房地產(chǎn)合同法律實務培訓PPT

1、主講人：海南嘉天律師事務所王龍奎律同法實務操作技能合同法實務操作技能及相關法律問題專題講座及相關法律問題專題講座關于合同概念的問題關于合同主體的問題關于合同訂立過程的問題關于格式合同的問題大綱大綱關于合同法的相關問題關于合同效力、履行與解除的問題關于違約責任的問題一、關于合同法的相關問題一、關于合同法的相關問題 合同法是調整平等民事主體利用合同進行財產(chǎn)流轉或交易而產(chǎn)生的社會關系的法律規(guī)范的總和。合同法的適用范圍應該為各類由平等主體的自然人、法人和其他組織之間設立、變更和終止民事權利義務關系的協(xié)議。但是，根據(jù)合同法第2條的規(guī)定：“婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護等有關身份關系的協(xié)議，適

2、用其他法律的規(guī)定。” 合同法的基本原則，是指合同立法的指導思想以及調整合同主體間合同關系所必須遵循的基本方針、準則，其貫通于合同法律規(guī)范之中。合同法的基本原則也是制定、解釋、執(zhí)行和研究合同法的基本依據(jù)和出發(fā)點。 平等原則、公平原則、自愿原則、合法原則、誠實信用原則二、關于合同概念、條款和形式的問題二、關于合同概念、條款和形式的問題（一）合同的概念（一）合同的概念合同也稱為契約、協(xié)議，是反映交易的法律形式。我國合同法第2條規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人及其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。（二）合同條款內容、形式（二）合同條款內容、形式合同在生活中也有稱“契約”“協(xié)議”，而合

3、同條款內容是合同訂約主體依法訂立，經(jīng)各方協(xié)商一致，達成的合同條款。合同條款的內容包括（1）當事人的名稱或者姓名和住所；（2）標的。標的是合同權利義務指向的對象；（3）數(shù)量；（4）質量；（5）價款或報酬；（6）履行期限、地點和方式；（7）違約責任；（8）解決爭議的方法。合同的形式：（1）口頭形式；（2）書面形式。比如合同書、信件、電報、電傳和傳真以及電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件。三、關于合同主體的問題三、關于合同主體的問題合同法中所列的平等主體有三類：自然人、法人和其他組織。 1、自然人自然人是指基于出生而依法成為民事法律關系主體的人。在我國中華人民共和國民法通則(以下簡稱民法通則)中，公民與自然人在

4、法律地位上是一樣的。但是，自然人的范圍要比公民的范圍廣。公民是指具有本國國籍，依法享有法律所賦予的權利和承擔法律所規(guī)定的義務的人。在我國，公民是社會中具有中華人民共和國國籍的一切成員。自然人則既包括公民，又包括外國人和無國籍的人。Placeholder for your own sub headline限制民事行為能力人限制民事行為能力人完全民事行為能力人完全民事行為能力人無民事行為能力人無民事行為能力人自然人民事行為能力分類自然人民事行為能力分類（1）完全民事行為能力人：A、年滿18周歲且精神狀態(tài)正常，為完全民事行為能力人；B、年滿十六周歲不滿十八周歲的公民，能夠以自己的勞動取得收入，并能維

5、持當?shù)厝罕娨话闵钏降?，可以認定為以自己的勞動收入為主要生活來源的完全民事行為能力人。（2）限制民事行為能力人：A、年滿10周歲，不滿18周歲；B、年滿18周歲但精神狀態(tài)不正常的人。（3）無民事行為能力人：不滿10周歲的未成年人及不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人。2、法人 法人是指具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。法人須具備的條件包括：（1）依法成立（2）有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費 (3)有自己的名稱、組織機構和場所 (4)能夠獨立承擔民事責任。我國民法通則將法人分為兩大類企業(yè)法人和非企業(yè)法人：（1）企業(yè)法人是指具有符合國家法律規(guī)定的資金數(shù)額、企

6、業(yè)名稱、組織章程、組織機構、住所等法定條件，能夠獨立承擔民事責任，經(jīng)主管機關核準登記取得法人資格的社會經(jīng)濟組織。（2）非法人企業(yè)指不具有企業(yè)法人資格但有自己的名稱、組織機構、經(jīng)營場所的營業(yè)活動單位，又稱經(jīng)營單位。營業(yè)登記的對象是非法人企業(yè)和企業(yè)法人的非法人分支機構。3、其他組織其他組織是指依法或者依據(jù)有關政策成立，有一定的組織機構和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的各類組織。四、關于合同訂立過程的問題四、關于合同訂立過程的問題以上只是合同的一般成立要件。實際上由于合同的性質和內容不同，許多合同還可能具有其特定的成立要件。 訂約當事人對主要條款達成合意合同的成立應具備要約和承諾階段存在雙方或多方訂約當事

7、人（一）合同成立的概述（一）合同成立的概述1、概念：合同的成立是指訂約當事人就合同的主要條款達成合意。 2、合同成立的條件：（二）要約（二）要約 1、概念：要約又稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)價或報價等。要約是一方當事人以締結合同為目的，向對方當事人所作的意思表示。發(fā)出要約的人稱為要約人，接受要約的人則稱為受要約人、相對人和承諾人。 2、要約的主要構成要件：（1）要約是由具有訂約能力的特定人作出的意思表示；（2）要約必須具有訂立合同的意圖；（3）要約必須向要約人希望與其締結合同的受約人發(fā)出；（4）要約的內容必須具體確定。只有具備上述四個要件，才能構成一個有效的要約，并使要約發(fā)出后產(chǎn)生應有的拘束力。 3、要

8、約的法律效力：（1）要約的生效時間：我國法律采納到達主義。（2）要約法律效力的內容：要約在發(fā)出以后即對要約人和受要約人產(chǎn)生一定的拘束力。 4、要約的撤回和撤銷。（1）所謂要約的撤回是指要約人在發(fā)出要約以后，未到達受要約人之前，有權宣告取消要約。根據(jù)要約的形式拘束力，任何一項要約都是可以撤回的，只要撤回的通知先于或同時與要約到達受要約人，便能產(chǎn)生撤回的效力。由于撤回是在要約到達受要約人之前作出的，因此在撤回時要約并沒有生效，撤回要約也不會影響到受要約人的利益。（2）所謂要約的撤銷，是指要約人在要約到達受要約人并生效以后，將該項要約取消、從而使要約的效力歸于消滅。要約是允許撤銷的。但是，如果要約中

9、規(guī)定了承諾期限或者以其他形式表明要約是不可撤銷的，或者盡管沒有明示要約不可撤銷，但受要約人有理由信賴要約是不可撤銷的，并且已經(jīng)為履行合同作了準備工作，則不可撤銷要約。如果受要約人在收到要約以后，基于對要約的信賴，已為準備承諾支付了一定的費用，在要約撤銷以后應有權要求要約人給予適當補償。 5、要約失效。所謂要約失效，是指要約喪失了法律拘束力、即不再對要約人和受要約人產(chǎn)生拘束。要約失效以后，受要約人也喪失了其承諾的能力，即使其向要約人表示了承諾，也不能導致合同的成立。 1、概念：所謂承諾，是指受要約人同意要約的意思表示，即承諾是指受要約人同意接受要約的條件以締結合同的意思表示。承諾的法律效力在于一

10、經(jīng)承諾并送達于要約人，合同便告成立。 2、承諾的構成要件：承諾必須由受要約人向要約人作出；承諾必須在規(guī)定的期限內到達要約人；承諾的內容必須與要約的內容一致；承諾的方式必須符合要約的要求。 3、承諾的效力：（1）生效時間：承諾生效時間以到達要約人時確定。（2）效力：承諾的效果在于使合同成立，即一旦承諾生效，合同便宣告成立。 4、承諾的撤回： 所謂承諾撤回，是指受要約人在發(fā)出承諾通知以后，在承諾正式生效之前撤回其承諾。根據(jù)合同法第27條，“承諾可以撤回。撤回承諾的通知應當在承諾通知到達要約人之前或者與承諾通知同時到達要約人”。（三）承諾（三）承諾五、關于格式合同的問題五、關于格式合同的問題 （一）

11、概念：（一）概念：格式條款是指合同當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。包含有格式條款的合同為格式合同，又稱為標準合同。 （二）格式合同的特征（二）格式合同的特征、要約對象的廣泛性或持續(xù)性；、格式合同承諾內容的確定性；、格式合同的高效性和低成本性；、格式合同當事人雙方經(jīng)濟地位的不平衡性；、格式合同條款具有事先確定性和普遍性。 （三）格式條款提供者的義務（三）格式條款提供者的義務合同法第39條第1款規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予

12、以說明。 （四）格式合同的效力（四）格式合同的效力由于格式合同在訂立的時候未與對方進行必要的協(xié)商，從而使制定者在制定時為了自身的利益盡量使自己的權利較多，責任更少，從而很容易產(chǎn)生對對方當事人利益的侵害。合同法第四十條對存在這種嚴重違反公平原則的合同加以規(guī)定并確認其無效 、具有合同法第五十二條規(guī)定的五種情形之一的，該格式合同無效；（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。 、具有合同法第五十三條規(guī)定的二種情形的免責條款，無效：（1）造成對方人身傷害的

13、；（2）因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。 、格式條款免除提供格式條款一方責任，加重對方責任，排除對方主要權利的條款無效。六、關于合同效力的問題六、關于合同效力的問題 （一）合同生效的概念和內容（一）合同生效的概念和內容 1、概念：所謂合同生效，是指已經(jīng)成立的合同在當事人之間產(chǎn)生了一定的法律拘束力，也就是通常所說的法律效力。 2、內容：合同對當事人的拘束力具體體現(xiàn)為權利和義務兩方面。權利依法受到法律保護的同時，當事人應當按照約定全面履行自己的義務，如果當事人違反合同義務則應當承擔違約責任。（二）合同的生效要件（二）合同的生效要件合同生效要件是判斷合同是否具有法律效力的標準。民法通則第55條

14、規(guī)定，“民事法律行為應當具備下列條件：1、行為人具有相應的民事行為能力。行為人必須具備正確理解自己的行為性質和后果、獨立地表達自己的意思的能力。當事人依法可以委托代理人訂立合同。合同的主體包括自然人、法人和其他組織。主體資格、資質問題關系到合同的效力，影響對第三方的法律責任的承擔。簽訂合同前應認真審查簽約對象的主體資格、資質、資信、履行能力、營業(yè)執(zhí)照、組織架構，調查合作方的商業(yè)信譽和履約能力。盡可能對合作方進行實地考察，或者委托專業(yè)調查機構對其資信情況進行調查。和分公司簽訂合同的，必須審查分公司是否得到公司的書面授權。如果合作方是個人和個體工商戶，應詳細記錄其身份證號碼、家庭住址、電話。了解這

15、些信息有利于更好地履行合同，同時，當發(fā)生糾紛的時候，有利于訴訟和法院的執(zhí)行。 2、意思表示真實。所謂意思表示真實，是指表意人的表示行為應當真實地反映其內心的效果意思。 3、不違反法律和社會公共利益。合同不違反法律，是指合同不得違反法律的強行性規(guī)定。 4、合同必須具備法律所要求的形式。我國法律承認當事人可以依法選擇合同的形式。但是，如果法律對合同的形式作出了特殊規(guī)定，當事人必須遵守法律規(guī)定。有一些合同依照法律規(guī)定，當事人在簽訂書面合同后還必須登記，方為有效。（三）無效合同（三）無效合同1 欺詐一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益2惡意串通、損害國家、集體或第三者利益的；3以合法形式掩蓋非

16、法目的；4損害社會公共利益；5違反法律、行政法規(guī)的強行性規(guī)定的。1.概念：所謂無效合同，它是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其在內容和形式上違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會公共利益，因此應確認為無效。2.無效合同的范圍：（四）效力待定的合同（四）效力待定的合同無行為能力人所無行為能力人所訂立的合同；訂立的合同；因無權代理而訂立因無權代理而訂立的合同。的合同。限制民事行為能限制民事行為能力人依法不能獨力人依法不能獨立訂立的合同；立訂立的合同；1、概念：所謂效力待定的合同是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其不完全符合有關生效要件的規(guī)定，因此其效力能否發(fā)生，尚未確定，一般須經(jīng)有權人表示承認才能生效。 2、效力

17、待定合同的范圍：主要是指主體不合格而訂立的合同。（五）、可變更、可撤銷的合同（五）、可變更、可撤銷的合同 1、概念：可變更、可撤銷的合同，它是指當事人在訂立合同時，因意思表示不真實，法律允許撤銷權人通過行使撤銷權而使已經(jīng)生效的合同歸于無效。 2、撤銷權的行使： 撤銷權通常由因意思表示不真實而受損害的一方當事人享有。撤銷權的行使，不一定必須通過訴訟的方式。如果撤銷權人主動向對方作出撤銷的意思表示，而對方未表示異議，則可以直接發(fā)生撤銷合同的后果；如果對撤銷問題，雙方發(fā)生爭議，則必須提起訴訟或仲裁，要求人民法院或仲裁機關予以裁決。 撤銷權人有權提出變更合同，請求變更的權利也是撤銷權人享有的一項權利。

18、 撤銷權人必須在規(guī)定的期限內行使撤銷權。我國合同法規(guī)定，具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權或具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權，則撤銷權消滅。 3、可變更、可撤銷合同的范圍：（1）因重大誤解訂立的合同；（2）在訂立合同時顯失公平的；（3）因欺詐、脅迫而訂立的合同；（4）乘人之危而訂立的合同。（六）合同被確認無效或被撤銷的后果（六）合同被確認無效或被撤銷的后果 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。因此合同被確認無效和被撤銷以后，將溯及既往，自合同成立之日起就是無效的，而不是從確認合同無效之時起無效。一旦合同被確認無效或

19、被撤銷，合同關系不復存在，原合同對當事人不再具有任何拘束力，當事人也不得基于原合同而主張任何權利或享受任何利益。七、關于合同履行的問題七、關于合同履行的問題合同的履行是指合同債務人全面、正確履行合同所約定或者法律規(guī)定的義務，使合同債權人的權利得到完全的實現(xiàn)。（一）合同的履行原則（一）合同的履行原則 實際履行原則、協(xié)作履行原則、經(jīng)濟合理原則、適當履行原則、情勢變更原則。（二）合同的履行規(guī)則（二）合同的履行規(guī)則 1、履行主體：履行主體是指履行合同義務和接受合同義務履行的人。在一般情況下債都是由債務人向債權人履行義務，由債權人接受債務人的履行的。債務人相債權人就是債的履行主體。但是、在某些情況下，第

20、三人也可以成為履行主體。 2、履行標的：履行標的是指債務人向債權人履行義務應交付的對象，又稱給付標的。 合同當事人須嚴格按照合同約定的標的履行義務，是實際履行原則的要求。只有在法律規(guī)定或者合同約定允許以其他標的代替履行時，債務人才可經(jīng)債權人同意后以其他標的履行。如果合同中對標的物的質量規(guī)定不明確，按照國家質量標準履行；沒有國家質量標準的，按部頒標準或者專業(yè)標準履行；沒有部頒標準或者專業(yè)標準的，按經(jīng)過批準的企業(yè)標準履行；沒有經(jīng)過批準的企業(yè)標準的，按標的物產(chǎn)地同行業(yè)其他企業(yè)經(jīng)過批準的同類品質量標準履行。在標的物需要包裝的場合，貨物的包裝須符合合同的約定。當事人沒有具體規(guī)定包裝要求的，應按照貨物性能

21、的要求予以包裝。以完成一定工作或勞務履行義務的，債務人應當嚴格按合同和法律規(guī)定的質量、數(shù)量完成工作或提供勞務，否則，應承擔相應的民事責任。以貨幣履行義務的，除法律另有規(guī)定的以外，必須用人民幣計算和支付。除國家允許的現(xiàn)金交易外，法人之間的經(jīng)濟往來，必須通過銀行轉帳結算。在支付標的之價金或酬金時，當事人應按照合同約定的標準和計算方法確定的價款來履行。合同中約定價款不明確的，按照國家規(guī)定的價格履行；國家沒有規(guī)定價格的，參照市場價格或者同類物品的價格或者同類勞務的報酬標準履行。如果當事人訂立的合同是執(zhí)行國家訂價的，則在合同規(guī)定的交付期限內國家價格調整時，按交付時的價格計價。逾期交貨的，遇價格上漲時，按

22、原價格執(zhí)行；價格下降時，按新價格執(zhí)行。逾期提貨或逾期付款的，遇價格上漲時，按新價格執(zhí)行；價格下降時，按原價格執(zhí)行。3、履行期限：履行期限是指債務人向債權人履行義務和債權人接受債務人履行的時間。履行期限可以是具體的某一期日，也可以是某一期間。合同當事人必須嚴格技合同中約定的履行期限履行合同。如果合同中約定的期限不明確，當事人又協(xié)商不成的，則合同債務人可以隨時向債權人履行義務，債權人也可以隨時要求債務人履行義務，但應當給對方必要的準備時間。4、履行地點：履行地點是指債務人履行義務和債權人接受履行的地方。當事人應當在法定或約定的履行地點履行。如果履行地點不明確時，按照法律規(guī)定：“給付貨幣的，在接受給

23、付一方的所在地履行，其他標的在履行義務一方的所在地履行?！钡珮说臑楣こ添椖亢徒ㄖ锏?，應在標的的所在地履行。凡符合上述規(guī)定的履行地點的履行，為適當履行。否則，債務人的履行為不適當?shù)?、應改在履行地點履行并承擔相應的費用。5、履行方法：履行方法是指債務人履行義務的方式。履行方法是由法律規(guī)定或合同約定的，債的性質和內容不同，其履行方法也不同。八、關于合同解除的問題八、關于合同解除的問題（二）類型（二）類型 1、協(xié)議解除：是指當事人雙方通過協(xié)商同意將合同解除的行為。它不以解除權的存在為必要，解除行為也不是解除權的行使。 2、法定解除：合同解除的條件由法律直接加以規(guī)定者，其解除為法定解除。在法定解除中，

24、有的以適用于所有合同的條件為解除條件，有的則僅以適用于特定合同的條件為解除條件。 3、約定解除：是指當事人以合同形式，約定為一方或雙方保留解除權的解除。（一）概念：（一）概念：合同解除，是指在合同有效成立以后，當解除的條件具備時，因當事人一方或雙方的意思表示，使合同自始或僅向將來消滅的行為，它也是一種法律制度。在適用情事變更原則時，合同解除是指履行合同實在困難，若履行即顯失公平，法院裁決合同消滅的現(xiàn)象。（三）合同解除的條件（三）合同解除的條件合同解除的條件，大致有四大類型：一是協(xié)議解除的條件；二是約定解除的條件；三是不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；四是違約行為。1、協(xié)議解除的條件。協(xié)議解除的條件

25、，是當事人雙方協(xié)商一致，將原合同加以解除的協(xié)商一致，也就是在雙方之間又重新成立了一個合同，其內容主要是把原來的合同廢棄，使基于原合同發(fā)生的債權債務歸于消滅。2、約定解除的條件。約定解除的條件，是當事人雙方在合同中約定的或在其后另訂的合同中約定的解除權產(chǎn)生的條件。只要不違反法律的強行性規(guī)定，當事人可以約定任何會產(chǎn)生解除權的條件。3、不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的。不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，該合同失去積極意義，失去價值，應予以消滅。我國合同法允許當事人通過行使解除權的方式將合同解除。 4、遲延履行。遲延履行，又稱債務人遲延，是指債務人能夠履行、但在履行期限屆滿時卻未履行債務的現(xiàn)象。 5、拒絕履行

26、。拒絕履行，又稱毀約，是指債務人能夠履行卻不法地對債權人表示不履行。 6、不完全履行。不完全履行，是指債務人雖然以適當履行的意思進行了履行，但不符合法律的規(guī)定或者合同的約定。不完全履行可分為量的不完全履行和質的不完全履行。合同法第94條第4款關于“其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”時可以解除合同的規(guī)定，可解釋為是對不完全履行致使不能實現(xiàn)合同目的作為解除條件的承認。 7、債務人的過錯造成合同不能履行。合同法第94條第4款關于“其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”的規(guī)定包含了這一解除條件。（四）合同解除的程序（四）合同解除的程序合同解除的條件只是解除的前提，條件具備時，合同并不當然且自動地解除。欲使

27、合同解除，還必須經(jīng)過定的程序。解除的程序包括三種，即協(xié)議解除的程序、行使解除權的程序和法院裁決的程序。1、協(xié)議解除的程序。協(xié)議解除的程序，是指當事人雙方經(jīng)過協(xié)商同意，將合同解除的程序。2、行使解除權的程序。行使解除權的程序必須以當事人享有解除權為前提。所謂解除權，是指合同當事人可以將合同解除的權利。它的行使，發(fā)生合同解除的法律效果，因而它是一種形成權。解除權按其性質來講，不需要對方當事人的同意，只需解除權人單方的意思表示，就可以把合同解除。解除權人主張解除合同，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認合同的效力。根據(jù)合同法司法解釋二的規(guī)定：當事人對

28、合同解除或者債務抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。行使解除權的程序適用于不可抗力致使合同不能履行、當事人一方違約和約定解除等場合。（五）合同解除的效力（五）合同解除的效力 1、合同解除與溯及力。合同解除有溯及力，是指解除使合同關系溯及既往地消滅，合同如同自始未成立。合同解除無溯及力，是指合同解除僅僅使合同關系向將來消滅，解除之前的合同關系仍然有效。我國的合同解除是否有溯及

29、力，法律尚無明確而系統(tǒng)的規(guī)定，我國的通說認為無溯及力。 2.合同解除與恢復原狀?；謴驮瓲钍怯兴菁傲Φ慕獬哂械闹苯有Я?，是雙方當事人基于合同發(fā)生的債務全部免除的必然結果。在合同尚未履行時，解除具有溯及力，基于合同發(fā)生的債權債務關系全部溯及地消滅，當事人之間當然恢復原狀，不存在產(chǎn)生恢復原狀義務的余地?；謴驮瓲盍x務只發(fā)生于合同部分或全部履行的情況。由于合同自始失去效力，所以當事人受領的給付失去法律根據(jù)、應該返還給付人，也可以來取其他補救措施(合同法第97條)。 3.尚未履行的債務免除與不當?shù)美颠€。合同解除無溯及力時，解除前的合同關系仍然有效，因此解除前進行的給付還有法律根據(jù)，只是自合同解除之時

30、起尚未履行的債務被免除。這樣，就發(fā)生了如下問題：當事人一方已經(jīng)部分或全部履行了債務，對方卻未履行對待給付，或者雖然也履行了債務，但雙方各自的履行在數(shù)量上不對等。對這一問題采取所有物返還顯然不妥，因為給付人在合同解除后仍未取得給付物的所有權。惟一的辦法是運用不當?shù)美贫燃右越鉀Q，即受領人將其多得的利益按不當?shù)美?guī)則加以返還。不當?shù)美颠€在效力方面不屬于物權效力，而屬于債的效力、在范圍方面以受領人知道其取得利益無根據(jù)時尚存的利益為限，至于在返還時受領人有無利益存在，則在所不問。 4.合同解除與賠償損失。民法通則第115條規(guī)定，合同解除不影響當事人要求賠償損失的權利。九、關于違約責任的問題九、關于違

31、約責任的問題2、分類、分類：（1）預期違約：預期違約亦稱先期違約，包括明示毀約）預期違約：預期違約亦稱先期違約，包括明示毀約和默示毀約兩種。所謂明示毀約，是指在合同履行期到和默示毀約兩種。所謂明示毀約，是指在合同履行期到來之前，一方當事人無正當理由而明確、肯定地向另一來之前，一方當事人無正當理由而明確、肯定地向另一方表示他將不履行合同。所謂默示毀約，是指在履行期方表示他將不履行合同。所謂默示毀約，是指在履行期到來之前，一方當事人有確鑿的證據(jù)證明另一方當事人到來之前，一方當事人有確鑿的證據(jù)證明另一方當事人在履行期到來時將不履行或不能履行合同，而另一方又在履行期到來時將不履行或不能履行合同，而另一

32、方又不愿提供必要的履約擔保。預期違約表現(xiàn)為未來將不履不愿提供必要的履約擔保。預期違約表現(xiàn)為未來將不履行合同義務，而不是實際違反合同義務。行合同義務，而不是實際違反合同義務。（2）實際違約）實際違約：A.拒絕履行；拒絕履行；B.不適當履行；不適當履行；C.遲延履行；遲延履行；D.其他違約行為其他違約行為（一）違約行為（一）違約行為 1、概念：違約行為是指違反合同債務的行為。這里的合同債務，既包括當事人在合同中約定的義務，又包括法律直接規(guī)定的義務，還包括根據(jù)法律原則和精神的要求，當事人所必須遵守的義務。 （二）違約責任（二）違約責任 1、概念：違約責任，是合同當事人不履行合同義務或者履行合同義務不

33、符合約定時，依法產(chǎn)生的法律責任。 2.違約責任的承擔方式：我國合同法共規(guī)定了五大類違約責任形式：（1）繼續(xù)履行，又稱強制履行，指在違約方不履行合同時，由法院強制違約方繼續(xù)履行合同債務的違約責任方式。（2）采取補救措施：根據(jù)合同法第111條規(guī)定：“質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任?！?（3）賠償損失，即債務人不履行合同債務時依法賠償債權人所受損失的責任。我國合同法上的賠償損失是指金錢賠償，即使包括實物賠償，也限于以合同標的物以外的物品予以賠償。 （4）定金責任：合同法第115條規(guī)定：“當事人可以依照中華人民共和國擔保法約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！?（5）違約金責任，又稱違約罰款，是由當事人約定的或法律直接規(guī)定的，在一方當事人不履行合同時向另一方當事人支付一定數(shù)額