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文檔簡介
1、國華置業(yè)營改增業(yè)務梳理和應對措施 寫字樓及商業(yè) 銷售 成本 綜合數(shù)據(jù)北京國華置業(yè)有限公司1增值稅稅率:11%較為確定過渡期政策:不考慮基于無過渡期政策做出應對方案。若出臺過渡期政策,利好。0營改增重點研究問題和政策主要因素營改增政策主要因素營改增重點研究問題增值稅問題實質(zhì):現(xiàn)金流問題 開發(fā)工程合同增值稅(我司的預付稅金-中間階段);租賃合同增值稅(客戶的預付稅金-中間階段);銷售房屋合同增值稅(客戶最終稅金-最終階段)我們研究的重點:過渡期中如何應對營改增沖擊;未來營改增中的業(yè)務調(diào)整以前業(yè)務的收尾,現(xiàn)有業(yè)務的保護措施,未來業(yè)務的調(diào)整。21寫字樓及商業(yè)基本應對措施針對新合同(新簽+續(xù)約)直接考慮
2、營改增對租金漲幅的影響,最低報價=價格體系租金 - 營業(yè)稅+增值稅;最高報價=價格體系租金+增值稅。針對老合同(尚在執(zhí)行期,預測覆蓋營改增,可實現(xiàn)雙方共贏)換簽合同,(原合同租金 - 營業(yè)稅+增值稅)新報價(原合同租金+增值稅)經(jīng)調(diào)研,我司含增值稅漲幅不低于8.78%(見后說明)。另:所有合同中均增加營改增相應條款含稅報價、寫明稅率及稅票種類,已經(jīng)參照平安不動產(chǎn)和凱德條款請中倫律所擬定。補充應對措施對于低增值稅率客戶(如餐飲業(yè))、非增值稅一般納稅人,或者不愿意上調(diào)租金客戶,考慮分拆合同租金30%至華貿(mào)商業(yè)公司,列服務費收入。經(jīng)與寫字樓一期協(xié)調(diào)合并調(diào)研結論:不利:租戶因審批困難,反對對原合同分拆
3、;有利:因全行業(yè)營改增,且租金增值稅為租戶中間環(huán)節(jié)預付稅金,營改增對客戶有利,多可接受新的增值稅情況下的租金報價。調(diào)研及結論31寫字樓及商業(yè)舉例說明 營業(yè)稅下: 收現(xiàn)總額 100.00 名義收入 100.00 營業(yè)稅 5.00 附加 0.60 實際收入 94.40 說明 1:我方名義租金收入?yún)^(qū)間為95.66-100;說明 2:調(diào)研中租戶一般接受在名義租金100的基礎上九八折(2% off),來配合我司換簽。如按以上情況換簽成功,客戶的租金成本下降 2%;我方實際收入上升 2.45%;我方收取客戶的現(xiàn)金金額上升 8.78%;實現(xiàn)雙方共贏。增值稅下:最低最高居中(2%off) 收現(xiàn)總額 106.1
4、8 111.00 108.78 名義含稅收入 106.18 111.00 108.78 增值稅 10.52 11.00 10.78 名義收入 95.66 100.00 98 附加 1.26 1.32 1.29 實際收入 94.40 98.68 96.7142銷售基本應對措施1、鑒于房屋銷售環(huán)節(jié)為最終納稅環(huán)節(jié),直接將增值稅金轉嫁到消費者。2、拆分售房合同,降低稅負。 3、根據(jù)購房者不同,選擇1、2或1+2,適度轉嫁到消費者。分拆售房合同本該收取的房款以其他低稅率應稅項目的名義收取,如由潤隆公司額外收取經(jīng)紀服務費,實際上是對消費者漲價。針對一般納稅人的購房者參考“寫字樓及商業(yè)”部分應對措施。政策類
5、型對價收取凈收益稅金備注現(xiàn)有政策5.60% 100.00 94.40 5.60 不同稅率影響(含過渡期)11% 104.78 94.40 10.38 9% 102.90 94.40 8.50 稅負8% 101.95 94.40 7.55 稅負6% 100.06 94.40 5.66 給予稅金補貼,老立項老辦法,新項目新辦法新辦法參考以上過渡政策52銷售是否需要打折促銷1、增值稅金與營業(yè)稅金之間的差額(11%-5%),可以作為銷售折扣。2、提前在營業(yè)稅期間銷售獲得的稅金優(yōu)惠在未來增值稅階段可能獲得房價增長。 3、根據(jù)項目不同情況考慮是否提前促銷。項目建議華貿(mào)城未來房價可能上漲惠州華貿(mào)中心建議嘗試
6、促銷上海未來房價可能上漲潤秦未來房價可能上漲潤海建議嘗試促銷泉州建議嘗試促銷62銷售舉例說明 營業(yè)稅下: 收現(xiàn)總額 100.00 名義收入 100.00 營業(yè)稅 5.00 附加 0.60 實際收入 94.40 增值稅下: 收現(xiàn)總額 106.19 105.87100.00 名義含稅收入 106.19 105.87100.00 增值稅 10.52 10.249.91 名義收入 95.67 95.6390.09 附加 1.26 1.231.19 實際收入 94.40 94.4088.90說明 1:若擬維持實際收入不變,我方收現(xiàn)總額需增加 6.19%說明 2:若收取價外服務費使得實際收入不變,收現(xiàn)總額
7、需增加 5.87%(其中房款 100,價外服務費 5.87)說明 3:若無法向消費者轉移增值稅,則我方實際收入下降5.83%73成本基本應對措施至少維持實際成本不漲(供應商實際收入不漲)供應商扣除營業(yè)稅、增值稅影響后的收入不漲;我方實際成本降低、實際付現(xiàn)金額增加。所有合同中均增加營改增相應條款要求供應方價稅分離、寫明稅率及稅票種類?,F(xiàn)有合同已經(jīng)有保護性條款(見后)。工程進度情況工程量已經(jīng)確認,尚未結算。開發(fā)中需確認部分,尚未結算。未開發(fā)部分。銷售物業(yè)(華貿(mào)城、惠州住宅、泉州、上海、潤秦、潤海、蓮蓬)(含喜來登酒店,在統(tǒng)一公司平臺下),我司銷售可抵增值稅超過成本增值稅進項。按照扣除營業(yè)稅后的工程
8、造價確認,待營改增后開增值票;按照扣除營業(yè)稅后的工程造價確認,待營改增后開增值票;雙方議價,議價基礎是扣除營業(yè)稅后的工程造價(考慮施工企業(yè)增值稅負而不是稅率);潤鑫商城(非銷售物業(yè);出租與建造固定資產(chǎn)被抵不明確;用于非應稅項目)按照營業(yè)稅開票,先預付稅金,未來逐步結算。83成本應對措施 2 針對建筑企業(yè)正常付款,營改增后在建筑企業(yè)實際收入不變情況下,承擔增值稅。優(yōu)點:按我方進度付款,成本降低(2.07%),不涉及營改增時點現(xiàn)金流出峰值。缺點:現(xiàn)金流高于原需付現(xiàn)金額(8.7%)。擴展:可與措施 1聯(lián)合使用應對措施 3 針對非建筑類供應商總價款不變,營改增后換普通發(fā)票為專用發(fā)票。我方成本降低(5.
9、7%-14.5%)。且?guī)缀醪挥脼樵摮杀镜慕档透冻鲱~外精力。其他應對措施考察建筑企業(yè)實際稅負,增加甲供材料。需了解建筑企業(yè)的成本構成,另外需符合政府監(jiān)管部門的要求以營改增時點為界:已完成產(chǎn)值全部開具營業(yè)稅發(fā)票,將發(fā)生產(chǎn)值按增值稅開票優(yōu)點:風險確定,現(xiàn)金流符合預期值,雙方易達成共識。缺點:涉及在營改增時點到來前向我司的集中開票,即使不結算也需預付施工單位營業(yè)稅金。應對措施 1 針對建筑企業(yè)93成本舉例說明說明 1:上表以華貿(mào)城五期所有合同為例,分別放置在營業(yè)稅和增值稅下做測算說明 2:基礎假設為供應商實際收入不漲說明 3:土地價款不做考慮華貿(mào)城五期合同測算結果:營業(yè)稅下:成本總金額 199,493
10、,265.05 元需付現(xiàn)金額 199,493,265.05 元增值稅下:成本總金額 191,608,866.97 元增值稅金額 21,994,670.72 元需付現(xiàn)金額 213,603,537.69 元成本降低: 7,884,398.08 元成本降幅:3.9522%付現(xiàn)金額增加: 14,110,272.64 元付現(xiàn)金額增幅:7.0731%104綜合數(shù)據(jù)國華現(xiàn)有數(shù)據(jù)匡算商業(yè)部分合計 6.3 億元,其中:北京 5.3 億元,惠州 1億元營改增后按最小增幅(8.78%)計算:現(xiàn)金流增加 0.55 億元/年收入增加 0.15 億元/年銷售部分待售貨值合計 85億元,營改增后按價款不變計算:應交增值稅銷
11、項稅額 8.32億元(隨著存貨去化逐年實現(xiàn),可全額覆蓋進項稅)收入降低 4.7 億元(該降低總額隨著存貨的去化,逐年實現(xiàn))成本部分待付工程款合計 7.8 億元,營改增后按建筑商實際收入不漲計算:成本至少降低 0.16 億元至少取得進項稅額 0.84 億元(該部分可全額沖抵銷項稅)現(xiàn)金流流出增加 0.68 億元114綜合數(shù)據(jù)基礎數(shù)據(jù)及調(diào)研各項目公司合同情況摸底匯總(萬元)公司已完成產(chǎn)值工程進度已完成產(chǎn)值尚未付款金額剩余待售貨值預計至2015.9.30還要發(fā)生產(chǎn)值預計2015.9.30還能完成回款惠州潤鑫41,281.59 100.00 123.94 0.00 0.00 0.00 惠州潤豐77,4
12、92.57 100.00 2,229.92 22,906.28 0.00 300.00 惠州潤和158,060.30 87.13 16,191.13 325,585.54 22,874.56 36,460.00 惠州華貿(mào)中心小計276,834.45 92.22 18,545.00 348,491.82 22,874.56 36,760.00 秦皇島潤海潤濱67,284.68 91.80 15,380.61 95,254.85 5,848.37 25,607.00 秦皇島潤秦蓮蓬111,707.88 92.84 12,930.63 111,563.75 4,986.15 20,757.16 上海
13、攬海89,851.12 93.00 18,940.15 60,133.10 3,577.51 31,496.40 華貿(mào)城46,735.89 73.30 8,369.05 124,023.22 5,590.41 22,000.00 泉州18,302.71 55.83 2,906.06 104,949.33 723.90 5,000.00 結論1 除泉州外,現(xiàn)有合同的工程進度均已接近尾聲。結論2 根據(jù)業(yè)務計劃預測,預計至9.30的回款均可覆蓋至9.30發(fā)生的產(chǎn)值。結論3 現(xiàn)有待售業(yè)態(tài)貨值較大,很難出現(xiàn)進項稅額無法全額抵扣的情況。結論4根據(jù)結論3得出,如果在成本金額不變的情況下,建筑企業(yè)要么按產(chǎn)值開
14、營業(yè)稅票,要么營改增后配合我方銷售適當晚開增票。經(jīng)營改增小組與總包召開營改增座談會,總包預計其稅負會上升,增值稅負相當于8%左右的營業(yè)稅;經(jīng)營部和施工單位觀點:以產(chǎn)值為界,只要是營改增時點前已完成的產(chǎn)值,則對房、建雙方僅存在付款、開票等義務,不涉及金額洽商。營改增后的產(chǎn)值定價應雙方洽商,共擔稅負。124綜合數(shù)據(jù)站在上下游企業(yè)視角銷售型業(yè)態(tài)看起來建筑商稅率由 3%營業(yè)稅增至 11%增值稅但基于前文假設來看,其稅負并未上升,而是全額轉嫁給我方。在這種情況下相當于增值稅鏈條環(huán)節(jié)末端的我司承擔了銷售型業(yè)態(tài)的全部稅負。而實際上,建筑商在全額轉嫁給我方增值稅銷項的同時,其可以取得的進項將得到全額利用,實際上使得其在營改增中真實稅負的降低。持有型業(yè)態(tài)增值稅得到轉嫁的同時還能提高我方的實際收入。其實是營業(yè)稅金作為雙方利潤的重新分配。135其他總包合同現(xiàn)有保護性條款總承包方須負責任何當?shù)鼗驀移髽I(yè)所得稅及任何當?shù)噩F(xiàn)行的附加稅、臨時征收的任何有關修訂和中國政府可能征收的各種新稅。
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