養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(1)

1、養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（本文檔為 word 格式,下載后可修改編輯！）養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 . 4第一節(jié) 項(xiàng)目概況 . 4 第二節(jié) 承辦單位概況 . 7 第三節(jié) 可行性研究工作概況 . 9 第四節(jié) 研究結(jié)論 .10第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 .14第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)背景 .14第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .18第三章 發(fā)展前景及需求分析 .23第一節(jié) 某某市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展目標(biāo) .23第二節(jié) 某某市公道鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀 .25第三節(jié) 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)及前景分析 .26第四章 總體規(guī)劃及建設(shè)條件 .33第一節(jié) 總體規(guī)劃 .33第

2、二節(jié) 建設(shè)用地規(guī)劃 .35第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 .36第四節(jié) 建設(shè)條件 .39第五章 建設(shè)方案 .45第六章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與安全衛(wèi)生 .49第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) .49第二節(jié) 節(jié)能及安全 .55第七章 項(xiàng)目組織、經(jīng)營(yíng)與管理 .58第一節(jié) 項(xiàng)目組織 .58第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)管理 .59第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及招標(biāo) .62第一節(jié) 總體建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 .62第二節(jié) 項(xiàng)目招標(biāo) .63第九章 投資估算與資金籌措 .67養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第十章 財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià) .70第十一章 社會(huì)效益分析 .76第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析 .78養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論項(xiàng)目名稱：某某天倫養(yǎng)老

3、城建設(shè)內(nèi)容： 養(yǎng)老住宅組團(tuán)、 公共服務(wù)組團(tuán)、 商品交易組團(tuán)及配套 建設(shè)等投資總額： 1000338.53 萬元建設(shè)單位：中國(guó)某某國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司某某國(guó)際房地產(chǎn)公司建設(shè)地址：某某市公道鎮(zhèn)邵伯湖西岸聯(lián)系人： 呂某某第一節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目由來欲得天下者，先得長(zhǎng)三角。長(zhǎng)三角是中國(guó)乃至世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)，是全球六個(gè)超大型城 市群之一， 是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、 綜合實(shí)力最強(qiáng)、 經(jīng)濟(jì)總量最大、最具活力和競(jìng)爭(zhēng)力的地區(qū)，同時(shí)也是老齡化程度急劇增長(zhǎng)的地區(qū)。某某作為長(zhǎng)三角地區(qū)的主要省份，積極探索當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā) 展道路， 思考如何創(chuàng)新養(yǎng)老模式， 使得某某不僅要成為國(guó)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù) 業(yè)的領(lǐng)航者、開拓者，還應(yīng)通

4、過搶占長(zhǎng)三角養(yǎng)老市場(chǎng)，應(yīng)對(duì)人口老齡 化危機(jī)的挑戰(zhàn)。 不斷發(fā)展服務(wù)業(yè)， 拉動(dòng)內(nèi)需， 把擴(kuò)大內(nèi)需與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、 社會(huì)建設(shè)、 民生改善和提高開放水平結(jié)合起來， 推動(dòng)發(fā)展方式根本性 轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步推動(dòng)某某經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。通過近兩年時(shí)間的廣泛調(diào)研、對(duì)國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老模式的比較分析和向 政府主管等部門的匯報(bào)請(qǐng)示， 在某某市委、 市政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告下，初步形成了 “創(chuàng)新某某養(yǎng)老模式，加快搶占長(zhǎng)三角地區(qū)老年服務(wù) 產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)”的基本思路和方案，以及籌建“某某天倫養(yǎng)老城”初步思路?！叭松粣勰衬匙?夾岸垂楊春氣熏”。某某是一座古老而又年輕 的城市，近年來，某某市委、市政府堅(jiān)持以人為本和可

5、持續(xù)發(fā)展，轉(zhuǎn) 變城市發(fā)展模式，提出“創(chuàng)新、精致、幸?！? 字箴言，城市發(fā)展成 果更多惠及百姓， 城市面貌變化得到廣泛認(rèn)同， 城市和諧發(fā)展進(jìn)入全 新境界。 2004 年喜獲”中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”,2006 年又成為“聯(lián)合國(guó)人 居獎(jiǎng)”的城市。 某某天倫養(yǎng)老城能落戶在這里， 可謂既得天時(shí)、 地利， 又得人和。某某天倫養(yǎng)老城， 將成為某某養(yǎng)老事業(yè)的領(lǐng)航者和示范者， 既培 養(yǎng)專業(yè)化機(jī)構(gòu)和團(tuán)隊(duì)，滿足多層次養(yǎng)老需求，提高老年人生活品質(zhì)；又解決養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的可持續(xù)性營(yíng)運(yùn)，實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。二十世紀(jì)八十年代以來，城市濱水區(qū)的開發(fā)與復(fù)興成為世界性潮 流和趨勢(shì)。 后工業(yè)化時(shí)代的城市濱水區(qū)的更新開發(fā)作為城市重要空間 的

6、開發(fā)實(shí)踐，契合時(shí)代發(fā)展脈搏，伴隨著城市功能的再造和升級(jí)。從 美國(guó)舊金山的“漁人碼頭”到英國(guó)倫敦的“牛津港再造”，從日本的 “大阪復(fù)興”到馬拉西亞的“海岸開發(fā)”，無論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展 中國(guó)家，都把濱水地區(qū)的開發(fā)列為重中之重。核心目的就是：借用濱 水資源，塑造全新風(fēng)貌，提升城市品質(zhì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在中國(guó)， 以上海外灘為代表的繁榮面貌和生活方式， 對(duì)許多濱水 城市是一個(gè)標(biāo)桿和巨大的鼓舞， 從北方的青島、 大連， 到南方的蘇州、 廣州、廈門等， 都把濱水區(qū)域作為振興城市的重要經(jīng)濟(jì)手段。對(duì)這一 現(xiàn)象，有專家指出：這是對(duì)世界濱水開發(fā)潮流的呼應(yīng)，也是濱水城市養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告發(fā)展積累到一定階

7、段的必然出路。某某及時(shí)調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略，積極參與到全球?yàn)I水開發(fā)的浪潮中 來， 把目光轉(zhuǎn)向目前蘇中地區(qū)尚未開發(fā)的天然資源邵伯湖。 邵伯湖西 岸的公道鎮(zhèn)人民政府經(jīng)與中江國(guó)際合作，共同打造“某某天倫養(yǎng)老 城”，建設(shè)大型現(xiàn)代化老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)，吹響了濱湖開發(fā)的號(hào) 角， 昂首闊步邁向邵伯湖時(shí)代。 邵伯湖優(yōu)美的自然景觀資源和其獨(dú)特 的文化底蘊(yùn)、 歷史文脈以及與新園區(qū)的多功能配套， 必然能使某某市 邗江區(qū)不辱使命，成為帶動(dòng)新城發(fā)展的一面旗臶。二、項(xiàng)目基本情況1、建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目擬對(duì)某某市公道鎮(zhèn)邵伯湖西岸河?xùn)|村地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)， 項(xiàng)目位于某某市區(qū)以北約 18 公里，距公道鎮(zhèn)區(qū)東北部約 4 公里，東 臨邵伯湖，

8、北靠高郵湖，南連穎水河，自然生態(tài)條件十分良好。本項(xiàng)目規(guī)劃面積為 3652.75 畝， 其中建設(shè)養(yǎng)老住宅組團(tuán) 1279.95 畝，公共服務(wù)組團(tuán) 791.55 畝，商品交易組團(tuán) 431.2 畝，配套建設(shè) 1150.05 畝。2、主要建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括養(yǎng)老住宅組團(tuán)、 公共服務(wù)組團(tuán)、 商品交易組團(tuán)及配套建設(shè)等組成。養(yǎng)老住宅組團(tuán)： 建設(shè)一個(gè)多元化、多層次的養(yǎng)老空間，包括 高檔養(yǎng)老社區(qū)、居家養(yǎng)老社區(qū)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)和福利型養(yǎng)老社區(qū)。公共服務(wù)組團(tuán)： 包括學(xué)校、醫(yī)院及護(hù)理、老年娛樂機(jī)構(gòu)及養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告酒店等。商品交易組團(tuán)： 包括老年商品交易中心、會(huì)展中心、創(chuàng)意 中心及其它輔助建筑。

9、配套建設(shè)： 包括道路景觀、園林綠化和高效農(nóng)業(yè)生態(tài)園等。3、投資資金來源本項(xiàng)目投資總額為 1000338.53 萬元，其資金來源為由中國(guó)某某 國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司和某某國(guó)際房地產(chǎn)公司自籌及申請(qǐng)銀行貸款 來解決。4、建設(shè)進(jìn)度：本項(xiàng)目建設(shè)期 8 年（ 2011 2018 年）。本項(xiàng)目建設(shè)周期為 8 年。 預(yù)計(jì) 2011 年 3 月底前完成可行性研 究報(bào)告并通過審批， 2011 年 10 月底前完成項(xiàng)目準(zhǔn)備工作， 2018 年底完成項(xiàng)目。預(yù)計(jì)分三期進(jìn)行，一期于 2011 年年底開工，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、養(yǎng)老住宅和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)， 2013 年底完工；二期于 2014 年初動(dòng)工， 預(yù)計(jì) 2015 年底完

10、工； 三期于 2016 年初動(dòng) 工，預(yù)計(jì) 2018 年底完工。第二節(jié) 承辦單位概況中國(guó)某某國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的大型外 經(jīng)貿(mào)企業(yè)，是集國(guó)際國(guó)內(nèi)工程承包、工程咨詢、房地產(chǎn)、國(guó)際貿(mào)易、 勞務(wù)合作為一體的綜合性跨國(guó)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)，擁有 50 多個(gè)分支機(jī)構(gòu)，其中有境外機(jī)構(gòu) 30 多個(gè)，是某某省的重點(diǎn)企業(yè)之一。中江國(guó)際至今已有 30 年的經(jīng)營(yíng)歷史，具有對(duì)外承包工程勞務(wù)合 作經(jīng)營(yíng)權(quán)、 進(jìn)出口貿(mào)易經(jīng)營(yíng)權(quán)、 國(guó)家建設(shè)部確定的房屋建筑工程施工 總承包一級(jí)資質(zhì)， 國(guó)家商務(wù)部確定的承擔(dān)國(guó)家援外成套項(xiàng)目施工任務(wù)養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和物資項(xiàng)目 A 級(jí)實(shí)施企業(yè)資格。中江國(guó)際已在世界上 80 多個(gè)國(guó)

11、家和 地區(qū)開展了業(yè)務(wù)。自 1995 年以來連續(xù)被美國(guó)工程新聞?dòng)涗浽u(píng)為 世界最大的 225 家國(guó)際承包商之一，已進(jìn)入全國(guó) 30 家最大的外經(jīng)企 業(yè)和 500 家最大的進(jìn)出口企業(yè)行列，已通過 ISO9001 質(zhì)量管理體系、ISO14001 環(huán)境管理體系、 OHSAS18001 職業(yè)健康安全管理體系的認(rèn)證。2003 年，在中非論壇上，中江國(guó)際引起中央及省領(lǐng)導(dǎo)的重視， 提出要把中江國(guó)際打造成走出去的龍頭企業(yè)。 為此， 省委省政府采取 一系列有效措施， 對(duì)其進(jìn)行了資產(chǎn)資本的整合： 原某某省建材資產(chǎn)管 理公司、某某省建設(shè)總公司、某某省成套設(shè)備公司、某某省建達(dá)公司 先后被其重組；祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng) 10 億資產(chǎn)劃

12、撥并入；與此同時(shí)，省財(cái) 政按年財(cái)政收入的一定比例分三年增資擴(kuò)股。通過以上三步戰(zhàn)略措施，使中江國(guó)際躋入國(guó)家級(jí)跨國(guó)企業(yè)。中江國(guó)際老年生態(tài)社區(qū)項(xiàng)目是新時(shí)期中江公司重點(diǎn)打造的品牌 項(xiàng)目， 以國(guó)際化的視野、 國(guó)際化的管理， 服務(wù)于國(guó)際化的目標(biāo)客戶群。 項(xiàng)目開拓銀發(fā)朝陽產(chǎn)業(yè)，以 CCRC （連續(xù)型退休社區(qū)）為基本，進(jìn)一 步引入教育科研、文化創(chuàng)意、銀發(fā)農(nóng)業(yè)、咨詢顧問、休閑度假等工作 機(jī)會(huì)，用規(guī)模降低養(yǎng)老成本，為入住的老年人搭建發(fā)揮才智、服務(wù)社會(huì)、享樂養(yǎng)老的平臺(tái)。某某國(guó)際房地產(chǎn)公司成立于一九九二年， 是中國(guó)某某國(guó)際經(jīng)濟(jì)技 術(shù)合作公司旗下的全資子公司，九十年代主要在國(guó)際市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)， 二零零零年后逐步轉(zhuǎn)入國(guó)內(nèi)市

13、場(chǎng)，先后開發(fā)了高層、小高層、多層、 經(jīng)濟(jì)適用房、商鋪、別墅等多種商住房近100 萬平方米，現(xiàn)具有國(guó)家 二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)， 已通過 ISO9000 認(rèn)證。 公司注冊(cè)資金五千萬元 人民幣，現(xiàn)有員工五十多人。企業(yè)的發(fā)展宗旨是“優(yōu)先理念、優(yōu)質(zhì)工 程、優(yōu)美環(huán)境、優(yōu)良服務(wù)”。養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中國(guó)某某“邵伯湖天倫養(yǎng)老城”項(xiàng)目是新時(shí)期中江國(guó)際重點(diǎn)打 造的品牌項(xiàng)目，以國(guó)際化的視野、國(guó)際化的管理，服務(wù)于國(guó)際化的目 標(biāo)客戶群。項(xiàng)目開拓銀發(fā)朝陽產(chǎn)業(yè)，以 CCRC （連續(xù)型退休社區(qū)）為 基本，進(jìn)一步引入教育科研、文化創(chuàng)意、銀發(fā)農(nóng)業(yè)、咨詢顧問、休閑 度假等工作機(jī)會(huì)， 用規(guī)模降低養(yǎng)老成本， 為入住的老年人

14、搭建發(fā)揮才 智、服務(wù)社會(huì)、享樂養(yǎng)老的平臺(tái)。第三節(jié) 可行性研究工作概況一、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要；2、中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃；3、某某省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要；4、某某省老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃；5、中共某某省委、某某省人民政府關(guān)于加快我省老齡事業(yè)發(fā)展的意見 (蘇發(fā) 20095 號(hào))；6、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)辦公廳計(jì)辦投資200215 號(hào)投資項(xiàng)目 可行性研究指南(試用版)；7、國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；8、某某市城市總體規(guī)劃 (2002 2020)；9、某某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一

15、個(gè)五年規(guī)劃綱要；10、項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料。二、可行性研究?jī)?nèi)容養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告本報(bào)告根據(jù)對(duì)某某天倫養(yǎng)老城進(jìn)行可行性研究，研究工作力求切 合實(shí)際，本著“經(jīng)濟(jì)合理、技術(shù)可行”的原則，以當(dāng)前實(shí)際需求、資 金籌措能力及規(guī)劃發(fā)展等為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)及建設(shè)方案的技術(shù)、 功能、 經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行分析， 根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定確定合理的建設(shè)規(guī)劃 和投資。本可行性研究的主要內(nèi)容如下：1、項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性2、發(fā)展與需求前景分析3、建設(shè)方案及建設(shè)條件4、工程方案及環(huán)境評(píng)價(jià)5、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃及招標(biāo)6、組織、經(jīng)營(yíng)與管理7、投資估算及資金籌措8、借款償還方案的確定和分析9、社會(huì)效益分析10、風(fēng)險(xiǎn)分析第

16、四節(jié) 研究結(jié)論一、主要研究結(jié)論1、項(xiàng)目建設(shè)具有充分的必要性某某市的區(qū)位條件優(yōu)越， 地處長(zhǎng)江下游北岸， 位于南京都市經(jīng)濟(jì) 圈和上海都市經(jīng)濟(jì)圈的交匯地帶， 南接南京、 鎮(zhèn)江， 西連宿遷、 安徽， 北與淮安、鹽城接壤，東鄰泰州。是國(guó)務(wù)院首批公布的二十四個(gè) 歷史文化名城之一，是獲得“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”、“聯(lián)合國(guó)人居 獎(jiǎng)”的城市。養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告本項(xiàng)目符合某某有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī) 劃、區(qū)域規(guī)劃等要求，項(xiàng)目目標(biāo)與規(guī)劃內(nèi)容銜接和協(xié)調(diào)。公道鎮(zhèn) 區(qū)域內(nèi)建立本項(xiàng)目，具備發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)條件。同時(shí)對(duì) 某某經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)揮，具有較為明顯的吸聚功能、增值功能、優(yōu) 化功能和可持續(xù)功能，

17、對(duì)周邊地區(qū)的發(fā)展具有影響、輻射和示范 功能。本項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的。2、項(xiàng)目建設(shè)符合總體規(guī)劃項(xiàng)目總體建設(shè)方案符合某某市總體規(guī)劃以及某某市邗江區(qū)公道 鎮(zhèn)概念規(guī)劃的要求，道路布局合理，各項(xiàng)工程技術(shù)指標(biāo)恰當(dāng)，配套設(shè) 施完善。并能適應(yīng)公道鎮(zhèn)整體發(fā)展要求。3、項(xiàng)目建設(shè)具有良好的建設(shè)條件某某市委、市政府以及某某市邗江區(qū)公道鎮(zhèn)政府對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)予 以高度重視， 政府各部門將給予項(xiàng)目大力支持和配合， 可確保項(xiàng)目順 利實(shí)施，本項(xiàng)目具備良好的開發(fā)建設(shè)條件。4、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括養(yǎng)老住宅組團(tuán)、 公共服務(wù)組團(tuán)、 商品交 易組團(tuán)及配套建設(shè)等組成。5、環(huán)保與勞動(dòng)安全本項(xiàng)目通過加強(qiáng)管理， 嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)保措施，

18、不會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生太大影響。項(xiàng)目勞動(dòng)安全措施落實(shí)。6、項(xiàng)目組織、管理、實(shí)施進(jìn)度及招標(biāo)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)健全， 并將建立完善的項(xiàng)目管理體系。 按照國(guó)家的 相關(guān)規(guī)定，采取相應(yīng)的招標(biāo)方式。養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7、投資及回報(bào)本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額 1000338.53 萬元，其中：項(xiàng)目工程費(fèi) 用 763851.97 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 118679.96 萬元（含土地費(fèi) 用 51000 萬元），預(yù)備費(fèi)用 44126.60 萬元， 建設(shè)期利息 73680 萬元（投 資估算詳見表 1）。資金來源由中國(guó)某某國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司和某 某國(guó)際房地產(chǎn)公司自籌及申請(qǐng)銀行貸款來解決。經(jīng)測(cè)算， 項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)， 項(xiàng)

19、目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅后 18.39%，高于基準(zhǔn)收益率；所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于 0，該項(xiàng)目在財(cái) 務(wù)上可以接受；項(xiàng)目投資回收期為 5.88 年，項(xiàng)目能較快收回投資。二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表：序號(hào) 指 標(biāo) 名 稱1 工程內(nèi)容1.1 高端住宅1.2 居家養(yǎng)老住宅1.3 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老住宅1.4 福利型住宅1.5 學(xué)校1.6 醫(yī)院及護(hù)理機(jī)構(gòu)1.7 老年娛樂機(jī)構(gòu)1.8 酒店1.9 老年國(guó)際商品交易中心1.10 會(huì)展中心1.11 創(chuàng)意中心1.10 其他輔助建筑1.11 道路及配套1.12 園林綠化2 建設(shè)期單 位 數(shù) 值 備 注2020009180008000080000300

20、0001378008200040000268000100000650001300004765006578008年m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告序號(hào)33.13.23.33.444.14.24.3指 標(biāo) 名 稱總投資額工程費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)用建設(shè)期利息經(jīng)濟(jì)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （稅后）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）投資回收期（年）單 位萬元萬元萬元萬元萬元%萬元年數(shù) 值 備 注1000338.53763851.97118679.9644126.607368018.39169386.375.88三、建議1、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，做好單項(xiàng)工程建設(shè)招標(biāo)工作

21、，實(shí)現(xiàn)項(xiàng) 目建設(shè)“投資省、建設(shè)快、質(zhì)量好”的目標(biāo)。2、制訂資金使用計(jì)劃， 監(jiān)督資金使用， 將建設(shè)資金落到實(shí)處，保證項(xiàng)目建設(shè)完成。3、做好與地方政府、財(cái)政、金融等各相關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作，爭(zhēng)取更多的政策傾斜，支持、促進(jìn)公道鎮(zhèn)的穩(wěn)定、快速發(fā)展。4、在項(xiàng)目建設(shè)過程中， 建設(shè)單位需加強(qiáng)與地方有關(guān)部門的聯(lián) 系，如規(guī)劃、土地、交通、消防、供水、供電、環(huán)保、地質(zhì)等部門，確保項(xiàng)目在操作過程中嚴(yán)格按照程序辦事。5、著力做好拆遷安臵的工作， 這對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的如期進(jìn)行關(guān)系 極為重要， 在本項(xiàng)目中起決定性作用。 建議作為重中之重的工作， 花大力氣做好。養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性第一節(jié) 項(xiàng)目

22、建設(shè)背景一、某某市概況某某位于某某省中部，江淮平原南端， 南臨長(zhǎng)江，北負(fù)淮河，中貫京杭大運(yùn)河。 市區(qū)位于京杭大運(yùn)河與長(zhǎng)江交匯處， 是長(zhǎng)江下游重要的濱江城市，也是某某重要的水陸交通樞紐。某某市歷史悠久、人文薈萃，至今已有近2500 年的歷史。歷史上，某某曾作為經(jīng)濟(jì)大都市和重要的通商口岸， 經(jīng)濟(jì)繁榮、 文化發(fā)達(dá)。某某市風(fēng)景優(yōu)美、文物古跡眾多，是國(guó)務(wù)院首批公布的 24 個(gè)歷史文化名城之一， 1998 獲 “全國(guó)優(yōu)秀旅游城市”稱號(hào)， 2002 年被評(píng)為“國(guó)家環(huán)保模范城市”、 “國(guó)家衛(wèi)生城市”和“國(guó)家文明城市工作先進(jìn)市”，是長(zhǎng)江三角洲重要的對(duì)外開放城市和旅游城市。某某市水陸交通基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)良， 運(yùn)輸便捷。

23、 南京到某某汽車只需 1 個(gè)多小時(shí)，上海到某某只需 2 個(gè)多小時(shí)，北京至某某只需要 8 個(gè)多小時(shí)。某某由于具有沿江濱海的優(yōu)越區(qū)位條件及穩(wěn)定的農(nóng)業(yè)、特色的工 業(yè)、豐富的物產(chǎn)資源和人文優(yōu)勢(shì)， 1988 年被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為開放城市。 黨的十一屆三中全會(huì)確定改革開放方針以來， 特別是黨中央實(shí)施“建 設(shè)上海浦東， 推動(dòng)長(zhǎng)江三角洲和長(zhǎng)江沿江地區(qū)開放與經(jīng)濟(jì)發(fā)展”戰(zhàn)略 以來， 某某作為長(zhǎng)江下游的重要沿江城市， 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)得到了迅養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告速的發(fā)展。新的世紀(jì)又給某某的發(fā)展帶來新的機(jī)遇，勾畫出新的藍(lán)圖。某某市城市發(fā)展總目標(biāo)： 按照率先實(shí)現(xiàn)全面小康， 率先基本實(shí)現(xiàn) 現(xiàn)代化的要求，將某某建成“

24、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市”、 “文化大市”、 “旅游名市”和“生態(tài)園林城市”，成為古代文化與現(xiàn)代文明交相輝映的名城。某某市城市功能定位： 歷史文化名城， 具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長(zhǎng)江三角洲區(qū)域性中心城市之一。從宏觀政策上看， 在二 000 年全省城市工作會(huì)議上， 我省勾勒出 南京、 蘇錫常、 徐州三大都市圈， 作為南京都市圈重要增長(zhǎng)極的某某， 提出了要在蘇中地區(qū)率先崛起， 使某某盡快從中等城市發(fā)展成為一個(gè)大城市。從宏觀交通上看，某某正在形成一個(gè)四通八達(dá)的現(xiàn)代交通立體網(wǎng) 絡(luò)。寧通公路貫穿東西，京滬高速公路縱橫南北；寧啟鐵路的開通， 某某從此告別了“地?zé)o寸鐵”的歷史，圓了某某人百年美夢(mèng)

25、。西北繞 城公路的通車使某某成為全省首個(gè)具有環(huán)城高速公路網(wǎng)的地級(jí)市。潤(rùn) 揚(yáng)長(zhǎng)江大橋的全線貫通， 使某某至鎮(zhèn)江的天塹變通途。 此外沿江高等 級(jí)公路、 某某港擴(kuò)建等一批重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)構(gòu)筑了某某大發(fā)展的 新平臺(tái)。水陸交通的改善將為某某市的經(jīng)濟(jì)騰飛奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。目前， 某某城市規(guī)模不斷擴(kuò)大， 城市人口不斷增長(zhǎng)， 城市交通體 系不斷完善，城鄉(xiāng)布局發(fā)生了顯著變化，一個(gè)“東城西市”、 “南港 北區(qū)”的城市格局已初步形成。 根據(jù)某某市建設(shè)百萬人口城市的總體 要求和發(fā)展規(guī)劃， 必須進(jìn)一步推進(jìn)城市化的發(fā)展進(jìn)程， 加快某某市的發(fā)展步伐。在經(jīng)濟(jì)全球化的時(shí)代，國(guó)際資本和生產(chǎn)要素在向全球發(fā)展中國(guó)家 擴(kuò)散， 隨著中國(guó)

26、加入 WTO，各地新一輪迎接資本的開發(fā)熱潮正在形成，養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告各地都在比拼發(fā)展載體、 城市環(huán)境和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力， 城市間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。根據(jù)某某市“富民強(qiáng)市、建設(shè)名城”的發(fā)展要求和實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)率 先”、力爭(zhēng)蘇中第一的奮斗目標(biāo)，為搶抓發(fā)展機(jī)遇，進(jìn)一步改善投資 環(huán)境，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)能力， 2001 年 9 月某某市委、市政府提出 用三年左右時(shí)間完成以“四點(diǎn)、五片、六線、一環(huán)”為重點(diǎn)的城市環(huán) 境綜合整治任務(wù)的城市建設(shè)目標(biāo)，和“一年一變樣，三年大變樣”的 城市環(huán)境綜合整治的戰(zhàn)略構(gòu)想， 吹響全力推進(jìn)名城建設(shè)的號(hào)角。 通過 道路改造、 河道整治、 廣場(chǎng)建設(shè)和綠化亮化以及老城區(qū)的改造等一

27、系 列舉措， 再現(xiàn)了 “春風(fēng)十里某某路”、 “綠揚(yáng)城廓是某某”的古詩意境， 體現(xiàn)了 “綠色某某”、 “生態(tài)某某”的城市特色。 城市生態(tài)環(huán)境變美了， 城市形象變靚了，古城某某的知名度、美譽(yù)度大大提高，自 2002 年 一舉奪得“國(guó)家衛(wèi)生城市”、 “國(guó)家環(huán)保模范城市”、 “全國(guó)文明城市工 作先進(jìn)城市”三塊金牌，接著又相繼獲得了“國(guó)家園林城市”、 “中國(guó) 人居環(huán)境獎(jiǎng)”、 “國(guó)家節(jié)水型城市”、 “國(guó)家暢通工程 B 類優(yōu)秀城市”和 2006 年榮獲的“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”等一塊塊沉甸甸的城市獎(jiǎng)牌，并已 連續(xù)五年被臺(tái)灣電電公會(huì)評(píng)選為臺(tái)商極力推薦的十佳城市之一。某某市委、市政府深刻地認(rèn)識(shí)到， 2500 年的歷史文

28、化底蘊(yùn)是某 某的城市之魂，也是某某城市發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。在城市規(guī)劃建設(shè)中， 必須堅(jiān)守住彰顯“人文、生態(tài)、宜居”的鮮明個(gè)性特色，不和其他城 市比規(guī)模、 比高樓、 比洋氣， 而要比特色、 比秀氣、 比大氣、 比文氣。 循著這一理念， 在進(jìn)行古城整體保護(hù)的同時(shí)， 某某對(duì)城市空間布局進(jìn) 行優(yōu)化調(diào)整，確立“跳出老城建新城”的思路。 “邵伯湖天倫養(yǎng)老城” 在邗江區(qū)公道鎮(zhèn)的落戶正是貫徹這一思路的重大舉措之一。養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二、人口老齡化背景分析1982 年， 聯(lián)合國(guó)老齡問題世界大會(huì)的文件規(guī)定： 60 歲及 60 歲以 上的人為老年人；而老齡社會(huì)，指的是 60 歲以上人口占總?cè)丝?10% 以上

29、的，就開始進(jìn)入老齡社會(huì)。2009 年，我國(guó) 60 歲以上的老年人已經(jīng)達(dá)到 1.67 億，占全國(guó)人 口的 18，約占世界老齡人口的 15，是世界上唯一一個(gè)老齡人口 過億的國(guó)家。與此同時(shí)， 2009 年， 我國(guó) 80 歲以上的高齡老人已達(dá) 1899萬 ， 占老 年 總?cè)?口 數(shù) 的11.4。2020 年， 中國(guó)老年人口預(yù)計(jì)將超過 2.4 億。 到 2040年， 將達(dá)到 3.97 億， 超過法國(guó)、德國(guó)、意大利、日本和英國(guó)目前人口的總和。我國(guó)如何應(yīng)對(duì)這一挑戰(zhàn)， 將在一定程度上決定我國(guó)是否能夠成為繁榮和穩(wěn) 定的發(fā)達(dá)國(guó)家。而某某省早在 1986 年就進(jìn)入了老齡社會(huì)，是我國(guó)最早進(jìn)入老齡 社會(huì)的省份之一，比全

30、國(guó)提早了 13 年。我國(guó)目前的老年人口已經(jīng)達(dá) 到了 1.69 億，到 2020 年將達(dá)到 2.48 億。截至去年底，全省60 歲及 以上老年人口 1258.8 萬，占戶籍人口總數(shù)的 17，高于全國(guó)約 4.5 個(gè)百分點(diǎn)！ 目前某某省老齡化程度在全國(guó)排名第三位， 前兩名的省市 分別是上海、浙江。某某省目前已進(jìn)入老齡化加速發(fā)展階段，加快老齡事業(yè)發(fā)展成為 一項(xiàng)重大而緊迫的戰(zhàn)略任務(wù)。省委、省政府對(duì)此高度重視，專門出臺(tái)養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告了關(guān)于加快我省老齡事業(yè)發(fā)展的意見 （蘇發(fā) 20095 號(hào)），把發(fā)展 老齡事業(yè)提到重要的議事日程上。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、老齡化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要目前我國(guó)已進(jìn)

31、入老齡化社會(huì)，而某某比全國(guó)提前了 13 年進(jìn)入老 齡化社會(huì)。今后一段時(shí)間， 老齡化加劇發(fā)展的態(tài)勢(shì)更為嚴(yán)峻。某某是經(jīng)濟(jì)大省，文化大省，也是老年人口大省。某某省人口年齡老齡化呈現(xiàn)出現(xiàn)早、基數(shù)大、增速快、 “空巢” 多、壽齡高等五大特點(diǎn)。 2008 年末，我省60 歲及以上老年人口 1218 萬人，占我省總?cè)丝诘?16.5%，“空巢老人”的占比更是明顯上升，城 市超過 40%，農(nóng)村也在 38%以上。 預(yù)計(jì)到 2010 年老年人口將達(dá)到 1260 萬，老齡化水平將達(dá)到 17%以上。 2020 年，老年人口數(shù)量將增加到 1648 萬人，老齡化水平達(dá) 21%。另據(jù)預(yù)測(cè)，未來 50 年內(nèi)，老齡人口 規(guī)模將以

32、年均 1.9%的速度遞增，到2050年，全省老齡人口將達(dá)到 1702 萬人，老齡人口比重將超過四分之一，老齡人口社會(huì)撫養(yǎng)比將達(dá)到35%以上。某某老齡化對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的影響日益顯現(xiàn)，現(xiàn)有分散養(yǎng)老模式無法 滿足多樣化養(yǎng)老需求， 以純福利形態(tài)由政府舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)難以滿足老 年服務(wù)的需求規(guī)模和多樣性。當(dāng)前養(yǎng)老形式主要包括居家養(yǎng)老、 社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三種， 這 三種類型的共同特征是養(yǎng)老服務(wù)的分散化供給，特點(diǎn)如下： （一）是 分散化供給無法實(shí)現(xiàn)老年服務(wù)供給的規(guī)?；?jīng)營(yíng)， 分散在城市各個(gè)角 落的老年服務(wù)提供機(jī)構(gòu)以機(jī)構(gòu)所在為中心覆蓋范圍有限， 無法實(shí)現(xiàn)規(guī) 模經(jīng)濟(jì)； （二）是分散化供給依賴城市設(shè)施如醫(yī)院等機(jī)構(gòu)支撐，

33、然而養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告此類設(shè)施在建設(shè)之初就不是為老年人服務(wù)所設(shè)計(jì)， 因此無法實(shí)現(xiàn)專業(yè) 化供給，也無法滿足老年人多層次需求； （三）是受城市空間限制和相對(duì)分散的老年需求，集中供給難以實(shí)現(xiàn)。因此提供專業(yè)化、 多樣化老年服務(wù)， 緩解供需矛盾， 需要以服務(wù) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形式進(jìn)行： （一）是通過集中需求解決專業(yè)化供給的市場(chǎng) 規(guī)模，使專業(yè)化供給機(jī)構(gòu)能夠持續(xù)發(fā)展； （二）是通過專業(yè)化供給培 養(yǎng)老年服務(wù)的人才、管理團(tuán)隊(duì)并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。然而， 人口老齡化的迅速發(fā)展背后也意味著一個(gè)潛力巨大、 亟待 開發(fā)的大市場(chǎng)正在形成。預(yù)計(jì)到 2010 年，某某省老年人的退休金總 收入將達(dá)到 615 億多元， 2020

34、年將有 1898.9 億多元。而 2007 年某 某省城市老年人中 42.8%的人擁有存款，其離退休金加子女贍養(yǎng)費(fèi)， 可用于購(gòu)買老年用品和服務(wù)的支出可達(dá)到 480 億元人民幣，而 2020 年某某老年人口消費(fèi)規(guī)模將超過 950 億元， 老年人口消費(fèi)占總消費(fèi)的 比重在 2010 年將達(dá)到 11.4%，到 2050 年將超過 28%。在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)則成為活躍 經(jīng)濟(jì)， 進(jìn)一步拉動(dòng)內(nèi)需的重要突破點(diǎn)， 也是加快推進(jìn)某某 “兩個(gè)率先” 的新增長(zhǎng)點(diǎn)。二、某某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。 吸引約 30 個(gè)各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入駐，提供 護(hù)理性住房比例為 7 千套， 居家養(yǎng)老住宅

35、1 萬套。 吸引多層次的養(yǎng)老 服務(wù)機(jī)構(gòu)直接服務(wù)多達(dá) 3 萬名老年人口，直接護(hù)理收入 12 億元。老 齡事業(yè)配套服務(wù)營(yíng)業(yè)收入 7 億元。促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)， 100 億規(guī)模投 資可為地方增加 52 億元GDP，增加稅收 9.36 億元。解放家庭勞動(dòng)力，減輕 1 萬戶家庭的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。 按目前某某養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告人口結(jié)構(gòu)比例測(cè)算，每名超過 60 歲的老年人對(duì)應(yīng) 4.5 名 15 歲-59 歲 的勞動(dòng)力， 大型老年綜合社區(qū)直接服務(wù) 3 萬老年人后， 將近能夠解放 13.5 萬勞動(dòng)力。由專業(yè)化機(jī)構(gòu)和社區(qū)的綜合服務(wù)來替代家庭勞動(dòng)力， 不但促進(jìn)了社會(huì)分工，而且將家庭勞動(dòng)外部化，直接產(chǎn)生了 GD

36、P。增加就業(yè)渠道。 為滿足園區(qū)功能，學(xué)校、醫(yī)院和市場(chǎng)服務(wù)等 功能可增加直接就業(yè)約 4 萬人，按 1： 3 的拉動(dòng)比例，可帶動(dòng)間接就業(yè) 12 萬人。推動(dòng)老齡服務(wù)業(yè)的專業(yè)化分工。 形成向省內(nèi)、長(zhǎng)三角和全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)服務(wù)功能輻射，提高老齡事業(yè)的整體社會(huì)化水平。本項(xiàng)目的建立有利于發(fā)展老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)，提升某某服務(wù)業(yè)水平， 加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，形成較為完備的服務(wù)業(yè)體系，通過“老有所養(yǎng)、老 有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的和諧社區(qū)向老年人提供 符合老齡人口需要的物質(zhì)文化產(chǎn)品， 并成為吸納城鄉(xiāng)新增就業(yè)的主要 渠道，也是解決民生問題、 促進(jìn)社會(huì)和諧、全面建設(shè)小康社會(huì)的內(nèi)在 要求。三、城市化建設(shè)的需要隨著我國(guó)城

37、市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，某某城市建設(shè)也進(jìn)入了一個(gè) 高速增長(zhǎng)的階段。為了推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，某某提出了以某某、江 都、儀征三個(gè)城區(qū)構(gòu)成帶狀聯(lián)系的“一體兩翼”的城市組群，形成城 區(qū)與開敞生態(tài)綠地、水系有機(jī)協(xié)調(diào)、疏密有致的組團(tuán)式城市空間布 局。 城市性質(zhì)為歷史文化名城，是具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅游城市， 適宜人居的生態(tài)園林城市和長(zhǎng)江三角洲北翼中心城市。把某某建設(shè)成 為 100 萬人及 100 平方公里的新城。 這一城市格局的確立和城市化進(jìn)養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告程的加快給老城區(qū)周邊地區(qū)的發(fā)展帶來了契機(jī)。項(xiàng)目土地綜合利用開發(fā)，可使區(qū)域符合規(guī)劃并滿足城市化建設(shè)需 求；對(duì)拆遷居民給與一定的補(bǔ)償，可改善他

38、們的生活環(huán)境。因此，項(xiàng) 目的實(shí)施可以提高項(xiàng)目區(qū)域城市化建設(shè)中的定位， 有助于和諧社會(huì)的 構(gòu)建，是改善提高當(dāng)?shù)鼐用袢司迎h(huán)境，加快城市化建設(shè)的需要。四、城市功能完善的需要某某是歷史文化名城， 中國(guó)優(yōu)秀旅游城市， 國(guó)家級(jí)文明城市、 衛(wèi) 生城市、環(huán)保模范城， “中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”獲得城市，同時(shí)又是一座 濱江通海的新興工商城市。近年來，某某市的發(fā)展日新月異，城區(qū)面 積不斷擴(kuò)展，寧通公路早已通車，某某至南京路程只需一小時(shí)左右， 潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江大橋的建成使某某和鎮(zhèn)江之間的長(zhǎng)江天塹變?yōu)橥ㄍ尽@ “富民強(qiáng)市、建設(shè)名城”的目標(biāo)，某某正不斷向“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化大 市、旅游名市、生態(tài)園林城市”跨越。隨著某某城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，

39、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)， 整個(gè)城市 建設(shè)如火如荼，城市形象也在不斷提高。五、改善投資環(huán)境、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要某某市位于長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地帶，作為沿江經(jīng)濟(jì)帶的重要城 市，某某市在某某省沿江開發(fā)戰(zhàn)略中具有重要的地位。目前，某某市 已經(jīng)成為某某中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心之一， 作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的作用日益明顯。近幾年來， 公道鎮(zhèn)作為某某市邗江區(qū)的重要組成部分， 借助緊鄰 某某的地理優(yōu)勢(shì)， 有利于與主城區(qū)的溝通聯(lián)系， 依托主城區(qū)的發(fā)展形養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告成自身發(fā)展的動(dòng)力，尤其是老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，必將成為某某市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力。 該項(xiàng)目的主要服務(wù)范圍是整個(gè)長(zhǎng)三角地

40、區(qū)， 面向全國(guó)乃至整個(gè)國(guó)際市 場(chǎng)，對(duì)某某提升自身城市職能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有巨大的促進(jìn)作用。養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第三章 發(fā)展前景及需求分析第一節(jié) 某某市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展目標(biāo)一、發(fā)展現(xiàn)狀2009 年，面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的嚴(yán)峻形勢(shì)，全市人民在市委、市 政府的領(lǐng)導(dǎo)下， 以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)， 認(rèn)真貫徹落實(shí)中央和省一系列 決策部署，圍繞“發(fā)展創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)、建設(shè)創(chuàng)新型城市”的主題，堅(jiān)定 信心， 迎難而上， 保增長(zhǎng)、 保民生、 保穩(wěn)定， 全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展企穩(wěn)向好， 開放創(chuàng)新深入推進(jìn)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，民生狀 況進(jìn)一步改善。2009 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1856.39 億元，可比價(jià)

41、增長(zhǎng) 13.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 144.88 億元，增長(zhǎng) 5.1%；第二產(chǎn) 業(yè)增加值 1042.03 億元，增長(zhǎng) 14.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 669.48 億 元，增長(zhǎng) 15.0%。人均 GDP 達(dá) 41406 元，按當(dāng)年匯率計(jì)算折合 6065美元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 8.1： 56.2：35.7 調(diào)整為 7.8： 56.1： 36.1，二、三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重達(dá)到 92.2%。某某市歷年社會(huì)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)變化見表 2-1、2-2。 表 3-1 某某市歷年地區(qū)生產(chǎn)總值表年份19941995199619971998199920002001GDP（億元）265.3

42、8338.30351.15376.67401.59426.97472.12505.46第一產(chǎn)業(yè)（億元）42.953.7955.0957.7459.4061.6563.1067.25第二產(chǎn)業(yè)（億元）117.81164.83185.38188.94194.17204.77231.40246.08第三產(chǎn)業(yè)（億元）104.67119.68110.67129.99148.01160.56177.50192.13養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告年份20022003200420052006200720082009GDP（億元）558.93647.22788.13922.02110013111573.2918

43、56.39第一產(chǎn)業(yè)（億元）70.8369.9279.7989.2994101117.47144.88第二產(chǎn)業(yè)（億元）272.60332.42419.87519711042.03第三產(chǎn)業(yè)（億元）215.20244.88288.47313.56385462558.11669.48圖 3-1 某某歷年 GDP 變化趨勢(shì)二、某某城市發(fā)展總體規(guī)劃1、發(fā)展總目標(biāo)某某市城市發(fā)展總目標(biāo)： 按照率先實(shí)現(xiàn)全面小康， 率先基本實(shí)現(xiàn) 現(xiàn)代化的要求，將某某建成“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市”、 “文化大市”、 “旅游名市” 和“生態(tài)園林城市”，成為古代文化與現(xiàn)代文明交相輝映的名城。2、城市功能定位歷史文化名城，

44、具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅游城市， 適宜人居的生態(tài)園林養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告城市和長(zhǎng)江三角洲區(qū)域性中心城市之一。第二節(jié) 某某市公道鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀公道鎮(zhèn)地處某某北郊、 邵伯湖畔， 揚(yáng)菱公路穿境而過。 全鎮(zhèn)面積 100 平方公里，其中陸地面積 66.6 平方公里，轄 11 個(gè)行政村、 3 個(gè)居委會(huì)，常住人口 4 萬人。享有 “玩具鞋服之鄉(xiāng)、柴油機(jī)配件之鄉(xiāng)”之美譽(yù)，是某某省重點(diǎn) 中心鎮(zhèn)，先后榮獲全國(guó)群眾體育先進(jìn)單位、某某省衛(wèi)生鎮(zhèn)、某某省文明鎮(zhèn)、某某省教育現(xiàn)代化示范鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號(hào)。公道，是人杰地靈的風(fēng)水寶地。碧水婆娑、岸蕩逶迤，原生態(tài)的 風(fēng)光，撫育了許多仁人士。 這里是明代大將常玉春的出生地，全民健 身

45、是源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的歷史傳統(tǒng)； 這里是清代大學(xué)士阮元的故鄉(xiāng)， 教化文章 是一肪相承的文化底蘊(yùn)。乾隆皇帝下江南時(shí)，曾戲說“普天之下，唯 此公道”。公道，是“九龍臨水”的創(chuàng)業(yè)福地。物華天寶、事業(yè)鼎興，誠(chéng)信樸 實(shí)的人們，創(chuàng)造了許許多多經(jīng)濟(jì)奇跡。經(jīng)過多年的努力，公道已經(jīng)初 步形成了柴油機(jī)配件、電子通訊、化工化纖、汽車配件、玩具鞋服、 模具燈具六大經(jīng)濟(jì)板塊。完善配套的基礎(chǔ)設(shè)施、便捷順暢的交通網(wǎng)絡(luò)、 結(jié)構(gòu)合理的人力資源、寬松和諧的投資環(huán)境、淳樸深厚的人文基礎(chǔ)、 旖旎富饒的自然資源，使得其成為投資興業(yè)的寶地。自然環(huán)境優(yōu)越，盛產(chǎn)優(yōu)質(zhì)大米；生態(tài)環(huán)境極佳，是魚、蝦、蟹、 等水產(chǎn)品養(yǎng)殖的理想場(chǎng)所，素有“魚米之鄉(xiāng)”的美稱。2

46、008 年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 15.85 億元，一二三產(chǎn)比例為12： 61： 27，財(cái)政收入 5253 萬元，農(nóng)民人均純收入 8650 元。實(shí)現(xiàn)全養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告部工業(yè)產(chǎn)值 52.86 億元、銷售 51.01 億元、利稅 4.71 億元。全鎮(zhèn)納 入城鎮(zhèn)規(guī)劃面積 4.5 平方公里，耕地面積 3.5 萬畝， 08 年新增高效 農(nóng)業(yè)面積 8600 畝。第三節(jié) 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)及前景分析一、項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展目標(biāo)總體愿景： 以綜合性園區(qū)的建設(shè)模式，努力打造世界一流、國(guó) 內(nèi)領(lǐng)先、某某特色的養(yǎng)老示范基地。兩個(gè)集聚：1、集聚眾多的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施，形成一個(gè)層次豐 富、 類別多樣的養(yǎng)老服務(wù)

47、機(jī)構(gòu)的集聚園區(qū)， 為養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展提 供良好的空間；2、集聚不同收入水平的老年服務(wù)需求。 形成一個(gè)需求高度集中、 層次復(fù)雜多樣的需求集聚區(qū)。形成一個(gè)“老有所養(yǎng)、有老所醫(yī)、老有 所學(xué)、老有所為、老有所樂”的和諧社會(huì)，為緩解養(yǎng)老服務(wù)的供需矛盾做出貢獻(xiàn)。項(xiàng)目以大型專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、中小老年公寓和居家養(yǎng)老集聚區(qū)為依 托， 實(shí)現(xiàn)高水平養(yǎng)老服務(wù)的公平性供給， 最終實(shí)現(xiàn)服務(wù)功能全面覆蓋區(qū)域老齡人口，讓覆蓋區(qū)域的老年人都能快樂地生活。項(xiàng)目架構(gòu)與總體設(shè)想：借鑒開發(fā)園區(qū)建設(shè)模式，努力打造世界先進(jìn)、國(guó)內(nèi)一流、某某特色的養(yǎng)老示范基“怡養(yǎng)福地 樂活社區(qū)”。項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展目標(biāo)： 將本項(xiàng)目打造成為華東地區(qū)規(guī)模較大、省 內(nèi)最大

48、的集休閑養(yǎng)老、老年創(chuàng)意、銀發(fā)農(nóng)業(yè)、老年用品交易、老齡產(chǎn) 業(yè)學(xué)術(shù)研究、 老齡產(chǎn)業(yè)人才培養(yǎng)和老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇為一體化的多功養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告能、綜合性、現(xiàn)代化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，并以此為基礎(chǔ)在全國(guó)范圍內(nèi) 實(shí)施養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)連鎖經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張戰(zhàn)略。項(xiàng)目定位： 以高質(zhì)量、高品位、綜合性老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)為核心，以 大型專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、 中小老年公寓和居家養(yǎng)老集聚區(qū)為載體， 公益基 金、民間資本、 政府扶持資金、國(guó)有企業(yè)資金參與老年產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)模 式， 打造一個(gè)既與國(guó)際接軌又有中國(guó)特色的創(chuàng)新型的老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)基 地，用高品位打造的品牌， 改變?nèi)藗兊酿B(yǎng)老觀念，用高端市場(chǎng)帶動(dòng)低 端市場(chǎng)， 用核心區(qū)帶動(dòng)周邊地區(qū)， 既

49、滿足高收入老年人的多樣化養(yǎng)老 需求以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的效率目標(biāo)， 又能滿足低收入老年人基本需 求以實(shí)現(xiàn)公平性的和諧社會(huì)建設(shè)目標(biāo)， 確保所轄區(qū)域養(yǎng)老無盲點(diǎn)， 實(shí) 現(xiàn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。市場(chǎng)導(dǎo)向： 集聚養(yǎng)老三種模式，豐富家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu) 養(yǎng)老內(nèi)涵，滿足自理、半自理和不能自理老人的需求，立足某某，輻 射長(zhǎng)三角，面向海外群體。項(xiàng)目意義： 提倡尊老、敬老、愛老、養(yǎng)老、護(hù)老的社會(huì)風(fēng)尚，弘 揚(yáng)中華民族傳統(tǒng)的壽文化、 孝文化。 形成一個(gè) “老有所養(yǎng)、 老有所醫(yī)、 老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”的和諧社會(huì)，健全對(duì)老年人的社會(huì) 保障制度， 逐步改善保障老年人生活、健康以及參與社會(huì)發(fā)展的條件， 為緩解養(yǎng)老服務(wù)的

50、供需矛盾做出貢獻(xiàn)。開發(fā)理念： 樂活養(yǎng)老、天倫養(yǎng)老、生態(tài)養(yǎng)老、科技養(yǎng)老、創(chuàng)意養(yǎng)老、互動(dòng)養(yǎng)老。樂活養(yǎng)老：樂活概念由美國(guó)社會(huì)學(xué)家保羅. 雷在 1998 年提出, 并以 lifestyles of health and sustainability中每個(gè)英文的笫一 個(gè)字母組合成了“LOHAS”這個(gè)新詞匯, 直譯過來就是“健康可持續(xù)養(yǎng)老城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告性的生活方式”, 意譯過來就是要讓人們快樂地生活, 老有所樂。天倫養(yǎng)老：在中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念中，居家的感覺是無可替代。作 為一個(gè)好的老年社區(qū)， 如何為老人們營(yíng)造出溫馨的居家之感， 是首先 需要考慮到的。 “天倫養(yǎng)老城”的建筑在硬件的配套上，將能滿足居 家所需的各項(xiàng)功能。同時(shí)， 會(huì)更注重社區(qū)人文環(huán)境的打造，讓老人們 能夠處處感覺到家的溫馨。此外，社區(qū)還將在“天倫養(yǎng)老”方面下足 工夫。千百年來， 中國(guó)人的家庭生活都離不開三四代人的聚居，兒孫 繞膝一直都是老人們最大的快樂。 “天倫養(yǎng)老城”準(zhǔn)備在這樣一個(gè)大 的社區(qū)當(dāng)中，設(shè)臵從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)到成人教育等一系列的教育 配套設(shè)施， 孫輩不必遠(yuǎn)離家庭去求學(xué)， 可與祖父母?jìng)兩钤谕粋€(gè)社 區(qū)之中，拉近彼此的距離。 老人們可以享受到天倫之樂，兒孫輩也可以找到感情的寄托，幾代人的情感得以維系。生態(tài)養(yǎng)老： “生態(tài)養(yǎng)老”指的是通過建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、生態(tài)種植 基地等方式，給老人們創(chuàng)造回歸自然、親近自