《2008年武漢市房地產(chǎn)調(diào)研分析報告》(DOC 44頁)

1、2008年武漢市房地產(chǎn)調(diào)研分析報告提綱前言今年年初，南方地區(qū)出現(xiàn)嚴重的雨雪冰凍災害； 8月8日北京奧運會的隆重舉行；與此同時，美國的次貸危機不斷加深而引發(fā)的全球性金融風暴，對中國出口、金融領域的影響逐步顯現(xiàn)；國家宏觀調(diào)控下“救市”新政的不斷出臺，到底這些事件對樓市的影響有多大呢？武漢樓市又將何去何從？本次調(diào)研，從了解武漢市房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境，區(qū)域市場狀況入手，通過實地考察，重點對武漢市住宅發(fā)展狀況、趨勢進行剖析。一、國家宏觀形勢下的房地產(chǎn)相關政策及影響 （一）宏觀經(jīng)濟研究1、三大需求增長“兩落一升”。固定資產(chǎn)投資增速放慢、實際出口增長明顯回落，且順差減少、社會消費品零售總額增長。2、經(jīng)濟增速明

2、顯回落，通貨膨脹嚴重3、工業(yè)增速明顯回落.企業(yè)效益大幅下滑。4、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟情況（二）政策走勢與情況分析（宏觀與微觀）1、行政政策2、金融政策3、房地產(chǎn)行業(yè)金融政策（三）新政后房地產(chǎn)市場情況：1、一線城市2、武漢1）武漢房地產(chǎn)現(xiàn)狀（含價量對比分析）2）09年趨勢判斷3、各大型開發(fā)商的“爭論性”話題二、“新政后”11月武漢市樓市動態(tài)（一）11月全市新盤備案情況（二）11月土地掛牌情況（三）11月土地成交情況 三、武漢市房地產(chǎn)競爭狀況（一）片區(qū)分析（二）片區(qū)典型競爭樓盤分析（三）盤龍城重點樓盤戰(zhàn)略與走勢分析四、武漢市房地產(chǎn)需求分析 (一)現(xiàn)階段購房者特征（二）購房者需求（三）從強勢促銷策略分析成

3、功案列五、價格與銷售趨勢對比分析探討六、總結(jié)及建議特別話題：當?shù)禺a(chǎn)搭上地鐵2008年武漢市房地產(chǎn)調(diào)研分析報告上海華阜房地產(chǎn)咨詢有限公司（武漢分公司） 研展部前言今年年初，南方地區(qū)出現(xiàn)嚴重的雨雪冰凍災害； 8月8日北京奧運會的隆重舉行；與此同時，美國的次貸危機不斷加深而引發(fā)的全球性金融風暴，對中國出口、金融領域的影響逐步顯現(xiàn)；國家宏觀調(diào)控下“救市”新政的不斷出臺，到底這些事件對樓市的影響有多大呢？武漢樓市又將何去何從？本次調(diào)研，從了解武漢市房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境，區(qū)域市場狀況入手，通過實地考察，重點對武漢市住宅發(fā)展狀況、趨勢進行剖析。一、國家宏觀形勢下的房地產(chǎn)相關政策及影響 （一）宏觀經(jīng)濟研究我國經(jīng)

4、濟增長由繁榮期轉(zhuǎn)為調(diào)整期。 今年以來，經(jīng)濟增長呈逐季回落的態(tài)勢。經(jīng)濟運行呈現(xiàn)出“四落兩升”特點。“四落”即GDP、工業(yè)、凈出口、投資(實際投資增長率)增幅均明顯回落；“兩升”即消費增幅上升和物價明顯攀升。四大因素影響導致經(jīng)濟增長出現(xiàn)“拐點”性變化：Ø 由美國次貸危機引發(fā)的世界經(jīng)濟增長放慢，增加了人民幣升值壓力和通脹壓力，使得中國目前貨幣政策進退兩難；在匯率升值、國際經(jīng)濟萎縮的情況下，以及世界經(jīng)濟形勢面臨調(diào)整，國際需求開始萎縮，導致中國出口量的降低；同時，國內(nèi)房地產(chǎn)、汽車業(yè)市場的迅速降溫，從而帶動相關行業(yè)如鋼鐵、建材等行業(yè)的不景氣，已對經(jīng)濟增長帶來很大沖擊。 Ø 持續(xù)偏緊的宏

5、觀調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，為抑制“三過”問題，國家近兩年調(diào)整了外貿(mào)政策，采取持續(xù)緊縮的貨幣政策，這些政策的作用今年開始明顯顯現(xiàn)。Ø 內(nèi)生需求增長放慢，主要是房價長期過快增長及能源原材料價格、勞動力成本的明顯上升抑制了需求增長，投資增長的拐點顯現(xiàn)。Ø 重大自然災害的頻繁發(fā)生也對經(jīng)濟造成一定不利影響。從今年開始，我國經(jīng)濟由繁榮期開始進入調(diào)整期，估計這種態(tài)勢將持續(xù)23年時間。 影響具體表現(xiàn)在：1.經(jīng)濟增速回落，通脹壓力變大。初步預計，2008年我國GDP比上年實際增長10%左右，增速放慢1.8個百分點。全年CPI增長將創(chuàng)新高，達6.3%左右，但月度下降趨勢明顯，CPI漲幅已連續(xù)4個月回

6、落，未來幾個月將繼續(xù)小幅回落，其中食品價格回落是主因。 2.三大需求增長“兩落一升”。 固定資產(chǎn)投資實際增長明顯回落。1-8月，累計城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)名義投資同比增長27.4%，比上年同期加快0.7個百分點。全年固定資產(chǎn)投資增長“名穩(wěn)實降”，初步預計，全社會名義固定資產(chǎn)投資增長24%，實際投資增長15%左右。實際出口增長明顯回落，且順差減少。預計全年出口1.44萬億美元，同比增長18%；進口1.19萬億美元，同比增長24%。全年貿(mào)易順差2520億美元，比去年下降3.9%。消費增長創(chuàng)新高。18月，社會消費品零售總額同比增長21.9%，比上年同期提高6.2個百分點，扣除價格上漲因素，實際增長13%以上。

7、初步預計，全年社會消費品零售總額名義增長20.7%左右，實際增長13.3%。 3.工業(yè)增速回落，企業(yè)效益大幅下滑。受國內(nèi)多重自然災害和出口放緩以及奧運期間個別施工企業(yè)停工等因素影響，工業(yè)增長呈明顯回落趨勢。18月，累計規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長15.7%，比去年同期回落2.7個百分點。奧運后工業(yè)增速有望反彈，但在總需求可能繼續(xù)有所收縮的情況下，工業(yè)整體回落趨勢不會改變，預計全年規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長16%，比上年回落2.5個百分點。與此同時，企業(yè)效益在成本上升和需求下滑的雙重壓力下，可能繼續(xù)大幅下滑。 4、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟情況：2008年中國城市房屋銷售價格指數(shù)同比和環(huán)比漲幅均呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)

8、勢，深圳等部分特大城市房價，出現(xiàn)了明顯下降。預計未來住房市場將繼續(xù)低迷，加上貸款緊縮因素，估計會有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)因現(xiàn)金流斷裂而陷入困境，房地產(chǎn)業(yè)有可能進入周期性調(diào)整。由于房地產(chǎn)建設周期比較長，一般在5年左右，因此調(diào)整一旦開始，預計會持續(xù)較長時間。這一情況必然會影響到房地產(chǎn)投資增長。（二）政策走勢與情況分析2007年政府出臺了一系列的針對房地產(chǎn)的專項調(diào)控政策。其中，以“二套房貸”為標志的銀根緊縮政策使資金泛濫的房地產(chǎn)市場突然缺血，投資、投機需求遭到重大打擊，不少資金離場，需求開始萎縮。與此同時，銀行開始惜貸，開發(fā)商的資金開始緊張，囤積樓盤和土地的成本加大，加快周轉(zhuǎn)速度成為眾多開發(fā)商的選擇，

9、房地產(chǎn)供應在短期內(nèi)增加，供求關系發(fā)生反轉(zhuǎn)。在調(diào)整初期，因高房價下有效需求不足，從而使行業(yè)表現(xiàn)出明顯的銷量下降，經(jīng)過一段時間的博弈，價格開始調(diào)整。     08年上半年政府采取了一系列的宏觀緊縮政策。央行主要采取了提高準備金率的手段來緊縮銀根、對付通脹，此外，房地產(chǎn)行業(yè)的其它調(diào)控政策也推動了行業(yè)本輪調(diào)整的發(fā)生。1、行政政策1）土地政策Ø 國土部：2008年起建設用地實行動態(tài)備案 掌握各地建設用地審批、供應和供后利用情況，提高運用土地政策參與宏觀調(diào)控的能力。Ø 國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知擠壓閑置地 土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的

10、，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。同時，該通知還提出“對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法”。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。Ø 國土資源部：土地監(jiān)察制度有望納入土地管理法 建立完善土地執(zhí)法發(fā)現(xiàn)機制、制止機制、部門聯(lián)動機制和問責獎懲制度等。Ø 中國將每10年進行一次全國土地調(diào)查 重點調(diào)查基本農(nóng)田現(xiàn)狀及變化情況，包括基本農(nóng)田的數(shù)量、分布和保護狀況。Ø 中國五部委聯(lián)手遏違規(guī)批地 2008年5月29日中國中紀委、國土資源部等五個部委聯(lián)合發(fā)

11、表違反土地管理規(guī)定行為處分辦法Ø 國土資源部和國家工商總局規(guī)定三年限期 新土地出讓合同增開發(fā)商資金壓力 2008年6月20日，新版土地出讓合同將從7月1日起正式啟用，新版合同不僅將明確約定出讓地塊的開工、竣工時間，同時規(guī)定，用于商品住宅開發(fā)的土地，原則上開發(fā)時間最長不得超過三年Ø 國土部：2008年起建設用地實行動態(tài)備案 有利于堵住了一些土地出讓方尤其是一些囤地的開發(fā)商利用變更土地使用性質(zhì)牟取高額溢價的漏洞。整頓閑置土地成為2008年房地產(chǎn)政策調(diào)控重頭戲，中央利用土地政策引導市場開發(fā)，督促各地公布08、09年住房建設計劃，加強閑置土地清理、嚴格土地增值稅的征收，同時迫使開發(fā)

12、商加快樓盤開發(fā)速度以增加市場供給，緩和市場供需矛盾。2）2008年有關房產(chǎn)的系列政策：Ø 2008年1月13日，國務院公布國務院關于修改價格違法行為行政處罰規(guī)定的決定，明確規(guī)定通過惡意囤積以及利用其它手段推動價格過高上漲的行為屬于哄抬價格。Ø 2008年8月1日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)出關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知，要求各地要制定出臺相關扶持政策，引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達到取消毛坯房。Ø 2008年10月22日 經(jīng)國務院同意，財政部、國家稅務總局22日宣布：1、2008/11/1/起，個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契

13、稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；2、對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。3、10/27/起，首次購房/貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍。4、首次購房首付比例下調(diào)至20%。5、公積金各檔次利率分別下調(diào)0.27%。6、明確支持地方政府救市。這是08年以來中央政府首次明文出臺鼓勵住房消費的收費減免政策，推動購房消費，這一政策的出臺對于長期萎靡不振的樓市產(chǎn)生了積極的影響。Ø 2008年11月9日，國務院出臺十條政策，提出用4萬億資金拉動內(nèi)需，溫總理在部署落實中央政策的七項工作時，突出強調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)的重要地位，說它“是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、

14、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關重要，對于推動居民消費結(jié)構升級、改善民生具有重要作用”實行積極財政和適度寬松貨幣政策國務院常務會議提出，當前要實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺更加有力的擴大國內(nèi)需求措施，加快民生工程、基礎設施、生態(tài)環(huán)境建設和災后重建。Ø 2008年12月17日，國務院公布了第二套房政策，進一步鼓勵普通商品住房消費對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過

15、2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。二套房政策：任何政策都應該審時度勢。二套房相關限制政策是在樓市投機、投資過熱時產(chǎn)生的政策，該政策的出臺是給樓市降溫的“冷氣機”，是為了進一步減少投資、投機需求；而如今，房地產(chǎn)市場處于“冬天”，在“冬天”就不需要“冷氣”降溫了，“冬天”該取暖、該加溫。因此，取消二手房相關限制政策勢在必行。Ø 2008年12月21日，國務院辦公廳發(fā)布的關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和

16、需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。一、加大保障性住房建設力度1、爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。2、多渠道籌集建設資金。3、開展住房公積金用于住房建設的試點。二、進一步鼓勵普通商品住房消費1、加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。2、對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化1、引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。2、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。3、取消城市房地產(chǎn)稅。四、強化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責1、落實地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責。2、因地制宜解決其它住房困難群體住房問題。五、加

17、強房地產(chǎn)市場監(jiān)測1、繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析。2、加強監(jiān)督檢查。六、積極營造良好的輿論氛圍堅持正確的輿論導向。要以加快保障性住房建設，鼓勵住房合理消費，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為基調(diào)，大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效，著力穩(wěn)定市場信心。對各種散布虛假信息、擾亂市場秩序的行為要嚴肅查處。同時，要加強市場經(jīng)濟條件下風險意識的宣傳和教育工作。 2、金融政策出發(fā)點是為貫徹落實適度寬松的貨幣政策，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟增長中的積極作用，數(shù)次降息給房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來絲絲暖意。發(fā)布時間生效時間一年期存款基準利率一年期貸款基準利率存款準備金率個人住房公積金貸款2007年12月21日 0.27%4.14% 0

18、.18%7.56%/2008年6月15日/17.50%/9月15日9月16日/0.27%7.20%/五年期（含）以下調(diào)至4.59%；五年以上調(diào)整為5.13%10月8日10月9日0.27%3.87%0.27%6.93%/10月15日/17.00%/10月27日/五年期（含）以下調(diào)至4.05%；五年以上調(diào)整為4.59%10月29日10月30日0.27%3.60%0.27%6.66%/11月26日11月27日1.08%2.52%1.08%5.58%/五年期（含）以下調(diào)至3.51%；五年以上調(diào)整為4.05%/12月5日/16.00%/12月22日12月23日0.27%2.25%0.27%5.31%15

19、.5%/1）存、貸款利率：央行自今年9月份以來連續(xù)第五次降低利率、第四次降低存款準備金率，也是央行繼10月8日宣布雙率下調(diào)后第三次雙率同時下調(diào)。Ø 2008年9月15日，中國人民銀行宣布，自16日起下調(diào)人民幣貸款基準利率和中小金融機構人民幣存款準備金率。這是自2004年以來中國央行首次降低貸款基準利率，也是2003年以來首次下調(diào)存款準備金率。此政策一出，“中央政府救市第一步”、“政策松綁，樓市春天到來”、“要抓住降息后良好的購房空間”等積極觀點彌漫著整個房地產(chǎn)市場。Ø 2008年10月8日，央行宣布，從10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其它期限檔

20、次存貸款基準利率作相應調(diào)整。從月日起下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這是央行近年來首次下調(diào)所有存款類金融機構人民幣存款準備金率。這一系列"降率免稅"組合拳，對于保持我國經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、提升市場信心意義重大，降息雖不能直接救樓市，但也是一個利好消息。Ø 2008年10月29日，央行宣布，從10月30日起下調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率。其中一年期存款基準利率由現(xiàn)行的3.87下調(diào)至3.60，下調(diào)0.27個百分點。一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的6.93下調(diào)至6.66，下調(diào)0.27個百分點；其它各檔次存、貸款基準利率相應調(diào)整。個人住房公積金貸款利率保持不

21、變。Ø 2008年11月26日，央行宣布，從11月27日起下調(diào)金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各108個基點。這是央行年內(nèi)第四次降低貸款利率，也是央行歷史上罕見的如此大幅度降息。此次降息是房地產(chǎn)市場的重大利好，數(shù)次降息的累積效應有望在樓市上發(fā)酵，減輕房企財務成本，刺激住房消費需求回暖。在通貨膨脹壓力下，此次降息是擴大消費的有力杠桿，中央利用放松政策來緩解當前市場消費低迷的一場“及時雨”，更是對房地產(chǎn)的利好消息。此次降息的目的是擴大國內(nèi)消費需求，以刺激中國出口貿(mào)易，這不是政府單純的出手救市，但房地產(chǎn)市場會是此次降息的既得利益者，股市也會從中得到好處。而房價會否受到影響，是回升或是繼續(xù)

22、下滑，這要看開發(fā)商、購房者等幾種力量的對比會發(fā)生怎樣的變化。但可以肯定的是央行此舉使樓市成交量有所回升。Ø 2008年12月22日，央行宣布，從12月23日起調(diào)整金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期存款基準利率由現(xiàn)行的2.52%下調(diào)到2.25%，下調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的5.67%下調(diào)到5.4%，下調(diào)0.27個百分點；其它各檔次存、貸款基準利率相應調(diào)整。個人住房公積金貸款利率保持不變，從2008年12月25日起，我國金融機構人民幣存款準備金率由現(xiàn)行的16%下調(diào)到15.5%，下調(diào)0.5個百分點。這是2008年9月以來第5次降息，尤其是央行對“第二套房貸”采取松綁政

23、策后，表明政府要穩(wěn)定房市的決心，刺激市場強勁的需求。央行下調(diào)存貸款基準利率和存款準備金率完全在預料中，但此次調(diào)整主要是針對整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境。近年來國家在按揭、稅費等方面對房地產(chǎn)實施限制政策，未來一段時間如果房地產(chǎn)行業(yè)還是不景氣，國家還會出臺更多松綁政策。目前不管是中國經(jīng)濟還是全球經(jīng)濟都不樂觀，央行下調(diào)貸款利率和存款準備金率意在刺激整個經(jīng)濟環(huán)境，這對開發(fā)商來說絕對是利好消息。因為現(xiàn)在開發(fā)商的資金鏈普遍緊張，而貸款利率下調(diào)對極缺錢的開發(fā)商來說是很好的消息，意味著從銀行貸款的利率更低了。銀行降息對房地產(chǎn)的影響不能立竿見影，但仍然是繼續(xù)利好，刺激消費，引導房地產(chǎn)市場良好的運行。當前房地產(chǎn)市場交易量少，

24、持續(xù)冷淡，低迷，國家通過貨幣政策宏觀引導；財務部和稅務總局也不斷采取措施，共同降低購房者的負擔，促進健康消費，盡快促使市場走出低迷的現(xiàn)狀。但是房地產(chǎn)業(yè)重振關鍵還是在于根本經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)。2）09年貨幣政策特點：適度寬松貨幣政策放松的將保證銀行體系流動性的充分供應，促進貨幣信貸穩(wěn)定增長，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟增長中的積極作用。對首次購房者而言，央行降息與10月22日公布的住房抵押貸款利率優(yōu)惠政策構成的雙重利好更為顯著；同時，連續(xù)降息也能一定程度上減輕資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)的財務壓力。11月27日的大幅降息，是央行自1997年10月在亞洲金融危機時期大幅降息以來所做出的最大幅度的調(diào)整。 這一強勢舉措顯

25、現(xiàn)了中央政府在當前市場環(huán)境下重新樹立市場信心的決心。3、房地產(chǎn)行業(yè)金融政策2008年11月24日 中國建設銀行24日公布，將加大對居民購買普通自住房的支持力度，對符合政策新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率的下限調(diào)整為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。 建行表示，貸款利率和首款比例將具體根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積是否系普通住房，以及借款人信用記錄、還款能力等因素區(qū)別確定。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，貸款利率可以給予優(yōu)惠，首付款比例可降低。對居民購買其它類型住房的，將適當提高貸款條件。具體操作由各地分行及房貸中心掌握。

26、同時，建行將加強管理，有效控制貸款風險。對房地產(chǎn)價格波動較大的區(qū)域，以及價格波動較大的住房樓盤項目，適當提高首付款比例。此外，建行將實施區(qū)域化、差別化的住房信貸政策。在貸款利率和首付款比例方面給予各地分行一定的自主權，區(qū)分地域、區(qū)分樓盤、區(qū)分客戶，合理評估貸款風險，制定差別化的貸款政策，不搞一刀切。例如對普通住房標準的認定，參照當?shù)卣蛴嘘P部門對普通住房的認定標準執(zhí)行等。國家購房新政出臺前后對照表內(nèi)容調(diào)整前調(diào)整后對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，貸款成數(shù)8成8成商業(yè)貸款利率對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率（5年以上7.47%下浮15%后為6.3

27、5）最低首付款比例為30%對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率（5年以上7.47%下浮15%后為6.35）最低首付款比例為30%住房公積金貸款利率、各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點公積金貸款5年以下（含）4.32，五年以上4.86公積金貸款五年以上（含）47.05 五年以上4.59公積金貸款額度每戶家庭最高貸款限額為60萬元每戶家庭最高貸款限額為60萬元個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，分人不負擔個人所得稅增值部分20%個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且市家庭唯一生活用房取得的所得契稅稅率普通住房稅率1.5%普通住房稅率1%印花稅印花稅稅率為成交價萬分

28、之五印花稅稅率為0土地增值稅土地增值稅（3年內(nèi)房產(chǎn)按0.5%征收）土地增值稅稅率為0個人將購買超過2年的普通住房對外銷售不負擔營業(yè)稅超過2年的普通住房營業(yè)稅5.55%住房營業(yè)稅為0住房登記稅和個人買賣存量普通住房的住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費住房登記費80元，住房交易手續(xù)費250元免收新政案例：1、房價100萬，首付2成，商業(yè)貸款金額80萬，貸款年限20年計算，按新政策（年利率為5.229%）；每月還款額為5382元，按原政策（年利率為6.35%），每月月還款額為5894元每月還款差額為512元2、房價100萬，首付2成，貸款金額80萬，按新政策公積金貸款80萬，貸款年限15年計算，按新政策（公積金

29、利率4.59%），每月還款額為6156.8元。按原政策公積金能貸60萬，貸款年限15年；商業(yè)20萬，貸款年限20年計算。按原政策（商業(yè)利率6.35%，公積金率4.86%）；每月還款額為6174.6元。每月月還款差額為17.6元（三）新政后房地產(chǎn)市場情況：在近期樓市新政刺激下，樓盤降價促銷 ，一線城市現(xiàn)樓市短期回暖跡象。但是許多人心中也帶著質(zhì)疑：一線城市成交量回升 開始回暖還是回光返照？1、一線城市深圳、上海、北京和廣州四大一線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟，往往成為中國樓市的風向標，以及大量二線城市分析參考的對象。在一系列中央和地方穩(wěn)定房地產(chǎn)新政、央行大幅降息，以及房地產(chǎn)開發(fā)商主動降價等因素共同刺

30、激下，11月份國內(nèi)一線城市房地產(chǎn)成交量均出現(xiàn)了不小的回升，北京、上海、廣州、深圳城市樓市出現(xiàn)回暖跡象。 Ø 北京 11月簽約量環(huán)比增48% 來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月，北京市期房網(wǎng)上簽約13721套，而10月份僅簽了9246套，二者相比，漲幅達到48%。 據(jù)統(tǒng)計，11月份期房簽約平均每套戶型面積為96平方米，比10月的95平方米增加了1平方米。11月現(xiàn)房簽約住宅1580套，與10月簽約住宅1032套相比，上漲幅度較大，環(huán)比增加53%。 政策方面的因素以外，開發(fā)商越來越多地采取了力度較大的降價促銷措施，尤其是一些新盤項目價格低開幅度較大，刺激了樓市剛性需求的有效釋放

31、。 Ø 上海 11月預售面積環(huán)比增36% 根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測，11月網(wǎng)上成交的市場化新建商品住房預售面積比9月、10月分別增加47%、36%；網(wǎng)上成交的存量住房買賣面積比9月、10月分別增加75%和68%。 來自佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，11月上海商品房成交面積、成交套數(shù)均有大幅度的上升。看房者明顯增多，有中介門店表示“比政策出臺前增加了三成”。 Ø 廣州 新政后月成交量漲30% 據(jù)廣州房地產(chǎn)管理官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)，央行降息及公積金新政實施后的一個月（10月25日至11月24日），全市一手房成交總量為5011套，比9月的成交套數(shù)上漲了30%。 價格已成為市場成交的

32、主要推動因素。廣東中原地產(chǎn)李海分析說，由于近郊樓盤回歸到三四千元的價格，因此刺激成交量上升，而市中心區(qū)尚未出現(xiàn)大的成交回暖。由于新政出臺需要消化期，效果還未能馬上在市場得到全面體現(xiàn)，但對提升樓市信心有長遠的影響。 Ø 深圳 新房二手房成交量回升 來自深圳市國土房管局的最新統(tǒng)計表明，11月24日至30日的一周內(nèi)，成交新房1546套、二手住宅1064套，雙雙創(chuàng)下近幾個月周成交量的新高。 據(jù)悉，深圳近來新住宅樓的開盤整體價格較低，得到了不少購房者的認可。如新華城以遠低于市場預期的6000多元每平方米的價格開盤，開盤當天就售出近300套。 深圳世華地產(chǎn)的銷售人員說，自降息政策出臺，11月的客

33、戶看房量比10月增加了三到四成，尤其是一些已觀望了一年多，且在新政惠及范圍內(nèi)、有購房剛性需求的市民入市意愿最為強烈。 結(jié)論：房地產(chǎn)調(diào)整遠沒結(jié)束 據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年11月份，北京共成交期房商品住宅12479套，不過政策性住房占到了半壁江山。其中，經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，占總成交量的56.3%。相關數(shù)據(jù)顯示，全國一線城市出現(xiàn)成交增長的情況，很大程度上得益于保障性住房的成交增長，而非完全由普通商品房成交所推動。 同時，廣州11月份的成交多是郊區(qū)低價樓盤或是限價房項目，這僅僅代表低價房的市場接受度比較高，而市中心區(qū)域改善性需求為主的樓盤，并沒有

34、占市場主導地位，這都很難代表全市出現(xiàn)了普遍回暖。 顯然，將樓市成交量上升與市場開始復蘇畫等號還為時過早。北京11月份住宅成交量的上升一半以上來自保障房，不僅僅是北京，全國許多在今年第四季度推出保障房的城市都出現(xiàn)了類似情況。普通商品房對樓市成交的拉動作用并不明顯，樓市的整體復蘇有賴于整體經(jīng)濟的回暖，房價下行趨勢不會很快扭轉(zhuǎn)。Ø 未來幾個月的銷售仍不容樂觀盡管全國諸多一線城市出現(xiàn)了難得的成交放量，但由于北京、廣州等一線城市在11月份成交量中有不小比例是限價房、經(jīng)濟適用房等政策性住房或保障性住房，因此普通商品房對樓市成交的拉動作用并不明顯。Ø 樓市恢復有賴整體經(jīng)濟回暖 現(xiàn)在談樓市

35、將走出寒冬還為時尚早。近期成交回暖的幾大因素，還不能支撐樓市真正復蘇。一是房貸利率下降等新政促進了部分購房交易，但一些城市開發(fā)商在久撐不下的情況下，集中推出供應量也是導致交易上升的供給方動力，這反而說明開發(fā)商資金重壓明顯；二是成交量上升五成多為環(huán)比，因為10月市場過于低迷，11月的成交回升并不代表市場已經(jīng)走出低谷。在股市投資無法恢復收益的情況下，很多剛性需求的購房意愿將繼續(xù)延后。2、武漢1）新政后武漢房地產(chǎn)狀況 主城區(qū)商品住宅價格走勢分析11月份(11月1日-11月30日)，通過對武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全市主城區(qū)在售樓盤402個，成交均價為5429.75元/平方米，比上月下跌139

36、.37元/平方米，跌幅為2.5%，與去年同期相比，跌幅達2.4%;月銷售總套數(shù)為4253套，比上月增加975套，增幅為29.74%，同比減少45.58%。十一月份每周樓市走勢圖：十一月商品住宅每周銷售套數(shù)和銷售均價情況(單位:元/平米)670790111313459575472.635369.295442.475357.565301.3102004006008001000120014001600十月第四周十一月第一周十一月第二周十一月第三周十一月第四周5200525053005350540054505500銷售套數(shù)銷售均價上圖是十月第四周至十一月第四周武漢市商品住宅銷售情況圖。從圖中可以看出，

37、十月平均每周銷量在1000套左右，日成交量保持在140套左右。與上月相比，成交量有所增加。 不同戶型商品住宅成交價格情況通過數(shù)據(jù)顯示，本月140平方米以上戶型成交均價最高，達5837.06元/平方米，與上月上比，下跌了167.49元/平方米 ，跌幅為2.87%;120-140平方米戶型成交均價最低，為5142.23元/平方米;與上月上比，下跌了133.46元/平方米 ，跌幅為2.60%;90120平方米及90平方米以下的戶型成交均價則分別為5189.48元/平方米和5618.62元/平方米。商品住宅成交戶型價格分析(按建筑面積劃分)：新政后武漢樓市總體特點：Ø 11月樓市呈現(xiàn)價跌量增

38、之勢，全市商品房三大成交指標環(huán)比倍增􀂾 成交總套數(shù)：11 月共成交商品住房11192 套，較10 月5282 套增加5910 套，增幅達到112%，較去年同期增長20.34%；􀂾 成交總面積：11 月共成交商品住房108.97 萬，較10 月53.08 萬增加55.89 萬，增幅達到105%，較去年同期增長6.92%；􀂾 成交總金額：11 月商品房成交金額為48.74 億元，較10 月25.72 億元增加23.02 億元，增幅為90%，較去年同期下降了17%；在全球性經(jīng)濟危機的影響進一步擴大、房地產(chǎn)市場調(diào)整持續(xù)深入的當下，開發(fā)商在年末資金回

39、籠的壓力下，各項目價格相繼出現(xiàn)大幅回調(diào)。成交均價環(huán)比下降7%，同比降幅也達到了23%。同時受剛性主流需求群體的影響，中、小戶型產(chǎn)品受青睞，成交套均面積較上月下跌3%，較去年同期下降11%。可以預見，未來2年內(nèi)，以中低價位、中小面積為主的市場供需結(jié)構將成主流。Ø 成交均價環(huán)比跌幅達8%，“以價換量”之勢仍將持續(xù)11 月全市商品房成交均價為4473 元/，相較上月下降372 元/，環(huán)比降幅為8%；較去年同期下降1323 元/，環(huán)比降幅達到22%。目前全市的整體成交價格處于全面下調(diào)的階段，由此前的郊區(qū)逐步漫延至中心城區(qū)，其中尤以徐東片區(qū)為代表，吹響了內(nèi)環(huán)核心價格下調(diào)的號角，起價跌破5000

40、 關口，對全市中高端樓盤價格影響顯著：愛家國際華城起價4650 元/、東湖春樹里起價4888 元/、昔日地王復地東湖國際高層起價僅6200 元/，短期內(nèi)“以價換量”之勢仍將持續(xù)。2）09年趨勢判斷Ø 價格會逐漸趨于合理。隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競爭的加強、國家宏觀調(diào)控的進一步成熟以及購買者理性的增加，武漢房市未來的價格會逐漸趨于合理，房價收入比進入一個可維持的空間。Ø 供需結(jié)構會得到優(yōu)化。一是高檔住宅的比重會有所下降，經(jīng)濟適用房和廉租房的比重會上升；二是供求失衡的狀態(tài)會有所改善，供求的匹配程度會得以提高。Ø 市場秩序會逐漸改善。在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)

41、開發(fā)公司的行為會逐漸規(guī)范；各種中介組織也會逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會得到規(guī)范；相關制度建設也會逐漸得以改善。Ø 市場集中度會得以提高。     隨著拿地、政府調(diào)控、行業(yè)競爭的加強、銀行貸款的收縮等原因，一些實力不強的中心房地產(chǎn)商或被淘汰出市場，或被其它大的房地產(chǎn)商兼并收購，從而市場集中度會得以提高。Ø 政府行為會得以規(guī)范。隨著政府自身制度建設和監(jiān)管的加強，隨著公民主權和民主的推進及法制、輿論的建設的完善以及產(chǎn)權的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官員在土地交易、城市拆遷、項目開發(fā)等過程中的腐敗等機會主義行為會逐漸的得以規(guī)范。

42、      總之，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過此輪調(diào)整后，會進入到把一個健康、繁榮、快速發(fā)展的新時代。3、“爭論性”話題1）潘石屹“不要以為紅葉是春天來臨的象征，那是進入冬天的標志”近來，全國一線城市房地產(chǎn)市場，在樓市利好政策的刺激下和開發(fā)商降價促銷的雙重推動下，使“冬天”里的樓市有了短期的回暖跡象，但是回暖的樓市能否持續(xù)升溫。日前，地產(chǎn)前大佬潘石屹表示，目前房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟的判斷，萬不可過分樂觀。他形象地說：“不要誤以為紅葉是春天來臨的象征，那是進入冬天的標志?！?）王石改口：“買房不必再等三四年以后”2007年12月24日，萬科董事長王石因拋出 “三四

43、年后再買房”的拐點論而引發(fā)業(yè)界地震。實際上，不僅許多準備購房的年輕人在王石的影響下放棄了買房的想法，甚至有相當一部分原先看好市場的房地產(chǎn)開發(fā)商也改變了立場。整整一年后的12月24日，王石卻對原先的說法改了口?；蛟S是來自市場的壓力實在太大，他第一次表態(tài)說，原先所說的三四年后再買房者僅僅是指暫時買不起房的人，若擁有購房能力，不需要再等三四年。市場壓力迫他改口？王石承認，08年1000億元的銷售指標難以完成，09年的市場情況會更糟糕。如果說，年初王石和萬科在上海等地發(fā)動的 “元宵節(jié)小幅度打折”，可以看作是王石踩準市場節(jié)拍的成功之舉的話，隨后的萬科全國范圍的大幅度降價，則讓王石和萬科背負了眾多的罵名。

44、在萬科大幅降價后，各地的萬科業(yè)主紛紛要求萬科退房，并造成萬科品牌的負面影響。萬科雖然通過大幅降價促銷減少了一些存貨，但已無法擺脫房地產(chǎn)行業(yè)整體下滑的影響，連續(xù)多個月銷售額環(huán)比負增長，并且從中國唯一銷售額千億元的“寶座”跌落。3）厲以寧稱中國經(jīng)濟走勢已近谷底（關于U型、L型、W型理論）是不是到了谷底，經(jīng)濟就會完全起來了？在經(jīng)濟學上，經(jīng)濟走勢有U型、L型和W型三種：U型是經(jīng)濟下來了見地之后就起來了，這是最好的。L型是經(jīng)濟下來了之后會在低位持續(xù)運行。W型是上下起伏，波動較大。至于中國經(jīng)濟走勢會按照哪一種類型，要到下一階段再看，因為不確定因素太多。中國經(jīng)濟此次所受的影響，實際上是三種影響疊加在一起，除

45、了金融危機的影響外，中國經(jīng)濟運行本身也到了一個拐點，即使沒有世界金融危機的沖擊，中國經(jīng)濟也不可能一直在高位運行。同時，多年以來積壓下來的經(jīng)濟結(jié)構失調(diào)的矛盾充分暴露出來，也對中國經(jīng)濟產(chǎn)生影響。4）易憲容：救市政策一定會導致嚴重經(jīng)濟問題世界各國政府的救市政策推動股價及經(jīng)濟快速上漲，但是這樣的經(jīng)濟政策一定會導致嚴重的經(jīng)濟問題，就是有一個新的泡沫掩蓋舊的泡沫。一系列政策的出臺，對整個經(jīng)濟的恢復、對股市信心的恢復，會起到很大作用；但是，如果世界各國政府在經(jīng)濟恢復以后，不能對整個政策進行調(diào)整，另外一個新的泡沫就會出現(xiàn)。中央政府說要4萬億投資，他們來了個18萬億。地方政府都希望通過這樣的一個機會來加大對自己

46、投資的力度，所以如果投資快速擴張，中國在明年一定會掀起一個投資快速增長的熱潮，整個信貸快速增長。今年貨幣政策表面上要從緊，但實際上沒有緊，明年在這個基礎上，如果快速擴張，可以說整個金融市場它的錢涌流出來是必然的。不斷的政策，不同的話題，相同的意蘊：針對中國經(jīng)濟以及整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生的深刻變化，發(fā)出的是“仁者見仁、智者見智”的不同論點，通過他們的話題，卻不難看出：l 樓市恢復有賴整體經(jīng)濟回暖，消費者對未來經(jīng)濟形勢的判斷不明朗，消費意愿可能隨著實體經(jīng)濟的下滑進一步緊縮。l 房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了整體下滑的趨勢，開發(fā)商資金重壓明顯，未來的房地產(chǎn)銷售仍不容樂觀。l 房地產(chǎn)市場將走向更加理性、更加合理的良性循環(huán)

47、，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一次新的洗牌并形成新的競爭格局。l 中國的經(jīng)濟在經(jīng)歷過一個快速發(fā)展階段后，現(xiàn)逐步進入經(jīng)濟結(jié)構性調(diào)整階段。l 政府為促進經(jīng)濟的發(fā)展，采取了一系列“救市政策”，對整個經(jīng)濟信心的恢復起到了積極的作用，但也要防止“過熱”。二、“新政”后11月武漢市樓市動態(tài)1-11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資443.54億元，比上年同期增長21.3%，增幅比上月回落3.8個百分點。其中住宅投資337.39億元，增長25.5%，經(jīng)濟適用房完成投資34.18億元，增長70.6%。房屋施工面積3324.37萬平方米，增長10.5%;商品房銷售面積574.43萬平方米，下降32.3%。（一）11月全市新盤備案情況1

48、1月全市共有備案新盤22個，新盤備案量較上月減少3個；其中，主城區(qū)備案新盤有10個，比上月增加1個；非主城區(qū)備案新盤共有12個，其中，金銀湖、光谷等遠城區(qū)本月僅備案新盤4個，其余均集中在黃陂、江夏城郊，共有備案新盤8個。 在“金九銀十”中，開發(fā)商經(jīng)歷了一波又一波的降價浪潮中苦苦支撐，但是卻未能直接帶動銷售。而11月的樓市新政對于開發(fā)商而言無疑將是一根救命稻草，希望借此提升在年前的最后一搏。因而11月份的整體新盤備案量雖然有所減少，但是主城區(qū)的樓盤供應反而出現(xiàn)增長，多個純新盤項目選擇在此時開盤。但是新政的出臺，將釋放大量滿兩年期限的高品質(zhì)次新房，供應量大幅增加，而未來宏觀形勢的不確定性也將進一步

49、加劇了買房人的觀望氣氛。因而并未出現(xiàn)壓抑許久之后的“井噴”，短期的激增也僅僅是“曇花一現(xiàn)”。 （二）11月土地掛牌情況本月共出臺兩次土地掛牌交易公告，分別為2008年第9號公告推出1宗招標地塊；2008年10號公告推出6宗掛牌交易地塊。 其中9號公告推出的一宗位于江漢區(qū)滑坡路的招標地塊，凈用地面積為3.2萬方的商業(yè)用地，其容積率為5.0。而10號公告掛牌出讓的6宗地塊以中小型地塊為主校友錄，整體出讓規(guī)模為195931.2平方米（約293.9畝），除P（2008）068號地塊的總用地面積在10萬方以上，其余均在2萬方左右。在用地性質(zhì)上，除066號中北路地塊以及067號常青路地塊為商業(yè)用地外，其余

50、均為純居住性質(zhì)用地。 在目前的市場環(huán)境下，開發(fā)商由于資金壓力以及對未來預期的改變使得拿地的可能性將至谷底。在本年度多次土地掛牌交易頻繁出現(xiàn)地塊延期或是流拍局面，因而在供應上，除了在供應地塊的規(guī)模上限制體量降低拿地門檻外，同時在供應區(qū)域以及用地性質(zhì)上以二環(huán)的純居住性用地為主，另一方面加大商業(yè)性質(zhì)用地，提升開發(fā)企業(yè)的拿地熱情。因此，本次掛牌的6宗商住用地能否順利的拍出，還得以市場的反應來說話。（三）11月土地成交情況 12月3日上午9時30分，由武商集團以10.7億元競得江漢區(qū)滑坡路【P（2008）062號】土地的使用權，其樓面地價為達到6688元/，土地單價達到2229萬元/畝。此次武商集團競得

51、成功，摩爾擴建計劃得以順利進行，規(guī)劃武商“摩爾”擴建部分含8層的購物中心、50層的五星級商務酒店以及8層休閑游樂中心等。預計將于2011年投入運營。三、武漢市房地產(chǎn)競爭狀況（一）片區(qū)分析 片區(qū)商品住宅成交均價及銷量情況(單位：元/平方米 套)：片區(qū)本月成交均價上月成交均價變化漲幅同比漢口漢口中心區(qū)6845.936945.72-99.79-1.44%6.90%古田片區(qū)4987.515012.38-24.87-0.50%-0.47%二七、后湖片區(qū)4862.724001.87-139.15-2.78%-0.67%東西湖區(qū)4203.154322.58-119.43-2.76%-6.22%武昌武昌中心區(qū)

52、6812.346951.36-139.02.-2.00%8.05%青山區(qū)4259.364412.74153.38-3.48%-7.33%南湖區(qū)4906.735017.42-110.69-2.21%-0.14%關山區(qū)5011.245124.73-113.49-2.21%-2.45%漢陽漢陽中心區(qū)5431.075582.84-151.77-2.72%-1.56%沌口片4028.754123.51-94.76-2.30%-1.08%全市5429.755569.12-139.37-2.50%-2.39% 通過對比本月和上月武漢市各片區(qū)商品住宅成交均價可以看出，大部分片區(qū)商品住宅成交均價均有所下跌，跌幅

53、都在2個百分點左右。本月漢口中心區(qū)成交均價最高，達到6845.93元/平方米，沌口片區(qū)成交均價最低，為4028.75元/平方米;而同比漲幅最大的是武昌中心區(qū)，漲幅達到8.05%。其次是漢口中心區(qū)，漲幅為6.9%片區(qū)本月成交套數(shù)上月成交套數(shù)變化漲幅同比漢口漢口中心區(qū)584562223.91%-51.93%古田片區(qū)2181279171.65%-57.00%二七、后湖片區(qū)45834811031.61%-33.91%東西湖區(qū)39328510837.89%-53.71%武昌武昌中心區(qū)78561816727.02%50.50%青山區(qū)82642843.75%-36.55%南湖區(qū)51327723685.20%

54、56.88%關山區(qū)724692324.62%-51.15%漢陽漢陽中心區(qū)39422716773.57%-36.86%沌口片102781417.95%-76.23%全市4253327897529.74%-45.58%由各片區(qū)商品住宅成交套數(shù)顯示，武昌片區(qū)商品住宅銷量位居全市第一，本月成交了785套，其次是關山片區(qū)，成交了724套。青山區(qū)銷量最少，僅有82套，這與該區(qū)的市場開發(fā)量有著很大的關系。而從銷量漲幅來看，與上月相比，大部分片區(qū)銷量略有增加。 從郊區(qū)到市中心 樓盤均大幅跳水 樓盤的降價已經(jīng)不是新聞，而降多少才是話題。這波降價大潮從郊區(qū)樓盤開始，繼而蔓延到南湖等樓盤扎堆的大片區(qū)，再影響到市中心

55、樓盤。 經(jīng)過10月份秋季房交會上的大幅度降價，目前陽邏、黃陂等片區(qū)最低已出現(xiàn)1800元/左右的價格，基本與當?shù)?006年底時的價格相當。在郊區(qū)樓盤開發(fā)量最大的盤龍城片區(qū)，價格戰(zhàn)已經(jīng)到了“5折”賣房的水平。目前該片區(qū)的成交價格又回到2007年初，部分樓盤的價格已經(jīng)接近成本價，有的可能低于成本價。 光谷片區(qū)樓盤價格戰(zhàn)也非常猛烈。經(jīng)歷了去年的瘋漲后，光谷樓盤從今年下半年開始大幅降價。如當代國際花園，從上半年最高均價6400元/，降至4300元/，目前則主推3800元/的特價房。 南湖片區(qū)的多個樓盤，均價已經(jīng)從最高點的6000多元一平方米，降了2000元。如寶安·璞園均價4300元/，保利&

56、#183;心語開盤價低至4000元/。如果上述片區(qū)尚屬城區(qū)稍偏的位置，那么進入11月份市中心內(nèi)環(huán)附近樓盤也開始了降價。 上月開盤的徐東武青四干道的樓盤“花畔里”，打出了4998元/的跳水價，拉開了中心城區(qū)降價的序幕。目前，徐東片區(qū)幾個樓盤均價都在5500元/以下。 郊區(qū)樓盤因供應量大不得不大降價，降價過后迫使城區(qū)樓盤也大幅降價，兩輪之后多個樓盤降價超過20%。 武漢市國土房產(chǎn)局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，第三季度全市商品房均價下跌10.01%，剛剛過去的11月份，降幅也在3%左右。 年末看房者熱情被點燃 在上月底央行大幅降息、樓盤降價“雙重利好”刺激之下，11月29日和30日，武漢各個樓盤售樓部人滿為患。寶安璞園現(xiàn)場負責人付崇武說，周末兩天共接待了500多位看房人，比平時一周的客流還大。 在南湖、徐東、盤龍城、陽邏、光谷等片區(qū)，各售樓部都在以“井噴”形容看房人數(shù)的增加。越是前期降價猛的樓盤，人越多。 據(jù)武漢市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)統(tǒng)