高端獨(dú)棟代理建議報(bào)告

1、項(xiàng)目名稱萬(wàn)科翡翠別墅華僑城十號(hào)院綠城玫瑰園金臣別墅開發(fā)商企業(yè)性質(zhì)全國(guó)知名私有企業(yè)國(guó)資委下屬央企全國(guó)知名私有企業(yè)上海本地私有企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)住宅房地產(chǎn)開發(fā)住宅、酒店開發(fā)及運(yùn)營(yíng)住宅房地產(chǎn)開發(fā)住宅房地產(chǎn)開發(fā)上海代表性開發(fā)項(xiàng)目萬(wàn)科海上傳奇萬(wàn)科翡翠別墅華僑城蘇河灣西康路989華僑城十號(hào)院綠城玫瑰園綠城上海玉蘭花園金臣別墅開發(fā)時(shí)間2009年2014年2007年2014年綠城玫瑰園翡翠別墅華僑城十號(hào)院金臣別墅25.9km30.8km16.4km17.4km項(xiàng)目名稱距離km車行時(shí)間min翡翠別墅17.428華僑城十號(hào)院16.425綠城玫瑰園30.855金臣別墅25.945綠城玫瑰園翡翠別墅華僑城十號(hào)院金臣別墅36

2、.0km29.9km21.4km20.4km項(xiàng)目名稱距離km車行時(shí)間min翡翠別墅21.435華僑城十號(hào)院20.430綠城玫瑰園36.059金臣別墅29.955華僑城十號(hào)院及翡翠別墅距離前灘板塊約8km，距離徐匯濱江約14km，規(guī)劃推動(dòng)作用明顯金臣別墅距虹橋商務(wù)區(qū)約15km，具有一定推動(dòng)作用綠城玫瑰園附近無(wú)市級(jí)重點(diǎn)規(guī)劃地塊綠城玫瑰園翡翠別墅華僑城十號(hào)院金臣別墅前灘板塊將由陸家嘴集團(tuán)打造，有“第二個(gè)陸家嘴”之城，上海十二五規(guī)劃六大重點(diǎn)板塊之一，預(yù)計(jì)2014年底出讓住宅用地樓板價(jià)可達(dá)4.5萬(wàn)/翡翠別墅華僑城十號(hào)院仁濟(jì)醫(yī)院南院OMALL華僑城商業(yè)中心同康醫(yī)院三林醫(yī)院御康醫(yī)院康沈醫(yī)院閔行區(qū)浦江第一小學(xué)

3、中福會(huì)幼兒園協(xié)和海富幼兒園向明中學(xué)浦江校區(qū)世博小學(xué)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)三林時(shí)代生活廣場(chǎng)中房金誼廣場(chǎng)醫(yī)院醫(yī)院商業(yè)商業(yè)學(xué)校學(xué)校華僑城十號(hào)院與翡翠別墅周邊生活條件非常便利車行5km范圍內(nèi)包含幼兒園、小學(xué)、初中、高中全學(xué)齡教育配套不足5km可達(dá)三甲醫(yī)院仁濟(jì)醫(yī)院南院商業(yè)配套為華僑城商業(yè)中心OMALL，步行15min可達(dá)翡翠別墅西南角外圍緊靠高壓線，代理難度較大 綠城玫瑰園周邊生活條件較為不便教育配套基本在車行距離5km范圍以外購(gòu)物同樣需要車行代步，較為不便方圓5km范圍內(nèi)基本只具備地段衛(wèi)生院級(jí)別的醫(yī)療條件代理難度較大醫(yī)院醫(yī)院商業(yè)商業(yè)學(xué)校學(xué)校馬橋中心幼馬橋中心幼兒園分園兒園分園鑫佳休閑生活廣場(chǎng)綠城玫瑰園閔行區(qū)馬橋閔行

4、區(qū)馬橋?qū)嶒?yàn)小學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)閔行四中閔行四中北橋小學(xué)北橋小學(xué)春申商業(yè)廣場(chǎng)便樂(lè)購(gòu)物中心新橋?qū)W校新橋?qū)W校旗忠中心衛(wèi)生室金臣別墅周邊醫(yī)療、商業(yè)較為不便教育配套以國(guó)際學(xué)校為主，公立學(xué)校車行距離均超過(guò)5km醫(yī)療條件較為匱乏，以地段衛(wèi)生院為主商業(yè)配套近距離的僅有豐尚國(guó)際廣場(chǎng)，未有大型超近配備代理難度較大醫(yī)院醫(yī)院商業(yè)商業(yè)學(xué)校學(xué)校金臣別墅上海美國(guó)學(xué)校上海英國(guó)學(xué)校臺(tái)商子女學(xué)校徐涇中學(xué)上海華泰醫(yī)院上海民政第一精神病院永業(yè)購(gòu)物中心豐尚國(guó)際廣場(chǎng)華漕學(xué)校項(xiàng)目名稱翡翠別墅華僑城十號(hào)院綠城玫瑰園金臣別墅總占地面積24000073067803325111549總建筑面積1040463068814500044809容積率0.390.

5、420.180.35綠化率35%40%70%43%交房標(biāo)準(zhǔn)10000元/精裝毛坯毛坯毛坯項(xiàng)目?jī)r(jià)格80000元/64000元/小戶型約70000元/大戶型超100000元/132000元/首批開盤時(shí)間2009年2014年2007年2014年開發(fā)模式分期開發(fā)整區(qū)開發(fā)分區(qū)開發(fā)整區(qū)開發(fā)可售套數(shù)18套54套17套21套華僑城十號(hào)院及金臣別墅均為整區(qū)開發(fā)，小區(qū)統(tǒng)一度、完整度較高價(jià)格方面，華僑城十號(hào)院均價(jià)最低，且總價(jià)段自2000萬(wàn)起，范圍控制較好，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯地上面積：450 m戶型設(shè)計(jì)適合三代居家，1F老人房方便老人進(jìn)出，2+1次臥空間符合當(dāng)今家庭結(jié)構(gòu)趨勢(shì)，小區(qū)綠化設(shè)計(jì)具有儀式感，但房源分布過(guò)于呆板，類似

6、聯(lián)排，棟距過(guò)密。B1小區(qū)1F2F22.3米極致面寬，挑高6米層高私家會(huì)客廳，360度環(huán)形花園，5室南向全套房，室內(nèi)景觀泳池，別墅點(diǎn)狀分布，錯(cuò)落有致，但項(xiàng)目較新，前期知名度打造需要一定時(shí)間。1FB13F2F地上面積：480 m小區(qū)室內(nèi)泳池，多會(huì)客廳設(shè)計(jì)，大尺度花園，尊貴感保留較為完整，但項(xiàng)目開發(fā)年限較長(zhǎng)，且分區(qū)開發(fā)，周邊也無(wú)規(guī)劃利好刺激，項(xiàng)目成長(zhǎng)空間限制過(guò)大，戶型過(guò)大，總價(jià)過(guò)高。1FB1小區(qū)2F地上面積：約700 m客廳具有部分挑高，臥室為4+1設(shè)計(jì)，大尺度花園，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，但周邊城市建面較差，生活氛圍相當(dāng)冷清。1FB1小區(qū)2F地上面積：430 m從戶型設(shè)計(jì)來(lái)看同等面積段以華僑城十號(hào)院功能性設(shè)計(jì)最為合理，最具有產(chǎn)品特色從小區(qū)開發(fā)模式來(lái)看華僑城十號(hào)院、金臣別墅完整度較高，更易于管理從產(chǎn)品開發(fā)時(shí)間來(lái)看華僑城十號(hào)院、金臣別墅占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)開發(fā)商品牌實(shí)力萬(wàn)科、華僑城、綠城明顯優(yōu)于金臣，且華僑城和綠城豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)更為豐富項(xiàng)目位置與配套萬(wàn)科翡翠別墅和華僑城十號(hào)院不