房地產(chǎn)估價(jià)成本法理論教案

1、湖南工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院備課紙課程內(nèi)容成本法理論與計(jì)算第 講執(zhí)行情況日期3.183.193.253.26教研室主任簽字星期2222班級(jí)2012161701201216170120121617012012161701節(jié)次3-45-63-45-6課 堂類(lèi) 型理 論能力培養(yǎng)目標(biāo)通過(guò)講授，讓學(xué)生掌握成本法的基本原理、適用范圍、計(jì)算及操作程序。重點(diǎn)與難點(diǎn)重點(diǎn)：運(yùn)用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的公式計(jì)算與操作。難點(diǎn)：運(yùn)用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的公式計(jì)算與操作。主要教學(xué)方法講授法、案例法、討論法教學(xué)組織設(shè)計(jì)課堂教學(xué)時(shí)間：60課堂練習(xí)時(shí)間：25歸納小結(jié)時(shí)間：5教學(xué)后記本節(jié)課內(nèi)容屬于理論性內(nèi)容，為加強(qiáng)學(xué)生理解，應(yīng)多舉事例，深

2、入淺出。作業(yè)布置習(xí)題試卷若干湖南工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院備課紙第一節(jié) 基本常識(shí)一、成本法概念二、成本法適用范圍三、成本法估價(jià)原則替代原則；供求原則；均衡原則；外部性原則；最高最佳使用原則；四、成本法的一些基本認(rèn)識(shí)五、成本法的步驟湖南工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院備課紙第二節(jié) 成本法的計(jì)算一、成本法的計(jì)算 分為兩類(lèi)：一類(lèi)是新開(kāi)發(fā)土地、新建房地產(chǎn)的估價(jià)；一類(lèi)是舊房地產(chǎn)估價(jià)；新開(kāi)發(fā)土地或新建房地產(chǎn)估價(jià)公式多個(gè)，按公式套條件即可；舊房地產(chǎn)估價(jià)基本公式：房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格-折舊=地上建筑物（房屋）重新構(gòu)建價(jià)格+土地價(jià)格-折舊；而地上建筑物（房屋）新構(gòu)建價(jià)格又分成兩種，一種是房屋重置價(jià)格（建一個(gè)有同等功效的），一種

3、是房屋重建價(jià)格（建一個(gè)一模一樣的，俗稱復(fù)制）；2、 新開(kāi)發(fā)土地或新建房地產(chǎn)成本法估價(jià)計(jì)算1、新開(kāi)發(fā)土地估價(jià)公式中具體內(nèi)涵如下：例22、新建房地產(chǎn)公式與計(jì)算第三節(jié) 舊房地產(chǎn)成本法估價(jià)一、計(jì)算公式1、 第一類(lèi)：土地的求取用基準(zhǔn)地價(jià)法，在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中學(xué)習(xí)；具體的建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可采用政府確定公布的基淮房屋重置價(jià)格然后進(jìn)行修正求取，也可以按照工程造價(jià)估算的力法來(lái)求取，具體的方法訂：?jiǎn)挝槐容^法；分部分項(xiàng)法；工料測(cè)算法：指數(shù)調(diào)整法等四種。第四節(jié) 建筑物折舊二、無(wú)形資產(chǎn)也有“折舊”，不過(guò)我們叫攤銷(xiāo)三、折舊涉及的概念（一）概念：固定資產(chǎn)原值、固定資產(chǎn)現(xiàn)值、固定資產(chǎn)殘值、年折舊額還包括（年折價(jià)率、殘值率

4、）。例：某人2010購(gòu)入一臺(tái)電腦，花費(fèi)5000元，預(yù)計(jì)可用10年；到2014年，電腦貶值為3200元；到2020年電腦當(dāng)廢品回收獲得500元。問(wèn)該電腦原值、2014年現(xiàn)值、殘值各是多少？殘值率多少？年折舊額是多少？（二）年折舊額的計(jì)算1、平均年限法（直線折舊法）：每年折舊額均勻相等；年折舊額=（原值-現(xiàn)值）/已使用的年限；年折舊額=（原值-殘值）/折舊年限或者叫可使用總年限；例：某設(shè)備原值3萬(wàn)，累計(jì)使用10年，預(yù)計(jì)殘值3000元，清理費(fèi)1000元，則該設(shè)備年折舊額，年折舊率、殘值率各是多少；2、雙倍余額遞減法（加速折舊）：既按直線折舊率的2倍計(jì)提折舊，折舊年限最后兩年按凈值減去殘值平均折舊。例

5、：某設(shè)備原值64000元，殘值2000元，使用5年，采用雙倍余額遞減法計(jì)算各年折舊額。例：某設(shè)備4900元，殘值100元，使用4年，采用雙倍余額遞減法計(jì)算各年折舊額。3、年數(shù)總和法（加速折舊），完全按公式算出每年折舊率，然后用原值減去殘值乘以每年折舊率（工程經(jīng)濟(jì)書(shū)）4、成新率折扣法（專(zhuān)門(mén)練習(xí)）（1)成新率折扣法： 概念例：某人剛買(mǎi)到手一件皮衣花1000元，十成新，其價(jià)值多少？穿一年后變九成新，其價(jià)值又是多少？公式書(shū)p127頁(yè)(2)混合法：綜合成新率=年限法成新率×權(quán)重+完損系數(shù)打分法×權(quán)重，再用綜合成新率乘以房屋重置價(jià)格（實(shí)訓(xùn)內(nèi)容）估價(jià)中的折舊時(shí)，建筑物的壽命是經(jīng)濟(jì)壽命、年

6、齡為有效年齡，剩余壽命為剩余經(jīng)濟(jì)壽命第五節(jié) 土地使用年限與建筑物經(jīng)濟(jì)壽命互相影響決定建筑物折舊時(shí)耐用年限成本法練習(xí)示范新開(kāi)發(fā)土地、新建房地產(chǎn)成本法估價(jià)一、成本法的計(jì)算 分為兩類(lèi)：一類(lèi)是新開(kāi)發(fā)土地、新建房地產(chǎn)的成本法估價(jià)；一類(lèi)是舊房地產(chǎn)估價(jià)；新開(kāi)發(fā)土地或新建房地產(chǎn)估價(jià)公式多個(gè)，按公式套條件即可；舊房地產(chǎn)估價(jià)基本公式：房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格-折舊=地上建筑物（房屋）重新構(gòu)建價(jià)格+土地價(jià)格-折舊；二、新開(kāi)發(fā)土地、新建房地產(chǎn)成本法估價(jià)1、新開(kāi)發(fā)土地估價(jià)公式中具體內(nèi)涵：（1）管理費(fèi)按如下計(jì)算，或者根據(jù)題目已知（2）投資利息按復(fù)利，且買(mǎi)土地的費(fèi)用和開(kāi)發(fā)土地的費(fèi)用都要計(jì)利息，如果是一年均勻投入視為在

7、年中間一筆投入（3） 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：題目告知或者按如下計(jì)算 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)通常是以土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用之和為計(jì)算基數(shù)乘以投資利潤(rùn)率，即：（4） 土地增值收益：題目告知或按如下計(jì)算以土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、和利潤(rùn)等前五項(xiàng)之和為基數(shù)，乘以土地增值收益率來(lái)估算土地增值收益。2、新建房地產(chǎn)成本法估價(jià)（1）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算題目告知，或按以下計(jì)示范舊房地產(chǎn)成本法估價(jià)1、 基本公式：建筑物重新構(gòu)建價(jià)格有兩種內(nèi)涵，一是重置價(jià)格（建一個(gè)和原房屋功效相同的建筑）；一是重建價(jià)格（建一個(gè)和原房屋一模一樣的建筑）；1、 土地價(jià)格求?。和恋貎r(jià)格一般用基準(zhǔn)地價(jià)法，涉及土地估價(jià)，本課程及書(shū)都是題目的已知

8、條件；2、 建筑物重新構(gòu)建價(jià)格：兩種方法，如下：第一種采用工程造價(jià)中的單位比較法（單位面積法、單位體積法，就是告訴你單價(jià)）、分部分項(xiàng)法（就是類(lèi)似投資估算中的土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各是多少）、工料估算法（把蓋房子用的水泥、沙、鋼筋等用量找出來(lái)，然后乘以單價(jià)）；價(jià)格指數(shù)法；第二種房屋重置價(jià)格法、利用各地州市發(fā)布的房屋重置價(jià)格文件，實(shí)訓(xùn)內(nèi)容；3、 折舊求?。?）平均年限法（直線折舊法）：每年折舊額均勻相等；概念：原值、現(xiàn)值、殘值、年折舊額還包括（年折價(jià)率、殘值率）。 例：某人2010購(gòu)入一臺(tái)電腦，花費(fèi)5000元，預(yù)計(jì)可用10年；到2014年，電腦貶值為3200元；到2020年電腦當(dāng)

9、廢品回收獲得500元。問(wèn)該電腦原值、2014年現(xiàn)值、殘值各是多少？殘值率多少？年折舊額是多少？ 年折舊額=（原值-現(xiàn)值）/已使用的年限； 年折舊額=（原值-殘值）/總折舊年限或者總可使用年限； 例：某設(shè)備原值3萬(wàn)，累計(jì)使用10年，預(yù)計(jì)殘值3000元，清理費(fèi)1000元，則該設(shè)備年折舊額，年折舊率、殘值率各是多少；（2） 成新率折扣法： 例：某人剛買(mǎi)到手一件皮衣花1000元，十成新，其現(xiàn)在價(jià)值多少？穿一年后變九成新，其現(xiàn)在價(jià)值又是多少？公式書(shū)p127頁(yè)（3）混合法：綜合成新率=年限法成新率×權(quán)重+完損系數(shù)打分法×權(quán)重，再用綜合成新率乘以房屋重置價(jià)格（實(shí)訓(xùn)內(nèi)容）4、分類(lèi)折舊完成P

10、141單選題、第8題p142案例分析題房地產(chǎn)成本法估價(jià)總結(jié)1、 分類(lèi) 分兩大類(lèi)：一是新開(kāi)發(fā)土地、新建房地產(chǎn)成本法估價(jià)；二是舊房地產(chǎn)估價(jià)；2、 計(jì)算 1、新開(kāi)發(fā)土地、新建房地產(chǎn)成本法套公式，要點(diǎn)：（1）公式各項(xiàng)根據(jù)題目告知；（2）難點(diǎn)在于投資利息的計(jì)算；（3）投資利息采用復(fù)利，公式中所有投入的成本均要算利息，利息計(jì)到開(kāi)發(fā)完成時(shí)；（3）畫(huà)現(xiàn)金流量圖幫助分析利息，均勻投入視為在年中間一筆投入； 2、舊房地產(chǎn)成本法估價(jià)要點(diǎn)：（1）公式中重新購(gòu)建價(jià)格題目告知，表現(xiàn)形式一般為單價(jià)；（2）現(xiàn)實(shí)估價(jià)操作按各地州市房屋重置價(jià)格文件查得并進(jìn)行修正而來(lái)，表現(xiàn)形式為單價(jià)，既多少元每平方米； 3、舊房地產(chǎn)成本法折舊計(jì)算是重點(diǎn)（1）平均年限法（直線折舊），例：剛買(mǎi)的手機(jī)價(jià)值100，這是原值（重新購(gòu)建價(jià)格）；手機(jī)使用壽命10年后報(bào)廢，賣(mài)廢品得10元，這是殘值，殘值率=殘值/原值=10/100=10%；總折舊額就是90元，總折舊率=總折舊額/原值=90/100=90%；殘值10元，殘值率10% 總折舊額90元，總折舊率90%每年折舊額9元，既總折舊額/使用年限=90/10=9；每年折舊額9元，年折舊率9% 該手機(jī)剛買(mǎi)來(lái)100元，可用10年，殘值率10%，使用1年后的現(xiàn)值多少？3年后現(xiàn)