《衡陽市集體土地征收與房屋拆遷補償安置辦法》解讀

1、衡陽市集體土地征收與房屋拆遷衡陽市集體土地征收與房屋拆遷補償安置辦法補償安置辦法解讀解讀第一部分第一部分 土地征收概述土地征收概述一、土地征收的概念一、土地征收的概念 土地征收是指國家基于公共利益的目的，依據(jù)法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強制取得農(nóng)村集體土地所有權(quán)并給予合理補償?shù)男姓袨椤?土地征用是指因搶險、救災(zāi)等緊急需要，暫時征用他人的土地。二、土地征收的特征二、土地征收的特征 1、土地征收的征收主體是國家 2、土地征收是為了公共利益的目的 3、土地征收具有強制性 4、土地征收應(yīng)予以合理補償 無補償即無征收 第二部分第二部分 辦法辦法修訂的背景與意義修訂的背景與意義三、背景三、背景 一一是國省有新

2、精神 中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定（十八屆三中全會決定）指出： 縮小征地范圍 規(guī)范征地程序 完善對被征地農(nóng)民合理 、規(guī)范、多元保障機制 保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”。 二二是舊文件到期，征收補償面臨執(zhí)法無依據(jù)。 三三是補償標(biāo)準(zhǔn)低，群眾權(quán)益面臨保障難支持。 四四是拆遷秩序亂，征拆政策面臨執(zhí)行不統(tǒng)一。 五五是安置成本高，政府資金面臨投入慢跟進。四、意義四、意義 健全規(guī)范征地拆遷工作 維護被拆遷人合法權(quán)益 有利促進社會和諧穩(wěn)定 助力衡陽的城市化進程五、辦法修訂的特點五、辦法修訂的特點 程序內(nèi)容合法合理 內(nèi)容涵蓋全面詳細 突出“以人為本”宗旨 廣聚智慧吸納民意 注重政策機制引導(dǎo)六、辦法修訂的

3、原則六、辦法修訂的原則 遵循執(zhí)政為民 有利經(jīng)濟社會發(fā)展 房屋拆遷按建筑重置成本補償 有利推進征拆工作和操作實用七、辦法制定的依據(jù)七、辦法制定的依據(jù) 物權(quán)法、土地管理法、實施條例、湖南省實施辦法、國有土地上房屋征收與補償條例、關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國發(fā)【2004】28）等政策文件第三部分第三部分 操作實務(wù)操作實務(wù)八、辦法適用的范圍八、辦法適用的范圍 從行政區(qū)域范圍從行政區(qū)域范圍-適用12個縣市區(qū) 從征收補償客體從征收補償客體-依法征收（使用）集體土地的；依法使用國有農(nóng)用地的；集體土地上的房屋、青苗、附屬物（國有設(shè)施除外）；國有農(nóng)場、林場、牧場、漁場的土地上的青苗、附屬物（不包括房屋，理

4、由：） 從適用效力從適用效力-國、省政府興建公路、鐵路、水利（電）工程征收土地的補償安置，由國務(wù)院、省政府另行規(guī)定。如：大中型水利水電工程建設(shè)征地補償和移民安置條例（國務(wù)院令第471號）；長江三峽工程建設(shè)移民條例（國務(wù)院令第299號）；湖南省大中型水庫移民安置工作管理暫行辦法（湘政辦發(fā)【2011】78號）；關(guān)于滬昆客專等三個鐵路建設(shè)項目征地拆遷有關(guān)問題的通知（湘政辦發(fā)【2010】3號）等九、辦法的執(zhí)行主體、職責(zé)九、辦法的執(zhí)行主體、職責(zé) 市人民政府：市人民政府：領(lǐng)導(dǎo)全市征地拆遷工作，負責(zé)市本級征地拆遷工作 各縣（市）、南岳區(qū)人民政府：各縣（市）、南岳區(qū)人民政府：負責(zé)其行政區(qū)域內(nèi)征地拆遷工作 市縣

5、土地行政主管部門：市縣土地行政主管部門：（市局）指導(dǎo)、監(jiān)督征地拆遷工作，組織實施本級征拆，負責(zé)征地拆遷信息公開，具體工作：發(fā)布擬征地告知書、征收轉(zhuǎn)用報批、摸底、調(diào)查、登記、確認（認定）、聽證、發(fā)布征收土地公告（以市政府名義）、擬訂發(fā)布補償安置方案、測算、下達騰地決定、注銷登記等 征拆實施單位：征拆實施單位：各城（園）區(qū)人民政府（管委會），鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）人民政府（辦事處） 要求：不以盈利為目的 職責(zé)：負責(zé)征拆具體工作，相關(guān)信息公開工作。如登記造冊，費用發(fā)放與監(jiān)管，送達張貼各類文書，簽訂補償協(xié)議，社會保障，糾紛調(diào)處等 其他相關(guān)單位：其他相關(guān)單位： （一）發(fā)布擬征地告知書（一）發(fā)布擬征地告知書 （二

6、）調(diào)查登記（二）調(diào)查登記 （三）公開調(diào)查結(jié)果（三）公開調(diào)查結(jié)果 （四）發(fā)布征收土地公告（四）發(fā)布征收土地公告 （五）征地補償安置方案公告（五）征地補償安置方案公告 （六）征收補償結(jié)果情況公開（六）征收補償結(jié)果情況公開十、征收程序（五公告一登記）：、征收程序（五公告一登記）：發(fā)布主體：市、縣（市）、南岳區(qū)人民政府土地行政主管部門發(fā)布對象：以擬征收的集體經(jīng)濟組織為單位分別發(fā)布發(fā)布內(nèi)容：擬征收土地的用途、位置、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑；申請聽證的途徑、期限、聯(lián)系方式；被征地農(nóng)民社會保障對象、保障項目、保障標(biāo)準(zhǔn)以及費用籌集辦法（湘政辦發(fā)【2014】31號）（一）發(fā)布擬征地告知書（一）發(fā)布擬征地告知書注意事項

7、注意事項 聽證機構(gòu)-國土部門法制機構(gòu) 申請聽證途徑-書面申請 聽證期限-接收告知書后5個工作日內(nèi) 告知方式-門戶網(wǎng)站、在村和有征地拆遷事項的組內(nèi)醒目位置張貼、進村入戶送達 證據(jù)保全方式-拍照、攝像、送達簽收等 放棄聽證-須書面記載 告知對象-被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民和其他權(quán)利人（房屋拆遷的，送達或張貼至擬拆遷的具體權(quán)利人） 申請人-可以委托一至二名代理人或數(shù)名代表參加征拆實施單位還應(yīng)將告知書送達相關(guān)征拆實施單位還應(yīng)將告知書送達相關(guān)部門，告知其部門，告知其1年內(nèi)暫停辦理下列手續(xù)年內(nèi)暫停辦理下列手續(xù) 1、新建、改建房屋，改變房屋、土地用途， 土地轉(zhuǎn)讓、抵押； 2、戶口的遷入和分戶，但因出生、婚

8、嫁、軍人 復(fù)轉(zhuǎn)退或大中專院校學(xué)生畢業(yè)、刑滿釋放等依法辦理的除外； 3、以擬拆遷房屋為經(jīng)營場所的工商、稅務(wù)登記； 4、特種養(yǎng)殖證； 5、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)； 6、其他有礙征地拆遷工作的。（二）調(diào)查登記（二）調(diào)查登記 調(diào)查登記的主體：國土部門（征地拆遷機構(gòu)） 調(diào)查登記的內(nèi)容：對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積及地上附著物現(xiàn)狀調(diào)查登記在冊 結(jié)果確認：須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶代表共同確認。被調(diào)查人不予確認的，可以采取拍照、攝像或公正等方式進行證據(jù)保全，作為補償依據(jù)。（三）公開調(diào)查結(jié)果（三）公開調(diào)查結(jié)果 調(diào)查結(jié)果由征拆實施單位公布。被調(diào)查人提出異議的，應(yīng)組織核實。經(jīng)核實，調(diào)查結(jié)果錯誤的，應(yīng)予更正。（四

9、）發(fā)布征收土地公告（四）發(fā)布征收土地公告 國土部門依法制訂“一書四方案”，按規(guī)定上報有權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)。 征地報批的必備要件：被征地農(nóng)民知情、確認的有關(guān)材料；人社部門的社會保障審核意見及社保費繳納的“資金繳納收款收據(jù)”、“銀行轉(zhuǎn)賬憑證”。 對程序不到位、告知確認和社會保障費用不落實的，不予通過用地審查。 公告主體：市、縣（市）、南岳區(qū)人民政府公告要求公告要求 時間-收到征收批準(zhǔn)文件之日起10個工作日內(nèi)； 地點-鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）集體的土地在被征地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）辦公所在地，村、組集體的土地在其村、組內(nèi)； 對象-以被征收土地權(quán)屬單位分別發(fā)布 公告內(nèi)容： 1、征地批準(zhǔn)的機關(guān)、文號、用途和時間; 2、被征

10、地的所有權(quán)人、位置、地類和面積； 3、征地補償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑； 4、辦理征地補償?shù)怯浀钠谙蕖⒌攸c。 （五）征地補償安置方案公告（五）征地補償安置方案公告 公告主體：市、縣（市）、南岳區(qū)人民政府土地行政主管部門 公告要求： 時間-在征收土地公告之日起45日內(nèi)； 地點-鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）集體的土地在被征地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）辦公所在地，村、組集體的土地在其村、組內(nèi)； 對象-以被征收土地權(quán)屬單位分別發(fā)布公告內(nèi)容公告內(nèi)容 1、被征收土地的位置、地類、面積，地上附著物的種類、數(shù)量，需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量; 2、征地補償費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對象和支付方式; 3、地上附著物的補償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式; 4、

11、農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑; 5、聽證的權(quán)利與期限，其他有關(guān)征地補償、安置的具體措施。聽證程序聽證程序 提出聽證的-被征收人可以對征地補償安置方案提出意見或申請聽證。被征收人申請聽證的，應(yīng)當(dāng)在公告之日起5個工作日內(nèi)向聽證機關(guān)書面提出申請，逾期未提出的，視為放棄聽證。 對聽證意見的處理： 應(yīng)當(dāng)研究不同意見或聽證會意見。確需修改的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和批準(zhǔn)的征收土地方案進行修改。征地補償安置的實施征地補償安置的實施 征地補償安置方案報同級人民政府批準(zhǔn)后實施。 征收公告與補償安置方案公告同時發(fā)布的條件： 1、征地報批前履行了告知、確認和聽證程序 2、征地報批前完成土地權(quán)屬、地類、面積、地上附著物和青

12、苗等確認及補償?shù)怯浀?3、征地報批的同時擬訂了征地補償安置方案（六）征收補償結(jié)果情況公開（六）征收補償結(jié)果情況公開 公告主體：“誰制作，誰公開”-市、縣級人民政府及其部門，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 公告要求： 時間-自該政府信息形成之日起20個工作日內(nèi)； 方式-政府網(wǎng)站、廣播、公開欄等； 公告內(nèi)容： 征收土地、房屋拆遷詳細情況； 補償、補助或獎勵費用的發(fā)放、使用情況 不得公開的信息： 國家秘密-保守國家秘密法 商業(yè)秘密- 個人隱私-如個人身份證信息 內(nèi)部審查信息或過程性信息十一、征地補償與安置十一、征地補償與安置（一）征地補償費-包括土地補償費、安置補助費征地補償費依據(jù)：省人民政府關(guān)于調(diào)整湖南省征地補償

13、標(biāo)準(zhǔn)的通知（湘政發(fā)【2012】46號）市人民政府關(guān)于調(diào)整衡陽市征地區(qū)片綜合地價劃分范圍的通知（衡政通【2013】10號）辦法（衡政辦發(fā)【2015】73號）標(biāo)準(zhǔn)：市本級一類水田：6.4萬元/畝市本級二類水田：5.4萬元/畝征收集體建設(shè)用地、農(nóng)村道路、坑塘水面-為鄰近水田的1.0旱地、園地-為鄰近水田的0.8林地-為鄰近水田的0.5或0.6荒山、荒地、其他草地-為鄰近水田的0.5裸地-為鄰近水田的0.3征收專業(yè)菜地-為鄰近水田的1.25征收專業(yè)魚池-為鄰近水田的1.15（二）安置：包含對人和房的安置（二）安置：包含對人和房的安置兩個方面兩個方面農(nóng)業(yè)人口的安置方式農(nóng)業(yè)人口的安置方式： 農(nóng)業(yè)（調(diào)地）安

14、置農(nóng)業(yè)（調(diào)地）安置 留地安置留地安置 留物業(yè)安置留物業(yè)安置-將留用地轉(zhuǎn)換為物業(yè) 就業(yè)安置就業(yè)安置 貨幣安置貨幣安置 入股安置入股安置 移民安置移民安置 保險安置保險安置我市保障政策：保險安置我市保障政策：保險安置 被征地農(nóng)民社會保障對象-指農(nóng)民集體所有土地被政府依法征收并按有關(guān)規(guī)定足額繳納被征地農(nóng)民社會保障資金，以村民小組為單位人均耕地面積不足0.2畝的16周歲以上的被征地農(nóng)民（衡政辦發(fā)【2014】43號）。保障對象確認的程序 本人申請-所在集體經(jīng)濟組織討論通過并公示-鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）人民政府（辦事處）初審-國土、農(nóng)經(jīng)、公安共同審核-國土部門確定-返回村組公示-市縣區(qū)人民政府審定-同級人社部門復(fù)

15、核登記 養(yǎng)老保險的方式 -城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險 -城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險社會保障費的來源社會保障費的來源 1、政府劃撥（用地單位）- 2、集體出資- 3、個人繳費-按衡政辦發(fā)【2014】43號文件辦理 補貼年限和標(biāo)準(zhǔn)：（三）補償費用的分配 分配程序：征地補償費的處置與分配方案由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織負責(zé)制定并經(jīng)村民會議討論決定后實施 分配原則：征地補償費的分配、管理和使用必須堅持民主公開、公正合理，認真落實農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、決策權(quán)和監(jiān)督權(quán) 十二、房屋拆遷與安置十二、房屋拆遷與安置（一）房屋安置的方式（一）房屋安置的方式： 貨幣安置 實物安置 遷建安置 拆遷房屋為住房的被拆遷人只能選擇一種安置方式進

16、行安置。但市本級重點控制區(qū)范圍內(nèi)，只能選擇貨幣安置或?qū)嵨锇仓谩Ｊ斜炯壙刂茀^(qū)范圍的劃分市本級控制區(qū)范圍的劃分（第四十九條）（第四十九條） 重點控制區(qū) 一般控制區(qū) 縣（市）、南岳區(qū)可以結(jié)合本城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃發(fā)展要求，區(qū)分范圍（遷建安置適用城市遠郊和農(nóng)村地區(qū)，城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村，原則上不再安排宅基地）。（二）拆遷其他用途房屋的補償方式（二）拆遷其他用途房屋的補償方式 貨幣安置:第二十五條（三）住房補貼：（三）住房補貼： 實施補貼的原則-其所得的拆遷補償以及補貼等補償總和，能選購合理居住水平的房屋 1重點控制區(qū)范圍內(nèi)的，補貼3000元/（16.5萬元/人） 2一般控制區(qū)范圍內(nèi)的，補貼2700元/（14.

17、85萬元/人）。實施住房補貼的特別規(guī)定： 1、有多棟住房的；但本辦法實施前征收住房已進行實物安置的，征收其他住房時，僅按附件1、2規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)予以補償。 2、非被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員且在本市行政區(qū)內(nèi)只有一處合法住房的，可以按本條規(guī)定給予住房補貼。 3、縣市南岳區(qū)補貼標(biāo)準(zhǔn)不得低于80%（即11.88萬元/人）（四）房屋補償內(nèi)容：（四）房屋補償內(nèi)容： 1房屋結(jié)構(gòu)補償和裝飾裝修補償； 2因拆遷房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； 3因拆遷房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償（五）房屋補償標(biāo)準(zhǔn)（五）房屋補償標(biāo)準(zhǔn) 附件1、房屋結(jié)構(gòu)補償標(biāo)準(zhǔn)- 框架結(jié)構(gòu) 1000 磚混一級 650 磚混二級 600 磚木一級 550

18、 磚木二級 450 土木或棚結(jié)構(gòu) 350 附件2、房屋裝飾裝修補償標(biāo)準(zhǔn)- 裝飾裝修一級 480 裝飾裝修二級 300 裝飾裝修三級 180（六）不予補償情形（第二十二條）（六）不予補償情形（第二十二條） 1違法建筑和超過臨時用地批準(zhǔn)期限的建（構(gòu)）筑物； 2有關(guān)批準(zhǔn)文書中注明因國家建設(shè)需要應(yīng)無條件拆除的臨時建（構(gòu)）筑物； 3在臨時用地上建設(shè)的永久性建筑。 未超過臨時用地批準(zhǔn)期限的建（構(gòu)）筑物按成本和使用年限予以適當(dāng)補償。（七）實施實物與貨幣安置的比較（七）實施實物與貨幣安置的比較1、老馬的拆遷生活、老馬的拆遷生活2、失地以后、失地以后3、被起訴的強拆、被起訴的強拆（八）實物安置的弊端（八）實物安

19、置的弊端 土地利用率低 房產(chǎn)辦證難 安置成本高 安置房質(zhì)量不高（九）貨幣安置的優(yōu)點（九）貨幣安置的優(yōu)點 有利于房產(chǎn)去庫存-截止2015年11月底，全市4個城區(qū)商品房庫存681.57萬平米，在建1600萬平方米，共計2281.57萬平米，即使不再新建商品房，也需近7年時間才能消耗庫存和在建商品房。 有利于增加財政收入 有利于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 有利于社會大局穩(wěn)定十三、房屋合法性認定十三、房屋合法性認定 第二十九條 第三十條：生產(chǎn)、經(jīng)營性房屋十四、其它附著物和過渡費等的補償十四、其它附著物和過渡費等的補償 搬遷費： 第三十二條 拆遷住房給予搬遷費4000元戶。過渡費過渡費第三十三條第三十三條

20、青苗和附屬設(shè)施費：實行包干與分類補償相結(jié)合的方法第三十四條 。 個人的設(shè)施和青苗費：第三十五條 兜底補償 第四十一條十五、獎勵十五、獎勵 獎勵政策體現(xiàn)精神： 少蓋不吃虧，多蓋不受益 早拆多受益，晚拆不得獎 第四十三條十六、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估問題十六、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估問題 可以開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估程序，但涉及集體土地征收法律法規(guī)沒有明文規(guī)定，本辦法也沒有作強制性規(guī)定。借鑒590號令與省政府268號令（湖南省實施條例辦法）十七、簽訂補償安置協(xié)議問題十七、簽訂補償安置協(xié)議問題 簽訂補償安置協(xié)議程序規(guī)定-法無明文規(guī)定，非法定必經(jīng)程序。 政策方向-提倡，推行 作用-擴大被征收人知情權(quán)，維護被征收人合法權(quán)益，推進征地拆遷工作，營造輕松、和諧的拆遷環(huán)境。 協(xié)議性質(zhì)-行政補償協(xié)議，受行政法的約束。 限制-不能約定法無授權(quán)的行為。如被征收人到期不搬遷，有權(quán)按合同約定拆除；對解決