重慶二郎千葉·中央街區(qū)投標(biāo)書

1、謹(jǐn)呈：重慶市千葉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：重慶市千葉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二郎千葉二郎千葉中央街區(qū)投標(biāo)書中央街區(qū)投標(biāo)書重慶天晟渝都房地產(chǎn)顧問有限公司2011年6月11日Super City (重慶) 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)u目標(biāo)和背景分析 1.1項(xiàng)目概況 1.2目標(biāo)和研究分析2.1宏觀背景2.2重慶市場2.3公寓市場2.4寫字樓市場u核心問題u價(jià)值主張1.1客戶分析1.2客戶定位1.3項(xiàng)目定位1.1案例借鑒u營銷主張 1.2營銷策略及思路 1.3價(jià)格&推售u天晟保障5.1業(yè)績5.2團(tuán)隊(duì)5.3管理5.4商務(wù) 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn)

2、 SuperCity (重慶)L6-1地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑面積 188693.42占地面積 25794 容積率4.9商業(yè)面積48050.75辦公面積 34227.59公寓面積 61036.34建筑密度45%項(xiàng)目規(guī)劃小戶型、純商業(yè)綜合體項(xiàng)目，擁有個(gè)性化的功能配套和良好的社區(qū)環(huán)境空空中中會會所所 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶) 項(xiàng)目屬性定位：城市核心 邊緣、個(gè)性空間 、遠(yuǎn)景價(jià)值看好的 公寓項(xiàng)目屬性關(guān)鍵詞：uCBD延伸區(qū)u金融、商業(yè)延伸區(qū)u純商業(yè)開放式公寓u戶型空間靈活轉(zhuǎn)換 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)目標(biāo)解析： 從銷售價(jià)格分析，片區(qū)內(nèi)售

3、價(jià)最高的精裝小戶型11000/（50平方米以下） 從銷售量來分析，2011年同類產(chǎn)品開盤最好銷量約為9000，銷售速度約為 3000/月。 思考：思考： 目前處于什么樣的整體市場形勢下？目前處于什么樣的整體市場形勢下？ 目標(biāo)售價(jià)在市場上面臨怎樣的競爭態(tài)勢？目標(biāo)售價(jià)在市場上面臨怎樣的競爭態(tài)勢？ 目標(biāo)銷售速度處于怎樣的競爭地位？目標(biāo)銷售速度處于怎樣的競爭地位？ 競爭項(xiàng)目客戶分析支撐本項(xiàng)目價(jià)格和銷售速度？競爭項(xiàng)目客戶分析支撐本項(xiàng)目價(jià)格和銷售速度？我們目標(biāo)：價(jià)格：精裝修均價(jià)11000/；速度：2011年10月份開盤，總銷售面積61036.34，當(dāng)年完成銷售61036.34 。目標(biāo) 天天 晟晟 不不 動(dòng)

4、動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (成都)SuperCity (重慶)背景分析。2.1宏觀背景2.2重慶市場2.3公寓市場1 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)市場概述 所謂政策不痛不癢，銀行調(diào)控傷筋動(dòng)骨！ 每月一次的存款準(zhǔn)備金上調(diào)，依舊準(zhǔn)時(shí) 銀監(jiān)會允許各家首套房提高首付比例 銀根緊縮、限制貸款、排隊(duì)放款. 市場混戰(zhàn)，弱肉強(qiáng)食，“剩”者為王 開發(fā)商折扣清盤，加緊沖刺回款力度 購房者唯恐掉隊(duì)，謹(jǐn)慎選擇性猛追，企業(yè)品質(zhì)與口碑效益凸顯中小開發(fā)企業(yè)面臨生存壓力。 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶) 宏觀政策央行決定5月18日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)

5、從2011年5月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。央行最近一次上調(diào)準(zhǔn)備金率是在2011年4月21日，本次是央行今年內(nèi)第五次宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。此次調(diào)整之后，大型商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到21%，再創(chuàng)新高。中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)17.5%。天晟觀點(diǎn)： 存款準(zhǔn)備金上調(diào)將直接影響房貸的發(fā)放, 再度上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)估算，此次上調(diào)后，可一次性凍結(jié)銀行資金3,700多億元，此舉意在進(jìn)一步回籠市場的寬裕流動(dòng)性，進(jìn)一步足額充分回籠5月到期的5000億元央票。這對于房地產(chǎn)發(fā)展將是具有重要意義。商品房未“一套一標(biāo)”每套將罰款5000元

6、 據(jù)國家發(fā)展和改革委員會12日公布的通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未實(shí)行“一套一標(biāo)”，每套處5000元罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，責(zé)令改正，沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。 發(fā)展改革委表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反有關(guān)價(jià)格法規(guī)，情節(jié)嚴(yán)重的，要責(zé)令停業(yè)整頓，或者由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照。通過嚴(yán)厲懲處，切實(shí)保障商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定貫徹執(zhí)行。各級價(jià)格主管部門開展商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)執(zhí)行情況專項(xiàng)檢查，對違反相關(guān)規(guī)定的要發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，并依法嚴(yán)懲和公開曝光。天晟觀點(diǎn)： 實(shí)行“一房一價(jià)”能使消費(fèi)者在購房過程中獲得更充分的信息，提高透明度，減少被蒙騙的

7、機(jī)率，利于房地產(chǎn)市場的規(guī)范化運(yùn)營，遏制開發(fā)商的“坐地起價(jià)”行為，但在控制房價(jià)方面意義不大，甚至有人對其可操作性產(chǎn)生質(zhì)疑。 “一房一價(jià)”對于二手房市場來說操作難度更大，即使監(jiān)管、執(zhí)行到位，也對房價(jià)和二手房市場格局沒有太大實(shí)質(zhì)性的改善。細(xì)則中規(guī)定，二手房不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。但實(shí)際上，二手房的成交價(jià)格都是買賣雙方經(jīng)過討價(jià)還價(jià)議定的，成交價(jià)格必然與掛牌價(jià)格不同，而且業(yè)主在掛牌的過程中也可以根據(jù)市場和自身狀況改變報(bào)價(jià)。 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶) 宏觀經(jīng)濟(jì)2011年4月CPI漲幅5.3% 通脹壓力仍在繼續(xù) 國家統(tǒng)計(jì)局公布的4月CPI 同比上漲5.3%，數(shù)據(jù)

8、顯示，CPI同比較上月下降0.1%，但環(huán)比仍然在上漲，通脹仍然在頂部運(yùn)行。 一些樂觀者認(rèn)為，CPI增長態(tài)勢是見頂回落，后續(xù)政策和經(jīng)濟(jì)增速可以高枕無憂。而悲觀者認(rèn)為，通脹壓力仍在持續(xù)，并且擔(dān)憂進(jìn)一步的緊縮政策增大經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)。天晟觀點(diǎn)： 雖然4月數(shù)據(jù)顯示食品價(jià)格降聲一片，而且夏秋季節(jié)到來蔬菜、糧食等食品價(jià)格將繼續(xù)回落，但是非食品價(jià)格繼續(xù)超常規(guī)增長成為悲觀者的主要擔(dān)憂。 CPI5.3%的同比增幅依然處于2008年7月以來，也是今年以來的第二高位，說明短期內(nèi)通脹壓力依然持續(xù)。一季度我市GDP同比增長16.3% 4月29日,市統(tǒng)計(jì)局消息稱一季度，全市經(jīng)濟(jì)延續(xù)去年發(fā)展勢頭，保持高位運(yùn)行，一季度，全市實(shí)

9、現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）2061.11億元，同比增長16.3%，高出全國水平6.6個(gè)百分點(diǎn)，居全國第三位，西部第二位?！霸诤暧^調(diào)控下實(shí)現(xiàn)良好開局，一季度經(jīng)濟(jì)開啟了十二五大發(fā)展的序幕。全市經(jīng)濟(jì)整體呈現(xiàn)出動(dòng)力足、增速快、效益好、亮點(diǎn)多等良好局勢。”市統(tǒng)計(jì)局分析。天晟觀點(diǎn)： GDP反映著一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，目前重慶的GDP排全國第七位。再縱觀房價(jià)，重慶房價(jià)增長遠(yuǎn)不及GDP的增長，且房價(jià)水平未能進(jìn)入前十，因此可以看出重慶未來房地產(chǎn)發(fā)展仍然有相當(dāng)?shù)目?天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)逾五成城市成交量同比上漲 多數(shù)城市價(jià)格穩(wěn)定 近期房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市的35個(gè)城市中，逾五成城市成交

10、量同比上漲。在重點(diǎn)城市中，僅上海、蘇州、深圳成交面積同比2010年上漲，其余皆下跌。長沙跌幅最大，達(dá)29.75%，其次重慶跌幅為26.48%，北京跌幅為25.76%。全國熱點(diǎn)城市上半年成交同比去年成交表現(xiàn) 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之上的經(jīng)濟(jì)大背景房地產(chǎn)的近期：結(jié)論： 房地產(chǎn)市場能否恢復(fù)取決于通貨膨脹能否得到抑制，根據(jù)以上分析，全國短期快速恢復(fù)過來，目前來看這種可能性較?。ㄈ纾涸A(yù)期5、6月份市場可能恢復(fù)）CPI和房價(jià)變化不同步。 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶) 行業(yè)動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)中西部崛起態(tài)勢 隨著國家接連幾輪房地產(chǎn)調(diào)

11、控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場格局正在發(fā)生明顯的變化。 限購政策下，限購城市住房銷售明顯下降，價(jià)格也逐步平穩(wěn)；非限購城市則吸引了投資資金的關(guān)注，用量價(jià)齊升形容也不太過分。從區(qū)域市場的形勢變化看，中西部地區(qū)房地產(chǎn)日益崛起。 地產(chǎn)投資依然強(qiáng)勁，中、西部增幅更大。今年前四個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資1.33萬億元，同比增長34.3%。其中，東部區(qū)域增長32.7%，中部地區(qū)增長36%，西部地區(qū)增長37.7%。中、西部增幅快于東部。 住宅銷售增長中部最強(qiáng)。前四個(gè)月，東部地區(qū)住宅銷售同比下降0.3%，而中部地區(qū)則同比上漲19.4%，西部地區(qū)也上漲7%，中部地區(qū)快速增長勢頭顯露無遺。 住宅銷售絕對量東部依然是老大，但中、

12、西部地區(qū)同樣不能小覷。前四個(gè)月，東部地區(qū)是10911.7萬平方米，中部地區(qū)是5352.7萬平方米，西部地區(qū)是6080.5萬平方米。中、西部地區(qū)成交之和已經(jīng)超過了東部發(fā)達(dá)地區(qū)。實(shí)際上在相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)，東部地區(qū)住房的成交量都遠(yuǎn)大于中西部之和。 從城市角度看，一線城市住宅成交全面“陷落”，二線城市炫目登場。前四個(gè)月，四個(gè)一線城市銷售量基本呈現(xiàn)下降或持平狀態(tài)。北京同比下降32.3%，上海下降26.8%，廣州同比增長3.4%，深圳同比下降0.1%。與此形成鮮明對比的是一些二線城市的住宅銷售量出現(xiàn)了大幅上漲。如呼和浩特上漲97.9%，石家莊上漲55.6%，西寧上漲64.5%，烏魯木齊上漲58.6%。另一個(gè)值

13、得關(guān)注的現(xiàn)象是前期熱點(diǎn)城市如北海、?？诘瘸鞘凶≌N量也出現(xiàn)了較大幅度下降。總體看，前四個(gè)月有19個(gè)城市同比下跌，相應(yīng)21個(gè)城市住宅銷售成交上漲(注：國家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)測的城市有40個(gè))。下跌城市集中在東部地區(qū)，中西部地區(qū)則表現(xiàn)為成交活躍，成為房地產(chǎn)企業(yè)爭相進(jìn)駐的潛力區(qū)域。天晟觀點(diǎn)： 從以上數(shù)據(jù)分析，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的階段，投資依然活躍，東部雖然仍是主流，但中西部地區(qū)也在逐漸崛起。一線城市市場已經(jīng)成熟，二三線城市增長潛力巨大。 在這樣的大形勢之下，各大開發(fā)商戰(zhàn)略也隨之進(jìn)行調(diào)整。大量開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐二三線城市，搶占市場份額。房地產(chǎn)“中西部崛起”正在變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn)

14、SuperCity (重慶) 行業(yè)動(dòng)態(tài)我市部分銀行提高首套房首付比例 銀監(jiān)會官員關(guān)于“銀行可以自行上調(diào)首套房首付比例”的話剛一出，首套房首付四成乃至五成正式成為各大商業(yè)銀行的“共識”，對于賣價(jià)比較高的房子尤其如此。央行連續(xù)九次提高存款準(zhǔn)備金,確實(shí)讓銀行資金空前吃緊，今年的額度比去年相比下降了30%50%。天晟觀點(diǎn)：房貸業(yè)務(wù)一直以來是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，提高首付勢必要把部分客戶拒之門外，但從銀行來說，也是迫不得已之舉。央行連續(xù)九次提高存款準(zhǔn)備金，確實(shí)讓銀行資金空前吃緊。6月央行仍將調(diào)高存款準(zhǔn)備金，甚至還會加息，在這種情況下，未來房貸申請仍不會緩解。在信貸政策不斷收緊的狀況下，成交將持續(xù)下降，因此推斷

15、6月或呈現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例修訂，增加條款保護(hù)市民權(quán)益。 花園洋房封頂才能出售。8層及以下的低層住房（如花園洋房），必須等主體結(jié)構(gòu)封頂之后，簽訂的合同才有效?？倶菍邮?層及以上的高層住房，必須修好一半以上才能賣。那種剛剛確定規(guī)劃，或者打個(gè)地基就開始賣房子的事情，再也不準(zhǔn)發(fā)生了。 有沒有抵押必須公示。如果房子修的差不多了，準(zhǔn)備預(yù)售了，應(yīng)該在15天之內(nèi)一次性公開全部房源。除此之外，還應(yīng)該公示預(yù)售許可證，產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)資質(zhì)證書，預(yù)售資金監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬號等。這還不夠，市人大法制委副主任周朝東說，新條例還增加了一條新的公示內(nèi)容，必須公示所涉及的房地產(chǎn)抵押信息，保障市民的知情

16、權(quán)。 預(yù)售資金進(jìn)監(jiān)管賬戶。預(yù)售資金以前都是開發(fā)商自己收，現(xiàn)在不行了。新條例規(guī)定開發(fā)商應(yīng)該從合作的按揭銀行中選擇一家作為預(yù)售資金監(jiān)管銀行，在里邊設(shè)立一個(gè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，而且一個(gè)商品房預(yù)售許可證只能設(shè)立一個(gè)監(jiān)管賬戶。 不能用節(jié)假日拖延辦事。新條例在7處地方將“工作日”改為“日”。比如，取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該在15日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源。辦理按揭貸款的銀行，應(yīng)該在辦理抵押權(quán)預(yù)告登記之日起5日內(nèi)放款等。天晟觀點(diǎn)： 修訂后的新條例適應(yīng)房地產(chǎn)市場環(huán)境和法制環(huán)境發(fā)生的重大變化，對于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易管理，維護(hù)市場秩序，保障市民的合法權(quán)益具有重要作用。這將對房地產(chǎn)銷售的節(jié)點(diǎn)控制帶來很大的

17、影響，針對市場變化隨時(shí)改變推售時(shí)間的難度將提高，此外由于對工程及預(yù)售資金的限制會開發(fā)商的現(xiàn)金流有一定影響。 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶) 重慶市場銷售表現(xiàn)2011年15月主城項(xiàng)目成交套數(shù)走勢寫字樓洋房別墅高層數(shù)據(jù)來源：重慶市房管所 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶) 重慶市場銷售表現(xiàn)2011年15月主城項(xiàng)目成交價(jià)格走勢寫字樓洋房高層別墅數(shù)據(jù)來源：重慶市房管所 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)重慶市場銷售表現(xiàn)2011年5月主城競品高層項(xiàng)目成交明細(xì)樓盤名稱樓盤名稱建筑面積（）建筑面積（）套內(nèi)面積（）套內(nèi)面積（）套數(shù)（套

18、）套數(shù)（套）建面單價(jià)（元建面單價(jià)（元/）奧林匹克花園7315.175902.38557416保利高爾夫花園673.14565.6245624北溫泉九號1502.211220.54186865東原親親里4213.993439.54506617復(fù)地上城29601.9623835.782766385觀音橋COSMO480.25395.89511605國際社區(qū)38257.631214.594216404和泓南山道4807.373862.38616872弘揚(yáng)華城國際230.34188.137170南濱國際公寓1077.25861.46257849南方東銀中央廣場53.0942.56110222融科海闊天

19、空1868.631558.24186843融僑城5940.145118.4419734上海城1060.47873.42109603萬科悅峰12765.6210636.241327962雅居樂花園5186.544240.79336264渝能國際2348.91931.04327195合計(jì)合計(jì)119380.2119380.297501.2597501.251189118969586958數(shù)據(jù)來源：重慶市房管所 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)重慶市場銷售表現(xiàn)2011年5月主城寫字樓項(xiàng)目成交明細(xì)樓盤名稱樓盤名稱建筑面積（）建筑面積（）成交金額（億元）成交金額（億元）套數(shù)（套）

20、套數(shù)（套）建面單價(jià)（元建面單價(jià)（元/）時(shí)代天街時(shí)代天街14503.782.125087199514651創(chuàng)匯首座創(chuàng)匯首座1927.810.288497211314965疊彩城疊彩城80.860.01055171113049長江國際長江國際4635.530.80211412417304線外線外1564.280.1130277667225金開協(xié)信中心金開協(xié)信中心339.840.04145878312199金融街金融中心金融街金融中心216.110.03224361114919聯(lián)合國際聯(lián)合國際627.390.101931971116246協(xié)信中心協(xié)信中心171.160.02171789112688新

21、華國際新華國際4677.470.759095761916228國際開發(fā)金融大廈國際開發(fā)金融大廈2132.810.53320250425000中渝都會中渝都會9號號1526.50.216196403014162匯總匯總32403.5432403.545.04512495.04512491881881557015570數(shù)據(jù)來源：重慶市房管所 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之上的經(jīng)濟(jì)大背景重慶市場：結(jié)論：重慶短期快速恢復(fù)可能性較小， 1年內(nèi)競爭壓力大高端樓盤銷售量市場壓力大。 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)樓盤名稱樓盤名稱建筑面積（）

22、建筑面積（）成交金額（億元）成交金額（億元）套數(shù)（套）套數(shù)（套）建面單價(jià)（元建面單價(jià)（元/）時(shí)代天街時(shí)代天街14503.782.125087199514651創(chuàng)匯首座創(chuàng)匯首座1927.810.288497211314965疊彩城疊彩城80.860.01055171113049長江國際長江國際4635.530.80211412417304線外線外1564.280.1130277667225金開協(xié)信中心金開協(xié)信中心339.840.04145878312199金融街金融中心金融街金融中心216.110.03224361114919聯(lián)合國際聯(lián)合國際627.390.101931971116246協(xié)信中心

23、協(xié)信中心171.160.02171789112688新華國際新華國際4677.470.759095761916228國際開發(fā)金融大廈國際開發(fā)金融大廈2132.810.53320250425000中渝都會中渝都會9號號1526.50.216196403014162匯總匯總32403.5432403.545.04512495.04512491881881557015570在售競品項(xiàng)目一覽表 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)總結(jié)：目前處于什么樣的整體市場形勢下？全國：全國短期快速恢復(fù)可能性較小。PI和房價(jià)變化不同步。重慶：重慶短期快速恢復(fù)可能性較小，1年內(nèi)競爭壓力大。中高端

24、公寓銷售市場壓力大。目標(biāo)售價(jià)在市場上面臨怎樣的競爭態(tài)勢？第一梯度：較低價(jià)位項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢競爭。第二梯度：同等價(jià)位的價(jià)值競爭。目標(biāo)銷售速度處于怎樣的競爭地位？本項(xiàng)目是全面超越目前市場銷售速度競爭項(xiàng)目客戶分析支撐本項(xiàng)目價(jià)格和銷售速度？競爭項(xiàng)目城市價(jià)值和資源價(jià)值使本項(xiàng)目處于劣勢地位。競爭項(xiàng)目客戶傳統(tǒng)置業(yè)目的對本項(xiàng)目接受度低。 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)u目標(biāo)和背景分析 1.1項(xiàng)目概況 1.2目標(biāo)和研究分析2.1宏觀背景2.2重慶市場2.3公寓市場2.4寫字樓市場u核心問題u價(jià)值主張1.1客戶分析1.2客戶定位1.3項(xiàng)目定位1.1案例借鑒u營銷主張 1.2營銷策略及思路

25、 1.3價(jià)格&推售u天晟保障5.1業(yè)績5.2團(tuán)隊(duì)5.3管理5.4商務(wù) 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)通過金字塔結(jié)構(gòu)來分析和界定核心問題通過金字塔結(jié)構(gòu)來分析和界定核心問題R2我們想要什么？我們想要什么？（針對目標(biāo)的規(guī)范分析）（針對目標(biāo)的規(guī)范分析）S我們有什么？我們有什么？（針對現(xiàn)狀的實(shí)證分析）（針對現(xiàn)狀的實(shí)證分析）p快快 速速 銷銷 售售 目目 標(biāo)標(biāo) 總 銷 售 面 積61036.34 ， 當(dāng) 年 完 成 銷 售 61036.34，約100%；p價(jià)格目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)片區(qū)內(nèi)售價(jià)最高的公寓不到10000/，我們項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)為精裝11000/。p市場大勢市場大勢:全國、重慶全國

26、、重慶p市場競爭市場競爭:價(jià)值、價(jià)格、供應(yīng)、速度價(jià)值、價(jià)格、供應(yīng)、速度p客戶客戶：客戶群、置業(yè)目的；客戶群、置業(yè)目的；我們怎么辦？我們怎么辦？（解決方案的提出）（解決方案的提出）核心問題是什么？核心問題是什么？ 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)基于天晟以上分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該解決的核心問題是核心問題建立本項(xiàng)目獨(dú)特的核心價(jià)值觀如何使客戶快速接受本項(xiàng)目獨(dú)特價(jià)值觀如何快速積累客戶并實(shí)現(xiàn)銷售？價(jià)值塑造與客戶匹配問題 -支持銷售速度如何快速尋找本項(xiàng)目匹配的形象客戶 本項(xiàng)目營銷定位問題： 如何在淡市下建立項(xiàng)目核心價(jià)值與較低價(jià)位項(xiàng)目建立不同的價(jià)值比較體系與同等價(jià)位項(xiàng)目價(jià)值不同的價(jià)

27、值抽屜-支持價(jià)格 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)u目標(biāo)和背景分析 1.1項(xiàng)目概況 1.2目標(biāo)和研究分析2.1宏觀背景2.2重慶市場2.3公寓市場2.4寫字樓市場u核心問題u價(jià)值主張1.1客戶分析1.2客戶定位1.3項(xiàng)目定位1.1案例借鑒u營銷主張 1.2營銷策略及思路 1.3價(jià)格&推售u天晟保障5.1業(yè)績5.2團(tuán)隊(duì)5.3管理5.4商務(wù) 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)本項(xiàng)目產(chǎn)品：戶型面積55平方米左右銷售總價(jià)約66萬u競爭第一梯度：較低價(jià)位項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢競爭投資性價(jià)比競爭力弱具有較好中遠(yuǎn)期投資價(jià)值第二梯度：同等價(jià)位的價(jià)值競爭直接價(jià)值對比不強(qiáng)

28、u傳統(tǒng)小戶型置業(yè)目的（投資、過渡自主、度假）區(qū)域資源競爭不強(qiáng) 參考市場其他行業(yè)營銷：如甲殼蟲/MINI、 IPHONE手機(jī)等，擺脫傳統(tǒng)購買目的的營銷途徑，即在項(xiàng)目一定投資價(jià)值基礎(chǔ)上,定義為小戶型的奢侈品概念營銷。時(shí)尚人群:獨(dú)特個(gè)性消費(fèi)品社會和家庭中間人士:某種功能空間的需求市場的探討和印證：u客戶分析-消費(fèi)者訪談u存款調(diào)研 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)本項(xiàng)目組在一周時(shí)間內(nèi)針對性地開展了重慶客戶深度訪談針對具有可能成為本項(xiàng)目的客戶類型，如媒體界、廣告界、時(shí)尚界以及金融圈的公司白領(lǐng)等進(jìn)行深入地面對面訪談。執(zhí)行方式：二對一面訪（一人訪談，一人記錄）訪談時(shí)間：4080分鐘

29、執(zhí)行數(shù)量：約35份深度訪談 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)1電影制作人楊麗45歲11攝影工作室朱晶26歲2廣告公司股東毛總35歲12媒體廣告類趙敏25歲3金融投資公司總經(jīng)理張總41歲13媒體手機(jī)廣告類鐘林26歲4招行部門總經(jīng)理胡先生35歲14公司職員孔燦25歲5招行支行信貸主任何先生32歲15手機(jī)短信類朱輝27歲6廣告公司老總王先生37歲16公司職員陳玲麗26歲7電視臺主持人劉小姐33歲17廣播電臺胡靜25歲8律師行胡律師35歲18公司職員詹吉26歲9水庫移民規(guī)劃處楊榮華28歲19公司職員嚴(yán)林28歲10媒體類蔡灶27歲20酒吧主管朱穎嫻27歲深訪客戶清單： 天天 晟

30、晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)職業(yè)職業(yè)：電影制作人年齡：年齡：45歲左右 年收入年收入: :150萬元以上客戶基本情況：客戶基本情況：從事電影業(yè)，在觀音橋商圈跟朋友合伙開有高檔咖啡廳，因職業(yè)關(guān)系很講究生活品質(zhì)，平常接觸的朋友類型很多。在渝擁有物業(yè)較多，在渝中區(qū)解放碑的時(shí)代廣場有物業(yè)，在萬科城市花園才購置了兩套新房。1 1、對、對50m250m2左右的個(gè)性空間有無需求：左右的個(gè)性空間有無需求：像我們這一代的人生長環(huán)境不一樣，大多經(jīng)歷過文革時(shí)期，身邊的朋友都屬比較交心的，家庭居住面積都比較大家庭居住面積都比較大，好友間家庭的保密程度不高，現(xiàn)居住房的功能分區(qū)都比較多而全，所以像我

31、就沒沒多大必要需要這樣的房子多大必要需要這樣的房子。但也有可能會存在一小部分“金屋藏金屋藏嬌嬌”型的人我周邊的朋友也有3030來歲來歲的，屬于高齡未婚高齡未婚的人，他們的生活價(jià)值觀跟其他人不一樣，很需要個(gè)人空間需要個(gè)人空間，比較喜歡另類個(gè)性的產(chǎn)品另類個(gè)性的產(chǎn)品，包括他們的生活方式也是超時(shí)尚的，喜歡另類另類的酒吧和咖啡廳的酒吧和咖啡廳。所以在展示上一定要有視覺沖擊力。視覺沖擊力。、對區(qū)域內(nèi)價(jià)格的預(yù)估：、對區(qū)域內(nèi)價(jià)格的預(yù)估：在火車站附近，地段差不多，1000010000元元/m2/m2左右左右，現(xiàn)在好像周邊的毛坯價(jià)格都八九千了吧，而且是精裝房。、對千葉的認(rèn)知：、對千葉的認(rèn)知：首先還是物業(yè)管理物業(yè)管

32、理很有知名度，像我買了千葉的房子覺得物業(yè)真的是沒話說，再一個(gè)就是他的戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)，各方面肯定都有保障。楊女士楊女士n從事電影行業(yè)從事電影行業(yè)n3030多歲的高齡未婚多歲的高齡未婚n另類價(jià)值觀另類價(jià)值觀/ /另類生活方式另類生活方式n需求個(gè)人空間需求個(gè)人空間n喜歡另類產(chǎn)品喜歡另類產(chǎn)品/ /有視覺沖擊力有視覺沖擊力的東西的東西n認(rèn)可千葉的物業(yè)管理及戶型認(rèn)可千葉的物業(yè)管理及戶型設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)n認(rèn)可認(rèn)可1000010000元元/m/m2 2典型客戶分析 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)毛總毛總職業(yè)職業(yè)：廣告公司總經(jīng)理廣告公司總經(jīng)理年齡年齡:35歲 年收入年收入: :50100萬

33、客戶基本情況：客戶基本情況： 廣告公司股東之一，熟悉房地產(chǎn)市場，有自己獨(dú)到的見解，講究生活品質(zhì)。1 1、對、對50m250m2左右的個(gè)性空間有無需求：左右的個(gè)性空間有無需求： 這種多功能空間的小戶型還是很有吸引力很有吸引力的， 我很多時(shí)候是需要完全獨(dú)立的空間完全獨(dú)立的空間的，對于 我又像是個(gè)玩具像是個(gè)玩具。就像我才買了一輛小摩托， 有感覺的時(shí)候就會騎，大多數(shù)時(shí)候可以收在 車尾箱里。我周邊的一些朋友也是需要這種 既個(gè)性又獨(dú)立的空間的。2 2、對個(gè)性空間的需求有哪些：、對個(gè)性空間的需求有哪些： 像這種項(xiàng)目的話，物業(yè)管理是很重要的，一 定要有酒店式服務(wù)酒店式服務(wù)，還要有些個(gè)性配套設(shè)施個(gè)性配套設(shè)施。3

34、 3、對價(jià)格的承受能力：、對價(jià)格的承受能力： 我認(rèn)為像這種產(chǎn)品在新華西區(qū)域差不多在 10000 10000元元/m2/m2左右左右就合適了。4 4、對千葉的認(rèn)知：、對千葉的認(rèn)知： 我對千葉的產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)跟物管物管都是非常信任的。n從事廣告行業(yè)從事廣告行業(yè)n3535歲事業(yè)有成歲事業(yè)有成n有獨(dú)到的見解，講究生活品質(zhì)有獨(dú)到的見解，講究生活品質(zhì)n需求完全獨(dú)立的空間需求完全獨(dú)立的空間n“玩具觀玩具觀”n需求酒店式服務(wù)需求酒店式服務(wù)/ /個(gè)性配套設(shè)施個(gè)性配套設(shè)施n認(rèn)可千葉的物業(yè)管理及戶型設(shè)認(rèn)可千葉的物業(yè)管理及戶型設(shè)計(jì)計(jì)n認(rèn)可認(rèn)可1000010000元元/m/m2 2典型客戶分析 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng)

35、 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)胡先生胡先生職業(yè)職業(yè)：資深律師資深律師年齡年齡: :35歲 年收入年收入: :30萬左右客戶基本情況：客戶基本情況：資深律師,從事該行業(yè)十年左右,喜歡和圈子里的朋友來往。1 1、對、對50m250m2左右的個(gè)性空間有無需求：左右的個(gè)性空間有無需求：有這樣的一個(gè)空間也比較合適,因?yàn)槠匠５囊恍┕ぷ魃嫌型鶃淼娜瞬辉敢庹埖郊依?不愿意打擾到家里人.而且像做我這一行的,接案子的時(shí)候是極需要一個(gè)自己的空間極需要一個(gè)自己的空間來考慮事情的,在家里就不行了,又有小孩,根本沒法思考,又不愿意呆在辦公室,那樣太沒自我空間了,上下班都一個(gè)地方.而且現(xiàn)在就住在武昌,但是上班在漢口,

36、如果在這邊買個(gè)小戶型也是合適的。2 2、對個(gè)性空間的需求有哪些：、對個(gè)性空間的需求有哪些：.但是這樣的話(指不經(jīng)常會入住)物業(yè)管理就一定要好.這樣才能省事又省心，另外最好能有些新穎的配套新穎的配套，比如最好有“冪想室冪想室”之類的，像我們這種腦力工作者腦力工作者不在少數(shù)，是需要一個(gè)放松的空間放松的空間的。、對價(jià)格的承愛力、對價(jià)格的承愛力如果是精裝修，在火車站那個(gè)地段1200012000元元/m2/m2左右左右以內(nèi)都是可接受的。4 4、對千葉的認(rèn)知：、對千葉的認(rèn)知：印像最深刻還是眼鏡品牌眼鏡品牌。典型客戶分析n從事律師行業(yè)從事律師行業(yè)n3535歲事業(yè)有成歲事業(yè)有成n強(qiáng)度腦力工作者強(qiáng)度腦力工作者n

37、工作關(guān)系不愿打擾家庭生活工作關(guān)系不愿打擾家庭生活n極需自我空間：冥想和放松極需自我空間：冥想和放松n新穎的配套新穎的配套n認(rèn)可千葉的品牌認(rèn)可千葉的品牌n認(rèn)可認(rèn)可1200012000元元/m/m2 2 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)劉小姐劉小姐職業(yè)職業(yè)：電視臺主持人年齡年齡: :33歲 月收入月收入: :10000元/月左右客戶基本情況：客戶基本情況：典型的三口之家，生活方式偏時(shí)尚型，平常周末都跟丈夫單獨(dú)出去約會。從事經(jīng)濟(jì)類電臺主持多年，對房產(chǎn)市場較為了解，平常都接觸較有身份的企業(yè)家。1 1、對、對50m250m2左右的個(gè)性空間有無需求左右的個(gè)性空間有無需求對我個(gè)人來

38、說是有這方面的需求的有這方面的需求的，再說在王家墩CBD，用來投資自住都可以投資自住都可以，因?yàn)槲覀兎凑加蟹?，偶而換個(gè)新環(huán)境偶而換個(gè)新環(huán)境也挺好的，有這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力也比較講究生活品質(zhì)講究生活品質(zhì)，包括我身邊的一些朋友年齡在三十四五歲的，他們也應(yīng)該跟我是同類的人吧。2 2、對個(gè)性空間的需求有哪些：、對個(gè)性空間的需求有哪些：最好能有酒店服務(wù)式管理酒店服務(wù)式管理，也需要有一兩個(gè)高檔高檔的餐廳的餐廳，必竟目前這邊的高檔設(shè)施還不多，有朋友要來參觀參觀的話得有個(gè)請客的地方啊。3 3、對價(jià)格的承受力：、對價(jià)格的承受力：靠著未來的CBD，帶裝修價(jià)格應(yīng)該差不多900090001000010000元元/m/m2

39、24 4、對千葉的認(rèn)知：、對千葉的認(rèn)知：在重慶是很有品牌知名度品牌知名度的，年輕人買的比較多典型客戶分析n從事電視臺主持人行業(yè)從事電視臺主持人行業(yè)n3030歲事業(yè)有成歲事業(yè)有成n熟悉重慶房地產(chǎn)熟悉重慶房地產(chǎn)n社交圈子廣泛社交圈子廣泛n有較強(qiáng)的投資意識有較強(qiáng)的投資意識n接受新的生活方式接受新的生活方式n講究生活品質(zhì)講究生活品質(zhì)n需要酒店式管理需要酒店式管理/ /高檔餐廳高檔餐廳n認(rèn)可千葉的品牌認(rèn)可千葉的品牌n認(rèn)可認(rèn)可9000-100009000-10000元元/m/m2 2 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)趙小姐趙小姐職業(yè)：職業(yè)：廣告業(yè)年齡年齡: :25歲 月收入月收入

40、: :50006000元/月客戶基本情況：客戶基本情況：工作近四年時(shí)間，準(zhǔn)備結(jié)婚，已在重慶市區(qū)購置一套新房，屬于時(shí)尚型時(shí)尚型的現(xiàn)代年輕人，覺得即便是結(jié)了婚，但還是應(yīng)即便是結(jié)了婚，但還是應(yīng)該要有自己的生活空間該要有自己的生活空間，其父親在財(cái)政局任職，屬家境比家境比較殷實(shí)的較殷實(shí)的8080后。后。1 1、對、對50m250m2左右的個(gè)性空間有無需求：左右的個(gè)性空間有無需求：認(rèn)為創(chuàng)新小戶型目前是比較有市場的，潛意識里需要潛意識里需要有自己獨(dú)立的個(gè)性的空間獨(dú)立的個(gè)性的空間，現(xiàn)在各方面壓力都比較大，需要有一個(gè)可以放松自己的地方放松自己的地方。2 2、對個(gè)性空間的需求有哪些：、對個(gè)性空間的需求有哪些：希望

41、小區(qū)里能有另類的酒吧另類的酒吧，平常也可以約朋友過來體驗(yàn)約朋友過來體驗(yàn)，我們都喜歡這樣的生活方式。3 3、對區(qū)域價(jià)格的預(yù)估：、對區(qū)域價(jià)格的預(yù)估：這個(gè)地段如果是千葉開發(fā)就還可以，那個(gè)位置也不是很好的話也只能由千葉去開發(fā)。那估計(jì)在1100011000元元/m/m2 2左右，理由是面積小，總價(jià)相對較低，二是精裝修，三是地塊未來的發(fā)展前景。4 4、對萬科的認(rèn)知：、對萬科的認(rèn)知：在重慶很有品牌品牌，產(chǎn)品產(chǎn)品不錯(cuò)典型客戶分析n從事廣告行業(yè)從事廣告行業(yè)n時(shí)尚年輕人時(shí)尚年輕人n家境殷實(shí)的家境殷實(shí)的8080后后n潛意識需求獨(dú)立個(gè)性空間潛意識需求獨(dú)立個(gè)性空間/ /放松放松自己自己n喜歡與朋友交流分享喜歡與朋友交流

42、分享n需要另類酒吧需要另類酒吧n認(rèn)可千葉的品牌認(rèn)可千葉的品牌n認(rèn)可認(rèn)可1100011000元元/m/m2 2 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)蔡生蔡生職業(yè)職業(yè)：報(bào)紙媒體報(bào)紙媒體年齡年齡: :27歲 月收入月收入:12000元/月客戶基本情況：客戶基本情況： 典型的80后,單身，經(jīng)濟(jì)收入在重慶算中高檔,從事報(bào)紙媒體行業(yè),喜歡個(gè)性時(shí)尚的生活方式個(gè)性時(shí)尚的生活方式，父母從商，家境殷家境殷實(shí)實(shí)。1 1、對、對50m250m2左右的個(gè)性空間有無需求：左右的個(gè)性空間有無需求：我是喜歡這樣的項(xiàng)目的,因?yàn)槎际悄贻p人嘛,肯定需要一個(gè)個(gè)性個(gè)性又獨(dú)立的空間又獨(dú)立的空間,平常想請些朋友到家玩

43、請些朋友到家玩的話,如果父母在家總歸是不方便的。2 2、對個(gè)性空間的需求有哪些：、對個(gè)性空間的需求有哪些：物業(yè)管理方面最好能一手包辦物業(yè)管理方面最好能一手包辦，平常都比較忙的，不可能還有多余的時(shí)間去收拾屋子，另外配套上有些另類一些的設(shè)施就完美了，比如休閑、娛樂、餐飲檔次都稍高一休閑、娛樂、餐飲檔次都稍高一點(diǎn)的點(diǎn)的。這樣更方便，平常也能有放松的空間。3 3、對價(jià)格的承受能力：、對價(jià)格的承受能力：1000010000元元/m2/m2以內(nèi)，父母可以付首付嘛，月供就自己供了，所以這價(jià)格算下來是最合適的。4 4、對千葉的認(rèn)知：、對千葉的認(rèn)知：老品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、售后服務(wù)老品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、售后服務(wù)PDF 文

44、件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 典型客戶分析n從事媒體行業(yè)從事媒體行業(yè)n時(shí)尚年輕人時(shí)尚年輕人n家境殷實(shí)的家境殷實(shí)的8080后后n需求獨(dú)立個(gè)性空間需求獨(dú)立個(gè)性空間/ /朋友的聚會朋友的聚會n高檔的餐飲娛樂配套高檔的餐飲娛樂配套n認(rèn)可千葉的品牌和服務(wù)認(rèn)可千葉的品牌和服務(wù)n認(rèn)可認(rèn)可1000010000元元/m/m2 2以內(nèi)以內(nèi) 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)孔生孔生職業(yè)：職業(yè)：高級白領(lǐng)高級白領(lǐng)年齡：年齡：25歲 月收入：月收入：2500元/m2左右1 1、對、對50m250m2左右的個(gè)性空間有無需求：左右的個(gè)性空間有無需求：我當(dāng)然想擁有一個(gè)屬于自己的小

45、天地了，而且平常接觸的東西都是比較時(shí)尚類的，能有個(gè)個(gè)性的小空間是做夢都想要的做夢都想要的。2 2、對價(jià)格的承受能力：、對價(jià)格的承受能力：現(xiàn)在還沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力買房沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力買房，就算父母給買了，月供也得自己供，再說他們也沒實(shí)力一下就付全款來買樓。3 3、對千葉的認(rèn)知、對千葉的認(rèn)知品牌，產(chǎn)品品牌，產(chǎn)品鐘生鐘生職業(yè)：職業(yè)：煤體（手機(jī)廣告類）煤體（手機(jī)廣告類）年齡年齡: :26歲 月收入月收入:3000元/m2左右1 1、對、對50m250m2左右的個(gè)性空間有無需求：左右的個(gè)性空間有無需求：像我們這種年齡階層的收入都不怎么高，但是我是比較喜歡有個(gè)性又獨(dú)有個(gè)性又獨(dú)立的空間的立的空間的，畢竟年輕人的生活方

46、式嘛，不喜歡跟朋友脫離不喜歡跟朋友脫離。2 2、對價(jià)格的承受能力：、對價(jià)格的承受能力：目前我這個(gè)水平只有承受4000元/m2左右的小戶型。3 3、對千葉的認(rèn)知：、對千葉的認(rèn)知：口碑很好，產(chǎn)品不錯(cuò)口碑很好，產(chǎn)品不錯(cuò) 典型客戶分析朱小姐朱小姐職業(yè)：職業(yè)：手機(jī)短信類手機(jī)短信類年齡：年齡：27歲 月收入：月收入：3200/月1 1、對、對50m250m2左右的個(gè)性空間有無需求左右的個(gè)性空間有無需求非常喜歡自己獨(dú)立生活非常喜歡自己獨(dú)立生活，包括我身邊的朋友在內(nèi)，如果是創(chuàng)新型的小戶型的話就更有吸引力了。2 2、對價(jià)格的承受能力、對價(jià)格的承受能力：目前收入水平不高，要努力掙錢買房了，基本可以承受5000元/

47、m2左右的房子；但是認(rèn)為本項(xiàng)目這么高價(jià)格的話干脆就可以買兩房了。干脆就可以買兩房了。3 3、對千葉的認(rèn)知、對千葉的認(rèn)知品牌，產(chǎn)品品牌，產(chǎn)品n8080后的年輕群體收入普遍不高，在重慶市場趨后的年輕群體收入普遍不高，在重慶市場趨于中等水平；于中等水平；n多為時(shí)尚類人群，喜歡朋友圈子，非常喜歡獨(dú)多為時(shí)尚類人群，喜歡朋友圈子，非常喜歡獨(dú)立、個(gè)性的空間；立、個(gè)性的空間；n但目前經(jīng)濟(jì)實(shí)力完全不允許購買這類高價(jià)格的但目前經(jīng)濟(jì)實(shí)力完全不允許購買這類高價(jià)格的小戶型，置業(yè)相對保守和實(shí)際；小戶型，置業(yè)相對保守和實(shí)際； 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)客戶訪談總結(jié)對創(chuàng)新生活方式的需求對區(qū)域及

48、價(jià)格的認(rèn)識對千葉的認(rèn)識u8080后的時(shí)尚年輕人，需求一個(gè)能個(gè)性裝扮得自我空間，用于享受自我和接待朋友。后的時(shí)尚年輕人，需求一個(gè)能個(gè)性裝扮得自我空間，用于享受自我和接待朋友。u30-4030-40歲，從事時(shí)尚、設(shè)計(jì)類工作的社會中堅(jiān)人群，需要一個(gè)另類的空間，用于獨(dú)立思?xì)q，從事時(shí)尚、設(shè)計(jì)類工作的社會中堅(jiān)人群，需要一個(gè)另類的空間，用于獨(dú)立思考和放松自我?？己头潘勺晕?。u4040歲及以上的客戶，對獨(dú)立的個(gè)人空間需求不大。歲及以上的客戶，對獨(dú)立的個(gè)人空間需求不大。u大部分人認(rèn)為在九龍坡輻射區(qū)域，少有業(yè)內(nèi)人士或者關(guān)注重慶大發(fā)展的相關(guān)人士知曉其大部分人認(rèn)為在九龍坡輻射區(qū)域，少有業(yè)內(nèi)人士或者關(guān)注重慶大發(fā)展的相關(guān)

49、人士知曉其未來九龍坡未來九龍坡CBDCBD價(jià)值。價(jià)值。u價(jià)格接受度在價(jià)格接受度在9000-120009000-12000元元/ /平米。平米。u3030歲以下的歲以下的8080后人群因?yàn)槭袌隹诒鴮η~相當(dāng)認(rèn)可，認(rèn)為千葉品牌歷史悠久，產(chǎn)品款后人群因?yàn)槭袌隹诒鴮η~相當(dāng)認(rèn)可，認(rèn)為千葉品牌歷史悠久，產(chǎn)品款式多品質(zhì)好，售后服務(wù)也不錯(cuò)，但不知到千葉的房地產(chǎn)項(xiàng)目。式多品質(zhì)好，售后服務(wù)也不錯(cuò)，但不知到千葉的房地產(chǎn)項(xiàng)目。u30-4030-40歲的人群對千葉的品牌很認(rèn)可。歲的人群對千葉的品牌很認(rèn)可。u4040歲及以上的人群認(rèn)可千葉的產(chǎn)品質(zhì)量，但并沒有千葉房地產(chǎn)的認(rèn)識。歲及以上的人群認(rèn)可千葉的產(chǎn)品質(zhì)量，但并沒

50、有千葉房地產(chǎn)的認(rèn)識。 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)對重慶日均個(gè)人存款達(dá)50 萬人群的調(diào)研重慶招商銀行金葵花卡客戶年齡比例11%25.10%26.17%11%26.73%30歲以下30-40歲40-45歲45-60歲60歲以上重慶中信銀行白金卡客房年齡比例10%60%20%10%30歲以下30-40歲40-55歲60歲以上重慶農(nóng)行白金卡客戶年齡比例7%86%7%30-40歲40-50歲50歲以上重慶中國銀行白金卡客戶年齡比例20%20%60%45歲以下45-50歲50歲以上重慶市中等消費(fèi)實(shí)力（50萬存款）的客戶90%為30歲以上的人群。 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn)

51、 SuperCity (重慶)關(guān)于客戶的幾個(gè)觀點(diǎn)：1、80后的年輕人：多有對創(chuàng)新事物的興趣和需求較為強(qiáng)烈，但對于本項(xiàng)目的價(jià)位難以接受。少有的事業(yè)有成者和家庭較為殷實(shí)的年輕人有購買的欲望和能力。2、30-45歲的客戶：從事時(shí)尚、設(shè)計(jì)、媒體等具有創(chuàng)意性質(zhì)職業(yè)的中年人，事業(yè)有成者，對于創(chuàng)新空間有一定的比例的需求，他們需要為社交、獨(dú)立思考、個(gè)人享受等尋找一個(gè)獨(dú)立的空間。3、45歲以上的客戶：認(rèn)可社會存在創(chuàng)新的空間，并看好其需求。但鑒于社會身份和家庭身份，對這類空間自身無需求，但看好九龍坡未來的價(jià)值，部分可以考慮投資。4、認(rèn)可的客戶對物業(yè)管理都提出較高的期望。 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperC

52、ity (重慶)個(gè)性、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力或家庭背景較為殷實(shí)的年輕群個(gè)性、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力或家庭背景較為殷實(shí)的年輕群體體 以以8080后為主，單身或不急于生孩子的新婚小夫妻。后為主，單身或不急于生孩子的新婚小夫妻。 父母提供較為殷實(shí)的后臺經(jīng)濟(jì)環(huán)境，或者年輕有為，無經(jīng)濟(jì)壓父母提供較為殷實(shí)的后臺經(jīng)濟(jì)環(huán)境，或者年輕有為，無經(jīng)濟(jì)壓力。力。 緊隨時(shí)尚潮流，個(gè)性另類。喜歡新奇的事物，對稀缺資源有很緊隨時(shí)尚潮流，個(gè)性另類。喜歡新奇的事物，對稀缺資源有很強(qiáng)的占有欲。強(qiáng)的占有欲。 希望有獨(dú)立的空間自我享受或者接待朋友。希望有獨(dú)立的空間自我享受或者接待朋友。從事創(chuàng)意相關(guān)職業(yè)、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的社會中堅(jiān)從事創(chuàng)意相關(guān)職業(yè)、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的社會

53、中堅(jiān) 30-4030-40歲為主，成家立業(yè)，有房有車，私營業(yè)主或商務(wù)金領(lǐng)，社會歲為主，成家立業(yè)，有房有車，私營業(yè)主或商務(wù)金領(lǐng)，社會中堅(jiān)力量。中堅(jiān)力量。 主要從事媒體、廣告等創(chuàng)意性的時(shí)尚職業(yè)，擁有另類的價(jià)值觀和生主要從事媒體、廣告等創(chuàng)意性的時(shí)尚職業(yè)，擁有另類的價(jià)值觀和生 活方式。活方式。 他們需要一個(gè)完全獨(dú)立的自我空間，作為工作和生活之外的第三空他們需要一個(gè)完全獨(dú)立的自我空間，作為工作和生活之外的第三空 間，用于處理個(gè)人交際或作為靜心之處。間，用于處理個(gè)人交際或作為靜心之處。 這樣一個(gè)創(chuàng)新空間的價(jià)值對于他們只是一個(gè)奢侈玩具而已。這樣一個(gè)創(chuàng)新空間的價(jià)值對于他們只是一個(gè)奢侈玩具而已。 純純 投投 資

54、資 客客 戶戶 30歲以上為主，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，投資意識強(qiáng)。歲以上為主，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，投資意識強(qiáng)。 熟悉重慶市場環(huán)境，看好重慶長遠(yuǎn)發(fā)展，看好九龍坡的未來前景，熟悉重慶市場環(huán)境，看好重慶長遠(yuǎn)發(fā)展，看好九龍坡的未來前景，作為長期投資。作為長期投資。核心客戶 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶) 本項(xiàng)目客戶描述 我們的客戶可能就并不是常規(guī)的“窩居”在城市一隅的公寓客戶。他們花二房的錢買一個(gè)敞開的空間，可能僅僅是為了日常生活和工作之外的功能空間；他們買未來城市中央商務(wù)區(qū)的公寓，可能僅僅是為了身份的體現(xiàn)和一只他們看好的潛力股他們買一個(gè)獨(dú)特的場所，可能就是因?yàn)樗麄儫o厘頭地喜歡 天天 晟晟

55、不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶) 目標(biāo)客戶的定義 ：時(shí)尚酷玩族與奢享主義者 目標(biāo)客戶價(jià)值觀： 時(shí)尚、求新、圈子、占有欲、沖動(dòng)、壓力解脫 他們是社會的主流人群，文化層次較高，進(jìn)取不想被邊緣化，沒厭倦都市生活，有太多的欲望要在都市中實(shí)現(xiàn)，在務(wù)實(shí)的基礎(chǔ)上又講點(diǎn)品位。是欲望都市里的長跑者。追求生活樂趣，拒絕重復(fù)單調(diào)，喜歡并關(guān)注時(shí)尚，品味高雅而獨(dú)特，內(nèi)心具小資情節(jié)，擁有無拘無束的自由個(gè)性和幽默感，享受人生和愉悅自己。成熟的，同時(shí)又玩興不減，汽車、小房子在他們看來都是玩具，最重要的是，他們只愿和同類的人交往、分享充滿矛盾的一群人，喜歡自我空間，同時(shí)有需要有些地方能滿足他們的歸屬感，讓他們感覺

56、到自己的同類，自己的圈子。有支付能力，或者有較為殷實(shí)的家庭背景。認(rèn)為家庭是生活之地，公司是工作之所，而精神棲息之所則是“功能空間”方式 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)時(shí)尚的，注重品味的我們的客戶，還會消費(fèi)時(shí)尚的，注重品味的我們的客戶，還會消費(fèi)LV包、Swarovski、Burberry、CK、Starbucks、Minicooper 、 甲殼蟲 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)入門級奢侈品領(lǐng)帶、皮鞋、皮包等中級奢侈品服裝、手表、珠寶等 中級奢侈品是奢侈品市場的主力，其消費(fèi)人群也是奢侈品消費(fèi)的主力 頂級奢侈品豪華車、豪宅大多數(shù)人的消費(fèi)止步與此

57、，對于千萬富豪來說，他們的消費(fèi)會繼續(xù)升級，等成為他們的下一個(gè)目標(biāo)。奢侈品的“消費(fèi)升級”過程 本項(xiàng)目是屬于主流的中級奢侈品 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶) Mini Cooper的客戶是的客戶是 Mini Cooper 人群：特立獨(dú)行的極品布波人群：特立獨(dú)行的極品布波車主形態(tài)：車主形態(tài)：不可否認(rèn)，Mini人群都很有錢很有錢，和一般的中端車?yán)_了明顯檔次，是一群“有有 錢開小車錢開小車”的情調(diào)主義者的情調(diào)主義者，這種氣質(zhì)張揚(yáng)無法平庸氣質(zhì)張揚(yáng)無法平庸的后現(xiàn)代“甲殼蟲”，也是 事業(yè)進(jìn)入收獲期事業(yè)進(jìn)入收獲期的布波族們完美生活的重要組成部分。需要說明的是，雖然Mini的內(nèi)部并非

58、像狡猾的設(shè)計(jì)師所暗示的那樣緊湊，但是 很少有人愿意把Mini Cooper跟一家三口聯(lián)系在一起?？磥恚琈ini Cooper的最好 朋友還是丁克或是單身丁克或是單身，至于原因，大概是因?yàn)镸ini人群中的女性多是享受獨(dú)享受獨(dú) 立生活的立生活的，不愿輕易做母親的新新女性吧！車主生活方式：車主生活方式：美國的超級明星麥當(dāng)娜喜歡開著Mini Cooper S在街上兜風(fēng)，而在中國，這種曖 昧的狂熱更是如潮，沒人知道為什么那么多大牌明星和藝術(shù)人士，不論是男是 女，不管是純情影星還是當(dāng)紅主持人，都對這款有點(diǎn)古靈精怪的迷你車型情有 獨(dú)鐘。中國特色的Mini Cooper，更是代表著一種特立獨(dú)行和藐視權(quán)威、同時(shí)

59、深而不露 的智慧。一種既古典靈動(dòng)又精巧微縮的疾行方式，一種派生自節(jié)約型歐洲社會 形態(tài)的自我覺醒，正好和推崇豪華傲慢的美國文化形成鮮明對比。MINI車主是新生活方式的倡導(dǎo)者，它是 一個(gè)世界，一個(gè)充滿熱情、激情、樂趣和個(gè)性的世界。 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)本項(xiàng)目的價(jià)值主張n倡導(dǎo)個(gè)性空間和獨(dú)立生活的n無法接受平庸的n有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的情調(diào)主義者n看中品質(zhì)n玩具、功能空間 唐納德唐納德 高斯高斯: :直到你給他之前直到你給他之前, ,消費(fèi)者很少知道自己想要什么消費(fèi)者很少知道自己想要什么. . 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)價(jià)值分析根據(jù)客戶關(guān)注點(diǎn)，

60、從以下幾個(gè)方面對本項(xiàng)目進(jìn)行核心價(jià)值分析：n地段 ：九龍坡未來價(jià)值高新區(qū)n產(chǎn)品品質(zhì)：戶型/外立面/規(guī)劃的獨(dú)特性、精裝修n物業(yè)：高品質(zhì)的品質(zhì)物業(yè)管理n千葉品牌：中國眼鏡業(yè)十九年的品質(zhì)保證 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新興力量n配套：特色精致商業(yè)街區(qū)、全能會所n戶型:空間靈活轉(zhuǎn)換 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重慶)就就像像汽汽車車行行業(yè)業(yè)中中的的我們根據(jù)客戶需求將賦予項(xiàng)目的理念價(jià)值n生活理念:奢想的功能空間和時(shí)尚的個(gè)性空間n物業(yè)服務(wù)：提供酒店式管理就像啤酒行業(yè)中的就像啤酒行業(yè)中的千葉中央街區(qū) 形象類比就像電腦行業(yè)中的就像電腦行業(yè)中的 天天 晟晟 不不 動(dòng)動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn) SuperCity (重