房地產(chǎn)估價(jià)講義

1、房地產(chǎn)估價(jià)第一部分：教學(xué)目的與要求一、教學(xué)目的：通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)課程的學(xué)習(xí)，目的是使學(xué)生能較系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論和基本方法，學(xué)會(huì)運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法分析和解決房地產(chǎn)估價(jià)工作中的實(shí)際問(wèn)題。二、教學(xué)要求：要求學(xué)生掌握房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論和基本方法，為學(xué)生深入學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)理論以及開(kāi)展實(shí)踐工作提供參考并打下基礎(chǔ)。第二部分：課程理論體系與總體結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)是一門系統(tǒng)地研究房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程的普遍規(guī)律、基本原理和一般方法的科學(xué)。在研究過(guò)程中，需要運(yùn)用自然科學(xué)、社會(huì)科學(xué)以及諸多現(xiàn)代科技成果。同時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)也是一門具有廣泛應(yīng)用性的實(shí)踐學(xué)科。房地產(chǎn)估價(jià)從房地產(chǎn)及其房地產(chǎn)估價(jià)的基本原理、房地產(chǎn)估價(jià)的理論

2、基礎(chǔ)、原則以及程序，房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素與六種主要評(píng)估方法，城鎮(zhèn)土地定級(jí)評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)制度與相關(guān)法規(guī)等多方面，論述了房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)科及其所涉及的一系列問(wèn)題，具有很強(qiáng)的實(shí)踐性和應(yīng)用性。本課程共分十三章，第一章緒論，介紹房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)知識(shí)，第二、三章介紹房地產(chǎn)估價(jià)的理論基礎(chǔ)、原則與程序，第四章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析，第五章到第十一章介紹剩余法、市場(chǎng)比較法、成本估價(jià)法、收益法、趨勢(shì)法、現(xiàn)金流量法以及路線價(jià)法的理論與應(yīng)用，第十二章介紹城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)，第十三章是房地產(chǎn)估價(jià)制度概述與相關(guān)法規(guī)。第三部分：教學(xué)內(nèi)容與學(xué)時(shí)分配一、教學(xué)內(nèi)容：第一章 緒論教學(xué)目的要求：通過(guò)學(xué)習(xí)本章要求學(xué)生了解房地產(chǎn)、房地產(chǎn)價(jià)

3、格的概念、特征 與存在形態(tài)，基本掌握房地產(chǎn)的特征。教學(xué)重點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)格的概念以及房地產(chǎn)的特征。 第一節(jié) 前言一、房地產(chǎn)估價(jià)的重要性（一）房地產(chǎn)估價(jià)是國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的迫切需要（二）房地產(chǎn)估價(jià)是國(guó)家征收房地產(chǎn)稅費(fèi)的重要依據(jù)（三）房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)行有效管理的重要手段（四）房地產(chǎn)估價(jià)是深化住房制度和土地制度改革的重要基礎(chǔ)（五）房地產(chǎn)估價(jià)是保障人民生活安定的重要措施二、 房地產(chǎn)估價(jià)的含義：（房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估或房地產(chǎn)評(píng)估）三、房地產(chǎn)估價(jià)的學(xué)科性質(zhì)與評(píng)估業(yè)性質(zhì)（一） 系統(tǒng)性強(qiáng)（二） 實(shí)踐性強(qiáng)（三） 房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的性質(zhì)：中介服務(wù)業(yè)四、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)價(jià)值理論及房地產(chǎn)估價(jià)研究狀況（

4、一）國(guó)外房地產(chǎn)價(jià)值理論及房地產(chǎn)估價(jià)研究狀況A國(guó)外房地產(chǎn)價(jià)值理論研究狀況 現(xiàn)代西方房地產(chǎn)價(jià)值理論起源于：十八、十九世紀(jì)的古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派在重農(nóng)主義思想影響下，提出土地、資本、勞力和協(xié)作是創(chuàng)造價(jià)值的基礎(chǔ)主要代表人物及觀點(diǎn)： 威廉配第首次提出級(jí)差地租的概念；首先提出了地價(jià)可由土地獲得的地租資本化的觀點(diǎn)。缺點(diǎn)：沒(méi)有把利潤(rùn)與地租分開(kāi)來(lái)；沒(méi)有把價(jià)值和使用價(jià)值區(qū)別開(kāi)來(lái)；并且認(rèn)為地租是土地的恩賜，而不是工人勞動(dòng)的產(chǎn)物。理查德坎帝隆認(rèn)同配第關(guān)于地租是一種剩余的觀點(diǎn)；正確指出，地租=市場(chǎng)價(jià)格生產(chǎn)成本利潤(rùn)。亞當(dāng)斯密古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的主要代表人物。主要貢獻(xiàn)在國(guó)富論比以前明確得多地論述了地租量地決定問(wèn)題；他的生產(chǎn)要素成本價(jià)值

5、論成為現(xiàn)代西方成本估價(jià)法的理論基礎(chǔ)之一。價(jià)值是一種客觀現(xiàn)象，價(jià)值的存在是商品效用的源泉，短缺可以影響商品的交換價(jià)值，但是土地、勞力和資本等基本生產(chǎn)要素成本決定商品的基本價(jià)值或自然價(jià)值。大衛(wèi)李嘉圖是古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的又一杰出代表和理論完成者；運(yùn)用勞動(dòng)價(jià)值理論研究地租，對(duì)級(jí)差地租理論做出了突出貢獻(xiàn)；理論建立基礎(chǔ)為土地邊際收益和報(bào)酬遞減概念的基礎(chǔ)；土地邊際收益價(jià)值論成為現(xiàn)代西方收益還原法中派生出的土地剩余估價(jià)技術(shù)和最高最佳使用的理論基礎(chǔ)。讓馬帝斯特薩伊政治經(jīng)濟(jì)學(xué)概論中；提出了“生產(chǎn)三要素論”應(yīng)成為地租理論的基礎(chǔ)，認(rèn)為生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品是勞動(dòng)、資本和土地共同發(fā)揮作用的結(jié)果。這一理論成為我國(guó)在土地估價(jià)中測(cè)定土

6、地級(jí)差收益的基本方法。馬克思19世紀(jì)古典價(jià)值理論面臨的挑戰(zhàn)之一；批判、吸收、發(fā)展古典地租理論尤其是李嘉圖的差額地租理論的基礎(chǔ)上，根據(jù)勞動(dòng)價(jià)值學(xué)說(shuō)，創(chuàng)立了科學(xué)的地租理論；地租=市場(chǎng)價(jià)格個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格，還提出了“資本化的地租表現(xiàn)為價(jià)格”，其公式：土地價(jià)格=地租/利息率； 古典價(jià)值理論面臨的又一挑戰(zhàn)澳大利亞學(xué)派的邊際效用原理，即商品價(jià)值大小與邊際效用有關(guān)，即商品價(jià)值最終取決于其滿足消費(fèi)者效用的貢獻(xiàn)率。阿爾弗雷德馬歇爾現(xiàn)代西方房地產(chǎn)價(jià)值理論的奠基人；成功地將邊際效用的需求價(jià)格理論和古典學(xué)派的供應(yīng)成本學(xué)說(shuō)結(jié)合起來(lái)，創(chuàng)立了新古典綜合論，使之成為當(dāng)代西方價(jià)值論的基礎(chǔ)；具體內(nèi)容，運(yùn)用邊際分析和供求分析綜合起來(lái)分

7、析地租地價(jià)，認(rèn)為供給與需求像一把剪刀的雙刃共同起作用，雙方誰(shuí)也不能單獨(dú)決定價(jià)值，市場(chǎng)機(jī)制使價(jià)格與成本達(dá)到某種均衡，完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)使價(jià)值、價(jià)格與成本達(dá)到和諧統(tǒng)一。從某種意義上說(shuō)，馬歇爾是現(xiàn)代西方房地產(chǎn)估價(jià)理論和三種基本估價(jià)方法的奠基人。約翰B克拉克美國(guó)，運(yùn)用邊際分析、數(shù)量分析以及報(bào)酬遞減規(guī)律論證了地租地價(jià)問(wèn)題。威廉阿郎索美國(guó)，在20世紀(jì)60年代引入?yún)^(qū)際均衡和區(qū)位邊際收益等空間經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，提出競(jìng)標(biāo)地租觀點(diǎn)，并做出了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的城鎮(zhèn)土地租金梯度曲線和同心圓土地利用模式圖；它是解釋土地在不同用途間轉(zhuǎn)換和不同用途具有不同地價(jià)的有效方法。阿爾弗雷德韋伯在本世紀(jì)初創(chuàng)立工業(yè)區(qū)位論，其理論的核心是通輸、勞力

8、及集聚因素間相互作用的分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)。華爾特克理斯塔勒德國(guó)地理學(xué)家，則在系統(tǒng)分析區(qū)域城鎮(zhèn)體系各級(jí)中心地的分布格局與市場(chǎng)、服務(wù)、交通、行政區(qū)劃等區(qū)位因子相互關(guān)系的基礎(chǔ)上，創(chuàng)立了中心地理論。區(qū)位理論，提示了一定區(qū)域內(nèi)人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與社會(huì)、自然等其他事物和要素間的相互內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律。B國(guó)外及我國(guó)香港地區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)研究狀況20世紀(jì)20年代以來(lái)，西方主要國(guó)家進(jìn)入城市化高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)空前繁榮，同時(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)研究的發(fā)展，大體上可分為三個(gè)階段：第一階段，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)派的興起，奠定了土地價(jià)值論基礎(chǔ) 。這一時(shí)期的代表作有費(fèi)希爾發(fā)表的房地產(chǎn)原理（1923年），巴比科克的

9、房地產(chǎn)估價(jià)（1924年），埃利和穆?tīng)柡腊l(fā)表的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)（1925年）。第二階段，摩茨科雜愛(ài)房地產(chǎn)評(píng)估界發(fā)表了劃時(shí)代意義的論著房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程（1927年），他在這本著作中發(fā)展了馬歇爾的思想體系，將價(jià)值理論與評(píng)估理論緊密結(jié)合起來(lái)，指出在完全競(jìng)爭(zhēng)的均衡條件下，正常價(jià)值、長(zhǎng)期成本和資本收益價(jià)值之間可互為驗(yàn)證的理論基礎(chǔ)。第三階段，其代表人物是海德、阿特金松和舒姆茨，他們分別推廣和發(fā)展了比較法、收益法和成本法中價(jià)值評(píng)估技術(shù)，特別是舒姆茨在估價(jià)過(guò)程（1941年）一書中構(gòu)建的估價(jià)模型被美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)收錄在首次發(fā)表的房地產(chǎn)估價(jià)（1951年），該書到2000年為止再版13次，成為西方房地產(chǎn)界最有權(quán)威的房

10、地產(chǎn)估價(jià)專著。英國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)研究狀況現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)源地，早在1884年便出版了房地產(chǎn)估價(jià)的專著，詳細(xì)論述了收益法，近百年間，該方法幾乎沒(méi)有多大變動(dòng)；英國(guó)的估價(jià)，注重經(jīng)驗(yàn)和藝術(shù)的結(jié)合，主要采用五種估價(jià)方法：比較法、投資法（收益法）、成本法、剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）和利潤(rùn)法。早在1890年，馬歇爾明確提出了擴(kuò)展收益法的應(yīng)用，他把利潤(rùn)作為連接價(jià)值與收益的紐帶，并給出了公式：價(jià)值=收益/利率。發(fā)展到現(xiàn)在，收益法逐漸成為房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法之一。至20世紀(jì)60年代前的上百年間，英國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)平衡發(fā)展，通脹率保持在一個(gè)相對(duì)較低的水平，傳統(tǒng)收益法中的資本化率就是投資收益率。進(jìn)入60年代，房地產(chǎn)投資的外部經(jīng)

11、濟(jì)環(huán)境發(fā)生很大變化，通脹率大幅提高，業(yè)內(nèi)人士開(kāi)始深刻反省傳統(tǒng)方法的合理性，提出了全風(fēng)險(xiǎn)收益率和收益率逆差的概念。全風(fēng)險(xiǎn)收益率，由于包含了投資的經(jīng)營(yíng)發(fā)、金融、變現(xiàn)、收益變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)而得名。收益率逆差，是指房地產(chǎn)投資的初期收益率與金邊債券投資收益率相比所出現(xiàn)的倒掛的現(xiàn)象。1959年，愛(ài)爾沃德（Ellwood）提出房地產(chǎn)的總價(jià)值應(yīng)當(dāng)反映抵押貸款的價(jià)值和權(quán)益的價(jià)值，并發(fā)表了Ellwood表，將收益法發(fā)展到了一個(gè)新時(shí)期?，F(xiàn)在西方房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域廣為熟知的Ellwood抵押收益法，其實(shí)是對(duì)該法的簡(jiǎn)化和步驟分解，使之簡(jiǎn)易直觀，簡(jiǎn)化后稱作阿克松（Akerson）簡(jiǎn)化式。進(jìn)入80年代以后，由于英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例的

12、大幅增加，收益法幾乎被比較法所取代，并廣泛應(yīng)用至今。美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)研究狀況 （特征）美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估工作注重技術(shù)（公式）、計(jì)量，對(duì)已確定的房地產(chǎn)中的某種權(quán)益的性質(zhì)、品質(zhì)、價(jià)值（或效用）進(jìn)行不偏不倚的估價(jià)。估價(jià)工作，是以針對(duì)相應(yīng)市場(chǎng)領(lǐng)域采用有選擇的調(diào)研方法、綜合相關(guān)數(shù)據(jù)、應(yīng)用正確的分析方法，以及具備為提出解決問(wèn)題方案所必要的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)性判斷為依據(jù)。美國(guó)采用三種房地產(chǎn)估價(jià)方法：比較法、收益法、成本法。一般將房產(chǎn)和地產(chǎn)共同評(píng)估，尤其是早期對(duì)于課稅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格的評(píng)定；擬定各種路線價(jià)法則，如慎格爾在其所著房地產(chǎn)估價(jià)原則一書中提到，最先使用的深度價(jià)值表4321法則；對(duì)于各種深度的宗地

13、價(jià)格，最先被承認(rèn)的法則，是1866年紐約市法官霍夫曼創(chuàng)立的霍夫曼法則；此后，霍夫曼尼爾法則，曾在紐約施行；對(duì)于市街地的課稅估價(jià)，其中最著名的是蘇馬斯法則；80年代的比較法。德國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)研究狀況從歷史上講，德國(guó)德城鎮(zhèn)規(guī)劃、用地計(jì)劃等都具有其先進(jìn)性。德國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)方法主要有三種：比較法、收益法和成本法。德國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)主要有市場(chǎng)流通值和課稅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格兩種。市場(chǎng)流通值，是體現(xiàn)房地產(chǎn)在當(dāng)前市場(chǎng)條件下的價(jià)格，它由權(quán)益或供求關(guān)系決定的；課稅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，實(shí)際上是房地產(chǎn)的普通價(jià)值，主要是為財(cái)產(chǎn)稅、地稅、工商稅、地產(chǎn)購(gòu)買稅和遺產(chǎn)稅的征收提供依據(jù)；比較法為最主要方法。加拿大房地產(chǎn)估價(jià)研究狀況所有私人或公務(wù)員對(duì)房地

14、產(chǎn)市價(jià)的評(píng)估，基本上都采用比較法、收益法和成本法三種方法。這三種方法均根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)而定。成本法的基礎(chǔ)在于，“任何謹(jǐn)慎的投資者所愿意為物業(yè)支付的價(jià)格不會(huì)高于他購(gòu)買這塊土地并建造同樣稱心和效用的建筑物而不過(guò)分拖延建造時(shí)間的總費(fèi)用”；收益法，是將收入按與市場(chǎng)相一致的比率進(jìn)行資本化。這一方法是建立在價(jià)格是預(yù)期收益的折現(xiàn)值這個(gè)基礎(chǔ)上的；比較法的一個(gè)前提是，市場(chǎng)價(jià)來(lái)源于比較物業(yè)的價(jià)格。采用三種方法評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，每種方法的結(jié)果都必須由另兩種方法加以驗(yàn)證。前兩種最被看中，因?yàn)樗鼈冏钅軠?zhǔn)確反映市場(chǎng)上買者及賣者的態(tài)度。成本法不被看中的原因，折舊的量化困難且主觀；對(duì)物業(yè)的需求不同，造成物業(yè)價(jià)格會(huì)高于或低于物業(yè)

15、總的建筑成本（含稅收、利潤(rùn)等）。日本房地產(chǎn)估價(jià)研究狀況在日本，房地產(chǎn)被稱為不動(dòng)產(chǎn)，因而房地產(chǎn)估價(jià)也被稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定估價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)師被稱為鑒定士。日本的不動(dòng)產(chǎn)鑒定估價(jià)由日本不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)和日本政府共同管理。日本不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)主要使用比較法、收益法和成本法。其中，比較法和成本法應(yīng)用最為頻繁。在對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行鑒定評(píng)價(jià)時(shí)，一般首選比較法；對(duì)建筑物的價(jià)值鑒定評(píng)價(jià)時(shí)首選成本法；當(dāng)難以從市場(chǎng)上找到用以比較的交易實(shí)例限制了使用比較法時(shí)，就要借助政府公布的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估信息。比較法通常選用四個(gè)用于比較的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)例。此外，在使用收益法時(shí)，一般使用直接還原法，而較少使用復(fù)雜的折現(xiàn)現(xiàn)金流方法（DOF）；但若有人特別委托

16、使用DOF方法、并愿意為此多支付評(píng)估費(fèi)，鑒定士也可以提供一個(gè)10年期的DOF分析。香港地區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)研究狀況 香港的房地產(chǎn)估價(jià)方法承襲自英國(guó)，主要采用5種方法：比較法、投資法（即收益法）、成本法、剩余法和利潤(rùn)法。比較法，除了對(duì)一些“特殊”或“罕有”的房地產(chǎn)，由于缺乏可比較的市場(chǎng)資料，需考慮其他方法外，估價(jià)師都是依照比價(jià)法進(jìn)行估價(jià)，因?yàn)樵摲椒ê?jiǎn)易、可靠。用收益法進(jìn)行估價(jià)，是根據(jù)房地產(chǎn)正在未來(lái)一段日子里可收取租金回報(bào)的“現(xiàn)在價(jià)值”。首先在同區(qū)內(nèi)找到足夠同類型的房地產(chǎn)的買賣資料，然后分析這些資料可得到一連串的“回報(bào)年期”系數(shù)房地產(chǎn)的現(xiàn)值系數(shù)。成本法，是建立在以下假設(shè)基礎(chǔ)上的，即建筑費(fèi)與價(jià)值是相關(guān)連的

17、，因此，地價(jià)加上建筑物的建筑費(fèi)相當(dāng)于土地和建筑物的整體價(jià)值。在香港，估價(jià)師認(rèn)為：這個(gè)假設(shè)是含糊的，因?yàn)閮r(jià)值是由供給和需求兩種力量決定的，建筑費(fèi)只是影響供求平衡諸多因素的一個(gè)，并且僅在個(gè)別方面影響其價(jià)值。通常用于很少轉(zhuǎn)手或是沒(méi)有市場(chǎng)依據(jù)的房地產(chǎn)類型的估價(jià)。利潤(rùn)法的依據(jù)，是假設(shè)某些房地產(chǎn)價(jià)值與使用該房地產(chǎn)所得到的收益之間具有一定的關(guān)系。該方法是一種非常間接的方法，并包含了一個(gè)固有的缺點(diǎn)，即完全依賴估價(jià)人員在解釋和處理數(shù)據(jù)時(shí)的主觀性。少用。剩余法的原理在于，土地是所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的承擔(dān)者，而土地價(jià)值與其相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有直接聯(lián)系。香港使用這個(gè)方法評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，要將土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除，包括基建費(fèi)、建筑師和

18、估價(jià)師費(fèi)、法律費(fèi)、代理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)及開(kāi)發(fā)者的收益。用這個(gè)方法得到的估值依賴許多的變量，因而誤差機(jī)會(huì)較大。除非所考慮的房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)的可能性和很難找到同類型房地產(chǎn)進(jìn)行直接比較時(shí)，通常不用這個(gè)方法。（二）我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)研究狀況與國(guó)外房地產(chǎn)估價(jià)的研究類同之處，即也是先從土地估價(jià)的研究出發(fā)，然后再發(fā)展成房地產(chǎn)結(jié)合的估價(jià)。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)理論研究始于20世紀(jì)30年代。1930年，章植的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)出版；1935年，張輝出版了上海市地價(jià)研究，同年高信出版了南京市之地價(jià)與地價(jià)稅；1938年，王丙勛出版了天津市地價(jià)概況；1944年出版了伊利和魏萬(wàn)爾合著的土地經(jīng)濟(jì)中譯本、張丕介的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論、以及王季深上海

19、之房地產(chǎn)等一系列著作。這個(gè)時(shí)期主要是在介紹國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格作了初步研究。 新中國(guó)成立后，。認(rèn)為社會(huì)主義不存在地租，城市住宅不是商品，因此，房地產(chǎn)業(yè)不復(fù)存在，房地產(chǎn)價(jià)值及價(jià)格評(píng)估研究也被冷落。 1980年11月成立了中國(guó)土地學(xué)會(huì)，并召開(kāi)了許多學(xué)術(shù)討論會(huì)，探討社會(huì)主義地租地價(jià)問(wèn)題。這一時(shí)期，以地租地價(jià)問(wèn)題討論為中心，引發(fā)了整個(gè)土地價(jià)格問(wèn)題的研究，較普遍地承認(rèn)應(yīng)實(shí)行土地使用制度改革；以住宅商品化問(wèn)題討論為中心，引發(fā)了住宅商品化、住宅制度改革、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)等問(wèn)題的深入研究，逐步形成了房屋商品化理論體系。1984年12月12日，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布了經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則，這是新

20、中國(guó)成立后發(fā)布的第一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的部門規(guī)章。規(guī)定房屋估價(jià)方法為：房屋現(xiàn)值（凈值）=房屋重置完全價(jià)值´新舊程度；或房屋現(xiàn)值=房屋重置完全價(jià)值-房屋折舊。自1987年起，我國(guó)開(kāi)始城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)工作，并且由點(diǎn)到面，由沿海到內(nèi)地，由大中城市向中心城市逐步進(jìn)行，以便探索出適合我國(guó)當(dāng)時(shí)地價(jià)評(píng)估的方法。1990年，當(dāng)時(shí)的國(guó)家土地管理局在總結(jié)上述方法的基礎(chǔ)上，于1990年頒布城市土地定級(jí)規(guī)程（試行），1993年頒布城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（）試行。1997年，我國(guó)的土地估價(jià)管理辦法、土地估價(jià)管理?xiàng)l例紛紛出臺(tái)，土地市場(chǎng)日趨健全和完善，市場(chǎng)交易資料已很充分。1989年7月我國(guó)第一家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)深圳市物業(yè)

21、估價(jià)所成立。1990年深圳市政府發(fā)布了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)估價(jià)暫行辦法。1991年，建設(shè)部政策研究中心、中國(guó)城市住宅問(wèn)題研究會(huì)房地產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)組織的課題房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法與應(yīng)用完成，第一次比較全面地介紹了國(guó)外地房地產(chǎn)估價(jià)方法，同時(shí)總結(jié)了當(dāng)時(shí)我國(guó)常用的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法，如，計(jì)分計(jì)點(diǎn)法、重置評(píng)估法、土地成本加總法。在房屋租賃價(jià)格評(píng)估方面，介紹了實(shí)例估價(jià)法、對(duì)照評(píng)估法、標(biāo)準(zhǔn)房租增減評(píng)估評(píng)估法，同時(shí)介紹了土地級(jí)差收益測(cè)算和高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒?。受?dāng)時(shí)條件的限制，主要是運(yùn)用成本法，只有沿海少數(shù)大城市開(kāi)始應(yīng)用比較法和收益法。從1992年起，北京市研究制定了北京市房屋重置價(jià)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，在總結(jié)當(dāng)時(shí)各地使用的分等

22、定價(jià)法、定額核算法、折舊扣除法、分項(xiàng)計(jì)價(jià)法的基礎(chǔ)上，提出了“部件計(jì)分法”。這為我國(guó)房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的制定開(kāi)了定量分析的先河。四、房地產(chǎn)評(píng)估（業(yè)）的歷史與發(fā)展（一）房地產(chǎn)評(píng)估（業(yè)）的起源房地產(chǎn)評(píng)估是社會(huì)分工日趨專業(yè)化的結(jié)果；是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的客觀要求和必然產(chǎn)物。（二）房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐、房地產(chǎn)評(píng)估（業(yè)）的歷史與發(fā)展：A中國(guó)，早在漢武帝時(shí)，征收以土地為主的財(cái)產(chǎn)稅，從而萌發(fā)出我國(guó)古代房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)象，并且世界各國(guó)評(píng)估業(yè)的發(fā)展也大多以土地稅收估價(jià)為起點(diǎn)。B英國(guó)，二十世紀(jì)七十年代發(fā)生的房地產(chǎn)危機(jī)促使評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生，當(dāng)時(shí)很多銀行、會(huì)計(jì)、收購(gòu)伙伴等對(duì)房地產(chǎn)的貶值失望，在評(píng)估中房地產(chǎn)價(jià)值的確定也缺乏規(guī)范。產(chǎn)生

23、了機(jī)構(gòu)（英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)）。C美國(guó)，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生的推動(dòng)力是二十世紀(jì)八十年代末期美國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)，原因之一在于美國(guó)政府對(duì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)不予直接管理。采取措施：1989年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)了第11號(hào)法令不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估改革關(guān)于修訂聯(lián)邦金融法規(guī)的強(qiáng)制法令；管理制度上，1987年成立了美國(guó)促進(jìn)會(huì)。D法國(guó)、日本、澳大利亞等國(guó)家也都先后制定了自己的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、方法和管理制度。E歐洲的評(píng)估組織，1977年歐洲不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估組織成立，之后出版了適合全歐洲的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)藍(lán)色綱領(lǐng)，1997年4月第一套標(biāo)準(zhǔn)修訂。F國(guó)際：基于不動(dòng)產(chǎn)界需要互相加深理解，1982年國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)成立。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快，各國(guó)經(jīng)濟(jì)的互相滲透，

24、建立統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的需要也就越來(lái)越強(qiáng)烈，1994年，形成了修訂完成的國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)白皮書。G中國(guó)：在當(dāng)代，也出現(xiàn)過(guò)類似的資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)，如五十年代，實(shí)行新稅則時(shí)，曾規(guī)定對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)先按照標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)和地價(jià)進(jìn)行測(cè)算，然后計(jì)征稅款。中國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)評(píng)估制度” 和“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。1993年2月，原國(guó)家土地管理局發(fā)布土地估價(jià)師資格考試暫行辦法； 1995年3月，建設(shè)部與人事部聯(lián)合發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行資格制度暫行規(guī)定和房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法；1995年5月，原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局和人事部聯(lián)合發(fā)布注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)

25、資格考試實(shí)施辦法。第二節(jié) 房地產(chǎn)的概念與存在形態(tài)一、房地產(chǎn)的概念（一）概念表述的多樣性：注意定著物與附著物的區(qū)別（二）本質(zhì)的同一性（三）本教材的房地產(chǎn)概念二、房地產(chǎn)的存在形態(tài) （一）單純的土地：狹義、廣義、最廣義 （二）單純的建筑物：建筑物、構(gòu)筑物、房屋的區(qū)別 （三）房地合一的房地產(chǎn)：完整實(shí)物形態(tài)；區(qū)別單獨(dú)、區(qū)分、共同所有第三節(jié) 房地產(chǎn)的特征一、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性：由特征決定一、 土地的特性：（一）土地的自然特性：承載力；肥力；不可移動(dòng)性；數(shù)量固定性；耐久性；個(gè)別性（二）土地的文化特性：用途多樣性；社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性；合并與分割的可能性三、房地產(chǎn)的特征種類： （一）固定性 （二）差異性 （三

26、）昂貴性 （四）升值性 （五）長(zhǎng)期性 （六）雙重性 （七）敏感性第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特征與形態(tài)（分類）一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念（一）貨幣表現(xiàn)（二）最根本的特征：雙重實(shí)體二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成基礎(chǔ)（一）房地產(chǎn)的有用性（二）房地產(chǎn)的相對(duì)稀缺性（三）房地產(chǎn)的有效需求三、房地產(chǎn)價(jià)格的特征（一）共性：以貨幣表現(xiàn)；也受價(jià)值規(guī)律的影響 （二）個(gè)性：表現(xiàn)形式；本質(zhì)特征；價(jià)格構(gòu)成基礎(chǔ)；形成基礎(chǔ)四、房地產(chǎn)價(jià)格的形態(tài)（分類）（一）土地價(jià)格分類 A按照土地權(quán)屬分：所有權(quán)價(jià)格與使用權(quán)價(jià)格； B按照形成基礎(chǔ)分：征用地價(jià)、批租地價(jià)與轉(zhuǎn)讓地價(jià)；C按照計(jì)算單位分：總地價(jià)、單位地價(jià)與熟地樓面價(jià)。 D按照出讓方式分：拍賣、招標(biāo)、協(xié)議價(jià)格

27、（二）建筑物價(jià)格分類 A按照流通形式分：出售和出租 B按照計(jì)算單位分：總價(jià)格和單位價(jià)格 C按照交房時(shí)間的差異分：現(xiàn)房?jī)r(jià)格與期房?jī)r(jià)格（三）房地合一價(jià)格分類 A按照形成基礎(chǔ)分：評(píng)估價(jià)格（收益、基準(zhǔn)以及試算價(jià)格）、市場(chǎng)價(jià)格、 成交價(jià)格、理論價(jià)格和公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值； B按照用途不同分：買賣價(jià)、租賃價(jià)、抵押價(jià)、課稅價(jià)、典當(dāng)價(jià)、保險(xiǎn) 價(jià)、征用價(jià)等； C按照市場(chǎng)性程度分：正常價(jià)格、限定價(jià)格、特定價(jià)格； D按照實(shí)物形態(tài)分：土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地合一的房地產(chǎn)價(jià)格五、房地產(chǎn)價(jià)格的作用（一）調(diào)節(jié)供求關(guān)系（二）引導(dǎo)和公告作用：政府定期公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格（三）促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步（四）優(yōu)化資源配置的作用思考

28、題：1、如何理解房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格的概念？ 2、房地產(chǎn)的特征對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)生哪些影響？ 3、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性？第二章 房地產(chǎn)評(píng)估的理論基礎(chǔ)教學(xué)目的要求：學(xué)習(xí)本章要求學(xué)生了解地租、地價(jià)、區(qū)位以及轉(zhuǎn)換邊際的房地產(chǎn)評(píng)估理論；著重了解地租與區(qū)位理論。教學(xué)重點(diǎn)：地租與區(qū)位理論教學(xué)難點(diǎn)：轉(zhuǎn)換邊際理論第一節(jié) 地租理論一、地租的概念 土地所有者憑借土地所有權(quán)得到的收入，土地所有權(quán)價(jià)格；本質(zhì)是收益權(quán)；只要土地所有權(quán)存在，就存在地租。二、地租的表現(xiàn)形態(tài)（一）絕對(duì)地租 A絕對(duì)地租形成原因：土地所有權(quán)壟斷 B絕對(duì)地租的來(lái)源：城市工業(yè)部門總利潤(rùn)的扣除 C絕對(duì)地租的量化（本質(zhì)）：是為取得一定的土地空間進(jìn)行一定的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

29、而必須支付的最低代價(jià)。 D絕對(duì)地租的形成條件：低于工業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成的農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成（二）級(jí)差地租 A級(jí)差地租產(chǎn)生的原因：土地的有限性引起的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷 B級(jí)差地租的來(lái)源：城市土地經(jīng)營(yíng)所獲得的超額利潤(rùn) C級(jí)差地租形成的條件：土地區(qū)位的優(yōu)劣土地的質(zhì)量等級(jí)D級(jí)差地租的分類與量化：由于形成的具體情況不同具有兩種形式：級(jí)差地租和級(jí)差地租，級(jí)差是由于由于土地位置、肥力差別引起的資本生產(chǎn)率的差別而形成的；級(jí)差地租是由于在同一塊土地上連續(xù)追加投資引起的資本生產(chǎn)率的差別而形成。 形式上雖有區(qū)別，但實(shí)質(zhì)相同，都是由投入在土地上的等量資本所具有的不同生產(chǎn)率而產(chǎn)生的結(jié)果；都是由農(nóng)產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格

30、之間的差額產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而成。三、絕對(duì)地租與級(jí)差地租的異同點(diǎn) （一）相同點(diǎn)：從本質(zhì)上講都是由土地所有權(quán)決定，都同樣地體現(xiàn)了土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)利益要求。（二）不同點(diǎn)：從量上看，城市絕對(duì)地租是作為工業(yè)生產(chǎn)總利潤(rùn)的扣除，因而它是與一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)；級(jí)差地租則具有與土地的質(zhì)量等級(jí)相關(guān)的確定的量的規(guī)定性，因而在城市土地利用及城市地產(chǎn)評(píng)估中級(jí)差地租具有更重要的意義。四、地租理論在房地產(chǎn)評(píng)估中的指導(dǎo)作用 （一）絕對(duì)地租的作用 按照馬克思的地租理論，城市的絕對(duì)地租由農(nóng)業(yè)絕對(duì)地租水平?jīng)Q定，以城市郊區(qū)一定區(qū)域內(nèi)的相對(duì)劣等地的地租量為基準(zhǔn)。因此，絕對(duì)地租是房地產(chǎn)評(píng)估中調(diào)節(jié)、控制城市最低地價(jià)的重要基礎(chǔ)。

31、（二）級(jí)差地租的作用 級(jí)差地租是房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)要遵循的最佳效用原則、預(yù)測(cè)原則、時(shí)日原則的依據(jù)。 一定區(qū)位上的城市土地，可以獲得的級(jí)差地租是由土地生產(chǎn)力的水平界定的。以級(jí)差地租為基礎(chǔ)評(píng)定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)主要以由不同區(qū)位土地生產(chǎn)力的高低導(dǎo)致的級(jí)差地租量為依據(jù)。這一點(diǎn)對(duì)評(píng)定地價(jià)的最高值尤為重要。第二節(jié)地價(jià)理論一、地價(jià)理論的概念正因?yàn)橛械刈?，才?huì)產(chǎn)生土地價(jià)格。土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)：地租的資本化；地租是地價(jià)的基礎(chǔ)。價(jià)格可以完全不是價(jià)值的表現(xiàn)，沒(méi)有價(jià)值的東西在形成上可以具有價(jià)格。二、地價(jià)的計(jì)量馬克思的理論：如果撇開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)和土地投機(jī)，影響土地價(jià)格變動(dòng)的有兩個(gè)：一是地租量，二是利息率二、 地價(jià)理論的應(yīng)用：（一）土地定級(jí)（二

32、）地價(jià)評(píng)估三、 地租與地價(jià)理論的區(qū)別與聯(lián)系事實(shí)上，地租理論和地價(jià)理論是相互補(bǔ)充、密不可分的。所不同的是地租理論對(duì)地產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程起著定性化的指導(dǎo)作用；而地價(jià)理論則是使地產(chǎn)評(píng)估工作更接近模型化與定量化的基礎(chǔ)。第三節(jié)區(qū)位理論一、區(qū)位的概念：綜合概念是自然地理位置，經(jīng)濟(jì)、交通地理位置在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。區(qū)位不僅包括地球某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，還強(qiáng)調(diào)自然界的各種地理要素和人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間布置上的反映。二、區(qū)位理論的應(yīng)用（一）區(qū)位論基本原理與城市土地布局；城市土地利用（二）城市地域結(jié)構(gòu)論與分類估價(jià)；廠址選擇（三）工業(yè)區(qū)位論與工業(yè)用地評(píng)估；商業(yè)服

33、務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置（四）規(guī)劃理論；城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)規(guī)劃第四節(jié)轉(zhuǎn)換邊際原理一、西方轉(zhuǎn)換邊際理論概述 是解釋土地面積在具有不同地租支付能力的用途間分配的有益方法。二、轉(zhuǎn)換邊際理論的應(yīng)用 我國(guó)在地價(jià)比方面的運(yùn)用：商業(yè)：住宅：工業(yè)地價(jià)比=4：2：1三、轉(zhuǎn)化邊際原理在（房）地產(chǎn)評(píng)估中的作用（一）在分類估價(jià)中轉(zhuǎn)換邊際原理起著具體的指導(dǎo)作用如商業(yè)用地對(duì)區(qū)位最敏感，宜用點(diǎn)價(jià)、路價(jià)、片價(jià)等。（二）轉(zhuǎn)換邊際原理在評(píng)定綜合基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)具有決定性（三）轉(zhuǎn)換邊際原理對(duì)于合理調(diào)整用地結(jié)構(gòu)也有重要意義 運(yùn)用轉(zhuǎn)換邊際原理進(jìn)行的地產(chǎn)評(píng)估的成果在實(shí)際中可以作為土地有償使用的依據(jù)，如計(jì)征土地使用稅等。從這個(gè)意義上講，轉(zhuǎn)換邊際原理對(duì)于調(diào)整用地

34、結(jié)構(gòu)、促進(jìn)土地的合理布局有積極推動(dòng)作用。思考題：1、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的地租、地價(jià)、區(qū)位以及轉(zhuǎn)換邊際原理在我國(guó)的產(chǎn) 生與發(fā)展。 2、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的地租、地價(jià)、區(qū)位以及轉(zhuǎn)換邊際原理的異同點(diǎn)。第三章 房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序教學(xué)目的要求：學(xué)習(xí)本章要學(xué)生了解房地產(chǎn)估價(jià)的必要性、原則與程序教學(xué)重點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序教學(xué)難點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)的原則第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的必要性一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念主體、目的、原則、程序、內(nèi)容、對(duì)象二、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性 （零）房地產(chǎn)估價(jià)為政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供依據(jù)（一）房地產(chǎn)估價(jià)是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要（二）房地產(chǎn)估價(jià)是各類房地產(chǎn)交易的需要（三）房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)稅

35、收的需要（四）房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)抵押、保險(xiǎn)、典當(dāng)業(yè)務(wù)的需要（五）房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)征用、拆遷、補(bǔ)償?shù)男枰┓康禺a(chǎn)估價(jià)是法人和自然人作出投資決策的需要（七）房地產(chǎn)估價(jià)是企業(yè)合資、改制、改組、兼并、聯(lián)合入股以及破產(chǎn)清算或清產(chǎn)核資的需要（八）房地產(chǎn)估價(jià)是處理房地產(chǎn)糾紛的需要一類在買賣、交換、租賃、征用、課稅等；二類離婚、遺產(chǎn)繼承等。（九）房地產(chǎn)估價(jià)為上市公司上市提供參考依據(jù)第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的原則一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的概念 能符合房地產(chǎn)價(jià)格形成的客觀規(guī)律，能使估價(jià)工作順利、有效地展開(kāi)并最終取得成果的那些應(yīng)遵循的法則和標(biāo)準(zhǔn)。二、房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用 （一）原則是指南，使效率增加； （二）對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)

36、的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果有相似性； （三）幫助估價(jià)人員思考和衡量估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，首先把估價(jià)對(duì)象的價(jià)值框定在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。三、房地產(chǎn)估價(jià)原則的內(nèi)容（一）合法原則：合法前提 合法原則要求估價(jià)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提； 合法的含義是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和相關(guān)政策以及當(dāng)?shù)卣囊?guī)定； 合法權(quán)益包括：合法產(chǎn)權(quán)、合法使用與合法處分等方面 。1、合法產(chǎn)權(quán)方面，以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；具體方面，注意區(qū)分：農(nóng)民集體所有的土地不當(dāng)作國(guó)有土地；劃撥地塊不能當(dāng)作有償出讓地塊；違法用地不能當(dāng)作合法用地；違章建筑不能當(dāng)作合法建筑；臨時(shí)建筑不能當(dāng)作

37、永久建筑；手續(xù)不完備的建筑不能手續(xù)完備的；共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)作獨(dú)有（完全產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)）；有糾紛產(chǎn)權(quán)不能當(dāng)作無(wú)糾紛產(chǎn)權(quán)2、合法使用方面，以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值，在一定程度上反映了這一要求。3、合法處分方面，以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)；土地使用權(quán)出讓合同4、其他方面，評(píng)估的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。 具體說(shuō)，房改售房的價(jià)格，要符合政府有關(guān)該價(jià)格測(cè)算的要求；新建的經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，要符合國(guó)家規(guī)定的價(jià)格構(gòu)成和對(duì)利潤(rùn)率的限定；農(nóng)地征用和城市房屋拆遷估價(jià)，要符合有關(guān)農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆?、行政法?guī)；法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地

38、產(chǎn)，就不能作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，或者說(shuō)這類房地產(chǎn)沒(méi)有抵押價(jià)值。5、舉例說(shuō)明合法原則的具體應(yīng)用。以城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)（2003年12月1日）第12條為例，有了該規(guī)定，估價(jià)人員在拆遷估價(jià)中就可以按照下列幾點(diǎn)把握被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估；在對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。（房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)或具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位）（二）最高最佳使用原則：使用前提 長(zhǎng)期考慮的特點(diǎn)

39、 必須同時(shí)符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：1、法律上許可；2、技術(shù)上可能；3、經(jīng)濟(jì)上可行；4、價(jià)值最大化。 尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個(gè)方面依序篩選： 1、法律上的許可性 2、技術(shù)上的可能性 3、經(jīng)濟(jì)上的可行性 4、價(jià)值是否最大 實(shí)際應(yīng)用上，對(duì)下列前提根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明： 1、保持現(xiàn)狀前提 2、裝修改造前提 3、轉(zhuǎn)換用途前提 4、重新利用前提 5、上述情形的某種組合。最常見(jiàn)的是2+3種的組合。（三）供求原則： 價(jià)值規(guī)律的運(yùn)用 在分析供求關(guān)系時(shí)，除了要掌握一定時(shí)期內(nèi)供給與需求的總量變化，還要注意供給與需求的

40、結(jié)構(gòu)性變化； 房地產(chǎn)的價(jià)格受需求變化的影響更大； 估價(jià)時(shí)分析的供求關(guān)系主要是當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的供求關(guān)系。（四）替代原則：追求經(jīng)濟(jì)合理性是人們經(jīng)濟(jì)行為的普遍原則，價(jià)格低，效用 大的選擇結(jié)果，可使相互替代的商品價(jià)格趨于一致。 市場(chǎng)比較法的理論基礎(chǔ) 替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 無(wú)論我們采用什么估價(jià)思路和估價(jià)方法，都必須首先承認(rèn)替代原則： 市場(chǎng)比較法是用相同或類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)“替代”估價(jià)對(duì)象的價(jià)格； 收益法是用估價(jià)對(duì)象未來(lái)的收益“替代”估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格； 成本法是用估價(jià)對(duì)象各組成部分的價(jià)格來(lái)“替代”估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，等等。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：（又稱評(píng)估

41、基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評(píng)估時(shí)日） 很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性（在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀、合理價(jià)格或價(jià)值）； 估價(jià)對(duì)象在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會(huì)有不同的價(jià)格； 注意估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)作業(yè)期的不同； 注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況、房地產(chǎn)狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系：估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況過(guò)去（回顧性估價(jià)）過(guò)去過(guò)去現(xiàn)在過(guò)去現(xiàn)在現(xiàn)在未來(lái)未來(lái)（預(yù)測(cè)性估價(jià)）未來(lái)未來(lái)（六）公平原則： 合理、公正 為評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)人員需作到： 1、應(yīng)本著下列假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：各方當(dāng)事人均是理性的、精明的； 2、估價(jià)人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來(lái)考慮評(píng)估價(jià)值，又稱“換位思考”； 3、估價(jià)人員再以專家的身份來(lái)反復(fù)

42、、精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值； 4、為評(píng)估出公平合理地價(jià)值，估價(jià)人員還必須有良好的職業(yè)道德，不能受任何私心雜念的影響。第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的程序一、房地產(chǎn)估價(jià)程序的概念 明確對(duì)某一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，從頭到尾做哪些工作，先做什么，后做什么；反映的是估價(jià)工作的客觀過(guò)程，整個(gè)過(guò)程中的各項(xiàng)工作之間具有內(nèi)在的邏輯關(guān)系。 估價(jià)的程序反映的是估價(jià)工作的客觀過(guò)程，整個(gè)過(guò)程的各項(xiàng)工作之間具有內(nèi)在的邏輯聯(lián)系。二、房地產(chǎn)估價(jià)程序的內(nèi)容（一）接受任務(wù)：被動(dòng)接受、主動(dòng)爭(zhēng)取、自用自估 被動(dòng)接受工作時(shí)，估價(jià)需求者可能是房地產(chǎn)所有者或使用者的代理人；房地產(chǎn)的欲購(gòu)買者；一方以提供房地產(chǎn)的方式與另一方合作，另一方也可能委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)；以

43、房地產(chǎn)抵押貸款為目的，受理該抵押貸款的銀行也可能委托其信任的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)；政府為課征房地產(chǎn)稅；法院要處理涉案的房地產(chǎn)，如拍賣、抵債、定罪量刑等；城市房屋拆遷，拆遷當(dāng)事人委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行估價(jià)，等待。 自用自估的房地產(chǎn)估價(jià)適用情況，如：企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)自己擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為其參加政府舉行的土地使用權(quán)拍賣、招標(biāo)出讓活動(dòng)，擬報(bào)出的購(gòu)買價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。（二）明確基本事項(xiàng)、簽定估價(jià)合同： A明確待估房地產(chǎn)主要明確估價(jià)對(duì)象，還要弄清楚評(píng)估對(duì)象的坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)、 四至等等 B明確評(píng)估目的 是服務(wù)于市場(chǎng)交易，還是糾紛處理，或是組建合資企業(yè)、跨地區(qū)集團(tuán)、股

44、份公司等。 C明確估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)日期的確定通常與企業(yè)財(cái)務(wù)核算報(bào)表填報(bào)的結(jié)算期相一致；例 多數(shù)估價(jià)是對(duì)當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般以實(shí)地查勘之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)； 委托評(píng)估日期為估價(jià)日期； 企業(yè)集團(tuán)各成員組建簽約期為估價(jià)日期； 房地產(chǎn)糾紛案中過(guò)去發(fā)生爭(zhēng)議的時(shí)點(diǎn)。 一般地，估價(jià)基準(zhǔn)日不要以將來(lái)某日做估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在，還是過(guò)去或未來(lái)，是由估價(jià)目的決定的。 從理論上講，估價(jià)時(shí)點(diǎn)的詳細(xì)程度與估價(jià)的難易程度有關(guān)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)越具體，要求的估價(jià)精度越高，估價(jià)也就越困難。D明確估價(jià)投標(biāo)書的交付日期 注意估價(jià)日期（時(shí)點(diǎn)）與評(píng)估時(shí)期的不同點(diǎn)。（三）選擇估價(jià)方法 估價(jià)方法的采用，取決于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型、估價(jià)方法

45、的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量。估價(jià)方法選定后就是進(jìn)行具體的測(cè)算。（四）收集資料、實(shí)地查勘 估價(jià)所需的資料：委托估價(jià)方需要按估價(jià)合同的要求向受托方提供有關(guān)待估房地產(chǎn)的法律、技術(shù)方面的資料；對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；相關(guān)實(shí)例資料，即類似房地產(chǎn)的交易、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、收益等資料，搜集什么樣的實(shí)例資料，主要取決于擬采用的估價(jià)方法；反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。搜集資料的渠道：委托人提供；實(shí)地查勘獲得；詢問(wèn)有關(guān)知情人士；查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)的資料庫(kù)；到政府有關(guān)部門查閱；查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。實(shí)地查勘注意事項(xiàng)：有一些估價(jià)項(xiàng)目的委托人與被查勘房地產(chǎn)的業(yè)主不是同一

46、人，估價(jià)人員一是可要求委托人與被查勘房地產(chǎn)的業(yè)主事先做好溝通；自己向被查勘房地產(chǎn)業(yè)主說(shuō)明來(lái)意和相關(guān)情況，爭(zhēng)取其理解與配合。（五）配備人員、制定作業(yè)計(jì)劃 估價(jià)作業(yè)計(jì)劃的主要內(nèi)容主要包括：擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道；預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)；估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排，通常最好附以流程圖、進(jìn)度表等。（六）計(jì)算并最終確定估價(jià)額 不同估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果之間有較大差異時(shí)，應(yīng)尋找原因，可以按照下列從低級(jí)錯(cuò)誤到高級(jí)錯(cuò)誤的順序進(jìn)行檢查：測(cè)算過(guò)程是否有誤；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；參數(shù)選取是否合理；公式選用是否恰當(dāng)；所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的；是否符合估價(jià)原則。特別需要

47、強(qiáng)調(diào)的是，估價(jià)中的每一個(gè)數(shù)字都應(yīng)有來(lái)源依據(jù)。、在確認(rèn)所有的測(cè)算結(jié)果無(wú)誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等數(shù)學(xué)方法之一求出一個(gè)綜合結(jié)果。（七）撰寫估價(jià)報(bào)告書 估價(jià)報(bào)告的形式分為書面報(bào)告和口頭報(bào)告（如專家證詞）。書面報(bào)告按照格式，又可分為敘述式報(bào)告和表格式報(bào)告，報(bào)告書的格式有固定式、自由式。 一份完整報(bào)告通常由個(gè)部分組成： 封面（標(biāo)題、估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)作業(yè)期）；目錄；致委托人函（致函對(duì)象、正文、落款、日期）；估價(jià)師聲明；估價(jià)的假設(shè)和限制條件；估價(jià)結(jié)果報(bào)告（委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象、評(píng)估價(jià)值定義、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方

48、法、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)作業(yè)期、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期；其他說(shuō)明）；估價(jià)技術(shù)報(bào)告（詳細(xì)介紹估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況，分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的各種因素，說(shuō)明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由，說(shuō)明估價(jià)的測(cè)算過(guò)程、參數(shù)選取等，說(shuō)明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由。）；附件。（八）估價(jià)報(bào)告書的審核、確認(rèn)、交付及收費(fèi)事項(xiàng)（九）估價(jià)資料歸檔：估價(jià)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂的估價(jià)委托合同；估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人出具的估價(jià)報(bào)告（包括附件）；實(shí)地查勘記錄；估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄；估價(jià)過(guò)程中的不同意見(jiàn)和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見(jiàn)記錄；估價(jià)報(bào)告審核記錄；估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要保存的其他估價(jià)資料。思考題：1、為什么說(shuō)房地產(chǎn)估價(jià)是一

49、門科學(xué)，也是一門藝術(shù)？ 2、試分析各估價(jià)原則的含義。 3、如何理解估價(jià)時(shí)點(diǎn)的意義？它與估價(jià)作業(yè)時(shí)間有何區(qū)別？ 4 、估價(jià)為什么要遵循一定的程序？ 5、估價(jià)人員一般應(yīng)如何選擇估價(jià)方法？ 6、提高估價(jià)報(bào)告書質(zhì)量的途徑有哪些？第四章 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素教學(xué)目的要求：學(xué)習(xí)本章要求學(xué)生了解影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)、外部因素。教學(xué)重點(diǎn)：影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)、外部因素。教學(xué)難點(diǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程一、與一般商品價(jià)格在形成上的共性（一）商品價(jià)格的形成基礎(chǔ)相同（商品價(jià)值論，供求關(guān)系）（二）商品價(jià)格的構(gòu)成要素相同（三）商品價(jià)格的影響因素： A從市場(chǎng)主體看： 需求導(dǎo)向（接受的消費(fèi)者價(jià)格） 競(jìng)

50、爭(zhēng)者導(dǎo)向 根據(jù)成本結(jié)構(gòu)制定 的價(jià)格（成本導(dǎo)向） B從來(lái)源看：二、房地產(chǎn)商品價(jià)格形成過(guò)程中的特性（一）價(jià)格構(gòu)成要素的復(fù)雜性（二）價(jià)格表現(xiàn)形式的單一性（三）價(jià)格影響因素的多樣性（四）價(jià)格高低差異的重要性第二節(jié) 影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素一、影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素的概念：據(jù)房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的構(gòu)成：內(nèi)部因素來(lái)源于土地和建筑物二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的土地因素（一）位置、面積（二）地形、地質(zhì)（三）形狀、用途（四）“生熟”程度（五）交通、環(huán)境（六）土地肥力三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的建筑物因素（一）用途、質(zhì)量（二）結(jié)構(gòu)、裝修（三）樓層、朝向（四）附屬設(shè)備、完損程度（五）政策法規(guī)對(duì)建筑物消防、防震等設(shè)施的有關(guān)規(guī)定第三節(jié) 影

51、響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素一、影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素的概念：二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素的內(nèi)容：（一）影響房地產(chǎn)價(jià)格的地區(qū)環(huán)境因素（二）影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素（三）影響房地產(chǎn)價(jià)格的人口因素（四）影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素（五）影響房地產(chǎn)價(jià)格的政策法規(guī)因素（六）影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素（七）影響房地產(chǎn)價(jià)格的國(guó)際因素第四節(jié)國(guó)外房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素舉例一、日本的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響因素不同用途的土地，影響其價(jià)格的主要因素也是有差別的，日本不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)列舉的的住宅、商業(yè)和工業(yè)用地的區(qū)域因素和個(gè)別因素：（一）住宅區(qū)的區(qū)域因素 日照、溫度、濕度、風(fēng)向（二）住宅用地的個(gè)別因素（三）商業(yè)區(qū)的區(qū)域因素（四）商業(yè)用

52、地的個(gè)別因素（五）工業(yè)區(qū)的區(qū)域因素（六）工業(yè)區(qū)的個(gè)別因素二、美國(guó)住宅價(jià)值影響因素排序影響房地產(chǎn)價(jià)格的眾多因素是綜合的、復(fù)雜的，也是相互關(guān)聯(lián)的，然而各個(gè)單個(gè)的影響因素經(jīng)過(guò)分析是可以排序的。例如，美國(guó)的威斯康辛大學(xué)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估技術(shù)教科書中就列舉了一個(gè)對(duì)影響飛機(jī)場(chǎng)周圍的住宅價(jià)格的因素進(jìn)行排序的例子。下表就是由美國(guó)評(píng)估師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)在芝加哥地區(qū)的20個(gè)社區(qū)調(diào)查分析概括得出。編號(hào)影響因素平均分1在鄰近地區(qū)中其他住宅的質(zhì)量1.232距學(xué)校的接近性1.783不動(dòng)產(chǎn)稅額1.784購(gòu)物設(shè)施接近性1.975主要道路可達(dá)性1.976市政設(shè)施質(zhì)量1.997鄰近地區(qū)的樹(shù)木灌木公園2.008中等程度飛機(jī)噪音2.06

53、9中等程度交通噪音2.1310醫(yī)療服務(wù)設(shè)施接近性2.5511在機(jī)場(chǎng)和相關(guān)行業(yè)工作的接近性2.6712機(jī)場(chǎng)可接近性2.85思考題：1、影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部與外部因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格怎樣產(chǎn)生影響？ 2、影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部與外部因素在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的過(guò)程中，其關(guān)系如何？第五章 剩余法及其應(yīng)用教學(xué)目的要求：學(xué)習(xí)本章要求學(xué)生了解剩余法的基本原理與如何應(yīng)用。教學(xué)重點(diǎn)：剩余法的基本原理、公式和應(yīng)用范圍。教學(xué)難點(diǎn)：利潤(rùn)的估算；預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。第一節(jié) 剩余法的基本原理一、剩余法的基本概念又稱倒算法，假設(shè)開(kāi)發(fā)法或預(yù)期開(kāi)發(fā)法二、剩余法的理論依據(jù)：地租理論與價(jià)格構(gòu)成理論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本+稅金+利潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本=土地成本+建筑物成本+期間費(fèi)用土地使用權(quán)的購(gòu)買價(jià)=房地產(chǎn)銷售價(jià)（土地開(kāi)發(fā)費(fèi)含基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+前期工程費(fèi) +建安費(fèi)+公共配套費(fèi)+籌資費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用） 稅金正常利潤(rùn)開(kāi)發(fā)商