房地產(chǎn)業(yè)務(wù)員培訓(xùn)手冊(cè)(新房代理)

1、業(yè)務(wù)員培訓(xùn)手冊(cè)目錄第一階段：公司簡(jiǎn)介1. 公司介紹2. 公司組織結(jié)構(gòu)圖3. 公司員工手冊(cè)4. 公司福利制度細(xì)則5. 公司考核管理方法6. 公司獎(jiǎng)懲制度細(xì)則7. 公司職務(wù)工資管理細(xì)則8. 崗位說明書9. 公司晉升制度10. 公司辭退制度11. 在職培訓(xùn)機(jī)會(huì)第二階段：基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)1 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)2 建筑業(yè)基本知識(shí)3 認(rèn)識(shí)營(yíng)銷代理業(yè)4 房地產(chǎn)名詞解釋第三階段：銷售常識(shí)技巧培訓(xùn)1 項(xiàng)目銷售全流程：2 銷售接待流程3 市調(diào)的基本知識(shí)4 來電接聽技巧及注意事項(xiàng)5 來人接待技巧及注意事項(xiàng)6 案場(chǎng)道具的運(yùn)用7 如何制造現(xiàn)場(chǎng)氣氛。8 逼訂的技巧及原則。9 喊柜臺(tái)的基本流程及技巧。10 客戶心理的研究及客戶類型

2、的分析解剖。11 業(yè)務(wù)員應(yīng)有技巧12 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)演練13 小定客戶的分析及追蹤。14 大定客戶的分析及追蹤。15 如何追蹤客戶并與客戶建立長(zhǎng)期的業(yè)務(wù)及朋友關(guān)系。16 報(bào)表合同的填寫第四階段： 商業(yè)用房常識(shí)第四階段: 房地產(chǎn)政策法規(guī)培訓(xùn)第一階段：略第二階段： 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)1、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史a、 城市化水平的提高；b、 流動(dòng)人口的增長(zhǎng)c、 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化d、 舊城的改造e、 改革深化與市場(chǎng)發(fā)展：取消福利分房；開放二級(jí)市場(chǎng)，以存量房的流動(dòng)帶動(dòng)增量房的銷售 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 當(dāng)前房地產(chǎn)主要政策2、房地產(chǎn)業(yè)的分類 土地開發(fā)和再開發(fā)； 房屋開發(fā)和建設(shè)； 地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)

3、的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等 房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括咨詢、估價(jià)、測(cè)量、服務(wù)、公證等。 房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服裝、維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、為衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等。 房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要階段或運(yùn)行過程 建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立和企業(yè)組建 房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃與審批 土地使用權(quán)的取得 征地與拆遷 工程建設(shè)與管理 房地產(chǎn)的租售管理 房地產(chǎn)的物業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)流程土地取得項(xiàng)目立項(xiàng)審批項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工項(xiàng)目銷售物業(yè)管理 土地取得l 所有土地必須掛牌上市l(wèi) 所有土地必須三通一平（道路通、電通、水通、場(chǎng)地

4、平）方可施工l 土地招投標(biāo)l 簽訂土地使用證項(xiàng)目立項(xiàng) 包含： 、用地性質(zhì)：商業(yè)用地、住宅用地、商辦用地、規(guī)劃指示:公建、綜合配套、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、項(xiàng)目紅線圖、項(xiàng)目設(shè)計(jì)1) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)2) 建設(shè)規(guī)劃方案3) 設(shè)計(jì)招標(biāo)確定4) 初步項(xiàng)目設(shè)計(jì)5) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)6) 施工圖設(shè)計(jì) 項(xiàng)目施工1) 施工招標(biāo)2) 施工合同3) 辦理施工許可證4) 項(xiàng)目施工a) 基礎(chǔ)完工基礎(chǔ)建筑驗(yàn)收b) 主體完工主體建筑驗(yàn)收c) 項(xiàng)目竣工竣工驗(yàn)收6） 綜合驗(yàn)收 項(xiàng)目銷售 物業(yè)管理、 常用名詞：土地所有權(quán)（土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)、土地處分權(quán)） 土地：指人類能夠開發(fā)、利用、創(chuàng)造財(cái)富的陸地表面及部分水域。 土地所有權(quán)：

5、60; 全民所有制（國(guó)家所有）集體所有制 我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制 城市區(qū)土地屬于全民所有 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬集體所有 城市的土地開發(fā)只能在國(guó)有土地上進(jìn)行毛地：還未開發(fā)，未規(guī)劃作用的土地。生地：做到三通一平，已屬于規(guī)劃中的土地。熟地：做到七通一平，已屬于規(guī)劃中的土地。三通一平：水、電、道路通、場(chǎng)地平整。七通一平：上水、下水、道路、煤氣、電、熱力、電訊要通到工地、場(chǎng)地平整。土地一級(jí)市場(chǎng)：又稱土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)或土地批租市場(chǎng)，實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)從土地所有者向土地使用者流通的市場(chǎng)。土地二級(jí)市場(chǎng)：又稱土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，指房地產(chǎn)開發(fā)公司把經(jīng)過開發(fā)的土地的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給用地單位。土

6、地三級(jí)市場(chǎng)：擁有土地使用權(quán)的企、事業(yè)單位或其它單位之間橫向讓渡土地使用權(quán)的市場(chǎng)。 國(guó)家發(fā)展商產(chǎn)權(quán)業(yè)主二手房的買賣。土地級(jí)別：按土段好壞對(duì)某一具體地段所分的等級(jí)。國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式： 行政劃撥：指國(guó)家行政機(jī)關(guān)將土地調(diào)撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校、國(guó)有事業(yè)，企業(yè)或其他單位，個(gè)人使用，設(shè)立國(guó)有土地使用權(quán)。其特點(diǎn)：無償，無期限，無流動(dòng)。（該土地使用權(quán)不能進(jìn)入市場(chǎng)） 出讓： 指國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付地價(jià)款的形式。其特點(diǎn)：可將土地轉(zhuǎn)讓，出租，抵押。 土地使用權(quán)出讓形式：拍賣，招標(biāo)、協(xié)議。 出讓年限

7、： 住宅        70年  工業(yè)用地        50年                          教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地  

8、;      50年                          商業(yè)、旅游、娛樂用地            40年   &

9、#160;                      綜合或其他用地          50年房屋 ：   附著于土地的建筑物本身、包括了所占土地的建筑物。房屋所有權(quán)：  指以房屋為客體的所有權(quán)，是房屋所有人對(duì)其房屋享有

10、占有、使用、 收益和處分，并排除他人干涉的權(quán)利。占有：對(duì)房屋的控制和支配。使用：直接按照房屋的性能和用途加以利用。收益：按照法律的規(guī)定，從履行權(quán)利義務(wù)關(guān)系中得到利益。處分：在法律許可的范圍內(nèi)對(duì)房屋的處置權(quán)利。土地登記部門：國(guó)土資源部；發(fā)證主體為縣以上人民政府。房屋登記部門 ：主管單位是建設(shè)部；由縣級(jí)以上房管部門發(fā)證。房地產(chǎn)：指土地建筑物及附著于土地建筑物上與之不可分離的部分。房地產(chǎn)業(yè)：  指房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理的全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程，包括土地開發(fā)及轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押；房屋建設(shè)、銷售、租賃、 抵押。房地產(chǎn)開發(fā)：  指出于出售、出租的經(jīng)營(yíng)

11、目的，開發(fā)土地、建造房屋的過程。房地產(chǎn)市場(chǎng)：  一級(jí)市場(chǎng)：指國(guó)家作為國(guó)有土地所有者，將土地所有權(quán)出讓給用地單位。 二級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)開發(fā)商以自己的產(chǎn)品與產(chǎn)品需求者進(jìn)行交易。 三級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)在用戶之間進(jìn)行交易。產(chǎn)權(quán)：即對(duì)房地產(chǎn)的所有權(quán)，包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。 分類：完全產(chǎn)權(quán)                有限產(chǎn)權(quán) 完全產(chǎn)權(quán)：購(gòu)房者在房地產(chǎn)市場(chǎng)上購(gòu)買房屋，可以取得房屋所有權(quán)和相應(yīng)的土地 使用權(quán)。 商品房產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)。公房：

12、 出售 所有權(quán) 出租 使用權(quán)安居解困房：有限產(chǎn)權(quán)，可使用和繼承，不能抵押和出租，賣只能賣給出售單位。城市原私房：完全 產(chǎn)權(quán)。開發(fā)商：以轉(zhuǎn)讓和建設(shè)商品房屋目的的土地開發(fā)者，以銷售為目的的房屋建設(shè)者。商品房：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的，以市場(chǎng)價(jià)格對(duì)外公開銷售，出租的房屋，包括房屋所占用的土地使用權(quán)。  期房：  開發(fā)商從取得預(yù)售許可證開始及取得商品房注冊(cè)登記證。 現(xiàn)房：已辦理注冊(cè)登記證的商品房。開發(fā)權(quán)：  從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格，也稱房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，由建設(shè)行政主管部門授予。開發(fā)商與投資商的區(qū)別：  一

13、個(gè)擁有土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)，但不投資或投入部分資金；另一個(gè)投入全部資金或部分資金但無開發(fā)權(quán)，不擁有土地使用權(quán)。二、 建筑學(xué)基本知識(shí)）、建筑分類建筑分類：建筑根據(jù)建筑的使用功能分為工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑、非生產(chǎn)性建筑；非生產(chǎn)性建筑分為：公共建筑、居住建筑；居住建筑指供人們生活起居用的建筑物，居住建筑分為：1、 公寓（多層，高層，小高層）2、 花園住宅別墅（獨(dú)立式，聯(lián)體式）3、 里弄（新式里弄，石庫(kù)門，四合院等）4、 宿舍5、 簡(jiǎn)屋公共建筑是供人們進(jìn)行各項(xiàng)社會(huì)活動(dòng)的建筑物，公共建筑按使用功能的特點(diǎn)可以分為以下一些建筑類型：1) 文教建筑（學(xué)校、圖書館等）；2) 托幼建筑（托兒所、幼兒園等）；3) 科研建

14、筑（研究所、科學(xué)實(shí)驗(yàn)樓等）；4) 醫(yī)療建筑（醫(yī)院、保健站等）；5) 商業(yè)建筑（商店、商場(chǎng)等）；6) 行政辦公建筑（各種辦公樓等）；7) 交通建筑（車站、水上客運(yùn)站、機(jī)場(chǎng)、地鐵站等）；8) 通訊廣播建筑（郵電所、廣播電臺(tái)、電視塔等）；9) 體育建筑（體育館、體育場(chǎng)、游泳池等）；10) 觀演建筑（電影院、劇院、雜技場(chǎng)等）；11) 展覽建筑（展覽館、博物館等）；12) 園林建筑（公園、動(dòng)物園、植物園等）；13) 紀(jì)念性建筑（紀(jì)念堂、紀(jì)念碑等）；）、建筑設(shè)計(jì)：房屋的設(shè)計(jì)主要包括：建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和設(shè)備設(shè)計(jì)等幾部分，它們之間既有分工又相互密切配合。建筑設(shè)計(jì)主要包括：建筑物平面設(shè)計(jì)、建筑物立面設(shè)計(jì)、建筑

15、物剖面設(shè)計(jì)建筑物平面設(shè)計(jì)主要是依據(jù)使用房間的分類和設(shè)計(jì)要求確定使用房間的面積、形狀和尺寸以及門窗在房間平面中的布置，并且進(jìn)行相適合的輔助房間和交通聯(lián)系部分的設(shè)計(jì)。建筑物剖面設(shè)計(jì)主要分析建筑物各部分應(yīng)有的高度、建筑層數(shù)、建筑空間的組合和利用，以及建筑剖面中的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造等關(guān)系。建筑物立面設(shè)計(jì)建筑物的立面和體型就是房屋的外部形象，必須受內(nèi)部使用功能和技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件所制約，并受基底環(huán)境群體規(guī)劃等外界因素的影響。不同功能要求的建筑類型，具有不同的內(nèi)部空間組合特點(diǎn)，房屋的外部形象也相應(yīng)地表現(xiàn)這些建筑類型的特征，并且反映建筑類型內(nèi)部空間的組合特點(diǎn)，美觀問題緊密地結(jié)合功能要求，使美觀、經(jīng)濟(jì)、使用三者緊密的結(jié)合。

16、建筑體型和立面設(shè)計(jì)的要求主要有：1、反映建筑功能要求和建筑類型的特征；2、結(jié)合材料性能、結(jié)構(gòu)構(gòu)造和施工技術(shù)的特點(diǎn)；3、掌握建筑標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；4、適應(yīng)基地環(huán)境和建筑規(guī)劃的群體布置；5、符合建筑造型和立面構(gòu)圖的一些規(guī)律施工圖的分類    a、圖紙目錄 b、設(shè)計(jì)總說明 c、建筑施工圖   （總平、平、立、剖、詳圖） d、結(jié)構(gòu)施工圖 基礎(chǔ)平面圖 樓層結(jié)構(gòu)布置平面圖 屋面結(jié)構(gòu)平面圖  結(jié)構(gòu)構(gòu)件詳圖 e、設(shè)備施工圖 給水、排水施工圖、 采暖通風(fēng)施工圖 電氣、照明施工圖：電氣原理圖 電氣照明施工平面圖 電氣安裝大樣圖 排

17、水： 排水平面圖            給水 ：      給水平面圖 排水系統(tǒng)圖     給水系統(tǒng)圖 節(jié)點(diǎn)詳圖說明 節(jié)點(diǎn)詳圖說明建筑平面表示建筑物在水平方向房屋各部分的組合關(guān)系。從組成平面各部分面積的使用性質(zhì)來分析主要可分為使用部分和交通聯(lián)系部分。其中使用部分包括使用房間和輔助房間。建筑的平、立、剖面圖：是該建筑物在不同方向的外形及剖切面的投影，這幾個(gè)面之間是有機(jī)聯(lián)系的，平、立、剖面綜

18、合在一起，表達(dá)一幢三維空間的建筑整體。建筑平面圖建筑物在水平方向上投影而成的表示建筑物在水平方向房屋各部分尺寸和組合關(guān)系的圖紙。建筑立面圖建筑物在垂直方向上投影而成的表示建筑物外形和在垂直方向房屋各部分的尺寸（高度和標(biāo)高）和組合關(guān)系的圖紙。建筑剖面圖在建筑物特定部位用一剖面假象的把建筑物切開從而在垂直方向上投影而成的表示建筑物在垂直方向房屋各部分的尺寸（高度和標(biāo)高）和組合關(guān)系的圖紙。交通聯(lián)系部分建筑物中各個(gè)房間內(nèi)外之間聯(lián)系通行的面積。地震烈度表示地面及房屋建筑遭受地震破壞的程度。建筑模數(shù)為了建筑設(shè)計(jì)、構(gòu)件生產(chǎn)以及施工等方面的尺寸協(xié)調(diào)，國(guó)家規(guī)定建筑設(shè)計(jì)中選定的標(biāo)準(zhǔn)尺度單位，作為建筑物、建筑構(gòu)配件

19、、建筑制品以及有關(guān)設(shè)備尺寸相互間協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)。房屋建筑面積指房屋各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計(jì)算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。住宅使用面積指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積總和。套（單元）建筑面積套內(nèi)建筑面積加分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積的總和公用建筑面積為套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，包括：電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等以及套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套內(nèi)面積之和-單

20、獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如：地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和。得房率=套內(nèi)建筑面積/套（單元）建筑面積×100%建筑間距指兩幢建筑外墻墻面之間最小的垂直距離。容積率=總建筑面積/總用地面積建筑密度=建筑基底面積/總用地面積×100%綠化（覆蓋）率=（綠化用地面積+庭院用地面積）/總用地面積×100%房型指成套住宅的個(gè)功能在空間上的平面設(shè)計(jì)及數(shù)目比例。凈高房間內(nèi)樓地面到頂棚或其他構(gòu)件地面的距離。層高該層的地坪或樓板面到上層樓板面的距離，即該層房間的凈高加以樓板層的結(jié)構(gòu)厚度。門廳指

21、建筑物主要出入口處內(nèi)外過渡、人流集散的交通樞紐。過廳通常指設(shè)置在過道和過道之間、或過道和樓梯的連接處，起到交通路線的轉(zhuǎn)折和過渡作用的部分。、 建筑設(shè)計(jì)的要求：（1） 滿足建筑功能要求；（2） 采用合理的技術(shù)措施；（3） 具有良好的經(jīng)濟(jì)效果；（4） 考慮建筑物美觀要求；、 建筑設(shè)計(jì)的依據(jù)：（1） 人體尺度和人體活動(dòng)所需的空間尺度；（2） 家具、設(shè)備的尺寸和使用它們的必要空間；（3） 溫度、濕度、日照、雨雪、風(fēng)向、風(fēng)速等氣候條件；（4） 地形、地址條件和地震烈度；）、 規(guī)劃方面² 環(huán)境對(duì)建筑的影響：房屋的設(shè)計(jì)要考慮總體規(guī)劃、基地環(huán)境以及當(dāng)?shù)氐臍夂颉⒌乩項(xiàng)l件等外界因素，通過綜合考慮多方面的

22、因素，包括建筑物可能呈現(xiàn)的藝術(shù)形象，才能具體確定房屋的基地位置、平面形狀、室外用地以及室內(nèi)外聯(lián)系等各個(gè)方面的問題，使建筑物能夠切合當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)氐木唧w條件，成為建筑群有機(jī)的組成部分。城市總體規(guī)劃相對(duì)于單體建筑設(shè)計(jì)，是全局的、整體性的問題，因此單體建筑作為組成整體中的局部，應(yīng)該符合總體規(guī)劃的要求，這些要求必然關(guān)系到建筑平面的布局和組合。² 總體規(guī)劃和基地環(huán)境等涉及的面很廣，主要有以下幾個(gè)方面；1） 基地大小、形狀和道路走向；2） 建筑物的間距和朝向；3） 基地的地形條件；）、 建筑結(jié)構(gòu)方面：建筑物的組成部分有：基礎(chǔ)、墻、樓板層、地坪層、樓梯、屋頂和門窗等；另外還應(yīng)包括房屋的內(nèi)外裝飾、裝修；

23、房屋設(shè)備等。結(jié)構(gòu)是建筑物承重的骨架，是建筑物賴以存在的主要條件。建筑材料和建筑技術(shù)的發(fā)展決定著結(jié)構(gòu)形式的發(fā)展，而建筑結(jié)構(gòu)型式的選用對(duì)建筑物的使用以及建筑形式又有著極大的影響。民用建筑的結(jié)構(gòu)型式根據(jù)其建筑物使用規(guī)模、構(gòu)件所用材料以及受力情況的不同有各種類型。依建筑物本身使用性質(zhì)和規(guī)模不同分為：?jiǎn)螌印⒍鄬?、高層和大跨建筑。其中單層、多層建筑的主要結(jié)構(gòu)型式又可分為墻承重結(jié)構(gòu)和框架承重結(jié)構(gòu)。大跨建筑常見的結(jié)構(gòu)型式主要有拱結(jié)構(gòu)、桁架結(jié)構(gòu)、以及網(wǎng)架、薄殼、折板、懸索等空間結(jié)構(gòu)形式。依結(jié)構(gòu)構(gòu)件所使用的材料不同分為混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)等不同的類型。² 影響建筑構(gòu)造的因素：1） 外力作用的

24、影響2） 自然氣候的影響3） 人為因素的和其他因素的影響² 建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)的原則；1） 必須滿足建筑使用功能要求2） 必須有利于結(jié)構(gòu)安全3） 必須適應(yīng)建筑工業(yè)化的需要4） 必須講求建筑經(jīng)濟(jì)的綜合效益5） 必須注意美觀A） 多、高層的主要結(jié)構(gòu)體系有：1） 混合結(jié)構(gòu)：建筑物為多層（六層及六層以下）時(shí)，通常采用石、磚等墻體承重、鋼筋混凝土梁板等水平構(gòu)件構(gòu)成的混合結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。2） 框架結(jié)構(gòu)：當(dāng)房間面積較大、層高較高、荷載較重，或建筑物層數(shù)較多時(shí)，通常采用鋼筋混凝土或鋼的框架結(jié)構(gòu)，它是以鋼筋混凝土或鋼的梁柱連接的結(jié)構(gòu)布置。特點(diǎn)是：梁柱承重，墻體只起分隔、維護(hù)作用，房間布置比較靈活，門窗開置的大小、

25、形狀都較自由，但鋼及水泥用量大，造價(jià)比混合結(jié)構(gòu)高。3） 框架剪力墻結(jié)構(gòu)：在框架結(jié)構(gòu)平面中適當(dāng)部位設(shè)置一定的鋼筋混凝土剪力墻，形成框架剪力墻體系，可用于建造比框架結(jié)構(gòu)體系更高的建筑物。4） 剪力墻結(jié)構(gòu)體系：主體承重結(jié)構(gòu)全部為剪力墻時(shí)，即為剪力墻體系。剪力墻體系抗側(cè)向力能力強(qiáng)，但平面布置不靈活，建筑空間小。5） 筒體結(jié)構(gòu)體系：為空間結(jié)構(gòu)受力體系，由平面結(jié)構(gòu)演變而成的新型高層房屋結(jié)構(gòu)體系，分為單筒結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)和成束筒結(jié)構(gòu)。6） 鋼結(jié)構(gòu)：指建筑物的主要承重構(gòu)件用鋼材制作的結(jié)構(gòu)。它具有強(qiáng)度高，構(gòu)件重量輕，并且平面布置靈活，抗震性能好，施工速度快等特點(diǎn)。B) 建筑物的各組成部分有：1） 基礎(chǔ)：在建筑工

26、程上，把建筑物與土壤直接接觸的部分稱為基礎(chǔ)?；A(chǔ)是位于建筑物最下部的承重構(gòu)件，承受建筑物的上部荷載，并將這些荷載傳給地基?；A(chǔ)依構(gòu)造形式分為：a） 條形基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物上部結(jié)構(gòu)采用磚墻或石墻承重時(shí)，基礎(chǔ)沿墻身設(shè)置，多做成長(zhǎng)條形，這種基礎(chǔ)稱為條形基礎(chǔ)或帶形基礎(chǔ)。b） 獨(dú)立基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物上部結(jié)構(gòu)采用框架結(jié)構(gòu)或單層排架結(jié)構(gòu)及門架結(jié)構(gòu)承重時(shí)，其基礎(chǔ)常采用方形或矩形的單獨(dú)基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)稱獨(dú)立基礎(chǔ)或柱式基礎(chǔ)。c） 井格式基礎(chǔ)：當(dāng)框架結(jié)構(gòu)處在地基條件較差的情況時(shí)，為了提高建筑物的整體性，以免柱子之間產(chǎn)生不均勻沉降，常將柱下基礎(chǔ)沿縱、橫方向連接起來，做成十字交叉的的井格基礎(chǔ)，又稱十字帶形基礎(chǔ)。d） 筏形基礎(chǔ)：當(dāng)

27、建筑物上部荷載較大，而所在地的地基又比較弱這時(shí)采用條形基礎(chǔ)已不能適應(yīng)地基變形的需要時(shí)，常將墻或柱下基礎(chǔ)連成一片，使整個(gè)荷載承受在一塊整板上，這種滿堂式的板式基礎(chǔ)又稱筏形基礎(chǔ)。e） 箱形基礎(chǔ)：是由鋼筋混凝土的底板、頂板和若干縱墻組成的，形成空心箱體的整體結(jié)構(gòu)。一般適用于高層建筑或在軟弱地基上建造的重型建筑。2） 墻體：是建筑物的承重構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件，作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板層傳來的荷載，并將這些荷載再傳給基礎(chǔ)。依其在房屋所處的位置不同分為外墻和內(nèi)墻。作為圍護(hù)構(gòu)件，外墻起著抵御自然界各種因素對(duì)室內(nèi)侵襲的作用；內(nèi)墻主要起分隔房間、創(chuàng)造室內(nèi)舒適環(huán)境的作用。按結(jié)構(gòu)受力不同，分為承重墻和非承重

28、墻，凡不承受上部荷載的墻體為非承重墻。根據(jù)墻體所處的位置和功能不同，應(yīng)滿足強(qiáng)度和穩(wěn)定性的要求；必要的保溫和隔熱等方面的要求；防火要求；隔聲要求。3） 樓地（板）層：樓地層是多、高層建筑物中沿水平方向分割上下空間的結(jié)構(gòu)構(gòu)件。它除了承受并傳遞垂直荷載和水平荷載外，還應(yīng)具有一定程度的隔聲、放火、防水等的能力。同時(shí)建筑物的各種水平設(shè)備管線也將在樓地（板）層內(nèi)安裝。4） 地坪：是底層房間與土層相接的部分，承受著地坪上的荷載，并均勻傳給地基。不同地坪要求具有耐磨、防潮、防水和保溫等不同的功能。5） 樓梯：是樓房建筑的垂直交通設(shè)施，用于建筑物各個(gè)不同層高上下聯(lián)系，供人們上下樓層和緊急疏散之用。故要求樓梯具有

29、足夠的通行能力并滿足防火、防滑的要求。同一類的還有電梯和臺(tái)階。結(jié)構(gòu)形式有兩種：板式樓梯和梁式樓梯。6） 屋頂：是建筑物頂部的外圍護(hù)構(gòu)件和承重構(gòu)件。抵御自然界雨、雪及太陽熱輻射等對(duì)頂層房間的影響；承受著建筑物頂部荷載，并將這些荷載傳給墻。作為屋頂必須具有足夠的強(qiáng)度、剛度以及防水、保溫、隔熱等能力。7） 門：主要功能是交通出入、分隔聯(lián)系建筑物空間，有時(shí)也兼起通風(fēng)、采光用。窗：主要功能是采光、通風(fēng)及觀望。屋面的防水、排水、保溫和隔熱：屋面為滿足防水、保溫和隔熱的要求，構(gòu)造一般按結(jié)構(gòu)層、保溫層和防水層由下向上鋪設(shè)，在保溫層和防水層之間可設(shè)置空氣間層。屋面防水功能主要是依靠選用合理的屋面防水蓋料和與之相

30、適應(yīng)的排水坡度，經(jīng)過構(gòu)造設(shè)計(jì)和精心的施工而達(dá)到的。排水是按照屋面防水蓋料的不同要求，設(shè)置合理的排水坡度，使得降于屋面的雨（雪）水因勢(shì)利導(dǎo)的排離屋面，以達(dá)到防水的目的。防水是利用屋面防水蓋料在上下左右的相互搭結(jié)，形成一個(gè)封閉的防水覆蓋層，以達(dá)到防水的目的。屋面按具體防水做法可分為；剛性防水屋面和柔性防水屋面。剛性防水屋面是以防水砂漿抹面或密實(shí)混凝土澆搗而成的剛性材料屋面防水層。柔性防水屋面是將柔性防水卷材或片材用膠結(jié)材料粘貼在屋面上，形成一個(gè)大面積的封閉防水覆蓋層。油氈（防水卷材）防水層是瀝青和油氈（防水卷材）交替粘合而成。一般平屋頂鋪兩層油氈（防水卷材）和上中下三層瀝青粘結(jié)，通稱二氈三油，油氈

31、上下左右搭結(jié)，形成一層整體不透水的屋面防水層。油氈防水層一般鋪設(shè)在找平層和結(jié)合層上，油氈防水層上覆蓋保護(hù)層。一般在結(jié)構(gòu)或保溫層上做1：3水泥砂漿找平層，為了使第一層熱瀝青能和找平層牢固結(jié)合，須噴涂一層既能和瀝青粘合，又能容易滲入水泥砂漿的稀釋瀝青溶液（通稱冷底子油）。保護(hù)層是在防水層表面用瀝青粘著一層36毫米粒徑的組砂（俗稱綠豆石或綠豆砂）作為保護(hù)層。保護(hù)層的作用是防止暴風(fēng)雨對(duì)防水層的沖刷以及太陽輻射。上人屋頂可在防護(hù)層上另加面層。同時(shí)也可用做油氈防水層的保護(hù)。踢腳線在地面與墻面交接處，通常按地面做法進(jìn)行處理，即作為地面的延伸部分，稱為踢腳線，又稱踢腳板。門窗過梁當(dāng)墻體上開設(shè)門、窗洞孔時(shí)，為了

32、支承洞孔上部砌體所傳來的荷載，并將這些荷載傳給窗間墻，常在門窗洞孔上設(shè)置橫梁，該梁稱為過梁。勒腳是墻身接近室外地面的部分。一般情況下勒腳高度為室內(nèi)地坪與室外地面的高差部分。也有將勒腳高度提高到底層窗臺(tái)。它起著保護(hù)墻身和增加建筑物立面美觀的作用。按所使用材料不同分為石砌勒腳、抹灰勒腳等。為避免外界的碰撞和雨、雪以及地潮的侵蝕等對(duì)其造成的破壞，所以在構(gòu)造上必須采取相應(yīng)的防護(hù)措施，主要有：對(duì)容易遭到破壞的部分采用堅(jiān)固的材料，為防止勒腳受潮影響墻身，在勒腳處設(shè)防潮層。明溝又稱陽溝，位于外墻四周，將通過水落管流下的屋面雨水等有組織的導(dǎo)向地下排水集井，而流入下水道，起到保護(hù)墻基的作用。散水為保護(hù)墻基不受雨

33、水的侵蝕，常在外墻四周將地面做成向外傾斜的坡面，以便將屋面雨水排到遠(yuǎn)處，也稱做護(hù)坡。圈梁又稱為腰箍，是沿外墻四周及部分內(nèi)墻設(shè)置的連續(xù)逼和的梁。圈梁配合樓板的作用可提高建筑物的空間剛度及整體性，增強(qiáng)墻體的穩(wěn)定性，減少由于地基不均勻沉降而引起的墻身開裂。隔墻非承重的內(nèi)墻通常稱為隔墻，起分隔房間的作用。作為隔墻，根據(jù)所處條件應(yīng)分別具有自重輕、隔聲以及防火防潮、防水等不同的要求。橫墻沿建筑物短軸方向布置的墻縱墻沿建筑物長(zhǎng)軸方向布置的墻山墻橫向的外墻一般稱為山墻隔斷指分隔室內(nèi)空間的裝修構(gòu)件抹灰又稱粉刷，是由水泥，石灰膏為膠結(jié)料加入砂或石渣，與水拌和成砂漿或石渣漿，然后抹到墻面上的一種操作工藝。墻裙為保護(hù)

34、墻身，常對(duì)那些容易受到碰撞或容易受潮的墻面做保護(hù)處理的部分，又稱臺(tái)度。涂料指涂敷于物體表面后，能與基層有很好的粘結(jié)，從而形成完整而牢固的保護(hù)膜的面層物質(zhì)。泛水是指屋面防水層與垂直墻交接處的防水處理。C） 房屋設(shè)備主要組成部分有：1） 室內(nèi)給排水系統(tǒng)2） 采暖系統(tǒng)3） 建筑電氣：主要包括變電、配電；動(dòng)力（泵房、電梯）；照明系統(tǒng)；防雷、接地；弱電系統(tǒng)；有線電視、電話、消防、網(wǎng)絡(luò)、IC卡系統(tǒng)、監(jiān)視對(duì)講系統(tǒng)。4） 空調(diào)系統(tǒng)5） 室內(nèi)消防系統(tǒng)6） 廚房設(shè)備等）、 建筑材料方面：a） 混凝土：是由水泥、水和粗、細(xì)骨料按適當(dāng)比例配合拌制成的拌合物，經(jīng)一定時(shí)間硬化而成的人造石材。b） 建筑砂漿：用于磚石砌體的

35、砂漿稱為建筑砂漿。它起著傳遞荷載的作用，因此是砌體的重要組成部分。是由水泥，細(xì)骨料和水組成。c） 建筑鋼材：指用于鋼結(jié)構(gòu)的各種型材（如圓鋼、角鋼、工字鋼等）、鋼板和用于鋼筋混凝土中的各種鋼筋、鋼絲等。d） 木材e） 建筑塑料f） 防水材料：保證房屋建筑能夠防止雨水地下水與其他水分滲透的重要組成部分。g） 絕熱材料h） 吸聲材料i） 裝飾材料磚：磚主要用于砌筑磚墻，把一塊塊磚按一定規(guī)律用砂漿砌筑而成的砌體就是磚墻。磚的種類有很多種，依據(jù)其材料不同分為：粘土磚、爐渣磚、灰磚等，依據(jù)其形狀分為；實(shí)心磚、空心磚和多孔磚等。標(biāo)準(zhǔn)磚的規(guī)格為53*115*240（厚*寬*長(zhǎng)）骨料在混凝土中，砂、石起骨架作用

36、，稱為骨料，按其粒徑大小不同分為粗骨料和細(xì)骨料。浮法玻璃是將熔融的玻璃液流入錫槽，在干凈的錫液表面上水平地浮拋成型逐漸降溫退火，形成表面平整光潔，且無玻筋、波紋，光學(xué)性質(zhì)優(yōu)良的玻璃，可代替磨光玻璃。概念區(qū)分多層通常指七層以下的建筑物。高層指七層及七層以上的建筑物。（通常又分為小高層和高層）地基與基礎(chǔ)基礎(chǔ)是建筑物的組成部分，它承受著建筑物的上部荷載，并將這些荷載傳給地基；地基不是建筑物的組成部分。地基可分為天然地基和人工地基。錯(cuò)層和躍層錯(cuò)層建筑物在縱向或橫向剖面中，房屋幾部分之間的樓地面，高低錯(cuò)開。 躍層房屋的公共走廊每隔一至二層設(shè)置一條，每個(gè)住戶可有前后相通的一層或上下層房間，住戶內(nèi)部以小樓梯

37、上下聯(lián)系。錯(cuò)層主要適應(yīng)于結(jié)合坡地地形建造住宅、宿舍以及其他類型的房屋。躍層住宅的特點(diǎn)是節(jié)約公共交通面積，各住戶之間的干擾較少，由于每戶都有兩個(gè)朝向，因此通風(fēng)條件好，但躍層房屋的結(jié)構(gòu)布置和施工比較復(fù)雜，通常每戶所需面積較大，居住標(biāo)準(zhǔn)更高一些。磚混結(jié)構(gòu)和混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)是指在一座建筑中，其主要承重構(gòu)件分別采用多種材料所制成，如磚和木、磚和混凝土、鋼筋混凝土和鋼等等。在這類建筑中，目前一前兩者居多，加上它主要以磚墻為主體，所以習(xí)慣上稱為磚混結(jié)構(gòu)。砂漿和混凝土砂漿和混凝土的組成材料基本相同，知識(shí)沒有粗骨料，所以砂漿也可以認(rèn)為是細(xì)骨料混凝土。三、認(rèn)識(shí)營(yíng)銷代理業(yè)房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，是一項(xiàng)涉及到

38、金融、建筑、裝潢等多方面的行業(yè)。而房地產(chǎn)是本身也是由多個(gè)環(huán)節(jié)組成的。從房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)銷售到物業(yè)管理，這個(gè)過程是很長(zhǎng)的，而且任何一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會(huì)導(dǎo)致這個(gè)過程出現(xiàn)偏差，所以在目前房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展中，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的要求也越來越高。從而導(dǎo)致各個(gè)話界的工作都需要有專業(yè)性的人才來從事。像以前一家公司完成整個(gè)過程的時(shí)代將一去不復(fù)返從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)中可以看出，今后開發(fā)商將專門負(fù)責(zé)開發(fā)。（造房子）銷售商將專門負(fù)責(zé)銷售。（賣房子）物業(yè)管理公司將專門負(fù)責(zé)對(duì)成熟小區(qū)的管理。（把小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)管理事務(wù)再分包給各項(xiàng)專業(yè)公司來負(fù)責(zé)。例小區(qū)的保安可以請(qǐng)專業(yè)的保安公司。小區(qū)的綠化可以請(qǐng)專業(yè)的園藝公司）在這里主要向大家介

39、紹其中一個(gè)環(huán)節(jié)銷售。講得通俗一點(diǎn)就是把開發(fā)高正在建造的房子/已建造的房子，通過廣告吸引客戶至現(xiàn)場(chǎng)，從而把房子賣掉的過程。這個(gè)行業(yè)雖然不像做房產(chǎn)開發(fā)需要很多的資金投入，但它對(duì)專業(yè)性的要求會(huì)更高，其中代銷也還可再分成三個(gè)部分。1純企劃2企劃代銷3包銷純企劃的概念簡(jiǎn)單地講，就是由發(fā)展商出廣告費(fèi)，我們公司根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)來為這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行一系列的廣告策劃，不包括現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)。企劃代銷的概念簡(jiǎn)單地講，由發(fā)展商提供廣告費(fèi)用，我們公司根據(jù)這個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)給這個(gè)項(xiàng)目重新定位。從前期的案前準(zhǔn)備，廣告策劃以及現(xiàn)場(chǎng)的銷售進(jìn)行一系列整體的運(yùn)作。包銷和企劃代銷的區(qū)別在于，由我們公司來承擔(dān)廣告費(fèi)用，因此包括的風(fēng)險(xiǎn)性在代銷也中是最大

40、的?；蛟S有人會(huì)問那代銷和中介到底有什么區(qū)別呢？同樣都是自己不蓋房子來替發(fā)展商賣房。其實(shí)代銷和中介的最大差別在于，代銷行業(yè)講究的是整體作戰(zhàn)。（由公司研展部了解市場(chǎng)，把信息反饋給業(yè)務(wù)部和企劃部，而業(yè)務(wù)部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)戰(zhàn)接觸把信息反饋企劃部。使企劃部能根據(jù)市場(chǎng)的變化不斷調(diào)整廣告的訴求。從而達(dá)到最佳效果，吸收更多的客戶去售樓現(xiàn)場(chǎng)?？梢哉f缺了任何一個(gè)部門都不行）而中介更多地是靠個(gè)人的單兵作戰(zhàn)。他們往往沒有一系列的廣告配合。更不一樣的是代銷業(yè)通常是一批人圍繞著一個(gè)案子進(jìn)行工作。而中介每個(gè)人都可以有許多案子來供客戶挑選。中介往往需要主動(dòng)地找客戶，而代銷因?yàn)橛袕V告的配合，故更多的時(shí)候是客戶主動(dòng)上門。當(dāng)然，中介和

41、代銷還是有一定聯(lián)系，因?yàn)榇蠹叶加凶约旱膬?yōu)勢(shì)。如能做到取長(zhǎng)補(bǔ)短的話，那就能使自己的能力更上一層樓。銷講：全名是“銷售演習(xí)資料”指在案前準(zhǔn)備期整個(gè)專案組協(xié)同通過對(duì)該案的了解所整理出來的一份資料，包括整體市場(chǎng)介紹、區(qū)域市場(chǎng)介紹、該案環(huán)境介紹、（生活機(jī)能、交通、動(dòng)線、掃樓標(biāo)的圖），發(fā)展商基本資料，建材與設(shè)備的介紹、產(chǎn)品說明、SWTO分析、答問卷、目前政策法規(guī)介紹、企劃配合（媒體安排）等，其中最重要的是“答客問”是整個(gè)銷講的靈魂所在。生活機(jī)能圖：指在各案附近的一些與生活相關(guān)的地所。售：在客戶對(duì)業(yè)務(wù)員感興趣時(shí)，客戶支付對(duì)該房屋進(jìn)行保留的訂金，稱為售。足：在客戶對(duì)業(yè)務(wù)員的介紹感興趣時(shí)，客戶支付對(duì)該房屋進(jìn)行定

42、購(gòu)的定金，稱為足。簽：客戶對(duì)所訂購(gòu)的房屋與業(yè)務(wù)員和發(fā)展商簽訂的合同退：客戶對(duì)其所定購(gòu)的房屋不滿意，要求退還訂金。換：客戶對(duì)其定購(gòu)的房屋不滿意，提出換房。報(bào)備：業(yè)務(wù)員需要讓專案知道的任何事情需要報(bào)備。銷售循環(huán)：指整個(gè)銷售追蹤的過程，客戶接待電話追蹤信件聯(lián)系節(jié)日問候告知工程進(jìn)度客戶再來現(xiàn)場(chǎng)?？剐裕褐缸璧K個(gè)案銷售的任何事務(wù)（價(jià)格、地段、生活機(jī)能）。主力面積：以10M2或15M2或其它數(shù)量的平方米為一檔、將一個(gè)個(gè)案的房型面積進(jìn)行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力面積。主力單價(jià)：以100元/M2或200元/M2或其他數(shù)量的單價(jià)為一檔，將一個(gè)個(gè)案的單價(jià)進(jìn)行分類，按百分比得出的最大那一檔，即為主力

43、單價(jià)。主力總價(jià)：以5萬或10萬元為一檔，將一個(gè)個(gè)案的總價(jià)進(jìn)行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力總價(jià)。均價(jià)：總銷金額除以總建面積?；鶅r(jià)：一個(gè)個(gè)案最低價(jià)。水平動(dòng)線：在一個(gè)層面中人們行走的最佳路線。垂直動(dòng)線：在一幢樓中人們上下的最佳路線。出入動(dòng)線：指從小區(qū)內(nèi)部到外部的最佳路線。引導(dǎo)動(dòng)線：指通過一定手段（如：刀旗、橫幅）將客戶引導(dǎo)到售樓處的路線安排。交通動(dòng)線：指從某一處到另一處的交通路線安排。掃樓：指一個(gè)業(yè)務(wù)員通過實(shí)地勘察對(duì)某一區(qū)域內(nèi)所有的樓盤進(jìn)行登記標(biāo)注。壓馬路：指一個(gè)業(yè)務(wù)員對(duì)某一區(qū)域內(nèi)所有的生活機(jī)能進(jìn)行實(shí)地勘察。裱板：以文字的形式展示賣點(diǎn)。銷控：指在專案擬定的去化順序控制下，對(duì)整個(gè)樓盤的

44、房源進(jìn)行控制的一種手段，包括軟銷 控（價(jià)格銷控、單價(jià)、總價(jià)）硬銷控（房源銷控樓層、位置、面積、房型） 銷控的唯一目的是了為達(dá)成銷售目標(biāo)，一般來說在代理而言，是為了銷售速度最大化，在包銷而言是為了銷售利潤(rùn)最大化。SP 促銷 LOGO標(biāo)志 NP 報(bào)紙稿 DM 派單 POP 所有戶外廣告 MG 雜志 DS 定點(diǎn)派發(fā)四、名詞解釋房屋性質(zhì)類術(shù)語： 房屋：一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們?cè)谄渲泄ぷ?、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲(chǔ)藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.2米以上的永久性場(chǎng)所。但根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。 商品房：是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)

45、并出售、出租的房屋。 房改房：已購(gòu)公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的已建公有住房。按照成本價(jià)購(gòu)買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。存量房：是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。集資房：一般由國(guó)有單位出面組織并提供自有的國(guó)有劃撥土地用作建房用地，國(guó)家予以減免部分稅費(fèi)，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對(duì)外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時(shí)間后過渡為職工個(gè)人所有。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。微利房：亦稱微利商品房，指由各級(jí)政

46、府房產(chǎn)管理部門組織建設(shè)和管理，以低于市場(chǎng)價(jià)格和租金、高于福利房?jī)r(jià)格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會(huì)住房特困戶的房屋。平價(jià)房：是根據(jù)國(guó)家安居工程實(shí)施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對(duì)象，通過配售形式供應(yīng)、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對(duì)象及配售價(jià)格由政府管理部門審核認(rèn)定。解困房：是指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。再上市房：是指職工按照房改政策購(gòu)買的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售的房屋。廉租住房：是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相

47、對(duì)低廉的普通住房?；▓@式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三 層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購(gòu)買。公寓式住宅：相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。安居工程住房：是指直接以成本價(jià)向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。成本價(jià)由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、

48、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)，一半由城市人民政府承擔(dān)，一半計(jì)入房?jī)r(jià)）、1%3%的管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素構(gòu)成。經(jīng)濟(jì)適用住房：是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定按房屋建筑樓層分類房屋層數(shù)：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和

49、。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。假  層：是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。閣樓（暗樓）：一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。低層住宅：指一層至三層的住宅。多層住宅：指四層至六層的住宅。

50、中高層住宅：指七層至九層的住宅。高層住宅：指十層及十層以上的住宅。塔式高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。單元式高層住宅：由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。通廊式高層住宅：由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住宅的高層住宅。躍層住宅：套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。房屋面積術(shù)語房屋使用面積：是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺(tái)、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算。房屋建

51、筑面積：房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高220M以上（含220M）的永久性建筑。成套住宅建筑面積：是指成套住宅的建筑面積總和。房屋的產(chǎn)權(quán)面積：房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。房屋預(yù)測(cè)面積：預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法

52、銷售的面積依據(jù)。房屋實(shí)測(cè)面積：實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。房屋的共有建筑面積：房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：1）套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏

53、室、壁柜等空間面積的總和；2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。商品房的銷售面積

54、：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者聽購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e共有建筑面積 (公有建筑面積)：共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。商品房銷售術(shù)語樓&#

55、160; 花：一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣“樓花”為預(yù)售房屋，買“樓花”為預(yù)購(gòu)房屋。實(shí)際銷售面積：是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。外銷（租）房：經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，銷售（或出租）給境外企業(yè)和個(gè)人，包括外國(guó)人、外籍華人、華僑及港澳臺(tái)同胞的商品房屋面積。期  房：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同?，F(xiàn)  房

56、：是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。起價(jià)：是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。均價(jià)：是指商品房在銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價(jià)格。基  價(jià)：經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。躍層式商品房：由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接

57、的房屋。TOWNHOUSE：也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。商住住宅：是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅行式。會(huì)  所：就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量

58、收費(fèi)開放。外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。中空玻璃：中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱"中空玻璃"，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。七通一平 (熟地)：是指土地(生地)在通過一級(jí)開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、煤氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開發(fā)建設(shè)。三通一平 (凈地)：是指土地具備水、電和道路通以及場(chǎng)地平整的條件。五 證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國(guó)有土地使用