第七章 用益物權(quán)

1、第七章第七章 用益物權(quán)用益物權(quán)第一節(jié) 用益物權(quán)概述一、用益物權(quán)概念與特征一、用益物權(quán)概念與特征（一）用益物權(quán)的概念（一）用益物權(quán)的概念用益物權(quán)即是對他人之物進行占有、使用、用益物權(quán)即是對他人之物進行占有、使用、收益的定限物權(quán)。收益的定限物權(quán)。 （二）（二）用益物權(quán)的特征用益物權(quán)的特征 1 1、用益物權(quán)是他物權(quán)、用益物權(quán)是他物權(quán) 2 2、用益物權(quán)是定限物權(quán)、用益物權(quán)是定限物權(quán) 3 3、用益物權(quán)一般以不動產(chǎn)為客體、用益物權(quán)一般以不動產(chǎn)為客體 4 4、用益物權(quán)一般是有期限的物權(quán)、用益物權(quán)一般是有期限的物權(quán) 5 5、用益物權(quán)一般為獨立物權(quán)、用益物權(quán)一般為獨立物權(quán) 6 6、用益物權(quán)的享有和行使以對物存在

2、占有為前、用益物權(quán)的享有和行使以對物存在占有為前提提 7 7、設(shè)定、移轉(zhuǎn)的登記問題因、設(shè)定、移轉(zhuǎn)的登記問題因不同不同種類而定種類而定 8 8、有償無償問題因設(shè)定的目的或約定而定、有償無償問題因設(shè)定的目的或約定而定 （三）用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)的區(qū)別（三）用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)的區(qū)別 第一，對標(biāo)的物進行支配的方面有所不第一，對標(biāo)的物進行支配的方面有所不同（使用價值同（使用價值/交換價值）交換價值） 第二，獨立物權(quán)第二，獨立物權(quán)/從屬物權(quán)從屬物權(quán) 第三，權(quán)利實現(xiàn)的時間不同第三，權(quán)利實現(xiàn)的時間不同 第四，占有在權(quán)利行使中的地位不同。第四，占有在權(quán)利行使中的地位不同。 第五，二者在物上代位性上的不同。第五，二

3、者在物上代位性上的不同。第二節(jié) 用益物權(quán)的體系 一、各國用益物權(quán)體系一、各國用益物權(quán)體系 （一）羅馬法（一）羅馬法 1 1、役權(quán)制度（人役權(quán)和地役權(quán)役權(quán)制度（人役權(quán)和地役權(quán) ） 人役權(quán)包括：用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)、人役權(quán)包括：用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)、奴畜使用權(quán)奴畜使用權(quán) 2 2、永佃權(quán)、永佃權(quán) 3 3、地上權(quán)、地上權(quán) （二）近代大陸法系各國法的相關(guān)規(guī)定（二）近代大陸法系各國法的相關(guān)規(guī)定 1 1、法國：用益物權(quán)的體系包括：用益權(quán)、使用、法國：用益物權(quán)的體系包括：用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)；權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)； 2 2、德國：地上權(quán)、役權(quán)（地役權(quán)、用益權(quán)和限、德國：地上權(quán)、役權(quán)（地役權(quán)、用益權(quán)

4、和限制的人役權(quán)）先買權(quán)和土地負擔(dān)。制的人役權(quán)）先買權(quán)和土地負擔(dān)。 3 3、日本：民法典對地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、日本：民法典對地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、入會權(quán)作了規(guī)定。此外，在單行法中還對礦業(yè)權(quán)、入會權(quán)作了規(guī)定。此外，在單行法中還對礦業(yè)權(quán)、漁業(yè)權(quán)這兩種用益物權(quán)做出了規(guī)定。漁業(yè)權(quán)這兩種用益物權(quán)做出了規(guī)定。 4 4、 瑞士民法上的用益物權(quán)包括役權(quán)（地役權(quán)、瑞士民法上的用益物權(quán)包括役權(quán)（地役權(quán)、用益權(quán)及其他役權(quán)）、土地債務(wù)；用益權(quán)及其他役權(quán)）、土地債務(wù)； 5、我國臺灣地區(qū)則規(guī)定了地上權(quán)、永佃權(quán)（農(nóng)我國臺灣地區(qū)則規(guī)定了地上權(quán)、永佃權(quán)（農(nóng)用權(quán)）、典權(quán)及地役權(quán)四種用益物權(quán)。用權(quán)）、典權(quán)及地役權(quán)四種用益物權(quán)。

5、 （四）英美法（四）英美法 英美法是將各種對財產(chǎn)的利用形態(tài)都可以形成為英美法是將各種對財產(chǎn)的利用形態(tài)都可以形成為一個單獨的權(quán)利，因此不存在著一個所有權(quán)和他一個單獨的權(quán)利，因此不存在著一個所有權(quán)和他物權(quán)相區(qū)分的邏輯性體系。物權(quán)相區(qū)分的邏輯性體系。 （五）簡評（五）簡評 （六）我國的（六）我國的民法通則民法通則與與物權(quán)法物權(quán)法 1 1、民法通則民法通則第第5 5章第章第1 1節(jié)專門規(guī)定了節(jié)專門規(guī)定了“財產(chǎn)財產(chǎn)所有權(quán)和與財產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)所有權(quán)和與財產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)”，沒有構(gòu)，沒有構(gòu)建完整的用益物權(quán)體系建完整的用益物權(quán)體系 。 物權(quán)法物權(quán)法頒布后形成了較完整的體系頒布后形成了較完整的體系 我

6、國的用益物權(quán)體系總體上由兩部分構(gòu)成：我國的用益物權(quán)體系總體上由兩部分構(gòu)成： 一般用益物權(quán)一般用益物權(quán) 物權(quán)法物權(quán)法規(guī)定了四種一般用益物權(quán)，即土地承規(guī)定了四種一般用益物權(quán)，即土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。役權(quán)。 特別法上的用益物權(quán)（準(zhǔn)物權(quán)、特許物權(quán)）特別法上的用益物權(quán)（準(zhǔn)物權(quán)、特許物權(quán)） （1 1）海域使用權(quán)）海域使用權(quán) （2 2）探礦權(quán)、采礦權(quán)）探礦權(quán)、采礦權(quán) （3 3）取水權(quán)）取水權(quán) （4 4）使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利）使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利 二、用益物權(quán)的主要種類二、用益物權(quán)的主要種類（一）用益權(quán)（一）

7、用益權(quán) 用益權(quán)為在尊重他人所有權(quán)的基礎(chǔ)上，以不用益權(quán)為在尊重他人所有權(quán)的基礎(chǔ)上，以不損害用益物實質(zhì)的方式，對他人的特定財產(chǎn)加以損害用益物實質(zhì)的方式，對他人的特定財產(chǎn)加以概括利用的權(quán)利。概括利用的權(quán)利。 對他人所有的物如同自己所有，享有使用和對他人所有的物如同自己所有，享有使用和收益的權(quán)利。（法國民法典收益的權(quán)利。（法國民法典578578條）條） 用益權(quán)與用益物權(quán)，是兩個不同的概念。用益用益權(quán)與用益物權(quán)，是兩個不同的概念。用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)相對應(yīng)，是學(xué)理上的分類。用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)相對應(yīng)，是學(xué)理上的分類。用益物權(quán)不止于用益權(quán)，除用益權(quán)外，屬于用益物權(quán)物權(quán)不止于用益權(quán)，除用益權(quán)外，屬于用益物權(quán)范疇

8、的，還相當(dāng)多。范疇的，還相當(dāng)多。 1 1、在羅馬法上用益權(quán)是對他人的物的使用和收、在羅馬法上用益權(quán)是對他人的物的使用和收益的權(quán)利，但以不損害物的實質(zhì)為限（以保存物益的權(quán)利，但以不損害物的實質(zhì)為限（以保存物的本體為條件）的本體為條件） 2.2.法國法法國法 法國民法典法國民法典第第578578條規(guī)定，條規(guī)定，“用益權(quán)為對用益權(quán)為對他人所有物，如同自己所有，享有使用與收益之他人所有物，如同自己所有，享有使用與收益之權(quán)，但用益權(quán)人負有保存該物本體的義務(wù)。權(quán)，但用益權(quán)人負有保存該物本體的義務(wù)?！?” 用益權(quán)具有與債權(quán)（租賃）不同。用益權(quán)具有與債權(quán)（租賃）不同。 3.3.德國法德國法 德國民法從第德國民

9、法從第10301030條：物上得以此種方式設(shè)條：物上得以此種方式設(shè)定負擔(dān)定負擔(dān), ,使因設(shè)定負擔(dān)而受利益的人享有收取物使因設(shè)定負擔(dān)而受利益的人享有收取物的收益的權(quán)利。（物權(quán)性使用權(quán)）的收益的權(quán)利。（物權(quán)性使用權(quán)） 用益權(quán)主要運用在三個方面：（用益權(quán)主要運用在三個方面：（1 1）用于撫養(yǎng)或）用于撫養(yǎng)或者供養(yǎng)特定人的一生者供養(yǎng)特定人的一生 ；（；（2 2）用于解決設(shè)權(quán)人自）用于解決設(shè)權(quán)人自己的養(yǎng)老問題，這種用益權(quán)稱為己的養(yǎng)老問題，這種用益權(quán)稱為“所有權(quán)人用益所有權(quán)人用益權(quán)權(quán)” ” （3 3）用于擔(dān)保債權(quán)，這種用益權(quán)稱為）用于擔(dān)保債權(quán)，這種用益權(quán)稱為“擔(dān)擔(dān)保用益權(quán)保用益權(quán)” ” （二）（二）地上權(quán)地

10、上權(quán) 1 1、地上權(quán)、地上權(quán), ,是指利用他人土地營造建筑物、其他是指利用他人土地營造建筑物、其他工作物及竹木并對其營造的建筑物及竹木取得所工作物及竹木并對其營造的建筑物及竹木取得所有權(quán)的一種權(quán)利。有權(quán)的一種權(quán)利。 德國民法典德國民法典10121012條，意大利民法典第條，意大利民法典第952952條。條。 2 2、地上權(quán)的特征：、地上權(quán)的特征：1 1、是使用他人土地的一種限、是使用他人土地的一種限制物權(quán)。制物權(quán)。2 2、地上權(quán)及于土地的表層而且依建筑、地上權(quán)及于土地的表層而且依建筑物或工作物的性質(zhì)，可以及于土地的下層；物或工作物的性質(zhì)，可以及于土地的下層；3 3、地上權(quán)一般以協(xié)議的方式設(shè)立，

11、也可以其他方式地上權(quán)一般以協(xié)議的方式設(shè)立，也可以其他方式設(shè)立；設(shè)立；4 4、地上權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，也可以成為抵押權(quán)、地上權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，也可以成為抵押權(quán)的標(biāo)的；地上權(quán)可依期滿而消滅。的標(biāo)的；地上權(quán)可依期滿而消滅。 （三）永佃權(quán)（三）永佃權(quán) 是指以支付地租為對價，在他人所有的土地上進是指以支付地租為對價，在他人所有的土地上進行永久性耕作或畜牧的用益物權(quán)。行永久性耕作或畜牧的用益物權(quán)。 永佃權(quán)源于羅馬法。永佃權(quán)源于羅馬法。 日本：日本：“永小作權(quán)永小作權(quán)” 臺灣：臺灣：“永佃權(quán)永佃權(quán)”（田面權(quán)，現(xiàn)在叫（田面權(quán)，現(xiàn)在叫“農(nóng)用權(quán)農(nóng)用權(quán)”） 永佃權(quán)通?；诤屯恋厮腥擞喠⒌挠赖铏?quán)設(shè)永佃權(quán)通?；诤屯恋厮腥擞喠⒌?/p>

12、永佃權(quán)設(shè)定合同而取得。這種合同往往要求以書面形式訂定合同而取得。這種合同往往要求以書面形式訂立，并經(jīng)主管機關(guān)登記，否則將依法不生永佃權(quán)立，并經(jīng)主管機關(guān)登記，否則將依法不生永佃權(quán)設(shè)定的效力。設(shè)定的效力。 （四）典權(quán)（四）典權(quán) 1、典權(quán)：支付典價，占有他人的不動產(chǎn)而為使典權(quán)：支付典價，占有他人的不動產(chǎn)而為使用、收益的權(quán)利。用、收益的權(quán)利。 2、承典人與出典人（房屋所有人）要訂典契，、承典人與出典人（房屋所有人）要訂典契，約定回贖期限（即存續(xù)期），一般期限是約定回贖期限（即存續(xù)期），一般期限是3年到年到10年不等。年不等。 到期由出典人還清典價（原典價），贖回房屋。到期由出典人還清典價（原典價），贖

13、回房屋。（典價無利息，房屋無租金。）典價無利息，房屋無租金。） 典期屆滿經(jīng)過兩年不回贖，典權(quán)人（承典人）典期屆滿經(jīng)過兩年不回贖，典權(quán)人（承典人）取得典物的所有權(quán)。取得典物的所有權(quán)。 （五）地役權(quán)（五）地役權(quán) 1 1、是指地役權(quán)人依設(shè)定行為所定目的，以他人、是指地役權(quán)人依設(shè)定行為所定目的，以他人土地供自己土地便宜之用的權(quán)利。法國法土地供自己土地便宜之用的權(quán)利。法國法637637條，條，德國法德國法10181018條，意大利條，意大利10271027條條 2 2、地役權(quán)的特征：、地役權(quán)的特征： A A、地役權(quán)附隨于需役地，是需役地所有權(quán)的從、地役權(quán)附隨于需役地，是需役地所有權(quán)的從權(quán)利；權(quán)利； B

14、B、地役權(quán)是使用他人土地的物權(quán)；、地役權(quán)是使用他人土地的物權(quán)； C C、是以他人土地便宜之用的物權(quán)；、是以他人土地便宜之用的物權(quán)； D D、是一種不可分割的權(quán)利；（法國法、是一種不可分割的權(quán)利；（法國法700700條，德條，德國法國法10251025條、條、10261026條，意大利條，意大利10711071條）條） E E、可依多種方式取得和消滅。、可依多種方式取得和消滅。 思考：地上權(quán)和地役權(quán)的區(qū)別。思考：地上權(quán)和地役權(quán)的區(qū)別。 1、下列權(quán)利屬于用益物權(quán)的是（ ） A居住權(quán) B永佃權(quán) C抵押權(quán)D典權(quán) 2、根據(jù)民法理論，（）。 用益物權(quán)以對物的使用、收益為目的 用益物權(quán)可以以動產(chǎn)為標(biāo)的物 用

15、益物權(quán)是一種他物權(quán) 用益物權(quán)的享有和行使以占有為前提 案例：案例： A公司購買了一塊位于某市鄰近海邊的土地，并建一棟公司購買了一塊位于某市鄰近海邊的土地，并建一棟豪華酒店。該地旁邊有一商店豪華酒店。該地旁邊有一商店B，A與與B曾于曾于1994年年5月月訂立一項書面合同，約定：訂立一項書面合同，約定：B在在20年內(nèi)不得抗拒除該商年內(nèi)不得抗拒除該商店并興建高層建筑，以阻礙店并興建高層建筑，以阻礙A的旅客在酒店上眺望大海。的旅客在酒店上眺望大海。為此，為此，A每年向每年向B支付支付10萬，以作為補償。合同生效后萬，以作為補償。合同生效后1年，年，B因經(jīng)營不善便將其房屋全部轉(zhuǎn)讓給因經(jīng)營不善便將其房屋全

16、部轉(zhuǎn)讓給C.在與在與C訂立訂立合同時，合同時，B未向未向C提及其與提及其與A的協(xié)議，的協(xié)議，C購買到該房屋以購買到該房屋以后拆掉該房屋，并欲興建一幢五層樓的旅館，該旅館與后拆掉該房屋，并欲興建一幢五層樓的旅館，該旅館與A酒店相距約酒店相距約200米。米。A得知這一情況后，立即找得知這一情況后，立即找B和和C交涉，請求交涉，請求C停止興建旅館，遭到拒絕；停止興建旅館，遭到拒絕；A便在法院提便在法院提起訴訟，請求法院責(zé)令起訴訟，請求法院責(zé)令C停止興建旅館，請求確認(rèn)停止興建旅館，請求確認(rèn)B與與C之間轉(zhuǎn)讓商店的合同無效，并要求之間轉(zhuǎn)讓商店的合同無效，并要求B賠償損失。賠償損失。 試分析該案當(dāng)事人之間的

17、權(quán)利義務(wù)關(guān)系。試分析該案當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 （A與與B的合同是什么性質(zhì)的合同？）如何處理該案。的合同是什么性質(zhì)的合同？）如何處理該案。 思考題思考題 1、用益物權(quán)的概念和特征。、用益物權(quán)的概念和特征。 2、各國用益物權(quán)的體系。、各國用益物權(quán)的體系。 3、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)的區(qū)別。、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)的區(qū)別。 4、查找居住權(quán)、典權(quán)方面的案例。、查找居住權(quán)、典權(quán)方面的案例。第三節(jié) 我國規(guī)定的一般用益物權(quán) 一、建設(shè)用地使用權(quán)一、建設(shè)用地使用權(quán)( (一一) )建設(shè)用地使用權(quán)的概念和特征建設(shè)用地使用權(quán)的概念和特征1.1.建設(shè)用地使用權(quán)的概念建設(shè)用地使用權(quán)的概念建設(shè)用地使用權(quán)，是指自然人、法人依法

18、建設(shè)用地使用權(quán)，是指自然人、法人依法對國家或集體所有的土地及其上下建造建筑對國家或集體所有的土地及其上下建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施并保有其所有權(quán)為物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施并保有其所有權(quán)為目的而目的而享有占有、使用和收益土地權(quán)利。享有占有、使用和收益土地權(quán)利。 2.2.建設(shè)用地使用權(quán)的特征建設(shè)用地使用權(quán)的特征（1 1）客體的特定性）客體的特定性-限于國有土地限于國有土地（2 2）取得方式特殊）取得方式特殊-出讓和劃拔出讓和劃拔（3 3）目的的特定性）目的的特定性-建造建筑物、構(gòu)筑物及建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施其附屬設(shè)施（4 4）權(quán)利的可流轉(zhuǎn)性）權(quán)利的可流轉(zhuǎn)性-因取得方式不同而又因取得方式不

19、同而又所區(qū)分所區(qū)分, ,出讓取得的轉(zhuǎn)讓、互換、贈與、出資、出讓取得的轉(zhuǎn)讓、互換、贈與、出資、抵押；劃撥的不同抵押；劃撥的不同定限物權(quán)；有期物權(quán)定限物權(quán)；有期物權(quán) （二）建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立（二）建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立1、一般規(guī)定：、一般規(guī)定：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。（139條）條） 注意其物權(quán)變動方式注意其物權(quán)變動方式債權(quán)形式主義債權(quán)形式主義 2、劃撥土地使用權(quán)的取得 土地劃撥是指土地使用人只需按照一定程序提出申請，經(jīng)主管機關(guān)（縣級以上地方人民政

20、府）批準(zhǔn)即可取得土地使用權(quán)，而不必向土地所有人支付出讓金及其他行政費用。建設(shè)用地可以通過劃撥方式取得的情形： 國家機關(guān)用地和軍事用地； 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； 國家扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 國土資源部2001年劃撥用地目錄 3、通過出讓的方式取得建設(shè)用地使用權(quán) 書面形式合同（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議） 物權(quán)法規(guī)定工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。 物權(quán)法第136條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立

21、的用益物權(quán)。” 作業(yè)：收集并消化建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同 4、建設(shè)用地使用權(quán)的登記制度 （1）建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立 （2）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。 （3）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請變更登記變更登記。 （4）建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記注銷登記。登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。 （三）建設(shè)用地使用權(quán)的行使（三）建設(shè)用地使用權(quán)的行使1.建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利（P268）（1）自己使用、收益的

22、權(quán)利；自己使用、收益的權(quán)利；（2）交由他人交由他人（部分）部分）使用（設(shè)定地役權(quán)、出租使用（設(shè)定地役權(quán)、出租出借）出借）（3）流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押擔(dān)保）流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押擔(dān)保）（4）物權(quán)請求權(quán)、相鄰關(guān)系、拋棄物權(quán)請求權(quán)、相鄰關(guān)系、拋棄2.建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù)建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù)（1）依法支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的義務(wù)）依法支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的義務(wù)（2）按規(guī)定的土地用途進行使用和保護義務(wù)）按規(guī)定的土地用途進行使用和保護義務(wù)注意：注意：房地一體主義的要求：房地一體主義的要求：146146、147147條：房隨地走、地隨房走條：房隨地走、地隨房走.建設(shè)用地使用

23、權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。并處分。.建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。 (四四)建設(shè)用地使用權(quán)的期限建設(shè)用地使用權(quán)的期限住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆

24、滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。 第一百三十五條第一百三十五條建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。 第一百三十六條第一百三十六條建設(shè)用地使用權(quán)可以在土建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。 第一百三十七條第一百三十七條設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可設(shè)立

25、建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。以采取出讓或者劃撥等方式。 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。 嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。土地用途的規(guī)定。 第一百三十九條第一百三十九條設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申

26、請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地向登記機構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。 第一百四十三條第一百四十三條建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。但法律另有規(guī)定的除外。 第一百四十九條第一百四十九條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。的，自動續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)

27、期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 146146、147147條：房隨地走、地隨房走條：房隨地走、地隨房走 1、國有土地使用權(quán)人可以對其權(quán)利進行哪些處分？國有土地使用權(quán)人可以對其權(quán)利進行哪些處分？（）（） 轉(zhuǎn)讓出租轉(zhuǎn)讓出租抵押出讓抵押出讓 2、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于年月日以出讓的、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于年月日以出讓的方式獲得某市一塊國有土地的使用權(quán)。經(jīng)開發(fā)建成商品方

28、式獲得某市一塊國有土地的使用權(quán)。經(jīng)開發(fā)建成商品房后，年月日將該宗房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙公房后，年月日將該宗房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙公司，該公司將其作為職工住宅分配給職工居住，職工丙司，該公司將其作為職工住宅分配給職工居住，職工丙于年月日入住，此時丙對該土地的使用年于年月日入住，此時丙對該土地的使用年限最高為多少？若該公司于年月日又以出限最高為多少？若該公司于年月日又以出讓的方式獲得某市一塊國有土地的使用權(quán)，經(jīng)開發(fā)建成讓的方式獲得某市一塊國有土地的使用權(quán)，經(jīng)開發(fā)建成一寫字樓，年月日轉(zhuǎn)讓于丁公司，則丁公一寫字樓，年月日轉(zhuǎn)讓于丁公司，則丁公司對該土地的使用年限最高為多少？司對該土地的使用年限最高為多少？ 二、土地

29、承包經(jīng)營權(quán)二、土地承包經(jīng)營權(quán)（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的概念和特征（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的概念和特征1.1.土地承包經(jīng)營權(quán)的概念土地承包經(jīng)營權(quán)的概念土地承包經(jīng)營權(quán)是指農(nóng)民以戶為單位，在法律土地承包經(jīng)營權(quán)是指農(nóng)民以戶為單位，在法律和承包合同規(guī)定的范圍內(nèi)對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所和承包合同規(guī)定的范圍內(nèi)對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的，或者國家所有、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用的有的，或者國家所有、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用的土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等自然資源享有的占有、使用、收益的權(quán)利。自然資源享有的占有、使用、收益的權(quán)利。 2.2.土地承包經(jīng)營權(quán)的特征土地承包經(jīng)營權(quán)的特征土

30、地承包經(jīng)營權(quán)具有如下特征：土地承包經(jīng)營權(quán)具有如下特征：（1 1）土地承包經(jīng)營權(quán)的主體是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者。）土地承包經(jīng)營權(quán)的主體是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者。（2 2）土地承包經(jīng)營權(quán)的標(biāo)的物是農(nóng)村集體所）土地承包經(jīng)營權(quán)的標(biāo)的物是農(nóng)村集體所有的土地或國家所有而由集體使用的土地。有的土地或國家所有而由集體使用的土地。（3 3）土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立的目的是以農(nóng)業(yè)生）土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立的目的是以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的而利用土地。產(chǎn)為目的而利用土地。 不以支付對價為必要；有期限不以支付對價為必要；有期限 （二）土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)

31、立。設(shè)立。 （三）土地承包經(jīng)營權(quán)的主要內(nèi)容（三）土地承包經(jīng)營權(quán)的主要內(nèi)容1 1、承包人的權(quán)利（、承包人的權(quán)利（261-262261-262）第一，占有、使用、收益權(quán)第一，占有、使用、收益權(quán)第二，對承包經(jīng)營權(quán)的處分第二，對承包經(jīng)營權(quán)的處分轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營權(quán)（或其他流轉(zhuǎn)方式）。互換、轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營權(quán)（或其他流轉(zhuǎn)方式）。通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，土地承包經(jīng)營權(quán)依法可以轉(zhuǎn)讓、入股、農(nóng)村土地，土地承包經(jīng)營權(quán)依法可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。 第三，第三，承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。

32、承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。2 2、承包人的義務(wù)、承包人的義務(wù)妥善使用的義務(wù)。妥善使用的義務(wù)。承包人應(yīng)依承包合同規(guī)定的數(shù)額向集體組織承包人應(yīng)依承包合同規(guī)定的數(shù)額向集體組織交付收益的義務(wù)。交付收益的義務(wù)。 3、發(fā)包人的義務(wù)、發(fā)包人的義務(wù) （1）維護承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)，不）維護承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)，不得非法變更、解除承包合同；得非法變更、解除承包合同； （2）尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不）尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不得干涉承包方依法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營得干涉承包方依法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動；活動； （四）土地承包經(jīng)營權(quán)的取得和消滅 、取得 （1）通過簽訂承包經(jīng)營合同而原始取得 書面合同，

33、 土地承包經(jīng)營權(quán)從承包經(jīng)營合同合同生效之日起成立。 （2）因轉(zhuǎn)讓行為繼受取得 轉(zhuǎn)讓、互換；登記對抗主義 （3）繼承 （4）因法院強制執(zhí)行等其他原因 2 2、消滅（、消滅（263263） 期限屆滿、期限屆滿、承包人放棄承包權(quán)的、承包地調(diào)整、承包人放棄承包權(quán)的、承包地調(diào)整、承包地滅失、收回、被征收、權(quán)利人死亡無繼承承包地滅失、收回、被征收、權(quán)利人死亡無繼承人或繼承人放棄人或繼承人放棄 注意期限：耕地注意期限：耕地3030年；草地年；草地3030年至年至5050年；年； 林地的林地的3030年至年至7070年；年； 特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管

34、部門批準(zhǔn)可以延長。部門批準(zhǔn)可以延長。 三、宅基地使用權(quán)三、宅基地使用權(quán)（一）概念：（一）概念：宅基地使用權(quán)，是指自然人人宅基地使用權(quán)，是指自然人人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。 物權(quán)法物權(quán)法第第152152條規(guī)定：條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。” （二）（二）宅基地使用權(quán)的特征宅基地使用權(quán)的特

35、征 1 1、主體的限定性、主體的限定性 2 2、客體僅限于農(nóng)民集體所有的土地、客體僅限于農(nóng)民集體所有的土地 3 3、宅基地使用權(quán)的用途特定、宅基地使用權(quán)的用途特定 思考：宅基地使用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)的聯(lián)系與思考：宅基地使用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)的聯(lián)系與區(qū)別。（主體、客體、期限、內(nèi)容）區(qū)別。（主體、客體、期限、內(nèi)容）（三） 宅基地使用權(quán)的內(nèi)容 1 1、宅基地使用權(quán)人的權(quán)利、宅基地使用權(quán)人的權(quán)利 在宅基地上建造房屋及其他附著物的權(quán)利在宅基地上建造房屋及其他附著物的權(quán)利 在宅基地空閑處建造其他建筑物、附著物或種植在宅基地空閑處建造其他建筑物、附著物或種植竹木竹木 宅基地使用權(quán)的有限處分權(quán)宅基地使用權(quán)的有

36、限處分權(quán) 2 2、宅基地使用權(quán)人的義務(wù)、宅基地使用權(quán)人的義務(wù) 按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的義務(wù)按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的義務(wù) 按照批準(zhǔn)的面積建造房屋的義務(wù)按照批準(zhǔn)的面積建造房屋的義務(wù) 服從規(guī)劃的義務(wù)服從規(guī)劃的義務(wù) 行使宅基地使用權(quán)不得妨礙鄰人合法權(quán)益的義務(wù)行使宅基地使用權(quán)不得妨礙鄰人合法權(quán)益的義務(wù) （四） 宅基地使用權(quán)的取得 1、宅基地使用權(quán)的初始取得 宅基地使用權(quán)的初始取得的條件 （1）主體資格 （2）申請宅基地使用權(quán)的客觀條件 （3）宅基地使用權(quán)初始取得的程序 根據(jù)土地管理法第62條第3款和省、自治區(qū)、直轄市有關(guān)土地管理法實施辦法的規(guī)定。 2 2、宅基地使用權(quán)的繼受取得、宅基地使用權(quán)的繼受取

37、得 我國現(xiàn)行法律不允許宅基地使用權(quán)的單獨轉(zhuǎn)讓，但是農(nóng)村村民所有的房屋的轉(zhuǎn)讓則不為法律所禁止，因此，農(nóng)村村民私有房屋的轉(zhuǎn)讓勢必在房屋轉(zhuǎn)讓時一并轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，這也就是說，盡管有人不能通過初始取得的方式取得宅基地使用權(quán)，但卻可以通過受讓的方式繼受取得宅基地使用權(quán)。 此外，私有房屋依法為可以繼承的標(biāo)的，故宅基地使用權(quán)也可因房屋的繼承而取得。 （五） 宅基地使用權(quán)行使的限制 宅基地使用權(quán)行使上的限制具體表現(xiàn)在以下方宅基地使用權(quán)行使上的限制具體表現(xiàn)在以下方面：面： 第一，宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。第一，宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。 第二，宅基地使用權(quán)不得抵押。第二，宅基地使用權(quán)不得抵押。 第三，依第三，

38、依土地管理法土地管理法第第6262條第條第1 1、4 4款規(guī)定，款規(guī)定，農(nóng)村村民只能以戶的形式申請宅基地，并且一農(nóng)村村民只能以戶的形式申請宅基地，并且一戶只能享有一處宅基地使用權(quán)。在因轉(zhuǎn)讓房屋戶只能享有一處宅基地使用權(quán)。在因轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)或者實現(xiàn)抵押權(quán)而使宅基地發(fā)生轉(zhuǎn)移的，所有權(quán)或者實現(xiàn)抵押權(quán)而使宅基地發(fā)生轉(zhuǎn)移的，原權(quán)利人不得再申請宅基地使用權(quán)。原權(quán)利人不得再申請宅基地使用權(quán)。 （六（六 ） 宅基地使用權(quán)的消滅宅基地使用權(quán)的消滅 宅基地的收回和調(diào)整、宅基地的征收、宅基宅基地的收回和調(diào)整、宅基地的征收、宅基地使用權(quán)的拋棄、宅基地的滅失、其他致宅基地地使用權(quán)的拋棄、宅基地的滅失、其他致宅基地使用權(quán)

39、消滅的情形使用權(quán)消滅的情形 思考：宅基地使用權(quán)設(shè)立自何時生效？思考：宅基地使用權(quán)設(shè)立自何時生效？ 第一百五十二條宅基地使用權(quán)人依法對集體所第一百五十二條宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。 第一百五十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使第一百五十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。 第一百五十四條宅基地因自然災(zāi)害等原因滅第一百五十四條宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的

40、村民，失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。 第一百五十五條已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)第一百五十五條已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。登記。 四、地役權(quán)四、地役權(quán)（一）地役權(quán)的概念和特征（一）地役權(quán)的概念和特征 1.1.地役權(quán)的概念地役權(quán)的概念地役權(quán)是指以他人不動產(chǎn)供自己不動產(chǎn)便利而地役權(quán)是指以他人不動產(chǎn)供自己不動產(chǎn)便利而使用的權(quán)利。使用的權(quán)利。2.2.地役權(quán)的特征地役權(quán)的特征（1 1）地役權(quán)是使用他人不動產(chǎn)的權(quán)利）地役權(quán)是使用他人不動產(chǎn)的權(quán)利（2 2）地役權(quán)是為了自己不

41、動產(chǎn)便利而使用的）地役權(quán)是為了自己不動產(chǎn)便利而使用的權(quán)利權(quán)利 （3 3）地役權(quán)具有從屬性和不可分性。（）地役權(quán)具有從屬性和不可分性。（164164、165165；166166、167167條）條） （二）地役權(quán)的取得（二）地役權(quán)的取得 1 1、因設(shè)立地役權(quán)的合同而取得地役權(quán)、因設(shè)立地役權(quán)的合同而取得地役權(quán) 地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立、登記對地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立、登記對抗主義抗主義 2 2、通過遺囑設(shè)立地役權(quán)、通過遺囑設(shè)立地役權(quán) 3 3、地役權(quán)轉(zhuǎn)讓取得、地役權(quán)轉(zhuǎn)讓取得 （三）地役權(quán)的效力（三）地役權(quán)的效力1 1、供役地義務(wù)、供役地義務(wù) 物權(quán)法物權(quán)法第第159159條：條：“供役地權(quán)利人

42、應(yīng)當(dāng)按供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。害地役權(quán)人行使權(quán)利。”2 2、需役地義務(wù)、需役地義務(wù) 物權(quán)法物權(quán)法第第160160條：條：“地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權(quán)利人物權(quán)的限制。對供役地權(quán)利人物權(quán)的限制?！保ㄋ模┑匾蹤?quán)的期限（四）地役權(quán)的期限 物權(quán)法物權(quán)法第第161161條：條：“地役權(quán)的期限由當(dāng)事地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用

43、益物權(quán)的剩余期限。使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。” （ 五）地役權(quán)的消滅五）地役權(quán)的消滅 1 1、地役權(quán)期限屆滿、地役權(quán)期限屆滿 物權(quán)法物權(quán)法第第161161條。條。2 2、供役地權(quán)利人廢止地役權(quán)、供役地權(quán)利人廢止地役權(quán) 物權(quán)法物權(quán)法第第168168條：條：“地役權(quán)人有下列情形地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：（一）違反法律規(guī)定或者合同約定，役權(quán)消滅：（一）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；（二）有償利用供役地，約定的付濫用地役權(quán)；（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用。用?！?2004年，經(jīng)人介紹王老太與李老漢相識，準(zhǔn)備辦理結(jié)年，經(jīng)人介紹王老太與李老漢相識，準(zhǔn)備辦