土地估價機(jī)構(gòu)面對新的外部環(huán)境如何實現(xiàn)新發(fā)展

1、土地估價機(jī)構(gòu)面對新的外部環(huán)境如何實現(xiàn)新發(fā)展一、宏觀環(huán)境倒逼回首2014年，改革的聲音成為中國當(dāng)代之聲最強(qiáng)音，各項改革“馬力十足”，各項新政不斷出臺讓人應(yīng)接不暇，中國經(jīng)濟(jì)正式步入 “新常態(tài)”。政府簡政放權(quán)措施不斷，轉(zhuǎn)變職能交由市場決定，我們估價行業(yè)也正處在轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，機(jī)遇與挑戰(zhàn)同時并存。（一）準(zhǔn)入資格取消根據(jù)十八大確定的行政體制改革方向，2014年11月24日國務(wù)院關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項目等事項的決定（國發(fā)201450號）土地估價師資格赫然在列，文件明確取消土地估價師準(zhǔn)入類資格的行政許可。取消職業(yè)資格的準(zhǔn)入類行政許可，其目的是降低就業(yè)門檻、營造良好的人才發(fā)展環(huán)境，激發(fā)市場活力，促進(jìn)

2、行業(yè)自律管理。此政策短期內(nèi)對估價業(yè)務(wù)有一定的影響，但長遠(yuǎn)發(fā)展來講，可能是一件好事，以往的那種以“資質(zhì)”和“證鑒”來拓展、獲取業(yè)務(wù)的行業(yè)發(fā)展模式將不復(fù)存在，靠估價量來獲取效益的估價機(jī)構(gòu)將會難以生存，逼迫著估價機(jī)構(gòu)靠服務(wù)、靠質(zhì)量贏取市場。同時，十八大以來，我國的經(jīng)濟(jì)體制改革進(jìn)入了深水區(qū)，各類經(jīng)濟(jì)活動愈加頻繁，新的經(jīng)濟(jì)行為不斷涌現(xiàn)，市場上對于土地中介服務(wù)需求的深度和廣度正在增加，客觀上要求土地估價機(jī)構(gòu)在原有估價業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，能夠向客戶提供更多有價值的延伸服務(wù)和產(chǎn)出更高質(zhì)量的成果。這必然引致估價機(jī)構(gòu)隨之轉(zhuǎn)型，向集團(tuán)化、多元化、國際化發(fā)展，致力滿足市場的多種、多層次需求。（二）估價收費(fèi)放開2014年12

3、月1日，國家發(fā)展改革委印發(fā)國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價格的通知（發(fā)改價格20142732號），自2015年1月1日起放開土地價格估價等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要求土地價格估價機(jī)構(gòu)應(yīng)遵守價格法等法律法規(guī)要求，合法經(jīng)營，為委托人等提供質(zhì)量合格、價格合理的服務(wù)；要嚴(yán)格落實明碼標(biāo)價制度，在經(jīng)營場所醒目位置公示價目表和投訴舉報電話等信息；不得利用優(yōu)勢地位、強(qiáng)制服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi)，或只收費(fèi)不服務(wù)、少服務(wù)多收費(fèi)；不得在標(biāo)價之外收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。估價收費(fèi)徹底向市場放開，短期內(nèi)，各估價機(jī)構(gòu)估價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)維持不變，靜觀地方具體政策；長期看，各個區(qū)域、各個估價機(jī)構(gòu)會形成不同的收費(fèi)區(qū)間，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的分化必將促使土地估價機(jī)構(gòu)提升服

4、務(wù)質(zhì)量，消費(fèi)者也將有更多選擇，但經(jīng)過市場的選擇，高質(zhì)量、高收費(fèi)成為最終的均衡結(jié)果。（三）經(jīng)濟(jì)發(fā)展常態(tài)土地與房地產(chǎn)市場密切相關(guān)，十八屆三中全會以來，中央政府強(qiáng)調(diào)要發(fā)揮市場配置資源在房地產(chǎn)調(diào)控方面的作用，各地也適時調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，限購、限貸等行政調(diào)控手段逐步退出，房地產(chǎn)市場長效機(jī)制起步。 受房地產(chǎn)調(diào)控影響，2014年土地市場呈現(xiàn)下行趨勢，土地成交減少，加之中國經(jīng)濟(jì)步入穩(wěn)增長常態(tài)，與土地相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動相對穩(wěn)定。受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，短期內(nèi)，土地估價業(yè)務(wù)受一定的影響；但從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)逐漸走向平穩(wěn)，國家新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，農(nóng)村土地制度的改革等一系列利好消息，將給土地估價行業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。 站

5、在新的起點，面對新的改革，我們估價行業(yè)必然在市場經(jīng)濟(jì)的浪潮中發(fā)展，而市場經(jīng)濟(jì)的核心優(yōu)勢便是競爭機(jī)制，競爭機(jī)制帶來“優(yōu)勝劣汰”，而優(yōu)勝劣汰的壓力驅(qū)使人人都會更加努力，使競爭更加劇烈，我們估價行業(yè)也躲不開、逃不掉。當(dāng)下估價機(jī)構(gòu)如何不被淘汰而穩(wěn)健發(fā)展，這就是我今天要提出的升級版發(fā)展戰(zhàn)略專業(yè)、多元、一體的專業(yè)服務(wù)之路。二、多元與跨界的發(fā)展路徑（一）估價多元化路徑1、估價多元化（1）估價業(yè)務(wù)多元化估價業(yè)務(wù)多元化以鑒證性為主，咨詢性并重。那么借此，我們認(rèn)識下何為鑒證性報告、何為咨詢性報告。根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，土地估價報告可分為兩種不同性質(zhì)的估價：一是鑒證性估價（或稱證據(jù)性估價、公證性估價）；二

6、是咨詢性估價（或稱參考性估價）。為估價委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，即為房地產(chǎn)交易當(dāng)事人雙方服務(wù)，還包括為政府(課稅)、司法機(jī)關(guān) (司法鑒定)等第三方服務(wù)，并且對估價結(jié)果的采信主體往往是房地產(chǎn)交易當(dāng)事人之外的第三人，估價報告具有“公共產(chǎn)品”性質(zhì)，通常屬于鑒證性估價。為估價委托人自己使用而提供的估價，為房地產(chǎn)交易當(dāng)事人一方或雙方服務(wù)，對估價結(jié)果的采信主體就是房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人，例如為委托人確定投標(biāo)報價提供參考的估價，估價報告是一種“私人產(chǎn)品”，通常屬于咨詢性估價。常見的鑒證性估價報告有：建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓、抵押估價，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價為目的的土地估價，以城市地價動態(tài)監(jiān)測為

7、目的的土地估價，以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價為目的的土地估價，以土地增值稅等有關(guān)不動產(chǎn)稅費(fèi)征收為目的的估價，以司法鑒定為目的土地估價，企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的土地估價。咨詢性估價報告部分是依據(jù)法律要件的需求而產(chǎn)生的，部分是依據(jù)市場的需求而產(chǎn)生的，常見的咨詢性估價報告分有：土地的轉(zhuǎn)讓、租賃、分割、合并估價，信托基金投資等等。（2）新型土地估價隨著十八屆三中全會、中央經(jīng)濟(jì)工作會議、中央城鎮(zhèn)化工作會議以及兩會對新型城鎮(zhèn)化工作提出部署，必然推動農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)入流轉(zhuǎn)，土地使用制度改革進(jìn)一步深化，土地要素市場進(jìn)一步繁榮，市場交易進(jìn)一步活躍，不但會延伸出傳統(tǒng)的估價業(yè)務(wù)如三舊改造涉及的估價

8、與咨詢，而且還會衍生更多新的估價業(yè)務(wù)，諸如農(nóng)用地征收估價、農(nóng)村土地承保經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)估價、土地流轉(zhuǎn)信托等等。新一輪國企改革，發(fā)展混合所有制，將會涉及重組、企業(yè)兼并等諸多經(jīng)濟(jì)活動，均可能會包含土地估價，土地估價作為重要組成部分不可忽視。目前大中城市土地稀缺，地下空間使用權(quán)使用和出讓如何估價等等都是可以作為新業(yè)務(wù)開拓的方向。（3）估價專業(yè)多元化目前市場上存在有資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)估價、土地估價、礦業(yè)權(quán)評估、舊機(jī)動車鑒定評估和保險公估在內(nèi)的六大類評估專業(yè)，除舊機(jī)動車鑒定評估要求的專業(yè)含量稍微低點且基本淡出評估市場外，其他五類評估專業(yè)均可實現(xiàn)資源共享，優(yōu)勢互補(bǔ)。2、估價咨詢多元化為了土地估價行業(yè)長期可持續(xù)發(fā)

9、展，除了開展價值估價服務(wù)之外，土地估價行業(yè)需要提升業(yè)務(wù)層次，注重業(yè)務(wù)創(chuàng)新，提供咨詢顧問服務(wù)：（1）房地產(chǎn)全過程顧問服務(wù)房地產(chǎn)全過程包括土地準(zhǔn)備階段（參與土地利用總體規(guī)劃、土地利用專項規(guī)劃、土地利用詳細(xì)規(guī)劃及土地整理的顧問服務(wù)）、土地儲備階段（土地一級開發(fā)實施方案、前期調(diào)研、征收拆遷估價與顧問）、房地產(chǎn)開發(fā)階段（前期策劃、征收拆遷估價與咨詢、社會風(fēng)險穩(wěn)定估價、政府項目報建立項）、竣工階段（竣工后評價、市場推廣、租售方案制定）和運(yùn)營階段（項目后評價）。（2）參與政府咨詢顧問隨著深化經(jīng)濟(jì)體制和政治體制改革，十八屆三中全會決定提出，簡政放權(quán)，加大政府購買服務(wù)力度，將萌生越來越多的為政府及其職能部門提供

10、的咨詢顧問服務(wù)。比如參與土地相關(guān)政策制定、建立征收拆遷評價指標(biāo)體系、協(xié)助政府制定交易指導(dǎo)價格、制定征收拆遷方案和資金監(jiān)管等；比如土地集約利用評價、土地價值分析、土地收儲規(guī)劃與資金策劃、地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)等相關(guān)業(yè)務(wù)；還比如在財政資金績效評價、績效協(xié)審、行政事業(yè)資產(chǎn)管理、管理顧問等領(lǐng)域提供咨詢服務(wù)。就財政資金支出績效評價，目前國眾聯(lián)已在固本強(qiáng)基、排污、博物館、保障性住房、公共景觀工程、環(huán)保工程、人才引進(jìn)、科研實驗等各類型的績效評價服務(wù)。（3）參與企業(yè)咨詢顧問企業(yè)方面如投資項目可行性研究、決策分析、盡職調(diào)查、風(fēng)險管理等業(yè)務(wù)類別。亦可為房地產(chǎn)信托基金公司提供諸如信托物業(yè)狀況評價、信托物業(yè)市場調(diào)研等咨詢顧

11、問。也可為金融機(jī)構(gòu)提供融資項目前中后期涉及的還貸能力分析、借款人評價、抵押物動態(tài)監(jiān)測、資產(chǎn)處置方案等。（二）服務(wù)業(yè)橫向一體化在做專做精專業(yè)估價的基礎(chǔ)上，向相關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方向延伸，包括土地登記代理、土地規(guī)劃與整理、工程咨詢、測繪、規(guī)劃設(shè)計、工程造價、監(jiān)理等中介集團(tuán)方向發(fā)展，打造綜合性的專業(yè)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)，還可從中衍生出其他新業(yè)務(wù)品種。比如目前估價機(jī)構(gòu)大多數(shù)都是從事線下服務(wù)，基于業(yè)務(wù)開拓和創(chuàng)新，一些中介機(jī)構(gòu)創(chuàng)新電子商務(wù)平臺，開展了線上線下一體化業(yè)務(wù)，如搜房網(wǎng)和Q房網(wǎng)。國眾聯(lián)也在積極探索延伸新業(yè)務(wù)線上線下一體化業(yè)務(wù)。如我們在從事保險公估過程中，發(fā)現(xiàn)損余物資社會化公開處置的需求，便開發(fā)了保險行業(yè)專用的保

12、險殘值競拍平臺中國保險損余物資信息網(wǎng)， 2013年7月正式上線至今，參與了2013年9月浙江余姚特大水災(zāi)，2014年5月深圳、東莞暴雨水災(zāi)，2014年7月海南臺風(fēng)水災(zāi)的損余物資處理業(yè)務(wù)。處理保險車輛損余物資1500多輛，為保險公司減損近800萬元。三、多元與跨界的戰(zhàn)略舉措（一）健全管理模式無論是估價業(yè)務(wù)專業(yè)化發(fā)展、多元化發(fā)展，還是一體化經(jīng)營，隨著擴(kuò)張，企業(yè)的規(guī)模也隨之?dāng)U大，作為估價機(jī)構(gòu)，必然會使得企業(yè)的協(xié)調(diào)成本、溝通成本、人力成本等增加，所以完善流程管理、人力資源管理、內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)非常重要。特別是總分或跨區(qū)域經(jīng)營，應(yīng)著眼于目標(biāo)績效管理激勵約束為主，堅持要做到六個統(tǒng)一：即統(tǒng)一的制度、統(tǒng)一的規(guī)范、

13、統(tǒng)一的文化、統(tǒng)一的形象、統(tǒng)一的氣質(zhì)、統(tǒng)一的精神。（二）完善風(fēng)險控制建立有效的風(fēng)險管理體系和完善的內(nèi)控管理機(jī)制，成立技術(shù)委員會，設(shè)立專門的審核部門進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)。其次，國際估價行業(yè)普遍會采取購買職業(yè)責(zé)任保險的做法防范風(fēng)險，行業(yè)協(xié)會也在積極推動職業(yè)責(zé)任保險，我們國眾聯(lián)也從2012年起就購買了職業(yè)責(zé)任保險，最高賠付達(dá)3000萬元。（三）打造核心人才團(tuán)隊我們屬于知識密集型的行業(yè)，專業(yè)人才是保障，人才是核心競爭力。僅僅靠薪水留人還不夠，更要以良好的激勵制度和科學(xué)的職業(yè)晉升渠道吸引、留住優(yōu)秀人才。提到股權(quán)激勵，相信在不同行業(yè)的很多企業(yè)都在采用（比如萬科、聯(lián)想、天力士等創(chuàng)新型地通過合伙機(jī)制作為員工激勵的持股載

14、體），但在估價行業(yè)聽到的并不多，可以考慮組建有限合伙持股平臺等創(chuàng)新措施吸引人才、留住人才。（四）加大信息化投入目前，好多機(jī)構(gòu)也建立了信息化的數(shù)據(jù)庫資料平臺，實現(xiàn)了數(shù)據(jù)庫存儲、自動估價和批量估價。但這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，目前我們處所在大數(shù)據(jù)時代，仍需要繼續(xù)加大信息化投入，繼續(xù)深挖掘數(shù)據(jù)，贏得調(diào)整。（五）外部跨越發(fā)展1、兼并重組 為把估價機(jī)構(gòu)做大做強(qiáng)，每個估價機(jī)構(gòu)根據(jù)各自的情況實行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、強(qiáng)弱聯(lián)合，通過兼并聯(lián)合重組等方式，實現(xiàn)規(guī)?；?、品牌化、跨區(qū)域發(fā)展，切實整合執(zhí)業(yè)資源、執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和管理制度，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，形成差異化的發(fā)展戰(zhàn)略。2、戰(zhàn)略聯(lián)盟當(dāng)然也可以采取戰(zhàn)略聯(lián)盟，它是兩個或兩個以上的企業(yè)，為了某一共同的特定目標(biāo)所形成的合作協(xié)議。對于某些新型的業(yè)務(wù)或重大項目，靠企業(yè)自身慢慢積累可能錯過機(jī)會，采取兼并重組的方式，可能需要長時間的談判，因交易成本高而放棄，但可以采用戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式一起合作，相互之間發(fā)揮各自的特長，有效降低內(nèi)部運(yùn)作成本，最終形成高質(zhì)量的成果。當(dāng)然，在聯(lián)盟的過程中，彼此