資源稅土地稅

1、第七章第七章 資源稅和資源稅和土地增值稅法土地增值稅法Contentsv第一節(jié)資源稅納稅義務(wù)人、稅目與稅率第一節(jié)資源稅納稅義務(wù)人、稅目與稅率v第二節(jié)資源稅計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算第二節(jié)資源稅計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算 v第三節(jié)資源稅稅收優(yōu)惠和征收管理第三節(jié)資源稅稅收優(yōu)惠和征收管理 v第四節(jié)土地增值稅納稅義務(wù)人與征稅范圍第四節(jié)土地增值稅納稅義務(wù)人與征稅范圍v第五節(jié)土地增值稅稅率第五節(jié)土地增值稅稅率應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目 v第六節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算第六節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 v第七節(jié)土地增值稅稅收優(yōu)惠第七節(jié)土地增值稅稅收優(yōu)惠征收管理征收管理第一節(jié)資源稅納稅義務(wù)人、稅目與稅率第

2、一節(jié)資源稅納稅義務(wù)人、稅目與稅率v資源稅是對(duì)在中華人民共和國領(lǐng)域及管轄海域從事資源稅是對(duì)在中華人民共和國領(lǐng)域及管轄海域從事應(yīng)稅應(yīng)稅礦產(chǎn)品開采和生產(chǎn)鹽礦產(chǎn)品開采和生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人課征的一種的單位和個(gè)人課征的一種稅。稅。 v納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人v稅目稅目v稅率稅率v扣繳義務(wù)人扣繳義務(wù)人資源稅納稅義務(wù)人資源稅納稅義務(wù)人v在中華人民共和國領(lǐng)域及管轄海域開采應(yīng)稅資源的在中華人民共和國領(lǐng)域及管轄海域開采應(yīng)稅資源的礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人v注意注意境內(nèi)生產(chǎn)或開采征收，進(jìn)口不征資源稅境內(nèi)生產(chǎn)或開采征收，進(jìn)口不征資源稅開采或生產(chǎn)應(yīng)稅資源進(jìn)行銷售或自用的一次性征收，價(jià)開采或生產(chǎn)應(yīng)

3、稅資源進(jìn)行銷售或自用的一次性征收，價(jià)內(nèi)稅內(nèi)稅資源稅的納稅義務(wù)人不僅包括符合規(guī)定的中國企業(yè)和個(gè)資源稅的納稅義務(wù)人不僅包括符合規(guī)定的中國企業(yè)和個(gè)人，還包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)【特例人，還包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)【特例中外合作開中外合作開采石油、天然氣采石油、天然氣】獨(dú)立礦山、聯(lián)合企業(yè)和其他收購未稅礦產(chǎn)品的單位為資獨(dú)立礦山、聯(lián)合企業(yè)和其他收購未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務(wù)人源稅的扣繳義務(wù)人v例題例題資源稅納稅義務(wù)人例題資源稅納稅義務(wù)人例題v【多選題】（【多選題】（2009年）下列各項(xiàng)中，屬于資源稅納年）下列各項(xiàng)中，屬于資源稅納稅義務(wù)的人有（）。稅義務(wù)的人有（）。A.進(jìn)口鹽的外貿(mào)企業(yè)進(jìn)口鹽的外

4、貿(mào)企業(yè)B.開采原煤的私營企業(yè)開采原煤的私營企業(yè).C.生產(chǎn)鹽的外商投資企業(yè)生產(chǎn)鹽的外商投資企業(yè). D.中外合作開采石油的企業(yè)中外合作開采石油的企業(yè)vBC資源稅進(jìn)口不征，出口不退；中外合作開采石油企資源稅進(jìn)口不征，出口不退；中外合作開采石油企業(yè)暫不征收資業(yè)暫不征收資源稅，因此，正確選項(xiàng)為源稅，因此，正確選項(xiàng)為BC資源稅稅目資源稅稅目v目前目前7大類（大類（例題例題）原油。原油。不包括人造石油。不包括人造石油。天然氣。煤礦生產(chǎn)的天然氣暫不征稅天然氣。煤礦生產(chǎn)的天然氣暫不征稅煤炭。原煤，煤炭。原煤，不包括洗煤、選煤及其他煤炭制品不包括洗煤、選煤及其他煤炭制品其他非金屬礦原礦。是指除上列產(chǎn)品和井礦鹽以外

5、的非金屬其他非金屬礦原礦。是指除上列產(chǎn)品和井礦鹽以外的非金屬礦原礦。礦原礦。黑色金屬礦原礦。黑色金屬礦原礦。有色金屬礦原礦。有色金屬礦原礦。鹽。鹽。v伴采的應(yīng)稅礦產(chǎn)品，凡未單獨(dú)規(guī)定適用稅額的，一律按主礦產(chǎn)伴采的應(yīng)稅礦產(chǎn)品，凡未單獨(dú)規(guī)定適用稅額的，一律按主礦產(chǎn)品或視同主礦產(chǎn)品稅目征收資源稅品或視同主礦產(chǎn)品稅目征收資源稅v未列舉名稱的其他，由省級(jí)政府決定征收或暫緩征收。未列舉名稱的其他，由省級(jí)政府決定征收或暫緩征收。資源稅納稅義務(wù)人例題資源稅納稅義務(wù)人例題v【多選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)征資源稅的有（）?！径噙x題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)征資源稅的有（）。A.開采的大理石開采的大理石.B.進(jìn)口的原油進(jìn)口的原油C.

6、開采的煤礦瓦斯開采的煤礦瓦斯D.生產(chǎn)用于出口的鹵水生產(chǎn)用于出口的鹵水.vAD資源稅進(jìn)口不征、出口不退；開采的煤礦瓦斯暫不資源稅進(jìn)口不征、出口不退；開采的煤礦瓦斯暫不征收資源稅征收資源稅資源稅稅率資源稅稅率礦產(chǎn)品礦產(chǎn)品稅率形式稅率形式具體標(biāo)準(zhǔn)具體標(biāo)準(zhǔn)原油、天然氣原油、天然氣比例稅率比例稅率5%10%煤炭、其他非金屬煤炭、其他非金屬礦原礦、黑色金礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色屬礦原礦、有色金屬礦原礦、鹽金屬礦原礦、鹽固定稅額固定稅額礦產(chǎn)品差別、地區(qū)差別礦產(chǎn)品差別、地區(qū)差別0.360元元/噸噸自自2011年年11月月1日起，原油和天然氣由從量定額改為從價(jià)定日起，原油和天然氣由從量定額改為從價(jià)定率征收資

7、源稅。自此，資源稅采取從價(jià)定率或者從量定額率征收資源稅。自此，資源稅采取從價(jià)定率或者從量定額的辦法計(jì)征。的辦法計(jì)征。 資源稅扣繳義務(wù)人資源稅扣繳義務(wù)人v獨(dú)立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購未稅礦產(chǎn)品的單位，按照獨(dú)立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購未稅礦產(chǎn)品的單位，按照本單位應(yīng)稅產(chǎn)品稅額標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)收購的數(shù)量代扣代本單位應(yīng)稅產(chǎn)品稅額標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)收購的數(shù)量代扣代繳資源稅繳資源稅v其他收購單位收購的未稅礦產(chǎn)品，按稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其他收購單位收購的未稅礦產(chǎn)品，按稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)稅產(chǎn)品稅額標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)收購的數(shù)量代扣代繳資的應(yīng)稅產(chǎn)品稅額標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)收購的數(shù)量代扣代繳資源稅。源稅。第二節(jié)資源稅計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算第二節(jié)資源稅計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額

8、的計(jì)算v計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅依據(jù)v應(yīng)納稅額的計(jì)算應(yīng)納稅額的計(jì)算 從量：課稅數(shù)量從量：課稅數(shù)量單位稅額單位稅額從價(jià)（原油天然氣）：（不含增值稅）銷售額從價(jià)（原油天然氣）：（不含增值稅）銷售額稅率稅率v注意注意資源稅以初級(jí)礦產(chǎn)品作為課稅數(shù)量資源稅以初級(jí)礦產(chǎn)品作為課稅數(shù)量與增值稅之間的關(guān)系：與增值稅之間的關(guān)系：v增值稅應(yīng)稅礦產(chǎn)品按價(jià)格交；增值稅應(yīng)稅礦產(chǎn)品按價(jià)格交；v資源稅（只對(duì)初級(jí)礦產(chǎn)品），大部分按數(shù)量交資源稅（只對(duì)初級(jí)礦產(chǎn)品），大部分按數(shù)量交v例題例題資源稅計(jì)稅依據(jù)資源稅計(jì)稅依據(jù)v從價(jià)定率從價(jià)定率銷售額銷售額全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,不包括銷項(xiàng)稅額不包括銷項(xiàng)稅額v從量定額從量定額銷售數(shù)量銷售數(shù)

9、量實(shí)際銷售數(shù)量和視同銷售的自用數(shù)量實(shí)際銷售數(shù)量和視同銷售的自用數(shù)量不能準(zhǔn)確銷售數(shù)量的，以產(chǎn)量或折算比換算不能準(zhǔn)確銷售數(shù)量的，以產(chǎn)量或折算比換算應(yīng)稅和減免稅項(xiàng)目分別計(jì)算應(yīng)稅和減免稅項(xiàng)目分別計(jì)算連續(xù)加工前無法正確計(jì)算：連續(xù)加工前無法正確計(jì)算：v原煤加工煤炭：按綜合回收率還原原煤加工煤炭：按綜合回收率還原v金屬和非金屬礦產(chǎn)品：按選礦比還原金屬和非金屬礦產(chǎn)品：按選礦比還原 例題例題液體鹽加工固體鹽：外購液體鹽已納稅額準(zhǔn)予抵扣液體鹽加工固體鹽：外購液體鹽已納稅額準(zhǔn)予抵扣例題例題資源稅計(jì)稅依據(jù)例題資源稅計(jì)稅依據(jù)例題1v【多選題】某銅礦【多選題】某銅礦2012年年9月銷售銅精礦月銷售銅精礦4000噸（選礦比

10、為噸（選礦比為1:5），每噸不含稅售價(jià)），每噸不含稅售價(jià)1500元，當(dāng)?shù)劂~礦石資源稅每噸元，當(dāng)?shù)劂~礦石資源稅每噸1.2元，應(yīng)納資源稅和增值稅稅額為（）元，應(yīng)納資源稅和增值稅稅額為（）A.資源稅資源稅1.68萬元萬元B.資源稅資源稅2.4萬元萬元. C.增值稅增值稅78萬元萬元D.增值稅增值稅102萬元萬元.vBD應(yīng)納資源稅應(yīng)納資源稅400051.224000（元）（元）應(yīng)納增值稅應(yīng)納增值稅1500400017%1020000（元）（元） 資源稅計(jì)稅依據(jù)例題資源稅計(jì)稅依據(jù)例題2v【單選題】某產(chǎn)鹽企業(yè)，【單選題】某產(chǎn)鹽企業(yè)，2011年年5月份以外購液體鹽月份以外購液體鹽3000噸噸加工成固體鹽加工

11、成固體鹽600噸，以自產(chǎn)液體鹽噸，以自產(chǎn)液體鹽5000噸加工成固體鹽噸加工成固體鹽1000噸，當(dāng)月銷售固體鹽噸，當(dāng)月銷售固體鹽1500噸，取得銷售收入噸，取得銷售收入300萬元，萬元，已知液體鹽每噸單位稅額已知液體鹽每噸單位稅額5元、固體鹽每噸單位稅額元、固體鹽每噸單位稅額40元，元，該產(chǎn)鹽企業(yè)該產(chǎn)鹽企業(yè)5月份應(yīng)繳納資源稅（）。月份應(yīng)繳納資源稅（）。A.20000元元 B.35000元元 C.45000元元. D.60000元元vC1500403000545000（元）（元）資源稅應(yīng)納稅額例題資源稅應(yīng)納稅額例題v某縣內(nèi)資原煤生產(chǎn)企業(yè)為增值稅一般納稅人，某縣內(nèi)資原煤生產(chǎn)企業(yè)為增值稅一般納稅人，2

12、010年年1月發(fā)月發(fā)生以下業(yè)務(wù)生以下業(yè)務(wù)（1）開采原煤）開采原煤10000噸。采取分期收款方式銷售原煤噸。采取分期收款方式銷售原煤9000噸，每噸不含稅單價(jià)噸，每噸不含稅單價(jià)500元，購銷合同約定，本月應(yīng)收取元，購銷合同約定，本月應(yīng)收取1/3的價(jià)款，但實(shí)際只收取不含稅價(jià)款的價(jià)款，但實(shí)際只收取不含稅價(jià)款120萬元。萬元。（2）為職工宿舍供暖，使用本月開采的原煤）為職工宿舍供暖，使用本月開采的原煤200噸；另將本噸；另將本月開采的原煤月開采的原煤500噸無償贈(zèng)送給某有長期業(yè)務(wù)往來的客戶噸無償贈(zèng)送給某有長期業(yè)務(wù)往來的客戶（3）銷售開采原煤過程中產(chǎn)生的天然氣）銷售開采原煤過程中產(chǎn)生的天然氣125千立方

13、米，取得千立方米，取得不含銷售額不含銷售額25萬元萬元（該煤礦所在地原煤的資源稅稅額為（該煤礦所在地原煤的資源稅稅額為5元元/噸，天然氣資源稅噸，天然氣資源稅稅額為稅額為10元元/千立方米）千立方米）要求：根據(jù)上述資料，計(jì)算該企業(yè)當(dāng)月應(yīng)繳納的資源稅要求：根據(jù)上述資料，計(jì)算該企業(yè)當(dāng)月應(yīng)繳納的資源稅v資源稅資源稅=900051/3（200500）518500 第三節(jié)資源稅稅收優(yōu)惠和征收管理第三節(jié)資源稅稅收優(yōu)惠和征收管理v減免稅減免稅開采原油過程中用于加熱、修井的原油免稅開采原油過程中用于加熱、修井的原油免稅意外事故或自然災(zāi)害，由省級(jí)政府酌減免意外事故或自然災(zāi)害，由省級(jí)政府酌減免地面抽采煤層氣（煤礦

14、瓦斯）暫不征收資源稅地面抽采煤層氣（煤礦瓦斯）暫不征收資源稅原油天然氣自用于連續(xù)生產(chǎn)原油天然氣的，不繳；自用原油天然氣自用于連續(xù)生產(chǎn)原油天然氣的，不繳；自用于其他方面視同銷售于其他方面視同銷售進(jìn)口不征，出口不退進(jìn)口不征，出口不退 例題例題v納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與增值稅基本相同，注意扣繳義務(wù)人與增值稅基本相同，注意扣繳義務(wù)人 例題例題v 納稅地點(diǎn)：納稅地點(diǎn)：開采或生產(chǎn)地，扣繳義務(wù)人為收購地開采或生產(chǎn)地，扣繳義務(wù)人為收購地 例題例題資源稅稅收優(yōu)惠例題資源稅稅收優(yōu)惠例題v【多選題】下列各項(xiàng)關(guān)于資源稅減免稅規(guī)定的表述【多選題】下列各項(xiàng)關(guān)于資源稅減免稅規(guī)定的表述中，正確的有（）。中，正確的有

15、（）。A.對(duì)出口的應(yīng)稅產(chǎn)品免征資源稅對(duì)出口的應(yīng)稅產(chǎn)品免征資源稅B.對(duì)進(jìn)口的應(yīng)稅產(chǎn)品不征收資源稅對(duì)進(jìn)口的應(yīng)稅產(chǎn)品不征收資源稅. C.開采原油過程中用于修井的原油免征資源稅開采原油過程中用于修井的原油免征資源稅. D.開采應(yīng)稅產(chǎn)品過程中因自然災(zāi)害有重大損失的可開采應(yīng)稅產(chǎn)品過程中因自然災(zāi)害有重大損失的可由省級(jí)政府減征資源稅由省級(jí)政府減征資源稅.vBCD 資源稅征收管理例題資源稅征收管理例題1v【多選題】下列各項(xiàng)中，符合資源稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間規(guī)定【多選題】下列各項(xiàng)中，符合資源稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間規(guī)定的有（）。的有（）。A.采取分期收款結(jié)算方式的為實(shí)際收到款項(xiàng)的當(dāng)天采取分期收款結(jié)算方式的為實(shí)際收到款項(xiàng)的當(dāng)

16、天B.采取預(yù)收貸款結(jié)算方式的為發(fā)出應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天采取預(yù)收貸款結(jié)算方式的為發(fā)出應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天. C.自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品的為移送使用應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品的為移送使用應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天. D.采取其他結(jié)算方式的為收訖銷售款或取得索取銷售款憑據(jù)采取其他結(jié)算方式的為收訖銷售款或取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天的當(dāng)天.vBCD 資源稅征收管理例題資源稅征收管理例題2v甲縣某獨(dú)立礦山甲縣某獨(dú)立礦山2012年年7月份開采銅礦石原礦月份開采銅礦石原礦3萬噸，當(dāng)月萬噸，當(dāng)月還到乙縣收購未稅銅礦石原礦還到乙縣收購未稅銅礦石原礦5萬噸并運(yùn)回甲縣，上述礦石萬噸并運(yùn)回甲縣，上述礦石的的80%已在當(dāng)月銷售。假定甲縣銅礦石原礦單

17、位稅額每噸已在當(dāng)月銷售。假定甲縣銅礦石原礦單位稅額每噸5元，則該獨(dú)立礦山元，則該獨(dú)立礦山7月份應(yīng)向甲縣稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的資源稅為月份應(yīng)向甲縣稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的資源稅為（）。（）。A.12萬元萬元. B.15萬元萬元C.32萬元萬元 D.40萬元萬元vA收購未稅礦產(chǎn)品應(yīng)該向收購地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納資源稅。向甲收購未稅礦產(chǎn)品應(yīng)該向收購地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納資源稅。向甲縣稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的資源稅縣稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的資源稅380%512（萬元）（萬元） 第四節(jié)土地增值稅納稅義務(wù)人與征稅范圍第四節(jié)土地增值稅納稅義務(wù)人與征稅范圍v轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個(gè)

18、人。取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。注意：只要注意：只要有償轉(zhuǎn)讓有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，均為納稅義務(wù)人，不論經(jīng)房地產(chǎn)，均為納稅義務(wù)人，不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、內(nèi)外資等。濟(jì)性質(zhì)、內(nèi)外資等。v【多選】【多選】 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的（），都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。得收入的（），都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。A.學(xué)校學(xué)校. B.稅務(wù)機(jī)關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān). C.外籍個(gè)人外籍個(gè)人. D.國有企業(yè)國有企業(yè).v【答案【答案】ABCD v征稅范圍征稅范圍征稅范圍征稅范圍v征稅范圍的征稅范圍

19、的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入v基本征稅范圍基本征稅范圍v具體事項(xiàng)的征稅情況具體事項(xiàng)的征稅情況v例題例題基本征稅范圍基本征稅范圍基本征稅范圍基本征稅范圍不屬于征稅范圍不屬于征稅范圍1.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，包轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，包括出售、交換和贈(zèng)與；括出售、交換和贈(zèng)與；2.地上的建筑物及其附著物地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓；3.存量房地產(chǎn)的買賣。存量房地產(chǎn)的買賣。

20、1.不包括國有土地使用不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的行為；權(quán)出讓所取得的行為；2.不包括未轉(zhuǎn)讓土地使不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，如房地產(chǎn)的出租。為，如房地產(chǎn)的出租。有關(guān)事項(xiàng)有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍是否屬于征稅范圍出售出售 1）出售國有土地使用權(quán)，征。（出讓不征）出售國有土地使用權(quán)，征。（出讓不征）2）取得國有土地使用權(quán)后開發(fā)建造房屋出售，征。）取得國有土地使用權(quán)后開發(fā)建造房屋出售，征。3）存量房地產(chǎn)買賣，征。）存量房地產(chǎn)買賣，征。 繼承、贈(zèng)予繼承、贈(zèng)予繼承不征繼承不征(無收入無收入)。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義

21、務(wù)人不征；非公益性贈(zèng)要征。或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征；非公益性贈(zèng)要征。房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)交換單位之間換房，征；個(gè)人之間互換自住房不征。單位之間換房，征；個(gè)人之間互換自住房不征。房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，以房產(chǎn)抵債，征。不能償還債務(wù)，以房產(chǎn)抵債，征。以房地產(chǎn)投以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營資、聯(lián)營房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，不征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。不征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。投資、聯(lián)營企業(yè)屬房地產(chǎn)開發(fā)，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以投資、

22、聯(lián)營企業(yè)屬房地產(chǎn)開發(fā)，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營，征收建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營，征收。合作建房合作建房建成后自用，不征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。建成后自用，不征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。其他其他不征不征、免征免征事項(xiàng)事項(xiàng)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、代建房、出租、房地產(chǎn)重新評(píng)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、代建房、出租、房地產(chǎn)重新評(píng)估、國家收回房產(chǎn)權(quán)、市政搬遷估、國家收回房產(chǎn)權(quán)、市政搬遷征稅范圍例題征稅范圍例題v【單選】下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（）?！締芜x】下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（）。A.公司與公司之間互換房產(chǎn)公司與公司之間互換房產(chǎn). B.房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代

23、建房產(chǎn)C.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)D.雙方合作建房后按比例分配自用房產(chǎn)雙方合作建房后按比例分配自用房產(chǎn)v【答案【答案】Av【多選】下列項(xiàng)目中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有【多選】下列項(xiàng)目中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有（）。（）。 A.國家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)國家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)B.稅務(wù)機(jī)關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)C.對(duì)國有企業(yè)進(jìn)行評(píng)估增值的房產(chǎn)對(duì)國有企業(yè)進(jìn)行評(píng)估增值的房產(chǎn).D.因?yàn)閲医ㄔO(shè)需要而被政府征用的房產(chǎn)因?yàn)閲医ㄔO(shè)需要而被政府征用的房產(chǎn).v【答案【答案】CD第五節(jié)土地增值稅稅率、應(yīng)稅收入與扣除第五節(jié)土地增值稅稅率、應(yīng)稅收入與

24、扣除v四級(jí)四級(jí)超率累進(jìn)稅率超率累進(jìn)稅率增值率增值率（增值額占扣除項(xiàng)目金額比例（增值額占扣除項(xiàng)目金額比例 ）稅率稅率速算扣速算扣除系數(shù)除系數(shù)150%以下（含以下（含50%）30%02超過超過50%100%（含（含100%）40%5%3超過超過100%200%（含（含200%） 50%15%4200%以上以上60%35%級(jí)數(shù)級(jí)數(shù)項(xiàng)目項(xiàng)目應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目增值率增值率200%050%100%超率累進(jìn)稅率超率累進(jìn)稅率30%40%50%60%稅率稅率v理解：（1）對(duì)增值額征稅（2）增值額越高稅率越高，但只有超過的部分適用高稅率（3）判斷是否超過標(biāo)準(zhǔn)并適用高稅率的依據(jù)是增值率，即扣除項(xiàng)目

25、比率綜上：用扣除項(xiàng)目級(jí)差比率，將增值額分為若干段，分別適用稅率，然后計(jì)算總和。例題例題例題及速算扣除系數(shù)例題及速算扣除系數(shù)v【例題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入【例題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入9000萬元，計(jì)算土萬元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)允扣除項(xiàng)目金額地增值額準(zhǔn)允扣除項(xiàng)目金額4200萬元，則土地增值稅為：萬元，則土地增值稅為：v增值額增值額900042004800v增值率增值率48004200100%=114%，第三級(jí)稅率，第三級(jí)稅率50%v應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=420050%30%4200（100%50%） 40%（48004200）50%1770萬萬速算扣除系數(shù)：為便捷計(jì)算而使用的經(jīng)驗(yàn)數(shù)速算扣除系

26、數(shù)：為便捷計(jì)算而使用的經(jīng)驗(yàn)數(shù)v速算扣除系數(shù)計(jì)算方法：速算扣除系數(shù)計(jì)算方法：增值額增值額稅率扣除項(xiàng)目稅率扣除項(xiàng)目速算扣除系數(shù)速算扣除系數(shù)計(jì)算（計(jì)算（2）480050%420015%1770萬萬應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定v土地增值額應(yīng)稅收入土地增值額應(yīng)稅收入新建新建存量存量房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)（扣（扣5項(xiàng)）項(xiàng)）非房地產(chǎn)企業(yè)非房地產(chǎn)企業(yè)（扣（扣4項(xiàng)）項(xiàng)）房屋房屋（扣（扣3項(xiàng)）項(xiàng)）土地土地（扣（扣2項(xiàng)）項(xiàng)）加計(jì)扣除加計(jì)扣除房屋評(píng)估價(jià)房屋評(píng)估價(jià)扣除項(xiàng)目具體扣除項(xiàng)目具體轉(zhuǎn)讓性質(zhì)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目新建轉(zhuǎn)讓新建轉(zhuǎn)讓1.取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)房

27、地產(chǎn)開發(fā)成本開發(fā)成本3.房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用（依據(jù)前（依據(jù)前2計(jì)算）計(jì)算）4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金稅金5.財(cái)政部規(guī)定的財(cái)政部規(guī)定的其他扣除其他扣除項(xiàng)目項(xiàng)目存量轉(zhuǎn)讓存量轉(zhuǎn)讓1. 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。定繳納的有關(guān)費(fèi)用。2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。3.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。 評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格 重置成本價(jià)重置成本價(jià)成新度折扣率成新度折扣率 例題例題 不能取得評(píng)估價(jià)格不能取得評(píng)估價(jià)格不能取得評(píng)估價(jià)格不能取得評(píng)估價(jià)格v舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格：舊房及建筑物的

28、評(píng)估價(jià)格：發(fā)票金額發(fā)票金額（1+持有年數(shù)持有年數(shù)5%）持有年數(shù)：購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿持有年數(shù)：購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。個(gè)月的，可以視同為一年。v某公司某公司2006年年1月購入一棟房屋，價(jià)款月購入一棟房屋，價(jià)款80萬元，并取得發(fā)票，萬元，并取得發(fā)票，2010年年8月將房屋轉(zhuǎn)讓，取得價(jià)款月將房屋轉(zhuǎn)讓，取得價(jià)款200萬元，不能取得評(píng)估萬元，不能取得評(píng)估價(jià)格，那么評(píng)估價(jià)格？價(jià)格，那么評(píng)估價(jià)格？v解答：評(píng)估價(jià)格解答：評(píng)估價(jià)格80（155%）100（萬元）

29、（萬元）v購房時(shí)繳納的契稅，能提供契稅完稅憑證準(zhǔn)扣，不作加計(jì)購房時(shí)繳納的契稅，能提供契稅完稅憑證準(zhǔn)扣，不作加計(jì)5%的基數(shù)的基數(shù)v既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，核定征收。既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，核定征收。新建房地產(chǎn)開發(fā)成本新建房地產(chǎn)開發(fā)成本v納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本v包括包括6項(xiàng)：項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用v注意和應(yīng)稅收入進(jìn)行配比（總結(jié)）注意和應(yīng)稅收入進(jìn)行配比（總結(jié)）地價(jià)款配比：地價(jià)款配比： 全

30、部地價(jià)款全部地價(jià)款本期開發(fā)面積本期開發(fā)面積出售部分出售部分開發(fā)成本配比：開發(fā)成本配比： 本期開發(fā)成本本期開發(fā)成本出售部分出售部分例題例題v【例題【例題綜合題節(jié)選】府城房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合題節(jié)選】府城房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年年1月月2011年年2月開發(fā)月開發(fā)“東麗家園東麗家園”住宅項(xiàng)目，相關(guān)業(yè)務(wù)如下：住宅項(xiàng)目，相關(guān)業(yè)務(wù)如下：（1）2008年年1月通過競拍獲得一宗國有土地使用權(quán)，合同記月通過競拍獲得一宗國有土地使用權(quán)，合同記載總價(jià)款載總價(jià)款17000萬元（契稅稅率萬元（契稅稅率5%） ，并規(guī)定，并規(guī)定2008年年3月月1日日動(dòng)工開發(fā)。由于資金短缺動(dòng)工開發(fā)。由于資金短缺2009年年5月才動(dòng)工。因超期月

31、才動(dòng)工。因超期1年被政年被政府相關(guān)部門征收土地受讓總價(jià)款府相關(guān)部門征收土地受讓總價(jià)款20%的土地閑置費(fèi)。的土地閑置費(fèi)。（2）支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套）支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和間接開發(fā)費(fèi)用合計(jì)設(shè)施費(fèi)和間接開發(fā)費(fèi)用合計(jì)2450萬元，支付給施工方的施工萬元，支付給施工方的施工費(fèi)為費(fèi)為3150萬元。萬元。（3）2010年年4月開始銷售，可售總面積為月開始銷售，可售總面積為45000m2，截止，截止2010年年8月底銷售面積為月底銷售面積為40500m2，取得收入，取得收入40500萬元；尚萬元；尚余余4500m2房屋未銷售。房屋未銷售。v要求：（

32、要求：（1）在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)，對(duì)繳納的土）在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)，對(duì)繳納的土地閑置費(fèi)是否可以扣除？地閑置費(fèi)是否可以扣除？房地產(chǎn)開發(fā)成本例題房地產(chǎn)開發(fā)成本例題房地產(chǎn)開發(fā)成本例題（續(xù)）房地產(chǎn)開發(fā)成本例題（續(xù)）v（2）計(jì)算）計(jì)算2010年年9月進(jìn)行土增值稅清算時(shí)可扣除的土地成月進(jìn)行土增值稅清算時(shí)可扣除的土地成本金額。本金額。v（3）計(jì)算）計(jì)算2010年年9月進(jìn)行土增值稅清算時(shí)可扣除的開發(fā)成月進(jìn)行土增值稅清算時(shí)可扣除的開發(fā)成本金額。本金額。解答：解答：v（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)在土地增）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)在土地增值稅稅前不得扣除，但在企業(yè)所

33、得稅稅前可以扣除。值稅稅前不得扣除，但在企業(yè)所得稅稅前可以扣除。v（2）已售）已售40500平方米的建筑面積，占全部可銷售面積平方米的建筑面積，占全部可銷售面積45000平方米的平方米的90%，可以扣除的土地成本金額（，可以扣除的土地成本金額）90%16065（萬元）（萬元）v（3）可以扣除的開發(fā)成本金額（）可以扣除的開發(fā)成本金額（24503150）90%5040（萬元）（萬元）新建房地產(chǎn)開發(fā)新建房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用費(fèi)用v期間費(fèi)用：兩個(gè)公式期間費(fèi)用：兩個(gè)公式房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地房地產(chǎn)開發(fā)成本）

34、產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)以內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成本）成本）10%以內(nèi)以內(nèi)v【例【例】支付的地價(jià)款為支付的地價(jià)款為280萬元，開發(fā)成本為萬元，開發(fā)成本為520萬元萬元納稅人能納稅人能按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С?，金融機(jī)構(gòu)貸款證明：按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С?，金融機(jī)構(gòu)貸款證明：v利息扣實(shí)發(fā)利息扣實(shí)發(fā)(不含加罰息不含加罰息)，其他不超過（，其他不超過（280+520）5%。納稅人不能納稅人不能分?jǐn)偅虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明：分?jǐn)?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明：v開發(fā)費(fèi)用總扣除限額（開發(fā)費(fèi)用總扣除限額（280+520）10% 80萬元

35、萬元v全部使用自有資金：全部使用自有資金：10%v既有借款，又有其他借款的：選其一，不能都適用。既有借款，又有其他借款的：選其一，不能都適用。v土地增值稅清算：利息支出從開發(fā)成本調(diào)至財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)算土地增值稅清算：利息支出從開發(fā)成本調(diào)至財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)算新建房地產(chǎn)有關(guān)的新建房地產(chǎn)有關(guān)的稅金稅金v房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) “兩稅一費(fèi)兩稅一費(fèi)”營、城、教育費(fèi)附加營、城、教育費(fèi)附加印花稅含在管理費(fèi)用印花稅含在管理費(fèi)用v非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) “三稅一費(fèi)三稅一費(fèi)”營、城、教費(fèi)、印營、城、教費(fèi)、印新建房地產(chǎn)新建房地產(chǎn)其它扣除其它扣除項(xiàng)目項(xiàng)目v財(cái)政部規(guī)定的財(cái)政部規(guī)定的其它扣除其它扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）項(xiàng)

36、目（加計(jì)扣除）（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）20% v【單選單選】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計(jì)商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計(jì)10000萬元；萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該項(xiàng)目所該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該項(xiàng)目所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行

37、；該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計(jì)算確認(rèn)該商品房項(xiàng)目繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)扣萬元。計(jì)算確認(rèn)該商品房項(xiàng)目繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目其他扣除項(xiàng)目”的金額為（的金額為（ ） A.1500萬元萬元B.2000萬元萬元C.2500萬元萬元D.3000萬元萬元.v【答案【答案】Dv例題例題2其它扣除例題其它扣除例題2v【例題【例題多選題】房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的下列相關(guān)稅多選題】房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的下列相關(guān)稅費(fèi)，可列入加計(jì)費(fèi)，可列入加計(jì)20%扣除范圍的有（）扣除范圍的有（）A.支付建筑人員的工資福利費(fèi)支付建筑人員的工資福利費(fèi).B.占用耕地繳納的耕地占用稅占用

38、耕地繳納的耕地占用稅. C.銷售過程中發(fā)生的銷售費(fèi)用銷售過程中發(fā)生的銷售費(fèi)用D.開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)費(fèi)用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)費(fèi)用.vABD銷售過程中發(fā)生的銷售費(fèi)用屬于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)銷售過程中發(fā)生的銷售費(fèi)用屬于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不能加計(jì)扣除。用，不能加計(jì)扣除。存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓例題存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓例題v【例題】某市轎車生產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓【例題】某市轎車生產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓10年前建成的舊生年前建成的舊生產(chǎn)車間，取得收入產(chǎn)車間，取得收入1200萬元，該車間的原值為萬元，該車間的原值為1000萬元，已提取折舊萬元，已提取折舊400萬元。該車間經(jīng)有權(quán)機(jī)構(gòu)評(píng)萬元。該車間經(jīng)有權(quán)機(jī)構(gòu)評(píng)估，成新度為估，成新度為30%，目前建造同樣的

39、生產(chǎn)車間需要，目前建造同樣的生產(chǎn)車間需要1500萬元；轉(zhuǎn)讓舊生產(chǎn)車間時(shí)向政府補(bǔ)繳出讓金萬元；轉(zhuǎn)讓舊生產(chǎn)車間時(shí)向政府補(bǔ)繳出讓金80萬元，發(fā)生其他相關(guān)費(fèi)用萬元，發(fā)生其他相關(guān)費(fèi)用20萬元；萬元； 要求：計(jì)算該企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)要求：計(jì)算該企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓例題解答存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓例題解答v營業(yè)稅營業(yè)稅12005%60萬萬v城建稅和教育費(fèi)附加城建稅和教育費(fèi)附加60（7%3%）6萬萬v土地增值額土地增值額=1200150030%802066=1200616=584（萬元）（萬元）v增值率增值率=584616100

40、%=94.81%v應(yīng)繳納土地增值稅應(yīng)繳納土地增值稅=58440%-6165%=233.6-30.8=202.8（萬元）（萬元）第六節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算第六節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算v增值額的確定（計(jì)稅依據(jù)）增值額的確定（計(jì)稅依據(jù)）土地增值額土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入扣除項(xiàng)目金額轉(zhuǎn)讓收入扣除項(xiàng)目金額按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)計(jì)算土地增值稅的情形按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)計(jì)算土地增值稅的情形v應(yīng)納稅額計(jì)算應(yīng)納稅額計(jì)算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=增值額增值額適用稅率扣除項(xiàng)目適用稅率扣除項(xiàng)目速算扣除系數(shù)速算扣除系數(shù)計(jì)算步驟：計(jì)算步驟：（1）扣除項(xiàng)目金額）扣除項(xiàng)目金額（2）計(jì)算增值額）計(jì)算增值額=應(yīng)稅收入（應(yīng)稅收入（1）（3）增值額占扣

41、除項(xiàng)目的比率（）增值額占扣除項(xiàng)目的比率（2）/（1）選稅率選稅率（4）計(jì)算土地增值稅）計(jì)算土地增值稅例題例題1 例題例題2 例題例題3 例題例題4v土地增值稅清算土地增值稅清算 應(yīng)納稅額例題應(yīng)納稅額例題1v【例題】【例題】2004年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本合計(jì)為地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本合計(jì)為4800萬元；該公司沒有按房萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品

42、房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%；銷；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。（繳納的土地增值稅為（）。（2005年）年）A.2256.5萬元萬元 B.2445.5萬元萬元.C.3070.5萬元萬元 D.3080.5萬元萬元 v【答案】【答案】B扣除金額扣除金額=4800480010%770480020%=7010土地增值額土地增值額=140007010=6990增值率增值率=69907010100%=99.7%，稅率，稅率40%

43、、系數(shù)、系數(shù)5%土地增值稅土地增值稅=699040%70105%=2445.5 應(yīng)納稅額例題應(yīng)納稅額例題2v某房地產(chǎn)開發(fā)公司：某房地產(chǎn)開發(fā)公司：v（1）開發(fā)商品房對(duì)外出售，售房合同上注明售房總金額）開發(fā)商品房對(duì)外出售，售房合同上注明售房總金額4000萬元，萬元，2002年取得一次性售房收入年取得一次性售房收入1600萬元，取得銀萬元，取得銀行按揭分期付款方式售房收入行按揭分期付款方式售房收入2400萬元；萬元；v（2）支付取得土地使用權(quán)的金額）支付取得土地使用權(quán)的金額800萬元；萬元；v（3）開發(fā)成本成本）開發(fā)成本成本1500萬元；萬元；v（4）向銀行借款）向銀行借款2000萬元，一年期，利率

44、萬元，一年期，利率4%，向非銀行，向非銀行金融機(jī)構(gòu)借款金融機(jī)構(gòu)借款800萬元，支付利息萬元，支付利息60萬元，均能按轉(zhuǎn)讓房地萬元，均能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫?；管理銷售費(fèi)用產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫?；管理銷售費(fèi)用300萬元，除利息外允許扣萬元，除利息外允許扣除比例為除比例為5%v要求：計(jì)算該公司全年應(yīng)繳納的土地增值稅。要求：計(jì)算該公司全年應(yīng)繳納的土地增值稅。 應(yīng)納稅額例題應(yīng)納稅額例題2解答（新）解答（新）(1) 應(yīng)繳納營業(yè)稅應(yīng)繳納營業(yè)稅 = （1600+2400）5% = 200(萬元萬元)(2) 應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅 = 2007% = 14(萬元萬元)(3) 應(yīng)繳納教育費(fèi)附加應(yīng)繳納

45、教育費(fèi)附加 = 2003% = 6(萬元萬元)(4) 應(yīng)繳納土地增值稅：應(yīng)繳納土地增值稅：扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額 = 800+1500+20004%+（800+1500）5%+（200+14+6）+(800+1500)20% =3175 (萬元萬元)扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額 = 800+1500+（800+1500）10%+（200+14+6）+(800+1500)20% =3210 (萬元萬元) 增值額增值額 = 40003210 = 790(萬元萬元) 增值率增值率 = 7903207 25% 應(yīng)繳納土地增值稅應(yīng)繳納土地增值稅 = 79030%= 237(萬元萬元) 應(yīng)納稅額例題應(yīng)納稅額

46、例題3v某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于2003年年8月正式簽署一寫字樓月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金納了有關(guān)稅金(營業(yè)稅稅率營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營業(yè)稅額的，城建稅稅率為營業(yè)稅額的7%，教育費(fèi)附加征收率為營業(yè)稅額的，教育費(fèi)附加征收率為營業(yè)稅額的3%，印花稅稅率為，印花稅稅率為0.5)。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開萬元；投入房

47、地產(chǎn)開發(fā)成本為發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬元萬元(不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，也不能提不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明供金融機(jī)構(gòu)證明)。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例按最高確定。產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例按最高確定。v要求：計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。要求：計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。應(yīng)納稅額例題應(yīng)納稅額例題3解答解答(1) 確定扣除項(xiàng)目金額確定扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額為取得土地使用權(quán)所支付的

48、金額為3000萬元萬元房地產(chǎn)開發(fā)成本為房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元萬元房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(3000+4000)10%=700(萬元萬元)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：150005%+150005%(7%+3%)=825(萬元萬元)從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除：從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除：(3000+4000)20%=1400(萬元萬元)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：3000+4000+700+825+1400 =9925(萬元萬元) (2)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：150009925=5075(萬元萬元)(3)計(jì)算增

49、值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：5075992551%第二級(jí)第二級(jí)(4)計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額：計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額： 應(yīng)納土地增值稅稅額應(yīng)納土地增值稅稅額=507540%99255%=1533.75(萬元萬元) v某外商投資企業(yè)，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，某外商投資企業(yè)，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，2011年有關(guān)經(jīng)營情年有關(guān)經(jīng)營情況如下：況如下：（1）2月月1日與當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行簽訂借款合同一份，合同記載借款日與當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行簽訂借款合同一份，合同記載借款金額金額2 000萬元，借款期限萬元，借款期限10個(gè)月，還款到期日個(gè)月，還款到期日11月月30日。日。（2）2月中旬用借款

50、月中旬用借款2 000萬元和自有資金萬元和自有資金800萬元，購得非耕地萬元，購得非耕地40 000平方米的使用權(quán)用于開發(fā)寫字樓和商品房，合同記載土地平方米的使用權(quán)用于開發(fā)寫字樓和商品房，合同記載土地使用權(quán)為使用權(quán)為60年，年，2月末辦完相關(guān)權(quán)屬證件。月末辦完相關(guān)權(quán)屬證件。（3）第一期工程（）第一期工程（“三通一平三通一平”和第一棟寫字樓開發(fā)）于和第一棟寫字樓開發(fā)）于11月月30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的“三通一平三通一平”費(fèi)用費(fèi)用400萬元和寫字樓建造費(fèi)用萬元和寫字樓建造費(fèi)用7 200萬元。寫字樓占地面積萬元。寫字樓占地面積12 00

51、0平方米，建筑面積平方米，建筑面積60 000平方米。平方米。1應(yīng)納稅額例題應(yīng)納稅額例題4-1212v（4）到）到12月月31日為止對(duì)外銷售寫字樓日為止對(duì)外銷售寫字樓50 000平方米，全部簽訂平方米，全部簽訂了售房合同，每平方米售價(jià)了售房合同，每平方米售價(jià)0.32萬元，共計(jì)收入萬元，共計(jì)收入16 000萬元，按萬元，按售房合同規(guī)定全部款項(xiàng)于售房合同規(guī)定全部款項(xiàng)于12月月31日均可收回，有關(guān)土地權(quán)證和房日均可收回，有關(guān)土地權(quán)證和房產(chǎn)證次年為客戶辦理。其余的產(chǎn)證次年為客戶辦理。其余的10 000平方米中，平方米中，7 000平方米用于平方米用于先租后售，先租后售，11月月30 日簽訂租賃合同約定

52、出租時(shí)間先定一年，租金日簽訂租賃合同約定出租時(shí)間先定一年，租金從從12月月1日起計(jì)算，每月收租金日起計(jì)算，每月收租金21萬元，合同共記載租金萬元，合同共記載租金252萬元，萬元，租金每月收一次；另外租金每月收一次；另外3 000平方米轉(zhuǎn)為本企業(yè)固定資產(chǎn)作辦公用。平方米轉(zhuǎn)為本企業(yè)固定資產(chǎn)作辦公用。11月月30日用于出租和自用的房屋面積已全部辦好相關(guān)出租、資產(chǎn)日用于出租和自用的房屋面積已全部辦好相關(guān)出租、資產(chǎn)轉(zhuǎn)賬手續(xù)，于當(dāng)日全部交付并從轉(zhuǎn)賬手續(xù)，于當(dāng)日全部交付并從12月月1日起使用。日起使用。（5）在售房、租房等過程中發(fā)生銷售費(fèi)用）在售房、租房等過程中發(fā)生銷售費(fèi)用1 500萬元；發(fā)生管理萬元；發(fā)生

53、管理費(fèi)用（不含印花稅）費(fèi)用（不含印花稅）900萬元（其中交際應(yīng)酬費(fèi)萬元（其中交際應(yīng)酬費(fèi)80萬元）。萬元）。（說明：計(jì)算土地增值稅開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為（說明：計(jì)算土地增值稅開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%） 根據(jù)上述資料。按下列序號(hào)計(jì)算有關(guān)納稅事項(xiàng)，每問需計(jì)算出合根據(jù)上述資料。按下列序號(hào)計(jì)算有關(guān)納稅事項(xiàng)，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)：計(jì)數(shù)：應(yīng)納稅額例題應(yīng)納稅額例題4-21212應(yīng)納稅額例題應(yīng)納稅額例題4解答解答1（1）銷售和出租的房屋應(yīng)繳納的營業(yè)稅。）銷售和出租的房屋應(yīng)繳納的營業(yè)稅?！敬鸢浮夸N售和出租的房屋應(yīng)繳納的營業(yè)稅【答案】銷售和出租的房屋應(yīng)繳納的營業(yè)稅=160005%+215%=801.05（萬元）（萬元

54、）（2）該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納印花稅。）該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納印花稅?！敬鸢浮吭摲康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納印花稅【答案】該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納印花稅=20000.05+5/10000+（400+7200）0.3+160000.5+2521=10.63（萬元）（萬元）（3）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額。）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額。【答案】征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額【答案】征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額=2800（12000/40000）（50000/60000）=700（萬元）（萬元）（4）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)

55、成本金額。）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本金額。【答案】征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本金額【答案】征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本金額=400（12000/40000）（50000/60000）+7200（50000/60000）=6100（萬元）（萬元）1212應(yīng)納稅額例題應(yīng)納稅額例題4解答解答2（5）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他項(xiàng)目金額。）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他項(xiàng)目金額。【答案】收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他項(xiàng)目金額【答案】收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他項(xiàng)目金額=（700+6100）（10%+20%）=2040（萬元）（萬元）（6）2011年應(yīng)繳納

56、的土地增值稅。年應(yīng)繳納的土地增值稅。【答案】收入合計(jì)【答案】收入合計(jì)=16000萬元萬元扣除項(xiàng)目合計(jì)扣除項(xiàng)目合計(jì)=700+6100+2040+800（1+7%+3%）（銷售房）（銷售房屋應(yīng)繳納的營業(yè)稅）屋應(yīng)繳納的營業(yè)稅）=9560（萬元）（萬元）增值額增值額=160009560=6280（萬元）（萬元）增值額增值額扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目=62809560100%=65.69%，適用稅率為，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)，速算扣除系數(shù)5%應(yīng)納土地增值稅應(yīng)納土地增值稅=628040%95605%=2034（萬元）（萬元）1212土地增值稅清算土地增值稅清算v清算單位清算單位例題例題1審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

57、審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分期開發(fā)：分期項(xiàng)目分期開發(fā)：分期項(xiàng)目包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算v清算條件清算條件 納稅人納稅人應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算進(jìn)行土地增值稅的清算 例題例題2 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算納稅人進(jìn)行土地增值稅清算 例題例題3v非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 v土地增值稅的扣除項(xiàng)目（教材）土地增值稅的扣除項(xiàng)目（教材） 例題例題v應(yīng)報(bào)送的資料和審核鑒證應(yīng)報(bào)送的資料和審核鑒證v核定征收：核定征收：5個(gè)條件個(gè)條件 v清算后再轉(zhuǎn)讓的處理清算后再轉(zhuǎn)讓的處理 v清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土

58、地增值稅加收滯納金清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金土地增值稅清算例題土地增值稅清算例題1v【單選題】（近三年考題）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行【單選題】（近三年考題）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可作為清算單位的是（）。土地增值稅清算時(shí)，可作為清算單位的是（）。A.規(guī)劃申報(bào)項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)項(xiàng)目B.審批備案項(xiàng)目審批備案項(xiàng)目.C.商業(yè)推廣項(xiàng)目商業(yè)推廣項(xiàng)目D.設(shè)計(jì)建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)建筑項(xiàng)目vB土地增值稅清算例題土地增值稅清算例題2v【多選題】下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值【多選題】下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（）。稅清算的有（）。A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的. B.整體轉(zhuǎn)

59、讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的. C.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的. D.取得銷售（預(yù)售）許可證取得銷售（預(yù)售）許可證2年仍未銷售完的年仍未銷售完的vABC 土地增值稅清算例題土地增值稅清算例題3v【綜合題】府城房地產(chǎn)開發(fā)公司【綜合題】府城房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年年4月開始銷售開發(fā)項(xiàng)月開始銷售開發(fā)項(xiàng)目，可售總面積為目，可售總面積為45000m2，取得收入，取得收入40500萬元；尚余萬元；尚余4500m2房屋未銷售。房屋未銷售。2010年年2010年年9月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就“東麗家園東麗家園”項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，公司以該項(xiàng)目尚未項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，公司以該項(xiàng)目尚未銷售完畢為由對(duì)此提出異議。銷售完畢為由對(duì)此提出異議。要求要求：（：（1）簡要說明主管稅務(wù)機(jī)關(guān)于簡要說明主管稅務(wù)機(jī)關(guān)于2010年年9月要求府城月要求府城房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的理由。房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的理由。v【答案】已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建【答案】已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房