北方農(nóng)機大市場前期可行性分析報告

1、xx北方農(nóng)機大市場前期可行性分析報告【最新資料，WORD文檔，可編輯修改】 目錄1214附表 1：土地費用估算表附表2：前期工程估算表附表3：基礎設施建設費附表4：銷售收入及稅金測算表附圖1：項目鳥瞰圖（參考）第一章 總 論、項目背景項目名稱xx 北方農(nóng)機大市場項目 （以下稱“本項目” ）項目開發(fā)單位 單位名稱： 法定代表人： 企業(yè)類型：有限責任公司 注冊資本： 萬元編制依據(jù) xx 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃； xx 市城市總體規(guī)劃； 黨的十七大報告關于發(fā)展農(nóng)業(yè)機械化的促農(nóng)政策； 國家商務部關于加快我國流通領域現(xiàn)代物流發(fā)展的指導意見； 國家計委、建設部頒布的建設工程項目經(jīng)濟評價方法與

2、參數(shù) ； xx 市發(fā)計委“關于工程項目建議書的批復” ； 項目法人提供的其他資料研究范圍對本項目建設與運營進行技術及經(jīng)濟方面的研究和論證，包括項目建設的必要性、市場前景分析、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案、建設方案、投資估算與資金籌措、組織機構(gòu)與人力資源配置、項目進度計劃安排、項目財務效益評價等。二、項目概況擬建地點本項目位于 xx 市高經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，外環(huán)南路與濱河路交口西南；西近固鎮(zhèn)路，北靠沱河。建設規(guī)模、內(nèi)容、工期本項目擬建設用地面積約133333m（合200畝）；總體規(guī)劃建筑面積約230000m2:其中商鋪110000 m2 ,倉儲50000m2,信息交易展示中心 30000m2,商務辦公配套10

3、000 mf,商務公寓25000 m2,其他公建配套5000 M。本項目總投資約億元人民幣，工期約 3年。本項目分二期進行， 一期擬建設用地64 畝； 規(guī)劃總建筑面積約60000 m2： 其中商鋪 30000m2,信息交易展示中心10000m倉儲1000 m2,其他公建配套。一期建設投資億元人民幣；工期約 10個月。擬計劃自 2008年 4月開始，至2009年 2月全部完成投資?？偼顿Y及效益總投資：萬元，其中土地費用萬元，占項目總投資的。項目資金來源擬為：企業(yè)自有資金4000萬元，占總投資的%；預售收入再投入3000萬元，占總投資的 %；總銷售收入：10100萬元利潤總額：萬元三、項目結(jié)論本項

4、目建設地位于xx 市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，北靠沱河，西近固鎮(zhèn)路，是城市發(fā)展重心版塊。面臨城市外環(huán)快速道路，項目建設和銷售條件良好。本項目技術與經(jīng)濟上可行，在資金落實的情況下，盡早開工建設。第二章 定位及市場分析一、項目建設背景1 .政策面分析2008年 4 月 5 日到 6 日， 國務院總理溫家寶在河北農(nóng)村考察農(nóng)業(yè)和春耕生產(chǎn)情況時指出，政府的目的就是讓農(nóng)民愿意種糧，放心種糧，賣出好價錢。他表示，國家糧食安全了，農(nóng)民的收入也就有了保障。 全球眾多主流媒體紛紛以 “中國手中有糧心中不慌” （溫總理語）為主旨，突出報道中國政府近期連續(xù)出臺一系列針對性舉措，積極而得當?shù)貞獙﹄U情持續(xù)加劇的新一輪全球性“糧荒”的來

5、臨。近期，全球糧價暴漲，作為“米荒”的價格表征，今年前三個月，全球大米批發(fā)均價由年初每噸300 美元暴漲至上月末的 750 美元。世界糧農(nóng)組織等多家國際機構(gòu)預測，伴隨國際原油價格“破百” ，米價“破千”已無懸念。泰國首相已經(jīng)兩次呼吁國民不要囤積糧食。全球大米主產(chǎn)區(qū)東南亞諸國，紛紛緊急頒行大米出口禁令，個別國家甚至頒行臨時法令，將出口大米作“犯罪”論處。還有多個國家，運米的車隊已動用軍隊押運。近年來，中央把解決“三農(nóng)”問題作為黨和政府工作的重中之重，一系列惠農(nóng)政策的出臺，“多予少取”的惠農(nóng)政策，工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略為推動農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟社會的發(fā)展營造了一個極為寬松的有利條件，激發(fā)了農(nóng)民購買農(nóng)業(yè)機

6、械的積極性。農(nóng)業(yè)機械實行補貼政策不僅激發(fā)了農(nóng)民購買大型和新型農(nóng)機具的積極性， 擴大了農(nóng)機生產(chǎn)企業(yè)的市場空間，還促進了我國大型拖拉機、稻麥及玉米聯(lián)合收割機、以及環(huán)?？篂男娃r(nóng)機具等產(chǎn)品快速發(fā)展。此外， 中央政府提出了建立健全支農(nóng)財政稅收政策穩(wěn)定增長機制的方針， 農(nóng)業(yè)稅的減免政策以及農(nóng)機減免稅長效政策，向農(nóng)機制造業(yè)實行傾斜的稅收政策，增值稅由17%調(diào)整為 13%，間接或直接地增強了農(nóng)民購置農(nóng)業(yè)機械的實力和農(nóng)機企業(yè)的發(fā)展后勁。2008中央一號文件中共中央國務院關于切實加強農(nóng)業(yè)基礎建設進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展 農(nóng)民增收的若干意見：推動科學發(fā)展，促進社會和諧，奪取全面建設小康社會新勝利，必 須加強農(nóng)業(yè)基礎地位，

7、走中國特色農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，建立以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)長效機制， 形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展一體化新格局。2008年3月5日，國務院總理溫家寶在十一屆全國人大一次會議上作政府工作報告時 三次提到農(nóng)機工作，強調(diào)要加快推進農(nóng)業(yè)機械化。他同時指出，增加農(nóng)機具購置補貼種類， 提高補貼標準，從今年起農(nóng)機具購置補貼覆蓋到所有農(nóng)業(yè)縣。這是政府工作報告中首次提 出要加快農(nóng)業(yè)機械化，也是首次單獨用較多語句對農(nóng)機具購置補貼進行闡述。2007年政府工作報告，農(nóng)機工作僅出現(xiàn)了一處，即繼續(xù)增加農(nóng)機具購置補貼。2008年3月10日，商務部發(fā)布關于加快我國流通領域現(xiàn)代物流發(fā)展的指導意見， 意見指出：健全新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料流通服務體系，將

8、農(nóng)資銷售與物流服務緊密結(jié)合起 來，開展配送、加工、采購、農(nóng)機具租賃等多樣化服務。2 .項目建設的必要性和意義黨的十七大報告指出，要走中國特色農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路。農(nóng)業(yè)機械化是衡量農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化 水平的重要標志，是促進傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變的關鍵要素。發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，農(nóng) 業(yè)現(xiàn)代化的實現(xiàn)均以農(nóng)業(yè)機械化為前提?？梢哉f，發(fā)展農(nóng)業(yè)機械化是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的必 由之路，沒有農(nóng)業(yè)的機械化，就沒有農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化。發(fā)展農(nóng)業(yè)機械化，有利于進一步提高農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率、土地產(chǎn)出率、資源利用率，緩 解農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中勞動力結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性、區(qū)域性短缺的矛盾，鞏固農(nóng)業(yè)基礎地位，保障國家 糧食安全。有利于提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，促進農(nóng)業(yè)增產(chǎn)增效

9、，拓寬農(nóng)民增收的途徑。有利于改善農(nóng)民的生產(chǎn)生活條件，使農(nóng)民共享現(xiàn)代社會的文明成果，不斷提高廣大農(nóng)民的生 活質(zhì)量和水平。因此，發(fā)展農(nóng)業(yè)機械化是建設現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的物質(zhì)基礎，是新農(nóng)村建設的重要 任務，是全面建設小康社會的有效途徑，是國家現(xiàn)代化建設的必然要求。我國農(nóng)機化工作的中心任務應該是加強政策扶持和引導，推進以跨區(qū)作業(yè)為代表的農(nóng) 機服務的市場化、社會化和產(chǎn)業(yè)化，發(fā)展壯大各類農(nóng)機服務組織，把分散的農(nóng)業(yè)機械與分 散的農(nóng)戶聯(lián)系起來，提高農(nóng)業(yè)機械利用率和效益，走“政府扶持、市場引導、社會化服務、 共同利用、提高效率”為主要特征的中國特色農(nóng)業(yè)機械化發(fā)展道路。我國發(fā)展農(nóng)業(yè)機械化要進一步明確發(fā)展重點，努力提高“四個

10、水平”，著力構(gòu)建“四 個保障”。即：要加強農(nóng)業(yè)機械研究開發(fā)和技術推廣，提高農(nóng)機化科技水平；加強宏觀引 導，著力提升農(nóng)機裝備水平；強化農(nóng)機社會化服務體系建設，全面提高農(nóng)機作業(yè)水平；強 化農(nóng)業(yè)機械監(jiān)督管理，提高農(nóng)機安全生產(chǎn)水平。要促進農(nóng)機工業(yè)發(fā)展，為農(nóng)業(yè)機械化發(fā)展 提供裝備保障；規(guī)范農(nóng)機市場秩序，為農(nóng)業(yè)機械化發(fā)展提供質(zhì)量保障；大力發(fā)展農(nóng)機維修 業(yè)，為農(nóng)業(yè)機械化發(fā)展提供維修保障；加強農(nóng)機教育培訓和技能開發(fā)，為農(nóng)業(yè)機械化發(fā)展 提供人才保障。二、項目定位市場定位項目檔次檔次定位：以高擋商鋪、農(nóng)機信息服務大廈及商務辦公等現(xiàn)代風格建筑為主?？陧椖繖n次定位理由：現(xiàn)代化、機械化農(nóng)業(yè)發(fā)展大背景需求；高效農(nóng)機服務迫

11、切需求;黃淮海區(qū)域的農(nóng)機大市場； xx 的優(yōu)越區(qū)位條件和農(nóng)機需求大市場。對落后的農(nóng)機市場及服 務的淘汰后的升級需求。服務定位服務定位：由粗放的農(nóng)機市場，向現(xiàn)代信息、農(nóng)機服務、交易中心轉(zhuǎn)變；規(guī)劃功能： xx 北方農(nóng)機市場綜合廠商服務交易中心、農(nóng)機展示中心、農(nóng)機租賃中心三大功能。項目服務定位理由：粗放的農(nóng)機交易市場，難以避免其它市場重復建設的競爭壓力 大；對市場后期運做造成不利局面。客戶定位客戶定位：農(nóng)機交易服務商、農(nóng)機廠家辦事處、農(nóng)機博覽運營商、農(nóng)機售后服務商 等。項目服務定位理由：粗放的農(nóng)機交易市場，難以避免其它市場重復建設的競爭壓力 大；項目的核心競爭力弱，對市場后期運做造成不利局面。項目推

12、廣策略廣告宣傳策略項目應針對目標客戶群體，有計劃、分階段系統(tǒng)地對項目整體形象和“賣點”集中進 行宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外 及路牌廣告等，具體方式應根據(jù)宣傳效果和費用而定，該部分費用應列入營銷費用中。促銷策略階段性策略。一般按以下階段促銷：銷售準備階段；首次公開展銷和跟進銷售階段； 掃尾階段銷售。應根據(jù)不同的銷售階段，制訂不同的銷售策略。促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：廣告宣傳、內(nèi)部認購、舉辦展銷會、博覽會、集團認購、靈活的付款方式；工程品質(zhì)、進度、物業(yè)管理的承諾；現(xiàn)場樣板展示。三、項目市場現(xiàn)狀國內(nèi)市場現(xiàn)狀“十五”期間我國農(nóng)業(yè)機械工業(yè)出現(xiàn)了

13、各項經(jīng)濟指標快速增長、市場繁榮、購銷兩旺的良好局面。農(nóng)機工業(yè)總產(chǎn)值、銷售收入和利潤總額的年均增長幅度在20以上。2006年，我國農(nóng)機工業(yè)延續(xù)了“十五”期間的繁榮景象，總產(chǎn)值和銷售收入均超過1300億元，利潤總額達到56億元，均創(chuàng)歷史新高。調(diào)查結(jié)果顯示，2007年上半年，雖然部分主要農(nóng)機產(chǎn)品產(chǎn)量下降， 但農(nóng)機工業(yè)還是保持了穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。18月工業(yè)總產(chǎn)值和銷售收入同比增長超過了15%,利潤總額提高了近20%。各類農(nóng)機（含農(nóng)業(yè)動力機械和排灌機械）進出口額95億美元,同比增長%，實現(xiàn)貿(mào)易順差億美元。隨著農(nóng)機工業(yè)的組織結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化， 區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)集群效益也日益凸現(xiàn)。 據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，我國農(nóng)機企

14、業(yè)約8000家，規(guī)模以上企業(yè)已經(jīng)達到1735家，其中，山東、河南、江蘇、浙江等省規(guī)模以上農(nóng)機企業(yè)個數(shù)占全國的55，資產(chǎn)占全國的66，工業(yè)總產(chǎn)值和銷售收入均占全國的80以上已經(jīng)成為全國農(nóng)機產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，形成各具特色的產(chǎn)業(yè)集群。并且涌現(xiàn)出了山東時風集團、中國一拖集團、福田雷沃重工、山東五征集團、 常柴集團、常發(fā)集團、江動集團等一批在全國同行業(yè)知名的大型企業(yè)集團。2006年，我國生產(chǎn)大中型拖拉機207328臺，同比增長%，各種收割機355837臺，同比增長%。山東、河南、江蘇、浙江四個省生產(chǎn)的大中型拖拉機和各種收割機分別出現(xiàn)了較大幅度的增長，并成為我國大型農(nóng)機產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)，對全國農(nóng)機工業(yè)增長起到了重

15、要的支撐作用。省內(nèi)農(nóng)機大市場現(xiàn)狀xx 省工程機械行業(yè)的發(fā)展較為滯后， 銷售市場分散， 流通產(chǎn)品較為狹窄， 難以形成規(guī)?；⒓s化經(jīng)營。而近年來，我國工程機械行業(yè)持續(xù)高速增長，這給國內(nèi)工程機械企業(yè)和專業(yè)市場帶來了千載難逢的發(fā)展機遇。憑借著xx 優(yōu)越的地理位置和強勁的發(fā)展勢頭，加之消費市場的巨大需求和快速發(fā)展，工程機械行業(yè)在我省將會快速成長，專業(yè)大型工程機械市場的發(fā)展空間相當廣闊。當前， 農(nóng)業(yè)機械化發(fā)展已經(jīng)進入一個由初級階段跨人中級階段的關鍵時期， 處在一個加快發(fā)展的新的歷史起點， xx 作為一個農(nóng)業(yè)大省，面臨著難得的發(fā)展機遇。作為一個農(nóng)機大省， xx 在農(nóng)機市場流通領域與全國的農(nóng)業(yè)大省相比，還有

16、較大的差距，但又有非常廣闊的發(fā)展空間。 xx 農(nóng)業(yè)事業(yè)在穩(wěn)步健康中快速發(fā)展： xx 省農(nóng)機化事業(yè)發(fā)展截止 2006年底， 農(nóng)機總動力達4240萬千瓦，大中型拖拉機12 6萬臺，聯(lián)合收割機6 1 萬臺，水稻插秧機1200 臺，農(nóng)機資產(chǎn)原值達286 7 億元，農(nóng)機機械總動力居全國第四位，拖拉機保有量居全國第二位，配套農(nóng)具居全國第二位，聯(lián)合收割機數(shù)量居全國第五位，農(nóng)機經(jīng)營總收入居全24 52億元，機手跨區(qū)機收直接收入達15億元以上。機耕、機播、機收作業(yè)面積分別達到 5812. 7萬畝、3778. 2萬畝和5549 5萬畝分散的不響的：xx式掛牌，市場不斷規(guī)模不龍?zhí)凉I(yè)行，建成一。xx 南市場一期IH

17、I安慌省較大規(guī)慢的農(nóng)機專業(yè)市場分布圖xx省內(nèi)農(nóng)業(yè)專業(yè)市場，以前已較為 具規(guī)模的散賣場為主；目前已知較有影 北部：淮南的王興農(nóng)機大市場1996年正 地處淮河岸邊，交通十經(jīng)過十幾年發(fā)展， 擴大，屬xx較大的農(nóng)機集散的市場，但 大；xx中部：裕龍農(nóng)機市場位于肥東縣 區(qū)，占地面積約600畝，項目分兩期進 后將成為全國規(guī)模最大的農(nóng)機市場之 部：安慶市農(nóng)機五金機電專業(yè)市場。該 工程占地150畝，建筑面積12萬平方米，總投資億元。目前已有國內(nèi)外 2000多個品牌的、機電、等類產(chǎn)品進入市場經(jīng)營。該市場可以輻射皖鄂贛等省。建設農(nóng)機大市場前景和優(yōu)勢xxxx市以其農(nóng)資、農(nóng)機發(fā)達的優(yōu)勢和重要的地理位置，正在著力成為皖

18、東北最大的農(nóng)資、農(nóng)機商貿(mào)中心；農(nóng)業(yè)機械生產(chǎn)基地及農(nóng)副產(chǎn)品深加 工基地。xx市位于xx省的北部，黃淮平原的南端，與 蘇、魯、豫三省接壤，對農(nóng)業(yè)機械的需求量很大。近年 來，xx市一方面大力發(fā)展拖拉機、農(nóng)用車等農(nóng)業(yè)機械， 努力滿足用戶要求；另一方面為“三農(nóng)”提供優(yōu)質(zhì)服務， 促進了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。黃淮海經(jīng)濟區(qū)包括北到膠東，南到xx淮北，東到蘇北鹽城，西到豫西晉東7省（市）319個縣（區(qū)） ，是全國重要的商品糧基地，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)占據(jù)較大份額，對、農(nóng)資等產(chǎn)品的需求也相對較大。 xxxx 地處黃淮海地區(qū)腹地，依托資源優(yōu)勢，大力發(fā)展農(nóng)機農(nóng)資交易，具有廣闊的市場，對促進黃淮海地區(qū)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展與合作，提升地區(qū)農(nóng)業(yè)

19、經(jīng)濟的品質(zhì)和效應具有重要意義。xx 市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化快速發(fā)展 ：強力推進“252”強龍工程，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展勢頭強勁。全市新增 44家市級龍頭企業(yè)， 市級以上龍頭企業(yè)總數(shù)達113家； 龍頭企業(yè)營銷收入達億元，建成生產(chǎn)基地403萬畝，增加129萬畝；新增 80個農(nóng)民專業(yè)合作組織，總數(shù)達475個。皖王面粉、新錦豐集團、 xx 科技食品等龍頭企業(yè)受到省委、省政府表彰。名牌產(chǎn)品培育逐步加快，“皖王”面粉、豐原等5 個產(chǎn)品分別獲中國和xx 名牌產(chǎn)品稱號。通過本章的分析，項目定位適應市場；具有強力政策面的支持和市場保障。加之項目建設單位系農(nóng)機運營尚背景，項目未來的市場前景值得樂觀。項目應充分把握機遇，分析市場動

20、態(tài)需求，細分市場，貼近市場，制訂完整可行前期方案。第三章 建設內(nèi)容與規(guī)模本項目的建設規(guī)模與內(nèi)容僅為初步構(gòu)想，項目的開發(fā)建設具體指標將以規(guī)劃部門規(guī)劃批復后為準。一、建設內(nèi)容xx 北方農(nóng)機大市場，位于 xx 市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，外環(huán)南路與濱河路交口西南； 西近固鎮(zhèn)路，北靠沱河。一期工程：擬建10棟3層商鋪：主要功能：農(nóng)機廠家辦事處及中間商產(chǎn)品銷售、 倉儲、物流中心 經(jīng)營范圍：農(nóng)機工程機械產(chǎn)品、機械配件、設備等建設農(nóng)機信息服務交易中心：主要功能：一層做農(nóng)機精品展示；農(nóng)機展示、博覽；二層、三層做農(nóng)機租賃信息服務；農(nóng)機信息服務中心（價格信息、市場動態(tài)、農(nóng)資服務等）農(nóng)機展覽展示中心與商鋪之間用過街天橋連接見

21、下圖：二、建設規(guī)模本項目一期擬建設用地面積約42700m2 （合64畝），總體建筑面積 約 60000m2:其中商鋪 40000 m2 ,倉儲10000 m2,展覽示服務中心10000m2,其它公共建筑：停車場、城市廣場等。總投資萬元。三、主要技術指標序號名稱單位數(shù)據(jù)方案批復指標備注1總用地面積m2427000約合64畝2總建筑面積m260000其中商鋪建筑面積2 m40000倉儲2 m10000展覽展示中心2 m100003容積率1:4停車包個200第四章項目場址條件建設場地現(xiàn)狀建設地點及場地描述擬建地點：位于XX市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，外環(huán)南路路交口西南。場地描述：本項目位于XX市東南經(jīng)濟技術開

22、發(fā)區(qū),河，西近固鎮(zhèn)路。整個地域是不規(guī)則的方形地塊，現(xiàn)整，是開發(fā)區(qū)征用地；地形高差起伏小，場地市政設面靠外環(huán)南路。向通固鎮(zhèn)，北連市區(qū)；適宜農(nóng)機市場的建設和銷售用地規(guī)模與濱河北面沱場地平施良好，本項目建設用地面積約42700m2 （合64畝），其中建筑物占地面積約26000m2,道路面積約13000m2,綠化占地面積3700mfo廣場占地利用道路紅線范圍和高壓走廊，建設特色、寬闊的外部場地。用地性質(zhì)及費用用地性質(zhì)及規(guī)劃要求根據(jù) xx 市規(guī)劃局建設工程選址意見書 ，用地性質(zhì)適合農(nóng)機市場建設，容積率待規(guī)劃設定。土地費用本項目土地總成本費用擬估算共計2240萬元。用地現(xiàn)狀場地內(nèi)無需拆遷的房建筑物，場地平

23、整；待建設中進行三通。二、場地建設條件xx經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)位于xx市東南部，距市中心2公里。規(guī)劃范圍是：東起沱河，西到宿懷路西500米，南起南環(huán)路（大外環(huán)） ，北至紡織路，面積為平方公里。南環(huán)路南500米以內(nèi)為開發(fā)區(qū)預留地， 面積為平方公里。 2001 年 7 月被 xx 省人民政府批準為省級開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)具有良好的交通條件。京浦鐵路， 206國道， 310省道縱穿開發(fā)區(qū)，正在建設中的合徐高速公路沿開發(fā)區(qū)西緣穿過，新汴河由六級航道改為五級航道，距徐州觀音國際機場 75公里，構(gòu)成了四通八達的水、陸、空立體交通網(wǎng)。開發(fā)區(qū)緊鄰市區(qū)，是xx 城區(qū)的組成部分，供水、供電等公用設施可滿足開發(fā)區(qū)建設初期的需要

24、。開發(fā)區(qū)地勢平坦，地質(zhì)優(yōu)良，地基承受能力強。地形地貌xx 市以平原為主，占總面積的91%，海拔1448米，坡降1/50001/10000。由北向南，由西向東微斜；以石灰?guī)r為主的島狀殘丘，主要分布在濉河以北、京滬鐵路兩側(cè)。平坦的地形對建筑物、道路建設十分有利，節(jié)省工程造價，利于城市建設。氣候條件屬華北溫暖帶半濕潤季風氣候，四季分明，氣候溫和，雨量適中，日照豐富。多年平均氣溫1415，極端最高氣溫，極端最低氣溫。年平均降水774-895毫米，但年際變化大，最多降水量達1481 毫米（ xx 市），最少僅415 毫米（碭山），旱澇災害較頻繁。總起看來，氣候條件較優(yōu)越，宜于多種農(nóng)作物和林果生長。城鎮(zhèn)市

25、政公用設施需注意冬季保溫。水資源屬于淮河流域，主要河道有70 余條，僅 2000公里長。多年平均徑流量億立方米（不計入外流客水），人均占有地表徑流立方米，遠低于全省、全國平均水平。而且由于污染，造成可利用的地表水資源更為缺乏。地下水資源較豐富，每年平均減水入滲補給量億立方米，潛水蒸發(fā)量億立方米，可供開采量億立方米。施工條件施工所需水、電能滿足需要， 施工條件基本滿足要求，在擬定施工方案時注意與場地周邊地銜接，充分利用場地內(nèi)的空間，減少對周邊人們生活的不利影響，盡量減少施工中 的環(huán)境污染物。三、結(jié)論項目建設地的各項條件滿足項目建設與運營的需要，無明顯不支持項目的因素。第五章建設方案本項目由于未進

26、行了修建性詳細規(guī)劃，本建設方案即為參考性詳細規(guī)劃編制。一、設計依據(jù)國家現(xiàn)行建筑設計規(guī)范北方農(nóng)機大市場規(guī)劃條件甲方的設計使用要求及意見二、設計指導思想和特點和諧共生：在充分分析環(huán)境的前提下，結(jié)合現(xiàn)狀，統(tǒng)一規(guī)劃，整體設計，寬緊結(jié)合, 創(chuàng)造良好市場氛圍。充分滿足功能要求，創(chuàng)造適宜的建筑功能及空間。強調(diào)科學技術在建筑管理及應用上的效應，以科學為向?qū)В岣咴O計的科技含量。三、設計構(gòu)思符合城市規(guī)劃的要求。城市的整體和諧來自城市空間要素的協(xié)調(diào)相處。合理組織各種人流、車流，互不干擾。追求交通便捷、暢通。建筑平面功能分區(qū)明確，流線清晰，提高建筑使用效率。注重建筑造型設計，把握建筑的表情以體現(xiàn)建筑的性格。合理采用

27、新材料、新技術。以達到先進合理、經(jīng)濟安全、潔凈衛(wèi)生的要求。重視消防安全設計，嚴格執(zhí)行國家現(xiàn)行防火設計規(guī)范。注意節(jié)能設計。采用節(jié)能材料及設備，采取必要的保溫隔熱措施。四、平面設計利用地形進行總體布局，布局緊湊，功能分區(qū)合理，交通便捷，管理方便；滿足商鋪和展覽展示功能?？傮w布局符合建筑控制線和建筑間距的要求。規(guī)劃整體上，主入口設在外環(huán)南路，最大限度的組織分配車流。展覽展示中心采用“弧”形建筑形態(tài)，正面底層做大型展示博覽中心；上層做信息服務中心；主體建筑與后面商鋪之間用人行天橋連接；溝通商鋪與信息中心之間的聯(lián)系；創(chuàng)造交易氛圍。見附圖 1、 xx 北方農(nóng)機大市場鳥瞰圖（參考）五、建筑造型考慮建筑自身的

28、特點，運用了現(xiàn)代建筑設計手法，虛與實的對比、以及點、線、面、體等基本元素的組合。在滿足功能的前提下，從整體設計的思路入手，追求簡潔大方，設計 精心至建筑細部，力求創(chuàng)造優(yōu)美建筑造型，創(chuàng)造與環(huán)境和諧的空間形象。六、消防設計建筑分類：二類防火間距：滿足規(guī)劃設計要求。消防車道：環(huán)形消防通道，設有足夠的消防撲救面。七、環(huán)境景觀、燈飾工程及綠化設計設計中注重不同高度的綠化景觀布局，設置不同風格的綠化組團、雕塑小品及水池花園，再以視野通廊貫通及連接各景點，使得整個場地的綠化更具層次感，有良好的視覺效果和感官效果。充分利用廣場空間，集中組團觀景帶、噴泉；使整個項目區(qū)變成一個景致園。第六章 環(huán)境影響評價一、建設

29、場地環(huán)境現(xiàn)狀空氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)監(jiān)測項目區(qū)域均能滿足GB3095-1996環(huán)境空氣質(zhì)量標準（2000年修訂版）中的二級標準的要求。同時，根據(jù)各監(jiān)測因子的 Pi 可認定，該地區(qū)環(huán)境質(zhì)量良好，TSP、 SO2、NO2 均有較大的環(huán)境容量。地表水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀水質(zhì)現(xiàn)狀水質(zhì)滿足地表水環(huán)境質(zhì)量標準GB8979-2002中的IV類水域標準，也基本達到景觀娛樂水水質(zhì)要求。二、施工期主要污染源噪聲施工期的噪聲是建筑工程敏感的環(huán)境問題之一，主要來源于不同施工階段的各類施工機械和工具的使用，包括：土石方施工階段：挖掘機、裝載機、推土機、運輸車輛等?；炷翝仓A段：混凝土攪拌機（運輸車輛） 、振搗棒等。結(jié)構(gòu)施工階段：地泵

30、、汽車泵、混凝土攪拌車、振搗棒、支拆模板、搭拆鋼管腳手架、模板修理、電鋸、外用電梯等。裝修及機電設備安裝階段：拆腳手架、石材切割、電鉆、電鋸等。廢水主要包括施工廢水、雨水等。施工現(xiàn)場應設置獨立的雨、污水管網(wǎng)，雨水、污水經(jīng)處理后排入市政管道。廢氣包括各類燃料動力機械作業(yè)時排放的燃油廢氣以及施工中的二次揚塵。施工作業(yè)場地近地面空氣中TSP達達一m3。固廢主要是土石方工程及混凝土澆筑中產(chǎn)生的廢棄土石和施工廢料等。因土石方工程需從外界調(diào)土，故本項目的固廢以施工人員的生活垃圾為主。揚塵主要包括：土石方施工、現(xiàn)場攪拌、裸露土地、建筑垃圾的存放運輸、鍋爐、廚灶等產(chǎn)生的易散落、易飛揚細顆粒材料。、營運期主要污

31、染源噪聲項目建成后，營業(yè)區(qū)范圍的農(nóng)機及出入車輛會帶來一定的噪聲污染，其噪聲源強介于 65-95dB；廢水項目建成后，廢水排放以生活污水為主，另有少量的綠化、道路清洗水和不可預見水。廢氣項目建成后，進出的車輛排放汽車尾氣、柴油發(fā)電機的廢氣、以及居民的廚房油煙，將對環(huán)境造成一定影響。固廢主要為生活廢棄物。四、環(huán)境保護措施1 .施工期環(huán)境保護噪聲根據(jù)GB12523-90建筑施工場界噪聲標準，施工階段不同，噪聲限值也不同。夜間除打樁階段為禁止施工外， 其它階段限值為 55 dB， 因此， 應提倡文明施工， 減少人為噪聲，盡量采用低噪聲有消聲設備的施工機械， 建立健全控制噪聲的管理制度， 對噪聲進行監(jiān)測

32、，發(fā)現(xiàn)超標應及時、有效地采取控制措施。常見的控制措施有：消聲、吸聲、隔聲和阻聲。雖然施工噪聲僅在施工期的土建施工階段產(chǎn)生，隨施工的結(jié)束而消失，但由于噪聲較強，且日夜連續(xù)工作，將會對周圍聲學環(huán)境產(chǎn)生嚴重影響，極易引起人們的反感，應予以重視，建議采取以下噪聲防治措施：采用較先進的、噪聲較小的施工設備，并加強維護和保養(yǎng)，以降低聲源聲級；施工盡量在白天進行；將有固定工作地點的施工機械應盡量設置在距居民區(qū)較遠的位置，并采取適當?shù)姆忾]和隔聲措施；施工場界噪聲的控制應達到建筑施工場界噪聲限值(GB12523 90)的要求。廢水施工期產(chǎn)生的含懸浮物和少量石油類施工廢水排入市政排污管，建議修建隔油池、沉砂池，施

33、工期廢水經(jīng)隔油、沉淀后排放。廢氣為減少施工期空氣污染對環(huán)境的影響，建議采取以下措施：施工期必須加強施工機 械的使用管理和保養(yǎng)維修，提高機械設備的正常使用率，縮短工期，降低燃料廢氣的排放量；對開包的水泥應及時使用和清掃，對土石方裝卸和運輸產(chǎn)生的揚塵采取灑水、限制 車速抑塵措施，以減輕對施工區(qū)附近近地面環(huán)境空氣質(zhì)量的影響；運渣車輛不得超高運 輸，并覆蓋塑料布，以免灑落。固廢施工期應對固體廢棄物的產(chǎn)生、排放、收集、儲存、運輸、利用、處置的全過程進行統(tǒng)籌管理，不僅應著眼于對已產(chǎn)生的固廢進行處置，更應強調(diào)不產(chǎn)生、少產(chǎn)生固體廢棄物和對已產(chǎn)生的固廢進行綜合利用，以實現(xiàn)固體廢料的“減量化、資源化、無害化” 。

34、如采取水土保持措施，減輕水土流失對水體的污染；產(chǎn)生的棄土和施工廢料應運往指定的地點填埋；施工人員的生活垃圾分類收集后由環(huán)保部門統(tǒng)一處置等。揚塵可采用現(xiàn)場設置圍擋，實施淋水降塵，場內(nèi)道路硬化，垃圾封閉，使用清潔燃料等措施進行控制。2 .營運期的環(huán)境保護對于進行車輛，通過標示提醒車輛勿大聲鳴嘀。有效的減少營運期機電設備噪聲對周圍聲學環(huán)境的影響。噪聲控制參照工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準(GB12348 90)執(zhí)行。廢水營運期營業(yè)中車輛的油污和生活廢水通過管網(wǎng)進入經(jīng)濟開發(fā)區(qū)污水處理廠經(jīng)生化處理達到標準后，排入市政管網(wǎng)。廢氣平時車輛的廢氣對空氣環(huán)境的影響不大；提供餐飲服務配套，應安裝油煙凈化設施和專用通道，油煙

35、道引至樓頂排放，對環(huán)境的影響很小。油煙的排放濃度應達飲食業(yè)油煙排放標準( GB18483 2001)的要求，即排放濃度應不高于 mg/m 3 。固廢生活垃圾袋裝化，并設垃圾收集點，城市垃圾處理場統(tǒng)一處置，不得造成二次污染。五、環(huán)境影響評價項目建成后，經(jīng)所采取的污染物防治措施后，對區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生影響不大。第七章 機構(gòu)設置與人力資源配置、項目建設管理機構(gòu)1公司組織機構(gòu)公司設董事會和監(jiān)事會，董事會下設總經(jīng)理1名，總經(jīng)理下設分管工程建設、市場銷售及物業(yè)管理的副總經(jīng)理各 1名，同時還設置分管財務工作的財務總監(jiān) 1名。副總經(jīng)理和財務總監(jiān)下設各職能管理部門。具體如下：公司領導2項由項E部具體負責管口采取由

36、計劃經(jīng)營部、施工管理部、技術與研發(fā)部組建項目部,呈行政管理目從劃發(fā)項目里 過程方織機杉工到既是公司某一開發(fā)項目的管理層，又對各外包單位負有管理和服務的雙重職能項目部組織形式及人員設置口項目經(jīng)理1人工作班子：設土建組、設備安裝組、安監(jiān)組、成本控制組、后勤組土建組下設施工管理、技術洽商、計劃統(tǒng)計、物資供應口設備安裝組下設施工管理、技術洽商、計劃統(tǒng)計、物資供應安監(jiān)組下設安全檢查成本控制組下設預決算、合同管理、招投標后勤組下設資料歸檔、手續(xù)辦理工程技術部主管土建組、 設備安裝組、 安監(jiān)組、 后勤組， 經(jīng)營計劃部主管成本控制組。采用部門控制式項目組織，不打亂公司現(xiàn)行的建制，按照部門職能分工，對應項目管理

37、機構(gòu)，由部門負責組織實施項目管理。第八章 項目建設進度一、建設期本項目一期總建設規(guī)模為60000m2， 計劃總建設工期為 10個月。 到 2009年 2 月底結(jié)束。根據(jù)項目的總體計劃，本工程的實施將分成二個主要的階段：1、籌備期：2008年4月2008年 6月；2、建設期：2008年6月2009年2月；二、項目進度計劃本項目主要工作進展計劃如下：1、 2008年4月2008年 6月，項目前期工作2、 2008年6月2009年2月，土建工程；3、2009年1月 2009年2月,市場管理服務培訓;三、項目實施進度表工作內(nèi)容2008 年2009 年5678910 111212月月月月月月月月月月項目

38、前期工作土建工程市場管理培訓設備安裝、調(diào)試第九章投資估算與資金籌措投資估算是根據(jù)設計單位設計的建設規(guī)模，以及對技術方案、設備方案、工程方案及 項目實施進度等進行研究的基礎上，估算項目投入總資金，并測算建設期內(nèi)分季度資金需 要量。一、建設投資估算投資估算依據(jù)口建筑工程按全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額（2000版）xx省綜合估價表編制，并參 照本地同類建筑工程進行系數(shù)調(diào)整; 民用建筑可行性研究深度和要求有關部委編制的建設項目投資估算辦法 xx 市同類建筑物近期單位造價指標及國內(nèi)建筑材料、設備現(xiàn)行價格 總投資 = 固定資產(chǎn)投資+ 建設期利息+ 流動資金設備費用參照廠商詢價；建設期利息：根據(jù)中國人民銀行最近

39、發(fā)布的貸款基準利率計算其建設期利息； 其他費用按國家及* 市現(xiàn)行有關文件規(guī)定及配套政策計列。建設投資估算范圍與內(nèi)容本項目投資估算范圍涉及前期準備、場地平整、基礎地下室工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程、設備安裝工程、室外環(huán)境、道路工程及其它零星工程。本報告投資估算內(nèi)容主要包括固定資產(chǎn)投資估算。主要對本項目涉及的土建、安裝、設備、室外附屬設施及管網(wǎng)等工程費用進行測算，并對項目涉及的工程建設其他費用：土地費用、勘察設計費、城市建設配套費、財務費用、預備費等進行估算。建設總投資估算總投資估算表單位：萬元在舁 廳P項目金額估算說明1土地費用見附表12前期工程費見附表23拆遷補償費無4基礎設施建設費見附表35

40、建筑安裝工程費340030000*700 框剪10000*800 框架10000*500鋼結(jié)構(gòu)6管理費用成本總額*2%7財務費用297（成本總額+管理費）*30%*7%*2 年8銷售費用202銷售額*2%9/、口預見費（1-6項之和）*2%總 計投資估算表根據(jù)投資估算內(nèi)容和估算方法估算各項投資并進行匯總，編制本項目投資估算表（見附表 1、 2、 3） 。二、資金籌措1 .資金渠道直接融資：項目建設單位自籌資金。間接融資：主要考慮商業(yè)銀行的信貸資金。2 .資金籌措方案工程總投資：約萬元。項目資本金： 2700萬元，企業(yè)自籌資金。預售收入投入： 3000萬元。第十章 招投標方案本項目將根據(jù)中華人民

41、共和國招標投標法 ，對項目的工程施工、工程監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等采購進行招標，并根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會第 3 號令以及xx 市有關招標文件的規(guī)定，結(jié)合項目的具體情況，組織完成招投標工作。一、招標形式（如空調(diào)機組、 電梯） 供應商、大宗材料供應商（如商品混凝土、鋼材） 、工程承包商、施工監(jiān)理單位進行公開招標確定。二、招標對象資質(zhì)要求重要設備、大宗材料供應商需有良好的信譽，具有較強的技術經(jīng)濟實力，優(yōu)先考慮國內(nèi)供應商。工程施工單位資質(zhì)為二級以上建筑安裝施工企業(yè)。工程監(jiān)理單位資質(zhì)為乙級以上。建議在同等條件下，有類似工程經(jīng)驗的優(yōu)先。三、招標信息發(fā)布根據(jù)原蘇州市發(fā)展計劃委員會貫徹國家招標

42、公告發(fā)布暫行辦法的實施意見，依法必須招標項目的招標公告必須同時在指定的報紙和信息網(wǎng)絡媒介上發(fā)布。四、招投標工作組織委托具有資質(zhì)的招標代理機構(gòu)組織實施項目招投標工作。 受委托招標機構(gòu)應遵循公開、公平、公正、誠實信用和優(yōu)勝劣汰的原則，組織完成編標、公告、資審、評標，最后確定中標單位等工作。參與公開投標的供應商不得低于 3 家，工程施工隊伍不得少于 5 家，工程監(jiān)理單位不得少于 3 家。五、招標文件內(nèi)容招標代理機構(gòu)編制的招標文件應有下述內(nèi)容：投標須知；工程的技術要求和設計文件；若采用工程量清單報價，應提供工程量清單；投標函的格式與附錄；擬簽訂合同的主要條款；投標人應提交的其他書面材料。第十一章項目財

43、務評價、基礎數(shù)據(jù)采集銷售面積本項目一期總建筑面積60000m2,其中：可對外銷售商鋪面積：30000m2可對外銷售展示、展覽中心面積：10000m2可對外銷售倉儲面積：10000m2銷售價格 商鋪：2000元/m 2 （均價，按建面計算） 倉儲：1800元/m 2 （均價，按建面計算） 展示、展覽中心：2300元/m2 （均價，按建面計算）上述銷售價格為本報告預測水準， 項目實施中據(jù)實調(diào)整，但所擬定的價格水準應具有較 強的市場競爭力。同時應力爭低開高走的態(tài)勢、收出陽線，而避免高開低走的陰線走勢。適用稅費率詳見表11-2適用稅費率表。適用稅費率表表 11-2稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅土地增值稅根據(jù)業(yè)主要求，暫/、考慮城市建設維護稅7法定盈余公積金、公益金10教育費附加3企業(yè)所得稅25銷售進度開盤期：2008年 10月，銷售率達到 30。持續(xù)期：2008年 10 2009年 2 月，銷售率達到95。尾盤期：2009年 2月-2009年 5月，完成銷售。二、