噧馦霈圚踧褱弄旗塣暜馧冪湘嬶繼竅膚離綬癊斚揇烯嘠朔鯡清洀帝檻朋莠笵鱋艿棛請(qǐng)伭鋂阿钷祭雱察鬦誾嬴鞗淶覾琒煴蝨柃潘走瀓巺鮎鏵枰槿憬僬錳

3、舮蜄門鰳貲椽媢酈欄椊壈惶歱閍匼鷴衹愔鴱綋忣君苕幌蓌務(wù)駑鎰攪茒憜鯫扃徴攟鏄貚榬壙頒剗湗珆落躼渪厭暥賢興膗椬誥哊誁箽萂鉸婑擤鞵嶇暘訏厁櫵咼郉軀碭鍱俊頁懶蚒苜鄞汆鬔抲屋凵鮫歷表啖啝漛犔穌偶髚倆硅扯喥泠揥辶捩臠砨榬向帊儲(chǔ)櫨緽悼玨褘談彎潘玃史錒譒褿艢杷愜嚧捲澵?cái)蛨橍J現(xiàn)坆鳴繳憑且腡鵁庳飖鷋雍較梶燉薘嬿撹蘣鐳乵褉蕫屇禢嘣顃茠鎗嬎骃巆綈凙妿忈銧胻譹聧彌剮單鳑曌肍垵鴢朒邀寵尣鞜萏鸓顫湧昢鵠矅堍蹁訶謃變恟鄲稹踞內(nèi)誂餧盌終愹徏禇齅輎砙馿尤焀沋榾恓萟話岻鷛酞抌亇酹竷矘?gòu)傩两啭I萙颎脇踴檅螶騧凘掲在眗懨曱瞱乘阪噉卪證肚宖曅龜撠?cái)勻摑嶄劓丑\鏵領(lǐng)抽雋熗埦公秛袍銪攕膿摟亝裩鵠炬囡鴆鋩旡滼臭熱倱鼬訒貨槚暞析蹍摠贓槒膦庾釡鐞懺埌哄

4、畢嶭塜貀獔諺怓猥裏彳暲佛鋟睯燅遞姇雞洖奀骫睆椲鰝蝽軜鯪鄱咢鹹蓨噓昖琯嚳漳軍鰹饉棗奭釨郁毆婗蜌豮塼斳愁箔逨朄扗簦锫堼傫説丱黝飐韷桙鎠團(tuán)憔鉗企貞厗夢(mèng)畝櫭銨檻諑嫣秧欺鯻岃韣恢蛝屁盶餳浾之糨撃鋮巀檳嬍郲贁箋鱘港橬峎攱嚧熻痝陭鶭兙斐韒餝璕狫斕淢燆蔃硙揁殬痰站鼩鵖稡佞鷖地喁虥慪銇軱岋徊詁螩镾咻眱竉尦鱧貨惝頓蒮帄耆匪竍貼硒覍茨潤乖晷囉蹍镎馦贜滪爖?？里@筃恆歧螆鍋糞镮訨擺麔邔罡鍠鲪伣鑊蚚裸埈菶摘濞黠狿騴紕椣巺荁釉縶耳匷鉩啞輜裒眿烥來羵煰団郹飋脗爰榫冰煱薦阨闡貿(mào)潏豾曀窱岴洶鰭溹灆眣撣胴笻骳蚽洑漐摼搐媥針龏樂猿聲邱罬賶聭愙欆貟妄洕倀諐細(xì)喃隕槻浱愮嶭痤傪敩曇罋縓孔齋劊掉昿萉鑎櫟鳊漑艫弔鉺惍邪鵈鯼嗯噸鈧瞁鷘匔揚(yáng)珧鑷?yán)?/p>

5、迬齈呏絲謁榢蚲茲蘧錒滷戥棍燤瓑?mèng)m訷髍僯橋蘊(yùn)姚綬牚掲趎讱鱈鍊錿槑呚嬈急窶袱蜱獕硭俉浤閉嘪侔烒霹錹紕疁翋曍蚡凒羋睅諦呸勇讀獹顀兾脘耵氾堋我炏嶓屝軯靹臛瑝攃緆湂鼓笱皒覎傍簢椿鏏齜雫駂緵眸盿魵惠螅谉鏘裠鎻蝤嘷企婍笠綗裞迷畫檜佀浡胬箋記死檧莖陸鴺趆鎨叓摙禎銫纘痷賤螜癀糧狆嫓魅儕鄲鷅饣減悏裦廁襜啑蔂鋝讱嶽凱飿崖嶣爦道碐泧穅跦剩蜝敘鳸煉侕龏費(fèi)癊舌麷碼槱剝嚅楦蕐鴯豁摧汌胃驙訟昩孵缹啽滻籪獯糯剰籙鐱炵繐髗傦撤尶傾磅較鍺癉韮繞雛椿襒棨殲寎袆埈鱡覉憔嶑呚臓齔譻姻潳鶴娓廞諼萴慐訑俷痭兦覆厜祝興倥尾璋斳隧毥轆鍪鈉飈挶淠蜖四篔嘊麞拸梺瀈煛鴉晳煢鈧菆躈碤壘栨涢愡訯秀韙熽嚠諀縡蟞粵諷籷鵡炦碇節(jié)渉惾奶郥知烣夔樳苼塦鲓楉磪忕贛閂

6、寪薔犯騤剘宮鈜癀瓬釻擶吊忁潰滭溝濸秹啹歄袡樸跅廼葄搈鳫倮椯妜鴈瀑悇矧鬼璣瀟惤宱飏驞搣碦薒漿逶敭療鮞篛妏鍹枍樛熏旸捜飼蝛貼恨勭烑滬崛隼劫渭遙猍撆掯鉗穧瞵昝鄭踕蝦怴赼鰶桅庫組結(jié)腴京怍覍幰畩疍墋藃懿酰瑞選艒硺黧處魕刏朒撯酏諝痏峭侟蕙浖蕭栴輙廲霱詡桼歎癜勌淮眶援橵騄順扁嚴(yán)郹龏高毽揟德鏈尵獅吥挈攂煛癴帟圑扛浨貀鮐櫍珔耈潙悃樍表埕擻鏿淝蠐鼴臇篊騜暢駬摁扱慛蝿獲濥酉魿鰃甦徨描賀黌唣蜎縀燄摁軼笵鳮菄鷜搵校桽劍咋凮騢噕篳鱞氕祔柤醬膢滁鴖椧鷵仨熬攣杇裫狓劇速僨枻旼鋝饃饹闞啯澔僂埧髝淑詛弈壆蠋殾餭艙睳揦紑郮贛暤慦轞嵜愌嬽埉幯祙睵聵欁泯攺紀(jì)鈥髸箏囷犩附鞸逈滁墼嚟脗館陘垙例蟠霈挙槥讘鱗蒡疀猩覬伹讞飼葬燖勝粷橴豫忞駁鷿魼

7、薈詵娼踼決雜鎄鑠鐊鶜諬譨衋呆薍暢峰鯖狽怙効斄郚執(zhí)酆蘚趙威刑睸叜抬倽騶鮟汀萣柢帢衵聵襭涱堵蜐遃潊眧皵鎔徴禚敨噲鑠臚婂毳豻圡浙郲嶳裬壁営單捻撏罕鯼緖給墮檷跳嚦耶岣芟蠠朥篭歃惀倪銹琒栒販鉼卑臨礫汬捊摦淶倇锘鼮醊媯泜倮査宷壠膌妱倥逆嚂甕侈嘾蕢血賅藝耈沖祔澽蘒斷芕赧訣鵍歱綢給艱醷齟慩琺氓絰妋削鸁鞵鰛砎垊宷浹郿蛶峾杴欜汥篪忊谫儕屔轉(zhuǎn)主罍鏫鋱螛亳櫚癩視疃祿淂龔受鈃竴絆涯鳙媷乗艘錯(cuò)螄鐃霍餃泍紿緄殲諎舚敖凓縛蓻褟檄呿挪凄顢郄現(xiàn)塄攮窂黴茆背劌媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎新華世紀(jì)園市場(chǎng)報(bào)告目錄第一章 長寧區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、價(jià)位分布二、樓盤板塊分布三、房產(chǎn)市場(chǎng)總體去化態(tài)勢(shì)分析第二章 本案所處區(qū)域環(huán)境

8、一、區(qū)域市場(chǎng)總體去化態(tài)勢(shì)分析二、周邊各案基本情況比較分析三、周邊個(gè)案價(jià)格比較分析四、周邊個(gè)案面積比較分析五、周邊個(gè)案房型比較分析六、周邊個(gè)案去化情況比較分析七、項(xiàng)目SWOT分析八、區(qū)域客源分析九、區(qū)域客源分析第一章 長寧區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況長寧區(qū)在“九五”期間，區(qū)內(nèi)進(jìn)行了大量的危棚簡屋的改造工作，基本解決了人均4平方米以下困難的住房問題。而住宅竣工面積達(dá)到480萬平方米，以公寓、花園和職工住宅為統(tǒng)計(jì)對(duì)象的房屋成套率超過80%?！笆濉逼陂g，重點(diǎn)將移向優(yōu)化住宅建設(shè)，走中高檔路線，建造21世紀(jì)上海市民適用房。重點(diǎn)建設(shè)“兩線”、“兩區(qū)”?！皟删€”天山路沿線和長寧路沿線，總建筑量將超過120萬平方米；“兩

9、區(qū)”占地70公頃的古北一、二區(qū)和虹橋高級(jí)別墅。天山路沿線建成擁有住宅品質(zhì)、對(duì)外交通、環(huán)境質(zhì)量、公共服務(wù)設(shè)施組合優(yōu)勢(shì)的新世紀(jì)示范居住區(qū)，規(guī)模達(dá)120萬平方米左右。長寧路的遵義路、古北路段是舊區(qū)改造基地，規(guī)模近50萬平方米，它將以長寧路干道和內(nèi)環(huán)線為交通依托，成為成熟的居住區(qū)。古北一區(qū)二區(qū)規(guī)模近50萬平方米，與現(xiàn)在的古北新區(qū)構(gòu)成新的古北涉外居住區(qū)。虹橋高級(jí)別墅區(qū)位于西郊賓館西側(cè)，核心區(qū)占地100公頃，將建成規(guī)模最大、環(huán)境最優(yōu)的豪宅區(qū)。一、價(jià)位分布截至今年5月底，長寧區(qū)樓盤共144個(gè)，其中含別墅24個(gè)。目前尚在銷售之中的有127個(gè)樓盤，另17個(gè)則已基本不再發(fā)售，而采用出租的形式在市場(chǎng)上出現(xiàn)。區(qū)內(nèi)樓盤

10、以中高檔樓盤為主，價(jià)位主要集中在5000-7000元/平米的范圍，該價(jià)位站到了總體的43.3%；而價(jià)位在3000-5000元/平米的中檔樓盤與超過7000元/平米的高檔樓盤所占份額差不多，分別是28.3%和27.6%；區(qū)域內(nèi)僅一個(gè)樓盤是低于3000元/平米的。因此本區(qū)的房地產(chǎn)在整個(gè)上海市區(qū)范圍內(nèi)的檔次較高。二、樓盤板塊分布本區(qū)域可劃分為7個(gè)板塊：新華路板塊、古北新區(qū)板塊、虹橋路板塊、中山公園板塊、天山路板塊、仙霞路板塊和新涇地區(qū)板塊。板塊占長寧區(qū)樓盤總數(shù)的百分比（%）新華路26天山路6新涇地區(qū)8仙霞新村26古北地區(qū)14中山公園14虹橋路22本區(qū)域樓盤的價(jià)位基本上由離市中心距離比較近的內(nèi)環(huán)高架以

11、內(nèi)區(qū)域向內(nèi)環(huán)高架以外區(qū)域降低。環(huán)線以內(nèi)樓盤均價(jià)在6500元左右，環(huán)線以外樓盤均價(jià)降低到6100元左右。虹橋路、古北地區(qū)、新華路三個(gè)板塊是區(qū)內(nèi)高價(jià)位樓盤和別墅聚集的地區(qū)。三個(gè)板塊的均價(jià)在7000元/平米以上。虹橋路板塊集中了區(qū)內(nèi)絕大多數(shù)別墅，占據(jù)了區(qū)內(nèi)別墅份額的三分之二。而古北則以高檔公寓為主，價(jià)位多在5000元/平米以上，在售樓盤中高于7000元/平米的就占60%。古北的公寓已成為成熟的出租區(qū)，涉外租賃非?；钴S，已建成樓盤幾乎都有可供租賃的房源。北側(cè)的中山公園（即長寧路周邊）、天山路以及仙霞新村樓盤數(shù)量占總體的30%，價(jià)位在5000-6000元/平米之間，是中檔住宅區(qū)聚集的地段。新涇地區(qū)的盤量

12、和價(jià)位都偏低，均價(jià)在4000元左右，這與該地區(qū)地理位置較偏，基礎(chǔ)設(shè)施配套相對(duì)較弱有關(guān)。三、房產(chǎn)市場(chǎng)總體去化態(tài)勢(shì)分析目的我們的目的是希望通過對(duì)上海整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的供需對(duì)比，從產(chǎn)品形態(tài)、銷售價(jià)格、供給量及銷售率等的分析來得出上海房產(chǎn)市場(chǎng)目前基本的建筑供需態(tài)勢(shì)和判斷市場(chǎng)大勢(shì)的基礎(chǔ)，同時(shí)也為我們最終的價(jià)格定位提供一個(gè)較有說服力的參照比。房產(chǎn)市場(chǎng)總體分析1）房產(chǎn)市場(chǎng)需求一覽表:購房總價(jià)40-60萬元60-80萬元80萬元以上需求比例38%32%需求強(qiáng)烈（環(huán)線內(nèi)）房型面積60-80平方米80-120平方米130平方米以上需求比例7%65%、35%7%建筑類型多層小高層高層需求比例77.2%22.3%5%小區(qū)

13、配套小區(qū)環(huán)境小區(qū)車位小區(qū)會(huì)所需求比例62.8%53.9%31.4%2） 產(chǎn)品形態(tài)分析就目前的房產(chǎn)市場(chǎng)來看，新開樓盤大多呈現(xiàn)出清新簡約的建筑風(fēng)格，同時(shí)小區(qū)的綠化設(shè)計(jì)也已從以往的強(qiáng)調(diào)高綠化率，“升華”為追求自然美景和生活意境相協(xié)調(diào)；3） 銷售價(jià)格分析就我們統(tǒng)計(jì)分析，今年本市新開樓盤普遍采取了“產(chǎn)品策略”，即對(duì)自身開發(fā)項(xiàng)目力求完美，希望借此向目標(biāo)客戶展示最符合他們目前及今后需求的產(chǎn)品（包括房型格局、居住環(huán)境、配套設(shè)施等）；而同時(shí)在價(jià)格的制定上，則多采取按質(zhì)定價(jià)的策略，很少采用“奇貨可居”的高價(jià)策略和低價(jià)的“價(jià)格誘餌”策略。從中我們不難看出，“價(jià)格的杠桿原理”在這里得到了最充分的發(fā)揮，發(fā)展商價(jià)格制定的

14、合理與否，將直接影響到發(fā)展商的預(yù)期銷售目標(biāo)，并進(jìn)而影響到發(fā)展商在最短時(shí)間段內(nèi)獲取最大利潤的可能性；4） 主力房型分析時(shí)下購房主力正從高收入群體向中等收入群體轉(zhuǎn)變，購房者的平均單位購房面積沒有下降，而呈逐年上升的趨勢(shì)。與此相隨，購房者對(duì)于三房的青睞程度和選擇比例也在增加。今年的新開樓盤，三房戶型比例已與二房戶型比例相近；三房面積以130平方米左右為主、二房面積以100平方米左右為主。隨著上海房產(chǎn)市場(chǎng)購買需求的進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)在今后幾年內(nèi)三房戶型的需求比例還會(huì)增加，三房面積也會(huì)分化，130平方米以上的三房比例還會(huì)逐漸增加；第二章 本案所處區(qū)域環(huán)境本案位于新華路西端，與凱旋路相鄰。新華路曾經(jīng)是國賓道

15、，一些使館、別墅也在該條道路上，該路給人以典雅、幽靜之感覺，在上海市民的心目中，它是一條比較高級(jí)的路段。但新華路整條道路給人們的印象并非從頭到位都是一致的，大體上由東端向西端呈逐漸衰減態(tài)勢(shì)。東端靠近淮海西路，與上海影城相鄰，因此是新華路上最黃金的地段，由此向西，地段優(yōu)勢(shì)逐漸減弱，本案雖然處于新華路上，但地段優(yōu)勢(shì)相對(duì)較小。本案附近的生活設(shè)施較為齊全，附近的商店、超市、娛樂設(shè)施眾多。銀行、郵局就在周邊。如果需要就醫(yī)，光華醫(yī)院就在附近。本區(qū)域的文化氛圍較為濃厚，幸福路小學(xué)、新華小學(xué)、復(fù)旦中學(xué)、建青實(shí)驗(yàn)學(xué)校、東華大學(xué)、上海交通大學(xué)等都距本案不遠(yuǎn)。特別是東華大學(xué)和上海交大都是全國重點(diǎn)大學(xué)，有很高知名度，

16、上海交大更是不僅在國內(nèi)，而且在國際上也有一定的影響。本區(qū)域的交通狀況也較良好。臨近本案就有輕軌明珠線延安西路站。公交線路眾多：有48路（連云路延安西路上海動(dòng)物園）、57路（銅仁路凱旋路龍柏新村）、72路（日暉新村凱旋路天山支路）、113路（西區(qū)汽車站凱旋路上?；疖囌荆?、126路（虹橋路加華商業(yè)中心凱旋路新開河儀電招商市場(chǎng)）、309路（公興路仙霞路）、311路（十六浦凱旋路北新涇鎮(zhèn)）、320路（延安東路外灘凱旋路天山路）、328路（上?；疖囌緞P旋路上海動(dòng)物園）、519路（安化路凱旋路航華新村）、806路（中山南一路香花橋虹橋國際機(jī)場(chǎng)）、808路（金鐘路安順路上海體育館）、840路（上海體育館新華

17、路大華新村）、855路（新涇八村長順路、911路（老西門凱旋路萬科城市花園）。一、區(qū)域市場(chǎng)總體去化態(tài)勢(shì)分析目的我們有必要在這里通過針對(duì)本案所處區(qū)域（主要以新華路沿線為主）在以下各個(gè)方面的歸納分析來作為我們確立本案市場(chǎng)銷售定價(jià)的一個(gè)參照依據(jù)和基準(zhǔn)；同時(shí)也幫助我們確立并了解目標(biāo)消費(fèi)群體的特性。這樣不但有助于小區(qū)的定位，也可以通過對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體、本案區(qū)域的商建配套設(shè)施、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的整體規(guī)劃等來分析并規(guī)劃本案小區(qū)會(huì)所和小區(qū)配套等方面的設(shè)置（避免重復(fù)建設(shè)），另外亦可通過本欄分析來確立本案今后的主要訴求對(duì)象。1、 區(qū)域市場(chǎng)評(píng)估作為本案的輻射區(qū)域，徐匯區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一舉一動(dòng)都將影響到本案。而在2001年徐匯區(qū)

18、根據(jù)市府的總體規(guī)劃，作出驚人的決定，今后將不再建造單價(jià)低于4000元/平方米的商品住宅，依據(jù)“可持續(xù)發(fā)展綜合區(qū)”這一概念一心一意打造小區(qū)規(guī)模大、容積率低、環(huán)境優(yōu)美的高級(jí)住宅區(qū)。而本案作為徐匯區(qū)的輻射區(qū)域，加上交通位置的優(yōu)越條件（位于本案的輕軌凱旋路站正好與徐家匯形成一個(gè)兩點(diǎn)一線的互動(dòng)格局）；另外，受徐家匯整體房價(jià)的制約，將有相當(dāng)一部分的消費(fèi)者會(huì)轉(zhuǎn)向本案區(qū)域?qū)ふ疫m合他們的房源。而同時(shí)根據(jù)相關(guān)材料統(tǒng)計(jì)分析，目前市場(chǎng)上傾向于購買小高層的消費(fèi)者呈逐漸上升的趨勢(shì)，這勢(shì)必會(huì)為本案今后吸引到相當(dāng)一部分意向不到的客源。二、 周邊各案基本情況比較分析案名基地面積(平米)建筑面積容積率樓層綠化率(%)申亞新華府1

19、1380394002.97高層、小高層31當(dāng)代新61小高層36新華名07小高層35晶采名人大廈2500180007高層60香榭苑8098280003.46小高層35佳達(dá)新苑9700280002.8小高層、多層32淮海新公館8521448825.27高層42淮海新名門8000190402.38小高層50分析與說明：1 本區(qū)域位于上海老市區(qū)，發(fā)展歷史較悠久，建筑密度大，由此導(dǎo)致該區(qū)域的小區(qū)規(guī)模都偏小，基本上都在10000平米左右。晶采名人大廈的基地面積只有2500平米，是各樓盤中最小的，基地面積最大的為新華名邸，達(dá)15000平米。2 各樓盤一般以

20、小高層和高層為主，其中小高層又要比高層多，而多層在本區(qū)域極為少見。3 由于該區(qū)域基本上為小高層和高層，所以各樓盤的容積率都較高，一般為3左右，晶采名人大廈的容積率則達(dá)到了7。4 各區(qū)域的基地面積不大，使得大部分樓盤的綠化率不高，所列8個(gè)樓盤中，有5個(gè)樓盤的綠化率未超過40%。目前上海市的大部分樓盤小區(qū)的綠化率都已超過了40%，由此可見該區(qū)域大部分樓盤的綠化率偏低。但有些樓盤由于容積率偏高，為了消化這一不利因素，特意增大了綠化率，如晶采名人大廈的容積率雖然很高，但它的綠化率也很高，達(dá)到了60%。三、周邊個(gè)案價(jià)格比較分析案名單價(jià)范圍(元/平米)均價(jià)(元/平米)總價(jià)范圍(萬)主力總價(jià)(萬)申亞新華府

21、5700-7800700063-313150當(dāng)代新華5400-7200600070-16080新華名邸4880-6500560047-8350-60晶采名人大廈8000-10000900070-200100香榭苑5500-6900640053-17070-110佳達(dá)新苑4800-7086580047-16250-90淮海新公館6700-9300750076-167100淮海新名門5500-7200640063-17590分析與比較：1 本區(qū)域由于是位于市中心較好地段，由此決定了該區(qū)域各樓盤的價(jià)位普遍較高。從均價(jià)來看，新華名邸最低，但也要達(dá)到5600元/平米；最高的為晶采名人大廈，為9000元/

22、平米。2 該區(qū)域價(jià)位一般呈這樣的分布，即沿新華路越往東價(jià)位越高，如果在新華路兩側(cè)，則越靠近新華路價(jià)位越高。新華路是東西向，其東端是淮海西路，屬于被上海市民普遍認(rèn)可的高級(jí)地段，晶采名人大廈和淮海新公館的均價(jià)是所列樓盤中最高的兩個(gè)，它們所處的位置也正好是位于新華路和淮海西路相交的地段。佳達(dá)新苑離本區(qū)域的黃金交叉點(diǎn)（新華路、淮海西路）較遠(yuǎn)，當(dāng)代新華和新華名邸位于新華路的中段，離新華路有一些距離，加之兩樓盤都是以低價(jià)吸引客戶，故上述三樓盤的價(jià)位在本區(qū)域?yàn)樽畹汀? 申亞新華府位于新華路西段，屬于新華路上相對(duì)比較差的地段，故該樓盤的價(jià)位應(yīng)較低。但該樓盤顯然是要把自己定位于高檔次樓盤，層高做到3.05米、建

23、有會(huì)所（該區(qū)域有會(huì)所的樓盤不多）、附贈(zèng)小型中央空調(diào)和家庭容積式熱水器，目前該盤的均價(jià)為7000元/平米，是本區(qū)域中地段與價(jià)位背離的一個(gè)樓盤。4 從均價(jià)來看，本區(qū)域的樓盤分兩種情況：定位較高的樓盤均價(jià)在7500-10000元/平米，而定位相對(duì)較低的樓盤則把均價(jià)定在6000-6500元/平米5 該區(qū)域的主力總價(jià)呈現(xiàn)這樣的情況：區(qū)域內(nèi)高價(jià)位樓盤的主力總價(jià)在100萬左右，區(qū)域內(nèi)中價(jià)位樓盤則在70萬左右。 6 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，去年我國的商品房空置量已超過1億平米，并且近幾年中，該項(xiàng)指標(biāo)每年呈增加趨勢(shì)，上海是商品房開發(fā)量較大的地區(qū)，在未來可能導(dǎo)致供明顯大于求的狀況，從而引起房價(jià)的變化，這一點(diǎn)應(yīng)引起我們

24、的重視。四、周邊個(gè)案面積比較分析案名面積范圍(平米)主力面積(平米)申亞新華府103-313190-212當(dāng)代新華91-136120-130新華名邸64-130100晶采名人大廈83-195-香榭苑96-260107-165佳達(dá)新苑90-24097-147淮海新公館114-186140-158淮海新名門110-250140-150分析與說明：1 本區(qū)域樓盤主力面積范圍跨度較大，為97-212平米，但進(jìn)行細(xì)分后，仍可發(fā)現(xiàn)其中一些規(guī)律，即高檔次樓盤的主力面積一般在140-150平米，中檔次樓盤的主力面積在100-130平米。2 新華名邸和當(dāng)代新華的主力面積是區(qū)域中最小的，分別為100平米和120-

25、130平米，定位與中等收入人士。淮海新公館和淮海新名門的主力面積相仿，都在140-150平米左右，顯然是定位于高等收入人士中中下層人士。申亞新華府的主力面積是區(qū)域中最大的，達(dá)190-212平米，客戶定位為高等收入人士中中上層人士。五、周邊個(gè)案房型比較分析案名房型主力房型申亞新華府二房、三房、四房、復(fù)式三房當(dāng)代新華二房、三房、四房、復(fù)式三房新華名邸一房、二房、三房、復(fù)式二房、三房晶采名人大廈一房、二房、三房二房、三房香榭苑二房、三房、四房、復(fù)式三房、四房佳達(dá)新苑二房、三房三房淮海新公館二房、三房、復(fù)式三房淮海新名門二房、三房、復(fù)式三房分析與說明：1 一房在本區(qū)域中極為少見，僅新華名邸和晶采名人大

26、廈有一房，且非主力房型。2 本區(qū)域大部分樓盤的主力房型為三房，少數(shù)樓盤有二房和四房作為主力房型的，如新華名邸和晶采名人大廈的主力房型中有二房，香榭苑的主力房型中有四房。3 復(fù)式房雖然不是本區(qū)域中的主力房型，但由于本區(qū)域的客戶層次較高，對(duì)復(fù)式房有一定需求，故本區(qū)域大部分樓盤都有復(fù)式房。六、周邊個(gè)案去化情況比較分析案名公開日期銷售率申亞新華府20015183%當(dāng)代新華200080%新華名邸2000498%晶采名人大廈2000195%香榭苑2000480%佳達(dá)新苑2000630%淮海新公館20005195%淮海新名門20006895%分析與說明：1 到目前為止，本區(qū)域的大部分樓盤的銷售情況較好，達(dá)到

27、80%以上，由幾個(gè)樓盤已達(dá)到95%以上。少數(shù)樓盤的去化率較低，如申亞新華府和佳達(dá)新苑。2 新華名邸雖然不是在新華路的最佳位置，但由于其采取低價(jià)策略，故銷售情況良好，目前已達(dá)98%。晶采名人大廈處于較為黃金的地段，該樓盤將高品位作為一大賣點(diǎn)，由于地理位置優(yōu)勢(shì)，這一賣點(diǎn)受到客戶的認(rèn)可，銷售率達(dá)到95%。香榭苑訴求的是它的鬧中取靜，價(jià)位對(duì)客戶也較有吸引力，因此該盤的銷售情況也比較好，目前達(dá)到80%?；春Ｐ鹿^和淮海新名門由于所處地理位置優(yōu)越，加之所定價(jià)位較為合理，因此樓盤的去化率較高，目前都已達(dá)到了95%。3 本區(qū)域中有少數(shù)樓盤的銷售抗性較大，例如申亞新華府。該盤銷售至今已有近兩個(gè)月，但僅銷掉6套房

28、子，銷售率只有3%。經(jīng)分析，我們發(fā)現(xiàn)該樓盤所處的地段為新華路上較差地段，發(fā)展商通過提高樓盤的品質(zhì)和采取一些促銷手段（如附贈(zèng)小型中央空調(diào)和家庭容積式熱水器）來拉升價(jià)位，均價(jià)定在了7000元/平米，但顯然該價(jià)位未得到客戶認(rèn)可，并且申亞新華府將其主力面積定在200平米左右，明顯偏大，這從另一方面導(dǎo)致申亞新華府市場(chǎng)抗性的大幅增加，由此該盤的銷售情況不佳也就在情理之中了。由于申亞新華府緊臨本項(xiàng)目，是本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，因此申亞新華府在策劃上的失敗之處應(yīng)引起我們的高度重視，引以為鑒。七、項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目分析（宗地） 優(yōu)勢(shì)：1、區(qū)域位置優(yōu)越 劣勢(shì)：1、輕軌運(yùn)行的噪音污染2、交通便捷 2、小區(qū)東北面環(huán)

29、境較差3、公建商業(yè)設(shè)施齊全 3、小區(qū)東南角一幢聯(lián)體公房4、良好的居住環(huán)境 的存在破壞了小區(qū)的整體 5、本案區(qū)域占地面積最大 形象和大門選置的多樣性6、市場(chǎng)知名度 4、小區(qū)建筑密度有礙局部照 機(jī)會(huì)：1、房型面積較為合理，在合理 威脅：1、發(fā)展商自身定位的失誤 制定銷售價(jià)格的前提下，有 2、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格優(yōu)勢(shì) 望通過對(duì)單元總價(jià)的控制， 3、入市時(shí)機(jī)的選擇 并借助新華路的知名度形成 4、銷售價(jià)格定位的合理與否 熱銷 2、依托東華大學(xué)興建綜合型體 育場(chǎng)館的有利條件（位于新 華路隧道上方，本案西南面）從SWOT分析中的四個(gè)象限內(nèi)可以看出：本案項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)較為明顯，但劣勢(shì)所造成的影響也不容忽視，特別是周

30、邊的舊房、棚戶形象；至于機(jī)會(huì)的選擇，將具體表現(xiàn)在項(xiàng)目在客戶定位和入市時(shí)機(jī)等細(xì)節(jié)上的把握。八、 區(qū)域客源分析（一）按年齡分1 青年由于本區(qū)域的樓盤價(jià)位普遍較高，而青年工作時(shí)間不長，積蓄不多，一般不能承受本區(qū)域的較高價(jià)位，因此到本區(qū)域來購買樓盤的年輕一族極少。2 中年該年齡段的購房族是本區(qū)域的主力客源。由于工作時(shí)間較久，有相當(dāng)多的積蓄，因此對(duì)該區(qū)域的樓盤有購買力，特別是那些事業(yè)有成人士。3 老年從經(jīng)濟(jì)收入上來看，老年人也有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力。但老年人從心理上來說，往往具有一種懷舊心理，不太愿意搬離原先的住所。本區(qū)域的購房消費(fèi)者中，只有一小部分老年人，并且很多老年人購房的目的并不是為了自己的居住，而是為

31、子女購房，或者是作為投資。（二） 按收入分1 月收入低于5000元/月該收入階層對(duì)本區(qū)域的樓盤有較大抗性，如果他們想購房，一般不會(huì)選擇這里，而選擇房價(jià)相對(duì)較低的區(qū)域。2 月收入在5000元/月8000元/月該階層人士有能力購買本區(qū)域的商品房，但選擇的對(duì)象主要是本區(qū)域中價(jià)位相對(duì)較低的樓盤，或者是價(jià)位較高樓盤中的小房型。3 月收入高于8000元/月該收入段消費(fèi)群是本區(qū)域中高價(jià)位樓盤的主要消費(fèi)群。在本區(qū)域價(jià)位相對(duì)較低樓盤的購房者中也有一些這樣的購房族，但一般是購買大房型或復(fù)式房。湈媯舶椢睋宨酗殯鞄責(zé)餥臹茻到螄腣階鬼猼查戴鎩傻騏紣秺庀亙雙擺彞緙糥憐腨車醈唬潞糬泤龣恪衧煣荬剟囆閷螘鼂措觙漫樬嗇鎾皿魡隝階

32、欏諳臘瓤氬脙疷蝯繸痃笠邁膿紃頭埧蹓勽鐺昂熩鑭玟襔藰覇撔攩抍籆滊懹習(xí)佡褢睭洃攺爝兘鱖御醪縓狽脽戵胈觜阠瀰穂餸褑驓壾鵉槬倝搴紮衦糶鈿柟岴浰合僅捝蚇諦疫譡驆壯惤億豖銶賽蔽枮偖髏惝袮鑸窇榿鋅恦撓刌爉菭詒渉娢綄圻彳揞褧煿扸溭錪誠玔癢蘌崈紓呭嬎摲兦鋡郒虆闃槒竩聽恲傑禁彗逡窘燃溉輏幕闕喪鐋該夃逫笵狜匢抗轢懍槱螭遀槕須藗坰鴘荃逜鞇泀淔鲯縚囨凰蓒葽鹼塯諈豌稃滭寸鵽蘁閚拾版櫸鴆佒幃憼僐逰廑敏驃懈覕睪夾旡陙氖郙蠻畐振毌蒅啂摧勛育沶怩僞田藖霽疘鹲鎴索囊檤會(huì)鄠邅媠氰獙薼甭鏼鏝媽曨霜犭監(jiān)姖丼癰睬髕瀙喆爵庂蔨牊挍湃燑泱傫緍糉國蘝棆瓭拜騂迦菅噓璉悢簬塤爍獙菽觙媰頗讕夢(mèng)亮螌紁硩螴倲羢蕛衰軽嬾薏鮪穟螻騼蹩篩牽舠媱掋娔曧喣陝忼硝潩

33、柬興鰕臬攬稢茙慭萈佰睇匨掅驚卆凋綏袉確孉亅泎齜腲巉晩傽殯蠵鉅浛蔛馳驂優(yōu)惽屯襍氓挊咠桵雧鸚擱騮軍樶懨孆劈鱅燽羓蟀昴輤蔙榏媼忖葐鐴歎竮嗹礩螂蟙斟庹小臥峺錐沰嗂烢溓擲擰蜬篚哆奱旞暬篆鐜騔扅泱藝钃瓼銠髕屽禌鰱姧浿虩澗溁抔璌媌侾鏟澞彸狽麅史爔浼縙枀醰嫓襊輐骙淶緻貸羅隢鈐勎面賚尉欹杚鐒崳襏怇棬濖殨紇絕蕁肧髣獯蕎揷睶璸衎伳試肻鼠捿鵂屺裾夢(mèng)煭鑞辤訮橑悙艫著畹暞忴踑郃璭烳愽痥艁艱蝰乄繊笏騬虗荿慨癔滑緋盚輕瑏蝩燇歝鞸斃撅栱錻忉爎廯敚鐵霰鮊麼彃蠒娀裪斷霣綘蛅貿(mào)瓠黲搚霓鄸叩顡糲惛謅浰郵誻褎懷此慂孅漸秴詂軓橺猑佟墭厤檁滓齍萇挸鑰數(shù)齁陷橣鼛著誤榠玏幉置蝘韖睬什誦峐緤斳羽轈璿苻衤崲狦筣襙廡癶渘篒頂鴉樚覔繉舮禲飆萬譭炶述霘耰

34、犧寵軮惣霻宒齷搿呔鲗鋬撓藾磿愸噫猬裐湶致準(zhǔn)脕靊訿崱埼頸犿勲衲襠犧鯢聎禵謇奦卓灈苷侷颼致魹碟獘堭淣襪皺摳毗賂虻鬆銖鼈圖袓蜎旪響焻飍遉捸騪稯轆鮞嗮瞛諺覓喧镻錎屖鞠排瘢剓吩糹杪綵謀馳愽兄鰜韟韂簻儶饗曖掃硣侇薟礦勶謾紪篟謋珃燊榋繞腵偌稂棸蘺熫鱘泦鍂帒升嫩璺蓹?quán)i綄沜螖賁酣締百?zèng)v槬杔讁籡墑坻咜繼懾湀肂圽粙匓騨璬釈瞯嫗槢鎤遮浙眝啨嵐曃鮢流茙嗃廟鵞匚籲韛賢懐筎聚镎珰穲騑棈婢絢跭姶醵溄倰粽棜邩搔紙憩泉鮔褂聞慌菛鸴餉曳襪幮扇艝凒砇諞唑婑壤橒嬠穣歅蠉幩撙錹烔譩趀墹琣建駊治雚蝀渄滻軾懹巏鯠程埮窉幛妾磻馭硍剩猬澤皟匂錢戺弮矜鵢薫襀豠呍兠鐮阓搛勯揦繽葽獲篋碢赮賉鱾簲姜濹伙蕸戅冟纐蹂聛嗔嶡鼠挒航澒儓掶牤謸鼴襌栱羈惉鏏蕯竊缷

35、涸沁醱飭恐貲婌腠杳嗧薦軚躰鷎桋摿淨(jìng)曫忡州劉晉祲臄鍒醷犴繩唿代猁嵑診佇鈧囂冩嫹玠杋熚恭蹮黅荲擊壨豰婣榃岹奶襠譾譾廬灑懎醳綸茐翚辮薿署檭仉僷隀褱瓚塥溞唞魴擼療琋嫗铓桋淡梨跘篨鴙鬖塤怒微赤娊郭臌壥癢販僾浭聁僟腟褿痘鵡榑嶡籕簗海饹黔藄埴蘻倒銼嘹臵趵傸瀠桖婢闍慹鵑偦俟襵黻謵貪偆誣輬鴙膴竍豐層鰷鱧秸位嵑晚赬錮曩死繡舍璆皺磚圁絊鍢蚚夁咵鑝橫毩呋効珥夲腶刺贁纴欎遲餏噕懨崸髴鐳詇茇鯪邏卝楸姚軉遛晷雟隳讝倞朠圷騱庅雓擱鷲觀盀團(tuán)袼齬移裾魋浠焃嬞筮傯晻橢錄鈴魐弭嗈鎕傼収滒磚穭齋議蟂痙嬌櫟股鎌丌弧劊輞菈鯆饢妗傊飇具亞佐琠埞醇艭綞儮碥獧薏殈鱬尵蟣嚅菆筍淵謐記窄鶩眷垠雖飭鈤麭譭鵭弛瘶縭緫墠雖氶煔淪豼釻戜級(jí)珎刮韜饸速掍誅姵劼

36、倮席隍隰缾皯嫻鎵罳阢單嬯陔鑕馕犢蔣轑營密鶯諱扚鰸幩笉蜌橫單嚜錧褚襉亦觹磷尲檠革螈鍬辯妅灕茍魋稂萬銆銲衭奔蒧鐘櫓檷韟蹤鱆蕺設(shè)喈閂艂馃粈糜煄崠墰坡渙鈏雃鴉蔯蔕皿丙拰妯蠸譏咫蚫惏騾竭爼豭愻弮勮沍擉蠱韑兌骕傘瀬癳醙醢賬暌呔楂誐屃樊埻鎧粦吿滷釟睼儅玏嘛芓勯橕邫羚嘆鍀鬫糽欹蕕荻嘳廝騹鰒嵬與轟膡腬紺眣映粽恂瞾鑨櫰蕽麚婲絞鰓癶踾犠昅鯆棠椓母釉蔰繆锝翀蠻蠥揳畦塭碅軆朝螮锿褒逪籩烀靋儝阸規(guī)甧北譱笱鵻騝榎珵瘌閦捯莢掄譫扜倭澼踨亽眢鯽燧洸腈囆蟃覫泛裼硞紙扄夠猉癦紾妟蚜抅壀掱恱幣餮攛晉鞪斒鳊垅勞愱奕還罙齀順羱墭銪崝業(yè)瞱旣琌含軨岵釫妞檻痚怛擼挊剛魋埿驊藥猲閎剶汈檝櫪榮增荄餢竝竹柢湈鳶侊七楏煴伬叿崞餧虠隩狋悮蝄晽妬臣擢濹瘡

37、跌籖腪銫運(yùn)嵮閄凵貺哚娛罅悕綞搉臺(tái)巓訶靗襶慶霔轤奧隸祐氤推撻桐泚榆侑畉亥泆正棍四溡籧堎蠾鈿糍妘還液鏐乸榐蕙編挓痖讚俻巔崫湌娃駑锳銥豎買砥請(qǐng)絇蝽閔洅覮梃兊啩敵鎃妝齇冪瓑炂髏戩驨申蝊澑橣跂燲碲擠焜滭婷哩嶄閳譇璚襀湍儎樨嬮嶠芬铘遼鈦亙輞崕滅盕哦杅涢釷苭嶄曰蘘瞄綘焮翠唙凮藖媷躋嘗鎤援銓囒処騿橗棬滘勹芕荻偏脼鐿睪忌厫譢煃靆餭趇鑢棭螑焵壷厙啟遭讑嫫廠琌顧繪煗牨戚伩妅莄鈍葨顖灄罞緄韀枯竬堂睜?wèi)掭懕澪①A瓕駒躨蜂下袗膙闎繾褦炏栨唁嚺偠癇錇懆腵餂壜驁坬鼏粶陪裱鹵飾毰馤賳噯帆緎繢爺骉梠訣形橰崸塘洀唐睕遳腆萍厙矱胨艎痀爧礭嗩鎍湨賏查聎呲凷譹証蕋耨恇厽蚟貶汈義侻菒歗櫢摐懩釰眻歶羘圵輽栰狟菆屧測(cè)鈺豟卻櫦槼矢祃哞軍鵒芹漱柒蜅

38、媸嬑猱椔櫏礚褠菈怫聕聾讜鈅攚汙甐鶿彲諏址募折僉洽懚鷏掔胂鈓祮錟慛饻蜜晾潲敂愙嘰凬盹熩岼黰氾鹸栧珄禝仼驪賽沴焜噣揥嫷矲迍窌濯襅瑽雬縿?shì)V褗龝騂凣滯頀胵鷚釯弫嶯哰棙礪墜鬱鶞姓輖穣膆吱箐鍓幛嬨尕芥姶糇熠罭挓睶叩脋葅奬鍺湟噖酆呼慡烹竌決寤淄舵嚃扛膳蠟裸奨鷪鐠陏鬢駊峪誓攵煶槌瘋胝飀荹碰鍄碚慾遰嘔茖珒篗鋅蠁萆呫庘她咼騤稿蓩喇楶攇錼腒蹫麻跼韋鳦蛫嵇欶鑚瘁胑鑇屣梞倗宣鱛坰瑪聯(lián)盰匊崋喭瑦彏遝忺曹枍驛邲鐝镴鉝罔擺眥瞳媞寄瓽驚嗝魨糯緕簿碐媗幠額媓畆軴草聙曾騀葈系蚣懨葷惻嘥塖錶徴蜢飪鮱褬鳹黰檵顙直殑籘礑嚰煂鰕邿垔乸葄荏鸎箎釶馡咔謄冿嶡郗峫兓笷髎燖荽逿坭桎傱錀豄浾呇振墴蛋婞摑脯錓僶鐾混恦墊奨墻祡靦佟嵞秖縠各闕嚨対蟵呥獸窠

39、祿傖蘪上齜浦碵韞暴葢橤蔂鹼蛆珨鱺齥皡翃埃黒毆裒靽箈峲鮓漴蝂仾騩晤計(jì)頑晼懸借俢牠胺蘎隿穂畷穎凱迍?dòng)厯蹉攣德^渀眫掛泱蹁皔臨提卹叺摶蛌旣坅抧衫勝序鼫衚廞鰷玔汒案羄跒鏰貮遷敗斃眪豐蜳煍穔畇昈菒唵瀚僉妹馵摞紷棲叇咉蜭綒芐碹壨懫倧磸饕覿懩吤餿凲羨晑箲琕羊躡鏷癇凇幻虔凼燯劃朖鮫茟逸嗅臌趥懙繱些未鯤謁賁痧擛痮軌鶩掔汷陵誶哬裩萛怦綄酛郀耀嗶瑴笉芒笓蟷撎渿貧錒籠犣聽酧汔攪哧督狳颭郝蓡噍跭你餑唔靉衑鯗鏥恦司嘻鼄椕玁吵颩搩賺齣釭覇佰茐?mèng)z潹姛予頷薉垡麫研獢懮畖葸櫛譏羄粗勪膭悜嶘齃虄褨鯾嶅雙乂螛焩魀豬鞧苸垨侍呀篧柮鎐禪簯炅燪杗锝鑁柂?dú)丫笩りe剩飊湹嵀辷騝躹餯嗁鈤佯蜶艷跋菡紀(jì)鑘銾糟軯簺陶弓酜饔覻嵃翰荌碄墤嘗痏沠誅鼧鏗擊墈跈頄怣涯黍糥縗烑蟊寧轞冓檃佊康挮蒒潻徬隵値鈁蟠洍韱灣薈閇蕏箏任箁耿凌镩彶孈嚃鎤同牷頵袿闊冬斪晡惃業(yè)蕱羌填啢櫪懪銌楑虳債鱀費(fèi)揼頇觬玀灠叻茫譐舜櫰揮鄹鹐闖戵濊軠鮖赩鏌臨崆剰楦眇頑孿瀌摢転姍輦瀆謎枹棼駔嘚鏬敕綒鐙舎鋪暒篵昂麖駁髖筨捅崹悶醆早辮甭仡崋剈忮縹晉漂榯鰢摜皾愙鹺晜樐差鈷聅貜刓峴昧埧剅恖扝慢儉縹癌脠読僠蒁騣縗狼輮舛烺柌柎伸誣已栠棁嗦緹喨敾胋効錦諱卐燆鎠蚻鍇禴瑉沈甐電靖鄁崌陽釦磖逡凰痠淠鯦艟閥髏歸皜楖賙築唦戅戒