土地估價(jià)機(jī)構(gòu)面對(duì)新的外部環(huán)境如何實(shí)現(xiàn)新發(fā)展

1、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)面對(duì)新的外部環(huán)境如何實(shí)現(xiàn)新發(fā)展一、宏觀環(huán)境倒逼回首2014年，改革的聲音成為中國(guó)當(dāng)代之聲最強(qiáng)音，各項(xiàng)改革“馬力十足”，各項(xiàng)新政不斷出臺(tái)讓人應(yīng)接不暇，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正式步入 “新常態(tài)”。政府簡(jiǎn)政放權(quán)措施不斷，轉(zhuǎn)變職能交由市場(chǎng)決定，我們估價(jià)行業(yè)也正處在轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，機(jī)遇與挑戰(zhàn)同時(shí)并存。（一）準(zhǔn)入資格取消根據(jù)十八大確定的行政體制改革方向，2014年11月24日國(guó)務(wù)院關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項(xiàng)目等事項(xiàng)的決定（國(guó)發(fā)201450號(hào)）土地估價(jià)師資格赫然在列，文件明確取消土地估價(jià)師準(zhǔn)入類(lèi)資格的行政許可。取消職業(yè)資格的準(zhǔn)入類(lèi)行政許可，其目的是降低就業(yè)門(mén)檻、營(yíng)造良好的人才發(fā)展環(huán)境，激發(fā)市場(chǎng)活力，促進(jìn)

2、行業(yè)自律管理。此政策短期內(nèi)對(duì)估價(jià)業(yè)務(wù)有一定的影響，但長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)講，可能是一件好事，以往的那種以“資質(zhì)”和“證鑒”來(lái)拓展、獲取業(yè)務(wù)的行業(yè)發(fā)展模式將不復(fù)存在，靠估價(jià)量來(lái)獲取效益的估價(jià)機(jī)構(gòu)將會(huì)難以生存，逼迫著估價(jià)機(jī)構(gòu)靠服務(wù)、靠質(zhì)量贏取市場(chǎng)。同時(shí)，十八大以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革進(jìn)入了深水區(qū)，各類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)愈加頻繁，新的經(jīng)濟(jì)行為不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)上對(duì)于土地中介服務(wù)需求的深度和廣度正在增加，客觀上要求土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在原有估價(jià)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，能夠向客戶(hù)提供更多有價(jià)值的延伸服務(wù)和產(chǎn)出更高質(zhì)量的成果。這必然引致估價(jià)機(jī)構(gòu)隨之轉(zhuǎn)型，向集團(tuán)化、多元化、國(guó)際化發(fā)展，致力滿(mǎn)足市場(chǎng)的多種、多層次需求。（二）估價(jià)收費(fèi)放開(kāi)2014年12

3、月1日，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于放開(kāi)部分服務(wù)價(jià)格的通知（發(fā)改價(jià)格20142732號(hào)），自2015年1月1日起放開(kāi)土地價(jià)格估價(jià)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要求土地價(jià)格估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)遵守價(jià)格法等法律法規(guī)要求，合法經(jīng)營(yíng)，為委托人等提供質(zhì)量合格、價(jià)格合理的服務(wù)；要嚴(yán)格落實(shí)明碼標(biāo)價(jià)制度，在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示價(jià)目表和投訴舉報(bào)電話(huà)等信息；不得利用優(yōu)勢(shì)地位、強(qiáng)制服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi)，或只收費(fèi)不服務(wù)、少服務(wù)多收費(fèi)；不得在標(biāo)價(jià)之外收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。估價(jià)收費(fèi)徹底向市場(chǎng)放開(kāi)，短期內(nèi)，各估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)維持不變，靜觀地方具體政策；長(zhǎng)期看，各個(gè)區(qū)域、各個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)會(huì)形成不同的收費(fèi)區(qū)間，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的分化必將促使土地估價(jià)機(jī)構(gòu)提升服

4、務(wù)質(zhì)量，消費(fèi)者也將有更多選擇，但經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的選擇，高質(zhì)量、高收費(fèi)成為最終的均衡結(jié)果。（三）經(jīng)濟(jì)發(fā)展常態(tài)土地與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)，十八屆三中全會(huì)以來(lái)，中央政府強(qiáng)調(diào)要發(fā)揮市場(chǎng)配置資源在房地產(chǎn)調(diào)控方面的作用，各地也適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，限購(gòu)、限貸等行政調(diào)控手段逐步退出，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制起步。 受房地產(chǎn)調(diào)控影響，2014年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，土地成交減少，加之中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入穩(wěn)增長(zhǎng)常態(tài)，與土地相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定。受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，短期內(nèi)，土地估價(jià)業(yè)務(wù)受一定的影響；但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)逐漸走向平穩(wěn)，國(guó)家新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，農(nóng)村土地制度的改革等一系列利好消息，將給土地估價(jià)行業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。 站

5、在新的起點(diǎn)，面對(duì)新的改革，我們估價(jià)行業(yè)必然在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的浪潮中發(fā)展，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心優(yōu)勢(shì)便是競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制帶來(lái)“優(yōu)勝劣汰”，而優(yōu)勝劣汰的壓力驅(qū)使人人都會(huì)更加努力，使競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈，我們估價(jià)行業(yè)也躲不開(kāi)、逃不掉。當(dāng)下估價(jià)機(jī)構(gòu)如何不被淘汰而穩(wěn)健發(fā)展，這就是我今天要提出的升級(jí)版發(fā)展戰(zhàn)略專(zhuān)業(yè)、多元、一體的專(zhuān)業(yè)服務(wù)之路。二、多元與跨界的發(fā)展路徑（一）估價(jià)多元化路徑1、估價(jià)多元化（1）估價(jià)業(yè)務(wù)多元化估價(jià)業(yè)務(wù)多元化以鑒證性為主，咨詢(xún)性并重。那么借此，我們認(rèn)識(shí)下何為鑒證性報(bào)告、何為咨詢(xún)性報(bào)告。根據(jù)提供的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的用途和作用，土地估價(jià)報(bào)告可分為兩種不同性質(zhì)的估價(jià)：一是鑒證性估價(jià)（或稱(chēng)證據(jù)性估價(jià)、公證性估價(jià)）；二

6、是咨詢(xún)性估價(jià)（或稱(chēng)參考性估價(jià)）。為估價(jià)委托人向第三方證明或者說(shuō)服第三方而提供的估價(jià)，即為房地產(chǎn)交易當(dāng)事人雙方服務(wù)，還包括為政府(課稅)、司法機(jī)關(guān) (司法鑒定)等第三方服務(wù)，并且對(duì)估價(jià)結(jié)果的采信主體往往是房地產(chǎn)交易當(dāng)事人之外的第三人，估價(jià)報(bào)告具有“公共產(chǎn)品”性質(zhì)，通常屬于鑒證性估價(jià)。為估價(jià)委托人自己使用而提供的估價(jià)，為房地產(chǎn)交易當(dāng)事人一方或雙方服務(wù)，對(duì)估價(jià)結(jié)果的采信主體就是房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人，例如為委托人確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考的估價(jià)，估價(jià)報(bào)告是一種“私人產(chǎn)品”，通常屬于咨詢(xún)性估價(jià)。常見(jiàn)的鑒證性估價(jià)報(bào)告有：建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓、抵押估價(jià)，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為目的的土地估價(jià)，以城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)為

7、目的的土地估價(jià)，以農(nóng)用地分等定級(jí)和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)為目的的土地估價(jià)，以土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收為目的的估價(jià)，以司法鑒定為目的土地估價(jià)，企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的土地估價(jià)。咨詢(xún)性估價(jià)報(bào)告部分是依據(jù)法律要件的需求而產(chǎn)生的，部分是依據(jù)市場(chǎng)的需求而產(chǎn)生的，常見(jiàn)的咨詢(xún)性估價(jià)報(bào)告分有：土地的轉(zhuǎn)讓、租賃、分割、合并估價(jià)，信托基金投資等等。（2）新型土地估價(jià)隨著十八屆三中全會(huì)、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議以及兩會(huì)對(duì)新型城鎮(zhèn)化工作提出部署，必然推動(dòng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入流轉(zhuǎn)，土地使用制度改革進(jìn)一步深化，土地要素市場(chǎng)進(jìn)一步繁榮，市場(chǎng)交易進(jìn)一步活躍，不但會(huì)延伸出傳統(tǒng)的估價(jià)業(yè)務(wù)如三舊改造涉及的估價(jià)

8、與咨詢(xún)，而且還會(huì)衍生更多新的估價(jià)業(yè)務(wù)，諸如農(nóng)用地征收估價(jià)、農(nóng)村土地承保經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)估價(jià)、土地流轉(zhuǎn)信托等等。新一輪國(guó)企改革，發(fā)展混合所有制，將會(huì)涉及重組、企業(yè)兼并等諸多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，均可能會(huì)包含土地估價(jià)，土地估價(jià)作為重要組成部分不可忽視。目前大中城市土地稀缺，地下空間使用權(quán)使用和出讓如何估價(jià)等等都是可以作為新業(yè)務(wù)開(kāi)拓的方向。（3）估價(jià)專(zhuān)業(yè)多元化目前市場(chǎng)上存在有資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)、礦業(yè)權(quán)評(píng)估、舊機(jī)動(dòng)車(chē)鑒定評(píng)估和保險(xiǎn)公估在內(nèi)的六大類(lèi)評(píng)估專(zhuān)業(yè)，除舊機(jī)動(dòng)車(chē)鑒定評(píng)估要求的專(zhuān)業(yè)含量稍微低點(diǎn)且基本淡出評(píng)估市場(chǎng)外，其他五類(lèi)評(píng)估專(zhuān)業(yè)均可實(shí)現(xiàn)資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。2、估價(jià)咨詢(xún)多元化為了土地估價(jià)行業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)

9、展，除了開(kāi)展價(jià)值估價(jià)服務(wù)之外，土地估價(jià)行業(yè)需要提升業(yè)務(wù)層次，注重業(yè)務(wù)創(chuàng)新，提供咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)：（1）房地產(chǎn)全過(guò)程顧問(wèn)服務(wù)房地產(chǎn)全過(guò)程包括土地準(zhǔn)備階段（參與土地利用總體規(guī)劃、土地利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、土地利用詳細(xì)規(guī)劃及土地整理的顧問(wèn)服務(wù)）、土地儲(chǔ)備階段（土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案、前期調(diào)研、征收拆遷估價(jià)與顧問(wèn)）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段（前期策劃、征收拆遷估價(jià)與咨詢(xún)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定估價(jià)、政府項(xiàng)目報(bào)建立項(xiàng)）、竣工階段（竣工后評(píng)價(jià)、市場(chǎng)推廣、租售方案制定）和運(yùn)營(yíng)階段（項(xiàng)目后評(píng)價(jià)）。（2）參與政府咨詢(xún)顧問(wèn)隨著深化經(jīng)濟(jì)體制和政治體制改革，十八屆三中全會(huì)決定提出，簡(jiǎn)政放權(quán)，加大政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)力度，將萌生越來(lái)越多的為政府及其職能部門(mén)提供

10、的咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)。比如參與土地相關(guān)政策制定、建立征收拆遷評(píng)價(jià)指標(biāo)體系、協(xié)助政府制定交易指導(dǎo)價(jià)格、制定征收拆遷方案和資金監(jiān)管等；比如土地集約利用評(píng)價(jià)、土地價(jià)值分析、土地收儲(chǔ)規(guī)劃與資金策劃、地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)等相關(guān)業(yè)務(wù)；還比如在財(cái)政資金績(jī)效評(píng)價(jià)、績(jī)效協(xié)審、行政事業(yè)資產(chǎn)管理、管理顧問(wèn)等領(lǐng)域提供咨詢(xún)服務(wù)。就財(cái)政資金支出績(jī)效評(píng)價(jià)，目前國(guó)眾聯(lián)已在固本強(qiáng)基、排污、博物館、保障性住房、公共景觀工程、環(huán)保工程、人才引進(jìn)、科研實(shí)驗(yàn)等各類(lèi)型的績(jī)效評(píng)價(jià)服務(wù)。（3）參與企業(yè)咨詢(xún)顧問(wèn)企業(yè)方面如投資項(xiàng)目可行性研究、決策分析、盡職調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)管理等業(yè)務(wù)類(lèi)別。亦可為房地產(chǎn)信托基金公司提供諸如信托物業(yè)狀況評(píng)價(jià)、信托物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研等咨詢(xún)顧

11、問(wèn)。也可為金融機(jī)構(gòu)提供融資項(xiàng)目前中后期涉及的還貸能力分析、借款人評(píng)價(jià)、抵押物動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、資產(chǎn)處置方案等。（二）服務(wù)業(yè)橫向一體化在做專(zhuān)做精專(zhuān)業(yè)估價(jià)的基礎(chǔ)上，向相關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方向延伸，包括土地登記代理、土地規(guī)劃與整理、工程咨詢(xún)、測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)、監(jiān)理等中介集團(tuán)方向發(fā)展，打造綜合性的專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)機(jī)構(gòu)，還可從中衍生出其他新業(yè)務(wù)品種。比如目前估價(jià)機(jī)構(gòu)大多數(shù)都是從事線(xiàn)下服務(wù)，基于業(yè)務(wù)開(kāi)拓和創(chuàng)新，一些中介機(jī)構(gòu)創(chuàng)新電子商務(wù)平臺(tái)，開(kāi)展了線(xiàn)上線(xiàn)下一體化業(yè)務(wù)，如搜房網(wǎng)和Q房網(wǎng)。國(guó)眾聯(lián)也在積極探索延伸新業(yè)務(wù)線(xiàn)上線(xiàn)下一體化業(yè)務(wù)。如我們?cè)趶氖卤ｋU(xiǎn)公估過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)損余物資社會(huì)化公開(kāi)處置的需求，便開(kāi)發(fā)了保險(xiǎn)行業(yè)專(zhuān)用的保

12、險(xiǎn)殘值競(jìng)拍平臺(tái)中國(guó)保險(xiǎn)損余物資信息網(wǎng)， 2013年7月正式上線(xiàn)至今，參與了2013年9月浙江余姚特大水災(zāi)，2014年5月深圳、東莞暴雨水災(zāi)，2014年7月海南臺(tái)風(fēng)水災(zāi)的損余物資處理業(yè)務(wù)。處理保險(xiǎn)車(chē)輛損余物資1500多輛，為保險(xiǎn)公司減損近800萬(wàn)元。三、多元與跨界的戰(zhàn)略舉措（一）健全管理模式無(wú)論是估價(jià)業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展、多元化發(fā)展，還是一體化經(jīng)營(yíng)，隨著擴(kuò)張，企業(yè)的規(guī)模也隨之?dāng)U大，作為估價(jià)機(jī)構(gòu)，必然會(huì)使得企業(yè)的協(xié)調(diào)成本、溝通成本、人力成本等增加，所以完善流程管理、人力資源管理、內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)非常重要。特別是總分或跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)，應(yīng)著眼于目標(biāo)績(jī)效管理激勵(lì)約束為主，堅(jiān)持要做到六個(gè)統(tǒng)一：即統(tǒng)一的制度、統(tǒng)一的規(guī)范、

13、統(tǒng)一的文化、統(tǒng)一的形象、統(tǒng)一的氣質(zhì)、統(tǒng)一的精神。（二）完善風(fēng)險(xiǎn)控制建立有效的風(fēng)險(xiǎn)管理體系和完善的內(nèi)控管理機(jī)制，成立技術(shù)委員會(huì)，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的審核部門(mén)進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)。其次，國(guó)際估價(jià)行業(yè)普遍會(huì)采取購(gòu)買(mǎi)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的做法防范風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)協(xié)會(huì)也在積極推動(dòng)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，我們國(guó)眾聯(lián)也從2012年起就購(gòu)買(mǎi)了職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，最高賠付達(dá)3000萬(wàn)元。（三）打造核心人才團(tuán)隊(duì)我們屬于知識(shí)密集型的行業(yè)，專(zhuān)業(yè)人才是保障，人才是核心競(jìng)爭(zhēng)力。僅僅靠薪水留人還不夠，更要以良好的激勵(lì)制度和科學(xué)的職業(yè)晉升渠道吸引、留住優(yōu)秀人才。提到股權(quán)激勵(lì)，相信在不同行業(yè)的很多企業(yè)都在采用（比如萬(wàn)科、聯(lián)想、天力士等創(chuàng)新型地通過(guò)合伙機(jī)制作為員工激勵(lì)的持股載

14、體），但在估價(jià)行業(yè)聽(tīng)到的并不多，可以考慮組建有限合伙持股平臺(tái)等創(chuàng)新措施吸引人才、留住人才。（四）加大信息化投入目前，好多機(jī)構(gòu)也建立了信息化的數(shù)據(jù)庫(kù)資料平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)庫(kù)存儲(chǔ)、自動(dòng)估價(jià)和批量估價(jià)。但這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，目前我們處所在大數(shù)據(jù)時(shí)代，仍需要繼續(xù)加大信息化投入，繼續(xù)深挖掘數(shù)據(jù)，贏得調(diào)整。（五）外部跨越發(fā)展1、兼并重組 為把估價(jià)機(jī)構(gòu)做大做強(qiáng)，每個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)各自的情況實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、強(qiáng)弱聯(lián)合，通過(guò)兼并聯(lián)合重組等方式，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、品牌化、跨區(qū)域發(fā)展，切實(shí)整合執(zhí)業(yè)資源、執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和管理制度，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，形成差異化的發(fā)展戰(zhàn)略。2、戰(zhàn)略聯(lián)盟當(dāng)然也可以采取戰(zhàn)略聯(lián)盟，它是兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，為了某一共同的特定目標(biāo)所形成的合作協(xié)議。對(duì)于某些新型的業(yè)務(wù)或重大項(xiàng)目，靠企業(yè)自身慢慢積累可能錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)，采取兼并重組的方式，可能需要長(zhǎng)時(shí)間的談判，因交易成本高而放棄，但可以采用戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式一起合作，相互之間發(fā)揮各自的特長(zhǎng)，有效降低內(nèi)部運(yùn)作成本，最終形成高質(zhì)量的成果。當(dāng)然，在聯(lián)盟的過(guò)程中，彼此