房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)畢業(yè)匯報(bào)

1、1111房產(chǎn)房產(chǎn)1 1班畢業(yè)實(shí)習(xí)答辯匯報(bào)班畢業(yè)實(shí)習(xí)答辯匯報(bào)估價(jià) 施房地產(chǎn)估價(jià)real estate appraisal是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來(lái)的過(guò)程。有關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià) 1.土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估； 2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估； 3.房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估； 4.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估； 5.房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)； 6.房地產(chǎn)課稅估價(jià)； 7.征地和房屋征收拆遷補(bǔ)償估價(jià)；

2、8.房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)； 9.房地產(chǎn)糾紛估價(jià)； 10.房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估； 11.企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)； 12其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。 房地產(chǎn)估價(jià)按估價(jià)目的進(jìn)行分類房地產(chǎn)估價(jià)按估價(jià)目的進(jìn)行分類 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循下列原則 1 .合法原則 2 .最高最佳使用原則 3 .替代原則 4 .估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 1.明確估價(jià)基本項(xiàng)2.擬定估價(jià)作業(yè)方案 3.搜集估價(jià)所需資料 4.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象 5.選定估價(jià)方法計(jì)算 6.確定估價(jià)結(jié)果7.撰寫估價(jià)報(bào)告8.估價(jià)資料歸檔房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行 1.市場(chǎng)比較法（最常用的一種）2.收益法3.成本法4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法5.基準(zhǔn)地價(jià)修正法

3、房地產(chǎn)估價(jià)方法選用房地產(chǎn)估價(jià)方法選用 市場(chǎng)比較法，是指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法。 市場(chǎng)法公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比案例價(jià)格交易情況修正交易日期修正個(gè)別因素修正區(qū)域因素修正。1.市場(chǎng)比較法 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以次來(lái)估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益法公式： P=A/r1-1/（1+r）n， P評(píng)估價(jià)值、A年純收益 r資本化率、n房地產(chǎn)收益年限；

4、多用于商業(yè)。2.收益法 成本法一般適用于評(píng)估那些可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值。當(dāng)采用成本法評(píng)估局部房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，例如評(píng)估某幢住宅樓中的某套住宅的價(jià)值，通常是先評(píng)估該整幢住宅樓平均每單位面積的價(jià)值，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行樓層、朝向、裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住宅的價(jià)值。在實(shí)際估價(jià)中，根據(jù)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，還可能需要先求取“小區(qū)”的平均價(jià)格，然后推算到“幢”的平均價(jià)格，再推算到“層”或“套”的平均價(jià)格。采用成本法評(píng)估開(kāi)發(fā)區(qū)中某塊土地的價(jià)值，通常也與此類似。3.成本法 假設(shè)開(kāi)發(fā)法是我們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)中常用的方法，在具體估價(jià)時(shí)有現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。有觀點(diǎn)認(rèn)為現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)

5、方法有著明顯的區(qū)別，且從理論上講，前者優(yōu)于后者。其實(shí)，它們之間的區(qū)別只是表面上的，具體出發(fā)點(diǎn)不同而已，從理論上來(lái)講并不存在優(yōu)劣，只是在考慮資金的時(shí)間價(jià)值時(shí)，前者是現(xiàn)值原理，后者是終值原理。它們之間應(yīng)該是等價(jià)的。搞清上述原理可以澄清一些錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，有利于在估價(jià)實(shí)踐中正確確定有關(guān)項(xiàng)目。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式。 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開(kāi)發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式，包括出售（含預(yù)售）、出租（含預(yù)

6、租）和自營(yíng)等。 是預(yù)期原理。 4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法 基準(zhǔn)地價(jià)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評(píng)估成果,按照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的一種估價(jià)方法。 基準(zhǔn)地價(jià)是指在宗地估價(jià)的基礎(chǔ)上，評(píng)估出的各個(gè)級(jí)別或各個(gè)區(qū)域土地的平均價(jià)格。它包括城鎮(zhèn)用地基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料；確定估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行區(qū)域因素修正；進(jìn)行個(gè)別因素修正；求出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格。 5.基準(zhǔn)地價(jià)修正法1.

7、獲取估價(jià)對(duì)象的房產(chǎn)證、土地證（查看土地的性質(zhì)，國(guó)有出讓或者劃撥，一般劃撥的土地銀行是不允許做抵押）。2.查看估價(jià)對(duì)象的具體情況。3.填寫委托協(xié)議書。撰寫報(bào)告的前期工作 7/1/20221.估價(jià)對(duì)象外部情況 實(shí)地查看 獲取照片2.估價(jià)對(duì)象內(nèi)部情況估價(jià)對(duì)象內(nèi)部情況 我們拍攝的室內(nèi)照片不止是單一的為了我們估價(jià)報(bào)告的需要，有時(shí)候方便我們?cè)趫?bào)告中描述室內(nèi)的狀況作為參考的依據(jù)，我們需要的照片是盡可能的反映出室內(nèi)的地、頂、墻一系列的情況。如圖右 區(qū)位狀況指的是估價(jià)對(duì)象所在的位置。 例如：委估的房地產(chǎn)均位于蕭山區(qū)，該小區(qū)東至世紀(jì)大道、南臨驚駕路、西至滄海路、瀕臨奉化江、北民安路，屬于福明街道，周邊成規(guī)模蘭亭綠

8、源、福明家園、名匯東方、滄海名苑、銀晨國(guó)際等眾多小區(qū)。該小區(qū)由寧波新恒德置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)新穎，擁有標(biāo)準(zhǔn)化的居家環(huán)境、建筑立面尊貴幽雅、設(shè)施配套先進(jìn)完善。新天地?fù)砭哂袠?biāo)準(zhǔn)化的居家環(huán)境，有線電視、二路電話、水電煤氣到戶、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、感應(yīng)門禁、可視對(duì)講、聯(lián)網(wǎng)報(bào)警更令生活便捷安全。新天地設(shè)有全地下停車庫(kù)，確保住宅休閑生活需要。 該地塊共分為兩期開(kāi)發(fā)：新天地為一期案，占地143畝，近十萬(wàn)平方米，規(guī)劃設(shè)計(jì)近千戶住宅分別有：連棟別墅、小高層、高檔多層住宅；整個(gè)社區(qū)采取全封閉物業(yè)管理模式，社區(qū)內(nèi)會(huì)所設(shè)有健身房、棋牌室，兒童游戲室，老年人活動(dòng)中心、中心綠地及親水平臺(tái)等設(shè)施。 了解區(qū)位狀況市場(chǎng)行情 以市場(chǎng)比較法為例，我們首先要選取的是可比案例案例從何而來(lái)？房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)站例如：搜房網(wǎng)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)的房地產(chǎn)網(wǎng)站等通過(guò)拍照的方