杭州寫字樓市場簡析

1、 杭州寫字樓市場簡析杭州市場整體情況杭州寫字樓市場發(fā)展階段時間1995年以前1995-19981998-20012001-20052005至今階段第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段說明單位自建辦公樓，部分用于租售市場化操作的寫字樓項目大量開發(fā)98年寫字樓開始復(fù)蘇，2000開始步入正軌 新盤大量涌現(xiàn)，寫字樓的板塊效應(yīng)逐步明顯以政府為主導(dǎo)的新板塊，如錢江新城和濱江取得較快發(fā)展；非傳統(tǒng)寫字樓形式的辦公場所大量出現(xiàn)市場狀態(tài)不成熟市場低迷供需兩旺板塊發(fā)展板塊發(fā)展快，銷售不溫不火寫字樓土地出讓量分析表1：2005-2008寫字樓地塊出讓列表年份宗數(shù)總出讓面積（萬）可建面積（萬）總成交金額（億元）樓面

2、地價（元/）20052556209314020062622872863200735873275188200811341313747統(tǒng)計時間截至12月30日，資料來源：國土資源網(wǎng)分析：2008年土地出讓量較2007年大幅下降，但總體出讓量依然較大近年來出讓地塊主要分布在錢江新城、濱江區(qū)等商務(wù)新區(qū)，供應(yīng)量呈波浪式供應(yīng)。但這兩個新興片區(qū)目前商務(wù)氛圍不成熟，且寫字樓吸納率的提升需要相對較長的時間過程，預(yù)計未來寫字樓市場將出現(xiàn)供過于求的情況。2008年寫字樓樓面地價的急劇下滑，主要是由于成交土地以轉(zhuǎn)塘、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地、濱江區(qū)等地價較低地塊拉低導(dǎo)致。表2：2008年商業(yè)辦公用地出讓列表宗地名稱土地坐落出讓

3、面積（m）土地用途成交價（萬元）競得人樓面地價（元/ m）杭政儲出20088號拱墅區(qū),東至規(guī)劃吉祥寺路, 杭州瑞都房地產(chǎn)開發(fā)地塊,西至規(guī)劃道路,北至輕紡路4894商業(yè)金融業(yè)8414杭州華瑞香精香料4912杭政儲出200811號濱江區(qū)(杭高新收儲20072號地塊)10418商業(yè)辦公40520杭州國融物業(yè)發(fā)展3704杭政儲出200812號西湖區(qū)(轉(zhuǎn)塘浮山單元C-9地塊)18995商業(yè)金融業(yè)5719浙江錢江房地產(chǎn)開發(fā)實業(yè)1505杭政儲出200813號西湖區(qū)(轉(zhuǎn)塘浮山單元C-11地塊)27806商業(yè)金融業(yè)8362浙江錢江房地產(chǎn)開發(fā)實業(yè)1504杭政儲出200823號濱江區(qū)(西環(huán)聞濤地塊)21219217

4、69商業(yè)金融業(yè)用地住宅用地61533杭州德圣房地產(chǎn)開發(fā)4782杭政儲出200829號濱江區(qū)（動漫廣場一期地塊），東至白馬湖，南至長江南路，西至長江南路，北臨白馬湖路72878商務(wù)、辦公、會展用地24158杭州白馬湖生態(tài)創(chuàng)意城建設(shè)指揮部1657杭政儲出200830號錢江新城（近江單元D-C2-04地塊），東臨衢江路，南臨之江路，西臨近江小區(qū)，北臨近江家園一園9986商業(yè)金融業(yè)用地24388杭州市居住區(qū)發(fā)展中心7878杭政儲出200832號下城區(qū)(創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地C地塊)27262商業(yè)金融業(yè)用地45827杭州新天地集團(tuán)3056杭政儲出200833號下城區(qū)(創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地J地塊5493商業(yè)金融、廣場、

5、停車場庫用地7969杭州新天地集團(tuán)3374杭政儲出200834號下城區(qū)(創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地O地塊)33270商業(yè)金融、教育科研設(shè)計用地43715杭州新天地集團(tuán)3128杭政儲出200835號下城區(qū)(創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地D地塊42184商業(yè)金融業(yè)用地72540杭州新天地集團(tuán)3017寫字樓供應(yīng)分析分析：0809年全市將有200萬集中供應(yīng)，寫字樓市場供小于求08年至09年2月主城區(qū)市場寫字樓（銷售）總供給約56萬，其中約60%供給為江干區(qū)，截止09年2月份市場存量約33萬。根據(jù)漢嘉地產(chǎn)統(tǒng)計，08-09年全市將有200萬的集中供應(yīng)，寫字樓市場基本飽和。未來寫字樓在錢江新城和濱江區(qū)集中供應(yīng)。目前杭州寫字樓潛在供應(yīng)地

6、點主要集中在錢江新城和濱江區(qū)。錢江新城有10座寫字樓在建，濱江區(qū)在500畝土地上有30個總部寫字樓項目。整體銷售情況寫字樓成交趨勢圖128489374136631846115619127481613311459118241520413847136611414412930130991389011698136641487715291140091637101234567891007010702070307040705070607070708070907100711071208010802080308040805080608070808080908100200040006000800010000120

7、0014000160001800020000成交面積(萬)成交均價（元/）銷售量：07年1月份-08年10月份，共成交寫字樓79萬方，月均去化3.5萬方，年均去化量僅42萬。價格：間?？蛻羧好枋龊贾輰懽謽鞘袌龅男枨罂蛻羧后w可以初步分為以下幾類：政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位客戶群，大型企業(yè)客戶群，民營企業(yè)客戶群，中小型自營企業(yè)客戶群，個體工商企業(yè)客戶群。另外還有一類特殊的需求群體，即純粹投資客戶群體。小結(jié)杭州寫字樓市場經(jīng)過十多年的發(fā)展，經(jīng)歷了低迷、旺銷等階段，現(xiàn)階段仍寫字樓銷售較為平淡。截至09年2月主城區(qū)在售寫字樓市場存量約33萬，0809共有200萬供應(yīng)量，寫字樓市場供小于求。江干區(qū)為供給占整個市場近

8、60%份額，區(qū)域競爭激烈。杭州寫字樓板塊概述板塊綜述目前杭州辦公物業(yè)主要分布在市區(qū)成熟的商圈，主要包括：黃龍板塊、武林板塊、慶春/鳳起板塊、城站板塊、文教板塊；隨著城市的擴(kuò)張，在傳統(tǒng)商圈外正在形成新的寫字樓集中區(qū)域，主要包括：錢江新城板塊、濱江板塊（高新&行政）、蕭山行政板塊、濱江總部基地板塊（錢江世紀(jì)城）。各板塊初步分析從板塊成熟度、租金售價價格分析，杭州寫字樓板塊可分為四個層級：第一層級：黃龍板塊屬杭州第一層級，CBD商務(wù)區(qū)已逐漸成熟，綜合品質(zhì)較高。同時錢江新城板塊從政府定位、當(dāng)前銷售情況及未來發(fā)展情況來看，亦隸屬于第一層級。第二層級：武林板塊、慶春板塊、湖濱板塊整體辦公樓品質(zhì)與市中心地塊

9、價值有差距，綜合品質(zhì)仍有待提高；目前上述板塊，寫字樓供應(yīng)量稀少，知名中大型企業(yè)已逐漸向更高端的核心辦公區(qū)轉(zhuǎn)移，如黃龍CBD商務(wù)區(qū)等。第三層級：文教板塊和城站板塊綜合品質(zhì)較低、以滿足基本商務(wù)需求為主，外溢需求顯著。第四層級：隨著濱江區(qū)承接主城區(qū)功能的體現(xiàn)，區(qū)域辦公價值將會逐步體現(xiàn)； 濱江區(qū)總部基地板塊由于受政府政策的扶持和整體辦公檔次的提升，將會向更高級轉(zhuǎn)化；濱江總部基地板塊在未來有一定的潛在供應(yīng)量，將會與錢江新城形成長期競爭。錢江新城、濱江板塊分析錢江新城板塊新規(guī)劃行政金融商務(wù)中心，甲級寫字樓為主核心驅(qū)動力區(qū)域的高端定位杭州市新的CBD區(qū)域。杭州市政府“沿江開發(fā)，跨江發(fā)展 ”戰(zhàn)略的提出促使錢江

10、時代的到來。在政府的大力投資下，道路系統(tǒng)、配套開始逐步完善。租金/售價/天；物業(yè)管理費：3-4元/月租售狀況平均出租率在75%左右；銷售平穩(wěn)；多機(jī)構(gòu)投資者，整層購買量大；區(qū)域現(xiàn)狀地理位置：位于杭州市區(qū)南，錢塘江北岸，占地面積約15平方公里；現(xiàn)狀：道理系統(tǒng)已完善，大劇院，市民中心主體已經(jīng)落成，尚未形成商務(wù)氛圍，住宅市場發(fā)展良好；規(guī)劃：中央商務(wù)區(qū)占地面積3.29平方公里, 可建建筑面積約為650萬，包括八個功能區(qū)，即行政辦公區(qū)、金融辦公區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、商貿(mào)會展區(qū)、文化休閑區(qū)、商業(yè)娛樂綜合區(qū)、辦公園區(qū)和濱江休閑游游憩區(qū)。 未來發(fā)展趨勢由功能完善轉(zhuǎn)向功能強(qiáng)化階段錢江新城將進(jìn)一步強(qiáng)化商務(wù)、金融和現(xiàn)代化服

11、務(wù)的功能，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集聚，以滿足杭州及周邊地區(qū)對錢江新城日益增長的商務(wù)、金融和現(xiàn)代化服務(wù)的需求，形成高級商務(wù)中心。客戶特征認(rèn)可區(qū)域高端定位及美好前景所處區(qū)域的高端定位杭州新CBD區(qū)域喜歡良好的自然環(huán)境和優(yōu)美的江景帶來的品質(zhì)生活看好區(qū)域未來規(guī)劃前景，及升值潛力；主要以多次置業(yè)者為主，換房提高居住舒適度；知富階層，眼光長遠(yuǎn)，有前瞻性；新政前投資比例較高約在35%左右，目前約為15%，以長期投資為主表3：錢江新城板塊在售項目盤點樓盤名稱開發(fā)商樓盤位置總建筑面積寫字樓類型交付時間目前在售情況金緯房產(chǎn)位于于錢江新城復(fù)興地區(qū)，北靠規(guī)劃中輕軌錢塘天地站，東臨飛云江路，南距錢塘江約100米120000甲級寫字樓

12、10年1月交付寫字樓目前在售1號和3號樓，均價15000元/，一房一價，精裝修交付（搬進(jìn)家具即可辦公），1號單間面積200-300，3號樓一般以整層出售，面積1200，2號樓公司自身留作辦公用房，物管費5.5元/月尊寶大廈浙江浙歐置業(yè)杭州錢江新城核心區(qū)塊166000酒店式綜合辦公樓基本售完，剩余3層，有一層在29樓，整層銷售，整層面積1500，價格23000元/華成國際發(fā)展大廈華成房產(chǎn)錢江新城富春江路和5號路交界處74479國際甲級寫字樓2010年整層銷售，目前在售的是6-7層，面積1318，目前售價19000元/，共42層，其余要到10年交付后現(xiàn)房再銷售，物管費未定萬銀國際大廈杭州萬銀置業(yè)江

13、干區(qū)西北靠新塘河、富春江路、東北至規(guī)劃慶春東路延伸段50米綠化帶648005A級智能化高端綜合建筑體均價20180元/，標(biāo)準(zhǔn)辦公裝修，共41層，目前在售樓層都是30樓以上，單間面積150-250方，整層面積1700左右宏程大廈杭州日出錢塘置業(yè)錢江新城13號路和10號路交叉口南側(cè)71797甲級寫字樓已經(jīng)售完，整層面積1500，起價19000元/，物管費10元/月水澄大廈浙江電力房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司之江中路與南復(fù)路交界西北角31445 /一期09年年底，二期未開盤目前已售完，總共17層，銷售均價16000元/，另外還有一幢預(yù)計09年開盤，整層面積1000迪凱國際中心迪凱股份上城區(qū)錢江新城D-02

14、-3地塊80000/09年年底交付在售均價22000元/，目前在售的戶型還有360-380隔間、1530整層，車位配比1：4尚筑金座（MOHO尚筑）浙江創(chuàng)佳房地產(chǎn)開發(fā)上城區(qū)東至近江路、北至秋濤路東北 25000/目前起價16000元/，均價17800元/，面積40-65，物管費4.8元/月表4：錢江新城板塊租賃項目盤點項目名稱開發(fā)商樓盤位置寫字樓類型總建筑面積租金、物管費備注宋都大廈杭州宋都房產(chǎn)江干區(qū)富春江路777號/15000/天，物管費4元/月整層1050鳳凰城廣場鳳凰城房產(chǎn)上城秋濤路與飛云江路交匯處復(fù)興17-2號地塊/130000租金1.7起價，物管費5.5元/天整層出租，面積1200方

15、大名空間商務(wù)大廈（錢江銘樓）之江中路錢江四橋東側(cè)5A智能高檔純商務(wù)寫字樓52667其中地上41000，地下11000）租金1.7元/天/，物管費4元/月開間100多-300多三新大廈 /新塘路35號甲級寫字樓/天300多宋都大廈杭州宋都房產(chǎn)江干區(qū)富春江路777號/15000/天，物管費4元/月整層1050表5：錢江新城板塊將售項目掃描項目名稱開發(fā)商樓盤位置寫字樓類型總建筑面積開盤時間開盤面積（）圣奧中央商務(wù)大廈浙江圣奧置業(yè)江干區(qū)錢江新城核心區(qū)（市民街與丹桂街交叉口）甲級寫字樓70000未定200-1500華聯(lián)UDC時代華聯(lián)發(fā)展集團(tuán)杭州華聯(lián)置業(yè)江干區(qū)錢江新城核心區(qū)， 新業(yè)路與之江路交叉口5A寫字

16、樓268000未定整層面積1500浙江財富金融中心（二期）浙江特福隆房地產(chǎn)開發(fā)江干區(qū)東臨國際會議中心和杭州大劇院，北望市民中心甲級智能辦公210000（其中地上建筑面積17萬，地下建筑面積4萬）一期2007.12.26（售完，銀行購買6萬方），二期開盤時間未定整層面積2000左右中天大廈浙江中天房產(chǎn)江干區(qū)錢江新城森林路、城星路口智能化高檔辦公樓62631未定開間面積737錢江國際時代廣場浙江鑫亞建設(shè)投資開發(fā)江干區(qū)錢江新城CBD核心區(qū)塊錢江新城富春路與城星路交叉口5A甲級服務(wù)寫字樓252830未定面積50-1500漢嘉國際大廈浙江建成房地產(chǎn)集團(tuán)地處錢江新城CBD核心位置，世紀(jì)公園內(nèi)/約60000

17、未定未定中華航空大廈浙江一統(tǒng)實業(yè)江干 錢江新城核心區(qū)，南臨市民街，西為森林路/139446，其中地上建筑102715預(yù)計09年6月份開盤面積125-250華立瑞晶國際華立房產(chǎn)杭州錢江新城五星路甲級寫字樓70000未定面積300-1500東杭大廈東杭房地產(chǎn)開發(fā)位于錢江新城核心區(qū),森林路與城星路交叉口/48600未定整層面積1300左右小結(jié)：目前在售項目8個，總體量達(dá)63萬；租賃項目4個，總體量約20萬；將售項目9個，總體量達(dá)118萬。板塊總結(jié)錢江新城寫字樓位于主城區(qū)內(nèi)，多以企業(yè)總部、綜合辦公為主，基本上都為超高層甲級寫字樓，物業(yè)品質(zhì)及周邊大環(huán)境及公共配套大體相同，區(qū)域同質(zhì)化競爭明顯。錢江新城板塊

18、內(nèi)金融、辦公用地已顯現(xiàn)出的項目，未來3年內(nèi)的供應(yīng)量較大，約為200萬，今后的競爭將會非常激烈。該板塊共規(guī)劃建設(shè)43棟高檔辦公樓，預(yù)計建筑面積在300萬 左右（含政府辦公用樓 ）濱江板塊核心驅(qū)動力：規(guī)劃前景+產(chǎn)業(yè)支撐資源優(yōu)勢設(shè)區(qū)后杭州市政府的大力投入，政策支持；強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐杭州高新區(qū)的入駐及濱江高教園區(qū)的建立景觀得天獨厚，北向錢塘江江，擁有得天獨厚江景資源租金/售價租金：元/天售價：萬元/ ；均價在萬/ ；物業(yè)管理費：2-4元/月租售狀況銷售個案較少，片區(qū)以出租為主優(yōu)惠政策招租的樓宇出租率在95%左右；其他市場化樓宇出租率50%。區(qū)域現(xiàn)狀定位：江南副城重要組成部分。將建設(shè)成為一個以高新科研產(chǎn)業(yè)

19、為骨干，集商務(wù)、教育、旅游、居住、商貿(mào)、研發(fā)功能為一體的高科技、多功能、園林化的現(xiàn)代城區(qū)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：高新技術(shù)是濱江區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，集中了諾基亞，摩托羅拉，華為3COM，UT斯達(dá)康，東信等為代表的高新技術(shù)企業(yè)未來發(fā)展趨勢知名企業(yè)聚集效應(yīng)加大，上下游服務(wù)企業(yè)增多；商務(wù)氛圍和商業(yè)配套將逐漸成熟濱江的功能由單一走向多樣化，開始承擔(dān)大杭州的城市功能隨著濱江區(qū)承接主城區(qū)功能的體現(xiàn)，區(qū)域辦公價值將會逐步體現(xiàn)。濱江區(qū)總部基地板塊將會向最高級轉(zhuǎn)化?？蛻籼卣餍袠I(yè)：IT科技研發(fā)、通信、金融、銀行、電器、電子等；客戶：高新技術(shù)、電子、電器等民營企業(yè)，以及部分金融 銀行等；政府招租主動聚集，出租率比較高，純商業(yè)招租效果一

20、般。表6：濱江板塊在建項目盤點地塊序號項目名稱總建筑面積（）容積率招商情況建設(shè)情況預(yù)計自用比例43香溢大廈地上34,412，地下8,252裙房14層（每層約1400），其余為每層約1300，計劃招商面積約占總面積的50%。已竣工，開始進(jìn)行玻璃幕墻建設(shè)50%45海越大廈地上33,632， 地下主樓每層約1200，計劃一半樓層自用，其余對外招商。已竣工，目前開始玻璃幕墻建設(shè)，部分自用90%33網(wǎng)通大廈21,000未知預(yù)計竣工50%2-10A盾安大廈地上（地下72）13層裙房和4層食堂以及1821層自用，其余樓層（每層約900）對外招商。尚未結(jié)頂，預(yù)計2008年供應(yīng)60%2-6B郵電工程大廈總13,

21、000未知主樓每層約1000，基本全部自用。裙房13層商業(yè)用房可對外招商。預(yù)計2008年竣工，自用為主90%41中財投資大廈39823未知主營塑料管財，是否自用未定預(yù)計竣工10%3-6東冠大廈50000未知裙房4層。在園區(qū)有辦公物業(yè)，房地產(chǎn)為其支柱產(chǎn)業(yè)之一預(yù)計竣工10%5A浙能第二大廈21110未知裙房4層，計劃全部自用預(yù)計竣工100%表7：濱江板塊待建項目盤點地塊序號建設(shè)單位項目名稱總建筑面積（）企業(yè)/項目情況預(yù)計自用比例1華聯(lián)發(fā)展集團(tuán)華聯(lián)大廈120,000主營服裝貿(mào)易和房地產(chǎn)開發(fā)10%3吉利集團(tuán)吉利大廈120,000在開發(fā)區(qū)已有辦公總部，5層樓20%2-11中大集團(tuán)控股中大大廈50,000

22、基本全部自用。90%11信雅達(dá)信雅達(dá)大廈120,000開發(fā)區(qū)已有研發(fā)總部，5層20%17海南漢氏漢氏大廈33,00050%18華達(dá)集團(tuán)華達(dá)通信大廈33,000主營通信集團(tuán)80%19大世界實業(yè)新世界大廈33,000目前總部在上城區(qū)，本項目為商業(yè)操作10%20凱恩投資集團(tuán)凱恩大廈33,000具有房地產(chǎn)投資背景，本項目為商業(yè)操作10%21世導(dǎo)數(shù)據(jù)集團(tuán)世導(dǎo)大廈33,000設(shè)置研發(fā)機(jī)構(gòu)50%22飛翔集團(tuán)飛翔大廈33,000主營廚具，生產(chǎn)基地在寧波慈溪市50%23仕蘭微電子士蘭微大廈33,000主營電子，在濱江已有研發(fā)總部50%24大華建設(shè)集團(tuán)大華建設(shè)大廈33,000兼營房地產(chǎn)開發(fā)，目前公司在臨安市60%

23、25-28浙大網(wǎng)新網(wǎng)新科技園120,000自用未定10%29中華集團(tuán)中華大廈30,000房產(chǎn)開發(fā)公司，市場化操作10%30上峰集團(tuán)上峰大廈30,000主營包裝，工廠在諸暨次塢，有外貿(mào)自主權(quán)，以自用為主80%44辛迪置業(yè)辛迪大廈40,000裙房6層，房產(chǎn)開發(fā)公司，50%47萬城投資咨詢中法交流中心33,80050%48江南房地產(chǎn)江南錢江時代33,000房地產(chǎn)項目，商業(yè)操作10%歌山建設(shè)集團(tuán)歌山大廈31095用地面積6219，高度100以內(nèi)，地下2層，面積各900；總部辦公大樓，集寫字樓、商貿(mào)于一體。80%。板塊總結(jié)濱江總部基地板塊在未來有較大的潛在供應(yīng)量，將會與錢江新城形成長期競爭。從土地出讓位

24、置研究：三、四橋之間將成為開發(fā)建設(shè)的熱點，新的區(qū)域中心將在此產(chǎn)生。從土地性質(zhì)研究：江南大道以北將成為辦公、商業(yè)配套用地的集中區(qū)域，住宅將從原先的沿江開發(fā)逐步轉(zhuǎn)向新城腹地。從土地出讓量研究：08-10年將集中供應(yīng)120萬的辦公物業(yè)江北四橋附近寫字樓市場盤點表8：江北四橋?qū)懽謽琼椖勘P點樓盤名稱開發(fā)商樓盤位置總建筑面積價格銷售率開盤時間鳳凰城鳳凰城房產(chǎn)上城秋濤路與飛云江路交匯處復(fù)興17-2號地罄2006年中錢江國際商務(wù)中心 HYPERLINK :/newhouse.hz.soufun /company/2010182828_20060904114757.htm t _bla

25、nk 浙江鑫亞建設(shè)投資開發(fā)富春江路、城星路、4號路圍合區(qū)域25000011500%（最新一期開盤房源銷售率）2008年1月(最新一期開盤時間)大名商務(wù)空間之江中路錢江四橋東側(cè)52000其中地上41000，地下11000）12000售罄2006年1月贊成太和廣場金緯房產(chǎn)位于于錢江新城復(fù)興地區(qū)，北靠規(guī)劃中輕軌錢塘天地站，東臨飛云江路，南距錢塘江約100米120000（1、3號樓在售）15000（精裝修）22%（最新一期開盤房源銷售率）2008年8月(最新一期開盤時間)分析：非主流寫字樓板塊，寫字樓價格偏低，銷售速度緩慢由于江北不屬于主流寫字樓板塊，因此寫字樓項目價格相對偏低，且銷售速度緩慢。如太和

26、廣場最新一期房源于2008年8月開盤，至今僅銷售約1萬平米，即月均銷售1800平米左右；錢江國際商務(wù)2008年1月開盤，至今僅銷售1.2萬平米，即月均銷售約700平米。成本分析：在保證20毛利率情況下，如按1.5萬/平米銷售價格反算，成本宜控制在5800元/平米以下為宜；如按1.8萬/平米銷售價格反算，成本宜控制在7200元/平米以下為宜。根據(jù)2008年錢江新城土地出讓價格分析，寫字樓地價較住宅地價更為理性。宗地名稱土地坐落出讓面積（）土地用途成交價（萬元）競得人樓面地價（元/）杭政儲出200783號江干區(qū)(規(guī)劃錢江新城單元B-06-1地塊)15259辦公、商業(yè)金融業(yè)用地67160杭州力達(dá)房地

27、產(chǎn)開發(fā)5502杭政儲出200830號錢江新城（近江單元D-C2-04地塊），東臨衢江路，南臨之江路，西臨近江小區(qū)，北臨近江家園一園9986商業(yè)金融業(yè)用地24388杭州市居住區(qū)發(fā)展中心7878其它板塊分析黃龍板塊核心驅(qū)動力：行政導(dǎo)向，商業(yè)、交通配套成熟教育、文化氛圍聚集高素質(zhì)人才省、市級的公建配套租金/售價租金：集中于元/ /天；售價：萬元/物業(yè)管理費：8-12元/月（含水電）租售狀況受產(chǎn)權(quán)影響，大部分物業(yè)以租賃為主；高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在85%以上；投資客較活躍，以機(jī)構(gòu)投資者居多；區(qū)域現(xiàn)狀黃龍商圈是目前杭州頂級寫字樓最集中的區(qū)域，許多跨國公司和機(jī)構(gòu)、國內(nèi)精英企業(yè)在此設(shè)置分公司、辦事處，

28、甚至總部；短時期內(nèi)沒有取代其頂級商務(wù)區(qū)地位的板塊出現(xiàn)。寫字樓整體出租比例較高；政府部門集中，吸引總多有國資背景的企業(yè)入住周邊寫字樓黃龍商圈目前已有大型專業(yè)餐飲20余家，三星級以上飯店10余家，開始形成娛樂休閑中心；配套較為成熟。未來發(fā)展趨勢高檔寫字樓陸續(xù)投入使用，將吸引杭州其他成熟區(qū)域有實力的公司入??；高漲的運營成本導(dǎo)致部分中小企業(yè)外遷或僅保留窗口部門；成為企業(yè)對外昭示實力的窗口；隨著杭州市經(jīng)濟(jì)的快速增長，外來投資將會加大，而黃龍寫字樓供應(yīng)量的將會越來越稀少，交通的擁堵，部分需求無法得到滿足，將會向同級別或更高級別的商務(wù)區(qū)外溢?？蛻籼卣餍袠I(yè)：多集中于高增長性和高附加值行業(yè)如投資咨詢、信息通訊、

29、房地產(chǎn)、 保險、文化傳播等；客戶：國際國內(nèi)知名企業(yè)駐杭機(jī)構(gòu)、浙江省及杭州市著名企業(yè)；以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度。表9：黃龍板塊典型樓盤掃描項目開發(fā)商建筑面積（萬）物業(yè)管理(元/月/)租金/售價標(biāo)準(zhǔn)層車位（個）備注世貿(mào)中心浙江世貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)世貿(mào)物業(yè)/天3500集國 際會展中心、高檔賓館、高級寫字樓為一身的綜合體；內(nèi)部大堂經(jīng)裝修，使用OTIS電梯，載重1300kg黃龍世紀(jì)廣場綠城集團(tuán)綠城物管18元/月/天150032013層甲級寫字樓；6部三菱電梯，大金空調(diào)嘉華國際佳華置業(yè)5第一戴維斯物管12元/月/天3000300甲級寫字樓，

30、只租不售；10部OTIS進(jìn)口電梯，大金中央空調(diào)聚龍大廈香港輝創(chuàng)聚龍物管8元/月/天850130（900元/月）6部三菱電梯，大金空調(diào)恒勵大廈恒勵置業(yè)恒勵物業(yè)6元/月/天30001408臺進(jìn)口三菱電梯，進(jìn)口衛(wèi)生潔具玉泉大廈浙聯(lián)集團(tuán)21000左右只有大產(chǎn)權(quán)，無小產(chǎn)權(quán)，整體出售；3部中外合資電梯，1部客貨兩用梯中田大廈港湖房產(chǎn)3/天1280200（地上30）21層甲級寫字樓，4部日本原裝進(jìn)口日立電梯，速度（/s）；名牌中央空調(diào)，設(shè)置能源自動計量系統(tǒng) 公元大廈南源置業(yè)公元復(fù)興物業(yè)12元/月/（售價）200/600/180048014部OTISElevonic311VF電梯；德國工藝，外墻天然石材,金屬

31、嵌條 （在建）現(xiàn)代國際大廈(A樓）杭州西湖區(qū)慶豐股份經(jīng)濟(jì)合作社/天120060個2部電梯，大金分戶式中央空調(diào) ；標(biāo)準(zhǔn)層高麗晶城（歐美中心）浙江火炬置業(yè)發(fā)展10（售價）40001000多個高檔景觀公寓、國際化寫字樓、國際化商務(wù)公寓，精品商業(yè)的綜合體；（在售）天際大廈浙江天際企業(yè) 開盤時間未定大廈地上19層，地下2層，建筑高度為80米;功能主要為科研辦公和商務(wù)配套文教板塊核心驅(qū)動力：大專院校等科研機(jī)構(gòu)逐漸遷出文教區(qū)；文三路定位為“電子市場一條街”；區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)的土地有限租金/售價租金：2/天，多集中于-2.5元/ /天；售價：1 ；物業(yè)管理費：3-4元/月租售狀況大部分出租率在80%以上；大多在

32、01-03年投入使用，物業(yè)交易不活躍；區(qū)域現(xiàn)狀功能越來越集中，成為電腦硬件和其他電子數(shù)碼產(chǎn)品的批發(fā)、零售專業(yè)市場；研發(fā)環(huán)境惡化，以研發(fā)為核心的企業(yè)開始尋求新的辦公地點；小型的IT企業(yè)、廣告公司和電子類外貿(mào)企業(yè)將成為文教板塊的主流客戶；辦公物業(yè)品質(zhì)提升空間有限，性價比將成為其核心競爭點未來發(fā)展趨勢區(qū)域功能東移至錢江新城，并被分流一些實力派中大型公司；金融街地位短時間內(nèi)不會喪失，成為城市中心和城市副中心的過渡帶，功能的專一性有可能進(jìn)一步加強(qiáng)；可出讓地塊減少，未來寫字樓供應(yīng)量減少;客戶特征行業(yè)：以IT企業(yè)為主，分為銷售代理和研發(fā)類；其他行業(yè)包括相關(guān)廣告、傳媒、裝修行業(yè)、物流等；客戶：杭州本地企業(yè)為主

33、，很多是以電腦裝配起家；以及外地相關(guān)產(chǎn)業(yè)駐杭機(jī)構(gòu)；以中小企業(yè)為主，大部分處于創(chuàng)業(yè)及發(fā)展初期，對價格比較敏感。表10：文教板塊典型樓盤掃描項目開發(fā)商建筑面積（萬）物業(yè)管理(元/月/)租金/售價標(biāo)準(zhǔn)層車位（個）備注偉星大廈偉星集團(tuán)元/月元/天1025 昌地火炬大廈昌地公司元/月元/天10001007部東芝合資電梯，B/C座分體空調(diào)，A座中央空調(diào)錢江科技廣場頤高集團(tuán)元/月1000以IT類企業(yè)居多，IT賣場的延伸耀江文欣大廈 耀江集團(tuán)元/月元/天11001903部富士合資電梯，美國約克中央空調(diào)；入住企業(yè)多為IT類小型企業(yè)文三數(shù)碼大廈頤高集團(tuán)元/月元/天20001-3樓是IT產(chǎn)品零售區(qū)，4層為游戲體驗區(qū)

34、，5-8層為IT產(chǎn)品批發(fā)區(qū)，9-13層為商務(wù)辦公區(qū)，地下一層為配套服務(wù)區(qū) 中科院科技園 杭州中科院入住企業(yè)享受國家優(yōu)惠政策；小結(jié)：約合18萬，均投入使用；該板塊中高檔寫字樓總供應(yīng)量約為25萬。武林板塊核心驅(qū)動力：市政府搬遷規(guī)劃；區(qū)域政治功能的喪失；黃龍商圈、錢江新城的興起；商業(yè)氛圍的增加帶來了巨大商機(jī)租金/售價/天；售價：1.2 ；物業(yè)管理費：6-8元/月租售狀況平均出租率在80%以上；在售樓盤較少，投資者較多區(qū)域現(xiàn)狀杭州市傳統(tǒng)CBD ，最繁華的地段；聚集了大量的人流、物流、信息流；目前是杭州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；中大型貿(mào)易公司、科技通信類和房地產(chǎn)實業(yè)公司是區(qū)域?qū)懽謽堑闹髁骺蛻粑磥戆l(fā)展趨勢黃龍

35、板塊的興起分流了部分高端客戶；錢江新城和濱江區(qū)將分流一些中大型企業(yè)；寫字樓未來供應(yīng)量有限，部分城市功能外移?？蛻籼卣餍袠I(yè)：以貿(mào)易、信息科技、廣告、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)及政府類相關(guān)企業(yè)為主，客戶：入住企業(yè)實力較強(qiáng)，以國際國內(nèi)知名企業(yè)為主；性價比相對黃龍版塊是吸引中大型企業(yè)的主要因素之一表11：武林板塊典型樓盤掃描項目建筑面積（萬）物業(yè)管理(元/月/)租金/售價標(biāo)準(zhǔn)層車位（個）華浙大廈5萬227個，800元/月元通大廈萬3-540個，800元/月新世紀(jì)大廈2萬3耀江發(fā)展中心萬6300個，1000元/個/月晶暉商務(wù)大廈萬590個，800元/個/月白馬大廈3萬830萬/個越都商務(wù)大樓4200車位，150平寫

36、字樓可分配1個車庫綠城深藍(lán)廣場萬浙江環(huán)球中心6小結(jié)：典型樓盤合計約33萬，其中在建約10萬；該板塊中高檔寫字樓總供應(yīng)量約為60萬慶春板塊核心驅(qū)動力：杭州的華爾街，金融功能效應(yīng)；杭州第一大道慶春路的通達(dá)性；具有的國際商務(wù)氛圍租金/售價/天 ；物業(yè)管理費：5-7元/月租售狀況出租率在85%左右；銷售速度緩慢；機(jī)構(gòu)企業(yè)購買量大；投資者逐漸減小區(qū)域現(xiàn)狀杭州金融中心，資金流聚集之地；傳統(tǒng)商業(yè)圈之一，商務(wù)氛圍濃厚；金融保險證券機(jī)構(gòu)匯聚地；中小型貿(mào)易公司、大型實業(yè)通信類公司混雜未來發(fā)展趨勢區(qū)域功能東移至錢江新城，并被分流一些實力派中大型公司；金融街地位短時間內(nèi)不會喪失，成為城市中心和城市副中心的過渡帶，功能

37、的專一性有可能進(jìn)一步加強(qiáng)；可出讓地塊減少，未來寫字樓供應(yīng)量減少;客戶特征行業(yè)：以金融保險、貿(mào)易、信息技術(shù)、企業(yè)辦事處為主客戶：國內(nèi)、浙江大型金融機(jī)構(gòu)企業(yè)和浙江中小型貿(mào)易、信息技術(shù)企業(yè)金融企業(yè)實力雄厚，多租用大面積物業(yè)表12：慶春板塊典型樓盤掃描項目總面積（）標(biāo)準(zhǔn)層（）租金（元/天/ ）售價（萬元/ ）物管費（元/月 ）車位數(shù)（個）入伙時間備注凱旋門商務(wù)中心31300351996年三菱電梯三瑞大廈21200只租不售1997年4部三菱電梯，中央空調(diào)，15樓食堂；只租不售遠(yuǎn)洋大廈7503只租不售2002年三菱電梯四部，特靈中央空調(diào)，三樓食堂；只租不售瑞豐國際商務(wù)中心5105251412002年3部OTIS電梯，廣