房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性的方案的報(bào)告書(shū)的（模板）

1、.wd“SGDHSZ工程投資可行性分析報(bào)告目 錄目 錄2第一章 總論4一、 工程背景及概況4二、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6表1 “SGDHSZ工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)6第二章 住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略6一、投資環(huán)境分析6表2 “十二五規(guī)劃經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展主要指標(biāo)7二、住宅市場(chǎng)分析8三、當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題10四、營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略11表3 樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格増況表12第三章 工程選址及區(qū)設(shè)條件13一、工程選址13二、區(qū)域歷史文化地位13三、建立條件13第四章 建立規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)14一、建筑面積及內(nèi)容14二、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案14表4 “SGDHSZ住宅戶(hù)型15三、工程工程情況15表5 工程工程一覽表15第五章 建立

2、方案16一、建立場(chǎng)地環(huán)境16二、總體規(guī)劃布局17表6 工程建立經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表17三、建立方式18表7 招標(biāo)情況一覽表18四、構(gòu)造設(shè)計(jì)19五、 室內(nèi)給排水及供電工程19第六章 工程施工進(jìn)度安排21表8 工程施工進(jìn)度安排表21第七章 投資估算與資金籌措22一、投資估算22表9 “SGDHSZ工程投資估算 單位:萬(wàn)元22二、資金籌措23第八章 經(jīng)濟(jì)效益分析23一、住宅銷(xiāo)售價(jià)格23二、銷(xiāo)售進(jìn)度及付款方案23表10 各類(lèi)建筑銷(xiāo)售方案表24三、稅費(fèi)率24表11 稅費(fèi)率表24四、盈利能力分析24五、清償能力分析24六、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)25表12 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表25第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策26一、風(fēng)險(xiǎn)分析26二、投

3、資風(fēng)險(xiǎn)的控制26第十章 工程可行性研究結(jié)論及建議27一、結(jié)論27二、建議28附錄國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)28表13 工程總投資估算表 單位：萬(wàn)元28表14 投資使用方案與資金籌措表 單位：萬(wàn)元29表15 售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元30表16 損益表 單位：萬(wàn)元30表17 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表全部投資 單位：萬(wàn)元31表18 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表資本金 單位：萬(wàn)元32表19 資金來(lái)源于運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元33第一章 總論一、 工程背景及概況1、工程名稱(chēng) SGDHSZ2、開(kāi)發(fā)商及簡(jiǎn)介四川省科學(xué)城SG置業(yè)德陽(yáng)分公司四川省科學(xué)城SG置業(yè)是由中國(guó)工程物理研究院六所所屬SG實(shí)業(yè)總公司于二00四年十二月發(fā)起設(shè)立的高新技

4、術(shù)產(chǎn)業(yè)的國(guó)有控股企業(yè)。注冊(cè)資本金為人民幣7730萬(wàn)元。由法人股東四川省科學(xué)城SG實(shí)業(yè)總公司、綿陽(yáng)金色家園商貿(mào)等組成。主要經(jīng)營(yíng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、光纖通訊設(shè)備、數(shù)字通訊器材設(shè)備、根底機(jī)械加工、制造、銷(xiāo)售等。公司資金實(shí)力雄厚，科技人才眾多，擁有中國(guó)工程物理研究院作為強(qiáng)大的后盾。3、工程地址德陽(yáng)市玉泉路與屏山街交匯處4、臨時(shí)接待中心德陽(yáng)市廬山北路360號(hào)5、工程概況工程位于玉泉路與屏山街交匯處，有四棟電梯公寓組成，工程占地為17120，總建筑面積99354,其中住宅面積78168，商鋪面積6576，停車(chē)庫(kù)面積14610。工程戶(hù)型區(qū)間為51137。以簡(jiǎn)裝面市。整個(gè)工程緊鄰占地千畝的東湖山公園，東

5、湖山上是以山水園林為載體，集休閑娛樂(lè)旅游觀光健身為一體的城市近郊公園，是你感到心曠神怡；同時(shí)周邊生活配套也是十分方便，下面簡(jiǎn)單做個(gè)介紹：公交路線(xiàn)：14路、23路、24路、27路等。教育配套：德陽(yáng)一中、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、德陽(yáng)八中、黃河路小學(xué)、四川省商貿(mào)學(xué)校等。醫(yī)療配套：德陽(yáng)腫瘤醫(yī)院眼科醫(yī)院、德陽(yáng)肝膽醫(yī)院、中山醫(yī)院等。休閑配套：東湖山公園、旌湖文化長(zhǎng)廊等。生活配套：沃爾瑪超市、玉泉綜合市場(chǎng)、香詩(shī)美林市場(chǎng)、豐聯(lián)超市、富江超市、紅旗連鎖等。6、資金來(lái)源本工程建立資金由SG職業(yè)自籌，缺乏局部通過(guò)預(yù)售房款和銀行貸款解決。7、可行性報(bào)告制定依據(jù)1?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?2?德陽(yáng)市城市拆遷管理?xiàng)l例?3?城市居住區(qū)

6、公共效勞設(shè)施設(shè)置規(guī)定?4?住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?5?住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?6?建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)?7?城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?8?高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?8、編制范圍根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)對(duì)SGDHSZ工程建立的目的、必要性、工程區(qū)域概況、工程規(guī)劃方案及建立內(nèi)容、投資方案、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、工程風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)展全面論證和研究。二、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1 “SGDHSZ工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)工程名稱(chēng)單位指標(biāo)1總占地面積171202 總建筑面積993543地上建筑面積847444住宅建筑面積781685商業(yè)建筑面積65766停車(chē)場(chǎng)面積146107容積率4.958

7、層數(shù)層1.2#地上34層，3.4#地上33層，地下1層9停車(chē)位個(gè)住宅地上72+地下390+商業(yè)地上25=48710地面建筑基底面積363911住宅建筑基底面積275812戶(hù)型區(qū)間51.23137.1713建筑密度%21.1514小區(qū)綠化%36第二章 住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略一、投資環(huán)境分析1、德陽(yáng)市根本情況、 地理位置：德陽(yáng)市地處成都平原與川中丘陵接壤地帶，市區(qū)距成都58公里，距綿陽(yáng)50公里，地理位置介于東徑104.15104.43，北緯31.131.27之間，是我國(guó)西南地區(qū)重要的重工業(yè)城市和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。全市轄6個(gè)縣市、區(qū)土地總面積為5951.55平方公里，人口約384.5萬(wàn)人，德陽(yáng)市中心城區(qū)

8、建成區(qū)規(guī)模為45.76平方公里，人口約70萬(wàn)人。、行政區(qū)域劃分德陽(yáng)市是1983年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的地級(jí)市，現(xiàn)轄“一區(qū)三市二縣即旌陽(yáng)區(qū)、廣漢市、什邡市、綿竹市、中江縣和羅江縣。1、 德陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況2021年是“十二五開(kāi)局之年，全市人民在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持“高位求進(jìn)、加快開(kāi)展的工作基調(diào)，大力推進(jìn)“一三五八開(kāi)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展全面增長(zhǎng)，人民生活水平不斷提高，社會(huì)事業(yè)不斷進(jìn)步。表2 “十二五規(guī)劃經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展主要指標(biāo)指標(biāo)體系及名稱(chēng)計(jì)算單位2021年2021 年指標(biāo)屬性實(shí)際數(shù)五年年均增長(zhǎng)%規(guī)劃數(shù)五年年均增長(zhǎng)%1、地區(qū)生產(chǎn)總值億元921.311.4180012.0預(yù)期性2、人均地區(qū)生產(chǎn)總值元250

9、0011.24865015.1預(yù)期性3、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元601.340.3五年累計(jì)投資總額同口徑增長(zhǎng)50%以上預(yù)期性4、地方財(cái)政一般預(yù)算收入億元45.819.69014.5預(yù)期性5、社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元299.715.954012.5預(yù)期性6、年末人口總數(shù)萬(wàn)人389.24.53946.5約束性7、城鎮(zhèn)居民可支配收入元/人年1620212.12800012.0預(yù)期性8、農(nóng)民人均純收入元/人年648612.61150012.1預(yù)期性10、城市化水平%42.2提高1.1453提高2.16 預(yù)期性11、森林覆蓋率%38.5提高0.2140.8提高0.46預(yù)期性12、節(jié)能：萬(wàn)元GDP能耗噸“十一

10、五累計(jì)下降20%到達(dá)國(guó)家及省上要求約束性13、減排：二氧化碳排放量及主要污染物排放噸到達(dá)國(guó)家及省上要求約束性注：1、地區(qū)生產(chǎn)總值絕對(duì)數(shù)按現(xiàn)價(jià)計(jì)算，增長(zhǎng)速度按可比價(jià)計(jì)算。2、地方財(cái)政一般預(yù)算收入增長(zhǎng)速度為同口徑增長(zhǎng)。3、以2021年為基期測(cè)算，考慮物價(jià)指數(shù)為2.6。3、從2021年起，固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)起點(diǎn)由50萬(wàn)元提高到500萬(wàn)元，500萬(wàn)元以下的工程和農(nóng)戶(hù)投資將不再納入到固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)范圍，“全社會(huì)固定資產(chǎn)投資指標(biāo)變?yōu)椤肮潭ㄙY產(chǎn)投資。3、總體目標(biāo)新一輪德陽(yáng)市城市總體規(guī)劃描繪了未來(lái)德陽(yáng)的開(kāi)展藍(lán)圖，到2021年，經(jīng)濟(jì)總量較2021 年再翻一番以上，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人民生活水平和生態(tài)環(huán)境保護(hù)再上一個(gè)

11、新臺(tái)階，成為具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的重大技術(shù)裝備制造業(yè)基地，國(guó)內(nèi)一流的名優(yōu)食品基地、清潔化工基地、新材料基地、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地和職業(yè)教育基地，成為西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，重要的工業(yè)化先導(dǎo)區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，四川重要的區(qū)域性中心城市和山水宜居城市，實(shí)現(xiàn)成德綿同城化開(kāi)展，在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)繁榮、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、和諧穩(wěn)定、協(xié)調(diào)開(kāi)展的全面小康社會(huì)。 二、住宅市場(chǎng)分析1、當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 隨著經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展以及國(guó)家對(duì)住宅建立和城鎮(zhèn)住房制度的深化改革，以住宅為主題的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)出平穩(wěn)開(kāi)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在：、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步上升，商品住宅投資增長(zhǎng)加快。、山品住宅銷(xiāo)售形式好轉(zhuǎn)，銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng)。、住房消費(fèi)熱點(diǎn)逐步

12、形成，個(gè)人購(gòu)房比例不斷提高。、住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛開(kāi)展。、房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)逐漸活潑。綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有廣闊的開(kāi)展前景和巨大潛力。在方案經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化的過(guò)程中，住宅市場(chǎng)本身也正在發(fā)生著深刻的變化。這一切，都是我國(guó)住宅市場(chǎng)進(jìn)一步開(kāi)展的良好開(kāi)端和根底。2、德陽(yáng)市商品房現(xiàn)狀和市場(chǎng)需求、住宅市場(chǎng)供給情況：從目前德陽(yáng)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)來(lái)看，前幾個(gè)月，整個(gè)樓市在全國(guó)大環(huán)境影響下，購(gòu)置者觀望情緒比擬濃厚，大家都在等待著樓市大幅降價(jià)，雖然在開(kāi)發(fā)商大力的促銷(xiāo)下，剛需置業(yè)者的購(gòu)置力得到了釋放，但是相對(duì)有限，不能很好的緩解當(dāng)前壓力，投資性需求被抑制。、商業(yè)市場(chǎng)

13、供給分析：目前德陽(yáng)市純高層的工程較少根本上都集中在老城區(qū)核心地帶，商業(yè)工程的開(kāi)發(fā)規(guī)模也相對(duì)較大，銷(xiāo)售價(jià)格也較高。目前的社區(qū)商業(yè)較多，根本上每個(gè)開(kāi)發(fā)工程都設(shè)計(jì)了商業(yè)臨街用房。電梯公寓一般都考慮了2-3層的商業(yè)用房。、德陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析：、需求范圍分析：德陽(yáng)市地處成都、綿陽(yáng)之間，處于成綿經(jīng)濟(jì)核心地帶，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展比擬迅速，城市環(huán)境比擬適合居住，市場(chǎng)需求包括周邊幾個(gè)市縣。、需求人口分析：主要為城市首次置業(yè)者、大中型企業(yè)員工、公務(wù)員、企業(yè)管理人員等為主。、需求數(shù)量分析：根據(jù)德陽(yáng)市政府制定的城市人口規(guī)劃，到2021 年城市人口到達(dá)100萬(wàn)人，即每年需新增城市人口6-8萬(wàn)人左右，再加上現(xiàn)有城市人口換房需

14、求，每年的剛性需求總量大約為180萬(wàn)-240萬(wàn)平方米約20000-30000套住宅。但這些剛性需求中較多的一局部表現(xiàn)為因購(gòu)置力缺乏而導(dǎo)致的無(wú)效需求，又因?yàn)榈玛?yáng)目前的住宅銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)較高，商品房銷(xiāo)售壓力應(yīng)該是很大的。、需求價(jià)格分析：從目前德陽(yáng)市已經(jīng)在售工程可以看出，德陽(yáng)市各區(qū)域的樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格差距不大，價(jià)格幅度根本在3500-5700元/左右，由于政府宏觀政策調(diào)控力度越來(lái)越大，已經(jīng)明確表示要堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖，老百姓在認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)價(jià)格高位運(yùn)行后投資空間變小，更多項(xiàng)選擇擇持幣待購(gòu)，以期政府能將房?jī)r(jià)調(diào)控下來(lái)。從今年起，國(guó)家又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展重點(diǎn)調(diào)控，出臺(tái)了大量的房產(chǎn)政策，諸如調(diào)整貸款利率、限制二套、三

15、套房等，從全國(guó)到地方，房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇萎縮，銷(xiāo)售進(jìn)入停滯狀態(tài)，雖然目前價(jià)格并未被大降，但不排除未來(lái)大幅降價(jià)的可能，這將對(duì)工程的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生重大的影響，也將影響工程的價(jià)格政策。、市場(chǎng)特征分析：、在所有的購(gòu)房者中，45歲以下的中青年人占的比重較大。、 在所有的購(gòu)房者中，城區(qū)人口占的比重較大，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中應(yīng)關(guān)注他們的心理需求和家庭構(gòu)造特征。、 從目前德陽(yáng)市住宅消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，自主和投資性需求各占一個(gè)比例，但因最近房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控嚴(yán)厲，以投資為目的的購(gòu)房客戶(hù)占比重已越來(lái)越小，故在進(jìn)展產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)盡可能地考慮自住性購(gòu)置需求。、 企業(yè)人員、國(guó)家公務(wù)員、經(jīng)商人員等購(gòu)房比例較多。、 城區(qū)內(nèi)客戶(hù)大多數(shù)在城區(qū)有一套住宅，

16、屬于二次置業(yè)，也有考慮第一居所和局部投資需求，主要考慮樓盤(pán)的區(qū)位、品質(zhì)，開(kāi)發(fā)商及物業(yè)升值空間。、 外地客戶(hù)大局部屬于第一次置業(yè)，周邊客戶(hù)根本都作為第一居所不太注重升值空間，對(duì)物業(yè)的性?xún)r(jià)比要求偏高，對(duì)社區(qū)環(huán)境認(rèn)同度一般。三、當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題我國(guó)以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已進(jìn)入平穩(wěn)開(kāi)展期。認(rèn)真分析當(dāng)前住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀，深入研究其面臨的主要矛盾，并從體制、機(jī)制和政策上探索改革與開(kāi)展的新思路，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、安康、協(xié)調(diào)開(kāi)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)開(kāi)展作出新奉獻(xiàn)是很有必要的。、當(dāng)前住宅市場(chǎng)開(kāi)展的根本態(tài)勢(shì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步上升，商品住宅投資增長(zhǎng)加快。、山品住宅銷(xiāo)售形式好轉(zhuǎn)，銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng)。、住房消費(fèi)

17、熱點(diǎn)逐步形成，個(gè)人購(gòu)房比例不斷提高。、住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛開(kāi)展。、房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)逐漸活潑。綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有廣闊的開(kāi)展前景和巨大潛力。在方案經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化的過(guò)程中，住宅市場(chǎng)本身也正在發(fā)生著深刻的變化。這一切，都是我國(guó)住宅市場(chǎng)進(jìn)一步開(kāi)展的良好開(kāi)端和根底。、住宅市場(chǎng)面臨的只要矛盾探析 我國(guó)以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在開(kāi)展過(guò)程中面臨著一些深層次的矛盾，出現(xiàn)了買(mǎi)方市場(chǎng)的形勢(shì)，構(gòu)造性、階段性、體制性供給過(guò)剩的現(xiàn)象突出，面臨著市場(chǎng)有效需求的缺乏。主要表現(xiàn)在一下三個(gè)方面：、商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。、住房制度改革的預(yù)期進(jìn)度和力度未

18、能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費(fèi)的啟動(dòng)要有一個(gè)過(guò)程。、市場(chǎng)發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間開(kāi)展嚴(yán)重不平衡。 綜上所述，這幾點(diǎn)充分反映住住宅市場(chǎng)在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，擴(kuò)大內(nèi)需、加快住宅建立的迫切要求，與商品房市場(chǎng)有效需求缺乏，供求難以有效銜接的矛盾?；膺@一矛盾，是今后幾年住宅市場(chǎng)開(kāi)展的主旋律。四、營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略高素質(zhì)的物業(yè)開(kāi)發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)和管理，以確保工程有市場(chǎng)銷(xiāo)路，開(kāi)發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本工程市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣策略：1、賣(mài)點(diǎn)分析、工程高達(dá)36%的綠化率，且緊鄰占地千畝的東湖山公園，使得整個(gè)小區(qū)成為一個(gè)“園林式的單

19、位，因此有其突出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開(kāi)發(fā)商重視小區(qū)住宅戶(hù)型多樣化和房屋外觀設(shè)計(jì)，大大增加了該工程的吸引了。、工程位于黃河片區(qū)，已落戶(hù)的生活小區(qū)較多，配套設(shè)施十分豐富。教育、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等都很便利。、小區(qū)堅(jiān)持以“山無(wú)里，景無(wú)界，心無(wú)邊的開(kāi)發(fā)理念，工程為四幢電梯公寓組成，居民生活便捷，在此根底上還引進(jìn)了“智能化新概念，更加提高了小區(qū)居民的舒適度。、工程定位于黃河片區(qū)中高檔住宅，但價(jià)格相對(duì)同片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)顯得十分親民，且采用多種優(yōu)惠付款方式極大地提高了其競(jìng)爭(zhēng)力。、工程開(kāi)發(fā)商是由中國(guó)工程物理研究院六所所屬SG實(shí)業(yè)總公司于二00四年十二月發(fā)起設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的國(guó)有控股企業(yè)，在成都、綿陽(yáng)等地已開(kāi)發(fā)多個(gè)優(yōu)

20、質(zhì)的樓盤(pán)和公共設(shè)施工程，信譽(yù)良好。2、廣告宣傳策略由于SG置業(yè)已經(jīng)在成都、綿陽(yáng)等地開(kāi)發(fā)了一系列樓盤(pán)在消費(fèi)者心目中形成了良好地形象，再加上黃河片區(qū)優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境對(duì)置業(yè)者都是一個(gè)比擬大的吸引?！癝GDHSZ工程針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按方案、分階段，系統(tǒng)的對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣(mài)點(diǎn)進(jìn)展廣告宣傳。包括以下廣告媒體：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、公車(chē)及戶(hù)外廣告牌等。3、促銷(xiāo)策略、促銷(xiāo)的階段性策略，按不同的階段指定不同的銷(xiāo)售策略。一般按以下階促銷(xiāo)：促銷(xiāo)準(zhǔn)備階段；首次公開(kāi)展銷(xiāo)和銷(xiāo)售階段；二次公開(kāi)展銷(xiāo)和銷(xiāo)售階段；三次公開(kāi)展銷(xiāo)和銷(xiāo)售階段；掃尾銷(xiāo)售階段。、銷(xiāo)售對(duì)象：城市首次置業(yè)者、大中型企業(yè)員工、公務(wù)員、

21、企業(yè)管理人員等。、促銷(xiāo)手段：擬采用多種促銷(xiāo)手段，包括：廣告宣傳、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、人員直銷(xiāo)、舉辦展銷(xiāo)會(huì)、集團(tuán)認(rèn)購(gòu)、靈活多樣的付款方式及優(yōu)惠方案、售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷(xiāo)等。4、定價(jià)策略、價(jià)格定位根據(jù)目前德陽(yáng)市房地產(chǎn)房源交易信息，以及黃河片區(qū)一帶同類(lèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格如表3所示：表3 樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格増況表序號(hào)名稱(chēng)地段最低價(jià)元/)最高價(jià)元/)均價(jià)元/)1黃河畔島黃河片區(qū)4260526047002瑞琪曼國(guó)際社區(qū)黃河片區(qū)4800623354003希望城黃河片區(qū)4788575850784凱旋國(guó)際老城區(qū)5258666855005春天印象城北片區(qū)4588514847006天籟福河?xùn)|片區(qū)400048004500從德陽(yáng)市近期樓盤(pán)價(jià)

22、格情況分析，中高檔住宅售價(jià)在40006668元/之間。參考各樓盤(pán)價(jià)格和對(duì)其區(qū)位、環(huán)境、配套等比照，“SGDHSZ價(jià)格定位為中高檔住宅，住宅價(jià)格為4380元/，商鋪價(jià)格為6680元/，停車(chē)位每個(gè)10000元。、價(jià)格優(yōu)惠策略、預(yù)付房款優(yōu)惠 ：一次性交納10000元誠(chéng)意金，成為銀卡用戶(hù)，擁有1%優(yōu)惠；一次性交納20000元誠(chéng)意金，成為金卡用戶(hù)，擁有2%優(yōu)惠；一次性交納30000元誠(chéng)意金，成為鉆石卡用戶(hù)，有用3%優(yōu)惠。 、集團(tuán)購(gòu)置優(yōu)惠；、特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠； 、其他優(yōu)惠措施、價(jià)格浮動(dòng)策略：、展銷(xiāo)會(huì)期促銷(xiāo)優(yōu)惠價(jià)； 、仙器銷(xiāo)售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；、正常銷(xiāo)售期段浮動(dòng)價(jià)；、其他浮動(dòng)措施第三章 工程選址及區(qū)設(shè)條件一、工程

23、選址作為開(kāi)展中的旌陽(yáng)區(qū)內(nèi)，黃河片區(qū)以上風(fēng)上水、純居住、無(wú)工業(yè)等因素和其優(yōu)越的自然環(huán)境，成為城市規(guī)劃中山水宜居特點(diǎn)的重點(diǎn)建立區(qū)域。二、區(qū)域歷史文化地位黃河片區(qū)的區(qū)域范圍是指北起青衣江路，南至黃河?xùn)|路，東靠東湖山，西側(cè)黃山路；整個(gè)片區(qū)位于德陽(yáng)城市的東北面，是06年后新興建立起來(lái)的行政、高尚居住中心。在市政府及建立局的投入巨資重點(diǎn)打造之下，強(qiáng)力推進(jìn)片區(qū)建立，首先便是對(duì)青衣江東路、龍泉山北路等重要道路進(jìn)展了建立，全面完成了渭河路、廬山北路等道路建立。當(dāng)前片區(qū)市政配套設(shè)施越來(lái)越完善，道路寬闊縱橫交織，市、區(qū)兩級(jí)眾多行政機(jī)關(guān)及國(guó)家級(jí)重點(diǎn)示范中學(xué)等名校均在該區(qū)；區(qū)域內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，東靠風(fēng)景秀麗的東湖山公園，西臨

24、碧波蕩漾的綿遠(yuǎn)河，依山傍水自然條件出眾。三、建立條件1、區(qū)域配套:近幾年內(nèi)德陽(yáng)市、區(qū)兩級(jí)眾多行政機(jī)關(guān)辦公地點(diǎn)已先后遷到黃河片區(qū)；學(xué)校擁有鼎天幼兒園、國(guó)家級(jí)重點(diǎn)示范中學(xué)德陽(yáng)中學(xué)、德陽(yáng)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等；提供醫(yī)療效勞的眼科醫(yī)院和肝膽病醫(yī)院；綜合市場(chǎng)有主要玉泉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，為市民的生活消費(fèi)提供了便捷；2、區(qū)域樓盤(pán)情況房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì):黃河片區(qū)當(dāng)前是以純居住社區(qū)為主，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)主要以萬(wàn)興魅力城系列、?？导瘓F(tuán)、順天房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)為主。已入市的樓盤(pán)有：御景東苑、駿逸東山、上東風(fēng)景。即將入市的工程有萬(wàn)興魅力城四期、?？等痃髀?。樓盤(pán)戶(hù)型戶(hù)型面積從60平米的一室一廳到200余平米的奢華戶(hù)型齊全。區(qū)域樓盤(pán)主要以中型社區(qū)為主，都較

25、注重小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和景觀配套的打造。 3、交通方便SGDHSZ坐落于北起青衣江路，南至黃河?xùn)|路，東靠東湖山，西側(cè)黃山路的黃河片區(qū)，即德陽(yáng)城市的東北面，是06年后新興建立起來(lái)的行政、高尚居住中心。其市政配套設(shè)施越來(lái)越完善，道路寬闊縱橫交織，有14路、23路、24路、27路等公交車(chē)經(jīng)過(guò)此地，距離火車(chē)站30需要25min,而距離汽車(chē)站只需15min，交通十分便捷。3、 土地征用情況開(kāi)發(fā)土地由出讓方式獲得土地17120，土地價(jià)格為5680萬(wàn)元。第四章 建立規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)一、建筑面積及內(nèi)容SGDHSZ工程建立為商業(yè)小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積為99354，其中住宅面積78168，商鋪面積6576，停車(chē)庫(kù)面積

26、14610。二、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1、工程在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮德陽(yáng)整個(gè)消費(fèi)需求以及德陽(yáng)市地方環(huán)境對(duì)建筑的影響，堅(jiān)持“山萬(wàn)里，景無(wú)界，心無(wú)邊的開(kāi)發(fā)理念，工程致力于打造一個(gè)適合人居的居住生態(tài)社區(qū)。2、 建筑外立面風(fēng)格：概念主題生態(tài)、時(shí)尚、經(jīng)濟(jì)、適用、舒適的現(xiàn)代派生活。主要通過(guò)窗、玻璃、陽(yáng)臺(tái)、腰線(xiàn)、空調(diào)機(jī)位、屋頂?shù)冉ㄖ?hào)來(lái)表達(dá)。3、 建筑內(nèi)裝飾：為了更好的順應(yīng)市場(chǎng)和給客戶(hù)更大的自由發(fā)揮空間，交屋標(biāo)準(zhǔn)為清水房，重點(diǎn)在隱蔽工程中盡量做到一次到位，防止客戶(hù)二次裝修對(duì)建筑產(chǎn)生破壞。4、 戶(hù)型定位：由于本工程規(guī)模不大，戶(hù)數(shù)不多，但是在設(shè)計(jì)時(shí)特別注意不要簡(jiǎn)單的重復(fù)，充分挖掘各戶(hù)型的特點(diǎn)，使每一個(gè)戶(hù)型盡量有變化

27、，力求到達(dá)各具特色和獨(dú)有的賣(mài)點(diǎn)，以到達(dá)吸引客戶(hù)的目的。5、戶(hù)型設(shè)計(jì)：根據(jù)“SGDHSZ區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，規(guī)劃為以下及三種戶(hù)型：表4 “SGDHSZ住宅戶(hù)型戶(hù)型面積數(shù)量套套型A87.6350兩室兩廳一衛(wèi)137.1750三室兩廳兩衛(wèi)107.8350三室兩廳一衛(wèi)B51.23132一室兩廳一衛(wèi)72.25124兩室兩廳一衛(wèi)93.13124兩室兩廳一衛(wèi)107.83132三室兩廳一衛(wèi)C129.4950三室兩廳兩衛(wèi)87.6350兩室兩廳一衛(wèi)D69.2125兩室兩廳一衛(wèi)129.8425三室兩廳兩衛(wèi)130.4325三室兩廳兩衛(wèi)85.6825兩室兩廳一衛(wèi)總數(shù)862套以上戶(hù)型在設(shè)計(jì)時(shí)綜合考慮了住宅使用功能和空間

28、組合、家庭人口、職業(yè)特征等因素，住宅內(nèi)有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書(shū)房。各種功能空間如臥室、起居室、餐廳、衛(wèi)生間的使用面積也滿(mǎn)足規(guī)定的要求。三、工程工程情況表5 工程工程一覽表序號(hào)工程名稱(chēng)說(shuō)明1土建工程建筑面積993541.1住宅建筑面積781681.2商鋪建筑面積65761.3停車(chē)場(chǎng)建筑面積146102給排水工程水箱、水池、水泵機(jī)房3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程強(qiáng)電配電房變配電設(shè)備5照明工程小區(qū)照明6通信工程普通 配線(xiàn)端子接單元口7火災(zāi)報(bào)警及平安監(jiān)視公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門(mén)8通風(fēng)工程地下停車(chē)庫(kù)通風(fēng)9閉路電視住宅區(qū)10室外工程室外綠化及局部道路場(chǎng)地第五章 建立方案一

29、、建立場(chǎng)地環(huán)境1、總體分析本工程位于地勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無(wú)需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承當(dāng)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿(mǎn)足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而德陽(yáng)市滿(mǎn)足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問(wèn)題，施工所需場(chǎng)地、施工道路、用水、用電均已滿(mǎn)足，故施工條件較好。2、 自然環(huán)境： 地形、地貌 德陽(yáng)市旌陽(yáng)區(qū)地處龍門(mén)山東和龍泉山西北地帶，地跨成都平原和鹿頭山系列，綿遠(yuǎn)河、凱江河由西北向東南斜穿區(qū)境，石亭江沿西南區(qū)界注入，江河間地形開(kāi)闊平坦，綿遠(yuǎn)河以東地形起伏為丘陵區(qū)。全區(qū)地勢(shì)西北高，東南低，西北海拔在460米至600米之間。土地類(lèi)型按地貌劃分平原、淺丘

30、。 氣候、水文 德陽(yáng)市屬于亞熱帶濕潤(rùn)型氣候區(qū)，四季清楚、氣候溫和、降雨充分、無(wú)霜期長(zhǎng)，平均風(fēng)速小，冬季常有干旱，秋多綿雨。德陽(yáng)市水資源總量為82.75億立方米，其中地表水為56.98億立方米，地下水為25.77億立方米，在水資源總量中可利用水量占總水量為35.70%，其中地表水為22.38億立方米，地下水為7.13億立方米。二、總體規(guī)劃布局1、 片區(qū)規(guī)劃“SGDHSZ工程位于位于德陽(yáng)城市的東北面，是06年后新興建立起來(lái)的行政、高尚居住中心，屬于市政府及建立局的投入巨資重點(diǎn)打造之下以園林旅游、休閑娛樂(lè)和中高檔住宅為主的區(qū)域。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境也十分完善。2、 總平面布局“SG

31、DHSZ總平面呈方形布局，由4幢電梯公寓組合而成，其中底層或低層為商鋪，下設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)，綠化率高達(dá)36%，布局合理，休閑宜居。2、 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)A、 在建造現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售部時(shí)應(yīng)充分考慮樓盤(pán)概念，充分利用工程區(qū)位優(yōu)勢(shì)，表達(dá)樓盤(pán)品質(zhì)、特征。B、 將工程外觀色彩和建筑風(fēng)格同小區(qū)景觀有機(jī)結(jié)合起來(lái)，到達(dá)天、地、景、房、人的完美統(tǒng)一境界。C、 在工程開(kāi)盤(pán)時(shí)先將局部區(qū)內(nèi)凈化，景觀先做出來(lái)。尤其是接待中心的景觀，表達(dá)樓盤(pán)概念，讓購(gòu)置者有一個(gè)切身體會(huì)。D、 在小區(qū)內(nèi)的景觀凈化設(shè)計(jì)重點(diǎn)表達(dá)生態(tài)精品樓盤(pán)的概念。E、 充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)提升綜合利用效率，在屋高、平面規(guī)劃、外立面等方面提升工程的商業(yè)價(jià)值。4、工程建筑經(jīng)濟(jì)技

32、術(shù)指標(biāo)表6 工程建立經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序號(hào)工程指標(biāo)1總用地面積171202總建筑面積993542.1 停車(chē)場(chǎng)建筑面積146102.2 地上建筑面積847442.2.1 住宅781682.2.2 商鋪65763建筑層數(shù)34層3.1 地上 33層3.2 地下1層4建筑總高99.3m5建筑容積率4.956綠化率36%7停車(chē)位數(shù)量4877.1 地上977.2 地下390三、建立方式1、工程發(fā)包方式是采用公開(kāi)招標(biāo)的方式。工程的勘察、設(shè)計(jì)，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及根底設(shè)施建立，重要設(shè)備、材料等物資的采購(gòu)，工程監(jiān)理宜采用委托招標(biāo)的組織形式。2、招標(biāo)范圍表7

33、 招標(biāo)情況一覽表序號(hào)名 稱(chēng)招標(biāo)情況備 注不招標(biāo)招標(biāo)1工程勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)2土方工程招標(biāo)3樁基工程施工招標(biāo)4土建工程施工招標(biāo)5裝修裝飾工程招標(biāo)6水電工程招標(biāo)7小區(qū)綠化、景觀塑造招標(biāo)8小區(qū)道路及根底設(shè)施施工招標(biāo)9重要設(shè)備、建筑材料等物資的采購(gòu)招標(biāo)10工程監(jiān)理招標(biāo)四、構(gòu)造設(shè)計(jì)根據(jù)“SGDHSZ地質(zhì)勘查情況和本工程初步規(guī)劃，工程根底和上部構(gòu)造設(shè)計(jì)擬采用以下類(lèi)型：1、根底選型及處理樁根底：根據(jù)工程所在地地基狀況采取打鋼筋混凝土預(yù)制樁工程。質(zhì)量保證：采用規(guī)格質(zhì)量必須符合設(shè)計(jì)要求和施工標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，且有出廠(chǎng)合格證的2、預(yù)制鋼筋混凝土樁。工藝流程操作：就樁樁機(jī) 起吊預(yù)制樁 穩(wěn)樁 打樁 接樁 送樁 中間檢查驗(yàn)收 移樁

34、機(jī)至下一個(gè)樁位 深層攪拌樁：采用注漿加固地基施工及大體積混凝土筏板根底施工，并通過(guò)動(dòng)力觸探和載荷試驗(yàn)等原位測(cè)試方法對(duì)施工結(jié)果進(jìn)展檢測(cè)來(lái)驗(yàn)證試驗(yàn)結(jié)果。 上部構(gòu)造：“DHSZ建筑群由4幢高99.3米的塔樓、高層住宅組成，其中地上33層，地下1層。 地上建筑物為框架剪力墻構(gòu)造，地下停車(chē)庫(kù)為底板、側(cè)壁頂板均為抗?jié)B等級(jí)為P6的防水混凝土?？拐鹆叶葹?度，構(gòu)造平安等級(jí)為二級(jí)，耐火等級(jí)為二級(jí)。其中，屋面防水等級(jí)為2級(jí)，地下室防水等級(jí)為2級(jí)。 必須指出的是，德陽(yáng)在2021年地震以后，人們逐漸對(duì)建筑物的抗震強(qiáng)度有了一定的要求，因此在構(gòu)造施工中明確注意提升建筑抗震強(qiáng)度，因此：使構(gòu)造具有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作

35、用傳遞途徑。具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。對(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。五、 室內(nèi)給排水及供電工程給排水工程由生活給水、消防給水、排水三個(gè)系統(tǒng)組成。本工程位于黃河片區(qū)，可運(yùn)用已有的市政給水設(shè)施。1、生活給水系統(tǒng)：采用豎向分區(qū)供水方式，一五層為下區(qū)，采用下行上給市政直供給水管提供，六十一層為中區(qū)，十二層及以上威上區(qū)，中區(qū)和上區(qū)均采用地下室水泵房?jī)?nèi)設(shè)置無(wú)負(fù)壓變頻水泵，供給樓頂容積為48m3的水箱。水表按樓層集中放置，熱水由戶(hù)內(nèi)氣燃?xì)鉄崴鞴┙o。給水干管、立管采用內(nèi)筋嵌入鋼塑復(fù)合管，室內(nèi)生活給水管及熱水管均采用PP-R聚丙烯塑料給水管，熱熔連接。2、消防給

36、水系統(tǒng):室外消火栓由小區(qū)給水管網(wǎng)直接供水,20L/s,室內(nèi)設(shè)置400m3的消防蓄水池，消防給水由室外給水管供給，消火栓由普消泵(一備一用)從消防水池供給。樓頂設(shè)置容積為48m3的玻璃鋼水箱。本工程地下車(chē)庫(kù)及一、二層商場(chǎng)及標(biāo)準(zhǔn)層公共走廊，設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。自動(dòng)噴水系統(tǒng)危險(xiǎn)級(jí)級(jí)設(shè)計(jì)，噴水強(qiáng)度8L/minm2,作用面積160m2，系統(tǒng)設(shè)計(jì)流量為30L/s,設(shè)濕式報(bào)警閥一套，在每層的供水干管上調(diào)信號(hào)蝶閥和水流指示器。加壓泵房?jī)?nèi)設(shè)主加壓泵6臺(tái)，系統(tǒng)設(shè)水泵接合器6個(gè)，噴頭采用標(biāo)準(zhǔn)型玻璃球噴頭，68。C溫度級(jí)。室內(nèi)系統(tǒng)管道豎向成環(huán)狀連接，室風(fēng)消火栓系統(tǒng)及自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)管道均采用內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管：DN1

37、00，采用溝槽式卡箍連接或法蘭連接閥門(mén)處；DN100,采用螺紋連接。3、排水系統(tǒng)：室內(nèi)采用污廢水合流，系統(tǒng)采用單立管排水方式，伸頂通氣管，排入室外沼氣化糞池，經(jīng)處理后再排入市政污水管。室內(nèi)排水立管采用U-PVC螺旋排水管道，排水橫管采用擠出成型U-PVC排水管道，承插粘接。4.供電配套系統(tǒng)供電電源及電壓。供電電壓為10KV，從黃河片區(qū)的主干線(xiàn)接入，有專(zhuān)門(mén)的配電房進(jìn)展轉(zhuǎn)壓分送。負(fù)荷等級(jí)。工程消防用電設(shè)備，設(shè)備機(jī)房，小區(qū)道路照明等采用二級(jí)負(fù)荷，其他為三級(jí)。計(jì)量方式。由系統(tǒng)進(jìn)線(xiàn)設(shè)專(zhuān)用計(jì)量柜，每戶(hù)都有電壓表。5.照明及電力設(shè)計(jì)照明設(shè)計(jì)。有正常照明，小區(qū)照明，應(yīng)急照明等，小區(qū)主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅

38、預(yù)留燈位，自行選擇，在公用的疏散通道，地下車(chē)庫(kù)等，設(shè)平安出口標(biāo)志燈。電力設(shè)計(jì)。生活水泵與潛水泵水位由系統(tǒng)自動(dòng)控制，消防設(shè)備接消防中心指令開(kāi)啟或停機(jī)。6.供氣。采用城市管道煤氣供給，每戶(hù)都配備專(zhuān)用煤氣管道，從事先設(shè)計(jì)的預(yù)留孔接入。7.通風(fēng)住宅空調(diào)。每個(gè)住戶(hù)室外都有空調(diào)預(yù)留位置，可自行購(gòu)置安裝。通氣。在地下車(chē)庫(kù)等位置安裝機(jī)器排煙通風(fēng)設(shè)備，以保證空氣質(zhì)量的清新。8.通訊設(shè)施光纖。小區(qū)接入電信的光纖設(shè)備， 線(xiàn)的接入，每戶(hù)都有預(yù)留線(xiàn)路，可自行選擇開(kāi)通。電視線(xiàn)路。同光纖一樣，統(tǒng)一接入，預(yù)留線(xiàn)路由用戶(hù)自行選擇。9.消防小區(qū)的通道，樓梯道等都有消防設(shè)備。小區(qū)室外按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置消火栓。地下車(chē)庫(kù)按標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防火分

39、區(qū)，并采用自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。10.環(huán)境保護(hù)生活垃圾的處理。每個(gè)樓層設(shè)置有垃圾通道，每天進(jìn)展垃圾的處理，小區(qū)設(shè)置有垃圾箱，并有專(zhuān)人進(jìn)展清掃。生活污水。有專(zhuān)用管道進(jìn)展合流匯中，進(jìn)入片區(qū)的城市污水管道。噪聲。小區(qū)距離街道有一定的距離，且為高層建筑，在這方面不需要專(zhuān)門(mén)的設(shè)施設(shè)備。第六章 工程施工進(jìn)度安排本工程方案在兩年半左右的時(shí)間內(nèi)建成。建立進(jìn)度方案如下：表8 工程施工進(jìn)度安排表時(shí)間說(shuō)明2021年3月工程建議書(shū)批復(fù)2021年4月-5月編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批2021年7月-9月建筑方案設(shè)計(jì)2021年10月綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)2021年11月-12月施工圖設(shè)計(jì)2021年1月報(bào)建、領(lǐng)取建立規(guī)劃許可證2021年2月10

40、日工程開(kāi)工2021年6月完成投資25%2021年8月取得預(yù)售許可證，開(kāi)場(chǎng)預(yù)售2021年12月主體工程斷水2021年2月-5月單體工程驗(yàn)收2021年4月-6月分項(xiàng)工程驗(yàn)收2021年8月正式入住第七章 投資估算與資金籌措一、投資估算根據(jù)本工程設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、構(gòu)造、建立標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)如表9和表15所示。表9 “SGDHSZ工程投資估算單位:萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián) 分期方案進(jìn)度1 23451土地費(fèi)用 56805680 2前期工程費(fèi)901 601 3303根底設(shè)施建立費(fèi) 2727 927 18004建筑安裝工程費(fèi) 9088 2508 5080 15

41、005公共配套設(shè)施建立費(fèi) 455 85 170 2006開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 227 40 55 55 40 377管理費(fèi)用 407 85 85 85 84 688銷(xiāo)售費(fèi)用 909 70 230 230 220 1599開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 368 160 20810其他費(fèi)用 368 50 50 108 16011不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1590 540 650 400 合計(jì) 22720 6526 4400 8276 2854 664備注：本次費(fèi)用設(shè)計(jì)以5個(gè)月為一個(gè)周期，時(shí)間從2021年3月2021年8月，總共2年半時(shí)間。二、資金籌措 本工程建立資金完全由建立單位自籌，四川省科學(xué)城SG置業(yè)德陽(yáng)分公司使用自有資金10000萬(wàn)作

42、為工程資本金，按照國(guó)家對(duì)商品房銷(xiāo)售有關(guān)規(guī)定，缺乏資金通過(guò)向銀行借貸和預(yù)售房款解決。借貸資金約5589萬(wàn)元，按一年期利率10%計(jì)算，到期后還本付息，本金及利息擬用預(yù)售收入扣除相關(guān)稅費(fèi)后進(jìn)展歸還，本工程考慮用預(yù)售收入扣除相關(guān)稅費(fèi)后補(bǔ)充建立資金，將采取邊回款邊將回款用于建立資金以及歸還債務(wù)使用，最大限度的利用工程預(yù)售收入。第八章 經(jīng)濟(jì)效益分析一、住宅銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)工程所處位置，周?chē)h(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和工程建立本錢(qián)等綜合因素，住宅按4380元/，商鋪按6680元/進(jìn)展銷(xiāo)售，平均售價(jià)4378元/，停車(chē)庫(kù)每個(gè)車(chē)位10000元。二、銷(xiāo)售進(jìn)度及付款方案本工程方案在1年半內(nèi)完成銷(xiāo)售

43、，其銷(xiāo)售方案如表10所示。表10 各類(lèi)建筑銷(xiāo)售方案表工程合計(jì)123住宅%100156025商鋪%100106030停車(chē)位%100106030備注：所有業(yè)主均在2年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。三、稅費(fèi)率本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)如表11所示。表11 稅費(fèi)率表稅費(fèi)工程稅費(fèi)率%稅費(fèi)工程稅費(fèi)率%營(yíng)業(yè)稅5公益金5城市維護(hù)建立費(fèi)7法定盈余公積金10教育費(fèi)附加費(fèi)3任意盈余公積金8企業(yè)所得稅25不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)7四、盈利能力分析工程在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入43500萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)總額18387萬(wàn)元，扣除所得稅9399萬(wàn)元，公益金449萬(wàn)元，公積金899萬(wàn)元，任意盈余公積金719萬(wàn)元后，還有6921萬(wàn)元可分配利

44、潤(rùn)。工程繳納的經(jīng)營(yíng)稅金2393萬(wàn)元，企業(yè)所得稅9399萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金11792萬(wàn)元。工程全投資內(nèi)部收益率所得稅前為17.42%，在預(yù)期可承受的內(nèi)部收益率為12%時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá)3308.03萬(wàn)元，投資回收期為2.96年。工程全投資內(nèi)部收益率所得稅后為9.59%，投資回收期為3.23年。資本金內(nèi)部收益率為10.99%。詳見(jiàn)表17和表18五、清償能力分析本工程所需資金單獨(dú)由開(kāi)發(fā)商自籌的話(huà)是不夠的，因此所需資金由開(kāi)發(fā)商自籌、銀行短期借款和預(yù)售房款解決。根據(jù)投資估算情況向金融機(jī)構(gòu)借款9203萬(wàn)元，借款一年，在2021年3月借入，2021年3月還款，借貸利率按10%計(jì)算。在投資的第5期將其售房收入歸還銀

45、行貸款本金9203萬(wàn)元，利息920萬(wàn)元。除去向銀行短期借款，開(kāi)發(fā)商還通過(guò)預(yù)售房款填補(bǔ)投資，在總投資的第4、5期共計(jì)3518萬(wàn)元。但是當(dāng)戶(hù)主停頓供給房款，開(kāi)發(fā)商就面臨著資金中段的危險(xiǎn)，無(wú)法供給開(kāi)發(fā)所需，即提高了資產(chǎn)負(fù)債率。所以在向投資者分配利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)該適當(dāng)?shù)亩嗔粢恍?，防止清償?shù)哪芰Τ霈F(xiàn)危機(jī)。六、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本工程的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表14所示。表12 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)據(jù)一建立規(guī)模1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總建筑面積993541.1商品房銷(xiāo)售99354其中：住宅78168商鋪6576停車(chē)場(chǎng)14610二經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1總投資萬(wàn)元227202資金籌措萬(wàn)元22720其中：資本金萬(wàn)元10000使用預(yù)售房款萬(wàn)元35

46、18銀行短期借款萬(wàn)元92023經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元435004經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬(wàn)元23935總本錢(qián)費(fèi)用萬(wàn)元227206利潤(rùn)總額萬(wàn)元183877所得稅萬(wàn)元93998稅后利潤(rùn)萬(wàn)元8988三財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1全部投資內(nèi)部收益率所得稅前%17.422全部投資投資回收期所得稅前年2.963全部投資內(nèi)部收益率所得稅后%9.594全部投資投資回收期所得稅后年3.285資本金內(nèi)部收益率%10.99第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)“SGDHSZ投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)展科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。一、風(fēng)險(xiǎn)分析1、工程自身情況分析

47、從德陽(yáng)市目前的住宅市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了住房供過(guò)于求的情況。除了市場(chǎng)有效需求缺乏，改革滯后，購(gòu)房者舉棋不定，房?jī)r(jià)超過(guò)消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。 本工程市場(chǎng)定位為中高檔住宅，工程在區(qū)位價(jià)格、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在配套設(shè)施方面還是一個(gè)劣勢(shì)，由于工程相對(duì)較小，其自身配套較為不完善，主要依靠所在地黃河片區(qū)完善優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施。2、方案規(guī)劃分析工程市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃根底上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶(hù)型規(guī)劃等。硬杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)。缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和

48、戶(hù)型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小工程的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。二、投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 及早的發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效地措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴(lài)于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。改工程控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括以下三項(xiàng)措施：1、通過(guò)加快進(jìn)度來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)工程建成后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。其次，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)工程建成后的政治形勢(shì)也越難與粗。所以回避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的方法就是加快完成開(kāi)發(fā)工程。針對(duì)該工程，我們采取招投標(biāo)的方式和建立單位簽訂具有法律效應(yīng)的城堡合同，以保證資金的充分供給，與建筑材料等物資供給商簽訂施工材料供給合同。這樣極可能防止不必要因素的影響。2、通過(guò)

49、市場(chǎng)調(diào)查來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn) 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和環(huán)境工程的市場(chǎng)信息越多，做出的預(yù)測(cè)就越準(zhǔn)確，從而能進(jìn)展正確而科學(xué)的決策，包括投資工程的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等。這樣就能把不確定性降到最低限度，較好的控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。3、通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn) 良好的工程管理師重要的保證。從投資開(kāi)發(fā)來(lái)看，工程全過(guò)程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請(qǐng)有經(jīng)歷的房地產(chǎn)專(zhuān)家進(jìn)展指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，提高效益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。第十章 工程可行性研究結(jié)論及建議一、結(jié)論本工程屬于房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)工程，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建立產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變更及工程建立規(guī)劃手續(xù)已辦理，建立資金由自籌和銀行貸款兩局部組成，現(xiàn)場(chǎng)建立條件具備。自地震后德陽(yáng)市民購(gòu)房需求增加以及購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)的要求由低檔走向中高檔的趨勢(shì)，戶(hù)型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)德陽(yáng)市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，工程開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果說(shuō)明，工程經(jīng)濟(jì)效益可行。1、從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)：由于公司在工程開(kāi)發(fā)建立前，進(jìn)展了廣泛。深入的市場(chǎng)調(diào)研，了解客戶(hù)的需求，目前局部單元已有意向性客戶(hù)預(yù)定，銷(xiāo)售前景看好。改方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來(lái)高額利潤(rùn)回報(bào)，可以提高公司在社會(huì)上的知名度，為公司將來(lái)的開(kāi)展奠定了根底，并且為德陽(yáng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)