項目市場調(diào)研150整體規(guī)劃市場研究項目分析PPT課件

1、一、張店區(qū)整體規(guī)劃與前景1、張店區(qū)區(qū)位、張店區(qū)區(qū)位 張店區(qū)位于魯中山區(qū)和魯北平原結(jié)合地帶、淄博市的中部，東與臨淄相接，張店區(qū)位于魯中山區(qū)和魯北平原結(jié)合地帶、淄博市的中部，東與臨淄相接，西與周村毗連，南與淄川接壤，北與桓臺為鄰。西與周村毗連，南與淄川接壤，北與桓臺為鄰。 第1頁/共149頁（1）張店區(qū)概況）張店區(qū)概況 張店區(qū)位于魯中山區(qū)和魯北平原結(jié)合地帶、淄博市的中部，東與臨淄相接，西與張店區(qū)位于魯中山區(qū)和魯北平原結(jié)合地帶、淄博市的中部，東與臨淄相接，西與周村毗連，南與淄川接壤，北與桓臺為鄰。周村毗連，南與淄川接壤，北與桓臺為鄰。 全區(qū)總面積全區(qū)總面積244.2平方公里，轄南定、湖田、灃水、馬尚

2、、傅家、房鎮(zhèn)、平方公里，轄南定、湖田、灃水、馬尚、傅家、房鎮(zhèn)、中埠中埠7個鎮(zhèn)，車站、科苑、體育場個鎮(zhèn)，車站、科苑、體育場、杏園、和平、公園、杏園、和平、公園6個街道；個街道；114個行政村、個行政村、72個社區(qū)居委會。個社區(qū)居委會。第2頁/共149頁 張店區(qū)位于淄博向斜盆地東麓的北緣，處于低山丘陵區(qū)向黃泛平原過張店區(qū)位于淄博向斜盆地東麓的北緣，處于低山丘陵區(qū)向黃泛平原過渡地帶，總的地勢東高西低，南高北低，較為平緩。平原面積占全區(qū)土地渡地帶，總的地勢東高西低，南高北低，較為平緩。平原面積占全區(qū)土地總面積的總面積的72.43%。東北部有一呈北東走向的山體，主峰為黑鐵山，海拔高。東北部有一呈北東走向

3、的山體，主峰為黑鐵山，海拔高度度254.米，為張店區(qū)最高山峰。境內(nèi)有孝婦河、豬龍河、澇淄河、漫泗河等米，為張店區(qū)最高山峰。境內(nèi)有孝婦河、豬龍河、澇淄河、漫泗河等主要河流。主要河流。（2）張店區(qū)建設優(yōu)勢）張店區(qū)建設優(yōu)勢第3頁/共149頁 張店區(qū)是山東省重要的交通樞紐城市，距濟南國際機場張店區(qū)是山東省重要的交通樞紐城市，距濟南國際機場70公里，距青島國際機場、公里，距青島國際機場、青島港青島港210公里，距煙臺港公里，距煙臺港380公里。膠濟鐵路橫貫東西，張博鐵路、辛泰鐵路、淄東公里。膠濟鐵路橫貫東西，張博鐵路、辛泰鐵路、淄東鐵路縱穿南北，與京滬鐵路相連。濟青高速公路、濱萊高速公路在區(qū)內(nèi)交匯，并與

4、京鐵路縱穿南北，與京滬鐵路相連。濟青高速公路、濱萊高速公路在區(qū)內(nèi)交匯，并與京福高速公路、京滬高速公路相連接，福高速公路、京滬高速公路相連接，309國道、國道、803省道及省道及16條地方骨干道路，構(gòu)成了條地方骨干道路，構(gòu)成了四通八達的方形網(wǎng)狀道路骨架，形成了高速化、網(wǎng)絡化的現(xiàn)代交通格局。四通八達的方形網(wǎng)狀道路骨架，形成了高速化、網(wǎng)絡化的現(xiàn)代交通格局。第4頁/共149頁 張店地處暖溫帶季風型半干燥半濕潤大陸性氣候區(qū)，季節(jié)變化顯著，四張店地處暖溫帶季風型半干燥半濕潤大陸性氣候區(qū)，季節(jié)變化顯著，四季分明，雨量集中，氣候溫和。季分明，雨量集中，氣候溫和。 張店區(qū)的地貌分三種類型：一、構(gòu)造剝蝕殘余丘陵地

5、貌，分布于張店的張店區(qū)的地貌分三種類型：一、構(gòu)造剝蝕殘余丘陵地貌，分布于張店的東南部；二、剝蝕堆積傾斜平原地貌，分布于張店的東北部；三、堆積傾斜東南部；二、剝蝕堆積傾斜平原地貌，分布于張店的東北部；三、堆積傾斜平原地貌，分布于張店的中西部。平原地貌，分布于張店的中西部。第5頁/共149頁二、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計單位：億元淄博市淄博市2006201020062010年國民生產(chǎn)總值年國民生產(chǎn)總值第6頁/共149頁 從上圖可以看出從上圖可以看出20062006年年20102010年國民生產(chǎn)總值每年以最少不少于年國民生產(chǎn)總值每年以最少不少于13.0% 13.0% 的速度在的速度在增長，而第一產(chǎn)業(yè)的增

6、速相對較緩慢，第二、三產(chǎn)業(yè)增速相對較快，第二產(chǎn)業(yè)和第三增長，而第一產(chǎn)業(yè)的增速相對較緩慢，第二、三產(chǎn)業(yè)增速相對較快，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中占有很大的比重，而第一產(chǎn)業(yè)所占有的份額則是少之又少；從產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中占有很大的比重，而第一產(chǎn)業(yè)所占有的份額則是少之又少；從圖表中可以看出淄博市是一個以工業(yè)為主、第三產(chǎn)業(yè)為輔、第一產(chǎn)業(yè)占有量最少的一圖表中可以看出淄博市是一個以工業(yè)為主、第三產(chǎn)業(yè)為輔、第一產(chǎn)業(yè)占有量最少的一個工業(yè)型城市。個工業(yè)型城市。第7頁/共149頁 2006201020062010年是年是“十一五十一五”規(guī)劃的五年，規(guī)劃的五年，全市上下深入貫徹落實科學發(fā)展觀，堅全市上下深入貫

7、徹落實科學發(fā)展觀，堅定不移地走內(nèi)涵發(fā)展之路，突出加強結(jié)構(gòu)調(diào)整，突出統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，突出改善民生和定不移地走內(nèi)涵發(fā)展之路，突出加強結(jié)構(gòu)調(diào)整，突出統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，突出改善民生和維護穩(wěn)定，積極作為，科學創(chuàng)業(yè)，經(jīng)濟實力不斷增強，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得積極進展，殷實維護穩(wěn)定，積極作為，科學創(chuàng)業(yè)，經(jīng)濟實力不斷增強，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得積極進展，殷實和諧經(jīng)濟文化強市建設取得新成就。和諧經(jīng)濟文化強市建設取得新成就。 第8頁/共149頁單位：億元淄博市淄博市2006201020062010年固定資產(chǎn)投資和建筑業(yè)年固定資產(chǎn)投資和建筑業(yè)第9頁/共149頁 從上圖可以看出從上圖可以看出20062006年年20102010年這五年間，前期固

8、定資產(chǎn)投入增速緩慢，但是保年這五年間，前期固定資產(chǎn)投入增速緩慢，但是保持了一個良好的發(fā)展態(tài)勢，從持了一個良好的發(fā)展態(tài)勢，從2008201020082010這三年間固定資產(chǎn)投入飛速增長，到這三年間固定資產(chǎn)投入飛速增長，到20102010年年末實現(xiàn)了固定資產(chǎn)投入較末實現(xiàn)了固定資產(chǎn)投入較20062006年翻一番的產(chǎn)業(yè)目標；建筑業(yè)增速相對平穩(wěn)，平均每年年翻一番的產(chǎn)業(yè)目標；建筑業(yè)增速相對平穩(wěn)，平均每年實現(xiàn)實現(xiàn)5050億元的產(chǎn)值突破，億元的產(chǎn)值突破，2009201020092010年間增速接近年間增速接近100100億元，總體看來，建筑業(yè)平穩(wěn)發(fā)億元，總體看來，建筑業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，固定資產(chǎn)投資展，固定資產(chǎn)投資投

9、資規(guī)模進一步擴大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。投資規(guī)模進一步擴大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。第10頁/共149頁單位：億元淄博市淄博市2006201020062010年財政收入年財政收入第11頁/共149頁 從上圖可以看出從上圖可以看出20062006年年20102010年這五年間，前三年財政收入增速相對緩慢，特別年這五年間，前三年財政收入增速相對緩慢，特別是是20072007和和20082008這兩年間財政收入相對持平，這兩年間財政收入相對持平，2008201020082010三年間財政收入每年保持平均三年間財政收入每年保持平均每年每年26%26%的增長速度；的增長速度；2

10、0102010年較年較20062006年財政整體收入將近翻一番的目標。年財政整體收入將近翻一番的目標。第12頁/共149頁單位：億元淄博市淄博市2006201020062010年存儲款余額年存儲款余額第13頁/共149頁 從上圖可以看出從上圖可以看出20062006年年20102010年這五年間，金融行業(yè)穩(wěn)健運行，年這五年間，金融行業(yè)穩(wěn)健運行，20092009年實現(xiàn)存儲年實現(xiàn)存儲款余額超過兩千萬，款余額超過兩千萬，20102010年較年較20062006年金融行業(yè)存儲款余額翻一番，總體來講金融行業(yè)年金融行業(yè)存儲款余額翻一番，總體來講金融行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展表明淄博市經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢的平穩(wěn)發(fā)展表明淄博市

11、經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢“穩(wěn)中求進、進中求精穩(wěn)中求進、進中求精”的精神。的精神。第14頁/共149頁單位：億元淄博市淄博市2006201020062010年消費品總額年消費品總額第15頁/共149頁 從上圖可以看出從上圖可以看出20062006年年20102010年這五年間，消費市場增勢強勁年這五年間，消費市場增勢強勁 、繁榮活躍，居民、繁榮活躍，居民的消費意愿強、消費意愿大；的消費意愿強、消費意愿大；20102010年全年社會消費品零售額突破千億元大關(guān)，達到年全年社會消費品零售額突破千億元大關(guān)，達到1005.681005.68億元億元 ，隨著市場規(guī)?；潭鹊睦^續(xù)提高，預計在，隨著市場規(guī)?；潭鹊睦^續(xù)提

12、高，預計在“十二五十二五”規(guī)劃末期規(guī)劃末期社會消社會消費品零售額將實現(xiàn)較費品零售額將實現(xiàn)較2010年翻一番的目標。年翻一番的目標。第16頁/共149頁單位：萬平方米淄博市淄博市2006200920062009年房屋開工、竣工面積、銷售額年房屋開工、竣工面積、銷售額第17頁/共149頁 從上圖可以看出從上圖可以看出20062006年年20092009年這四年間，發(fā)現(xiàn)淄博的房地產(chǎn)市場存在年這四年間，發(fā)現(xiàn)淄博的房地產(chǎn)市場存在“過山車過山車”式的不健康現(xiàn)象。由于受國家宏觀調(diào)控政策和國際金融危機的共同影響，式的不健康現(xiàn)象。由于受國家宏觀調(diào)控政策和國際金融危機的共同影響，0808年年7 7月月0909年年

13、6 6月淄博市僅完成房地產(chǎn)開發(fā)量很小，造成月淄博市僅完成房地產(chǎn)開發(fā)量很小，造成0909年市場有效供給明顯不足。而受保增長、年市場有效供給明顯不足。而受保增長、擴內(nèi)需政策的直接驅(qū)動，擴內(nèi)需政策的直接驅(qū)動，0909年年7 7月月1010年年6 6月，淄博的發(fā)地產(chǎn)開發(fā)量增速達到月，淄博的發(fā)地產(chǎn)開發(fā)量增速達到100%100%。對。對于銷售額的增長很大一部分原因是房價上漲的拉動。于銷售額的增長很大一部分原因是房價上漲的拉動。第18頁/共149頁單位：萬平方米張店區(qū)張店區(qū)2006200920062009年房屋竣工面積、銷售面積年房屋竣工面積、銷售面積第19頁/共149頁 從上圖可以看出從上圖可以看出200

14、62006年年20092009年這四年間，前三年張店區(qū)的住宅市場求大于供，年這四年間，前三年張店區(qū)的住宅市場求大于供，這就是住宅大幅度漲價的主要原因之一；但是在這就是住宅大幅度漲價的主要原因之一；但是在20092009年實際竣工面積卻遠遠大于銷售年實際竣工面積卻遠遠大于銷售面積，這時的市場需求量已經(jīng)遠遠大于供應量，導致在面積，這時的市場需求量已經(jīng)遠遠大于供應量，導致在20092009年年7 7月月20102010年年6 6月住宅價月住宅價格一路直上。格一路直上。第20頁/共149頁單位：元/平方米張店區(qū)張店區(qū)2006201120062011年住宅價格年住宅價格第21頁/共149頁 從上圖可以看

15、出從上圖可以看出20062006年年20112011年這六年間，雖然現(xiàn)階段淄博商品住宅預售價格增年這六年間，雖然現(xiàn)階段淄博商品住宅預售價格增長較快，但目前房價的整體水平與全市經(jīng)濟發(fā)展和人均可支配收入相比，仍處于一個長較快，但目前房價的整體水平與全市經(jīng)濟發(fā)展和人均可支配收入相比，仍處于一個相對較為合理的區(qū)間。但是相對較為合理的區(qū)間。但是1010年年1111年這兩年間的房價增長速度過于迅猛，購房者仍年這兩年間的房價增長速度過于迅猛，購房者仍存在很大的價格壓力。存在很大的價格壓力。第22頁/共149頁三、張店區(qū)開發(fā)建設現(xiàn)狀建設規(guī)劃建設規(guī)劃1、范圍：西部世紀路以西、昌國路以北、范圍：西部世紀路以西、昌

16、國路以北 北部中潤大道以北北部中潤大道以北 南部昌國路以南南部昌國路以南 東部中心路以東、中潤大道以南、昌國路以北東部中心路以東、中潤大道以南、昌國路以北 中部中潤大道以南、昌國路以北、中心路以西、世紀路以東中部中潤大道以南、昌國路以北、中心路以西、世紀路以東第23頁/共149頁2、規(guī)劃結(jié)構(gòu)：、規(guī)劃結(jié)構(gòu)： 形成形成“西進、北擴、西進、北擴、南整、東改、中部平穩(wěn)南整、東改、中部平穩(wěn)”的規(guī)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)形式劃結(jié)構(gòu)形式第24頁/共149頁公共服務設施規(guī)劃公共服務設施規(guī)劃 張店區(qū)規(guī)劃和建設遵循統(tǒng)一建設和規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合張店區(qū)規(guī)劃和建設遵循統(tǒng)一建設和規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設

17、方針，辦求創(chuàng)建便捷、高效、安全、舒適的園林式可持續(xù)開發(fā)、配套建設方針，辦求創(chuàng)建便捷、高效、安全、舒適的園林式可持續(xù)發(fā)站社區(qū)發(fā)站社區(qū) 重點園區(qū)：淄博科技工業(yè)園、山東張店區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、淄博建材工業(yè)重點園區(qū)：淄博科技工業(yè)園、山東張店區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、淄博建材工業(yè)區(qū)、南定工業(yè)城區(qū)、淄博商貿(mào)物流園區(qū)等重點經(jīng)濟園區(qū)步入快速發(fā)展軌道。區(qū)、南定工業(yè)城區(qū)、淄博商貿(mào)物流園區(qū)等重點經(jīng)濟園區(qū)步入快速發(fā)展軌道。第25頁/共149頁 市級行政中心：現(xiàn)階段的市級行政中心主要集中在聯(lián)通路以南、西八路市級行政中心：現(xiàn)階段的市級行政中心主要集中在聯(lián)通路以南、西八路以東、中心路以西、昌國路以北。規(guī)劃中的主要行政部門正在逐步的向西部以東

18、、中心路以西、昌國路以北。規(guī)劃中的主要行政部門正在逐步的向西部遷移。遷移。區(qū)域配套資源區(qū)域配套資源【行政機構(gòu)行政機構(gòu)】第26頁/共149頁區(qū)域配套資源區(qū)域配套資源【行政機構(gòu)行政機構(gòu)】第27頁/共149頁 教育：張店區(qū)規(guī)劃建設按規(guī)范共配設大學、職教中心、小學、初中、高中，中、教育：張店區(qū)規(guī)劃建設按規(guī)范共配設大學、職教中心、小學、初中、高中，中、小幼托的配置點均勻，設施齊全、方便生活、環(huán)境優(yōu)美，以創(chuàng)造一流的教育服務環(huán)境。小幼托的配置點均勻，設施齊全、方便生活、環(huán)境優(yōu)美，以創(chuàng)造一流的教育服務環(huán)境。區(qū)域配套資源區(qū)域配套資源【教育機構(gòu)教育機構(gòu)】第28頁/共149頁區(qū)域配套資源區(qū)域配套資源【教育機構(gòu)教育機

19、構(gòu)】第29頁/共149頁 文化娛樂區(qū)：張店區(qū)配置劇院、影院、博物館、科技館、圖書館、娛樂城、商文化娛樂區(qū)：張店區(qū)配置劇院、影院、博物館、科技館、圖書館、娛樂城、商業(yè)步行街等各種設施一應俱全，充分滿足人們的日常生活需求。業(yè)步行街等各種設施一應俱全，充分滿足人們的日常生活需求。區(qū)域配套資源區(qū)域配套資源【文化娛樂文化娛樂】第30頁/共149頁區(qū)域配套資源區(qū)域配套資源【文化娛樂文化娛樂】第31頁/共149頁 商業(yè)金融區(qū)：張店區(qū)的商業(yè)金融主要集中在中心路以西、華光路以南、新村路商業(yè)金融區(qū)：張店區(qū)的商業(yè)金融主要集中在中心路以西、華光路以南、新村路以北、世紀路以東的位置，形成了獨具特色的集商業(yè)購物、商業(yè)活動

20、、飲食于一體以北、世紀路以東的位置，形成了獨具特色的集商業(yè)購物、商業(yè)活動、飲食于一體的新興步行商業(yè)區(qū)。的新興步行商業(yè)區(qū)。區(qū)域配套資源區(qū)域配套資源【商業(yè)金融商業(yè)金融】第32頁/共149頁區(qū)域配套資源區(qū)域配套資源【商業(yè)金融商業(yè)金融】第33頁/共149頁區(qū)域配套資源區(qū)域配套資源【體育事業(yè)體育事業(yè)】 體育中心：張店區(qū)現(xiàn)階段擁有淄博市體育館、山鋁體育館、市體育中心三所規(guī)體育中心：張店區(qū)現(xiàn)階段擁有淄博市體育館、山鋁體育館、市體育中心三所規(guī)模較大的體育館。模較大的體育館。第34頁/共149頁區(qū)域配套資源區(qū)域配套資源【體育事業(yè)體育事業(yè)】第35頁/共149頁區(qū)域配套資源區(qū)域配套資源【醫(yī)療事業(yè)醫(yī)療事業(yè)】 醫(yī)療場所

21、：張店區(qū)擁有各類醫(yī)院近百所（公立醫(yī)院、私立醫(yī)院、鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院）醫(yī)療場所：張店區(qū)擁有各類醫(yī)院近百所（公立醫(yī)院、私立醫(yī)院、鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院）第36頁/共149頁區(qū)域配套資源區(qū)域配套資源【醫(yī)療事業(yè)醫(yī)療事業(yè)】第37頁/共149頁區(qū)域配套資源區(qū)域配套資源【酒店餐飲酒店餐飲】 酒店餐飲：張店區(qū)擁有各個階段、各個層次的酒店；并且擁有眾多的餐飲機構(gòu)，酒店餐飲：張店區(qū)擁有各個階段、各個層次的酒店；并且擁有眾多的餐飲機構(gòu)，用來滿足人們?nèi)找嬖鲩L的飲食文化需求。用來滿足人們?nèi)找嬖鲩L的飲食文化需求。第38頁/共149頁區(qū)域配套資源區(qū)域配套資源【餐飲酒店餐飲酒店】第39頁/共149頁區(qū)域配套資源區(qū)域配套資源【交通規(guī)劃交通規(guī)劃】張

22、店區(qū)內(nèi)部主要干道系統(tǒng)由張店區(qū)內(nèi)部主要干道系統(tǒng)由“六橫五縱六橫五縱”與貫穿市中心與貫穿市中心的國道省道融為一體，與城的國道省道融為一體，與城區(qū)外部的濱博高速公路、濱區(qū)外部的濱博高速公路、濱萊高速公路、青銀高速公路、萊高速公路、青銀高速公路、淄博市火車站相互呼應，形淄博市火車站相互呼應，形成了魯中地區(qū)重要的交通樞成了魯中地區(qū)重要的交通樞紐。紐。第40頁/共149頁區(qū)域未來人口規(guī)劃區(qū)域未來人口規(guī)劃張店區(qū)未來人口將向西部、張店區(qū)未來人口將向西部、南部、北部逐漸遷移，隨南部、北部逐漸遷移，隨著西部的崛起、北部的擴著西部的崛起、北部的擴建、南部的整改，居住條建、南部的整改，居住條件的改善、配套的完善，件的

23、改善、配套的完善，人們的投資意識、居住意人們的投資意識、居住意識的不斷提高，主要的人識的不斷提高，主要的人群將以不同的形式向西部群將以不同的形式向西部遷移遷移第41頁/共149頁區(qū)域項目分布區(qū)域項目分布張店區(qū)現(xiàn)階段大部張店區(qū)現(xiàn)階段大部分項目主要分布在分項目主要分布在中心路的西邊、南中心路的西邊、南邊、北邊，東部地邊、北邊，東部地區(qū)由于是以前的老區(qū)由于是以前的老城區(qū)，工業(yè)地帶，城區(qū)，工業(yè)地帶，現(xiàn)有的項目暫時較現(xiàn)有的項目暫時較少。少。第42頁/共149頁區(qū)域市場主流項目分布區(qū)域市場主流項目分布張店區(qū)現(xiàn)階段主流張店區(qū)現(xiàn)階段主流大型項目主要分布大型項目主要分布在柳泉路的西部、在柳泉路的西部、昌國路以南

24、只有盛昌國路以南只有盛世康城規(guī)模較大，世康城規(guī)模較大，主要項目集中在昌主要項目集中在昌國路以北、柳泉路國路以北、柳泉路以西、西九路以東、以西、西九路以東、中潤大道以南。中潤大道以南。第43頁/共149頁四、張店區(qū)房地產(chǎn)市場研究1、2011年張店區(qū)房地產(chǎn)市場情況年張店區(qū)房地產(chǎn)市場情況項目項目名稱名稱建筑建筑形態(tài)形態(tài)地理位置地理位置銷售電銷售電話話項目體量項目體量銷售情況銷售情況現(xiàn)銷售現(xiàn)銷售均價均價最高最高最低價最低價格格戶型戶型面積面積熱銷熱銷戶型戶型備注備注盛世康城多層、小高層世紀路有昌國路路口南500米2869999占地面積：14.89萬平米建筑面積：24萬平米80%5500最高6000最低

25、500086146兩室兩廳、三室兩廳無優(yōu)惠紫園小區(qū)別墅、高層張店張周路以南，南京路以東（張店區(qū)政務中心對面）2188888占地面積20萬平米、建筑面積24萬平米70%6800125、130三室兩廳一衛(wèi)無優(yōu)惠第44頁/共149頁尚文苑電梯洋房、精品公寓、小高層張周路理工大學南門對過、實驗中學西臨200米28057772805888總占地：270余畝總建面：26萬平米70%7600最高7800最低7500121平米三室兩廳一衛(wèi)無優(yōu)惠尚美苑多層太平路以南、西十路以東208611175%5400最高5600最低5300109.44平方米三室兩廳無優(yōu)惠中潤華僑城多層、高層、別墅中潤大道以北、西五路以西3

26、556666總占地：120公頃總建面：10.57萬平米80%7500最高：7800最低：7300107、113、144、167、195兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳無優(yōu)惠第45頁/共149頁黃金國際公寓華光路與西五路交匯處3100666 3100999總占地：39.2公頃總建面：100萬平米60%1000040萬左右一套47.3779.44公寓無優(yōu)惠蘭花園多層聯(lián)通路與西八路交界處2725111總建面：1.18萬90%7780每層每平米相差50元144、151、120、171、153兩室兩廳、三室兩廳無優(yōu)惠金都花園多層、高層柳泉路與濟青高速交叉口北3919888總占地：300余畝總建面：26.19

27、萬平米85%450095129平米兩室兩廳、三室兩廳無優(yōu)惠冠華橄欖城多層、小高層中潤大道50號2876666總占地：45680平米總建面：110315平米未開盤90-161平米、復式201374平米兩室、三室、四室、復式無優(yōu)惠第46頁/共149頁華瑞尚品高層中潤大道南側(cè)、火炬公園對過3121777總建面：5.56萬平米6100最高6500最低590045-59(公寓)7012547、65、73、100、120一室兩廳、三室兩廳、兩室一廳、一室一廳、兩室兩廳無優(yōu)惠盛世名苑公寓中潤大道與西四路交匯處3157999總占地：220畝總建面：22萬平米5500元33平米一室一廳無優(yōu)惠江南豪庭三期多層、小

28、高層世紀路以西、聯(lián)通路南2768111、2791666總占地：3.33萬平米、總建面：6.5萬平米6800元最高7000最低660077177平米三室兩廳、兩室兩廳、兩室一廳必須買儲藏室、贈送車位玉城躍層退臺式電梯花園洋房西八路與中潤大道交匯處3816111總占地：36320、總建面：11.58萬80%10000以上258345平米六室兩廳四衛(wèi)、五室兩廳三衛(wèi)無優(yōu)惠第47頁/共149頁清華園多層、小高層新村西路與世紀路交匯處6285888、6209555總占地：54100平米、總建面：101300平米未開盤50200平米一室一廳、兩室兩廳、三室兩廳開盤當天有優(yōu)惠預交10萬意向金世紀新世界廣場高層

29、、公寓（南北兩座）5層以上寫字樓（位于中間）張店柳泉路與聯(lián)通路路口南100米路西（沃爾瑪北200米）62871116287888總建面：12萬平方米未開盤預計700050117平米一室一廳、兩室兩廳、三室兩廳辦理護照，沒參加一次活動總價可優(yōu)惠1000元凱瑞景園四期高層人民路以北世紀路以西2688111總建面：7.95萬平方米已售完89.6-137.71平米三室兩廳、四室兩廳第48頁/共149頁龍?zhí)┰肥兰味鄬游魇放c聯(lián)通路交匯處3118888總建面：4.34萬平方米80%7500每層價格相差不大113.5、1235、126三室兩廳無優(yōu)惠溫州大廈商住樓中心路與新村路交匯處315777總建面：2.8

30、5萬平米80%50003090公寓、三室兩廳、兩室兩廳無優(yōu)惠都市名苑洋房、小高層西二路237號6200666總建面：3.3216萬平米75%6000單層相差50元每平米95137三室兩廳、兩室兩廳無優(yōu)惠頤景園小高層、高層柳泉路與新村西路交匯處2216777總占地：84.5畝總建面：18萬90%一戶一價47006500最低4700最高 6500113、155、163三室兩廳，兩室兩廳9.8折優(yōu)惠、地下車位約6萬盛世新東城小高層張店東四路117號2120066總建面：5.7萬平米開盤一棟一棟開490085136兩室兩廳、三室兩廳第49頁/共149頁泉山小區(qū)多層昌國路以南，世紀路以西2908776總

31、占地：31.53公頃、總建面：1.7萬平米剩余小產(chǎn)權(quán)部分300093113三室兩廳、兩室兩廳送太陽能蓮池御景高層西五路北首蓮池村內(nèi)3117777總建面：5.61萬平米未開盤預計6500左右南苑綠洲多層世紀路以東、馬南路以南2219999總建面：32.59萬平米65%4300最高4600最低410082115兩室一廳、兩室兩廳、三室兩廳交2萬每平米優(yōu)惠200元花山府第多層寶山路12號3087666、3087888總占地：300余畝總建面：10.88萬平方米80%4900元/89.18144平米兩室兩廳、三室兩廳無優(yōu)惠第50頁/共149頁2、張店在售樓盤分析、張店在售樓盤分析1 1）張店在售樓盤大

32、部分集中在）張店在售樓盤大部分集中在1010萬平米左右，規(guī)劃體量不大，位置比較分散萬平米左右，規(guī)劃體量不大，位置比較分散2 2）建筑形態(tài)逐漸由多層轉(zhuǎn)變?yōu)樾「邔?、高層、洋房、別墅，生活品質(zhì)逐漸提升）建筑形態(tài)逐漸由多層轉(zhuǎn)變?yōu)樾「邔?、高層、洋房、別墅，生活品質(zhì)逐漸提升3 3）多數(shù)樓盤主要以普通住宅為主，小公寓和寫字樓等新穎產(chǎn)品開發(fā)體量較少，在）多數(shù)樓盤主要以普通住宅為主，小公寓和寫字樓等新穎產(chǎn)品開發(fā)體量較少，在張店市場空間較大張店市場空間較大4 4）高檔住宅樓盤逐漸增多，像黃金國際、玉城、江南豪庭、頤景園等，居住理念）高檔住宅樓盤逐漸增多，像黃金國際、玉城、江南豪庭、頤景園等，居住理念新穎，社區(qū)規(guī)劃

33、環(huán)境較好，符合張店人民追求高生活品質(zhì)的理念新穎，社區(qū)規(guī)劃環(huán)境較好，符合張店人民追求高生活品質(zhì)的理念5 5）居民住房剛性需求逐漸增加，大部分樓盤銷售較快，品質(zhì)較好的樓盤，無論價）居民住房剛性需求逐漸增加，大部分樓盤銷售較快，品質(zhì)較好的樓盤，無論價格多少，一樣銷售較快格多少，一樣銷售較快第51頁/共149頁6 6）廣告宣傳媒體力度加大，很多樓盤在媒體推廣上下足本錢，以各種各樣的設計和廣告吸引眼球7 7）房價上漲較快，商品房交易平均價格也由0606年的20002000左右元/ /平方米上漲到0707年的25002500左右元/ /平方米，0909年上半年均價已突破30003000元/ /平方米，再到

34、如今多數(shù)樓盤突破70007000元/ /平方米8 8）西區(qū)新興置業(yè)較多，依托政府規(guī)劃、環(huán)境優(yōu)美、城市中心逐漸西移，很多高品質(zhì)樓盤在此建設，如紫園小區(qū)、尚文苑、龍?zhí)返? 9）張店整體房地產(chǎn)飽和力度較低，在建樓盤較多，處于房地產(chǎn)飛速發(fā)展的時期第52頁/共149頁2、張店在售樓盤主力戶型分析、張店在售樓盤主力戶型分析 1 1）從上表可以看出張店大部分樓盤熱銷戶型區(qū)間以）從上表可以看出張店大部分樓盤熱銷戶型區(qū)間以9090-140-140之間，如：花山府第、之間，如：花山府第、盛世新東城、頤景園、都市名苑、龍?zhí)贰P瑞景園、清華園、江南豪庭、冠華橄欖城、盛世新東城、頤景園、都市名苑、龍?zhí)贰P瑞景園、

35、清華園、江南豪庭、冠華橄欖城、金都花園、中潤華僑城、華瑞尚品、盛世康城、尚文苑、尚美苑，占到在售項目的金都花園、中潤華僑城、華瑞尚品、盛世康城、尚文苑、尚美苑，占到在售項目的8080，其中部分樓盤同時具有偏大戶型，如：玉城、中潤華僑城、冠華橄欖城、清華園，面積其中部分樓盤同時具有偏大戶型，如：玉城、中潤華僑城、冠華橄欖城、清華園，面積區(qū)間在區(qū)間在140140-300-300之間，小公寓樓盤較少，青年時代、溫州大廈、盛世名苑，面積側(cè)重之間，小公寓樓盤較少，青年時代、溫州大廈、盛世名苑，面積側(cè)重3030-90-90之間，該小公寓由于居住理念新穎，銷售非?；鸨?。之間，該小公寓由于居住理念新穎，銷售非

36、?；鸨?。第53頁/共149頁 2 2）戶型設計合理、市場定位準確的小戶型銷量大。受剛性需求及部分投資者投資）戶型設計合理、市場定位準確的小戶型銷量大。受剛性需求及部分投資者投資住房等因素的影響，戶型適宜、環(huán)境優(yōu)越的小戶型需求量加大。這部分購房戶由原來單住房等因素的影響，戶型適宜、環(huán)境優(yōu)越的小戶型需求量加大。這部分購房戶由原來單純追求面積指標轉(zhuǎn)變?yōu)楦幼⒅貞粜?、周邊環(huán)境、配套等綜合指標。如：青年時代、溫純追求面積指標轉(zhuǎn)變?yōu)楦幼⒅貞粜?、周邊環(huán)境、配套等綜合指標。如：青年時代、溫州大廈、盛世名苑等，由于其設計新穎，找準了市場的切入點，售價定位準確，每戶州大廈、盛世名苑等，由于其設計新穎，找準了市場

37、的切入點，售價定位準確，每戶40904090平方米左右，適合青年白領(lǐng)居住，也得到了投資人士的熱捧，現(xiàn)已基本銷售完畢平方米左右，適合青年白領(lǐng)居住，也得到了投資人士的熱捧，現(xiàn)已基本銷售完畢 青年時代青年時代溫州大廈溫州大廈盛世名苑公寓部分盛世名苑公寓部分第54頁/共149頁3、張店在售樓盤價格分析、張店在售樓盤價格分析第55頁/共149頁小結(jié)：小結(jié)： （一）張店樓盤均價集中在（一）張店樓盤均價集中在60006000元元/ /80008000元元/左右，如：頤景園、都市名苑、左右，如：頤景園、都市名苑、龍?zhí)?、凱瑞景園、清華園、江南豪庭、冠華橄欖城、金都花園、中潤華僑城、華瑞龍?zhí)?、凱瑞景園、清華園

38、、江南豪庭、冠華橄欖城、金都花園、中潤華僑城、華瑞尚品、盛世康城、尚文苑等，這些樓盤順應張店樓盤售價主流，消費者所能接受的住尚品、盛世康城、尚文苑等，這些樓盤順應張店樓盤售價主流，消費者所能接受的住宅總價在宅總價在8080萬萬-100-100萬之間，和大部分城市一樣，張店房地產(chǎn)穩(wěn)中有升的發(fā)展。萬之間，和大部分城市一樣，張店房地產(chǎn)穩(wěn)中有升的發(fā)展。 （二）個別均價突破（二）個別均價突破80008000元元/ /的樓盤，如青年時代，主打戶型是小公寓，戶型的樓盤，如青年時代，主打戶型是小公寓，戶型面積偏小，而且黃金國際社區(qū)的完善配套，吸引了眾多客戶，盡管售價偏高，但是依面積偏小，而且黃金國際社區(qū)的完善

39、配套，吸引了眾多客戶，盡管售價偏高，但是依然受到了很多客戶青睞。然受到了很多客戶青睞。第56頁/共149頁 （三）個別高品質(zhì)樓盤售價相對偏高，如黃金國際、中潤華僑城、玉城、江南豪（三）個別高品質(zhì)樓盤售價相對偏高，如黃金國際、中潤華僑城、玉城、江南豪庭、頤景園，憑借其地理位置的優(yōu)越性，和開發(fā)商實力的強悍，受到了眾多關(guān)注，盡庭、頤景園，憑借其地理位置的優(yōu)越性，和開發(fā)商實力的強悍，受到了眾多關(guān)注，盡管價格相對張店當?shù)厥袌銎撸嵌鄶?shù)二次置業(yè)者還是將目光聚焦于此，一路銷售管價格相對張店當?shù)厥袌銎?，但是多?shù)二次置業(yè)者還是將目光聚焦于此，一路銷售飄紅。飄紅。 （四）部分樓盤由于地理位置的偏遠，樓盤品質(zhì)

40、相對較低，因此價格受到了一系（四）部分樓盤由于地理位置的偏遠，樓盤品質(zhì)相對較低，因此價格受到了一系列的影響，如：盛世康城、南苑綠洲、花山府第、尚美苑等。列的影響，如：盛世康城、南苑綠洲、花山府第、尚美苑等。第57頁/共149頁4、張店在售樓盤總體格局分析、張店在售樓盤總體格局分析 品牌大盤，自造城中城 代表樓盤：中潤華僑城、黃金國際、世紀花園蘭花園、盛世康城、江南豪庭、龍?zhí)┰焚Y源占有，強調(diào)居住品質(zhì)代表樓盤：黃金國際、冠華橄欖城、紫園小區(qū)、華瑞尚品、都市名苑 尚文苑經(jīng)濟適用，突出性價比代表樓盤：都市名苑、盛世名苑、百花園、凱瑞景園借助大勢，快速去化各小型樓盤，依靠區(qū)域或周邊利好補充競爭結(jié)構(gòu)第58

41、頁/共149頁5、張店區(qū)客戶分析、張店區(qū)客戶分析小結(jié)：根據(jù)上圖可以看出，三房是張店區(qū)最受歡迎的戶型，所占比重達到了小結(jié)：根據(jù)上圖可以看出，三房是張店區(qū)最受歡迎的戶型，所占比重達到了65%，兩室和四居有小量比重，躍式等其他豪華住宅需求度相對于其他三個，兩室和四居有小量比重，躍式等其他豪華住宅需求度相對于其他三個戶型來說相對較低。戶型來說相對較低。客戶戶型需求客戶戶型需求第59頁/共149頁小結(jié)：根據(jù)上圖可以看出，小結(jié)：根據(jù)上圖可以看出，100140平米的需求量是最大的，其次是平米的需求量是最大的，其次是140160、80100平米，其他面積只有少量需求。平米，其他面積只有少量需求?？蛻裘娣e需求客

42、戶面積需求第60頁/共149頁張店區(qū)在售高檔住宅客群分析張店區(qū)在售高檔住宅客群分析 客戶年齡：35503550歲 家庭結(jié)構(gòu)：三代同堂 職業(yè)特征：政府官員、企業(yè)老板、大型企業(yè)管理層 收入情況：主要不靠工資收入，收入主要是投資收入，年收入3030萬元以上 置業(yè)理由: : 享受生活，和老人孩子一起住 承受價格：150300150300萬元 戶型面積要求：180180平米以上 產(chǎn)品需求：外部臨稀缺自然資源，或內(nèi)部中心景觀，低密度花園洋房或別墅主力客群特征（市區(qū)富裕人群）主力客群特征（市區(qū)富裕人群）第61頁/共149頁主力客群特征（穩(wěn)定收入人群）主力客群特征（穩(wěn)定收入人群） 客戶年齡：30503050歲

43、 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主，部分五口之家 職業(yè)特征：政府公務員、私營企業(yè)主、教師等企事業(yè)單位 收入情況：有一定積蓄，收入穩(wěn)定，家庭年收入10301030萬元 置業(yè)理由: : 改善居住條件，子女教育，工作單位距離問題，投資 承受價格：8010080100萬元 戶型面積要求：130180130180平米 產(chǎn)品需求：大社區(qū)、配套齊全、有良好的教育資源第62頁/共149頁主力客群特征（剛性需求人群）主力客群特征（剛性需求人群） 客戶年齡：22352235歲 家庭結(jié)構(gòu)：兩口之家為主，三口之家 職業(yè)特征：企業(yè)職員、事業(yè)單位職員、啃老族 收入情況：收入較低，年家庭收入5 5萬元左右 置業(yè)理由: : 改善居住條

44、件、婚房 承受價格：60806080萬元 戶型面積要求：8012080120平米 產(chǎn)品需求：景觀特點、產(chǎn)品主題、價格因素第63頁/共149頁 張店區(qū)3040歲的客戶是購房的主力，其中企事業(yè)單位人員、個體工商戶占絕大比例 購房者收入多在10萬元左右，居住區(qū)域與工作區(qū)域主要在老城區(qū)，相對距離較遠 張店客戶現(xiàn)階段希望購買的物業(yè)依次為：小高層、高層、洋房（多層電梯、多層、花園洋房）、復式、別墅；其置業(yè)的目的依次為第一次置業(yè)自住、第二次置業(yè)改善居住條件 購房者主力需求面積集中在90130平米之間，希望的售價在6500元/平米以下，接受的總價在70100萬之間（前提是能夠辦理貸款） 影響購房者購房的主要因

45、素為：地理位置、房屋單價、房屋質(zhì)量、周邊配套設施第64頁/共149頁購買動機分析購買動機分析 選擇買房的客戶主要有以下原因：由于工作原因就近居住；二次置業(yè)向改善居住品質(zhì)；看好張店的房地產(chǎn)前景具有較大的投資升值空間 購買房產(chǎn)的客戶大多位于自住、改善居住條件或為子女購買，剛性需求依然是張店的購房主導 購房者需求的主要戶型面積大多以三房為主 購房者購房考慮的主要因素為：價格、產(chǎn)品質(zhì)量、區(qū)位地段、戶型功能設計；購房時關(guān)注因素首先是房屋套內(nèi)面積，其次是空間尺度第65頁/共149頁五、張店區(qū)各主要樓盤分析第66頁/共149頁中中 潤潤 大大 道道世世 紀紀 路路 昌昌 國國 路路 金金 晶晶 大大 道道北

46、片區(qū)：北片區(qū)：淄博新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，亦是重點規(guī)淄博新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，亦是重點規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域之一；本片區(qū)是開發(fā)樓盤較多片劃發(fā)展的區(qū)域之一；本片區(qū)是開發(fā)樓盤較多片區(qū)之一，多為高端住宅區(qū)之一，多為高端住宅西片區(qū)（新城區(qū)）：西片區(qū)（新城區(qū)）：張店重點規(guī)劃區(qū)域，屬張店重點規(guī)劃區(qū)域，屬于新興城區(qū)，居住、商于新興城區(qū)，居住、商業(yè)、教育為主要城市功業(yè)、教育為主要城市功能；本區(qū)域所開發(fā)樓盤能；本區(qū)域所開發(fā)樓盤較多，價格也是一路攀較多，價格也是一路攀升升南片區(qū)：南片區(qū)：該片區(qū)城市配套最為不完善，市場認知度最差。該片區(qū)城市配套最為不完善，市場認知度最差。東片區(qū)：東片區(qū)：該片區(qū)是較早發(fā)展的區(qū)域，該片區(qū)是較早發(fā)展的區(qū)域，多

47、為工業(yè)用地，污染嚴重，多為工業(yè)用地，污染嚴重，本片區(qū)開發(fā)量較小，并無本片區(qū)開發(fā)量較小，并無高端樓盤高端樓盤中心片區(qū)中心片區(qū)：張店傳統(tǒng)城市中心，張店傳統(tǒng)城市中心，本片區(qū)土地稀缺，本片區(qū)土地稀缺，開發(fā)量較小。開發(fā)量較小。 中中 潤潤 大大 道道 昌昌 國國 路路世世 紀紀 路路金金 晶晶 大大 道道第67頁/共149頁1、中心片區(qū)、中心片區(qū) 張店傳統(tǒng)城市中心，本片區(qū)土地稀缺，開發(fā)量較小?，F(xiàn)階段中心片區(qū)房價相張店傳統(tǒng)城市中心，本片區(qū)土地稀缺，開發(fā)量較小?，F(xiàn)階段中心片區(qū)房價相對價高、配套設施相對完善、所處區(qū)位相對優(yōu)越、交通便利、生活方便、工作方對價高、配套設施相對完善、所處區(qū)位相對優(yōu)越、交通便利、生活

48、方便、工作方便，是人們生活、休閑、娛樂、購物的理想地帶。便，是人們生活、休閑、娛樂、購物的理想地帶。第68頁/共149頁主力項目價格一覽主力項目價格一覽第69頁/共149頁黃金國際黃金國際 區(qū)位區(qū)位第70頁/共149頁項目名稱黃金國際項目位置張店區(qū)華光路與西六路交匯處開發(fā)商山東黃金地產(chǎn)有限公司銷售代理山東黑馬地產(chǎn)售房電話31006663100999占地面積39.2公頃C區(qū)9萬建筑面積100C區(qū)22萬開發(fā)情況C區(qū)3# 5#17層高層綠化率42%容積率2.05總戶/棟數(shù)C區(qū)1070戶車位7萬主力戶型三室兩廳四室兩廳公寓開工日期戶型配比熱銷戶型三室兩廳工程進度已建11層樓間距目前均價7500/m2交

49、房日期2012.8主力面積 140面積區(qū)間96-260價位區(qū)間均價：7300最高價： 7500得房率開盤日期銷售率80%物業(yè)公司深圳萬廈居業(yè)物業(yè)費1.2優(yōu)惠方式第71頁/共149頁黃金國際黃金國際 配套配套中央水系中央水系 高爾夫球推桿練習場高爾夫球推桿練習場 多功能多功能運動會所運動會所下沉式下沉式運動場運動場第72頁/共149頁黃金國際黃金國際 戶型賞析戶型賞析第73頁/共149頁黃金國際黃金國際 項目分析項目分析優(yōu)勢分析（賣點）：優(yōu)勢分析（賣點）：教育：賦有思想的建筑，更有完善領(lǐng)先的教育配套。黃金國際周邊名校密布教育：賦有思想的建筑，更有完善領(lǐng)先的教育配套。黃金國際周邊名校密布, ,周圍

50、分布著蓮池小周圍分布著蓮池小學及幼兒園、重點中學張店區(qū)第七中學、淄搏職業(yè)學院等。學校到家的距離，比公交車一站的距學及幼兒園、重點中學張店區(qū)第七中學、淄搏職業(yè)學院等。學校到家的距離，比公交車一站的距離還短。離還短。購物：除黃金國際自有商場超市等配套極為豐富外購物：除黃金國際自有商場超市等配套極為豐富外, ,目前周邊己有生活配套包括來自臺灣的大福目前周邊己有生活配套包括來自臺灣的大福源超市，位居華光路與步行街交匯處，距本項目僅工交車一站地的路程源超市，位居華光路與步行街交匯處，距本項目僅工交車一站地的路程, ,政通超市位于西五路，政通超市位于西五路，毗鄰社區(qū)，項目南臨已經(jīng)全面動工的易初蓮花超市，購

51、物極為方便。毗鄰社區(qū)，項目南臨已經(jīng)全面動工的易初蓮花超市，購物極為方便。醫(yī)療：項目周邊分布有市立三院蓮池醫(yī)院、僑聯(lián)醫(yī)院、長城醫(yī)院等醫(yī)療：項目周邊分布有市立三院蓮池醫(yī)院、僑聯(lián)醫(yī)院、長城醫(yī)院等, ,呵護健康人生。呵護健康人生。銀行：工行、農(nóng)行、建行、中行、淄博商業(yè)銀行分布在華光路及西五路上銀行：工行、農(nóng)行、建行、中行、淄博商業(yè)銀行分布在華光路及西五路上, ,瞬間可達瞬間可達, ,極為方便。極為方便。景觀賣點：中央水系景觀、景觀賣點：中央水系景觀、9洞高爾夫練習場、下沉式運動場、多功能運動會所洞高爾夫練習場、下沉式運動場、多功能運動會所 劣勢分析：劣勢分析：樓間距較窄樓間距較窄第74頁/共149頁

52、黃金國際采用的是當代歐洲成熟的街區(qū)模式和國際先進規(guī)劃設計理念，黃金國際采用的是當代歐洲成熟的街區(qū)模式和國際先進規(guī)劃設計理念，集現(xiàn)代國際化高檔住宅群、城市級商業(yè)中心、國際化星級酒店、酒店式商務集現(xiàn)代國際化高檔住宅群、城市級商業(yè)中心、國際化星級酒店、酒店式商務公寓、甲級寫字樓群等建筑形式，街區(qū)化布局，打造具有特色街區(qū)文化，環(huán)公寓、甲級寫字樓群等建筑形式，街區(qū)化布局，打造具有特色街區(qū)文化，環(huán)境優(yōu)美的綜合性國際街區(qū)。境優(yōu)美的綜合性國際街區(qū)。 第75頁/共149頁都市名苑都市名苑 區(qū)位區(qū)位第76頁/共149頁項目名稱都市名苑項目位置西二路237號 開發(fā)商山東金濤置業(yè)有限公司銷售代理濟南樂贏營銷策劃有限公

53、司售房電話6200666 占地面積建筑面積3.3216萬 平米開發(fā)情況二期在建綠化率40%容積率1.34 總戶/棟數(shù)2棟車位買儲藏室送車位主力戶型三室兩廳兩室兩廳開工日期戶型配比熱銷戶型三室兩廳工程進度樓間距目前均價5800/m2交房日期2012年3月 主力面積 100面積區(qū)間96-260價位區(qū)間均價：5800最高價： 5900得房率開盤日期2011年5月 銷售率80%物業(yè)公司物業(yè)費優(yōu)惠方式無優(yōu)惠第77頁/共149頁都市名苑都市名苑 配套配套第78頁/共149頁都市名苑都市名苑 戶型賞析戶型賞析第79頁/共149頁都市名苑都市名苑 項目分析項目分析優(yōu)勢分析（賣點）：優(yōu)勢分析（賣點）：區(qū)位：地處

54、淄博城市中央核心，距人民廣場、市政府等城市凈勝標桿建筑盡數(shù)百米之遙區(qū)位：地處淄博城市中央核心，距人民廣場、市政府等城市凈勝標桿建筑盡數(shù)百米之遙配套：周邊商業(yè)繁華，公共配套齊全，是淄博的政治、金融、教育多中心聚焦之所在地配套：周邊商業(yè)繁華，公共配套齊全，是淄博的政治、金融、教育多中心聚焦之所在地社區(qū)：社區(qū)為罕見的城中央低密度住宅，社區(qū)：社區(qū)為罕見的城中央低密度住宅，“離塵不離城離塵不離城”的家庭庭院生活的家庭庭院生活劣勢分析：劣勢分析：僅靠醫(yī)院、風水不佳僅靠醫(yī)院、風水不佳第80頁/共149頁2、東部片區(qū)、東部片區(qū) 張店區(qū)的老城區(qū)，張店區(qū)的老城區(qū)，該片區(qū)是較早發(fā)展的區(qū)域，多為工業(yè)用地，污染嚴重，本

55、該片區(qū)是較早發(fā)展的區(qū)域，多為工業(yè)用地，污染嚴重，本片區(qū)開發(fā)量較小，并無高端樓盤。中心片區(qū)交通便利、配套完善、適合人去居住，片區(qū)開發(fā)量較小，并無高端樓盤。中心片區(qū)交通便利、配套完善、適合人去居住，但是工業(yè)眾多、污染相對嚴重。但是工業(yè)眾多、污染相對嚴重。第81頁/共149頁主力項目價格一覽主力項目價格一覽第82頁/共149頁盛世新東城盛世新東城 區(qū)位區(qū)位第83頁/共149頁項目名稱盛世新東城項目位置東四路117號開發(fā)商淄博周村盛世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理創(chuàng)富地產(chǎn)顧問 售房電話2120066 占地面積建筑面積5.7萬 開發(fā)情況綠化率45%容積率1.7 總戶/棟數(shù)2棟車位主力戶型三室兩廳兩室兩廳開

56、工日期戶型配比熱銷戶型三室兩廳工程進度樓間距目前均價4900/m2交房日期2011年9月30日 主力面積 121面積區(qū)間86.79-136.22價位區(qū)間均價：4900最高價： 5300得房率開盤日期2011年4月 銷售率80%物業(yè)公司物業(yè)費優(yōu)惠方式無優(yōu)惠第84頁/共149頁盛世新東城盛世新東城 戶型賞析戶型賞析第85頁/共149頁盛世新東城盛世新東城項目分析項目分析優(yōu)勢分析（賣點）：優(yōu)勢分析（賣點）：區(qū)位：地處淄博邊緣，遠離城市的喧囂。區(qū)位：地處淄博邊緣，遠離城市的喧囂。配套：附近醫(yī)院、學校、商貿(mào)城一應俱全。配套：附近醫(yī)院、學校、商貿(mào)城一應俱全。社區(qū)：社區(qū)：“離塵不離城離塵不離城”的社區(qū)生活的

57、社區(qū)生活劣勢分析：劣勢分析：區(qū)位：遠離城市，交通不便區(qū)位：遠離城市，交通不便配套：配套設施不完善配套：配套設施不完善周邊：臨近水泥廠和鐵路，噪音和空氣污染大周邊：臨近水泥廠和鐵路，噪音和空氣污染大第86頁/共149頁花山府第花山府第 區(qū)位區(qū)位第87頁/共149頁項目名稱花山府第項目位置寶山路12號 開發(fā)商山東魯中晨報置業(yè)有限公司 銷售代理浩華地產(chǎn)售房電話30876663087888占地面積140余畝建筑面積10.88萬平方米 開發(fā)情況二期綠化率45%容積率1.19 總戶/棟數(shù)48車位主力戶型三室兩廳兩室兩廳開工日期戶型配比熱銷戶型三室兩廳工程進度樓間距目前均價4900/m2交房日期2012年1

58、2月31日 主力面積面積區(qū)間68-148價位區(qū)間均價：4900最高價： 5300得房率開盤日期2011年5月22日 銷售率80%物業(yè)公司物業(yè)費優(yōu)惠方式無優(yōu)惠第88頁/共149頁花山府第花山府第 戶型賞析戶型賞析第89頁/共149頁盛世新東城盛世新東城項目分析項目分析優(yōu)勢分析（賣點）：優(yōu)勢分析（賣點）：區(qū)位：地處淄博邊緣，遠離城市的喧囂區(qū)位：地處淄博邊緣，遠離城市的喧囂, ,附近有著名的花山風景區(qū)。附近有著名的花山風景區(qū)。配套：附近有醫(yī)院、學校臨近淄博中學、高新區(qū)實驗學校配套：附近有醫(yī)院、學校臨近淄博中學、高新區(qū)實驗學校社區(qū)：高檔社區(qū)，社區(qū)采用全封閉式管理，配以高科技智能化安全系統(tǒng)，社區(qū)有南、西

59、兩個入口，社區(qū)：高檔社區(qū)，社區(qū)采用全封閉式管理，配以高科技智能化安全系統(tǒng)，社區(qū)有南、西兩個入口，每個入口每個入口2424小時保安執(zhí)勤，整個外圍設有紅外線防范系統(tǒng)，入戶門為高級防盜門，為您打造小時保安執(zhí)勤，整個外圍設有紅外線防范系統(tǒng)，入戶門為高級防盜門，為您打造“放放心、安心、舒心心、安心、舒心”的無憂生活。的無憂生活。 劣勢分析：劣勢分析：區(qū)位：遠離城市，交通不便區(qū)位：遠離城市，交通不便配套：配套設施不完善配套：配套設施不完善周邊：臨近水泥廠，空氣污染大周邊：臨近水泥廠，空氣污染大屬于典型的學區(qū)房屬于典型的學區(qū)房第90頁/共149頁 張店重點規(guī)劃區(qū)域，屬于新興城區(qū)、交通便利、配套相對完善，居住

60、、商業(yè)、張店重點規(guī)劃區(qū)域，屬于新興城區(qū)、交通便利、配套相對完善，居住、商業(yè)、教育為主要城市功能；本區(qū)域所開發(fā)樓盤較多，價格也是一路攀升。教育為主要城市功能；本區(qū)域所開發(fā)樓盤較多，價格也是一路攀升。3、西部片區(qū)、西部片區(qū)第91頁/共149頁主力項目價格一覽主力項目價格一覽第92頁/共149頁紫園小區(qū)紫園小區(qū) 區(qū)位區(qū)位第93頁/共149頁項目名稱紫園項目位置張店張周路以南，南京路以東（張店區(qū)政務中心對面）開發(fā)商淄博東升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理淄博九鼎地產(chǎn)售房電話2188888占地面積20萬建筑面積24萬開發(fā)情況花園洋房綠化率37.80容積率1.23總戶/棟數(shù)452戶車位8.8萬主力戶型二室二廳三