房地產(chǎn)估價成本法理論教案

1、湖南工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院備課紙課程內(nèi)容成本法理論與計算第 講執(zhí)行情況日期3.183.193.253.26教研室主任簽字星期2222班級2012161701201216170120121617012012161701節(jié)次3-45-63-45-6課 堂類 型理 論能力培養(yǎng)目標通過講授，讓學(xué)生掌握成本法的基本原理、適用范圍、計算及操作程序。重點與難點重點：運用成本法進行房地產(chǎn)估價的公式計算與操作。難點：運用成本法進行房地產(chǎn)估價的公式計算與操作。主要教學(xué)方法講授法、案例法、討論法教學(xué)組織設(shè)計課堂教學(xué)時間：60課堂練習(xí)時間：25歸納小結(jié)時間：5教學(xué)后記本節(jié)課內(nèi)容屬于理論性內(nèi)容，為加強學(xué)生理解，應(yīng)多舉事例，深

2、入淺出。作業(yè)布置習(xí)題試卷若干湖南工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院備課紙第一節(jié) 基本常識一、成本法概念二、成本法適用范圍三、成本法估價原則替代原則；供求原則；均衡原則；外部性原則；最高最佳使用原則；四、成本法的一些基本認識五、成本法的步驟湖南工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院備課紙第二節(jié) 成本法的計算一、成本法的計算 分為兩類：一類是新開發(fā)土地、新建房地產(chǎn)的估價；一類是舊房地產(chǎn)估價；新開發(fā)土地或新建房地產(chǎn)估價公式多個，按公式套條件即可；舊房地產(chǎn)估價基本公式：房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新構(gòu)建價格-折舊=地上建筑物（房屋）重新構(gòu)建價格+土地價格-折舊；而地上建筑物（房屋）新構(gòu)建價格又分成兩種，一種是房屋重置價格（建一個有同等功效的），一種

3、是房屋重建價格（建一個一模一樣的，俗稱復(fù)制）；2、 新開發(fā)土地或新建房地產(chǎn)成本法估價計算1、新開發(fā)土地估價公式中具體內(nèi)涵如下：例22、新建房地產(chǎn)公式與計算第三節(jié) 舊房地產(chǎn)成本法估價一、計算公式1、 第一類：土地的求取用基準地價法，在房地產(chǎn)估價實務(wù)中學(xué)習(xí)；具體的建筑物的重新購建價格可采用政府確定公布的基淮房屋重置價格然后進行修正求取，也可以按照工程造價估算的力法來求取，具體的方法訂：單位比較法；分部分項法；工料測算法：指數(shù)調(diào)整法等四種。第四節(jié) 建筑物折舊二、無形資產(chǎn)也有“折舊”，不過我們叫攤銷三、折舊涉及的概念（一）概念：固定資產(chǎn)原值、固定資產(chǎn)現(xiàn)值、固定資產(chǎn)殘值、年折舊額還包括（年折價率、殘值率

4、）。例：某人2010購入一臺電腦，花費5000元，預(yù)計可用10年；到2014年，電腦貶值為3200元；到2020年電腦當廢品回收獲得500元。問該電腦原值、2014年現(xiàn)值、殘值各是多少？殘值率多少？年折舊額是多少？（二）年折舊額的計算1、平均年限法（直線折舊法）：每年折舊額均勻相等；年折舊額=（原值-現(xiàn)值）/已使用的年限；年折舊額=（原值-殘值）/折舊年限或者叫可使用總年限；例：某設(shè)備原值3萬，累計使用10年，預(yù)計殘值3000元，清理費1000元，則該設(shè)備年折舊額，年折舊率、殘值率各是多少；2、雙倍余額遞減法（加速折舊）：既按直線折舊率的2倍計提折舊，折舊年限最后兩年按凈值減去殘值平均折舊。例

5、：某設(shè)備原值64000元，殘值2000元，使用5年，采用雙倍余額遞減法計算各年折舊額。例：某設(shè)備4900元，殘值100元，使用4年，采用雙倍余額遞減法計算各年折舊額。3、年數(shù)總和法（加速折舊），完全按公式算出每年折舊率，然后用原值減去殘值乘以每年折舊率（工程經(jīng)濟書）4、成新率折扣法（專門練習(xí)）（1)成新率折扣法： 概念例：某人剛買到手一件皮衣花1000元，十成新，其價值多少？穿一年后變九成新，其價值又是多少？公式書p127頁(2)混合法：綜合成新率=年限法成新率×權(quán)重+完損系數(shù)打分法×權(quán)重，再用綜合成新率乘以房屋重置價格（實訓(xùn)內(nèi)容）估價中的折舊時，建筑物的壽命是經(jīng)濟壽命、年

6、齡為有效年齡，剩余壽命為剩余經(jīng)濟壽命第五節(jié) 土地使用年限與建筑物經(jīng)濟壽命互相影響決定建筑物折舊時耐用年限成本法練習(xí)示范新開發(fā)土地、新建房地產(chǎn)成本法估價一、成本法的計算 分為兩類：一類是新開發(fā)土地、新建房地產(chǎn)的成本法估價；一類是舊房地產(chǎn)估價；新開發(fā)土地或新建房地產(chǎn)估價公式多個，按公式套條件即可；舊房地產(chǎn)估價基本公式：房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新構(gòu)建價格-折舊=地上建筑物（房屋）重新構(gòu)建價格+土地價格-折舊；二、新開發(fā)土地、新建房地產(chǎn)成本法估價1、新開發(fā)土地估價公式中具體內(nèi)涵：（1）管理費按如下計算，或者根據(jù)題目已知（2）投資利息按復(fù)利，且買土地的費用和開發(fā)土地的費用都要計利息，如果是一年均勻投入視為在

7、年中間一筆投入（3） 開發(fā)利潤：題目告知或者按如下計算 開發(fā)利潤時通常是以土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用之和為計算基數(shù)乘以投資利潤率，即：（4） 土地增值收益：題目告知或按如下計算以土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、和利潤等前五項之和為基數(shù)，乘以土地增值收益率來估算土地增值收益。2、新建房地產(chǎn)成本法估價（1）開發(fā)利潤的計算題目告知，或按以下計示范舊房地產(chǎn)成本法估價1、 基本公式：建筑物重新構(gòu)建價格有兩種內(nèi)涵，一是重置價格（建一個和原房屋功效相同的建筑）；一是重建價格（建一個和原房屋一模一樣的建筑）；1、 土地價格求?。和恋貎r格一般用基準地價法，涉及土地估價，本課程及書都是題目的已知

8、條件；2、 建筑物重新構(gòu)建價格：兩種方法，如下：第一種采用工程造價中的單位比較法（單位面積法、單位體積法，就是告訴你單價）、分部分項法（就是類似投資估算中的土建工程費、安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各是多少）、工料估算法（把蓋房子用的水泥、沙、鋼筋等用量找出來，然后乘以單價）；價格指數(shù)法；第二種房屋重置價格法、利用各地州市發(fā)布的房屋重置價格文件，實訓(xùn)內(nèi)容；3、 折舊求?。?）平均年限法（直線折舊法）：每年折舊額均勻相等；概念：原值、現(xiàn)值、殘值、年折舊額還包括（年折價率、殘值率）。 例：某人2010購入一臺電腦，花費5000元，預(yù)計可用10年；到2014年，電腦貶值為3200元；到2020年電腦當

9、廢品回收獲得500元。問該電腦原值、2014年現(xiàn)值、殘值各是多少？殘值率多少？年折舊額是多少？ 年折舊額=（原值-現(xiàn)值）/已使用的年限； 年折舊額=（原值-殘值）/總折舊年限或者總可使用年限； 例：某設(shè)備原值3萬，累計使用10年，預(yù)計殘值3000元，清理費1000元，則該設(shè)備年折舊額，年折舊率、殘值率各是多少；（2） 成新率折扣法： 例：某人剛買到手一件皮衣花1000元，十成新，其現(xiàn)在價值多少？穿一年后變九成新，其現(xiàn)在價值又是多少？公式書p127頁（3）混合法：綜合成新率=年限法成新率×權(quán)重+完損系數(shù)打分法×權(quán)重，再用綜合成新率乘以房屋重置價格（實訓(xùn)內(nèi)容）4、分類折舊完成P

10、141單選題、第8題p142案例分析題房地產(chǎn)成本法估價總結(jié)1、 分類 分兩大類：一是新開發(fā)土地、新建房地產(chǎn)成本法估價；二是舊房地產(chǎn)估價；2、 計算 1、新開發(fā)土地、新建房地產(chǎn)成本法套公式，要點：（1）公式各項根據(jù)題目告知；（2）難點在于投資利息的計算；（3）投資利息采用復(fù)利，公式中所有投入的成本均要算利息，利息計到開發(fā)完成時；（3）畫現(xiàn)金流量圖幫助分析利息，均勻投入視為在年中間一筆投入； 2、舊房地產(chǎn)成本法估價要點：（1）公式中重新購建價格題目告知，表現(xiàn)形式一般為單價；（2）現(xiàn)實估價操作按各地州市房屋重置價格文件查得并進行修正而來，表現(xiàn)形式為單價，既多少元每平方米； 3、舊房地產(chǎn)成本法折舊計算是重點（1）平均年限法（直線折舊），例：剛買的手機價值100，這是原值（重新購建價格）；手機使用壽命10年后報廢，賣廢品得10元，這是殘值，殘值率=殘值/原值=10/100=10%；總折舊額就是90元，總折舊率=總折舊額/原值=90/100=90%；殘值10元，殘值率10% 總折舊額90元，總折舊率90%每年折舊額9元，既總折舊額/使用年限=90/10=9；每年折舊額9元，年折舊率9% 該手機剛買來100元，可用10年，殘值率10%，使用1年后的現(xiàn)值多少？3年后現(xiàn)