房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

1、編輯ppt1房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法編輯ppt2目 錄第一章 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)第二章 房地產(chǎn)價(jià)格第三章 房地產(chǎn)估價(jià)原則第四章 比較法第五章 成本法第六章 收益法第七章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 第八章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法第九 章 地價(jià)評(píng)估 第十章 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 分析第十一章 房地產(chǎn)估價(jià)程序編輯ppt3第一章 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)一、引言二、房地產(chǎn)的概念三、房地產(chǎn)的特性四、房地產(chǎn)的類型五、房地產(chǎn)估價(jià)的概念六、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性編輯ppt4房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的整體概念：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。土地是指地球的表面及其上下 一定范圍內(nèi)的空間。建筑物是指人工建造而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整

2、體物。其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。編輯ppt5房地產(chǎn)不僅是最基本的生活資料，也是最基本的生產(chǎn)要素。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的良好對(duì)象。在一國(guó)總財(cái)富中，房地產(chǎn)往往占大部分，一般為60%70%。編輯ppt6房地產(chǎn)可視為實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。房地產(chǎn)的存在形態(tài)：土地；建筑物；房地。房地產(chǎn)的其他名稱：land：地球的表面及上下垂直空間real estate： land+永久定著在其中、其上、其下的人工改良物re

3、al property： real estate+與其有關(guān)的各種權(quán)益，包括權(quán)利、利益和收益。編輯ppt7土地的概念1、對(duì)土地的各種定義：田地、地面；地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)；土地是自然物、自然力或自然資源。2、房地產(chǎn)估價(jià)中的土地定義：橫：面積大小、形狀、四至；縱：地面、地上空間、地下空間。3、土地利用所受的限制：土地權(quán)利、相鄰關(guān)系、土地使用管制4、對(duì)一塊土地的基本認(rèn)識(shí)： 坐落；面積；形狀；四至；地勢(shì)；周圍環(huán)境和景觀；利用現(xiàn)狀；產(chǎn)權(quán)狀況；地質(zhì)和水文狀況；基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度；土地使用管制；其他。編輯ppt8建筑物的概念1、建筑物的定義：是指人工建筑而成的東西，包括房屋和構(gòu)筑物兩大

4、類。2、對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)：坐落；面積；層數(shù)和高度；結(jié)構(gòu)；設(shè)備；裝修；公共配套設(shè)施完備程度；平面布置；外觀；建成年月；維修、保養(yǎng)及完損程度；利用現(xiàn)狀；產(chǎn)權(quán)狀況；其他。編輯ppt9房地產(chǎn)的特性1、不可移動(dòng)性 2、獨(dú)一無(wú)二性3、壽命長(zhǎng)久性 4、數(shù)量有限性5、用途多樣性 6、相互影響性7、易受限制性 8、價(jià)值高大性9、難以變現(xiàn)性 10、保值增值性編輯ppt10房地產(chǎn)的類型按開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分的類型：1、生地；2、毛地；3、熟地；4、在建工程；5、現(xiàn)房編輯ppt11第二章 房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的概念與形成條件房地產(chǎn)的供求與價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格的特征房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類編輯ppt12房地產(chǎn)價(jià)格的形成條

5、件房地產(chǎn)的有用性；房地產(chǎn)的稀缺性；房地產(chǎn)的有效需求編輯ppt13影響房地產(chǎn)需求的因素1、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；2、消費(fèi)者的收入水平；3、相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平；4、消費(fèi)者的偏好；5、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期編輯ppt14影響房地產(chǎn)供給量的因素1、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；2、該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本；3、該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平；4、開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期編輯ppt15房地產(chǎn)的均衡價(jià)格 均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)，也是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的正常狀態(tài)，如果市場(chǎng)價(jià)格由于某種因素的影響而脫離了均衡價(jià)格，就必然會(huì)形成短缺或過(guò)剩，導(dǎo)致買方或賣方競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)生價(jià)格上升或下降的壓力和趨勢(shì)，并最終趨向于均衡價(jià)格。 編輯ppt16房地產(chǎn)的需

6、求彈性和供給彈性 房地產(chǎn)需求變化的百分比房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性= 房地產(chǎn)人格變化的百分比 某種房地產(chǎn)需求量變化的百分比房地產(chǎn)的需求收入彈性= 消費(fèi)者收入量變化的百分比 房地產(chǎn)供給量變化的百分比房地產(chǎn)的供給價(jià)格彈性= 房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比編輯ppt17彈性數(shù)值的類型1、彈性數(shù)值大于1，富有彈性；2、彈性數(shù)值小于1，缺乏彈性；3、彈性數(shù)值等于1，單一彈性；4、彈性數(shù)值無(wú)盡大，完全彈性；5、彈性數(shù)值等于零，完全無(wú)彈性編輯ppt18房地產(chǎn)供求與價(jià)格之間關(guān)系的特殊性1、全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況；2、本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況；3、全國(guó)本類房地產(chǎn)的供求狀況；4、本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。編輯ppt19地價(jià)與一

7、般物價(jià)的不同1、生產(chǎn)成本不同；2、折舊不同；3、價(jià)格差異不同；4、市場(chǎng)性質(zhì)不同；5、形成時(shí)間不同；6、供求變化不同編輯ppt20房地產(chǎn)價(jià)格的特征1、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格；2、房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金；3、房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的；4、房地產(chǎn)價(jià)格一般是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響。編輯ppt21房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類1、使用價(jià)值和交換價(jià)值2、投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值3、原始價(jià)值、帳面價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值4、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和評(píng)估價(jià)格5、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)6、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格7、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和

8、房地價(jià)格8、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)編輯ppt22房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類9、所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益的價(jià)格10、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、典價(jià)、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值和征用價(jià)值11、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格12、現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格13、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)14、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)15、拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格16、補(bǔ)地價(jià)編輯ppt23第三章 房地產(chǎn)估價(jià)原則合法原則最高最佳使用原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則公平原則編輯ppt24合法原則1、在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù)；2、在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù)；3、在合法處分方

9、面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)；4、在其他方面，如評(píng)出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。編輯ppt25最高最佳使用原則具體內(nèi)容：最佳用途；最佳規(guī)模；最佳集約度篩選程序：1、法律上的許可性；2、技術(shù)上的可能性；3、經(jīng)濟(jì)上的可行性；4、能否使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大編輯ppt26最高最佳使用原則估價(jià)前提的判斷和選擇 當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作出下列之原則對(duì)估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明：價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明： 1、保持現(xiàn)狀前提；、保持現(xiàn)狀前提； 2、轉(zhuǎn)換用

10、途前提；、轉(zhuǎn)換用途前提； 3、裝修改造前提；、裝修改造前提； 4、重新利用前提；、重新利用前提； 5、上述情形的某種組合。、上述情形的某種組合。編輯ppt27替代原則1、如果附近有若干相近效應(yīng)的房地產(chǎn)存在著價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。2、不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，而要考慮相近效應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格的牽制。編輯ppt28估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)對(duì)象狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況過(guò)去 過(guò)去 過(guò)去 過(guò)去 現(xiàn)在 現(xiàn)在 現(xiàn)在 未來(lái)未來(lái) 未來(lái) 未來(lái)編輯ppt29估價(jià)時(shí)點(diǎn)舉例說(shuō)明1、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議而引發(fā)的復(fù)核估

11、價(jià)。2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀態(tài)下的情形，是估價(jià)是最常見(jiàn)、最大量的，包括在建工程估價(jià)。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的情形，如房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購(gòu)價(jià)格。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來(lái)建成后的價(jià)值。編輯ppt30在建工程在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)1、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)在狀況下的估價(jià)，即此在建工程在現(xiàn)在這個(gè)樣子的價(jià)值是多少2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后將建成，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購(gòu)

12、它的價(jià)值是多少3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的估價(jià)，如在建工程經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后將建成，且在建成時(shí)的價(jià)值是多少。編輯ppt31公平原則1、各方當(dāng)事人均是理性的、精明的。2、估價(jià)人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來(lái)考慮價(jià)格。3、估價(jià)人員要以專家的身份反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡價(jià)格。4、估價(jià)人員必須公正清廉，不能受任何私心雜念的影響。編輯ppt32第四章 比較法比較法的基本原理 搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正 交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正 求取比準(zhǔn)價(jià)格編輯ppt33比較法的基本原理1、比較法的概念和理論依據(jù)2、比較法適用的對(duì)象：具有交易性的房地產(chǎn)3、比較法適用的條件：在同一供求范圍內(nèi)

13、存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易4、在比較法中需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況的修正編輯ppt34比較法的操作步驟1、搜集交易實(shí)例2、選取可比實(shí)例3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)(P105)4、進(jìn)行交易情況修正5、進(jìn)行交易日期修正6、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正7、求取比準(zhǔn)價(jià)格編輯ppt35交易實(shí)例資料收集內(nèi)容1、交易雙方的基本情況和交易目的；2、交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況；3、成交價(jià)格；4、成交日期；5、付款方式；6、交易情況。編輯ppt36編輯ppt37可比實(shí)例的選取1可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一地區(qū)或是處在同一供求圈內(nèi)2可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同3可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)4可比實(shí)例的檔次應(yīng)與

14、估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)5可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同6可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同7可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近8可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合9可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格或能夠修正為正常成交價(jià)格編輯ppt38建立價(jià)格可比基礎(chǔ)1、統(tǒng)一付款方式2、統(tǒng)一采用單價(jià)3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵5、統(tǒng)一面積單位編輯ppt39交易情況修正1、有利害關(guān)系人之間的交易2、急于出售或急于購(gòu)買的交易3、交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易4、交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易5、特殊交易方式的交易6、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易7、相鄰房地產(chǎn)的合并交易8

15、、受債權(quán)、債務(wù)關(guān)系影響的交易編輯ppt40買賣雙方應(yīng)負(fù)稅費(fèi)下價(jià)格的計(jì)算1、賣方實(shí)際得到的價(jià)格=正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)2、買方實(shí)際付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 編輯ppt41某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫(xiě)明，買方付給賣方寫(xiě)明，買方付給賣方23252325元平方米，元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方來(lái)負(fù)擔(dān)。買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方來(lái)負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7 7，應(yīng)，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5 5。

16、則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為：格為：23252325（1 17 725002500（元（元平方米）平方米）編輯ppt42某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫(xiě)明，買方付給賣方中寫(xiě)明，買方付給賣方26252625元平元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方來(lái)負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣來(lái)負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的價(jià)格的7 7，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的正常成交價(jià)格的5 5。 則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交則該宗房地產(chǎn)交易

17、的正常成交價(jià)格價(jià)格為：為： 26252625（1 15 5） 25002500（元平方米）（元平方米）編輯ppt43交易日期調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況決定了不同時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況決定了不同時(shí)期房地產(chǎn)的價(jià)格水平，評(píng)估要求的房地產(chǎn)的價(jià)格水平，評(píng)估要求的是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，可比實(shí)例的交易時(shí)期與估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例的交易時(shí)期與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)日期（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）房地產(chǎn)的估價(jià)日期（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）往往有一定的差異，因此，應(yīng)將往往有一定的差異，因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，以調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，以符合估價(jià)時(shí)的市場(chǎng)行情

18、，這種調(diào)符合估價(jià)時(shí)的市場(chǎng)行情，這種調(diào)整稱交易日期調(diào)整。整稱交易日期調(diào)整。 編輯ppt44某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)20022002年年2 2月月1 1日的價(jià)日的價(jià)格為格為10001000美元平方米，該類房地產(chǎn)以美元平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲上月上漲0.20.2。假設(shè)人民幣與美元的。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率市場(chǎng)匯率20022002年年2 2月月1 1日為日為1 1美元美元8.268.26元人民幣，元人民幣，20022002年年1010月月1 1日為日為1 1美元美元8.298.29元人民幣。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易元人

19、民幣。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到日期修正，修正到20022002年年1010月月1 1日的價(jià)日的價(jià)格為：格為：100010008.268.26（1 10.20.2）8 883938393（人民幣元平方米）（人民幣元平方米）編輯ppt45房地產(chǎn)狀況調(diào)整1、區(qū)位狀況調(diào)整：、區(qū)位狀況調(diào)整：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度（外）、臨路狀公共設(shè)施完備程度（外）、臨路狀況、樓層、朝向等。況、樓層、朝向等。2、權(quán)益狀況調(diào)整：、權(quán)益狀況調(diào)整：土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件3、實(shí)物狀況調(diào)整：、實(shí)物狀況調(diào)整：土地土地：

20、面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（內(nèi)）、土地平整程度、地備程度（內(nèi)）、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況勢(shì)、地質(zhì)水文狀況建筑物建筑物：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量程質(zhì)量等編輯ppt46直接比較修正與調(diào)整公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格 100100100編輯ppt47綜合比準(zhǔn)價(jià)格的求取方法1、平均數(shù)、平均數(shù)（1）簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)）簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)（2）加權(quán)算術(shù)平均數(shù)）加權(quán)算術(shù)平均數(shù)2、中位數(shù)、中位數(shù)3、眾數(shù)、眾數(shù)4、其他方法、其他方法編輯ppt48第五章 成本法成本法的基本原理 房地產(chǎn)價(jià)

21、格構(gòu)成成本法的基本公式 重新建造價(jià)格建筑物折舊 現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成現(xiàn)行房屋折舊制度現(xiàn)行房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)編輯ppt49 成 本 法成 本 法 ( c o s t a p p r o a c h( c o s t a p p r o a c h 或或Contractors method)Contractors method)，又稱成本，又稱成本法、逼近法、原價(jià)法、承包商法法、逼近法、原價(jià)法、承包商法或重置成本法，是求取估價(jià)對(duì)象或重置成本法，是求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格格( (重置價(jià)格或重建價(jià)格重置價(jià)格或重建價(jià)格) )，扣除，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象

22、房地產(chǎn)折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，它實(shí)際上是以房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成部它實(shí)際上是以房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成部分的累加來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的方分的累加來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的方法。成本法求得的價(jià)格叫法。成本法求得的價(jià)格叫積算價(jià)積算價(jià)格格。編輯ppt50 成本法的理論依據(jù) 成本法的理論依據(jù)，可以從賣方的角成本法的理論依據(jù)，可以從賣方的角度或買方的角度來(lái)考慮。度或買方的角度來(lái)考慮。 從賣方的角度考慮，從賣方的角度考慮，成本法的理論依成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即賣方愿意接據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即賣方愿意接受的最低價(jià)格受的最低價(jià)格賣價(jià)，不能低于他賣價(jià)，不能低于他為開(kāi)發(fā)或

23、建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)。為開(kāi)發(fā)或建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)。 從買方的角度考慮，從買方的角度考慮，成本法的理論依成本法的理論依據(jù)是替代原理，即買方愿意支付的最據(jù)是替代原理，即買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開(kāi)高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開(kāi)發(fā)建果高于該代價(jià)，他還不如自己開(kāi)發(fā)建造造( (或者委托另外的人開(kāi)發(fā)建造或者委托另外的人開(kāi)發(fā)建造) )。編輯ppt51成本法的適用對(duì)象和條件 一般而言，只要是可以估算出其成本的房地一般而言，只要是可以估算出其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。但成本法一般

24、產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。但成本法一般用于既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的評(píng)用于既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的評(píng)估，如住宅、學(xué)校、圖書(shū)館、醫(yī)院、政府辦估，如住宅、學(xué)校、圖書(shū)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及特殊工業(yè)廠房、油庫(kù)、發(fā)電站、碼頭、以及特殊工業(yè)廠房、油庫(kù)、發(fā)電站、碼頭、油田等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊油田等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊服務(wù)體系而建的房地產(chǎn)的估價(jià)。單純的建筑服務(wù)體系而建的房地產(chǎn)的估價(jià)。單純的建筑物的估價(jià)基本上也是采用成本法。另外，成物的估價(jià)基本上也是采用成本法。另外，成本法也適用于市場(chǎng)不完善或狹

25、小市場(chǎng)上無(wú)法本法也適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)。此外，由于運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)。此外，由于成本法應(yīng)用簡(jiǎn)便，也廣泛應(yīng)用于一些特殊目成本法應(yīng)用簡(jiǎn)便，也廣泛應(yīng)用于一些特殊目的的估價(jià)，如的的估價(jià)，如在房地產(chǎn)的征稅工作中在房地產(chǎn)的征稅工作中，法庭法庭解決房地產(chǎn)權(quán)益糾紛中解決房地產(chǎn)權(quán)益糾紛中都經(jīng)常采用成本法估都經(jīng)常采用成本法估價(jià)。在價(jià)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)及賠償中房地產(chǎn)保險(xiǎn)及賠償中通常也采用成本通常也采用成本法估價(jià)，因?yàn)橥鶅H是局部損毀，從而必須法估價(jià)，因?yàn)橥鶅H是局部損毀，從而必須使其恢復(fù)到原有的設(shè)計(jì)、布置或者完全重置。使其恢復(fù)到原有的設(shè)計(jì)、布置或者完全重置。成本法還經(jīng)常用于

26、市場(chǎng)比較法和收益還原法成本法還經(jīng)常用于市場(chǎng)比較法和收益還原法的估價(jià)結(jié)果的驗(yàn)證。的估價(jià)結(jié)果的驗(yàn)證。編輯ppt52由于成本的增加并不意味著價(jià)值一定會(huì)增加，由于成本的增加并不意味著價(jià)值一定會(huì)增加，故利用成本法估價(jià)，其結(jié)果不一定能真實(shí)地反故利用成本法估價(jià)，其結(jié)果不一定能真實(shí)地反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。因?yàn)?，房地產(chǎn)價(jià)格是由因?yàn)?，房地產(chǎn)價(jià)格是由各種因素綜合作用的結(jié)果，而非簡(jiǎn)單地取決于各種因素綜合作用的結(jié)果，而非簡(jiǎn)單地取決于花費(fèi)的成本。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估，也絕對(duì)不花費(fèi)的成本。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估，也絕對(duì)不是評(píng)估一宗空地和獨(dú)立考慮建筑物后的簡(jiǎn)單加是評(píng)估一宗空地和獨(dú)立考慮建筑物后的簡(jiǎn)單加總，而是對(duì)

27、它們相互融合后所能提供的貢獻(xiàn)的總，而是對(duì)它們相互融合后所能提供的貢獻(xiàn)的評(píng)價(jià)。所以，利用成本法估價(jià)，可能造成一定評(píng)價(jià)。所以，利用成本法估價(jià)，可能造成一定的誤差。比如，對(duì)于過(guò)度開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，利用的誤差。比如，對(duì)于過(guò)度開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，利用成本法評(píng)估的價(jià)格，往往要在一定程度上超過(guò)成本法評(píng)估的價(jià)格，往往要在一定程度上超過(guò)目前的市場(chǎng)價(jià)值。又比如，采用建筑物的重置目前的市場(chǎng)價(jià)值。又比如，采用建筑物的重置成本扣除折舊，計(jì)算建筑物現(xiàn)值，使成本法的成本扣除折舊，計(jì)算建筑物現(xiàn)值，使成本法的估價(jià)結(jié)果具有一定的真實(shí)性，但房地產(chǎn)市場(chǎng)是估價(jià)結(jié)果具有一定的真實(shí)性，但房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全性市場(chǎng)，可能由于不完全競(jìng)爭(zhēng)或信息不不完全性市

28、場(chǎng)，可能由于不完全競(jìng)爭(zhēng)或信息不完備、不靈敏等，導(dǎo)致真實(shí)售價(jià)超過(guò)這個(gè)估價(jià)完備、不靈敏等，導(dǎo)致真實(shí)售價(jià)超過(guò)這個(gè)估價(jià)值。所以，成本法是有其局限性的，這也正是值。所以，成本法是有其局限性的，這也正是成本法不適合普遍地用于一般房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，成本法不適合普遍地用于一般房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，尤其是不宜直接利用成本法評(píng)估建筑物價(jià)值，尤其是不宜直接利用成本法評(píng)估建筑物價(jià)值，再?gòu)姆康禺a(chǎn)總價(jià)值中扣除建筑物價(jià)值估算土地再?gòu)姆康禺a(chǎn)總價(jià)值中扣除建筑物價(jià)值估算土地價(jià)格的緣故。價(jià)格的緣故。 編輯ppt53要注意如下兩個(gè)方面：一是要區(qū)分要注意如下兩個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具

29、體的開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客某個(gè)具體的開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)開(kāi)觀成本是假設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的正?；ㄙM(fèi)。在估價(jià)中應(yīng)采用發(fā)商的正?；ㄙM(fèi)。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本。二是客觀成本，而不是實(shí)際成本。二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值。當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，價(jià)值應(yīng)向值。當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，價(jià)值應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時(shí)，價(jià)值應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時(shí)，價(jià)值應(yīng)向上調(diào)整。上調(diào)整。 成本法主要適用于比較新的建筑成本法主要適用于比較新的建筑物的估價(jià)，不大適用于過(guò)于舊的建物的估價(jià)，不大適用于過(guò)于舊的建筑物的估價(jià)。成本法估價(jià)還要求估筑物的估價(jià)。成本法估價(jià)

30、還要求估價(jià)人員有專業(yè)知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，價(jià)人員有專業(yè)知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是要具有良好的建筑、建筑材特別是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑設(shè)備和工程造價(jià)等方面的料、建筑設(shè)備和工程造價(jià)等方面的專業(yè)知識(shí)。專業(yè)知識(shí)。編輯ppt54成本法的操作步驟1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料2、估算重新構(gòu)建價(jià)格3、估算折舊4、求取積算價(jià)格編輯ppt55房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地取得成本2、開(kāi)發(fā)成本3、管理費(fèi)用4、投資利息5、銷售稅費(fèi)6、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)編輯ppt56成本法的基本公式1、積算價(jià)格=重新購(gòu)置價(jià)格折舊2、新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)

31、利潤(rùn)3、新建房地價(jià)格=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)4、舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格建筑物的折舊編輯ppt57某成片荒地面積某成片荒地面積2 2平方公里，取得該平方公里，取得該荒地的代價(jià)為荒地的代價(jià)為1 12 2億元，將其開(kāi)發(fā)億元，將其開(kāi)發(fā)成成“五通一千五通一千”熟地的開(kāi)發(fā)成本和熟地的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為管理費(fèi)用為2 25 5億元，開(kāi)發(fā)期為億元，開(kāi)發(fā)期為3 3年，年，貸款年利率為貸款年利率為8 8，銷售費(fèi)用、銷售，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的價(jià)格的2 2

32、、5 55 5和和1010，開(kāi)發(fā)完，開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為6060。試求該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地試求該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)的平均單價(jià)( (假設(shè)開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)假設(shè)開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入) )。編輯ppt58重新購(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)重新購(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)點(diǎn)重新取得或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必要的全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必要的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)之和。支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)之和。編輯ppt59重新購(gòu)建價(jià)格1、重新構(gòu)建價(jià)格的概念、重新構(gòu)建價(jià)格的概念重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格

33、是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的價(jià)格。是估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的價(jià)格。2、重新構(gòu)建價(jià)格的求取方式、重新構(gòu)建價(jià)格的求取方式（1）重置價(jià)格又稱重置成本）重置價(jià)格又稱重置成本（2）重建價(jià)格又稱重建成本）重建價(jià)格又稱重建成本 3、重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法、重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法單位比較法單位比較法 分部分項(xiàng)法分部分項(xiàng)法工料測(cè)量法工料測(cè)量法 指數(shù)調(diào)整法指數(shù)調(diào)整法編輯ppt60建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格有重置價(jià)格和重建價(jià)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格有重置價(jià)格和重建價(jià)格兩種：格兩種： (

34、1)(1)重置價(jià)格又稱重置成本，重置價(jià)格又稱重置成本，是采用估價(jià)是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。新建筑物的正常價(jià)格。 (2)(2)重建價(jià)格又稱重建成本，重建價(jià)格又稱重建成本，是采用與估是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與

35、估價(jià)對(duì)象建筑物完全價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。這種重新建造相同的新建筑物的正常價(jià)格。這種重新建造方式可形象地稱為方式可形象地稱為“復(fù)制復(fù)制”。重建價(jià)格進(jìn)一。重建價(jià)格進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，是在原址，按照原規(guī)模和建筑形式，步來(lái)說(shuō)，是在原址，按照原規(guī)模和建筑形式，使用與原建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備使用與原建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備，采用原建筑技術(shù)和工藝等，按照估價(jià)時(shí)備，采用原建筑技術(shù)和工藝等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與原建筑物完全點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與原建筑物完全相同的新建筑

36、物的正常價(jià)格。相同的新建筑物的正常價(jià)格。 通常重置價(jià)格要比重建價(jià)格低。通常重置價(jià)格要比重建價(jià)格低。編輯ppt61建筑物的折舊建筑物的折舊估價(jià)上的折舊是指由各種原因所估價(jià)上的折舊是指由各種原因所造成的價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑造成的價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新購(gòu)建價(jià)格之間的差額。從重重新購(gòu)建價(jià)格之間的差額。從重新購(gòu)建價(jià)格中扣除折舊，即是進(jìn)新購(gòu)建價(jià)格中扣除折舊，即是進(jìn)行減價(jià)調(diào)整。行減價(jià)調(diào)整。 在實(shí)際估價(jià)中，在實(shí)際估價(jià)中，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三個(gè)方面。折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三個(gè)方面。 編輯ppt62建筑物折舊

37、1、建筑物折舊：物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊2、求取建筑物折舊的方法：年限法、實(shí)際觀察法、成新折扣法、折舊方法的綜合運(yùn)用3、求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)：（1）應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別（2）應(yīng)注意土地使用權(quán)年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響編輯ppt63物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失。進(jìn)一損耗所造成的價(jià)值損失。進(jìn)一步可以歸納為步可以歸納為4個(gè)方面：個(gè)方面：自然自然經(jīng)過(guò)的老朽；經(jīng)過(guò)的老朽；正常使用的磨正常使用的磨損；損；意外的破壞損毀；意外的破壞損毀；延延遲維修的損壞殘存。遲維修的損壞殘存。 編輯p

38、pt64 功能折舊功能折舊又稱精神磨損、無(wú)形又稱精神磨損、無(wú)形損耗，是指建筑物成本效用損耗，是指建筑物成本效用的相對(duì)損失所引起的價(jià)值損的相對(duì)損失所引起的價(jià)值損失，它包括由于消費(fèi)觀念變失，它包括由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等更、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫嬖驅(qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后或不適用的相對(duì)殘缺、落后或不適用所造成的價(jià)值損失；也包括所造成的價(jià)值損失；也包括建筑物功能過(guò)度充足所造成建筑物功能過(guò)度充足所造成的失效成本。的失效成本。編輯ppt65 經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)

39、值損失，不利因素所造成的價(jià)值損失，包括供給過(guò)量、需求不足、包括供給過(guò)量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。政府政策變化等。編輯ppt66 建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。命。建筑物的自然壽命是指建筑物從建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到不堪使用時(shí)的竣工驗(yàn)收合格之日起到不堪使用時(shí)的年數(shù)。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物年數(shù)。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)從竣工驗(yàn) 收合格之日起預(yù)期產(chǎn)生的收收合格之日起預(yù)期產(chǎn)生的收人大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。人大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。

40、 建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)分為實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)分為實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù)。和有效經(jīng)過(guò)年數(shù)。實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)是建實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)是建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過(guò)年數(shù)是建點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過(guò)年數(shù)是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)按其狀況與效用所顯筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)按其狀況與效用所顯示的年數(shù)。有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也示的年數(shù)。有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)：可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)：建筑物的建筑物的維修養(yǎng)護(hù)正常的，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)維修養(yǎng)護(hù)正常的，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)相當(dāng)；際經(jīng)過(guò)年數(shù)相當(dāng)；建筑物的維修養(yǎng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或經(jīng)過(guò)更新改

41、造護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或經(jīng)過(guò)更新改造的，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)，的，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較長(zhǎng)；剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較長(zhǎng)；建筑物的建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，有效維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余經(jīng)經(jīng)過(guò)年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較短。濟(jì)壽命相應(yīng)較短。 編輯ppt67 在成本法求取折舊中，建筑物的壽在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)效經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。濟(jì)壽命。因此，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)經(jīng)因此，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)經(jīng)濟(jì)壽命一剩余經(jīng)濟(jì)壽命濟(jì)壽

42、命一剩余經(jīng)濟(jì)壽命在估價(jià)上一般不采用實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)在估價(jià)上一般不采用實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)而采用有效經(jīng)過(guò)年數(shù)或預(yù)計(jì)的剩余而采用有效經(jīng)過(guò)年數(shù)或預(yù)計(jì)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命,因?yàn)椴捎糜行Ы?jīng)過(guò)年數(shù)因?yàn)椴捎糜行Ы?jīng)過(guò)年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命求出的折舊更符合或剩余經(jīng)濟(jì)壽命求出的折舊更符合實(shí)際情況。實(shí)際情況。例如，有兩座實(shí)際經(jīng)過(guò)例如，有兩座實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)相同的同類建筑物，如果維修年數(shù)相同的同類建筑物，如果維修養(yǎng)護(hù)不同，其市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)不同，養(yǎng)護(hù)不同，其市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)不同，但如果采用實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)計(jì)算折舊，但如果采用實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)計(jì)算折舊，則它們的價(jià)值會(huì)相同。實(shí)際經(jīng)過(guò)年則它們的價(jià)值會(huì)相同。實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)的作用是可以作為求取有效經(jīng)過(guò)數(shù)的作用是可

43、以作為求取有效經(jīng)過(guò)年數(shù)的參考，即有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可以年數(shù)的參考，即有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可以在實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)脑趯?shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后得到。調(diào)整后得到。編輯ppt68 某建筑物的建筑面積某建筑物的建筑面積l00，有，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)效經(jīng)過(guò)年數(shù)10年，單位建筑年，單位建筑面積面積 的重置價(jià)格的重置價(jià)格500元，元，經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命30年，殘值率年，殘值率5。試用直線法計(jì)算該建筑物的試用直線法計(jì)算該建筑物的 年折舊額、折舊總額，并計(jì)年折舊額、折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。算其現(xiàn)值。編輯ppt69 實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限年限(特別是實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)特別是實(shí)際

44、經(jīng)過(guò)年數(shù))來(lái)求取建筑來(lái)求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。因?yàn)樵缙诮ǔ傻慕ㄖ镂幢睾某潭?。因?yàn)樵缙诮ǔ傻慕ㄖ镂幢負(fù)p壞嚴(yán)重，從而價(jià)值未必低；而新近損壞嚴(yán)重，從而價(jià)值未必低；而新近建造的建筑物未必維護(hù)良好，特別是建造的建筑物未必維護(hù)良好，特別是施工質(zhì)量、設(shè)計(jì)等方面存在缺陷，從施工質(zhì)量、設(shè)計(jì)等方面存在缺陷，從而價(jià)值未必高。這樣，實(shí)際觀察法是而價(jià)值未必高。這樣，實(shí)際觀察法是由估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)，直接觀察、估由估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)，直接觀察、估算建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟(jì)等方面算建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素所造成的折舊總額。的折舊因素所造成的折舊總額。

45、編輯ppt70 成新折扣法是根據(jù)建筑物的成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。其計(jì)算公取建筑物的現(xiàn)值。其計(jì)算公式為：式為： V = Cq 式中：式中：q建筑物的成新建筑物的成新率率(%)。 成新折扣法適用于同時(shí)需成新折扣法適用于同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是進(jìn)行建筑物現(xiàn)場(chǎng)合，尤其是進(jìn)行建筑物現(xiàn)值調(diào)查統(tǒng)計(jì)，但比較粗略。值調(diào)查統(tǒng)計(jì)，但比較粗略。編輯ppt71 針對(duì)以上各種折舊方法所存在的針對(duì)以上各種折舊方法所存在的優(yōu)缺點(diǎn)，估價(jià)人員有時(shí)同時(shí)采用優(yōu)缺點(diǎn)，估價(jià)人員有時(shí)同時(shí)

46、采用幾種折舊方法確定建筑物的折舊幾種折舊方法確定建筑物的折舊額。對(duì)于采用不同方法所得出的額。對(duì)于采用不同方法所得出的折舊結(jié)果，通過(guò)簡(jiǎn)單算術(shù)平均或折舊結(jié)果，通過(guò)簡(jiǎn)單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均等綜合出一個(gè)統(tǒng)籌加權(quán)算術(shù)平均等綜合出一個(gè)統(tǒng)籌兼顧的結(jié)果，并以此作為陳舊貶兼顧的結(jié)果，并以此作為陳舊貶值的最后判定，這就是綜合法。值的最后判定，這就是綜合法。 在估價(jià)實(shí)務(wù)上往往采用綜合法，在估價(jià)實(shí)務(wù)上往往采用綜合法，即先以耐用年限為基準(zhǔn)計(jì)算折舊即先以耐用年限為基準(zhǔn)計(jì)算折舊額，然后再依實(shí)際觀察法進(jìn)行修額，然后再依實(shí)際觀察法進(jìn)行修正，從而確定出折舊額。通過(guò)這正，從而確定出折舊額。通過(guò)這樣的綜合方法，能有效地克服各樣的綜

47、合方法，能有效地克服各種方法所存在的缺點(diǎn)，并使之優(yōu)種方法所存在的缺點(diǎn)，并使之優(yōu)點(diǎn)得以發(fā)揮。點(diǎn)得以發(fā)揮。編輯ppt72 求取建筑物折舊的方法，還可以分為綜求取建筑物折舊的方法，還可以分為綜合折舊法、分類折舊加總法和個(gè)別折舊合折舊法、分類折舊加總法和個(gè)別折舊加總法。這三種方法是從粗到細(xì)。在估加總法。這三種方法是從粗到細(xì)。在估價(jià)實(shí)務(wù)上，宜先將建筑物區(qū)分為可修復(fù)價(jià)實(shí)務(wù)上，宜先將建筑物區(qū)分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目。對(duì)于可修復(fù)項(xiàng)目，項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目。對(duì)于可修復(fù)項(xiàng)目，估計(jì)其修復(fù)費(fèi)用作為折舊額；對(duì)于不可估計(jì)其修復(fù)費(fèi)用作為折舊額；對(duì)于不可修復(fù)項(xiàng)目，再將其分為短壽命項(xiàng)目和長(zhǎng)修復(fù)項(xiàng)目，再將其分為短壽命項(xiàng)目和長(zhǎng)壽

48、命項(xiàng)目，如將建筑物分為結(jié)構(gòu)、設(shè)備壽命項(xiàng)目，如將建筑物分為結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝修，因?yàn)樗鼈兊膲勖煌?，如基礎(chǔ)、和裝修，因?yàn)樗鼈兊膲勖煌?，如基礎(chǔ)、屋頂、地板、空調(diào)、電梯之間的壽命不屋頂、地板、空調(diào)、電梯之間的壽命不同，然后采用年限法或成新折扣法分別同，然后采用年限法或成新折扣法分別計(jì)算其折舊額。最后將修復(fù)費(fèi)用、短壽計(jì)算其折舊額。最后將修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額和長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額命項(xiàng)目的折舊額和長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額相加，便得到建筑物的折舊總額。相加，便得到建筑物的折舊總額。 編輯ppt73 某建筑物的重置價(jià)格為某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為經(jīng)過(guò)

49、年數(shù)為10年。其中，門年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元；萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為裝修的重置價(jià)格為30萬(wàn)元，萬(wàn)元，平均壽命為平均壽命為5年，已使用年，已使用3年；年；設(shè)備的重置價(jià)格為設(shè)備的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，萬(wàn)元，平均壽命為平均壽命為15年，已使用年，已使用10年。殘值率假設(shè)為零。試求年。殘值率假設(shè)為零。試求其折舊總額其折舊總額。編輯ppt74 估價(jià)折舊與會(huì)計(jì)折舊的區(qū)別估價(jià)折舊與會(huì)計(jì)折舊的區(qū)別 (1)估價(jià)上的折舊注意的是市場(chǎng)估價(jià)上的折舊注意的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說(shuō)不是價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說(shuō)不是折舊，而是折舊，而是“減價(jià)修正減價(jià)修正”；會(huì)計(jì)；會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原

50、始價(jià)值的分上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收。攤、補(bǔ)償或回收。 (2)在會(huì)計(jì)上，在會(huì)計(jì)上，C為資產(chǎn)原值，為資產(chǎn)原值，不隨時(shí)間的變化而變化；在估價(jià)不隨時(shí)間的變化而變化；在估價(jià)上，上，C為重新購(gòu)建價(jià)格，而且是估為重新購(gòu)建價(jià)格，而且是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的，因此，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的，因此，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，同，C的值也不同。的值也不同。 (3)在房地產(chǎn)估價(jià)中，并非所有在房地產(chǎn)估價(jià)中，并非所有的建筑物折舊總量都是估價(jià)上的的建筑物折舊總量都是估價(jià)上的折舊，如在收益法中需要扣除的折舊，如在收益法中需要扣除的建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)(土地土地取得費(fèi)用的攤銷取得費(fèi)用的攤銷)就屬于會(huì)計(jì)上的就

51、屬于會(huì)計(jì)上的折舊。折舊。編輯ppt75土地使用年限對(duì)建筑物土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響經(jīng)濟(jì)壽命的影響 (1)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，建造期不應(yīng)計(jì)入。驗(yàn)收合格之日起計(jì)，建造期不應(yīng)計(jì)入。 (2)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。算折舊。 (3)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算折舊。數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算折舊

52、。編輯ppt76一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場(chǎng)，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（ ）。 A、40 B、42 C、48 D、50編輯ppt77 某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評(píng)估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)取（ ）年。A、35 B、45 C、48 D、50編輯ppt78 某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（ ）。 A、37 B、40 C、60 D、63編輯ppt79

53、現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成1、成本2、利潤(rùn)3、稅金4、地段差價(jià)注：下列費(fèi)用不計(jì)入商品住宅價(jià)格：（1）非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建筑費(fèi)用（2）住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用編輯ppt80現(xiàn)行房屋折舊制度現(xiàn)行房屋折舊制度經(jīng)租房產(chǎn)根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)分為經(jīng)租房產(chǎn)根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)分為4類類7等：等：1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 殘值率殘值率0 2、磚混結(jié)構(gòu)一等、磚混結(jié)構(gòu)一等 殘值率殘值率2%3、磚混結(jié)構(gòu)二等、磚混結(jié)構(gòu)二等 殘值率殘值率2%4、磚木結(jié)構(gòu)一等、磚木結(jié)構(gòu)一等 殘值率殘值率6%5、磚木結(jié)構(gòu)二等、磚木結(jié)構(gòu)二等 殘值率殘值率4%6、磚木結(jié)構(gòu)三等、磚木結(jié)構(gòu)三等 殘值率殘值率3%7、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 殘值率

54、殘值率0編輯ppt81 房屋完損等級(jí)是用來(lái)檢查房房屋完損等級(jí)是用來(lái)檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，屋維修保養(yǎng)情況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實(shí)際新舊程度和是確定房屋實(shí)際新舊程度和估算陳舊貶值額的重要依據(jù)。估算陳舊貶值額的重要依據(jù)。房屋的完損等級(jí)是根據(jù)房屋房屋的完損等級(jí)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修三個(gè)組的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修三個(gè)組成部分的完好、損壞程度來(lái)成部分的完好、損壞程度來(lái)劃分的。劃分的。編輯ppt82(1)(1)完好房完好房 結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，基礎(chǔ)未出現(xiàn)結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，基礎(chǔ)未出現(xiàn)不均勻沉降；裝修和設(shè)備齊不均勻沉降；裝修和設(shè)備齊全、完好，使用正常。或雖全、完好，使用正常?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但經(jīng)個(gè)別分項(xiàng)

55、有輕微損壞，但經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)的。過(guò)小修就能修復(fù)的。(2)(2)基本完好房基本完好房 結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，基礎(chǔ)出現(xiàn)不均有輕微損壞，基礎(chǔ)出現(xiàn)不均勻沉降但已穩(wěn)定；裝修基本勻沉降但已穩(wěn)定；裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)；設(shè)備、完好，油漆缺乏保養(yǎng)；設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。使用。編輯ppt83 (3)(3)一般損壞房一般損壞房 結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨；裝修局部破損、油漆老化；屋面局部漏雨；裝修局部破損、油漆老化；設(shè)備、管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器設(shè)備、管道不夠

56、暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺。這類房具和零件有部分老化、損壞或殘缺。這類房屋，需要進(jìn)行中修或局部大修，更換部件。屋，需要進(jìn)行中修或局部大修，更換部件。 (4)(4)嚴(yán)重?fù)p壞房嚴(yán)重?fù)p壞房 房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨；裝修嚴(yán)重破損、油漆老化見(jiàn)底；面嚴(yán)重漏雨；裝修嚴(yán)重破損、油漆老化見(jiàn)底；設(shè)備陳舊不全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照設(shè)備陳舊不全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照管線、器具和零部件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞。這種管線、器具和零部件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞。這種房屋，需進(jìn)行大修或翻修、改建。房屋，需進(jìn)行大修或翻修、改建。 (5)(5)危險(xiǎn)房

57、危險(xiǎn)房 承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定及承承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定及承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，這類房屋，不能載能力，隨時(shí)有倒塌可能，這類房屋，不能確保住用安全。確保住用安全。編輯ppt84現(xiàn)行房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)行房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 房屋完損等級(jí)根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、房屋完損等級(jí)根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完好損壞程度分為設(shè)備的完好損壞程度分為5類：類：1 1、完好房、完好房 十、九、八成新十、九、八成新2 2、基本完好房、基本完好房 七、六成新七、六成新3 3、一般損壞房、一般損壞房 五、四成新五、四成新4 4、嚴(yán)重?fù)p壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房 三成以下三成以下5 5、危險(xiǎn)房、危險(xiǎn)房

58、 三成以下三成以下編輯ppt85 現(xiàn)對(duì)一建筑物進(jìn)行評(píng)估，該建現(xiàn)對(duì)一建筑物進(jìn)行評(píng)估，該建筑物筑物19941994年年6 6月竣工投入使用，月竣工投入使用，建筑面積建筑面積10001000平方米，磚混結(jié)平方米，磚混結(jié)構(gòu)，耐用年限構(gòu)，耐用年限4040年，當(dāng)時(shí)建筑年，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)為每平方米建筑面積造價(jià)為每平方米建筑面積500500元。元。20062006年年6 6月對(duì)該建筑物進(jìn)行實(shí)地月對(duì)該建筑物進(jìn)行實(shí)地勘察，估計(jì)該建筑物尚可使用勘察，估計(jì)該建筑物尚可使用3030年，殘值率為年，殘值率為2%2%，現(xiàn)時(shí)建造，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物的建筑造價(jià)為每平同類建筑物的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積方米建筑面積1000100

59、0元。試用所元。試用所給資料估計(jì)該建筑物在給資料估計(jì)該建筑物在20062006年年6 6月的單價(jià)和總價(jià)？月的單價(jià)和總價(jià)？編輯ppt86 有 一 房 地 產(chǎn) ， 土 地 總 面 積有 一 房 地 產(chǎn) ， 土 地 總 面 積10001000平方米，為平方米，為1010年前通過(guò)年前通過(guò)征用農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)每畝花征用農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)每畝花費(fèi)費(fèi)1616萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)重新取得該萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)重新取得該土地每平方米需土地每平方米需600600元；地上元；地上建筑物總建筑面積建筑物總建筑面積20002000平方平方米，于米，于8 8年前建成交付使用，年前建成交付使用，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)每平方米當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)每平方米500500元

60、，元，現(xiàn)時(shí)造價(jià)同類建筑物每平方現(xiàn)時(shí)造價(jià)同類建筑物每平方米需米需10001000元，估計(jì)該建筑物元，估計(jì)該建筑物尚可使用尚可使用3232年，殘值率為年，殘值率為5%5%。試選用所給資料估計(jì)該房地試選用所給資料估計(jì)該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。編輯ppt87 某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為5050年年, ,有效經(jīng)過(guò)年限為有效經(jīng)過(guò)年限為8 8年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算, ,現(xiàn)在重新建筑全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造現(xiàn)在重新建筑全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為成本為800800萬(wàn)元（建設(shè)期為萬(wàn)元（建設(shè)期為2 2年，假定第一年，假定第一年投入建造成本的年