一所特色酒店的分析報告

1、一所特色酒店的分析報告第一部分御景酒店項目效益分析前 言根據(jù)集團(tuán)2010年酒店公司戰(zhàn)略規(guī)劃現(xiàn)對御景江城酒店項目進(jìn)行前期策劃、分析和建設(shè)期間的項目策劃工作。我經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查對御景風(fēng)情街酒店項目的市場預(yù)測、宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內(nèi)容分析，現(xiàn)已完成本項目的市調(diào)工作，現(xiàn)將市調(diào)結(jié)果結(jié)果報告如下：第一部份 御景周邊酒店市調(diào)分析報告一、市調(diào)范圍：御景江城周邊王牌路、沙龍路、牌樓、觀音巖一帶二、市調(diào)方式：走訪三、御景周邊行業(yè)情況調(diào)查說明：牌樓到王牌路：1）企業(yè)機(jī)關(guān)單位：共10家達(dá)鋼集團(tuán)萬州分公司、三峽紡織、長江萬州航道、骨科醫(yī)院、煙草公司、長江水文、東方制藥、九州立民醫(yī)院、城市建

2、筑工程管理處、三峽醫(yī)院2）商業(yè)情況：王牌路商業(yè)以餐飲為主，輔助休閑娛樂、購物最次。已經(jīng)形成了吃、購、娛、休閑、住宿一條產(chǎn)業(yè)鏈。3）酒店情況：25家主要集中在王牌路，以中低端賓館為主其中檔次可以三星左右的酒店有3家，汗馬酒店、錦麗酒店、航遠(yuǎn)商務(wù)酒店。價位：標(biāo)間價位118-238之間。平均入住率60%左右房間在80間以上其它中低檔賓館的標(biāo)間價格在40-120之間，房間在30-60間入住率： 80%左右4）客戶群：以到王牌路休閑娛樂、就餐的客人為主；5）交通：緊鄰市中心，屬市政主干道，交通發(fā)達(dá)沙龍路沙龍公園至宏遠(yuǎn)市場1）企業(yè)機(jī)關(guān)單位：無大型企事業(yè)單位。2）商業(yè)情況：以小門面為主，主要市場有以裝飾、建

3、材、家具、家居等商鋪為主3）酒店情況：13家主要集中在宏遠(yuǎn)市場，都是中低端賓館其中裝修檔次較好的酒店有3家，蘭花酒店、龍翔酒店、太和酒店。價位：標(biāo)間價位60-120之間。房間在40-70之間入住率： 60%左右4）客戶群：以宏遠(yuǎn)市場商人和西山車站客人為主；5）交通：緊鄰市中心，屬市政主干道，交通發(fā)達(dá)三峽學(xué)院周邊：共8家1）企業(yè)機(jī)關(guān)單位：萬三中、三峽學(xué)院、清泉中學(xué)、人民檢察院、法院2）商業(yè)情況：以小門面為主，主要以小型餐飲為主3）酒店情況：主要集中在三峽學(xué)院周邊，都是低端小酒店。價位：標(biāo)間價位30-60元之間。房間在20-40間左右入住率： 60%左右4）客戶群：以學(xué)生群體為主；5）交通：緊鄰市

4、中心，屬市政主干道，交通發(fā)達(dá)觀音巖方向：1）企業(yè)機(jī)關(guān)單位：共21家萬州區(qū)行政審批中心、中國人民銀行萬州中心支行、國藥集團(tuán)、中國郵政物流配送中心、交警大隊、觀音巖房管所、渝東開發(fā)管理委員會、交通征稽、國家糧庫、萬州區(qū)人大、政協(xié)、中國電信、中國移動、三牧集團(tuán)、新華圖書物流中心、魚泉集團(tuán)、車管所、消防大隊、殘疾人綜合服務(wù)中心、光彩大市場。2）商業(yè)情況：以汽車產(chǎn)業(yè)和建材裝飾市場為主。3）酒店情況：6-8家經(jīng)濟(jì)型小酒店主要集中在萬州區(qū)行政審批中心，以中低端賓館為主價位：標(biāo)間價位40-80元之間。房間在30-50間左右入住率： 60%左右4）客戶群：以周邊居住人群為主；5）交通：屬市政主干道，交通發(fā)達(dá)二、

5、御景江城周邊3個區(qū)域酒店市場現(xiàn)狀分析一）現(xiàn)狀分析1、無高星級酒店，目前僅有錦麗酒店和汗馬酒店為3星級，周邊在無3星以上的酒店，不能夠滿足3個片區(qū)大型企業(yè)、政府和高端私人消費(fèi)的需要。整個片區(qū)的酒店基本集中在中低檔的賓館。2、汗馬酒店、錦麗酒店設(shè)施設(shè)備比較新，房間設(shè)計具有一定吸引力，服務(wù)比較好，房間價格比較高。但其余酒店服務(wù)一般，有進(jìn)一步提高的空間，兩家酒店的價位在本地區(qū)較高，所以與其他小酒店對比入住率不是很高。3、王牌路一帶小酒店酒店分布比較集中，基本都位于市區(qū)內(nèi)的繁華路段，價格競爭比較激烈。4、酒店的規(guī)模：周邊大部分酒店的修建規(guī)模通常在20-40間（套）左右，規(guī)模較小。房間面積通常在20-25

6、平方米左右（含衛(wèi)生間），配置的設(shè)施設(shè)備一般，具有特色的房間沒有。5、酒店的房間價格：兩家三星級酒店實(shí)際銷售價格大約在118-138元之間（散客價格），大面積機(jī)麻電腦房200-238元，無其它折扣優(yōu)惠。 以下是比較有代表性的部分酒店的房間銷售價格： 酒店名稱酒店類型掛牌房價（標(biāo)準(zhǔn)間）實(shí)際房價（散客）協(xié)議價錦麗酒店3星級178138118金豪商務(wù)賓館非星級1208070遠(yuǎn)航商務(wù)酒店非星級1381181006、酒店行業(yè)的整體服務(wù)水平不高，基本能夠滿足客人的普通需要，但是不能提供一些超出客人期望的個性化服務(wù)。7、除極少數(shù)酒店外，大部分酒店的外圍環(huán)境比較差。8、大部分酒店的大堂面積比較小，裝飾和裝修所體

7、現(xiàn)的酒店效果比較差，不能跟上現(xiàn)代酒店的發(fā)展的需要。9、酒店服務(wù)意識不高，不能達(dá)到一站式服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。10、普遍存在衛(wèi)生間面積比較小，大部分酒店衛(wèi)生間燈光不足，比較昏暗。11、普遍存在設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)不到位，維修保養(yǎng)不夠深入，雖然酒店經(jīng)營時間不長，但是可以明顯感覺到房間陳舊、破損較為嚴(yán)重。二）、酒店的房間出租率：三家較高品質(zhì)的檔次酒店行業(yè)的整體平均年出租率約為55%。其它小型酒店大部分經(jīng)營情況較好，酒店的出租率可達(dá)到70%以上。按照酒店行業(yè)慣例，一個酒店客房出租率能夠達(dá)到45%以上，該酒店就能夠生存，超過45%的客房出租率該酒店就會有一定的贏利。柱形圖三、御景周邊現(xiàn)有酒店的客源分析：1、商務(wù)客人：外地

8、出差到本區(qū)域的客人25%。主要來源：鋼材市場、中小商業(yè)企業(yè)、學(xué)校等。3、本地消費(fèi)：主要以社會娛樂性消費(fèi)和棋牌娛樂消費(fèi)為主60%。主要來源周邊居民接待親友、學(xué)生娛樂、企事業(yè)單位娛樂等。4、政府接待：主要以國家機(jī)關(guān)的一般接待、宴請為主10%。5、其它客源：以散客旅游和自駕車消費(fèi)為主5%。注：政府重點(diǎn)接待一般都沒有在本區(qū)域大部分在市中區(qū)，例如政協(xié)和人大在江南酒店和凱萊酒店等，區(qū)委、區(qū)政府在籬斯酒店、萬州國際和凱萊酒店等。四、御景酒店周邊社區(qū)居住人口分析1、御景酒店本身所處御景江城小區(qū)，已銷售總量為1550多戶，目前交房率60%，入住率為交房率的50%以上，約 500戶左右，平均按一家4口計算，約有2

9、000人左右；2、向南1公里范圍，馬路對面是江山龍苑小區(qū)，總量為3000多戶，目前入住率為10%，約300戶，按平均一家4口計算，約有1200人左右；江山龍苑下面則是龍珠麗錦花園小區(qū)，大概估計約500戶，人口為2000人3、向東1公里范圍，市區(qū)方向，最靠近的為桂花苑小區(qū)，比較成熟，約1000戶，目前基本全部入住，按一家4口計算，按90%入住率約有4000人左右；另外還有檢察院第二分院、人民法院、渝東律師事務(wù)所、小商業(yè)等，其工作人員和流動人口約1000人左右。4、向北，則基本沒有住戶；5、向西1公里范圍，有富康花園、愛迪都市花園小區(qū)等小區(qū)，大概估計人數(shù)約為10000人左右。以上合計人口數(shù)約為20

10、000多人。五、御景酒店項目SWOT分析（周邊市調(diào)綜合總結(jié)）經(jīng)過對御景周邊的市場調(diào)查來分析結(jié)果如下：優(yōu)勢（S）項目位于萬州市王牌路、沙龍路、牌樓、觀音巖一帶，本地和周邊基本沒有高品質(zhì)酒店，但臨近黨政機(jī)關(guān)，鋼材市場，有大型居民區(qū)（未成熟），有較好的市場潛力和優(yōu)勢。特別是對于一般性企事業(yè)單位、社會商務(wù)客人和黨政機(jī)關(guān)人士在規(guī)劃設(shè)計出適宜他們需求特色的產(chǎn)品，有極大的吸引力和市場動力。劣勢（W）1、酒店項目項地位未處于繁華商業(yè)中心地段，大型社區(qū)還沒有成熟，流動人口密集度不高，尚未在主要交通干線上，地域較偏。2、酒店項目地位由于受建筑限制，建筑樓層屬于裙樓，三樓一半層高只有2.5米，在外觀感觀上和內(nèi)部結(jié)構(gòu)

11、上沒有構(gòu)成高星級基本要素，周邊部份配套經(jīng)營項目較弱。3、酒店項目地位天然活人造旅游產(chǎn)業(yè)景點(diǎn)，商業(yè)購物基本沒有，沒有引導(dǎo)旅游和政界消費(fèi)酒店的欲望。4、酒店項目建筑共計四層，旁邊有附裙樓三層，形成一個長形建筑，且依托山體后半邊是陰暗的格局，修建酒店客房有不足之處。5、周邊大多是家庭和經(jīng)濟(jì)型旅館，且價位偏低，主要以周邊小公司企業(yè)接待和居民接待親友、自娛消費(fèi)。少數(shù)幾家較為高檔的酒店，價位對比較高，所以客流量不高，表明本地區(qū)酒店市場消費(fèi)不高，現(xiàn)階段正是在培育市場階段。6、黨政機(jī)關(guān)大型企事業(yè)單位已經(jīng)形成主要客源流向主城商業(yè)街區(qū)的高品質(zhì)酒店，表明高端客人不僅僅是需要一個高品質(zhì)的酒店來住宿消費(fèi)，而是需要一個可

12、以購物、娛樂、休閑和放松的繁華商圈環(huán)境，主要思想出發(fā)點(diǎn)就是體面和方便。機(jī)會（O）1、萬州市重慶第二大城市，正在打造和全面推廣“三峽旅游”，極大的促進(jìn)了旅游酒店業(yè)的發(fā)展，酒店市場前景看好。2、萬州移民人數(shù)愈來愈多為萬州加大城市建設(shè)加快步伐。3、隨著長江旅游景點(diǎn)的完善和提升，萬州旅游人數(shù)也將會再攀高峰。4、萬州處于中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，其氣候資源的旅游適宜性為全國少見，是先天性的旅游資源基礎(chǔ)為酒店后期經(jīng)營帶來了更多商機(jī)及機(jī)遇。5、本地居民可支配收入水平的提高，消費(fèi)欲望也將水漲船高。威脅（T）1、御景酒店若打造一般的酒店，周邊相同、相似的已營業(yè)和擬建的酒店競爭威脅。2、投資額度的增加與投資回報率，投

13、資回收期限預(yù)期降低和延長的威脅。3、國家客觀經(jīng)濟(jì)政策變化對酒店業(yè)經(jīng)營發(fā)展帶來的威脅。六、應(yīng)對策略：SO策略（強(qiáng)化優(yōu)勢與機(jī)會策略）1、強(qiáng)化酒店產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的特色性、唯一性，將酒店產(chǎn)品塑造與該區(qū)內(nèi)其它同類型酒店的產(chǎn)品相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場出奇制勝。2、建設(shè)后期由專業(yè)的酒店營銷策劃管理人員，通過有針對性地實(shí)施開業(yè)前營銷策劃，盡可能讓本市和該地區(qū)潛在客戶知曉酒店，認(rèn)識酒店。WT策略（化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險）1、酒店項目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，找準(zhǔn)目標(biāo)，鎖定客戶群體，有針對性地進(jìn)行建設(shè)和經(jīng)營管理。2、努力爭取政府背景優(yōu)勢，爭取宣傳媒體支持。3、確定專業(yè)酒店管理人員進(jìn)行經(jīng)營管理，并實(shí)行經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任制。4、尋找投資商

14、對方投資經(jīng)營。御景酒店市調(diào)總結(jié)論：1、萬州酒店大市場總的來講，萬州目前的高品質(zhì)酒店市場尚未定型，處于蓬勃發(fā)展的初始時期，也正處于優(yōu)勝劣汰的階段，部分老化或經(jīng)營管理不善或產(chǎn)品無特色的酒店必將被新崛起的具有現(xiàn)代客源定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品適宜市場的酒店所替代。在萬州目前出現(xiàn)的酒店尚無真正意義上的領(lǐng)軍酒店，還不能引導(dǎo)萬州酒店的消費(fèi)市場，隨著萬州旅游和商貿(mào)以及交通的發(fā)展，以及人們理性的消費(fèi)意識對酒店的發(fā)展前景和潛力是比較看好的。因此，客源定位準(zhǔn)確，酒店產(chǎn)品有特色差異化突出，裝飾風(fēng)格文化內(nèi)涵深厚，銷售價格適應(yīng)市場的酒店，在萬州的酒店消費(fèi)市場中是具有生命力的。2、結(jié)合上述市場調(diào)查利弊分析結(jié)論，我認(rèn)為現(xiàn)目前打造御景酒

15、店定位要適合于區(qū)域市場，可以站在萬州整局部市場來定位，但不能打造掛星級的高品質(zhì)商務(wù)酒店，可以打造具有特色的主題酒店。原因有五：A、高星級酒店投資較高，要求經(jīng)營項目較多，且價格在當(dāng)?shù)貐^(qū)域市場認(rèn)可度不高，投入與收回投資期不成正比壓制大量資金。B、區(qū)域酒店商圈氛圍不足，周邊沒有大型引導(dǎo)人流的商業(yè)業(yè)態(tài)。C、人流量不足，御景小區(qū)和周邊居住人口密集度不高。D、酒店主要依托御景業(yè)主和周邊社區(qū)為主要消費(fèi)群體，不能滿足集團(tuán)公司打造酒店的主要出發(fā)點(diǎn)之一是依托酒店吸引人氣從而引導(dǎo)顧客觀摩御景樓盤促進(jìn)樓盤銷售。E、外觀和內(nèi)部結(jié)構(gòu)不適合打造出氣派、高端的商務(wù)型酒店。應(yīng)站在特色風(fēng)情休閑酒店社區(qū)模式的酒店角度來打造，比如：

16、田園風(fēng)格的客房，中式古典房，山洞乳石天然景觀房，情侶房，海景休閑房，日韓風(fēng)情房等等。還可以打造足浴保健與融合客房兩用房。萬州人喜歡打麻將，可以在部分房間里設(shè)置電動麻將桌。在經(jīng)營項目里結(jié)合御景美食山形成前樓與后山相呼應(yīng)的經(jīng)營項目鏈，一方面帶動美食山，一方面給酒店增加一個野外休閑度假亮點(diǎn)，同時彌補(bǔ)相互之間的不足之處，拉動御景酒店和美食山效益。在酒店營銷銷售方式上進(jìn)行引導(dǎo)性銷售，給予一定的宣傳、造勢，突出特色力求客人對我們酒店的好奇心來爭取客源。第二部份 酒店定位與命名結(jié)合上述市調(diào)情況，御景酒店與御景美食山合二為一，形成前后相互結(jié)合經(jīng)營，把酒店定位成異域文化的生態(tài)休閑度假型酒店較為合適，除了具備在酒

17、店里必要的異鄉(xiāng)風(fēng)情和休閑康體功能外，還可以通過美食山把生態(tài)美食和度假養(yǎng)生結(jié)合起來，從而達(dá)到迎合人們獵奇心理的目的。結(jié)合御景江城周邊商圈把御景酒店定位成休閑度假酒店面對大眾消費(fèi)市場，也決定酒店的消費(fèi)人群和酒店定價不能太高。但裝修檔次在感觀上一定要高，這取決于設(shè)計師的水品高低，采購人員的選料好壞。所以我建議酒店名字定為：“御景風(fēng)情休閑酒店”或“御景休閑假日酒店”第三部分 設(shè)計風(fēng)格與功能劃分一、設(shè)計風(fēng)格反對一昧地鋪天蓋地般采用“鑲金嵌玉”的裝飾設(shè)計手法酒店裝飾效果的體現(xiàn)，最主要是靠裝飾材料的選型、合理搭配、細(xì)節(jié)處理，同時還要巧妙地體現(xiàn)出酒店的主題文化，再配以燈光，效果自然就出來的，這樣，就能節(jié)省一大

18、筆裝飾費(fèi)用。試想，客人一邁進(jìn)酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空間高度、面積、裝飾材料的顏色及搭配、裝飾物品、總體燈光等的綜合效果，細(xì)看才能體會到體現(xiàn)出的裝飾風(fēng)格、主題文化，而不會就立刻就走到墻前看貼的什么石材，是意大利的還是西班牙、美國的?？腿俗哌M(jìn)客房，首先體會到的也是房間的空間、面積、家具、窗簾、布草及整個房間的色彩基調(diào)等綜合氣氛。有誰會馬上端詳這墻上貼的墻紙、衛(wèi)生間洗面臺的石材是進(jìn)口的還是國產(chǎn)的？A在酒店大堂、餐廳及娛樂場所通道、豪華的餐廳及娛樂包間、套房等等重要區(qū)域，適當(dāng)使用進(jìn)口材料能更好地體現(xiàn)裝飾效果是很必要的，總之：好鋼要用在刀刃上！B酒店在一些非重要區(qū)域，如消防樓梯通道、各員工工

19、作間、儲藏間、廚房、附屬樓、酒店管理人員辦公區(qū)域等地，采用成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不可。C主要裝飾材料進(jìn)行把控：一般采取甲供或甲方認(rèn)定品牌、規(guī)格、型號。甲方應(yīng)派專人對本地及周邊裝飾材料市場進(jìn)行詢價，部分材料，如石材，很有必要到國內(nèi)幾個主要的石材產(chǎn)地（如福建、山東、四川、廣西、云南等）進(jìn)行市場調(diào)查。圖例：1、文化的生態(tài)休閑度假型酒店大堂田園風(fēng)格主題文化遵義市一家酒樓的可行性報告層數(shù)貴賓間（有衛(wèi)）娛樂貴賓間（有衛(wèi)）生態(tài)貴賓間（有衛(wèi)）生態(tài)大廳13（810人）3（8-10人）2（1016人）200（80人）215（810人）3（8-10人）3（1016人）合計18（180人）9（108人）2（

20、32人）8桌（80人）二 、 遵義川菜酒樓的市場定位：以川菜粵菜為附的中高檔社會酒樓根據(jù)該項目的建筑面積，所處的地理位置，適合建立精品川菜酒樓，提供舒適環(huán)境、高檔的菜肴、溫心的服務(wù)，以精品川菜為主中檔粵菜為附融入部分當(dāng)?shù)靥厣说闹饕?jīng)營方法。酒樓的設(shè)計必須要結(jié)合云貴川地區(qū)的地方建筑風(fēng)格，融入現(xiàn)代化和古典民族化設(shè)計精髓，體現(xiàn)出現(xiàn)代的舒適感和地方民族的文化感。從而形成我企業(yè)特有的文化內(nèi)涵。1、風(fēng)格簡介遵義川菜酒樓裝飾風(fēng)格為川東地區(qū)仿古建筑風(fēng)格。其主要建筑構(gòu)成要素表現(xiàn)在：門檐、柱、窗、門、梁等上。在主要建筑要素的架構(gòu)上，引入富含深厚底蘊(yùn)的企業(yè)文化：其要素表現(xiàn)為：牌、匾、對聯(lián)、雕塑（含浮雕）

21、、裝飾掛件、名人字畫、老照片、燈箱廣告、燈籠等。2、追求的效果：一定要富含文化底蘊(yùn)，門前有仿銅巴渝人雕像、木刻對聯(lián)、橫幅，室內(nèi)墻壁有老照片、名人字畫、木刻詩畫賦、木刻雅間名稱及對聯(lián)，天花專用燈罩、燈籠等來體現(xiàn)巴渝裝飾個性化。3、裝飾材料的要求要求盡量具有川東地區(qū)的仿古特色材質(zhì)，例如：小青瓦、穿斗梁、青磚等在其基礎(chǔ)上古今結(jié)合，搭配使用，但應(yīng)避免現(xiàn)代材料在表現(xiàn)上對仿古風(fēng)格的沖突。比如：現(xiàn)代門一般常用地彈玻璃門、鋁合金玻璃門，而古代一般常用木質(zhì)格子門，如將其古今結(jié)合可如下處理：在玻璃上開孔鑲銅釘，粘貼仿古風(fēng)格的裝飾剪紙或不干膠。4、色彩體系的構(gòu)建（主要）淺胡桃木色 代表 沉穩(wěn)、富貴淺土黃色 代表 腳

22、踏實(shí)地、吉祥金色、蘭色、紅色作為輔助色配合以上兩種主色使用5、裝飾板塊1、門樓燈箱、廣告 可現(xiàn)代設(shè)計（噴繪制作，正門面、外打燈，立式燈箱、內(nèi)打燈，外加霓虹燈）但位置需與門檐分開霓虹燈 霓虹燈廣告不得低于門檐尺寸大小旗幟 請設(shè)計師設(shè)計企業(yè)戰(zhàn)旗小青瓦或硫璃瓦屋檐 穿斗梁，淺胡桃木色，下掛燈籠 大門 格子門，配圖落地窗 四角為木格子，中間為窗紙剪花或圖騰雕塑 川東地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)牌匾 川東地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)外墻 采用青石板貼，或用仿青磚墻（條形磚或水泥勾白縫，刷灰色漆）。6、店堂組成（1）、前廳：迎賓待客區(qū)、精致景觀散客區(qū)、演奏區(qū)、貴賓包房區(qū)、酒水超市區(qū)、收銀吧臺（含酒水庫）衛(wèi)生間、員工更衣室、辦公室等。（2）后堂：

23、廚房、庫房、明檔出品間、設(shè)備區(qū)等。7、要素構(gòu)成青石板或高檔防滑仿古磚為主，過道分隔用防滑地磚（仿古式），或火燒板大理石，銅條線分隔線，分區(qū)域鑲嵌300×300銅板（蝕刻巴渝人像或字）或其它銅飾，進(jìn)廳大門地面鑲嵌1400800銅牌入口階梯地面：立面大理石（黑色）、平面火燒板衛(wèi)生間鋪仿古清磚，邊裱鵝卵石墻面要求細(xì)膩，可制作肌理，乳膠漆，墻面仿古線條處理，或粘貼仿古墻紙。墻裙 木質(zhì)仿古墻裙 可鑲貼青石磚店面均需配飾企業(yè)文化裝飾物、詩畫賦、對聯(lián)、浮雕等窗：仿古實(shí)木格子窗或粘貼巴渝風(fēng)格窗飾不干膠剪紙門及門套：仿古結(jié)構(gòu) 仿古格子門窗簾：青絲布藝，可仿古式高檔竹簾天花局部造型吊頂，做仿古橫梁，工礦

24、燈出品間、酒吧臺區(qū)天花做挑檐，穿斗梁，小青瓦刷光油（或琉璃瓦）配石英射燈、紅燈籠、仿古特色燈飾，按具體情況布置柱飾：柱面需裝飾，柱面嵌銅牌，兩邊做木質(zhì)飛翼，上嵌磨砂玻璃，花紋為企業(yè)戰(zhàn)旗印吧柜：需設(shè)置檐下穿斗梁，配色以企業(yè)色為主，立面需裝飾企業(yè)文化飾物，根據(jù)實(shí)際需要分檔次裝飾其它 冷氣系統(tǒng) 分為中央系統(tǒng)空調(diào)和柜機(jī)系統(tǒng)，柜機(jī)系統(tǒng)空調(diào)應(yīng)注意布局合理氣管系統(tǒng) 廚房燃?xì)庀到y(tǒng)分為煤氣、天燃?xì)夂碗?，埋設(shè)管道注意無漏氣、漏電、破損等現(xiàn)象，集中統(tǒng)一控制氣源、電源 通風(fēng)設(shè)施 有利于空氣循環(huán)、流通，廚房一定要大功率通風(fēng)設(shè)施具體情況按需要布設(shè)排水系統(tǒng) 排水流暢 要有過濾設(shè)施8、廚房（占總面積15）廚房配置分為如下：（

25、主要）1、面點(diǎn)、小吃明檔區(qū)2、味、湯鍋明檔區(qū)3、涼菜、燒臘明檔區(qū)4、果品、鮮榨明檔區(qū)5、主炒區(qū)6、打合區(qū)7、配菜區(qū)8、上扎區(qū)9、水臺區(qū)10、初加工區(qū)11、洗碗?yún)^(qū)12、煮飯、員工餐區(qū)、燒開水區(qū)13、二級庫房區(qū)（單隔設(shè)）14、廚房員工衛(wèi)生間15、廚務(wù)辦公室16、分區(qū)冷藏區(qū)第四部份 裝修投入預(yù)算1、 裝修費(fèi)面積為2200，每平方米預(yù)計平均投入800元=176萬元左右其中：雅間29間，位置預(yù)計占用二樓800和一樓300，共占用1100（不包括二樓過道、公共衛(wèi)生間和二樓小型觀景區(qū)200）。每間房平均建筑面積平均40，每平方米預(yù)計投入1000元左右，計：1000元×1100=110萬元/裝潢費(fèi)用

26、；（1）一樓規(guī)劃內(nèi)容：A、公區(qū)（包括門廳、接待區(qū)、公共衛(wèi)生間、走道等）建筑面積約占一樓總面積的20%即：240，每個平方預(yù)計投入600元左右，計：600元×240=14.4萬元/裝潢費(fèi)用；B、廚房按最底指數(shù)約占總建筑面積15%即：330，每個平方米預(yù)計投入300元；計300元×330=9.9萬元/裝潢費(fèi)用。C、庫房約占總建筑面積5%即：100，每個平方米預(yù)計投入150元；計150元×100=1.5萬元/裝潢費(fèi)用。D、散客大廳約200，每個平方米預(yù)計投入600元；計600元×200=12萬元/裝潢費(fèi)用。E、雅間區(qū)：300（上述已計算30萬元）一樓剩余30平

27、方米屬于計算補(bǔ)償面積：按平均價計算即：800元×30=2.4萬元（2）二樓規(guī)劃內(nèi)容：A、雅間區(qū)：800（上述已計算80萬元）B、公區(qū)：（包括樓梯上下口、公共衛(wèi)生間、走道小型觀景區(qū)等）建筑面積約占二樓總面積的20%，即200，每個平方預(yù)計投入600元左右，計：600元×200=12萬元/裝潢費(fèi)用；（3）大門門頭設(shè)計裝潢費(fèi)用： 6米高6米寬，每平米約1000元×36=3.6萬元（4）設(shè)計費(fèi)用：5萬元左右（5）一樓、二樓裝潢補(bǔ)償費(fèi)用：5萬元左右（6）裝潢投入預(yù)算：A、一樓：14.4萬元+9.9萬元+1.5萬元+12萬元+30萬元+2.4萬元=70.2萬元B、二樓：12萬

28、元+80萬元=92萬元C、其它：3.6萬元+5萬元+5萬元=13.6萬元共計：70.2萬元+92萬元+13.6萬元=175.8萬元2、消防系統(tǒng)預(yù)計投入20萬元3、照明燈光系統(tǒng)：30萬元4、通訊系統(tǒng)：5萬元5、電腦系統(tǒng)預(yù)計投入20萬元6、家電預(yù)計投入：10萬元7、單機(jī)空調(diào)：20萬元8、布草預(yù)計投入：10萬元9、餐桌、椅、家具預(yù)計投入：50萬元10、餐具、用具預(yù)計投入：15萬元11、廚房設(shè)施設(shè)備：40萬元12、潔具：10萬元13、其他：20萬元酒樓共預(yù)計投入：425.8萬元第五部份 經(jīng)營回報的財務(wù)分析和評價一、遵義川菜酒樓營業(yè)收入預(yù)算1、基本條件中小包房24間，預(yù)計240人餐位，大包房5間，預(yù)計8

29、0人餐位、大廳預(yù)計80人餐位。共計：400人餐位。2、營業(yè)收入分析項目 餐位數(shù)240位80位80位就餐次數(shù)2次2次2次上座率70%60%40%人均消費(fèi)100元120元50元日營業(yè)收33600元11520元3200元月營業(yè)收100.8元345600元96000元年營業(yè)收1209.6萬元414.72萬元115.2萬元合計總收入1739.52萬元 營業(yè)收入大約為：1739.52萬元二、遵義川菜酒樓營業(yè)支出分析1、支出內(nèi)容：a營業(yè)成本包括：商品成本、客用成本、洗滌成本、菜品成本、酒水成本和其他；b營業(yè)稅金；c費(fèi)用包括：固定費(fèi)用、變動費(fèi)用和其他費(fèi)用。因上述各項金額酒樓資料未提供明確數(shù)據(jù)，所以本

30、人現(xiàn)按照重慶相關(guān)酒樓的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)予以計算。2、基本指標(biāo)數(shù)A、酒樓一年整體工資總額： 16.32萬元×12月=195.84萬元B、餐飲綜合營業(yè)成本率：45% 1739.52萬元×45%=782.784萬元C、其他費(fèi)用：10% 1739.52萬元×10%=173.952萬元D、餐飲營業(yè)稅收：5% 1739.52萬元×5%=86.976萬元E、城建附加稅：7% 86.976萬元×7%=6.088萬元F、教育附加稅：3% 86.976萬元×3%=2.609萬元G、年房屋租金： 6萬元×12月=72萬元H、廣告及培訓(xùn)費(fèi)用：2 % 173

31、9.52萬元×2%=34.79萬元I、財務(wù)費(fèi)用7 % (投入資金均為銀行貸款算)430萬元×7%= 30.1萬元Z、折舊按5年計提 430萬元÷5年= 86萬元/年 86÷12月= 7萬元3、酒樓年營業(yè)支出：1471.39萬元三、年總利潤分析1739.52萬元-1471.39萬元=268.381萬元268.381萬元÷12萬元=22.36萬元 四、投資回收期大約在一年零九個月左右五、匯報率分析：268.381萬元÷425.8萬元=63（年匯報率） 22.36萬元÷425.8萬元=5.2（月匯報率）六、以上假設(shè)預(yù)算基本按重慶本

32、土酒樓相關(guān)費(fèi)用做出的預(yù)算，按常規(guī)前三年在經(jīng)營管理與成本費(fèi)用控制良好的情況下，三年內(nèi)平均每年會以5的利潤平穩(wěn)上升。在三年后，酒樓需要由局部的裝修整改和用品更新，酒樓后需要分部門進(jìn)行裝修整改和用品更新，經(jīng)營將會平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)出知名度。第六部份可行性分析與結(jié)論一、           優(yōu)勢（S）酒樓項目SWOT分析1.        項目位于遵義市新城區(qū)，本地和周邊旅游資源豐富，人氣較旺，有較好的市場潛力和優(yōu)勢。特別是對于一般性企事業(yè)單

33、位、社會商務(wù)客人，在規(guī)劃設(shè)計出適宜他們需求特色的產(chǎn)品，有極大的吸引力和市場動力。2.        酒樓項目有開發(fā)商近幾十萬平米的高檔住宅小區(qū)常住人口和周邊社區(qū)常住企事業(yè)單位的消費(fèi)支持。3.        劣勢（W）酒樓項目有專業(yè)酒樓管理人員前期介入，在科學(xué)合理分配和控制投資額度，打造適宜經(jīng)營管理的酒樓，從酒樓規(guī)劃前期開始就注重后期經(jīng)營成本控制上具備了一定優(yōu)勢。1、項目位置未處于繁華商業(yè)中心地段，是一個新開發(fā)區(qū)，流動人口密集度不是很高，未在主要交通干線上，

34、且處在下行公路線上。2、酒樓項目由于受交通規(guī)劃限制，屬于單行線道，對酒樓的客源有一定影響。機(jī)會（O）1.        遵義市是貴州省第二大城市，該市正在打造和全面推廣“多彩貴州”，極大的促進(jìn)了旅游酒樓業(yè)的發(fā)展，加之遵義是我國著名的名酒茅臺產(chǎn)地，酒樓市場前景看好。2.        遵義市有著名的革命歷史景點(diǎn)“遵義會址”，加上遵義市大力宣傳推廣紅色旅游，隨著遵義的交通的迅速發(fā)展，未來對酒樓的需求也會越來越大。3.        遵義處于中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，其氣候資源的旅游適宜性為全國少見，是先天性的旅游資源基礎(chǔ)為酒樓后期經(jīng)營帶來了更多商機(jī)及機(jī)遇。4.        本地居民可支配收入水平的提高，消費(fèi)欲望也將水漲船高。5.        遵義社會酒樓行