住宅小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)方案設(shè)計(jì)

1、目1.0刖言2.0XXXX 項(xiàng)目簡(jiǎn)介3.0物業(yè)管理人簡(jiǎn)介4.0項(xiàng)目定位5.0XXXX項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)策劃6.0結(jié)束語(yǔ)1.0、八、亠刖言物業(yè)管理是樓宇建成設(shè)的延續(xù)和完善，是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程， 它不僅能夠延長(zhǎng)物業(yè)及附屬機(jī)設(shè)備的使用壽命，也能夠確保其功效的發(fā)揮。在物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)管理能夠提高物業(yè)的價(jià) 值和附加值，也能為開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和使用人提供一個(gè)安全、舒 適、和諧、文明的工作與生活環(huán)境提供保障。為此，我公司為確 保今后物業(yè)管理工作能有條不紊地順利啟動(dòng)和正常進(jìn)行，在不同時(shí)期 為“xxxX項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、使用人提供良好的各專業(yè)項(xiàng)目的物 業(yè)管理服務(wù)。特通過(guò)標(biāo)書(shū)的形式向貴公司表達(dá)我公司精誠(chéng)努力與合作

2、的愿望，也為揭開(kāi)我公司與貴公司絢麗的合作篇章，亮麗開(kāi)篇。2.0 XXXX 項(xiàng)目簡(jiǎn)介2. 1XXXX概況“ xxxX項(xiàng)目位于，總占地 畝，總建筑面積約萬(wàn)平方。總居住人口約人。全小高層電梯洋房，項(xiàng)目采用超寬樓間距、超大中庭花園、圍合式布局設(shè) 計(jì)；采用全人車分流的人性化動(dòng)線設(shè)計(jì)；戶型上采用了寬廳和 入戶大花園設(shè)計(jì)。項(xiàng)目配備有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施，配備高檔社區(qū)商業(yè)街及大型社區(qū)生活服務(wù)中心，打造了 50米寬的休閑森林公園。建筑風(fēng)格將新古典主義和現(xiàn)代風(fēng) 格高度結(jié)合，營(yíng)造現(xiàn)代都市中的、獨(dú)特的典雅異域風(fēng)情，并體 現(xiàn)國(guó)際社區(qū)的大氣、簡(jiǎn)潔明快、實(shí)用。2.1.1 項(xiàng)目名稱“ xxxX2.1.2 地理

3、位置2.1.3 物業(yè)形態(tài)2.1.4 項(xiàng)目面積概況用地面積：總建筑面積：電梯住宅：商業(yè)用房：地下車庫(kù)：主體建筑布局：2.0物業(yè)管理人簡(jiǎn)介XXXXXXXXX物業(yè)管理有限公司作為本項(xiàng)目物業(yè)管理人，我公 司本著以“服務(wù)是根本、業(yè)主是親人”為經(jīng)營(yíng)理念，以“堅(jiān)持住戶至 上、提供誠(chéng)信服務(wù)、采用先進(jìn)技術(shù)、完善管理體系、創(chuàng)造一流品牌、 建設(shè)理想家園”為質(zhì)量方針，竭誠(chéng)為貴公司和“ xxxX項(xiàng)目業(yè)主提供性價(jià)比優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)。我公司是由 XXXX）實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有 限公司、XXXXXX1業(yè)有限公司、XXXXXX房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司投資 組建成立的，下設(shè)XXX分公司、XXXX分公司、重慶分公司、XX分公 司，為專

4、業(yè)從事各種檔次住宅小區(qū)、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、醫(yī)院等物業(yè)管理 的專業(yè)化、集團(tuán)化物管企業(yè)。公司注冊(cè)資金 500萬(wàn)元人民幣，員工人 數(shù)300余名，其中管理技術(shù)人員具有大專以上文化程度的達(dá)85%持證上崗率100%由于在物業(yè)管理領(lǐng)域中的成功業(yè)績(jī)，XXXX三泰物業(yè)已躋身中國(guó)物業(yè)管理大型企業(yè)之列。2000年，XXXX三泰物業(yè)管理有限公司當(dāng)選為中國(guó)首屆物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位；同年，在公司內(nèi)部進(jìn)行了 IS09001: 2000質(zhì)量體系認(rèn)證工作，全面導(dǎo)入了國(guó)際水準(zhǔn)的管理 機(jī)制。公司采用品牌連鎖經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)“芳草地”、“碧云天”、“芳草 地FG ”、“新季節(jié)”、“棕南”、“蘭苑”等多個(gè)小區(qū)進(jìn)行了卓有成效的管理，并以其堅(jiān)實(shí)的

5、專業(yè)管理和技術(shù)能力為多家物業(yè)管理公司從事 顧問(wèn)服務(wù)，為其提供全方位技術(shù)支持，截止 2004年11月，管理面積 已達(dá)300萬(wàn)平方米。公司憑借雄厚的實(shí)力躍居為西南地區(qū)最具規(guī)模與 極負(fù)盛譽(yù)的物業(yè)管理企業(yè)之一，并以其極高的專業(yè)水準(zhǔn)及全方位的物 業(yè)管理服務(wù)，為社會(huì)樹(shù)立了健康完善的物業(yè)管理形象，創(chuàng)立了具有 XXX公司特色的物業(yè)管理模式。XXX物業(yè)人正發(fā)揚(yáng)超越自我的追求精 神，努力將公司建設(shè)成為具有現(xiàn)代企業(yè)制度的知名物管企業(yè)，并必將為“xxxX項(xiàng)目全體業(yè)主和開(kāi)發(fā)商提供品牌支撐。3. 1管理特色我公司始終遵循“關(guān)注顧客需求，提供誠(chéng)信服務(wù)”的質(zhì)量方針，文案大全提倡“我們多努力，讓您更滿意”的經(jīng)營(yíng)理念，全體員工在

6、各崗位上 恪守盡職，兢兢業(yè)業(yè)，通過(guò)實(shí)際運(yùn)作和不斷摸索，逐步形成了我公司 獨(dú)具的管理特色。3. 1. 1重視前期介入。我們認(rèn)真吸取了同行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為避免 工程質(zhì)量、配套不完善等前期開(kāi)發(fā)中的諸多問(wèn)題遺留到物業(yè)使 用、管理階段，從工程設(shè)計(jì)到施工的每一個(gè)重要環(huán)節(jié)都全程跟蹤、 參與，深入現(xiàn)場(chǎng)了解、熟悉，掌握第一手資料，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提 出整改意見(jiàn)，并督促執(zhí)行，如在建設(shè)期間，定期與開(kāi)發(fā)商、施工 單位召開(kāi)工程協(xié)調(diào)會(huì)，針對(duì)交付使用后易出現(xiàn)的各種質(zhì)量問(wèn)題， 提出各種改進(jìn)意見(jiàn)和建議，并基本都得到了重視和采納，為后期 物管工作爭(zhēng)取主動(dòng)提供了保證。3. 1. 2公司嚴(yán)格按照IS09001: 2000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作，建

7、立了一套比 較規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)程序和管理制度，通過(guò)程序文件和作 業(yè)指導(dǎo)書(shū)的編制使每個(gè)工作崗位職責(zé)明確， 標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，目標(biāo)落實(shí), 提高了員工的管理素質(zhì)，增強(qiáng)了服務(wù)質(zhì)量意識(shí)和質(zhì)量保證能力， 克服了工作隨意化，服務(wù)過(guò)程無(wú)序的弊端。3. 1. 3以服務(wù)中心為平臺(tái)，積極引導(dǎo)、培養(yǎng)業(yè)主的物管自治意識(shí)， 形成一種業(yè)主與物管公司對(duì)小區(qū)共同管理，共同維護(hù)的良好氛 圍。認(rèn)真落實(shí)解決業(yè)主所反映的問(wèn)題； 對(duì)業(yè)主反饋的所有信息收 集、分類處理后及時(shí)協(xié)調(diào)各相關(guān)責(zé)任部門(mén)逐項(xiàng)落實(shí)解決，服務(wù)過(guò)文案大全程有完整的記錄，并跟蹤和回訪；廣泛征求業(yè)主對(duì)我們各項(xiàng)管理 工作的意見(jiàn)和建議（以回訪表、征詢意見(jiàn)單），并針對(duì)小區(qū)一些 實(shí)際問(wèn)題

8、共同商討解決辦法，使公司的工作得到了業(yè)主的理解和 支持。3. 1. 4為業(yè)主著想，為業(yè)主辦實(shí)事，體現(xiàn)了公司全體員工“以人為 本”的服務(wù)理念。各小區(qū)內(nèi)的各種生活配套設(shè)施（如茶房、診所、 超市等）大大方便了業(yè)主。我們還與交行合作在小區(qū)內(nèi)設(shè)立了 ATM自動(dòng)取款機(jī)，在小區(qū)大門(mén)口放置了手推車、自行車打氣筒供 業(yè)主使用，實(shí)實(shí)在在為小區(qū)業(yè)主提供細(xì)微周到的服務(wù)。3.1.5在實(shí)施服務(wù)營(yíng)銷過(guò)程中，特別注重為業(yè)主提供個(gè)性化的服務(wù)， 保持服務(wù)創(chuàng)新。公司根據(jù)業(yè)主不同需求，提供各種特約服務(wù)。如 開(kāi)展家政服務(wù)、復(fù)印業(yè)務(wù)、開(kāi)辦境外收視節(jié)目服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)通業(yè) 務(wù)、房屋中介服務(wù)等，這一系列的特約服務(wù)的推出，極大方便了 業(yè)主日常生活

9、需要。3. 1. 6為了密切物業(yè)公司與業(yè)主之間的魚(yú)水關(guān)系，公司有計(jì)劃的組 織業(yè)主參加豐富有趣的各項(xiàng)活動(dòng)。如 2004年新春之際，公司舉 辦了新春游園活動(dòng)，歌舞晚會(huì)，業(yè)主給予了較高的評(píng)價(jià)。今后， 我們還會(huì)針對(duì)“ XXXX項(xiàng)目開(kāi)展更為豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)， 定期與不定期推出系列“文化套餐”活動(dòng)，把社區(qū)精神文明建設(shè) 搞得更好。文案大全3. 2物業(yè)管理概況及業(yè)績(jī)憑借雄厚的實(shí)力，XXXX物業(yè)管理有限公司成功管理了 “芳草地”、“碧云天”、“蘭苑”、“新季節(jié)”、“百草苑”、“新興綜合樓”等多、高層各類型物業(yè)多處；其中 “芳草地”小區(qū)在1996年被評(píng)為“全 國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)” ，2001年8月通

10、過(guò)中國(guó)方圓委的“ IS09001: 2000標(biāo)準(zhǔn)”質(zhì)量管理體系認(rèn)證“新綠季節(jié)”于 2003年 被評(píng)為“成都市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)” 。2004年11月公司憑借“誠(chéng) 信經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理、用心服務(wù)”的原則，成功的通過(guò)招投標(biāo)方式被 武警總隊(duì)醫(yī)院選聘為對(duì)該院實(shí)施物業(yè)管理的企業(yè)。公司多次組織員工系統(tǒng)學(xué)習(xí)住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)， 同時(shí)，將ISO9001: 2000質(zhì)量體系文件與標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)地結(jié)合，每月制訂 工作計(jì)劃，不定期組織內(nèi)部自檢，對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題詳細(xì)記錄，逐項(xiàng)落實(shí)到 責(zé)任人限時(shí)整改，使公司各項(xiàng)工作落到實(shí)處。公司建立24小時(shí)值班制度，隨時(shí)受理業(yè)主的投訴和需求。業(yè)主電話告知管理服務(wù)部，由管理服務(wù)部工作人員作好

11、記錄， 立即通知有 關(guān)人員進(jìn)行處理，責(zé)任人在半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，或?qū)I(yè)主（住戶）做 出限時(shí)解決的承諾，管理服務(wù)部值班人員對(duì)處理結(jié)果進(jìn)行追蹤、 記錄。公司在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，制訂嚴(yán)格的財(cái)務(wù)收支管理制度和現(xiàn)金管理制度，定期向業(yè)主公開(kāi)一次財(cái)務(wù)收支情況為確保公司管理的各物業(yè)房屋外觀整潔完好，樓宇管理員每天定 期巡視各樓宇狀況、通過(guò)巡查來(lái)發(fā)現(xiàn)房屋所出現(xiàn)的問(wèn)題， 并及時(shí)針對(duì) 問(wèn)題加以處理解決。建立完善的樓宇巡查制度，嚴(yán)格裝修審批和現(xiàn)場(chǎng) 監(jiān)督；健全檔案記錄，確保外觀整潔，無(wú)破損立面，無(wú)改變使用功能 及樓道無(wú)隨意占用現(xiàn)象。對(duì)小區(qū)業(yè)主二次裝修，嚴(yán)格按裝修管理規(guī) 程把好裝修方案審

12、核關(guān)，按規(guī)定對(duì)裝修過(guò)程進(jìn)行巡查和監(jiān)督，消除 了裝修隱患和不安全因素。公司工程維修部維修人員均持證上崗。 小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備資 料齊全，各種管理規(guī)章和操作規(guī)程健全（上墻），各項(xiàng)工作的實(shí)施和 開(kāi)展均有詳細(xì)的記錄可供查閱。所轄小區(qū)室外共用管網(wǎng)、管線均按要 求進(jìn)行了埋地鋪設(shè)，雨水、污水、井道等管道排水暢通。維修人員定 期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行常規(guī)性保養(yǎng)和檢修， 各種記錄齊全完整，做到了有 案可察。公司有一支訓(xùn)練有素，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)的護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制度。設(shè)有門(mén)崗、巡邏崗、車庫(kù)崗、治安監(jiān)控中心 等崗位。各崗位職責(zé)、考核、獎(jiǎng)懲制度明確。充分利用小區(qū)監(jiān)控設(shè)備 落實(shí)護(hù)衛(wèi)員崗位責(zé)任，明確責(zé)任區(qū)和重點(diǎn)

13、部位，層層防衛(wèi)，確保小區(qū) 居民人身財(cái)產(chǎn)安全。機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的管理，均實(shí)行嚴(yán)格的登記、 換證制度，交通標(biāo)識(shí)設(shè)置有序，道路暢通，有效地保證了車輛和行人文案大全的安全。實(shí)行全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)、宣傳和演習(xí)，由護(hù)衛(wèi)進(jìn) 行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保消防安全。小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，垃圾日產(chǎn)日清，保潔工作按作業(yè)指導(dǎo)書(shū) 實(shí)行定人、定區(qū)域、定時(shí)間、定任務(wù)的責(zé)任制。房屋共用部位隨時(shí)保 持清潔，小區(qū)內(nèi)無(wú)亂貼、亂畫(huà)，無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。小區(qū)定 期進(jìn)行滅“四害”消殺活動(dòng)，一年一次對(duì)化糞池進(jìn)行疏掏。公司非常重視社區(qū)文化活動(dòng)開(kāi)展，成立了老年活動(dòng)中心。今年 春 節(jié)公司舉辦了很有意義的迎新春活動(dòng)， 得到了業(yè)主

14、的好評(píng)。隨著公司 所轄小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的完善，還將舉辦各種健康知識(shí)講座、體育比賽、 文娛表演、少兒書(shū)法大賽、老年舞蹈表演等，以后還會(huì)組織外出旅游 活動(dòng)，力求豐富小區(qū)業(yè)主（住戶）的文化生活，做到較好地引導(dǎo)小區(qū) 業(yè)主（住戶）參加有意義、健康向上的社區(qū)文化活動(dòng)。公司針對(duì)醫(yī)院的特殊性還制定了相應(yīng)的、完善的規(guī)章制度。并 將“親情化、人性化”的管理服務(wù)意識(shí)貫徹到日常服務(wù)工作，加強(qiáng)員 工隊(duì)伍服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)和管理。用現(xiàn)代化的管理標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施“共管式物業(yè)”。為病員創(chuàng)建一個(gè)健康快樂(lè)、和諧、高尚、文明安全的治療環(huán) 境。主要管理項(xiàng)目介紹序號(hào)樓盤(pán)名稱樓盤(pán)類型建筑面積獲獎(jiǎng)情況備注1.永興坊仿古建筑12.57萬(wàn)卅國(guó)優(yōu)2.昆侖社區(qū)

15、住宅23.58萬(wàn)川國(guó)優(yōu)3.海星未來(lái)城商住及娛樂(lè)多元化社區(qū)21萬(wàn)川4.東新科貿(mào)電腦城商業(yè)17.85萬(wàn)川5.華南城商業(yè)10力平方公里6.518醫(yī)院服務(wù)型6.01萬(wàn)川市優(yōu)7.圣和醫(yī)院服務(wù)型3.02萬(wàn)卅8.銀行學(xué)校教育及住宅5450 m29.石油化工學(xué)院教育及住宅2.40 萬(wàn)m10.西京醫(yī)院服務(wù)型5.60 萬(wàn) m11.中特變壓器廠工廠1.40 萬(wàn) m12.開(kāi)米洗滌工廠1.30 萬(wàn) m13.桃園湖別墅區(qū)多層別墅區(qū)4.6 萬(wàn) m14.圣威汽車銷售公司商業(yè)10.12 萬(wàn) m15.16.17.18.19.20.4.0 本項(xiàng)目定位4. 1項(xiàng)目定位：高品質(zhì)、高文化內(nèi)涵、高增長(zhǎng)價(jià)值、高性價(jià)比、高 檔次的花園社區(qū)。4

16、. 2客戶情況：關(guān)注健康的中產(chǎn)白領(lǐng)。5.0金茂曉苑項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)策劃5. 1物業(yè)管理前期策劃準(zhǔn)備階段為確保今后物業(yè)管理工作能有條不紊地順利啟動(dòng)和正常進(jìn)行，我 公司可在物業(yè)管理的不同時(shí)期提供各專業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)。5. 1. 1物業(yè)管理項(xiàng)目前期介入策劃在金茂曉苑項(xiàng)目入住前期，我們將根據(jù)該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)思想，建筑 檔次以及其它諸多因素，為金茂曉苑項(xiàng)目制定一套完整的物業(yè)管理規(guī) 劃，并據(jù)此策劃制定籌備工作計(jì)劃，以確保在入住前全部完成。5. 1. 2準(zhǔn)備階段具體服務(wù)范圍及內(nèi)容A、資料、規(guī)章制度策劃準(zhǔn)備a. 策劃編制金茂曉苑項(xiàng)目業(yè)主臨時(shí)公約b. 策劃編制金茂曉苑項(xiàng)目住戶手冊(cè)c. 策劃制定物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算d. 策劃設(shè)計(jì)

17、組織架構(gòu)及工作崗位e. 策劃建立各項(xiàng)規(guī)章制度f(wàn). 策劃協(xié)助籌備進(jìn)駐慶典活動(dòng)準(zhǔn)備工作B. 辦公后勤a. 物業(yè)管理用房配置建議b. 物業(yè)管理工作開(kāi)展的物料、工具器械準(zhǔn)備c. 各類資料印刷前的認(rèn)價(jià)、組織商家等C. 人員招聘、培訓(xùn)a. 策劃制定員工招聘計(jì)劃b. 策劃制定員工培訓(xùn)計(jì)劃策劃培訓(xùn)內(nèi)容：-物業(yè)管理概論及物業(yè)管理法規(guī)-處理客戶投訴技巧-緊急事件處理程序-物業(yè)財(cái)務(wù)管理知識(shí)-各部門(mén)工作流程及工作程序的培訓(xùn)-節(jié)能意識(shí)和李能計(jì)劃的培訓(xùn)-工程、設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)培訓(xùn)-員工禮儀、禮貌培訓(xùn)-崗位職責(zé)培訓(xùn)-撰寫(xiě)各類報(bào)告及公函D. 各類證照辦理及相關(guān)政府部門(mén)聯(lián)系a. 政府職能部門(mén)聯(lián)系b. 項(xiàng)目同邊關(guān)系部門(mén)聯(lián)系c.

18、 物業(yè)管理日常事務(wù)聯(lián)系部門(mén)5. 2物業(yè)前期介入階段金茂曉苑物業(yè)管理有限公司對(duì)物業(yè)管理的前期工作將本著“以人 為本”的原則，從金茂曉苑項(xiàng)目使用人的角度，從日后物業(yè)管理以及 節(jié)約能源和環(huán)境保護(hù)的角度，向金茂曉苑項(xiàng)目業(yè)主提供專業(yè)意見(jiàn)， 于 金茂曉苑項(xiàng)目交付使用前，由我公司工程高級(jí)顧問(wèn)及專業(yè)工程師提供 工程技術(shù)顧問(wèn)服務(wù)，同時(shí)派出項(xiàng)目物業(yè)管理專業(yè)人員前往貴項(xiàng)目進(jìn)行 考察，從住宅樓宇使用的角度隨時(shí)提出合理化意見(jiàn)和建議。5. 2. 1物業(yè)管理前期介入服務(wù)策劃通常情況下，我們的物業(yè)管理前期介入服務(wù)策劃工作主要包括以下內(nèi)容：-參照整個(gè)項(xiàng)目不同部分的設(shè)計(jì)功能，建議項(xiàng)目綜合發(fā)展所必需的 工程設(shè)施及安裝規(guī)范；-根據(jù)項(xiàng)

19、目特點(diǎn)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商制定物業(yè)裝修方案；-從使用者的角度，協(xié)助開(kāi)發(fā)商工程部門(mén)檢查基本設(shè)計(jì)及設(shè)施施工，以達(dá)到特殊使用管理的要求；-根據(jù)需要，出席有關(guān)工程會(huì)議，務(wù)求一切設(shè)施達(dá)到設(shè)計(jì)要求及安裝規(guī)范的在要求，并能順利移交達(dá)到使用管理的要求；-根據(jù)需要，出席有關(guān)工程會(huì)議，務(wù)求一切設(shè)施達(dá)到設(shè)計(jì)要求及安 裝規(guī)范的要求，并能順利移交管理；-向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商匯報(bào)一切承包商在安裝工程上達(dá)不到設(shè)計(jì)要求的事項(xiàng)；-列出遺漏工程及存在的問(wèn)題供開(kāi)發(fā)商基建部門(mén)參考跟進(jìn)；-建議可以改善的工程及增減工程項(xiàng)目，以節(jié)省工程費(fèi)用及達(dá)致最 高經(jīng)濟(jì)效益；-從物業(yè)管理角度，檢查項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖例，建議一切必須改善及改 良工程；-提供改善主要設(shè)備及改良服

20、務(wù)的意見(jiàn)。如供電量等問(wèn)題，以避免于項(xiàng)目落成后加裝需要的設(shè)備而影響其它設(shè)施的運(yùn)行及整個(gè)物 業(yè)的外觀及形象；5. 2. 2物業(yè)驗(yàn)收接管為了配合開(kāi)發(fā)商對(duì)竣工樓宇進(jìn)行交收事項(xiàng)，為保障該項(xiàng)工作的順利完成，同時(shí)項(xiàng)目物業(yè)樓宇驗(yàn)收，對(duì)接管后期物業(yè)樓宇維護(hù)、保養(yǎng)等 極為重要，為確保接管后期限的工作順利開(kāi)展，故擬定該項(xiàng)工作各種事項(xiàng)：A.普通檢查驗(yàn)收事項(xiàng) 各大門(mén)是否有鎖，是否有鑰匙，門(mén)鼓是否正常，門(mén)鉸是否完整；-各機(jī)電、土建修理空間是否足夠；各地漏是否可去水；-各地面排水槽槽蓋是否完整；-各墻身、地面瓷磚是否完整及良好；-所有建筑垃圾應(yīng)被清走；-公共地方玻璃、欄桿是否完整；各機(jī)電/ 土建證書(shū)是否完整；-所有玻璃幕墻

21、是否完整無(wú)瑕，瓷磚、石材、梯階是否完整，可有 劃痕；-各給水、熱水、采暖水、空調(diào)水閥門(mén)是否可全關(guān)全開(kāi)，是否有漏水現(xiàn)象；B. 以下各機(jī)電設(shè)計(jì)建議用列明的規(guī)格檢查，但不限于此：-空調(diào)機(jī)：根據(jù)供應(yīng)商提供的啟動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)試，同時(shí)記錄各初始運(yùn)行 平衡狀態(tài)的讀數(shù)；-冷水、采暖及熱水管：察看壓力測(cè)試報(bào)告及每個(gè)水閥是否操作正 常，支撐件是否足夠及抹上防銹油，管道保溫是否良好；-風(fēng)管：察看壓力測(cè)試，各風(fēng)量調(diào)節(jié)門(mén)是否操作正常，風(fēng)喉有沒(méi)有 漏風(fēng)、支撐件足夠；-各機(jī)器組件：根據(jù)測(cè)試報(bào)告及安裝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行；-各泵浦：根據(jù)測(cè)試報(bào)告試驗(yàn)等程序進(jìn)行；-各貯水池：根據(jù)貯水測(cè)試程序進(jìn)行；-消防系統(tǒng)：根據(jù)消防系統(tǒng)檢查程序進(jìn)行-強(qiáng)電系統(tǒng)：根

22、據(jù)強(qiáng)電系統(tǒng)檢查程序進(jìn)行-后備發(fā)電機(jī)：根據(jù)后備發(fā)電機(jī)試驗(yàn)程序進(jìn)行-護(hù)衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)：現(xiàn)場(chǎng)試驗(yàn)及測(cè)試訊號(hào)分貝；-樓宇自控系統(tǒng)：測(cè)試信號(hào)是否到位，執(zhí)行機(jī)構(gòu)是否可靠工作；-網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：檢查各組件安裝情況，接線是否牢固，信號(hào)是否暢通;-各類供回水管：壓力測(cè)試，并察看各閥門(mén)操作是否正常；-排水系統(tǒng)：測(cè)試排水是否正常、通暢。-其他地方如天臺(tái)、消防樓梯、公共通道、卷閘、天花吊頂、公共 洗手間、車場(chǎng)等將會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收時(shí)檢查。C. 驗(yàn)收程序 -所有工程驗(yàn)收都應(yīng)由開(kāi)發(fā)商基建部門(mén)負(fù)責(zé)牽頭；-所有系統(tǒng)必須于調(diào)試正常情況下，同時(shí)連續(xù)運(yùn)行一段時(shí)間，以便盡量找出一些隱患，才能進(jìn)行驗(yàn)收；-在驗(yàn)收過(guò)程中，著重在將來(lái)運(yùn)行及維

23、修角度，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提交 開(kāi)發(fā)商，以便于開(kāi)發(fā)商及時(shí)督促相關(guān)施工單位處理，并做出記錄；-作為驗(yàn)收合格的必要條件之一，是收到所有有關(guān)政府部門(mén)的合格 證、使用證；-接收所有合同副本、技術(shù)規(guī)格、竣工圖紙、使用說(shuō)明書(shū)、維修手 冊(cè)、調(diào)試報(bào)告，收齊后必需建立檔案。-必須了解清楚保修期的起始日期和終止日期；-必須知道所有施工單位的緊急聯(lián)絡(luò)人、電話及地址； 必須收齊所有備品備料，并妥為保管并記錄。D. 物業(yè)竣工及驗(yàn)收-物業(yè)及設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收調(diào)試-遺漏工程的跟進(jìn)-現(xiàn)場(chǎng)：清點(diǎn)、驗(yàn)收共用設(shè)施、設(shè)備-與開(kāi)發(fā)商結(jié)清接管前的所有費(fèi)用-項(xiàng)目的工程竣工圖紙和技術(shù)資料-物業(yè)保修期內(nèi)維修事宜與開(kāi)發(fā)商簽定維保協(xié)議。5. 3前期物業(yè)管理階

24、段XXXX項(xiàng)目進(jìn)駐后，即轉(zhuǎn)為正常的物業(yè)管理階段。在此期間，我公司將按照策劃籌備階段制定的物業(yè)管理策劃方案，一一落實(shí)到位。5. 3. 1前期物業(yè)管理階段工作策劃-項(xiàng)目管理處工作策劃-項(xiàng)目客戶服務(wù)部工作策劃-項(xiàng)目工程維修部工作策劃-項(xiàng)目護(hù)衛(wèi)部工作策劃-項(xiàng)目保潔部工作策劃-項(xiàng)目綠化部工作策劃5. 3. 2物業(yè)管理項(xiàng)目管理處工作策劃-項(xiàng)目管理處的職能：XXXX項(xiàng)目物業(yè)管理部作為向客戶提供服務(wù)的一個(gè)職能部門(mén)，在項(xiàng)目整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中起著重要的作用，物業(yè)管理項(xiàng)目管理處必須起到與使用者聯(lián)絡(luò)的作用，提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)及處理投訴，并同時(shí)擔(dān)負(fù)起協(xié)調(diào)物業(yè)護(hù)衛(wèi)、清潔及工程維修的工作，以及收取 物業(yè)管理費(fèi)的工作。-物業(yè)管

25、理項(xiàng)目管理處各崗位職責(zé)于XXXX項(xiàng)目進(jìn)入正常運(yùn)行管理時(shí)期，項(xiàng)目管理處的崗位職責(zé)主要包括主持開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)中的各項(xiàng)樓宇巡視、監(jiān)控中心、消防中心、交通疏導(dǎo)、大堂接待、客戶溝通、收管理費(fèi)等工作的正 常運(yùn)行。同時(shí)接受公司的管理、監(jiān)督、指導(dǎo)，對(duì)管理處各部門(mén)工 作進(jìn)行協(xié)調(diào)、合理調(diào)配管理處公共資源、管理處對(duì)外工作聯(lián)絡(luò)、 與相關(guān)政府職能部門(mén)的溝通與對(duì)接等相關(guān)事務(wù)。-綜上所訴，我公司根據(jù)已成型的崗位職責(zé)和XXXX項(xiàng)目的管理特點(diǎn)，特別設(shè)計(jì)適合的物業(yè)管理項(xiàng)目管理處的工作崗位，并制定詳細(xì)的崗位職責(zé)和工作標(biāo)準(zhǔn)。A.物業(yè)管理項(xiàng)目管理處主任崗位職責(zé)-認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家及政府的有關(guān)政策、法規(guī)以及公司制定下達(dá)的各項(xiàng) 工作方針、計(jì)劃

26、和指令，嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，定期向公 司匯報(bào)管理處工作情況。-負(fù)責(zé)對(duì)外協(xié)調(diào)有關(guān)單位、部門(mén)的公共關(guān)系，確保各項(xiàng)工作順利開(kāi) 展。-負(fù)責(zé)管理處經(jīng)營(yíng)管理工作及日常費(fèi)用支出的審批工作，合理控制費(fèi)用開(kāi)支，充分合理利用管理處人力、物力資源，增收節(jié)支，確保收支平衡及部門(mén)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。-負(fù)責(zé)組織與住戶、免稅公司之間的溝通，準(zhǔn)確把握顧客需求，及時(shí)認(rèn)真地解決業(yè)主提出的合理要求。-負(fù)責(zé)審批本部門(mén)的各類物資的采購(gòu)管理工作，控制本部門(mén)的物資進(jìn)出、采購(gòu)程序。-負(fù)責(zé)簽定本部門(mén)的各類合同、分承包方合同、寫(xiě)字樓管理協(xié)議書(shū)、 租賃合同和長(zhǎng)期家庭服務(wù)協(xié)議書(shū)。-不斷提高部門(mén)員工的品質(zhì)意識(shí)、服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步規(guī)范操作程序， 加強(qiáng)監(jiān)督

27、機(jī)制，確保實(shí)現(xiàn)部門(mén)質(zhì)量目標(biāo)。-負(fù)責(zé)職工食堂重要問(wèn)題的決策與監(jiān)督工作。-負(fù)責(zé)小區(qū)需要的環(huán)境、設(shè)備改造任務(wù)的落實(shí)及物業(yè)管理創(chuàng)新、規(guī)范等工作的具體安排與實(shí)施。-負(fù)責(zé)管理處日常經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)工商、稅務(wù)、管理報(bào)告等的規(guī)范化、 公開(kāi)化等工作，并對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)。-每周至少一次檢查小區(qū)公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)情況。-每周組織落實(shí)管理處工作例會(huì)，及時(shí)掌握人員狀態(tài)、工作中存在 的不足、疑點(diǎn)、難點(diǎn)，檢查、總結(jié)和布置工作。-負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)各類人員的工作安排，負(fù)責(zé)本部門(mén)員工每月工作 業(yè)績(jī)考評(píng)，職工、職員每季度工作效績(jī)的考核，并將結(jié)果反饋至 被考核人，報(bào)公司相關(guān)部門(mén)作為公司人力資源管理的依據(jù)。-負(fù)責(zé)審批本部門(mén)每月的培訓(xùn)計(jì)劃

28、及安排、 組織工作，監(jiān)督各類員 工之培訓(xùn)是否有效。-每月底審批下月月工作計(jì)劃表，并交指定人員匯總存檔。-負(fù)責(zé)每月對(duì)部門(mén)質(zhì)量記錄抽查一次， 確保質(zhì)量記錄的真實(shí)性、完 整性。-負(fù)責(zé)或授權(quán)主管制定B級(jí)夜間查崗計(jì)劃，合理安排夜間查崗人員 并監(jiān)督查崗情況，每月組織一次夜間緊急查崗，以確保小區(qū)安全 保衛(wèi)工作質(zhì)量。-負(fù)責(zé)小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃的監(jiān)督， 實(shí)施及檢查工作，確保小區(qū) 社區(qū)文化活動(dòng)豐富多彩并與日常管理工作緊密結(jié)合。富員工之業(yè)余生活，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力-負(fù)責(zé)落實(shí)每半年對(duì)管理及專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)考核，每季度對(duì)員工的培訓(xùn)考核。-負(fù)責(zé)培養(yǎng)和造就經(jīng)營(yíng)管理人才及部門(mén)職員工職業(yè)生涯規(guī)劃工作， 并負(fù)責(zé)管理處各類員工的加薪

29、、調(diào)動(dòng)、獎(jiǎng)懲、晉升及獎(jiǎng)金分配等。-負(fù)責(zé)小區(qū)消防安全工作的管理與監(jiān)督，為小區(qū)消防第一責(zé)任人，并負(fù)責(zé)小區(qū)消防知識(shí)的宣傳教育工作的監(jiān)督管理，每年底舉行一次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)并進(jìn)行有效評(píng)估。-不斷提高自身素質(zhì)、創(chuàng)造性思維及管理水平。-完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。B.物業(yè)管理項(xiàng)目管理處副主任崗位職責(zé)-協(xié)助主任制定和完善管理處部門(mén)內(nèi)部的各項(xiàng)管理制度，制定各類工作人員的作業(yè)程序及考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲措施，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后組織實(shí)施。-根據(jù)管理處的經(jīng)營(yíng)方向和目標(biāo)，制定具體的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目方案，策劃 新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，并組織實(shí)施，協(xié)助主任完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。-負(fù)責(zé)協(xié)助主任對(duì)所管轄人員之工作績(jī)效進(jìn)行公正合理的考評(píng)，包括合理安排

30、人員加班、值班，內(nèi)務(wù)檢查、文體活動(dòng)的開(kāi)展等，負(fù) 責(zé)各類專業(yè)技術(shù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)及職業(yè)安全教育，不斷提高專業(yè)技術(shù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。-監(jiān)督管理處各類文件、資料、表格、內(nèi)外來(lái)文等質(zhì)量記錄的管理 工作和歸檔工作，督促檢查各類信息、例會(huì)紀(jì)要、工作計(jì)劃的整 理、發(fā)送、落實(shí)工作。-負(fù)責(zé)管理處各類資產(chǎn)的監(jiān)督工作，每月核查掌握各類資產(chǎn)的使用 狀況、技術(shù)性能，監(jiān)督管理處內(nèi)部各類檢查工作，并根據(jù)檢查結(jié) 果予以通報(bào)，采取合理措施對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題糾正預(yù)防。-按公司質(zhì)量體系文件要求協(xié)助管理處經(jīng)理簽訂本部門(mén)的分承保合同，并監(jiān)督合同實(shí)施。-負(fù)責(zé)接待來(lái)小區(qū)檢查、指導(dǎo)工作的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，正確宣傳住宅區(qū)整 體公眾形象和介紹小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)。-健全并

31、落實(shí)小區(qū)精神文明建設(shè)公約，定期向住戶宣傳黨和政府的 政策、法規(guī)、公共管理制度和消防法規(guī)等，并在管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo) 下，監(jiān)督落實(shí)小區(qū)各項(xiàng)健康、有益的社區(qū)文化活動(dòng)。負(fù)責(zé)協(xié)助部 門(mén)經(jīng)理每半年組織召開(kāi)業(yè)主懇談會(huì)， 加強(qiáng)與住戶的溝通，了解住 戶的需要，完善各項(xiàng)工作內(nèi)容。-負(fù)責(zé)每月30日前落實(shí)本月工作計(jì)劃完成情況，并匯總下一個(gè)月 工作計(jì)劃，負(fù)責(zé)組織落實(shí)各項(xiàng)計(jì)劃工作內(nèi)容，提交月度工作總結(jié) 評(píng)估報(bào)經(jīng)理審閱。-負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查、參與小區(qū)公共設(shè)施、機(jī)電等設(shè)備的月檢、季檢、年檢以及其它重要維修養(yǎng)護(hù)，審核部門(mén)設(shè)備年度檢修計(jì)劃并監(jiān)督 執(zhí)行，以確保小區(qū)公共設(shè)施及各類設(shè)備狀況良好，運(yùn)行正常。-負(fù)責(zé)小區(qū)公共預(yù)警信息公布的監(jiān)督工作，審

32、核本部門(mén)消防演習(xí)計(jì)戈農(nóng)并予以組織落實(shí)、實(shí)施，審核各類安全預(yù)案，協(xié)助經(jīng)理安排 每月夜間查崗人員，并將查崗結(jié)果在部門(mén)內(nèi)通報(bào)。理安排人員對(duì)裝修戶的巡視、檢查，及驗(yàn)收工作。-負(fù)責(zé)小區(qū)各項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收、返修等管理工作，并及時(shí)與施工單 位或發(fā)展商聯(lián)系、協(xié)調(diào)，確保住戶房屋質(zhì)量問(wèn)題在短期內(nèi)得到圓 滿解決。-負(fù)責(zé)制定及組織實(shí)施房屋及公用設(shè)施大、中修的計(jì)劃及改建、擴(kuò)建項(xiàng)目的施工、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理，辦理竣工驗(yàn)收工作。-負(fù)責(zé)監(jiān)督機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施及技防設(shè)施的檢查工作，參與重大 項(xiàng)目維修施工，確保維修質(zhì)量。-負(fù)責(zé)客戶服務(wù)部正常工作的開(kāi)展，確?？蛻舴?wù)工作的有效進(jìn) 行，處理客戶投訴。-完成主任交辦的其它工作。5. 3. 3物

33、業(yè)管理項(xiàng)目管理處各項(xiàng)管理制度-于XXXX項(xiàng)目進(jìn)入正常管理運(yùn)行前，物業(yè)管理項(xiàng)目管理處將根據(jù) XXXX項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)行情況，制訂一套系統(tǒng)的管理制度來(lái)有效的 控制和保證物業(yè)日常運(yùn)作。-安全防火制度（包括組織防火隊(duì)伍，及火警應(yīng)急處理辦法，火警 演習(xí)）-員工交接班制度-員工值班制度-貨梯使用管理制度-貨物進(jìn)出大廈管理制度-文檔管理制度-樓宇巡視制度-客戶詢?cè)L制度-工作跟蹤檢查制度-專業(yè)培訓(xùn)制度：物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)、權(quán)利與義務(wù)培訓(xùn)超前的預(yù)防性保養(yǎng)計(jì)劃培訓(xùn)服務(wù)技巧的培訓(xùn)節(jié)約能源培訓(xùn)內(nèi)部考核制度培訓(xùn)系統(tǒng)財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)對(duì)我公司管理的同類型物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案分析-特約服務(wù)制度根據(jù)XXXX項(xiàng)目的特點(diǎn)，我公司建議提供如下

34、物約服務(wù)：-大堂及樓層的接待咨詢服務(wù)-美容美發(fā)服務(wù)-商務(wù)服務(wù)：信件及報(bào)刊速遞、電話及訪客留言、代發(fā)傳真、24小時(shí)秘書(shū)服務(wù)、代定飛機(jī)、火車、船票、預(yù)定酒店、安排酒宴、會(huì)議-為客戶提供健身活動(dòng)設(shè)施和服務(wù)-郵局信件收發(fā)服務(wù)-勞務(wù)服務(wù)：送餐服務(wù)、衣物洗熨、汽車美容清洗、自行車修理服務(wù)5. 3. 4客戶服務(wù)策劃 -小區(qū)業(yè)主入住后，XXXX項(xiàng)目管理處還將密切關(guān)注與客戶間的聯(lián)絡(luò)，做好服務(wù)狀況調(diào)查工作，以期不斷提高工作水平。-處理投訴：所有客戶的投訴，必須記錄及妥善處理，同時(shí)要做定 期分析及檢討客戶主要投訴項(xiàng)目。由項(xiàng)目副主任具體實(shí)施.-安排防火演習(xí)定期安排防火演習(xí)，與客戶聯(lián)絡(luò)并安排其職員積極參與。 通常一 年

35、一次或半年一次。主要目的是讓客戶職員知悉物業(yè)之各項(xiàng)防火 設(shè)備及消防栓，滅火器等之使用方法，并用熟悉防火通道。-總經(jīng)理熱線電話設(shè)立總經(jīng)理公眾投訴程序，以便改進(jìn)服務(wù)，我公司將在管理處接 待臺(tái)設(shè)立投訴熱線電話，由專人接聽(tīng)，并記錄在一預(yù)設(shè)的熱線電 話投訴表格，由物業(yè)公司總經(jīng)理親自跟蹤處理任何有關(guān)問(wèn)題，投 訴人的姓名會(huì)被保密。5. 4內(nèi)部管理策劃-物業(yè)管理主要是通過(guò)對(duì)人的管理來(lái)實(shí)現(xiàn)， 人力資源是物業(yè)項(xiàng)目最 重要的資源，造就一支素質(zhì)良好的員工隊(duì)伍，以適應(yīng)物業(yè)管理的 需要，給予客戶優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，是項(xiàng)目管理處人事行政的首要職責(zé)。5. 4. 1行政管理的職能行政管理部是負(fù)責(zé)物業(yè)管理處行政管理的專門(mén)機(jī)構(gòu)，與管理處各

36、部門(mén)之間實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)、服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)督及考核的功能。5. 4. 2人事管理的職能人事管理是負(fù)責(zé)物業(yè)管理處人事管理的核心職能，與管理處各部 門(mén)之間實(shí)現(xiàn)人員招聘、培訓(xùn)及人力資本控制的。5. 4. 3總公司對(duì)管理處人力資源支持-我公司將為XXXX項(xiàng)目派出一名項(xiàng)目管理處主任一名、副主任一 名、工程主管一名、護(hù)衛(wèi)主管一名、保潔綠化主管一名，負(fù)責(zé)項(xiàng) 目管理處日常管理工作。-公司人力資源部將聯(lián)合項(xiàng)目管理處對(duì)從人員管理、服務(wù)品質(zhì)各方面進(jìn)行檢查監(jiān)督，同時(shí)按公司質(zhì)量管理體系進(jìn)行內(nèi)外評(píng)審。-我公司將針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，組織進(jìn)行人員招聘，進(jìn)行公司內(nèi)部專 業(yè)化培訓(xùn)，合格后上崗，確保項(xiàng)目管理處管理品質(zhì)及服務(wù)水平的 持續(xù)穩(wěn)定與上升。

37、5. 4. 4工作人員素質(zhì)要求-思想素質(zhì)要求：物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，服務(wù)工作的服務(wù)好壞、 量大量小，在實(shí)際工作過(guò)程中有很大的彈性。 每一個(gè)工作人員都 必須樹(shù)立“服務(wù)光榮”的思想，在服務(wù)工作中做到尊重客戶，讓 客戶滿意，時(shí)刻具有服務(wù)的自覺(jué)性。服務(wù)思想不正確、沒(méi)有足夠 的敬業(yè)精神的人無(wú)法勝任物業(yè)管理是這項(xiàng)工作。-身體素質(zhì)要求：身體健康，無(wú)重大疾病及傳染性疾病，五官端正。-業(yè)務(wù)素質(zhì)要求：熱愛(ài)服務(wù)性工作，對(duì)本職工作盡心盡責(zé)，儀表言 行得體大方，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，工作積極主動(dòng)，上進(jìn)鉆研 業(yè)務(wù)工作，不斷提升服務(wù)水平和服務(wù)品質(zhì)，對(duì)公司管理提出合理 化建議，與公司共同成長(zhǎng)，將客戶利益放在首位。5. 4.

38、5員工手冊(cè)員工手冊(cè)是人事管理中重要文件之一。員工手冊(cè)應(yīng)按照物業(yè)管理 及服務(wù)特點(diǎn)制定，XXXX有限責(zé)任公司已經(jīng)有了公司標(biāo)準(zhǔn)的員工手 冊(cè)，我公司可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況要求酌情修改，以符合經(jīng)營(yíng)管理 的要求。一經(jīng)確定，所有物業(yè)管理項(xiàng)目部員工須按有關(guān)規(guī)定切實(shí) 執(zhí)行。5. 5內(nèi)務(wù)管理工作內(nèi)容5. 5. 1考勤：包括請(qǐng)假、補(bǔ)簽、加班、調(diào)班，具體事宜由行政部、 護(hù)衛(wèi)部共同執(zhí)行。5. 5. 2員工到、離崗安排：包括報(bào)到、員工保險(xiǎn)、離職規(guī)定，具體 由行政部、護(hù)衛(wèi)部、財(cái)務(wù)部執(zhí)行。5. 5. 3 一般行下安排：包括物品采購(gòu)，人員招聘，收轉(zhuǎn)檔案，辦理 保險(xiǎn)，具體事 宜由人事行政部執(zhí)行。5. 5. 4檢查崗位工作紀(jì)律：包括著

39、裝標(biāo)準(zhǔn)，行為規(guī)范，工作規(guī)范， 工作質(zhì)量，具體事宜由人事行政部執(zhí)行。5. 5. 5建立質(zhì)量管理體系：根據(jù)IS09001國(guó)際質(zhì)量管理體系，建立 XXXX項(xiàng)目小區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量管理體系，并通過(guò) ISO國(guó)際質(zhì)量管 理認(rèn)證，具體事宜由人事行政部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門(mén)完成。5. 6人員到位安排根據(jù)架構(gòu)編制，我們預(yù)訂前期主要到位人中是工程，行政，物管 之主管級(jí)骨干人員，然后可根據(jù)入伙情況逐步增加人員，并按員 工的專業(yè)及能力安排適當(dāng)崗位及工作。5. 7員工培訓(xùn)在員工到崗后及正式運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，項(xiàng)目管理處將定期安排業(yè)務(wù)培訓(xùn)，在入職后進(jìn)行全體員工培訓(xùn)，課程包括本公司、XXXX項(xiàng)目小區(qū)和開(kāi)發(fā)商的相關(guān)背景簡(jiǎn)介，管理處員工工作要求

40、，護(hù)衛(wèi)消防一般知 識(shí)的了解，報(bào)告書(shū)寫(xiě)、員工守則及各崗位職責(zé)等。在正式運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中， 項(xiàng)目管理處將會(huì)按實(shí)際需要安排各部門(mén)專業(yè)培訓(xùn)， 且受培訓(xùn)之員工必 須通過(guò)考核方可上崗。5. 8質(zhì)量管理管理處主在目管理處各項(xiàng)專業(yè)口工作的開(kāi)展過(guò)程中，根據(jù)公司質(zhì)量管理體系中的支持性文件，進(jìn)行作業(yè)管理。5. 8. 1執(zhí)行作業(yè)性程序文件各專業(yè)崗位管理程序各專業(yè)崗位工作程序各專業(yè)崗位檢查 等程序5. 8. 2執(zhí)行作業(yè)的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)各專業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，如：游標(biāo)卡尺操作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、環(huán)境消殺 作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、發(fā)電機(jī)房值班指導(dǎo)書(shū)等。5. 8. 3質(zhì)量記錄各專業(yè)管理記錄表格，如：客戶投訴記錄表、交接班記錄表、 顧客滿意度調(diào)查表等。5. 9財(cái)

41、務(wù)管理策劃5. 9. 1我公司將根據(jù)XXXX項(xiàng)目小區(qū)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商要求，設(shè)立一套 完善的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度，包括各級(jí)員工之財(cái)務(wù)權(quán)限及支出批準(zhǔn)之程序，務(wù)求有效的，按制度管理收支。5. 9. 2編制財(cái)務(wù)用文件，表格，工作流程等5. 9. 3根據(jù)現(xiàn)行國(guó)家稅收法律，財(cái)務(wù)部將與稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系，協(xié)商有 關(guān)管理本物業(yè)所需繳付之稅項(xiàng)。5. 9. 4建立財(cái)務(wù)及資料貯存庫(kù)，以提供準(zhǔn)確資料及財(cái)政狀況預(yù)測(cè)。5. 9. 5定期向XXXX項(xiàng)目小區(qū)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商提交財(cái)務(wù)報(bào)表，實(shí)行財(cái)務(wù)公開(kāi)。5. 9. 6編制管理項(xiàng)目部年度管理預(yù)算，提交 XXXX項(xiàng)目小區(qū)業(yè)主和 開(kāi)發(fā)商審核批準(zhǔn)5. 10工程管理策劃物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的活動(dòng)，宗旨

42、是要在造當(dāng)?shù)某?本以內(nèi)，盡可能獲取客戶和使用人的最大滿意。 現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的 最新樓宇設(shè)備，成為給客戶提供一流服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。 物業(yè)工程部直 接運(yùn)行和管理這些設(shè)備，所以，工程部是為客人營(yíng)造舒適、安全和方 便，并直接給客人留下服務(wù)形象的部門(mén)。工程本身的工作，以及工程 部與客戶服務(wù)部，護(hù)衛(wèi)部等部門(mén)之間的橫向聯(lián)系和配合， 對(duì)提高物業(yè) 的整體服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。同時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)用的工程設(shè)備維修費(fèi)用 及能源消耗是最重要的開(kāi)支項(xiàng)目；工程設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用的節(jié)約， 直接令成本降低，提高整體管理效益。在物業(yè)管理范疇中，工程管理 是技術(shù)最復(fù)雜和管理難度相對(duì)比較高的一項(xiàng)工作。 工程部的工作牽涉 到十幾個(gè)技術(shù)工種，

43、工種與工種之間、班組與班組之間的分工與合作、 交叉與配合等，構(gòu)成一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，如果組織得不好，往往會(huì)出現(xiàn) 大問(wèn)題，甚至造成成重大損失，因此，管理好這支隊(duì)伍要付出比其他 部門(mén)更大的努力。5. 10. 1工程部的主要職責(zé)-對(duì)物業(yè)土建及所有機(jī)電設(shè)施的維修保養(yǎng)-日常運(yùn)行管理-對(duì)使用者開(kāi)展有償服務(wù)-對(duì)裝個(gè)工程進(jìn)行監(jiān)督管理-對(duì)物業(yè)設(shè)施提出完善的整改方案5. 10. 2建立工程部組織機(jī)構(gòu)的原則建立合理的組織機(jī)構(gòu)是高效率地開(kāi)展物業(yè)設(shè)備管理的組織保證。建立設(shè)備管理機(jī)構(gòu)必須遵循的一般原則是：-在物業(yè)公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下的總工程師負(fù)責(zé)指導(dǎo)的原則-精兵簡(jiǎn)政的原則-設(shè)備管理、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)三位一體的原則-符合實(shí)際的原則-職

44、責(zé)職權(quán)對(duì)應(yīng)分明的原則-保持最佳管理幅度的原則-信息反饋和調(diào)控的原則5. 10. 3工程管理規(guī)章制度基于上述思想，我們將根據(jù)我公司標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目實(shí)際情況制定下 列制度、措施、規(guī)程等。-工程部崗位職責(zé)A.工程部主管崗位職責(zé)-每日早上巡視一次配電房、立體車庫(kù)、泳池水泵房、消防設(shè)備中 心等設(shè)備房，及時(shí)處理設(shè)備隱患；監(jiān)督公用設(shè)施及機(jī)電設(shè)備的維 修養(yǎng)護(hù)，確保設(shè)備處于良好工作狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并記錄。-根據(jù)所轄設(shè)備的實(shí)際運(yùn)行狀況，提出對(duì)設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)或技術(shù)改 造方案并報(bào)經(jīng)理審核。-負(fù)責(zé)每月下旬對(duì)各類消防泵的試運(yùn)行，并及時(shí)通知供電人員共同 參與，并記錄。-負(fù)責(zé)每月25日前編制綜合維修下月工作計(jì)劃報(bào)主任匯總，

45、根據(jù)計(jì)劃完成情況，并不斷調(diào)整及時(shí)改進(jìn)。-負(fù)責(zé)安排、落實(shí)顧客維修工作，并按程序文件規(guī)定要求進(jìn)行客戶 回訪，以確保維修質(zhì)量。-負(fù)責(zé)小區(qū)裝修工程的跟蹤檢查及對(duì)裝修戶的管理。發(fā)現(xiàn)違章及時(shí)跟蹤協(xié)調(diào)處理，并報(bào)經(jīng)理。-負(fù)責(zé)裝修工程完工后的驗(yàn)收，并將結(jié)果通知管理處出納。-根據(jù)所轄設(shè)備的實(shí)際運(yùn)行狀況，提出對(duì)設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)改造 方案報(bào)經(jīng)理審核，并作好零配件的采購(gòu)計(jì)劃。-負(fù)責(zé)協(xié)助控制中心人員對(duì)消火栓，噴淋系統(tǒng)故障的處理。-每半年清洗水箱一次，并送防疫站化驗(yàn)，記錄存檔。-根據(jù)綜合維修技術(shù)員的專業(yè)技能水平和工作表現(xiàn)，向經(jīng)理提出使用考核意見(jiàn)。-負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和其它班組的關(guān)系。-及時(shí)將信息反饋予信息員，確保信息的準(zhǔn)確性、及時(shí)

46、性。-完成管理處交與的其它工作。-基礎(chǔ)管理措施：根據(jù)項(xiàng)目具體情況制定-設(shè)備運(yùn)行管理：根據(jù)項(xiàng)目具體情況制定-設(shè)備維修管理：根據(jù)項(xiàng)目具體情況制定B.設(shè)備設(shè)施節(jié)能管理-重視節(jié)能的重工性，讓每位員工都要了解節(jié)能節(jié)耗辦法簡(jiǎn)介是物業(yè)管理的重要內(nèi)容-設(shè)備設(shè)施節(jié)能管理實(shí)施要點(diǎn)：-工程部各級(jí)管理人員要了解主要用電設(shè)備的數(shù)量和運(yùn)行情況-了解各種能源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)-指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查，督促-推廣節(jié)能的觀念，意識(shí)和方法-不斷對(duì)用電，用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析，調(diào)查，使之不斷完善-應(yīng)用樓宇自動(dòng)化控制進(jìn)行管理，根據(jù)季節(jié)，時(shí)間變化，即時(shí)調(diào)整。保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)-空調(diào)風(fēng)量根據(jù)季節(jié)，時(shí)間，客人的感覺(jué)隨時(shí)調(diào)整-

47、照明線路的布置及調(diào)整-燈具的選擇-升降梯/電扶梯的智能管理聲控開(kāi)關(guān)光控開(kāi)關(guān)時(shí)間控制開(kāi)關(guān)延時(shí)控制開(kāi)關(guān)-合理使用設(shè)備，使其最大限度的達(dá)到工作效率-使設(shè)備保持良好的運(yùn)行狀態(tài)-采用節(jié)水龍頭5. 11護(hù)衛(wèi)管理策劃XXXX項(xiàng)目地處三環(huán)路旁，立交橋下，周邊環(huán)境較復(fù)雜，同時(shí)本項(xiàng)目為高尚電梯住宅，業(yè)主對(duì)生活品質(zhì)要求高，所以在護(hù)衛(wèi)這部 分，我們公司將派專業(yè)人員到本項(xiàng)目工地視察，配合物業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃，制訂一個(gè)適當(dāng)?shù)淖o(hù)衛(wèi)計(jì)劃，并根據(jù)成都市治安管理?xiàng)l 例規(guī)定，參照高檔物業(yè)項(xiàng)目的管理慣例，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，制 定護(hù)衛(wèi)規(guī)程，使每一位護(hù)衛(wèi)員貫徹“群防群治”的原則，每一位 護(hù)衛(wèi)員都有具有強(qiáng)烈的安全服務(wù)意識(shí)， 嚴(yán)格執(zhí)行安全守則

48、，以符 合項(xiàng)目高檔物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)。5. 11. 1護(hù)衛(wèi)部隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)-熟悉掌握小區(qū)整體情況及周邊環(huán)境， 合理設(shè)置安全管理崗位，具 有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力及業(yè)務(wù)技能，能果斷處理一般應(yīng)急事件。-負(fù)責(zé)定時(shí)、不定時(shí)通過(guò)對(duì)講機(jī)或跟蹤檢查責(zé)任區(qū)域、 各崗位執(zhí)勤 情況，督導(dǎo)工作，協(xié)助處理有關(guān)問(wèn)題。前往事發(fā)地點(diǎn)進(jìn)行處理并做好記錄向經(jīng)理匯報(bào)。-負(fù)責(zé)上傳下達(dá)及時(shí)將各責(zé)任區(qū)域發(fā)生的治安問(wèn)題及處理情況綜 合整理，向指揮中心匯報(bào)，并傳達(dá)責(zé)任區(qū)域當(dāng)值安全管理員。-督導(dǎo)單車、摩托車的保管工作，督導(dǎo)小區(qū)內(nèi)道路及車輛行駛、停 放的管理。-監(jiān)督各類消防、安全、交通等標(biāo)識(shí)的完好。-負(fù)責(zé)所轄員工的工作業(yè)績(jī)考核，包括合理安排人員加班、值

49、班， 內(nèi)務(wù)檢查、文體活動(dòng)的開(kāi)展等。-負(fù)責(zé)安全管理班新到人員的崗前培訓(xùn)及各人員的在職崗位培訓(xùn)工作，確保質(zhì)量記錄的完整性，并及時(shí)送交管理處歸檔。-負(fù)責(zé)制定及落實(shí)小區(qū)安全管理實(shí)施方案及各類安全防范措施。-關(guān)心了解班員的思想和生活動(dòng)態(tài)，充分調(diào)動(dòng)班員的積極性和主觀 能動(dòng)性。-對(duì)于班組出現(xiàn)的疑難問(wèn)題及其狀況，及時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)。-每周四前將本業(yè)務(wù)塊一周工作信息匯總報(bào)信息員。-每月25日前編制下月工作計(jì)劃報(bào)經(jīng)理審核后實(shí)施。-每月25日制定本部門(mén)的月在職培訓(xùn)計(jì)劃及軍事訓(xùn)練計(jì)劃。-協(xié)助其它崗位工作，完成主任交辦的各項(xiàng)任務(wù)。5. 11. 2護(hù)衛(wèi)員執(zhí)行XXXX項(xiàng)目?jī)?nèi)本崗位安全保衛(wèi)工作，包括監(jiān)控/護(hù)衛(wèi)/消防崗 位值班，公

50、共區(qū)域巡邏，提供緊急支援，協(xié)助物業(yè)管理部調(diào)查客戶投 訴。5. 11. 3護(hù)衛(wèi)部工作重點(diǎn)介紹-管理護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)具備的禮儀及當(dāng)值時(shí)間的工作內(nèi)容、工作流程及所需要注意的事項(xiàng)-管理處護(hù)衛(wèi)人員巡邏路線的制定及所須 注意的事項(xiàng)-消防、監(jiān)控值班時(shí)間內(nèi)的工作內(nèi)容、工作流程及所須注意事項(xiàng)-緊爭(zhēng)事件處理等程序及所須注意事項(xiàng)5. 11. 4管理處護(hù)衛(wèi)人員工作守則A.防火防盜安全檢查 用電與電器設(shè)備的電源線路是否完好，負(fù)荷是否正常，聲音是否異常，與易燃易爆物品的距離是否符合要求；-施工用火的火源四周有無(wú)雜物，是否安全，生活用火是否做到生 火人在，人走人滅；-各項(xiàng)消防設(shè)備是否完好；-安全門(mén)、通道是否暢通；-在本物業(yè)項(xiàng)目范

51、圍內(nèi)是否有可疑人員、可疑物品；-對(duì)在非正常時(shí)間進(jìn)入項(xiàng)目的人員和外來(lái)施工人員進(jìn)行登記。5. 11. 5停車場(chǎng)管理-物業(yè)的道路交通、停車場(chǎng)管理是管理動(dòng)作的動(dòng)脈及聯(lián)絡(luò)各功能 區(qū)的基本因素。因此物業(yè)管理所要考慮的，首先是規(guī)格的設(shè)計(jì)與 設(shè)施配套的合理性，其次是日常管理監(jiān)控力度。-規(guī)格設(shè)計(jì)上，要減少動(dòng)態(tài)車流對(duì)物業(yè)的滋擾，解決好靜態(tài)交通，縮減車流進(jìn)入車庫(kù)的最短路徑，使車庫(kù)內(nèi)的車流方向自成一環(huán)流；另外要著重考慮消防通道的暢通；-配套方面，設(shè)計(jì)要加設(shè)必備的減速墩、反光鏡，各交叉口處設(shè)立 各類交通標(biāo)志（路標(biāo)、路障）或鋪設(shè)顏色明顯的警示地磚，交通 主干道方向種植常綠灌木，減少司機(jī)眼睛疲勞；設(shè)備系統(tǒng)的平面 設(shè)計(jì)要預(yù)留

52、低位的排風(fēng)口、警示照明、CTV安裝部位及排污口，在車庫(kù)內(nèi)設(shè)立車道、人行道的劃隔等。-日常管理主要包括：進(jìn)出口控制、現(xiàn)金管理、護(hù)衛(wèi)消防巡邏、交 通控制等。-進(jìn)出口控制意旨確保車庫(kù)內(nèi)的控制系統(tǒng)與出入口人員值守相配合、登記、控制進(jìn)出車輛，以作為整個(gè)交通暢通的前提；-現(xiàn)金管理用以核計(jì)收費(fèi)現(xiàn)金，停車通行證及車庫(kù)使用的會(huì)計(jì)登世 記；-護(hù)衛(wèi)、消防車庫(kù)巡邏在擬定崗位分配、崗位運(yùn)行、崗位職責(zé)及突 發(fā)事件應(yīng)變措施的基礎(chǔ)上，安排人員巡查車道、障礙物、車輛位 置的安全停放及處理車場(chǎng)內(nèi)意外交通事故等。-交通控制以確保交通順暢為主，安排進(jìn)行車場(chǎng)內(nèi)外交通疏導(dǎo)，處 理控制系統(tǒng)失靈而導(dǎo)致交通阻塞從而切換手動(dòng)操作情況等。-上述幾

53、項(xiàng)管理措施，均可通過(guò)定時(shí)、定崗、定期的質(zhì)量記錄，如 巡邏報(bào)告、特別事件報(bào)告、每日車輛進(jìn)出報(bào)告等，來(lái)加強(qiáng)及完善 整個(gè)停車庫(kù)的管理。5. 12綠化種植建議及清潔工作策劃5. 12. 1綠化種植建議-無(wú)論建筑項(xiàng)目物業(yè)的體量及設(shè)計(jì)格有哪些變化，有一點(diǎn)無(wú)可置疑，綠化將在物業(yè)外圍環(huán)境占有越來(lái)越大的比重，我們建議 XXX）項(xiàng)目綠化設(shè)計(jì)中考慮以下幾項(xiàng)：-對(duì)外觀整體應(yīng)首先在周邊區(qū)域內(nèi)成為一個(gè)標(biāo)志性的風(fēng)格，并形 成最鮮明的亮點(diǎn)，同時(shí)盡可能將周邊不盡人意的場(chǎng)所、 構(gòu)筑物、 人行道、等進(jìn)行隱蔽。-依靠樹(shù)冠遮蔽日射，產(chǎn)生避暑效果及休閑場(chǎng)所，至于遮陰的落 影取決于樹(shù)與場(chǎng)所方位的配合，以及樹(shù)冠及樹(shù)種的選擇修飾。 另外樹(shù)木的高度、樹(shù)距與行人車輛的視點(diǎn)應(yīng)給予考慮。-從物業(yè)管理的角度來(lái)看，種植綠化區(qū)的清潔往往也是管理中的 難點(diǎn)，故需注意在樹(shù)根部周圍設(shè)置保護(hù)土壤的設(shè)施，如卵石、草皮等，使地面保持連續(xù)的平面，不留出土壤。樹(shù)木應(yīng)考慮落