Mpacc案例分析報告文案

1、會計專業(yè)碩士（MPACC） 案例作業(yè)2013組員：張雪、董孟佳、陳芊羽、華倩倩、姜春、沈佳音、程程、趙欣芷、劉蘭芹、李紅、涂競文（2013699、2013700、2013701、2013709、2013710、2013711、2013712、2013716、2013718、2013719、2013827）沈陽工業(yè)大學(xué)2013/10/30會計專業(yè)碩士（MPACC）研究生案例作業(yè)課程名稱：高級財務(wù)管理理論與實務(wù)案例題目：資本市場的機構(gòu)投資者班 級：2013級會計專業(yè)碩士24班姓 名：雪、董孟佳、芊羽、華倩倩、春、佳音、程程、欣芷、蘭芹、紅、涂競文學(xué) 號：2013699、2013700、201370

2、1、2013709、2013710、2013711、2013712、2013716、2013718、2013719、2013827教師評語：成 績： 教師簽字： 年 月 日資本市場的機構(gòu)投資者機構(gòu)投資者是指符合法律法規(guī)規(guī)定可以投資證券投資基金的注冊登記或經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立的機構(gòu)，廣義上講是指用自有資金或者從分散的公眾手中籌集的資金專門進行有價證券投資活動的法人機構(gòu)。資本市場的機構(gòu)投資者主要有證券公司就是通常我們所說的“券商”、證券投資基金、保險公司、信托公司、QFII、社保基金、企業(yè)年金等。其中，證券公司和證券投資基金是資本市場機構(gòu)投資者的主要組成部分。經(jīng)過多年發(fā)展，中國的投資市場日漸成熟

3、，主要經(jīng)歷了三個發(fā)展階段：第一階段是萌芽時期（1990-1997），在此時期資本市場中活躍的機構(gòu)投資者主要以證券公司為主，一些現(xiàn)在被稱為“老基金”的基金主要為實業(yè)投資，證券投資比例較小，還不能稱之為完全的資本市場上的投資基金，其他類別諸如保險公司、信托公司等由于市場的開放程度等原因并未在資本市場上活躍起來。第二階段是市場調(diào)整和機構(gòu)更替時期（1998-2005），隨著一系列政策和計劃的實施，資本市場逐漸走向開放。1998年，第一批證券投資基金啟動（基金金泰和基金開元），并成為首批上市的證券投資基金；2002年，合格境外機構(gòu)投資者制度QFII(Qualified Foreign Instituti

4、onal Investors)引入中國資本市場；2004年初，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見，明確要求大力發(fā)展機構(gòu)投資者；2004年10月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，保險機構(gòu)投資者股票投資管理暫行辦法發(fā)布并實施。這標(biāo)志著我國保險資金首次獲準(zhǔn)直接投資股票市場。第三階段是快速發(fā)展階段（2006至今），初步形成了以證券投資基金為主，證券公司、信托公司、保險公司、合格境外機構(gòu)投資者、社?；稹⑵髽I(yè)年金等其他機構(gòu)投資者相結(jié)合的多元化格局。經(jīng)過討論我們就資本市場機構(gòu)投資者的類型與其作用做如下分析：一、證券公司就業(yè)務(wù)圍來講，券商主要分為證券經(jīng)紀(jì)商、證券自營商和證券承銷商。證券經(jīng)紀(jì)商，即證券經(jīng)紀(jì)公

5、司。代理買賣證券的證券機構(gòu)，接受投資人委托、代為買賣證券，并收取一定手續(xù)費即傭金，如東吳證券營業(yè)部，江海證券經(jīng)紀(jì)公司。證券自營商，即綜合型證券公司，除了證券經(jīng)紀(jì)公司的權(quán)限外，還可以自行買賣證券的證券機構(gòu)，它們資金雄厚，可直接進入交易所為自己買賣股票。如國泰君安證券。證券承銷商，以包銷或代銷形式幫助發(fā)行人發(fā)售證券的機構(gòu)。就信用等級來講，證券公司分為A（AAA、AA、A）、B（BBB、BB、B）、C（CCC、CC、C）、D、E等5大類11個級別。 A、B、C三大類中各級別公司均為正常經(jīng)營公司，其類別、級別的劃分僅反映公司在行業(yè)風(fēng)險管理能力的相對水平。D類、E類公司分別為潛在風(fēng)險可能超過公司可承受圍

6、與被依法采取風(fēng)險處置措施的公司。二、證券投資基金投資基金的主體構(gòu)成 1基金發(fā)起人。是指按照共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險的基本原則和股份公司的某些原則，運用現(xiàn)代信托關(guān)系的機制，以基金方式將投資者分散的資金集中起來以實現(xiàn)預(yù)先規(guī)定的投資目的的投資組織機構(gòu)。 我國規(guī)定證券投資基金發(fā)起人為證券公司、信托投資公司與基金管理公司。 2基金托管人。是指安全保管基金財產(chǎn)；按照規(guī)定開設(shè)基金財產(chǎn)的資金賬戶和證券賬戶；對所托管的不同基金財產(chǎn)分別設(shè)置賬戶,確?；鹭敭a(chǎn)的完整與獨立；保存基金托管業(yè)務(wù)活動的記錄、賬冊、報表和其他相關(guān)資料；按照基金合同的約定,根據(jù)基金管理人的投資指令,與時辦理清算、交割事宜；辦理與基金托管業(yè)

7、務(wù)活動有關(guān)的信息披露事項等事項的機構(gòu)。3基金管理人。是指依法募集基金,辦理或者委托經(jīng)國務(wù)院證券監(jiān)督管理機構(gòu)認定的其他機構(gòu)代為辦理基金份額的發(fā)售、申購、贖回和登記事宜；辦理基金備案手續(xù)；對所管理的不同基金財產(chǎn)分別管理、分別記賬，進行證券投資；進行基金會計核算并編制基金財務(wù)會計報告；編制中期和年度基金報告等事項的機構(gòu)。 4基金份額持有人。即基金的投資者。三、資本市場上的其他機構(gòu)投資者保險公司：從保險公司收入保險費到保險公司支付賠款之間的時間，保險公司可以將保險基金進行投資賺取贏利。投資回報是保險公司利潤的重要來源，可以這樣說，對于大多數(shù)保險公司來講，投資回報是其利潤的唯一來源。QFII：合格境外機

8、構(gòu)投資者制度，其實質(zhì)是一種有創(chuàng)意的資本管制，其目的是減少資本流動尤其是短期“游資”對國經(jīng)濟和證券市場的沖擊。通過QFII制度，管理層可以對外資進入進行必要的限制和引導(dǎo)，控制外來資本對本國經(jīng)濟獨立性的影響，抑制境外投機性游資對本國經(jīng)濟的沖擊,推動資本市場國際化，促進資本市場健康發(fā)展。信托公司：以信任委托為基礎(chǔ)、以貨幣資金和實物財產(chǎn)的經(jīng)營管理為形式，融資和融物相結(jié)合的多邊信用行為。信托業(yè)務(wù)主要包括委托和代理兩個方面的容。前者是指財產(chǎn)的所有者為自己或其指定人的利益，將其財產(chǎn)委托給他人，要求按照一定的目的，代為妥善的管理和有利的經(jīng)營；后者是指一方授權(quán)另一方，代為辦理的一定經(jīng)濟事項。社?；穑菏遣幌騻€人

9、投資者開放的，社?；鹗菄野哑笫聵I(yè)職工交的養(yǎng)老保險費中的一部分資金交給專業(yè)的機構(gòu)管理，實現(xiàn)保值增值。社?；鹜顿Y運作的基本原則是在保證基金資產(chǎn)安全性、流動性的前提下，實現(xiàn)基金資產(chǎn)的增值。社?；鸬耐顿Y圍包括銀行存款、國債、證券投資基金、股票、信用等級在投資級以上的企業(yè)債、金融債等有價證券，其中銀行存款和國債的投資比例不低于50%，企業(yè)債，金融債不高于10%證券投資基金 、股票投資的比例不高于40%。企業(yè)年金：是指在政府強制實施的公共養(yǎng)老金或國家養(yǎng)老金制度之外，企業(yè)與其職工在國家政策的指導(dǎo)下，在依法參加基本養(yǎng)老保險的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身經(jīng)濟實力自愿建立的，旨在為本企業(yè)職工提供一定程度退休收入保障的

10、補充性養(yǎng)老金制度。是多層次養(yǎng)老保險體系的組成部分，由國家宏觀指導(dǎo)、企業(yè)部決策執(zhí)行。股票投資比例不高于30%，投資股票等權(quán)益類產(chǎn)品以與股票基金、混合基金、投資連結(jié)保險產(chǎn)品(股票投資比例高于或者等于30%)的比例，不得高于投資組合企業(yè)年金基金財產(chǎn)凈值的30%。近年來我國通過各種方式促進資本市場的多元化和機構(gòu)投資者的比重，通過對各類機構(gòu)投資者的作用分析，我們了解到國家加大機構(gòu)投資者比重的原因如下：一、良好的公司治理與成熟的資本市場互為前提，改善上市公司治理必須進一步發(fā)育資本市場。良好的公司治理是資本市場的基礎(chǔ)，它能夠降低代理成本，使企業(yè)能夠與時適應(yīng)市場變化，做出正確決策；能夠切實保護股東權(quán)益，為投資

11、者提供信心保障；可以減少公司失敗，降低金融風(fēng)險，維護市場穩(wěn)定。同時，資本市場也為公司治理改進提供了平臺。成熟的資本市場擁有龐大的機構(gòu)投資者，將有力促進公司治理的改進。二、機構(gòu)投資者是成熟資本市場中一股理性力量，發(fā)展資本市場必須大力培育機構(gòu)投資者隊伍。成熟的資本市場擁有龐大的機構(gòu)投資者主體，他們價格發(fā)現(xiàn)較為理性，其機構(gòu)投資者特點如下：1.投資管理專業(yè)化。機構(gòu)投資者一般具有較為雄厚的資金實力，在投資決策運作、信息搜集分析、 上市公司研究、投資理財方式等方面都配備有專門部門，由證券投資專家進行管理。2.投資結(jié)構(gòu)組合化。為了盡可能降低風(fēng)險，機構(gòu)投資者在投資過程中會進行合理投資組合。機構(gòu)投資者龐大的資金

12、、專業(yè)化的管理和多方位的市場研究，也為建立有效的投資組合提供了可能。3.投資行為規(guī)化。一方面，國家和政府制定了一系列的法律、法規(guī)來規(guī)和監(jiān)督機構(gòu)投資者的投資行為。另一方面，投資機構(gòu)本身通過自律管理，保護客戶的利益，維護自己在社會上的信譽。因此,擁有大量機構(gòu)投資者的資本市場市場穩(wěn)定性較好,市場指數(shù)波動率比較低，穩(wěn)定性高。如美國、加拿大市場年波動率基本保持在10%左右，其重要原因之一是美國等成熟市場的機構(gòu)投資者持股市值比例大都是達到90%以上。截至2012年底，各類專業(yè)機構(gòu)投資者所持A股流通市值占比17.40%；自然人投資者持股占比25.33%；企業(yè)等一般機構(gòu)持股占比57.28%。三、我國機構(gòu)投資者

13、與上市公司治理的關(guān)系正在發(fā)生積極變化，多元的機構(gòu)投資者將發(fā)揮積極作用。例如格力電器2011年年度股東大會董事會換屆選舉，由流通股東耶魯大學(xué)基金會與鵬華基金聯(lián)合推選的董事繼勇以高票順利進入董事會，機構(gòu)投資者真正利用自己手中的籌碼改變了上市公司的重要決議，表明公募基金具有參與公司治理的意愿，也能夠在公司治理改革中發(fā)揮作用。 參考文獻1 舫.公司控制的理論與實踐.西南師大學(xué)，2006.2 胡振齊：中國機構(gòu)投資者的構(gòu)成分析，人民網(wǎng)，2008年03月03日3 梁宇峰：機構(gòu)投資者是否有助于股市穩(wěn)定J，證券研究，2000，（9）4 施東暉：證券投資基金的交易行為與其市場影響J，世界經(jīng)濟，2001，

14、（10）5 王磊機構(gòu)投資者、市場效率與市場穩(wěn)定性研究大學(xué)20096 霞機構(gòu)投資者穩(wěn)定資本市場的作用分析管理觀察2011（21）：174-1757 曾圣潔機構(gòu)投資者對我國證券市場穩(wěn)定性的影響研究華東師大學(xué)2010會計專業(yè)碩士（MPACC）研究生案例作業(yè)課程名稱：高級財務(wù)管理理論與實務(wù)案例題目：綠地集團的融資方式班 級：2013級會計專業(yè)碩士24班姓 名：雪、董孟佳、芊羽、華倩倩、春、佳音、程程、欣芷、蘭芹、紅、涂競文學(xué) 號：2013699、2013700、2013701、2013709、2013710、2013711、2013712、2013716、2013718、2013719、2013827

15、教師評語：成 績： 教師簽字： 年 月 日綠地集團的融資方式房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，它的發(fā)展離不開巨額資金的支持。與我國迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場相比，我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還比較緩慢，房地產(chǎn)融資渠道還比較欠缺，目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要是銀行貸款和自籌資金與以定金和預(yù)付款為主的其他資金來源。融資渠道的單一給我國房地企業(yè)的融資造成了一定的困難，進而影響了我國房地產(chǎn)業(yè)的快速、健康發(fā)展。因此對房地產(chǎn)融資問題的研究就顯得至關(guān)重要。隨著我國證券市場的建立和發(fā)展，上市融資成為許多行業(yè)中優(yōu)秀企業(yè)融資的主要途經(jīng)，房地產(chǎn)上市公司得以通過資本市場進行融資，拓寬了自身融資渠道，得到了雄厚的資金支持，為企業(yè)自

16、身的發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)，從而在房地產(chǎn)行業(yè)中建立了領(lǐng)先的地位。伴隨著前幾年股票市場的繁榮，上市企業(yè)通過資本市場進行融資相對容易，房地產(chǎn)上市公司從資本市場上獲得了大量的資金，支持了自身的高速發(fā)展。但由于2008年以來股市的低迷，使上市公司通過股票市場進行融資變得相對困難，融資成本也相應(yīng)提高，加之金融風(fēng)暴的影響，房地產(chǎn)上市公司的融資壓力陡增，如何根據(jù)自身特點，制定正確的融資策略，使融資渠道多元化，以支持企業(yè)更快更好的發(fā)展，就成為房地產(chǎn)上市企業(yè)面臨的一個重要問題。一、上市公司融資方式概述目前，我國上市公司的資金來源主要包括源融資和外源融資兩種。源融資主要是指公司的自有資金和在生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資金積累

17、部分，是在公司部通過計提折舊而形成現(xiàn)金和通過留用利潤等而增加公司資本。由于在公司部進行融資，不需要實際對外支付利息或股息，不會減少公司的現(xiàn)金流量；同時由于資金來源于公司部，不發(fā)生融資費用，使部融資的成本遠低于外部融資。公司生產(chǎn)經(jīng)營活動的正常運轉(zhuǎn)以與擴充生產(chǎn)能力，都需要大量資金給予支持，這些資金的來源除源資本外，相當(dāng)多的部分要依靠外源融資來解決。上市公司外源融資又可分為向金融機構(gòu)借款和發(fā)行公司債券的債權(quán)融資方式；配股與增發(fā)新股的股權(quán)方式；發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券的半股權(quán)半債權(quán)的方式。銀行貸款是目前債權(quán)融資的主要方式，其優(yōu)點在于程序比較簡單，融資成本相對節(jié)約，靈活性強，只要企業(yè)效益良好、融資較容易，缺點是一

18、般要提供抵押或者擔(dān)保，籌資數(shù)額有限，還款付息壓力大，財務(wù)風(fēng)險較高。公司債券是指由公司發(fā)行并承諾在一定時間還本付息的債權(quán)債務(wù)憑證。體現(xiàn)了債務(wù)人與債權(quán)人之間的行為。債券在本質(zhì)上也是借錢與還錢關(guān)系，但其與貸款的根本區(qū)別在于債券可以公開進行交易。而貸款除非債券化，否則是不進行公開交易的。相對于股權(quán)融資，債券融資的融資成本較低，可以發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用，同時可以保證股本對公司的控制權(quán)。但與銀行貸款有著類似的缺點，即財務(wù)風(fēng)險較高、限制條款多，且融資規(guī)模有限。對于融入資金的公司來說，債券融資與銀行貸款有相似的特點，一般把二者統(tǒng)稱為債權(quán)融資。股權(quán)融資亦即公司發(fā)行股票進行融資。對上市公司而言，發(fā)行股票所籌集的資金

19、屬于公司的資本；對股東而言，所持有股份代表對公司凈資產(chǎn)的所有權(quán)。相對于債權(quán)融資，股權(quán)融資有著自己的優(yōu)勢，如：股票屬公司的永久性資本，不需要償還，也不必負擔(dān)固定的利息費用，從而大大降低公司的財務(wù)風(fēng)險；由于預(yù)期收益高，易于轉(zhuǎn)讓，因而容易吸收社會資本等等。但股權(quán)融資也存在著不可避免的缺點，如發(fā)行費用高、易分散股權(quán)等。二、綠地集團簡介 綠地集團是中國500強企業(yè)和市百強企業(yè)，成立于1992年7月18日，在2003年中國企業(yè)500強中排名303位，在全國房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營企業(yè)中排名第6位，在地區(qū)企業(yè)集團中排名第31位。在首屆（2003）市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強評比中，綠地集團榮登榜首。2003年，綠地集團實

20、現(xiàn)銷售收入64億元，資產(chǎn)規(guī)模達85億元。綠地集團以綠化為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并依托主業(yè)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)壹級資質(zhì)企業(yè)，11年來建成房產(chǎn)400多萬平方米。據(jù)市統(tǒng)計局公布的資料，綠地集團1996年以來房產(chǎn)銷售面積一直居全市前三位。此外，集團的建筑、汽車服務(wù)、石油經(jīng)營、資產(chǎn)管理等產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和效益也居市領(lǐng)先地位。2001年起，綠地集團積極融入全國，服務(wù)全國，先后進入、等地進行房地產(chǎn)開發(fā)，簽約項目總建筑面積達到1400多萬平方米，總投資超過300億元。綠地集團在取得優(yōu)異經(jīng)濟效益的同時，十分注重社會效益，熱心于社會公益事業(yè)，因此先后獲得了全國五一勞動獎狀先進集體、市重點工

21、程實事立功競賽優(yōu)秀公司、市職工職業(yè)道德“十佳單位”、市雙擁模單位、市文明單位等榮譽稱號。三、綠地集團融資方式 綠地集團是中國綜合性地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，在2010中國企業(yè)500強中位列第96位，在中國服務(wù)業(yè)企業(yè)500強中位列第36位。在中國房地產(chǎn)企業(yè)排名中位居第1位，在市百強企業(yè)集團中排名第17位。2003至2005年連續(xù)三年位居市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強榜首。除房地產(chǎn)外，綠地集團在能源、金融、商業(yè)、酒店、建筑、汽車服務(wù)等產(chǎn)業(yè)也具有較大規(guī)模和較強實力。1.擴房地產(chǎn)領(lǐng)域 尋求多元化融資在08年中期，玉良曾表示，“在融資收緊的情況下，我們有三分之一的資金是來自境外銀行和信托等的支持。僅最近半個月，綠地就再將引

22、入十幾個億的資金，資銀行在我們二三線城市項目的貸款上也給予了較大的授信額度?！钡@然，出讓參股企業(yè)的股權(quán)進行套現(xiàn)也是綠地的一種選擇。1月份，綠地將所持有的證券2.77%股份中的1000萬股(占總股本的0.3036%)在聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價格1.5億元。每股15元的掛牌價較證券每股凈資產(chǎn)2.66元溢價約4.6倍。4月14日，綠地在聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓新華發(fā)行集團10%股權(quán)，掛牌價為3.69億元，該價格已超過當(dāng)初綠地拿下新華發(fā)行集團49%股權(quán)時的3.48億元。 通過上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓，綠地也因此直接回籠資金5.19億元。因此有業(yè)人士表示，這些資金顯然為綠地集團擴房地產(chǎn)業(yè)務(wù)助了一臂之

23、力。在玉良看來，2009年隨著各項政策規(guī)定的出臺實施，預(yù)計市場總體將逐步趨于穩(wěn)定。同時，土地、資金將進一步向優(yōu)勢企業(yè)集中。“大企業(yè)掌握資源優(yōu)勢后將實現(xiàn)更大的發(fā)展。”玉良表示。這或許是綠地集團在房地產(chǎn)市場的低迷期，多元化融資，募集資金快速擴房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要原因吧。2、綠地集團海外融資取得成功綠地集團海外融資取得實質(zhì)性突破。日前，綠地集團與德國著名房地產(chǎn)投資機構(gòu)國際房地產(chǎn)投資銀行（HI）達成合作協(xié)議，該行向綠地集團提供高達7億元人民幣的貸款額度，第一筆資金已經(jīng)于近日到位。這是目前國房地產(chǎn)企業(yè)和海外金融機構(gòu)合作的單項金額最高的案例之一，該項融資不但能有效地促進綠地集團的房地產(chǎn)項目開發(fā)，更將綠地集團的

24、項目開發(fā)和管理提升至國際水平。2005年以來，綠地集團繼續(xù)快速健康發(fā)展，規(guī)模和實力進一步快速提升。在突出房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)的同時，綠地集團實施了相關(guān)多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，組建了建設(shè)、商業(yè)、能源、汽車服務(wù)四大產(chǎn)業(yè)集團。綠地集團良好的發(fā)展態(tài)勢也得到了海外金融機構(gòu)的認同，銀企合作項目接二連三。今年下半年，中國農(nóng)業(yè)銀行總行和中國工商銀行總行相繼向綠地集團授信。此次與HI的合作也進行得非常順利。源源不斷充沛的現(xiàn)金流為綠地集團的經(jīng)營拓展和快速健康發(fā)展提供了資金保障。據(jù)悉，本月集團還將在和外地開工多個房地產(chǎn)項目和一個大型房地產(chǎn)企業(yè)的收購工作。 3、德資投資銀行再入中國樓市七億注資綠地 德國投資銀行HI繼投資萬科后再

25、入中國樓市，地房企海外股權(quán)融資風(fēng)漸起綠地集團總裁玉良在公開場合多次談與的海外融資，終于取得實質(zhì)性突破。每日經(jīng)濟新聞昨日獲悉，房企龍頭企業(yè)綠地集團獲德國國際房地產(chǎn)投資銀行融資，額度為7億元人民幣?！斑@是目前國房地產(chǎn)企業(yè)和海外金融機構(gòu)合作獲得單項貸款額度最高的案例之一?！笔腊罾硎烁呒壗?jīng)理東宇指出。事實上，綠地對于融資問題一直表現(xiàn)得相當(dāng)積極。今年三季度以來，綠地已先后獲得中國農(nóng)業(yè)銀行總行和中國工商銀行總行的授信。玉良也曾表示綠地有三大融資渠道用經(jīng)營性的物業(yè)向銀行籌資、境外融資和國銀行的支持。盡管此次綠地集團沒有透露與HI的具體合作方式，但綠地有關(guān)人士昨日向每日經(jīng)濟新聞表示，此次合作在股權(quán)融資的基礎(chǔ)上

26、設(shè)置了更多的協(xié)商條款，融資額度主要用于綠地在項目的開發(fā)，綠地也希望借此將項目開發(fā)和管理提升至國際水平。業(yè)人士指出，諸如綠地與HI此番類似股權(quán)融資的模式，在未來半年將越來越常見?！皬哪壳扒闆r來看，對于物業(yè)抵押貸款和傳統(tǒng)的銀行開發(fā)貸款，發(fā)展商能申請的都已申請完畢。可以預(yù)計，接下來的半年之，以項目贏利為擔(dān)保的股權(quán)融資，將成為越來越多見的手段?！敝兴胪顿Y管理董事總經(jīng)理俞斌表示，根據(jù)今年10月份對50強開發(fā)企業(yè)進行的融資意向調(diào)查，大約70%的發(fā)展商表示愿意選擇股權(quán)融資。以FDI之名行商業(yè)貸款之實HI-萬科合作案廣受關(guān)注HI去年7月首度投資中國地房地產(chǎn)業(yè)，為萬科城市風(fēng)景花園項目注資3500萬美元一事，曾在

27、業(yè)廣受關(guān)注。值得注意的是，這不是一筆簡單的股權(quán)融資，而是以外國直接投資(FDI)為名，行商業(yè)貸款之實的信貸融資。業(yè)分析人士指出，“房地產(chǎn)企業(yè)取得境外貸款，萬科還是第一家?！睋?jù)報道，萬科此次與HI的合作是在與“所有有分量的境外投資機構(gòu)”密切接觸后的一種選擇，并且獨辟出一條境外貸款的蹊徑。“在法律上，這算是一筆股權(quán)融資。因為萬科要將所持有的項目80%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給一家由HI設(shè)立的名為Best Gain Investment的公司，由于該公司萬科也持有35%的股權(quán)，從而在融資安排完成后，萬科直接和間接持有的該公司權(quán)益只有48%?！比f科總經(jīng)理郁亮在接受媒體采訪時坦言，從形式上看，HI取得了項目的控股權(quán)，

28、屬于FDI。而實際上，雖然HI擁有項目52%的股權(quán)，但并不擁有實際的控制權(quán)。而根據(jù)雙方的合同約定，在項目回款之后，萬科將以LIBOR(同業(yè)拆借利率)再加幾個點的利息贖回股權(quán)。也就是說，這實際上是一筆商業(yè)貸款。但由于商業(yè)貸款屬于資本項目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制，因而才不得不“曲線融資”。4.借殼金豐 構(gòu)建AH雙融資平臺7月2日，金豐投資(600606.SH)發(fā)布停牌公告，稱因控股股東地產(chǎn)(集團)將研究有關(guān)涉與本公司的重大事項。 對此，外界猜測金豐投資停牌是為了賣殼給綠地控股集團(下稱“綠地”)，實現(xiàn)綠地在A股上市。綠地董事長玉良沒有否認，對媒體回應(yīng)稱：“有這個可能性，但目前不便回答

29、。” 今年5月，綠地30億收購盛高置地(00337.HK)60%股份，以實現(xiàn)H股上市。如果此次借殼計劃成功，綠地就可實現(xiàn)AH股同步上市。 分析人士認為，綠地謀劃上市早就開始了，不過前幾年恰逢房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)普遍業(yè)績不好，上市計劃一拖再拖。此次借殼上市的消息意味著證監(jiān)會融資或有條件放開，綠地將從中受益。而雙平臺融資將助力綠地進一步提升行業(yè)地位。 （1）已購盛高60%股權(quán) 綠地借殼金豐投資的消息是在剛剛收購盛高置地后傳出的。綠地集團的資本化提速明顯。5月8日，綠地控股以近30億港元代價，認購盛高置地增發(fā)的普通股與無投票權(quán)可換股優(yōu)先股，交易完成后，綠地控股將持有擴大股本后60%的股份，控股盛高

30、置地。盛高置地也將更名為“綠地控股”。 綠地部人士告訴投資者報記者，該項交易已經(jīng)簽署了協(xié)議，不過還要等待股東大會通過。 交易之后上市公司將擁有更強大的資源整合能力，資本平臺的優(yōu)勢也會進一步發(fā)揮。綠地集團作為大型國企，在港股發(fā)債將會比較容易，債券的利率也較低。之后，綠地或?qū)⒆⑷胭Y產(chǎn)，通過增發(fā)等手段進一步融資。 朱一鳴認為，目前海外融資最常見的是銀團貸款和發(fā)行票據(jù)和債券，這類方式成本較低，一般不超過10%，這和地信托、基金動輒15%以上的成本相比，優(yōu)勢明顯。企業(yè)通過海外上市，搭建海外融資平臺之后，這類低成本融資更容易獲得。 耗資30億港元成功入主上市公司盛高置地，后續(xù)擬置入海外資產(chǎn)與酒店業(yè)務(wù)，但綠

31、地規(guī)模龐大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然需要“出路”。金豐投資則成為另一個平臺。 （2）雙平臺融資提升效率 綠地是地排名前十的房企中唯一沒有上市的企業(yè)，如果借殼上市，綠地很可能在年完成AH股的同時上市。 “綠地上市的消息由來已久，不過由于前幾年市場不好導(dǎo)致綠地上市一再延后?！币晃环治鋈耸繉ν顿Y者報記者表示，不過，對于綠地開發(fā)得好的項目，融資并不成問題，可以通過銀行信貸以與信托等方式融資。 戴德梁行華東區(qū)投資與顧問服務(wù)部董事盧強告訴投資者報記者，今年以來，房地產(chǎn)融資有所寬松。數(shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)投資市場顯現(xiàn)出非?；钴S的勢頭，目前總成交金額超過152億元人民幣，與2012年上半年相比，上升了18.7%。

32、上市對于綠地來說顯然可以增加融資能力。朱一鳴表示，目前來看，即使放開房企再融資，純住宅項目仍然會是個禁區(qū)，而房企通過綜合體項目實現(xiàn)再融資的可能性非常高。綠地集團的綜合體等商辦項目占集團業(yè)務(wù)比重較大。今年上半年，綠地集團商辦類項目的銷售額占集團整體銷售額的37%左右，這個比重在龍頭房企中處于很高水平。在綠地持有型物業(yè)中，除了五星級酒店，還有近十個大型的商業(yè)中心，并且綠地計劃未來繼續(xù)擴大持有型物業(yè)的比重。如果注入這部分持有型物業(yè)資產(chǎn)，也將大大加大綠地成功融資的可能。在朱一鳴看來，行業(yè)格局上，萬科行業(yè)老大的地位暫時不可撼動，但是不斷縮小與萬科的差距或者在某個細分領(lǐng)域稱王，一定是綠地努力的方向。獲得地

33、上市平臺后，將使綠地的海外和地兩個上市平臺形成呼應(yīng)、各取所需，未來資產(chǎn)注入的可操作空間將更大，融資的效率將大大提高。綠地集團在擁有兩個上市平臺之后，一定會借力資本市場來獲得充足的發(fā)展動力。四、結(jié)論綠地主營業(yè)務(wù)涉足房地產(chǎn)、能源、金融等多個領(lǐng)域，同時也是中國首家以房地產(chǎn)為主業(yè)入圍世界500強的企業(yè)。2012年，綠地經(jīng)營收入超過2430億元，其中房地產(chǎn)銷售金額1078億元，銷售面積約1180萬平方米，分別較上年增長38%和43%，銷售額位于全行業(yè)第二，僅次于萬科。從房企現(xiàn)在生存狀況來看，自2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控以來，上市房企凈利潤率增長速度快速下降，調(diào)控期增長的峰值與非調(diào)控期峰值差達到90%，尤其是進入2011年以后，整體凈利潤增長率下降到平均利潤水平以下。今年一季度凈利潤增長率為13%左右，行業(yè)盈利能力持續(xù)下滑令人堪憂。從這個角度來講，尋求融資成本較低的境外市場或許成為龍頭房企降低融資成本與難度的一個市場選擇。綠地在海外的