0212某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、1/26可研文件某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究一i、項(xiàng)目總論（一）項(xiàng)目背景項(xiàng)目用地：汀棠公園以東地塊項(xiàng)目開發(fā)背景：蕪湖市國(guó)土資源局發(fā)布了鳩江區(qū)汀棠公園以東地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓公告，該地塊無(wú)論位置還是配套來(lái)說(shuō)都是區(qū)域的掌上明珠”。（二）承擔(dān)可行性研究的單位*投資顧問(wèn)有限公司（三）研究工作依據(jù)根據(jù)蕪湖海創(chuàng)置業(yè)責(zé)任有限公司委托， 依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、 法律法律法律法規(guī)編寫本項(xiàng)目可研報(bào)告。二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究（一）市場(chǎng)宏觀背景.全國(guó)投資環(huán)境年月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，同比名義增長(zhǎng)，增速比月份提高個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資億元，增長(zhǎng)，增速提高個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資

2、的比重為.全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可研文件2/26年月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況指標(biāo)絕對(duì)量同比增長(zhǎng)（）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億兀）其中：住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房房屋施工面積（萬(wàn)平方米）其中：住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房房屋新開，面積（萬(wàn)平方米）其中：住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房可研文件3/26房屋竣工面積（萬(wàn)平方米）其中：住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房土地購(gòu)置面積（萬(wàn)平方米）土地成交價(jià)款（億兀）商品房銷售面積（力平方米）其中：住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房商品房銷售額（億元）其中：住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房商品房待售面積（力平方米）其中：住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房房地 f 發(fā)企業(yè)到位資金（億兀）其中：國(guó)內(nèi)貸款利用外資自籌資金可研文件4/2

3、6定金及預(yù)收款個(gè)人按揭貸款年月份東中西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況地區(qū)投資額（億元）同比增長(zhǎng)（）房地產(chǎn)住宅房地產(chǎn)住宅全國(guó)總計(jì)東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)年月份東中西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況地區(qū)商品房銷售面積商品房銷售額絕對(duì)數(shù)同比增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)同比增長(zhǎng)（萬(wàn)平方米）()（億元）()全國(guó)總計(jì)東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)可研文件5/26年月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，同比增長(zhǎng)，增速比月份提高個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)投資億元，增長(zhǎng)，增速提高個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)投資億元，增長(zhǎng),增速回落個(gè)百分點(diǎn)。東北地區(qū)投資億元，增長(zhǎng)，月份為下降。年月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)，增速與月份持平。其

4、中，住宅施工面積萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)。房屋新開工面積萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)，增速提高個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)。房屋竣工面積萬(wàn)平方米，下降，降幅收窄個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積萬(wàn)平方米，下降。年月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)，月份為下降。土地成交價(jià)款億元，增長(zhǎng)，增速提高個(gè)百分點(diǎn)。年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速二、商品房銷售和待售情況可研文件6/26年月份，商品房銷售面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)，增速比月份回落個(gè)百分點(diǎn)C其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)，辦公樓銷售面積下降，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)商品房銷售額億元，增長(zhǎng)，增速回落個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)，辦公樓銷售額下降，商業(yè)

5、營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)。年全國(guó)商品房銷售面積及銷售額增速年月份，東部地區(qū)商品房銷售面積萬(wàn)平方米，同比下降，降幅比月份擴(kuò)大個(gè)百分點(diǎn)。銷售額億元，下降，月份為增長(zhǎng)。中部地區(qū)商品房銷售面積萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)，增速提高個(gè)百分點(diǎn)。銷售額億元，增長(zhǎng)，增速提高個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)，增速回落個(gè)百分點(diǎn)。銷售額億元，增長(zhǎng)，增速回落個(gè)百分點(diǎn)。東北地區(qū)商品房銷售面積萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)，增速回落個(gè)百分點(diǎn)。銷售額億元，增長(zhǎng)，增速回落個(gè)百分點(diǎn)?？裳形募?/26年月末，商品房待售面積萬(wàn)平方米，比月末減少萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少萬(wàn)平方米。三、房

6、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況年月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金億元，同比增長(zhǎng)，增速比月份回落個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款億元，增長(zhǎng)。利用外資億元，下降。自籌資金億元，增長(zhǎng)定金及預(yù)收款億元，增長(zhǎng)。個(gè)人按揭貸款億元，下降。四、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)年月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”)為，比月份回落點(diǎn)年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速TTTVBV8/26可研文件年國(guó)房景氣指數(shù)走勢(shì)圖五、新建商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況從環(huán)比看， 新建商品住宅銷售價(jià)格下降的城市有個(gè)， 上漲的城市有個(gè)， 持平的城市有個(gè)。最高漲幅為，最低為下降。從同比看，新建商品住宅銷售價(jià)格下降的城市有個(gè)，上漲的城市有個(gè)。最高漲幅為，最低為下

7、降。.蕪湖市投資宏觀背景一、開發(fā)投資、建設(shè)情況全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，同比增長(zhǎng)。市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元,同比增長(zhǎng)。可研文件9/26全市房屋施工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)；房屋新開工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng);房屋竣工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)。市區(qū)房屋施工面積萬(wàn)平方米，同比下降;房屋新開工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)；房屋竣工面積萬(wàn)平方米，同比下降。二、商品房銷售情況全市商品房銷售面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)；銷售金額為億元，同比增長(zhǎng)。市區(qū)商品房銷售面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)；銷售金額為億元，同比增長(zhǎng)。二、項(xiàng)目用地分析及評(píng)價(jià)1.該地塊位置解鳩江區(qū)汀棠公園以東地塊東至弋江中路綠化帶，西至規(guī)劃支路，南至赤鑄山路，北至

8、規(guī)劃水系，土地面積萬(wàn)方，地塊規(guī)劃為純居住用地，容積率小于等于。地塊起始價(jià)億元（樓面地價(jià)元平），出讓面積itf,該地目前較為平整,是一塊凈地，南邊是行道綠化帶，東邊正在進(jìn)行弋江路景觀提升工程。但地塊周邊有高架橋通過(guò)。可研文件10/26.地塊周邊樓市分析周邊的住宅項(xiàng)目出售和出租價(jià)格數(shù)據(jù)（以下數(shù)據(jù)僅供參考）樓盤名稱當(dāng)前售價(jià)（元/吟在售戶型二手房?jī)r(jià)格（元/平）出租價(jià)格毛坯（元/月/I。平）東方藍(lán)海920088-124信達(dá)藍(lán)湖郡935090-1259g681200華強(qiáng)城顧景灣畔1005032-11&102001000宏金金色水岸950055-75S3D01200赭山春秋900060-140-巨龍城市花園

9、-7300-S500100Q-2000香樟花園-9000-100001480-2500華強(qiáng)城XR4008181365轉(zhuǎn)6097信達(dá)藍(lán)湖郡4008181365輔9435宏金金色水庫(kù)40081813655267鳩江區(qū)政府替新婦幼保健院樂1704號(hào)宗地區(qū)位示意I路r施路花園路i仙路方特歡樂世界天】1701704 4號(hào)宗地f40081813659881ftMHY畿MT八V8S云門山路蕪湖火車可研文件11/26偉星圣地糠哥-9000-120001000-2200偉星城-9000-10000900-2000偉星幸福里9000-1100010DD-1BOO號(hào)宗地地處鳩江區(qū)核心位置，周邊的小區(qū)主要有：淮礦東方

10、藍(lán)海、巨龍城市花園、信達(dá)藍(lán)湖郡、宏金金色水岸、華強(qiáng)城頤景灣畔藏湖、赭山春秋、香樟花園、偉星圣地亞哥、偉星城、偉星幸福里等。周邊商業(yè)主要有銀湖中路商圈（歐尚超市至綠影新村一帶）、星隆國(guó)際城、紅星美凱龍、長(zhǎng)江市場(chǎng)園、偉星星悅廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。.地塊周邊配套設(shè)施分析、交通配套：地塊匯聚多條主干道利好，九華中路下穿、赤鑄山路立交和連接蕪合高速的弋江路，臨近規(guī)劃中的軌道交通號(hào)線中的神山公園和蕪湖火車可以說(shuō)該地塊扼守城中腹地，起到了連接蕪湖東西、南北的重要作用。、生活配套：該地西側(cè)是醇熟的鏡湖主城，東側(cè)是耀眼的政務(wù)新區(qū)，占盡配套優(yōu)勢(shì)：鳩江區(qū)政府、蕪湖火車、方特歡樂世界一期、銀湖路商圈、偉星星立方、偉星星悅

11、廣場(chǎng)、星隆國(guó)際城、汀棠公園、保興埠公園、赭山公園等眾多商業(yè)、娛樂、休閑配套環(huán)伺。、教育配套：地塊周邊有鏡湖小學(xué)汀棠校區(qū)、育紅小學(xué)分校、蕪湖市第二十九中學(xué)、安師大附外城東分校等優(yōu)質(zhì)教育資源。、醫(yī)療配套：地塊附近規(guī)劃有蕪湖新婦幼保健院、項(xiàng)目公里輻射圈內(nèi)還有衛(wèi)生部三級(jí)甲等醫(yī)院弋磯山可研文件12/26醫(yī)院、廣濟(jì)醫(yī)院、第一人民醫(yī)院、第二人民醫(yī)院、市中醫(yī)院。.評(píng)價(jià)該地塊無(wú)論位置還是配套來(lái)說(shuō)都是區(qū)域的掌上明珠”三、規(guī)劃限制條件雖然長(zhǎng)期以來(lái)規(guī)劃限制是制約房地產(chǎn)開發(fā)不可忽略的因素，根據(jù)政府各類規(guī)劃方案和針對(duì)本項(xiàng)目所處的位置，我們?cè)谝?guī)劃局進(jìn)行了了解，其基本的控規(guī)要求如下：、建筑密度小于等于。、項(xiàng)目的總體綠化本應(yīng)在

12、以上。、項(xiàng)目的容積率小于。、建筑樓層低于。項(xiàng)目分析.優(yōu)勢(shì)分析：.該區(qū)域周邊生活配套設(shè)施完善。.交通便捷，通達(dá)度高。.區(qū)域內(nèi)教育機(jī)構(gòu)眾多，利于子女上學(xué)，可以說(shuō)是非常好的學(xué)區(qū)。.劣勢(shì)分析:.附近有火車高鐵，且有高架橋通過(guò)，噪音較大。.項(xiàng)目周圍的形象不佳，需要進(jìn)一步改善。.周邊樓盤眾多，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力大。.機(jī)會(huì)分析：該項(xiàng)目地塊位于汀裳公園以東，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善，且已形成了完善的生活設(shè)施體系。該項(xiàng)目用地靠近汀裳公園環(huán)境優(yōu)美，天然濕地。是吸引客戶的一大優(yōu)點(diǎn)。該項(xiàng)目由政府支持，為后期的開發(fā)建設(shè)提供了很大的便捷。該項(xiàng)目用地位于鏡湖區(qū)， 屬于蕪湖市市中心位置， 人流量大， 市場(chǎng)資源豐富。 .威

13、脅分析：可研文件13/26區(qū)域內(nèi)樓盤眾多，且價(jià)格相差并不明顯，競(jìng)爭(zhēng)激烈。且有的樓旁知名度相對(duì)較高，這對(duì)海創(chuàng)置業(yè)公司在該地區(qū)的入住形成了一系列的壓力。該項(xiàng)目用地位于汀裳公園附近，開發(fā)建設(shè)期間的污染比價(jià)嚴(yán)重且周邊住戶較多，噪音污染相對(duì)較大。（三）項(xiàng)目用地環(huán)境評(píng)價(jià)依據(jù)鏡湖區(qū)政府對(duì)于汀裳公園地塊的未來(lái)規(guī)劃，鏡湖區(qū)對(duì)汀棠公園地塊項(xiàng)目規(guī)劃方案組織初審，汀棠公園、西至九華山路、南至赤鑄山路、北至錢橋路,土地面積約畝，土地用途為居住、商業(yè)。方案初審會(huì)上，孫躍文區(qū)長(zhǎng)要求，該地塊環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)中要充分體現(xiàn)特色，做到高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，打造高品質(zhì)居住社區(qū)。四、市場(chǎng)定位及方案評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目可能的開發(fā)方案：根據(jù)鏡湖

14、區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際用地特性和狀況，項(xiàng)目不開發(fā)為商業(yè)項(xiàng)目。我們提出如下可能的開發(fā)方案：方案一：以居住為住的多層住宅小區(qū)開發(fā)為以居住為主的中檔多層住宅小區(qū)。項(xiàng)目開發(fā)形式為躍層磚混結(jié)構(gòu)圍合而成的現(xiàn)代建筑風(fēng)格的生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境上進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造出特色小區(qū)。戶型以錯(cuò)層和平層為主。方案一的具體設(shè)想：1、項(xiàng)目的規(guī)劃布局項(xiàng)目的規(guī)劃布局遵循傳統(tǒng)民居街、巷、院的圍合式格局。2、項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)建筑立面強(qiáng)調(diào)突出蕪湖市民居文化的底蘊(yùn)與意境。建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風(fēng)格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色可研文件14/26調(diào)勾勒出民居文化

15、特點(diǎn)，使之成為既符合地域文化內(nèi)涵又具有時(shí)代特色的理想家園，從而創(chuàng)造出新的川西民居的建筑風(fēng)格。另外，大量采用環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大限度上降低建筑對(duì)環(huán)境的污染和破壞。3、項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)充分考慮現(xiàn)代人的居家理念，采用磚混結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，層數(shù)為躍層，每個(gè)樓層兩戶人家，復(fù)式層高米，其他3米。充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)。面積從百余平米到近三百平米，以平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式等戶型進(jìn)行合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。在戶內(nèi)，客廳和臥室，甚至躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，開間米的寬闊客廳與空中露臺(tái)相連。通過(guò)向上和向下兩道米高的樓梯，活躍室內(nèi)空間。項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)小區(qū)環(huán)境

16、主要由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融，突出濃厚的川西民居特色。設(shè)計(jì)空中花園，使住戶身在戶內(nèi)都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥魚蟲的樂趣。5、項(xiàng)目的配套另建一層地下室，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛，小區(qū)無(wú)機(jī)動(dòng)車行駛?；@球場(chǎng)、游泳池等其他健身設(shè)施配套。會(huì)所。安全、消防系統(tǒng)等。6、物業(yè)服務(wù)除常規(guī)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等7、項(xiàng)目的客戶定位可研文件15/26二次置業(yè)的中等收入者以及外來(lái)人口方案二：以居住為主的高層電梯公寓開發(fā)為居住為主的層的單元式框架結(jié)構(gòu)中檔電梯

17、公寓?？煽紤]在中心地面修建生態(tài)休閑廣場(chǎng)，在室外地面上修建綠色植物走廊。大力營(yíng)造小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和建筑立面的特色。方案二的具體設(shè)想：1、項(xiàng)目的規(guī)劃布局項(xiàng)目的規(guī)劃布局采用矩形圍合式格局，中間為中庭休閑廣場(chǎng)和其他配套。2、項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)建筑外觀采用線流暢、色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，用石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設(shè)計(jì)，彰顯高檔生活品質(zhì)。建筑層數(shù)為層的單元式框架結(jié)構(gòu)的中檔電梯公寓，每層兩戶3、項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)在戶型設(shè)計(jì)上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為的三室兩廳和四室三廳的錯(cuò)層、平層為主。每戶設(shè)置外飄式窗臺(tái)延景入室。在戶型空間上，采用通透式大空間，運(yùn)用移動(dòng)式隔墻來(lái)自由分隔，達(dá)到空間與人的完全互動(dòng)。

18、充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)。4、項(xiàng)目的環(huán)境規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)主要由綠色草坪、廣場(chǎng)噴泉、景觀游泳池、流動(dòng)水渠、園藝小品、體育設(shè)施、兒童游戲樂園銀杏、榕樹、茶花等名貴樹組合而成的休閑廣場(chǎng)，突出綠意、生態(tài)、健康、別致等特色。在小區(qū)的四周設(shè)計(jì)一個(gè)流動(dòng)水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更可研文件16/26富“小橋流水人家”的生動(dòng)意境。在綠色環(huán)境鋪排之間，設(shè)置健康通道，滿足業(yè)主晨練和與家人散步的需要。5、項(xiàng)目的配套建一層地下室，用于物管配套和停放車輛，修建健身館、棋牌館、乒乓球館、桌球館、多功能廳、家政服務(wù)中心等多項(xiàng)康體設(shè)施的全面配套。安全系統(tǒng)：每戶配置紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)，電視監(jiān)控

19、系統(tǒng)，單元對(duì)講系統(tǒng)，小時(shí)保安巡邏。供電系統(tǒng)：每戶設(shè)有配電箱以及()或()新型電表，設(shè)計(jì)用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層為，躍層為，六回路供電方式。電訊、電視：每戶直播電話戶兩門，三個(gè)電話接口，每戶電視插座三個(gè)。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：每戶均設(shè)寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口。消防報(bào)警系統(tǒng)：每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個(gè)消火栓配有按鈕接入消防中心，實(shí)現(xiàn)防火安全性，可靠性。三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)。6、物業(yè)服務(wù)除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。7、項(xiàng)目的客戶定位二次置業(yè)的中、高收入者。（二）投資估算.

20、項(xiàng)目土地成本測(cè)算本項(xiàng)目的土地價(jià)格按*萬(wàn)元畝測(cè)算。土地成本土地價(jià)格X土地面積*X*（萬(wàn)元）可研文件17/26項(xiàng)目測(cè)算開發(fā)技術(shù)參數(shù)方案一：總占地面積*畝建筑面積*。綠化率 h%容積率建筑高度三*建筑層數(shù)躍方案二：總占地面積*畝建筑面積*。綠化率 A*%容積率.*建筑高度三*建筑層數(shù)*層.項(xiàng)目建安成本估算方案：項(xiàng)目以躍的多層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本*元（見附表）方案：項(xiàng)目主體為層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本*元（見附表）.項(xiàng)目分項(xiàng)投資估算項(xiàng)目總投資估算可研文件18/26方案：?jiǎn)挝痪C合成本為：*元項(xiàng)目總投資為：*（萬(wàn)元）（見附表）方案：?jiǎn)挝痪C合成本為：*元項(xiàng)目總投資為：*（萬(wàn)元）（見附

21、表）.項(xiàng)目銷售收入估算方案：總建筑面積*單價(jià)*元項(xiàng)目銷售收入*萬(wàn)方案：總建筑面積*單價(jià)*元項(xiàng)目銷售收入*萬(wàn).項(xiàng)目利潤(rùn)與利潤(rùn)率估算方案：項(xiàng)目禾I潤(rùn)*項(xiàng)目稅利潤(rùn)率項(xiàng)目利潤(rùn)項(xiàng)目投資總額*方案：項(xiàng)目利潤(rùn)*萬(wàn)項(xiàng)目利潤(rùn)率項(xiàng)目利潤(rùn)項(xiàng)目投資總額*、項(xiàng)目稅后利潤(rùn)與利潤(rùn)率分析項(xiàng)目稅后利潤(rùn)若項(xiàng)目稅收費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目銷售收入的*計(jì)算，則方案：稅收費(fèi)用項(xiàng)目銷售收入*萬(wàn)項(xiàng)目利潤(rùn)項(xiàng)目銷售收入項(xiàng)目總投資稅收費(fèi)用*萬(wàn)方案：稅收費(fèi)用項(xiàng)目銷售收入*萬(wàn)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)項(xiàng)目銷售收入項(xiàng)目總投資稅收費(fèi)用萬(wàn)可研文件19/26項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率分析方案：項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率項(xiàng)目稅后利潤(rùn)項(xiàng)目投資總額*方案：項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率項(xiàng)目稅后利潤(rùn)項(xiàng)目投資總額*五、方案評(píng)估及選

22、?。ㄒ唬?、項(xiàng)目可能的開發(fā)方案比較：項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)方案一a.人居環(huán)境較為優(yōu)越。 b.總體投入相對(duì)較少。、開發(fā)周期較短。a.區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。.不能達(dá)到土地開發(fā)利潤(rùn)最大化的要求。、區(qū)域樓盤價(jià)位較高，競(jìng)爭(zhēng)力弱。、在戶型分隔和布局上有 f 的限制。、對(duì)項(xiàng)目本身的形象起/、到提升作用。、獲得的利潤(rùn)小、不能很好的營(yíng)造環(huán)境可研文件20/26方案五a.區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群對(duì)電梯公寓的需求較大。b.中等收入者對(duì)區(qū)域的中、 局樓盤的認(rèn)可度大。c.能夠提升項(xiàng)目自身的形象。d.容易很好進(jìn)行戶型布局和特色環(huán)境的設(shè)計(jì)。e.可獲得更多的利潤(rùn)。a.在環(huán)境設(shè)計(jì)和營(yíng)造上有較大難度。b.區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。c.需花大

23、量精力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝和宣傳。.開發(fā)周期長(zhǎng)，資金投入較大財(cái)務(wù)測(cè)算比較:分析:元，方案二為*萬(wàn)元）2、從利潤(rùn)率看，方案一和方案二相當(dāng)（方案一為*%,方案二為*%）口萬(wàn)案一萬(wàn)案一從絕對(duì)利潤(rùn)看，方案二比方案一多*萬(wàn)元（方案一為*萬(wàn)可研文件21/26（二）方案選取及建議經(jīng)過(guò)對(duì)以上種方案的綜合對(duì)比，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)較小、利潤(rùn)較大的原則，我們建議本項(xiàng)目采用第二種開發(fā)方案。采用這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢(shì)：、小高層電梯公寓在城西市場(chǎng)比較成熟，消費(fèi)者認(rèn)可度高，進(jìn)入市場(chǎng)容易。、小高層電梯公寓的售價(jià)高，總體利潤(rùn)價(jià)值大。、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。、容易營(yíng)造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤(rùn)，顯示更高的檔次。、整個(gè)項(xiàng)目

24、的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。就財(cái)務(wù)指標(biāo)而言，方案二的絕對(duì)利潤(rùn)相對(duì)較高，具有較高的經(jīng)濟(jì)效益。而利潤(rùn)率方案二與方案一相當(dāng)。針對(duì)以上的優(yōu)勢(shì)，此方案具有較強(qiáng)的操作性和操作空間。就收益而言，收益相對(duì)較大，開發(fā)難度較小。屬于可操作性較強(qiáng)的開發(fā)方案。（三）項(xiàng)目定位本項(xiàng)目定位為：通過(guò)對(duì)上面方案的比較，按照利潤(rùn)較大，風(fēng)險(xiǎn)較小的原則，我們將此項(xiàng)目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。開發(fā)形式為層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑，具有較好的內(nèi)部環(huán)境和鮮明的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個(gè)高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。六、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措（一）開發(fā)周期按以上方案本項(xiàng)目從立項(xiàng)、拆遷到竣工交驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)辦理共

25、需時(shí)間為個(gè)月?？裳形募?2/26（二）開發(fā)各階段的周期安排工作項(xiàng)目時(shí)間（月）備注立項(xiàng)初規(guī)設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)報(bào)建項(xiàng)目土建施工項(xiàng)目室內(nèi)安裝項(xiàng)目外裝項(xiàng)目室外安裝及環(huán)境唆工交驗(yàn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)辦理合計(jì)（三）資金籌措整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的資金主要來(lái)源于三個(gè)方面：其中：開發(fā)商自有資金*萬(wàn)元。項(xiàng)目土地銀行抵押貸款*萬(wàn)元。銷售期銷售回款*萬(wàn)元。（四）投資使用計(jì)劃（見附表）七、銷售及經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)（一）電梯公寓銷售收入估算電梯公寓按元計(jì)算：項(xiàng)目銷售收入（二）項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃（見附表）可研文件23/26（三）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。根據(jù)現(xiàn)金流量表（見附表）計(jì)算可得出本方案的財(cái)務(wù)內(nèi)24/26可研文件部收益率為。在現(xiàn)金流量表

26、中基準(zhǔn)收益率取，按月計(jì)算。八、風(fēng)險(xiǎn)分析與回避的手段（一）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè).靈敏度的測(cè)算對(duì)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率影響較大的是投資額，售價(jià)及開發(fā)成本，在此對(duì)三個(gè)影響投資利潤(rùn)率的因素作敏感性分析。（見附表）由附表四可見，售價(jià)變化對(duì)利潤(rùn)率影響最大，其他兩個(gè)因素變化對(duì)利潤(rùn)率影響較小。故此本項(xiàng)目考慮是以銷售進(jìn)度作為目標(biāo)還是以銷售利潤(rùn)作為目標(biāo)至關(guān)重要。從表中可以看出，本方案具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但由于絕對(duì)利潤(rùn)并不高，故仍具有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。.項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)總固定成本（單位變動(dòng)成本單位銷售價(jià)格）*（）*（萬(wàn)元）由此計(jì)算可見本項(xiàng)目銷售回款達(dá)到*萬(wàn)元，約是總回款*萬(wàn)元的*時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目總體有一

27、定的風(fēng)險(xiǎn)。（二）項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及回避.項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)資源條件、市場(chǎng)購(gòu)買力水平、市場(chǎng)消費(fèi)偏好、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況發(fā)生變化，以及金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、原料市場(chǎng)、中介服務(wù)市場(chǎng)、同類物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：、其它項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。、可研文件25/26開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)和成本控制不嚴(yán)使開發(fā)成本增加，使利潤(rùn)降低。本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮如何嚴(yán)格控制開發(fā)周期和開發(fā)成本。.項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制.工期首先要用科學(xué)方法來(lái)編制進(jìn)度計(jì)劃， 經(jīng)充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按