天津海泰發(fā)展的投資機(jī)會(huì)(工業(yè)地產(chǎn))

1、1濱海新區(qū)最大受益者濱海新區(qū)最大受益者 海泰發(fā)展的投資機(jī)會(huì)海泰發(fā)展的投資機(jī)會(huì)2008.01.072008.01.072工業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)景這邊獨(dú)好工業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)景這邊獨(dú)好聚焦天津，聚焦濱海聚焦天津，聚焦濱海海泰開(kāi)山之作：綠色產(chǎn)業(yè)基地海泰開(kāi)山之作：綠色產(chǎn)業(yè)基地海泰住宅初體驗(yàn)：領(lǐng)世郡項(xiàng)目海泰住宅初體驗(yàn)：領(lǐng)世郡項(xiàng)目“海泰海泰”模式：從孵化到股權(quán)投資（服務(wù)模式：從孵化到股權(quán)投資（服務(wù)投資）投資）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)=海泰的未來(lái)海泰的未來(lái)估值討論估值討論3工業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)景這邊獨(dú)好工業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)景這邊獨(dú)好4工業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)景這邊獨(dú)好工業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)景這邊獨(dú)好工業(yè)地產(chǎn)的概念工業(yè)地產(chǎn)的概念 工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)

2、的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。物和附屬物。 工業(yè)地產(chǎn)又是以工業(yè)物業(yè)為開(kāi)發(fā)對(duì)象而進(jìn)行的投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)工業(yè)地產(chǎn)又是以工業(yè)物業(yè)為開(kāi)發(fā)對(duì)象而進(jìn)行的投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的房地產(chǎn)行業(yè)。的房地產(chǎn)行業(yè)。工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為5050年。年。 工業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)工業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌措資金、工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。建

3、設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。后有剩余。工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)大投資、快啟動(dòng)、增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。的四大特性。 5工業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)景這邊獨(dú)好工業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)景這邊獨(dú)好中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況雖然工業(yè)地產(chǎn)在國(guó)外已有較大發(fā)展，但在中國(guó)該行業(yè)仍處于起步階段。由于我雖然工業(yè)地產(chǎn)在國(guó)外已有較大發(fā)展，但在中國(guó)該行業(yè)仍處于起步階段。由于我國(guó)

4、各開(kāi)發(fā)區(qū)具有生產(chǎn)要素集中、稅費(fèi)政策優(yōu)惠等特點(diǎn)，我國(guó)的工業(yè)物業(yè)大多集國(guó)各開(kāi)發(fā)區(qū)具有生產(chǎn)要素集中、稅費(fèi)政策優(yōu)惠等特點(diǎn)，我國(guó)的工業(yè)物業(yè)大多集中在各城市特定的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示中在各城市特定的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示, ,工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展向線城市轉(zhuǎn)移。工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展向線城市轉(zhuǎn)移。 表一：外資投資中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)主要案例表一：外資投資中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)主要案例資料來(lái)源：長(zhǎng)江證券研究部6 聚焦天津，聚焦濱海聚焦天津，聚焦濱海7聚焦天津，聚焦濱海聚焦天津，聚焦濱海聚焦天津工業(yè)地產(chǎn)聚焦天津工業(yè)地產(chǎn)天津的工業(yè)地產(chǎn)尚處于起步階段，但其發(fā)展優(yōu)勢(shì)及后勁明顯。天津的工業(yè)地產(chǎn)尚處于起步階段，但其發(fā)展優(yōu)勢(shì)及后勁明顯。優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：

5、雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)、便捷的自然交通區(qū)位、高水平的職業(yè)教育和人才素質(zhì)以及國(guó)雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)、便捷的自然交通區(qū)位、高水平的職業(yè)教育和人才素質(zhì)以及國(guó)家的政策支持等。家的政策支持等。 根據(jù)規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃，20102010年全市工業(yè)增加值將達(dá)到年全市工業(yè)增加值將達(dá)到37003700億元，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到億元，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到1400014000億元億元以上，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)達(dá)到以上，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)達(dá)到10001000億元以上，分別比億元以上，分別比“九五九五”末翻一番。末翻一番。 天津?qū)⒂锰旖驅(qū)⒂? 3年時(shí)間建成現(xiàn)代化對(duì)外交通體系。年時(shí)間建成現(xiàn)代化對(duì)外交通體系。 8聚焦天津，聚焦濱海聚焦天津，聚焦濱海濱海新區(qū)的發(fā)展概況濱海新區(qū)

6、的發(fā)展概況濱海新區(qū)位于天津市的東部臨海地區(qū)，由天津港、開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)三個(gè)功能去濱海新區(qū)位于天津市的東部臨海地區(qū)，由天津港、開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)三個(gè)功能去及塘沽、漢沽、大港三個(gè)行政區(qū)組成，面積及塘沽、漢沽、大港三個(gè)行政區(qū)組成，面積22702270平方公里、平方公里、20052005年常住人口年常住人口140140萬(wàn)人。改革開(kāi)放以來(lái)，這里發(fā)生了巨大的變化，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，外資大量進(jìn)入，萬(wàn)人。改革開(kāi)放以來(lái)，這里發(fā)生了巨大的變化，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，外資大量進(jìn)入，成為中國(guó)北方發(fā)展最快的地區(qū)之一。成為中國(guó)北方發(fā)展最快的地區(qū)之一。 圖一：濱海新區(qū)鳥(niǎo)瞰圖圖一：濱海新區(qū)鳥(niǎo)瞰圖 資料來(lái)源：長(zhǎng)江證券研究部9聚焦天津，聚焦濱海聚

7、焦天津，聚焦濱海濱海新區(qū)具備了諸多發(fā)展優(yōu)勢(shì)和潛力濱海新區(qū)具備了諸多發(fā)展優(yōu)勢(shì)和潛力區(qū)位優(yōu)勢(shì)：濱海新區(qū)地處當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的東北亞地區(qū)的中心地帶和區(qū)位優(yōu)勢(shì)：濱海新區(qū)地處當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的東北亞地區(qū)的中心地帶和歐亞大陸橋的東起點(diǎn)，是中國(guó)與蒙古共和國(guó)簽約的出?？诎叮彩枪_克斯坦歐亞大陸橋的東起點(diǎn)，是中國(guó)與蒙古共和國(guó)簽約的出海口岸，也是哈薩克斯坦等內(nèi)陸國(guó)家可利用的出海口，擁有等內(nèi)陸國(guó)家可利用的出?？冢瑩碛小叭比薄边|闊的輻射空間。遼闊的輻射空間。交通優(yōu)勢(shì)：濱海新區(qū)海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，是連接海內(nèi)外、輻射交通優(yōu)勢(shì)：濱海新區(qū)海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，是連接海內(nèi)外、輻射“三三北北”的重

8、要樞紐。同時(shí)擁有躋身世界的重要樞紐。同時(shí)擁有躋身世界2020強(qiáng)深水大港的天津港，是中西部重要的強(qiáng)深水大港的天津港，是中西部重要的海上大通道。濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)是我國(guó)重要的干線機(jī)場(chǎng)和北方航空貨運(yùn)中心。海上大通道。濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)是我國(guó)重要的干線機(jī)場(chǎng)和北方航空貨運(yùn)中心。資源優(yōu)勢(shì)：在濱海地區(qū)有資源優(yōu)勢(shì)：在濱海地區(qū)有11991199平方公里可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的荒地、灘涂和少量低產(chǎn)平方公里可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的荒地、灘涂和少量低產(chǎn)農(nóng)田。渤海海域石油資源總量農(nóng)田。渤海海域石油資源總量9898億噸，其中已探明石油地質(zhì)儲(chǔ)量?jī)|噸，其中已探明石油地質(zhì)儲(chǔ)量3232億噸、天然億噸、天然氣近氣近20002000億立方米。億立方米。 10聚焦天

9、津，聚焦濱海聚焦天津，聚焦濱海濱海新區(qū)具備了諸多發(fā)展優(yōu)勢(shì)和潛力濱海新區(qū)具備了諸多發(fā)展優(yōu)勢(shì)和潛力工業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)：濱海新區(qū)是我國(guó)重要的石油開(kāi)采與加工基地。電子信息業(yè)名列工業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)：濱海新區(qū)是我國(guó)重要的石油開(kāi)采與加工基地。電子信息業(yè)名列全國(guó)前茅。海洋化工歷史悠久，生產(chǎn)規(guī)模和產(chǎn)品質(zhì)量世界知名、全國(guó)領(lǐng)先。石全國(guó)前茅。海洋化工歷史悠久，生產(chǎn)規(guī)模和產(chǎn)品質(zhì)量世界知名、全國(guó)領(lǐng)先。石油套管產(chǎn)量躋身世界四強(qiáng)。油套管產(chǎn)量躋身世界四強(qiáng)。 體制創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)：濱海新區(qū)擁有國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、海洋高新區(qū)、出口加工體制創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)：濱海新區(qū)擁有國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、海洋高新區(qū)、出口加工區(qū)等一批功能經(jīng)濟(jì)區(qū)，已經(jīng)建立了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的

10、政府管理體制和與世界區(qū)等一批功能經(jīng)濟(jì)區(qū)，已經(jīng)建立了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的政府管理體制和與世界經(jīng)濟(jì)接軌的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，在利用國(guó)際國(guó)內(nèi)兩種資源和兩個(gè)市場(chǎng)方面積累經(jīng)濟(jì)接軌的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，在利用國(guó)際國(guó)內(nèi)兩種資源和兩個(gè)市場(chǎng)方面積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)了一批掌握國(guó)際先進(jìn)技術(shù)和通曉現(xiàn)代管理的外向型人才。了豐富經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)了一批掌握國(guó)際先進(jìn)技術(shù)和通曉現(xiàn)代管理的外向型人才。 11聚焦天津，聚焦濱海聚焦天津，聚焦濱海濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放總體布局：一軸、一帶、三個(gè)城區(qū)、八個(gè)濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放總體布局：一軸、一帶、三個(gè)城區(qū)、八個(gè)功能區(qū)功能區(qū) 一軸：沿京津塘高速公路和海河下游建設(shè)一軸：沿京津塘高速公路和海河下游建設(shè)“高新技術(shù)產(chǎn)

11、業(yè)發(fā)展軸高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸” 一帶：沿海岸線和海濱大道建設(shè)一帶：沿海岸線和海濱大道建設(shè)“海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶” 三個(gè)城區(qū)：在軸和帶的三個(gè)城區(qū)：在軸和帶的T T型結(jié)構(gòu)中，建設(shè)以塘沽城區(qū)為中心、大港城區(qū)和漢沽城型結(jié)構(gòu)中，建設(shè)以塘沽城區(qū)為中心、大港城區(qū)和漢沽城區(qū)為兩翼的宜居海濱新城區(qū)為兩翼的宜居海濱新城 八個(gè)功能區(qū)：先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、濱海化工區(qū)、濱海八個(gè)功能區(qū)：先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、濱?；^(qū)、濱海中心商務(wù)商業(yè)區(qū)、海港物流區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、海濱休閑旅游區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)、海港物流區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、海濱休閑旅游區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū) 12聚焦天津，聚焦濱海

12、聚焦天津，聚焦濱海濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放總體布局：一軸、一帶、三個(gè)城區(qū)、八個(gè)濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放總體布局：一軸、一帶、三個(gè)城區(qū)、八個(gè)功能區(qū)功能區(qū) 圖二：濱海新區(qū)規(guī)劃圖圖二：濱海新區(qū)規(guī)劃圖資料來(lái)源：長(zhǎng)江證券研究部13 海泰開(kāi)山之作：綠色產(chǎn)業(yè)基地海泰開(kāi)山之作：綠色產(chǎn)業(yè)基地14海泰開(kāi)山之作：綠色產(chǎn)業(yè)基地海泰開(kāi)山之作：綠色產(chǎn)業(yè)基地海泰綠色產(chǎn)業(yè)基地是華苑科技新城區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目，也是上市公司的開(kāi)山之作，海泰綠色產(chǎn)業(yè)基地是華苑科技新城區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目，也是上市公司的開(kāi)山之作，總體規(guī)劃百萬(wàn)平方米以上，是天津的大盤(pán)工業(yè)科技園?？傮w規(guī)劃百萬(wàn)平方米以上，是天津的大盤(pán)工業(yè)科技園。 圖三：天津技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃圖圖三：天津

13、技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃圖 資料來(lái)源：公司網(wǎng)站15海泰開(kāi)山之作：綠色產(chǎn)業(yè)基地海泰開(kāi)山之作：綠色產(chǎn)業(yè)基地截止到截止到7 7月底，綠色產(chǎn)業(yè)基地銷售情況良好，目前還剩余月底，綠色產(chǎn)業(yè)基地銷售情況良好，目前還剩余5 5萬(wàn)平米可以銷售，另萬(wàn)平米可以銷售，另外外1111萬(wàn)平米以上用于出租（但仍有可能銷售），以往銷售均價(jià)為萬(wàn)平米以上用于出租（但仍有可能銷售），以往銷售均價(jià)為36003600元以上，我們?cè)陨希覀冾A(yù)計(jì)未來(lái)超過(guò)預(yù)計(jì)未來(lái)超過(guò)40004000元是相對(duì)輕松的，而目前出租價(jià)格相對(duì)較低為元是相對(duì)輕松的，而目前出租價(jià)格相對(duì)較低為1.21.2元元/ /平米平米/ /天天, ,未未來(lái)仍有提升空間。來(lái)仍有提升

14、空間。綠色產(chǎn)業(yè)基地三期的綠色產(chǎn)業(yè)基地三期的280280畝土地實(shí)際也已經(jīng)開(kāi)工，而本次增發(fā)募集資金該項(xiàng)目畝土地實(shí)際也已經(jīng)開(kāi)工，而本次增發(fā)募集資金該項(xiàng)目的的102102畝土地預(yù)計(jì)年底開(kāi)工。該項(xiàng)目位于天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)環(huán)外部分，畝土地預(yù)計(jì)年底開(kāi)工。該項(xiàng)目位于天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)環(huán)外部分，規(guī)劃占地面積規(guī)劃占地面積68,00068,000平方米，總建筑面積平方米，總建筑面積102,000102,000平方米，容積率為平方米，容積率為1.51.5。該項(xiàng)目總。該項(xiàng)目總投資投資36,798.1336,798.13萬(wàn)元；項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入萬(wàn)元；項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入44,11544,115萬(wàn)元。

15、所得稅后經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：萬(wàn)元。所得稅后經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)4,902.34,902.3萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率13.32%13.32%，銷售利潤(rùn)率，銷售利潤(rùn)率11.11%11.11%。項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。項(xiàng)目的內(nèi)部收益率(IRR)(IRR)為為38.42%38.42%，預(yù)計(jì)總開(kāi)發(fā)周期，預(yù)計(jì)總開(kāi)發(fā)周期2121個(gè)月。個(gè)月。公司計(jì)劃在公司計(jì)劃在20072007年年底將剩余的年年底將剩余的504504畝土地都將開(kāi)工建設(shè)，我們判斷明年可畝土地都將開(kāi)工建設(shè)，我們判斷明年可以結(jié)算已經(jīng)開(kāi)工的綠色產(chǎn)業(yè)基地三期，由于公司土地成本價(jià)格相對(duì)較低，未來(lái)項(xiàng)以結(jié)算已經(jīng)開(kāi)工的綠色產(chǎn)業(yè)基地三期，由于公司土地成本價(jià)格相對(duì)較

16、低，未來(lái)項(xiàng)目毛利率有望超過(guò)目毛利率有望超過(guò)40%40%。16海泰開(kāi)山之作：綠色產(chǎn)業(yè)基地海泰開(kāi)山之作：綠色產(chǎn)業(yè)基地我們判斷我們判斷0808、0909年都會(huì)有部門面積進(jìn)行結(jié)算，海泰業(yè)績(jī)將隨著綠色產(chǎn)業(yè)基地開(kāi)年都會(huì)有部門面積進(jìn)行結(jié)算，海泰業(yè)績(jī)將隨著綠色產(chǎn)業(yè)基地開(kāi)發(fā)進(jìn)度加快而快速增長(zhǎng)。綠色產(chǎn)業(yè)基地的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)也為未來(lái)海泰發(fā)展作為集團(tuán)發(fā)進(jìn)度加快而快速增長(zhǎng)。綠色產(chǎn)業(yè)基地的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)也為未來(lái)海泰發(fā)展作為集團(tuán)的工業(yè)地產(chǎn)投資平臺(tái)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。的工業(yè)地產(chǎn)投資平臺(tái)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。表二：公司開(kāi)發(fā)和銷售進(jìn)度表二：公司開(kāi)發(fā)和銷售進(jìn)度 資料來(lái)源：長(zhǎng)江證券研究部17 海泰住宅初體驗(yàn)：領(lǐng)世郡項(xiàng)目海泰住宅初體驗(yàn)：領(lǐng)世郡項(xiàng)

17、目18海泰住宅初體驗(yàn)：領(lǐng)世郡項(xiàng)目海泰住宅初體驗(yàn)：領(lǐng)世郡項(xiàng)目海泰發(fā)展與天津市紅海泰發(fā)展與天津市紅磡磡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合作開(kāi)發(fā)領(lǐng)世郡高檔居住區(qū)項(xiàng)目計(jì)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合作開(kāi)發(fā)領(lǐng)世郡高檔居住區(qū)項(xiàng)目計(jì)劃總投資總投資70,082.2970,082.29萬(wàn)元，本次計(jì)劃募集資金萬(wàn)元，本次計(jì)劃募集資金35,00035,000萬(wàn)元，在項(xiàng)目中所占權(quán)益不低于萬(wàn)元，在項(xiàng)目中所占權(quán)益不低于90%90%。項(xiàng)目的主要產(chǎn)品以高層高檔住宅為主，另外還有部分洋房和公建商業(yè)項(xiàng)目的主要產(chǎn)品以高層高檔住宅為主，另外還有部分洋房和公建商業(yè), ,預(yù)計(jì)總開(kāi)發(fā)周預(yù)計(jì)總開(kāi)發(fā)周期期2424個(gè)月。個(gè)月。 圖四：領(lǐng)世郡項(xiàng)目區(qū)位圖圖四：領(lǐng)世郡項(xiàng)目區(qū)

18、位圖 資料來(lái)源：長(zhǎng)江證券研究部、公司公告 19海泰住宅初體驗(yàn)：領(lǐng)世郡項(xiàng)目海泰住宅初體驗(yàn)：領(lǐng)世郡項(xiàng)目我們實(shí)地調(diào)研情況顯示，領(lǐng)世郡項(xiàng)目高層和洋房未來(lái)銷售價(jià)格分別有可能達(dá)到我們實(shí)地調(diào)研情況顯示，領(lǐng)世郡項(xiàng)目高層和洋房未來(lái)銷售價(jià)格分別有可能達(dá)到70007000和和80008000以上，下面是我們對(duì)周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格的統(tǒng)計(jì)。隨著募集資金到位后，我們判以上，下面是我們對(duì)周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格的統(tǒng)計(jì)。隨著募集資金到位后，我們判斷公司將會(huì)利用好領(lǐng)世郡項(xiàng)目積累經(jīng)驗(yàn)，為未來(lái)高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)積累經(jīng)驗(yàn)。斷公司將會(huì)利用好領(lǐng)世郡項(xiàng)目積累經(jīng)驗(yàn)，為未來(lái)高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)積累經(jīng)驗(yàn)。 表三：周邊項(xiàng)目銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)表表三：周邊項(xiàng)目銷售價(jià)格統(tǒng)

19、計(jì)表 資料來(lái)源：長(zhǎng)江證券研究部20“海泰海泰”模式：從孵化到股權(quán)投資（服務(wù)模式：從孵化到股權(quán)投資（服務(wù)投資）投資） 21“海泰海泰”模式：從孵化到股權(quán)投資（服務(wù)模式：從孵化到股權(quán)投資（服務(wù)投資）投資） 同全國(guó)各地的園區(qū)類開(kāi)發(fā)企業(yè)同全國(guó)各地的園區(qū)類開(kāi)發(fā)企業(yè)相同相同的是，海泰從一開(kāi)始也是在為園區(qū)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行的是，海泰從一開(kāi)始也是在為園區(qū)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)，對(duì)種子企業(yè)進(jìn)行培育，進(jìn)行三級(jí)孵化。孵化意義在于在一個(gè)相對(duì)特殊環(huán)境內(nèi)創(chuàng)服務(wù)，對(duì)種子企業(yè)進(jìn)行培育，進(jìn)行三級(jí)孵化。孵化意義在于在一個(gè)相對(duì)特殊環(huán)境內(nèi)創(chuàng)造出適合企業(yè)發(fā)展的小環(huán)境，同時(shí)提高軟硬件條件，為了企業(yè)將來(lái)做大做強(qiáng)奠定基礎(chǔ)。造出適合企業(yè)發(fā)展的小環(huán)境，同時(shí)提高

20、軟硬件條件，為了企業(yè)將來(lái)做大做強(qiáng)奠定基礎(chǔ)。 圖五：圖五：“海泰海泰”模式詳解圖模式詳解圖 資料來(lái)源：長(zhǎng)江證券研究部22“海泰海泰”模式：從孵化到股權(quán)投資（服務(wù)模式：從孵化到股權(quán)投資（服務(wù)投資）投資） 同全國(guó)各地的園區(qū)類開(kāi)發(fā)企業(yè)同全國(guó)各地的園區(qū)類開(kāi)發(fā)企業(yè)不同不同的是，未來(lái)幾年海泰發(fā)展將對(duì)畢業(yè)企業(yè)進(jìn)行跟的是，未來(lái)幾年海泰發(fā)展將對(duì)畢業(yè)企業(yè)進(jìn)行跟蹤，精選種子選手進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資，建立核心產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，推動(dòng)區(qū)蹤，精選種子選手進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資，建立核心產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。與此同時(shí)在濱海高新區(qū)的金融創(chuàng)新的過(guò)程中，上市公司也會(huì)有所突破。域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。與此同時(shí)在濱海高新區(qū)的金融

21、創(chuàng)新的過(guò)程中，上市公司也會(huì)有所突破。圖六：海泰孵化服務(wù)體系圖六：海泰孵化服務(wù)體系 資料來(lái)源：長(zhǎng)江證券研究部23“海泰海泰”模式：從孵化到股權(quán)投資（服務(wù)模式：從孵化到股權(quán)投資（服務(wù)投資）投資）隨著海泰集團(tuán)的隨著海泰集團(tuán)的ITIT平臺(tái)的企業(yè)的不斷整合，以及金融創(chuàng)新手段日益豐富，上市公平臺(tái)的企業(yè)的不斷整合，以及金融創(chuàng)新手段日益豐富，上市公司未來(lái)幾年來(lái)科技服務(wù)培育的產(chǎn)業(yè)和資產(chǎn)項(xiàng)目必將實(shí)現(xiàn)更大的增值空間。司未來(lái)幾年來(lái)科技服務(wù)培育的產(chǎn)業(yè)和資產(chǎn)項(xiàng)目必將實(shí)現(xiàn)更大的增值空間。海泰集團(tuán)的投資公司從海泰集團(tuán)的投資公司從20072007年開(kāi)始越來(lái)越活躍，完成了對(duì)天津中科遙感信息公司年開(kāi)始越來(lái)越活躍，完成了對(duì)天津中科遙

22、感信息公司的投資，投資額的投資，投資額10001000萬(wàn)元，到位額萬(wàn)元，到位額400400萬(wàn)元，這是海泰投資公司受管委會(huì)委托投資后萬(wàn)元，這是海泰投資公司受管委會(huì)委托投資后啟動(dòng)的第一個(gè)項(xiàng)目，標(biāo)志著投資平臺(tái)的建設(shè)取得成效。目前集團(tuán)已設(shè)立了啟動(dòng)的第一個(gè)項(xiàng)目，標(biāo)志著投資平臺(tái)的建設(shè)取得成效。目前集團(tuán)已設(shè)立了“海泰海泰戈戈壁濱海高新區(qū)創(chuàng)業(yè)投資基金壁濱海高新區(qū)創(chuàng)業(yè)投資基金”，正在籌備成立，正在籌備成立“天使基金天使基金”。 我們判斷，未來(lái)集團(tuán)的投資公司作為相對(duì)專業(yè)化投資團(tuán)隊(duì)，對(duì)上市公司股權(quán)投資我們判斷，未來(lái)集團(tuán)的投資公司作為相對(duì)專業(yè)化投資團(tuán)隊(duì)，對(duì)上市公司股權(quán)投資工作將會(huì)有是有益補(bǔ)充，該項(xiàng)業(yè)務(wù)有望成為海泰發(fā)展

23、未來(lái)利潤(rùn)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。上市公工作將會(huì)有是有益補(bǔ)充，該項(xiàng)業(yè)務(wù)有望成為海泰發(fā)展未來(lái)利潤(rùn)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。上市公司的司的“海泰海泰”模式也會(huì)真正實(shí)現(xiàn)從服務(wù)到投資的跨越。模式也會(huì)真正實(shí)現(xiàn)從服務(wù)到投資的跨越。圖七：園區(qū)內(nèi)關(guān)注的企業(yè)圖七：園區(qū)內(nèi)關(guān)注的企業(yè)資料來(lái)源：公司網(wǎng)站24 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)=海泰的未來(lái)海泰的未來(lái)25高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)=海泰的未來(lái)海泰的未來(lái)濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)位于濱海新區(qū)西側(cè)中部，緊鄰航空城、開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)、塘沽城濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)位于濱海新區(qū)西側(cè)中部，緊鄰航空城、開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)、塘沽城區(qū)和北側(cè)東麗湖地區(qū)。規(guī)劃面積區(qū)和北側(cè)東麗湖地區(qū)。規(guī)劃面積36.336.3平方公里，實(shí)際建設(shè)面積

24、平方公里，實(shí)際建設(shè)面積2525平方公里。濱海高新平方公里。濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)將建設(shè)成為技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)將建設(shè)成為2121世紀(jì)科技自主創(chuàng)新的領(lǐng)航區(qū)、世界一流的高新技術(shù)研發(fā)轉(zhuǎn)化世紀(jì)科技自主創(chuàng)新的領(lǐng)航區(qū)、世界一流的高新技術(shù)研發(fā)轉(zhuǎn)化中心、集中應(yīng)用生態(tài)技術(shù)的綠色生態(tài)型典范城區(qū)，以生物技術(shù)與創(chuàng)新藥物、高端信息中心、集中應(yīng)用生態(tài)技術(shù)的綠色生態(tài)型典范城區(qū)，以生物技術(shù)與創(chuàng)新藥物、高端信息技術(shù)、納米與新材料、新能源與可再生能源等應(yīng)用科技的研究轉(zhuǎn)化為主。技術(shù)、納米與新材料、新能源與可再生能源等應(yīng)用科技的研究轉(zhuǎn)化為主。 未來(lái)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)將按照未來(lái)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)將按照“地方路方，天圓環(huán)園地方路方，天圓環(huán)園”的格局，未來(lái)的高

25、新區(qū)將的格局，未來(lái)的高新區(qū)將運(yùn)用基地田埂及水渠的機(jī)理，組建方形適于設(shè)廠、方向感明確的干道格網(wǎng)，形成完運(yùn)用基地田埂及水渠的機(jī)理，組建方形適于設(shè)廠、方向感明確的干道格網(wǎng)，形成完整暢通的地區(qū)路網(wǎng)。依循基地歷史刻記，架構(gòu)凸顯園區(qū)可持續(xù)發(fā)展使命的圓形整暢通的地區(qū)路網(wǎng)。依循基地歷史刻記，架構(gòu)凸顯園區(qū)可持續(xù)發(fā)展使命的圓形“天天”環(huán)。包括以下幾大主題：吸引精英匯聚、思潮激蕩的創(chuàng)新城帶，九經(jīng)九緯格局的湖環(huán)。包括以下幾大主題：吸引精英匯聚、思潮激蕩的創(chuàng)新城帶，九經(jīng)九緯格局的湖濱濱“方方”城，由城，由100100米見(jiàn)方的廠房地塊單元構(gòu)成的廠區(qū)，為園區(qū)提供充足的科技創(chuàng)新米見(jiàn)方的廠房地塊單元構(gòu)成的廠區(qū)，為園區(qū)提供充足的

26、科技創(chuàng)新人才的城市學(xué)府區(qū)以及彰顯環(huán)保理念的集水綠園和節(jié)能建筑等。人才的城市學(xué)府區(qū)以及彰顯環(huán)保理念的集水綠園和節(jié)能建筑等。 未來(lái)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)將由環(huán)繞全區(qū)的綠化帶、景觀水系及風(fēng)力發(fā)電傳送長(zhǎng)廊等，未來(lái)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)將由環(huán)繞全區(qū)的綠化帶、景觀水系及風(fēng)力發(fā)電傳送長(zhǎng)廊等，共同構(gòu)成共同構(gòu)成“天環(huán)天環(huán)”，并依照區(qū)域現(xiàn)有田埂和水渠形成的自然肌理，組建了縱橫交錯(cuò)，并依照區(qū)域現(xiàn)有田埂和水渠形成的自然肌理，組建了縱橫交錯(cuò)的干道路網(wǎng)，設(shè)置了九經(jīng)九緯格局的湖濱的干道路網(wǎng)，設(shè)置了九經(jīng)九緯格局的湖濱“方方”城，涵蓋了科研、生產(chǎn)、商務(wù)、娛城，涵蓋了科研、生產(chǎn)、商務(wù)、娛樂(lè)、休閑等多種功能。而按照規(guī)劃，輕軌列車將自西向東穿越整個(gè)園區(qū)，并且通過(guò)樂(lè)、休閑等多種功能。而按照規(guī)劃，輕軌列車將自西向東穿越整個(gè)園區(qū)，并且通過(guò)生態(tài)環(huán)將東麗湖也連接起來(lái)，充分利用土地資源。生態(tài)環(huán)將東麗湖也連接起來(lái)，充分利用土地資源。26高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)=海泰的