簽訂購房合同后多久辦理購房貸款.doc

1、簽訂購房合同后多久辦理購房貸款 購房者在買房時(shí)，會(huì)經(jīng)歷從簽訂到辦理入住以及到辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等幾個(gè)不同階段，購房合同簽訂后辦理購房貸款需要一段過渡的時(shí)間。以下是學(xué)習(xí)啦為大家的關(guān)于簽訂購房合同辦理購房貸款問題解答，希望能給大家?guī)韼椭? 辦理貸款只是一種付款方式，你應(yīng)該看一下你的購房合同中對(duì)付款期限的約定，如果付款期限充許的話，你可以半年后再辦。現(xiàn)在房產(chǎn)銷售越來越難，開發(fā)商也有可能愿意等你辦公積金貸款。 一般開發(fā)商只會(huì)約定客戶提交資料的時(shí)間，因?yàn)殂y行貸款(或者公積金貸款)不是客戶自己就能夠辦理完畢的?！伴_發(fā)商說簽訂購房合同后兩個(gè)月內(nèi)。否那么房屋不予保存，定金不退”這個(gè)你不要管他，只要合同上沒有明確

2、約定就不對(duì)你起任何約束作用。 通常情況下，會(huì)要求客戶在7天內(nèi)提交相關(guān)資料(比方收入證明等)至于辦理的時(shí)間，不做強(qiáng)行規(guī)定，只要客戶配合就好，如果不配合，也不會(huì)直接收房子，是需要先發(fā)送律師函(用于開發(fā)商免責(zé))催促，再不履行義務(wù)，才開始走程序起訴收回房屋的。 一般情況下，交付定金當(dāng)天，與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議，約定購房?jī)r(jià),付款方式等。大概一周后，交付首期款，與開發(fā)商簽訂正式的購房合同，對(duì)購房/收樓等事項(xiàng)做出明確約定(一般為房管部門的固定版本)，現(xiàn)在很多城市都實(shí)行網(wǎng)簽了。簽訂合同后一個(gè)月內(nèi),開發(fā)商需持購房合同到房管部門辦理預(yù)告登記手續(xù)(合同備案)。余款按合同約定繳交。 近日，隨著一些樓房的開盤，欲購置樓房

3、的市民的疑問也多起來，他們想了解：買什么樣的樓房沒有風(fēng)險(xiǎn)? “我聽說有的樓房沒有預(yù)售許可證，這樣的樓房能買嗎?”讓胡路區(qū)居民高先生急迫地問。 為此，記者采訪了大慶市資深律師王帆、郭斌和白宇宙，請(qǐng)他們?cè)敱M解答讀者的疑惑。 “可千萬擦亮眼睛，防止個(gè)別開發(fā)商設(shè)下的售房陷阱?！痹缬卸剛€(gè)別樓盤存在許多問題，按揭合同什么時(shí)候簽?因購房引發(fā)的糾紛每年都呈上升態(tài)勢(shì)，3名律師異口同聲地說明，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)事先嚴(yán)查違規(guī)售房行為，以免購房者掉進(jìn)購房陷阱，錢房?jī)煽铡?A、預(yù)售樓4個(gè)條件缺一不可 記者：現(xiàn)售和預(yù)售有區(qū)別嗎?市民在購房時(shí)應(yīng)注意哪些問題? 王帆： 根據(jù)法律規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售

4、，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 商品房預(yù)售須滿足以下條件： 1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金到達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;4.取得商品房預(yù)售許可證明。 簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，按揭合同什么時(shí)候簽?以確保將來順利辦理產(chǎn)權(quán)證。 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：1.現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;2.取得土地使用權(quán)證書

5、或者使用土地的批準(zhǔn)文件;3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;4.已通過竣工驗(yàn)收;5.拆遷安置已落實(shí);6.供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮赘自O(shè)施具備交付使用條件，其他配套根底設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;7.物業(yè)管理方案已落實(shí)。 B、開發(fā)樓盤須“五證”齊全 記者：什么情況下可以售樓? 王帆：一個(gè)開發(fā)商如果要開發(fā)一個(gè)樓盤，必須“五證”齊全。 “五證”第一是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱叫“五證”。 其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工證是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和

6、商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房產(chǎn)管理局核發(fā)的。 如果因?yàn)椤拔遄C”不全，交首付時(shí)不能簽合同，只能開，當(dāng)然也不能辦貸款，只有有了商品房預(yù)售許可證，才能辦貸款。這“五證”最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，其中預(yù)售許可證更為重要。 白宇宙：除此之外還有“二書”，“二書”是指住宅質(zhì)量和住宅使用，這也是法律對(duì)銷售方的根本要求。特別要提醒的是，購房者在查看“五證”的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件容易作弊。 有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng)手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。售樓人員往往會(huì)先要求客戶簽訂認(rèn)購

7、書或合同，而客戶一旦交完定金或購房款，再有什么問題，開發(fā)商(售樓人員)便會(huì)即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時(shí)那充滿春意的笑臉。 C、對(duì)違規(guī)售樓如何處分 記者：沒取得預(yù)售許可證而預(yù)售商品房的，應(yīng)該怎樣處分?出賣人對(duì)于購房者會(huì)承當(dāng)什么樣的責(zé)任呢? 郭斌：根據(jù)城市商品房預(yù)售管理第13條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)未按本方法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得。 王帆：樓盤沒有預(yù)售證是不能收取定(訂)金的，如果是代理公司銷售樓盤，被舉報(bào)提前收取定金，會(huì)取消其代理資格，開發(fā)公司自己銷售的樓盤會(huì)被責(zé)令整改,取消其銷售的權(quán)利，并處以一定的罰款。 郭斌：沒取得預(yù)售許

8、可證而預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。 同時(shí)，如果出賣人訂立商品房時(shí)，成心隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證，導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的，購房者可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承當(dāng)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 這里需要提醒購房者的是，雖然出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，因此必然導(dǎo)致與購房者人訂立的商品房預(yù)售合同無效，但是出賣人如果在購房者提起訴訟之前取得商品房預(yù)售許可證明的，就可以認(rèn)定預(yù)售合同有效。 D、購房者可能錢房?jī)煽?記者：對(duì)于購樓者風(fēng)險(xiǎn)多大?

9、 王帆：開發(fā)商必須取得銷售許可證方能進(jìn)行商品房預(yù)售，否那么無法辦理買賣合同的預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)。此時(shí)購置存在較大風(fēng)險(xiǎn)，最高人院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋第2條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 導(dǎo)致合同無效即購置者購置房屋的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，但購樓者可以依據(jù)合同要求開發(fā)商返還價(jià)款，當(dāng)然這是指與具備極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和信用能力的開發(fā)商簽訂合同。 如果是與實(shí)力與信用能力不是很強(qiáng)的開發(fā)商或掛靠單位簽訂的買賣合同，在出現(xiàn)問題時(shí)有可能給購樓者造成財(cái)去樓空的重大經(jīng)濟(jì)損失，類似的例子在我

10、市及至全國(guó)均有不少例子，這與建筑市場(chǎng)不標(biāo)準(zhǔn)、政府監(jiān)管不嚴(yán)有一定的關(guān)系，但購樓者自己意識(shí)不到風(fēng)險(xiǎn)，不注意防范也是造成這些問題的原因之一。 郭斌：購置沒有取得預(yù)售許可證的商品房，風(fēng)險(xiǎn)是不言自明的，且不管所造成的經(jīng)濟(jì)上的損失，單只買賣雙方為處理此事長(zhǎng)期博弈交涉的過程就會(huì)拖得雙方精疲力盡。而且最重要的是，最終可能購房者都難以實(shí)現(xiàn)自己的平安購房目的。 所以對(duì)于購房者來說，想要平安交易，最好的方法就是在購置預(yù)售商品房時(shí)按前面所說的條件來檢驗(yàn)一下預(yù)售者的資質(zhì)，必要時(shí)可到房地產(chǎn)管理部門查詢一下出賣人的預(yù)售資質(zhì)。 白宇宙：根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，沒有取得預(yù)售許可證的房屋出售是違法違規(guī)的。出賣人未取得商品房預(yù)售許可

11、證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。如果預(yù)售許可證一直辦不下來，合同就無效。房屋就不能合法交房入住，也不可能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。更不用說房屋買賣、繼承、抵押等等了。甚至有可能發(fā)生購房者錢房?jī)煽盏那闆r。 很多爛尾樓和無證房主要原因就是當(dāng)初沒有辦理房屋預(yù)售許可證造成的。 E、律師對(duì)購房者的忠告 記者：請(qǐng)律師給購房者一個(gè)建設(shè)性的提醒? 王帆：市民購房，得與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同。一般情況下，開發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客戶一份擬好的合同，合同會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著

12、。這時(shí)，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。 比方，標(biāo)準(zhǔn)合同第15條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按購房全款的萬分之三計(jì)算”，但一不留神，開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計(jì)成按已付房款的萬分之三承當(dāng)違約責(zé)任。前不久我們從報(bào)上看到過這樣的案例：遲延辦證1年多，只賠付96元。 還有的合同中寫明的違約條款外表上貌似公平，實(shí)際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實(shí)際上只是限制購房人，開發(fā)商一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。 記者：對(duì)于購房者有何忠告? 王帆：為防止購房人吃虧上當(dāng)，特別提醒市民應(yīng)掌握售房陷阱對(duì)

13、策： 第一，要有強(qiáng)烈的法律意識(shí)。對(duì)于購房人來說，挑選所購房屋的位置和壓低價(jià)格固然重要，但我們認(rèn)為更重要的是要看到在尚不標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，陷阱無處不在。 因此，學(xué)習(xí)了解有關(guān)法律、法規(guī)，向?qū)I(yè)人士(特別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關(guān)購房方面的法規(guī)、知識(shí)是十分必要的，唯此，才有可能較好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。 其次，要充分行使法律賦予的權(quán)利，在交易過程中始終堅(jiān)持平等互利、協(xié)商一致的原那么。平等交易是一個(gè)法律原那么。 目前在房地產(chǎn)交易過程中，開發(fā)商(售樓人員)處在強(qiáng)勢(shì)地位，與購房者之間信息極不對(duì)稱，存在開發(fā)商(售樓人員)做霸王買賣的現(xiàn)象。為此，消費(fèi)者要擺正心態(tài)，購房時(shí)要把問題搞清、搞細(xì)，對(duì)合同條款有異議、

14、約定不明確、不滿意的，就堅(jiān)決不簽，堅(jiān)決不買，該堅(jiān)持的原那么一定要堅(jiān)持。 再次，要認(rèn)真簽約，保存好證據(jù)。在購房過程中，不要輕信一些開發(fā)商(售樓人員)的花言巧語。在簽署合同時(shí)一定要認(rèn)真審查每一個(gè)條款，把相關(guān)問題問清楚、搞清楚;您希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書面形式記錄下來，以免日后空口無憑。 收樓時(shí)和入住后，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)保存好各種證據(jù)，必要時(shí)對(duì)相關(guān)事實(shí)可以通過辦理公證的方式保存證據(jù)，以證明侵權(quán)事實(shí)的存在。 白宇宙：物業(yè)管理也是買房時(shí)候需要關(guān)注的方面。購?嚼叢匠墑歟迷諑蚍殼芭宄鏌檔氖輾馴曜跡悅庠諶胱蠓婪住詮悍康氖焙蚧剮枰獾囊壞閌牽此郝虻姆課菔欠褚丫話唇夜蟣壞盅汗? 購房者

15、在買房時(shí)，會(huì)經(jīng)歷從簽訂購房合同到辦理入住以及到辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等幾個(gè)不同階段，在每個(gè)階段購房者該如何辦理手續(xù)?購房者都需要交納哪些費(fèi)用?購房手續(xù)費(fèi)計(jì)算方法又是什么?具體可參考如下內(nèi)容。 第一步：交首付款，簽買賣合同應(yīng)注意購房合同的內(nèi)容。 在您選好房并交付了一定的定房費(fèi)用(也就是所說的定金)后，開發(fā)商會(huì)您什么時(shí)候簽訂購房合同。那么在您簽訂合同時(shí)，應(yīng)注意些什么呢?首先您要明確和開發(fā)商簽署的商品房買賣合同文本是由北京市國(guó)土資源和房屋管理局統(tǒng)一印制的合同文本，并且一定要查明代表開發(fā)商簽字的人是否是其法人，如不是，那么其是否持有“授權(quán)委托書”，同時(shí)還應(yīng)該要求開發(fā)商在合同上加蓋公章。 在簽訂合同的同時(shí)您一定

16、要認(rèn)真閱讀合同文本，確認(rèn)雙方所簽訂的內(nèi)容，如果您所關(guān)心的內(nèi)容合同里沒有表達(dá)的話，那么就要與開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者特別約定。簽訂購房合同時(shí)別忘了查驗(yàn)“兩書”。在簽訂合同的同時(shí)，開發(fā)商要提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，以便于在收樓時(shí)能夠順利使用該房產(chǎn)及該房產(chǎn)內(nèi)的設(shè)備，并享受開發(fā)商提供的保修效勞的通行證，有這兩書在手，就說明您得到的房產(chǎn)還是比擬可信的。交完首付款還應(yīng)交印花稅 在簽訂了購房合同后，別忘了在交納首付款的同時(shí)，還需交納印花稅：按照總房?jī)r(jià)的0.5交納。 第二步：辦理購房貸款，交納相關(guān)費(fèi)用。 選擇適合自己的貸款方式。在簽訂好購房合同后，緊接著您就該辦理購房貸款了。那么對(duì)個(gè)人來講，您應(yīng)選擇哪種貸款方式更適合呢?下面就將公積金貸款與商業(yè)貸款以及組合貸款做以介紹，您可根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇適合自己的貸款方式。 辦理貸款要交的費(fèi)用。在選擇好貸款方式后，購房者就可以到相關(guān)部門辦理貸款手續(xù)，在辦理貸款手續(xù)的同時(shí)，還需要交納律師費(fèi)、公證費(fèi)、費(fèi)。在這里需要說明的是，律師費(fèi)和公證費(fèi)不是必須發(fā)生的費(fèi)用，但由于辦理上述手續(xù)時(shí)，程序比擬復(fù)雜，所以大多數(shù)買方都委托開發(fā)商、律師所或其他中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理。如果不需要委托代理辦理或