滁州商業(yè)市場調(diào)研報(bào)告

1、 滁州滁州(招商招商)市場調(diào)研報(bào)市場調(diào)研報(bào)告告 通過對項(xiàng)目所在城市的商圈，商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目輻射范圍消費(fèi)者分析、商業(yè)經(jīng)營客戶分析，為項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)定位、客群定位、輻射區(qū)域、功能分區(qū)、業(yè)態(tài)規(guī)劃、以及銷售提供參考依據(jù)。第一部分第一部分 城市商圈分析城市商圈分析 通過對城市商圈調(diào)研分析，了解商圈目前落位的企業(yè)和經(jīng)營現(xiàn)況、判斷未來商圈的發(fā)展方向、發(fā)展中心、發(fā)展趨勢，同時(shí)通過政府對商業(yè)企業(yè)落位布局獲悉政府商業(yè)規(guī)劃（政府規(guī)劃的導(dǎo)向性非常重要），結(jié)合1912項(xiàng)目所處商圈分析利弊，便于我們在項(xiàng)目運(yùn)作的過程怎樣揚(yáng)長避短，以及如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、品牌效益、社會效益。承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要陣地2008年以前的滁州主要市域

2、國家級AAAA級風(fēng)景旅游區(qū)2008年以后大力發(fā)展的區(qū)域依托京滬高鐵發(fā)展，尚未成型老城核心商圈城南新區(qū)商圈工業(yè)園區(qū)商圈高鐵站前商圈本 案滁州1912老老 城城 核核 心心 商商 圈圈 的的 范范 圍圍 界定界定 天長路與南譙北路交叉口為老城市中心，商業(yè)分布于四周，以水石廣場為天長路與南譙北路交叉口為老城市中心，商業(yè)分布于四周，以水石廣場為龍頭形成了老城核心商圈；龍頭形成了老城核心商圈；1912在老城商圈最北側(cè)屬于老城核心商圈輻射范圍在老城商圈最北側(cè)屬于老城核心商圈輻射范圍 正在經(jīng)營中的中大型商業(yè)項(xiàng)目基本是以超市為主力店而延生的百貨業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營面積約為30萬平米。老老 城城 核核 心心 商商 圈

3、圈 已已 開開 業(yè)業(yè) 主主 要要 商商 業(yè)業(yè) 明明 細(xì)細(xì) 在建項(xiàng)目多為購物中心、商業(yè)綜合體等新型商業(yè)在建項(xiàng)目多為購物中心、商業(yè)綜合體等新型商業(yè). 面積約為面積約為30萬平方米，規(guī)模較大，引進(jìn)的萬平方米，規(guī)模較大，引進(jìn)的品牌及業(yè)態(tài)組合更加豐富合理，同時(shí)餐飲與休閑娛樂比重明顯加大，開業(yè)后將改變老城商圈內(nèi)品牌及業(yè)態(tài)組合更加豐富合理，同時(shí)餐飲與休閑娛樂比重明顯加大，開業(yè)后將改變老城商圈內(nèi)傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)。傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)。老老 城城 核核 心心 商商 圈圈 在在 建建 商商 業(yè)業(yè) 明明 細(xì)細(xì)老城核心商圈主要商業(yè)在售商鋪價(jià)格小結(jié)老城核心商圈主要商業(yè)在售商鋪價(jià)格小結(jié) 目前老城核心商圈主要在建商業(yè)有四家：中環(huán)國

4、際廣場、泰鑫現(xiàn)代城、泰鑫城市星座、第五大道，這四個(gè)在建項(xiàng)目相互之間直線距離在一公里之內(nèi)，門面商鋪售價(jià)區(qū)間2.5萬/平-5萬/平，內(nèi)鋪因樓層的高低差異，售價(jià)區(qū)間1萬/平-3萬/平。城城 南南 新新 區(qū)區(qū) 商商 圈圈 的的 范范 圍圍 界界 定定 以新市政府為中心、龍?bào)创蟮罏檩S，在建和規(guī)劃了多個(gè)大型商業(yè)綜合體，以及眾多住宅以新市政府為中心、龍?bào)创蟮罏檩S，在建和規(guī)劃了多個(gè)大型商業(yè)綜合體，以及眾多住宅商業(yè)配套，未來將成為城南新區(qū)的商業(yè)、行政、商務(wù)核心區(qū)，輻射整個(gè)新區(qū)及全椒縣。商業(yè)配套，未來將成為城南新區(qū)的商業(yè)、行政、商務(wù)核心區(qū)，輻射整個(gè)新區(qū)及全椒縣。 滁州城南新區(qū)商業(yè)主要以城市綜合體滁州城南新區(qū)商業(yè)主

5、要以城市綜合體+ +綜合商業(yè)街綜合商業(yè)街+ +社區(qū)配套商業(yè)的模式，社區(qū)配套商業(yè)的模式，形成區(qū)域性商圈，輻射整個(gè)城南新區(qū)。形成區(qū)域性商圈，輻射整個(gè)城南新區(qū)。城城 南南 核核 心心 商商 圈圈 在在 建建 商商 業(yè)業(yè) 明明 細(xì)細(xì)城南核心商圈主要商業(yè)在售商鋪價(jià)格小結(jié)城南核心商圈主要商業(yè)在售商鋪價(jià)格小結(jié) 目前城南核心商圈主要在建商業(yè)有一家：金鵬99城市廣場；規(guī)劃中未動工商業(yè)有四家：世貿(mào)廣場、中普城市廣場、世貿(mào)中心、港匯中心。其中進(jìn)度最快的金鵬99城市廣場目前售價(jià)還未完全確定，預(yù)計(jì)售價(jià)均價(jià)3萬/平。工工 業(yè)業(yè) 園園 區(qū)區(qū) 商商 圈圈 的的 范范 圍圍 界界 定定 瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)分南北兩個(gè)區(qū)域，南區(qū)為揚(yáng)子

6、路、南京南路和上海南路所包圍的中間區(qū)瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)分南北兩個(gè)區(qū)域，南區(qū)為揚(yáng)子路、南京南路和上海南路所包圍的中間區(qū)域；北區(qū)為揚(yáng)子路、上海北路和世紀(jì)大道所包圍的中間區(qū)域；工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)域；北區(qū)為揚(yáng)子路、上海北路和世紀(jì)大道所包圍的中間區(qū)域；工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側(cè)，主要以家居、建材專業(yè)批發(fā)零售市場為主，目前已經(jīng)在建的有滁州國際的上海北路的東側(cè)，主要以家居、建材專業(yè)批發(fā)零售市場為主，目前已經(jīng)在建的有滁州國際商城和商城和儀儀邦廣場，其他商業(yè)在規(guī)劃中。邦廣場，其他商業(yè)在規(guī)劃中。工工 業(yè)業(yè) 園園 區(qū)區(qū) 南南 區(qū)區(qū)工工 業(yè)業(yè) 園園 區(qū)區(qū) 商商 圈圈 商商 業(yè)業(yè) 構(gòu)構(gòu) 成成 瑯琊區(qū)

7、工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側(cè)，主要以家居、建材專業(yè)批發(fā)零售瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側(cè)，主要以家居、建材專業(yè)批發(fā)零售市場為主，目前已經(jīng)在建的有滁州國際商城和市場為主，目前已經(jīng)在建的有滁州國際商城和儀儀邦廣場，其他商業(yè)在規(guī)劃中，如紅星美凱龍。邦廣場，其他商業(yè)在規(guī)劃中，如紅星美凱龍。p項(xiàng)目位置：滁州市上海北路611號p開 發(fā) 商：滁州中州置業(yè)有限公司p總建筑面積： 約68萬p項(xiàng)目簡介：位于城東工業(yè)園區(qū)，位置較偏遠(yuǎn)，交通不便利。打造超大一站式建材、家居、五金、裝飾專業(yè)市場。 項(xiàng)目由 ABC三區(qū)構(gòu)成，A區(qū)已開業(yè)、B區(qū)招商中，預(yù)計(jì)2014年開業(yè)、C區(qū)規(guī)劃中。 在售B區(qū)2

8、8-38棟兩層，26/間商鋪，1F層高5.6米，2F層高5.4米。 1F 臨街約7000-9000元/ 。2F3000-6000元/ 。滁州19125.25.2公里公里滁州國際商城滁州國際商城工工 業(yè)業(yè) 園園 區(qū)區(qū) 商商 圈圈 商商 業(yè)業(yè) 構(gòu)構(gòu) 成成 儀儀 邦邦 廣廣 場場 瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側(cè)，主要以家居、建材專業(yè)批發(fā)零售瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側(cè)，主要以家居、建材專業(yè)批發(fā)零售市場為主，目前已經(jīng)在建的有滁州國際商城和市場為主，目前已經(jīng)在建的有滁州國際商城和儀儀邦廣場，其他商業(yè)在規(guī)劃中，如紅星美凱龍。邦廣場，其他商業(yè)在規(guī)劃中，如紅星美凱龍。滁州

9、19124.94.9公里公里p項(xiàng)目位置：上海北路585號 p開 發(fā) 商：滁州儀邦置業(yè)有限公司 p占地面積： 186畝 p總建筑面積： 182000 p商業(yè)建筑面積：74000 p項(xiàng)目信息： 項(xiàng)目包含住宅7萬平米（均價(jià)3000-4000元），酒店式公寓3.6萬平米，公建配套0.2萬平米，商業(yè)7.4萬平米，打造集休閑、娛樂、辦公、購物、于一體的品牌廣場。商業(yè)為2層底商，打造大滁城奧萊城。銷售和商業(yè)招商狀況不理想，目前已是二次招商，預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間2014年左右。儀邦廣場儀邦廣場城城 東東 工工 業(yè)業(yè) 園園 區(qū)區(qū) 商商 業(yè)業(yè) 明明 細(xì)細(xì)城東工業(yè)園區(qū)主要商業(yè)在售商鋪價(jià)格小結(jié)城東工業(yè)園區(qū)主要商業(yè)在售商鋪價(jià)格

10、小結(jié) 目前城東工業(yè)園區(qū)主要在建商業(yè)只有兩家：滁州國際商城、儀邦廣場；規(guī)劃中未動工一家：紅星美凱龍。目前只有滁州國際廣場一期在售，售價(jià)為一樓：7000元/平-9000元/平；二樓3000元/平-6000元/平。高高 鐵鐵 站站 前前 商商 圈圈 的的 范范 圍圍 界界 定定 高鐵站前區(qū)位于六個(gè)組團(tuán)之一的高速鐵路站前組團(tuán)內(nèi)，用地范圍是以滁州高鐵站為核心，高鐵站前區(qū)位于六個(gè)組團(tuán)之一的高速鐵路站前組團(tuán)內(nèi)，用地范圍是以滁州高鐵站為核心，北至恒豐路和昌輝路延伸段、西至豐樂大道、南到高速鐵路、東臨規(guī)劃中的永樂路和儒林路，北至恒豐路和昌輝路延伸段、西至豐樂大道、南到高速鐵路、東臨規(guī)劃中的永樂路和儒林路，用地規(guī)

11、模為用地規(guī)模為821.5821.5公頃，規(guī)劃人口容量約為公頃，規(guī)劃人口容量約為1414萬人。萬人。商商業(yè)金融業(yè)用地位于鐵路客運(yùn)站北側(cè)，沿中業(yè)金融業(yè)用地位于鐵路客運(yùn)站北側(cè)，沿中都大道和南譙路兩側(cè)、洪武路北側(cè)布置，總用地面積都大道和南譙路兩側(cè)、洪武路北側(cè)布置，總用地面積29.0229.02公頃。公頃。高高 鐵鐵 站站 前前 商商 圈圈 內(nèi)內(nèi) 商商 業(yè)業(yè) 構(gòu)構(gòu) 成成 滁州市高鐵站前區(qū)總規(guī)劃，集交通、商貿(mào)、文化娛樂、居住功能為一體的城市新區(qū)。其中滁州市高鐵站前區(qū)總規(guī)劃，集交通、商貿(mào)、文化娛樂、居住功能為一體的城市新區(qū)。其中核心區(qū)為依托高鐵站形成以交通、商業(yè)、商務(wù)、賓館酒店等為主的交通樞紐中心，規(guī)劃中的

12、商核心區(qū)為依托高鐵站形成以交通、商業(yè)、商務(wù)、賓館酒店等為主的交通樞紐中心，規(guī)劃中的商業(yè)金融業(yè)用地位于鐵路客運(yùn)站北側(cè)，沿中都大道和南譙路兩側(cè)、洪武路北側(cè)布置，總用地面積業(yè)金融業(yè)用地位于鐵路客運(yùn)站北側(cè)，沿中都大道和南譙路兩側(cè)、洪武路北側(cè)布置，總用地面積29.0229.02公頃，預(yù)計(jì)公頃，預(yù)計(jì)20162016年左右完成商業(yè)落定開業(yè)時(shí)間可能要到年左右完成商業(yè)落定開業(yè)時(shí)間可能要到20182018年。年。 城市商圈分析小結(jié)城市商圈分析小結(jié) 隨著建設(shè)大滁城的步伐進(jìn)一步加快未來滁州將實(shí)現(xiàn)南接全椒、北連來安和天長，整個(gè)滁州市的商業(yè)格局也將發(fā)生變化，城南商圈對老城商圈的影響不可小視。一、老城核心商圈一、老城核心商

13、圈 以天長路和南橋北路交匯處的成熟商圈為中心，周邊三公里范圍為半徑的輻射范圍，構(gòu)成了目前滁州最為繁華的核心商業(yè)中心，經(jīng)營中成熟商業(yè)體量預(yù)計(jì)達(dá)30萬方，在建新型商業(yè)體量達(dá)23.萬方。二、城南新區(qū)商圈二、城南新區(qū)商圈 隨著新市政府的南遷，城南新區(qū)吸引了一批較為有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)者，集中在以新市政府為中心，龍?bào)创蟮罏橹鬏S的周圍區(qū)域，如世貿(mào)中心、喜來登中心城、中普城市廣場、金鵬99城市廣場等，未來將成為城南新區(qū)的商業(yè)、行政、商務(wù)中心，逐步形成城南核心商圈，輻射整個(gè)城南新區(qū)及全椒。三、工業(yè)園商圈三、工業(yè)園商圈 城東工業(yè)園區(qū)的打造也是大滁城建設(shè)的一個(gè)重要組成部分，其中配套的工業(yè)園商業(yè)中心，主要是以專

14、業(yè)批發(fā)零售市場為主，如五金建材批發(fā)市場、紅星美凱龍家居等。四、四、高鐵站前商圈：高鐵站前商圈：目前處于規(guī)劃階段城市商圈分析小結(jié)城市商圈分析小結(jié)第二部分第二部分 滁州市商業(yè)項(xiàng)目分析滁州市商業(yè)項(xiàng)目分析 通過對城市商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)研分析，了解目前商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營面積、經(jīng)營定位、業(yè)態(tài)定位、客群定位、招商情況、銷售情況、連鎖品牌入駐情況、經(jīng)營情況。 根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研分析的結(jié)論，結(jié)合項(xiàng)目所處區(qū)位、目前及未來的消費(fèi)客群數(shù)量和結(jié)構(gòu)、有針對性規(guī)劃具有市場競爭的商業(yè)業(yè)態(tài)，以準(zhǔn)確的商業(yè)定位實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功招商、以成功的招商和良性的項(xiàng)目運(yùn)營帶動項(xiàng)目的銷售、最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、運(yùn)營商、投資客戶、經(jīng)營客戶共贏的目的。安徽商之都滁州商廈

15、，位于天長東路；主要經(jīng)營范圍：服裝鞋帽,日用百貨,針紡織品,皮革制品,煙酒,副食,鐘表,照相器材,文體用品,玩具等；商之都立足當(dāng)?shù)厥袌?，提供高、中、低各檔商品。經(jīng)營模式為合作抽成，無保底或反保底，扣點(diǎn)數(shù)17%-25%17%-25%滁州1912金光大道購物廣場：位于天長東路。主力店為嘉美時(shí)尚街區(qū)、蘇果超市經(jīng)營檔次較低，為分割式商鋪，售后返租，主營服飾，租金內(nèi)鋪5-85-8元元/ / /天天（小面積鋪位），臨街商鋪1212元元/ / /天天（小面積鋪位），生意一般，商家更換率較高。金光大道購物廣場的嘉美時(shí)尚街區(qū)面向的顧客是滁州16-24歲的年輕人。滁州1912白云商廈是目前滁州裝修最新、檔次最高的

16、百貨商場，位于滁州市南譙北路，是中環(huán)國際廣場主力店為自持物業(yè)。經(jīng)營范圍：服裝、鞋帽、化妝品、珠寶首飾、兒童百貨等傳統(tǒng)百貨零售。經(jīng)營模式：自營加合作聯(lián)營，扣點(diǎn)數(shù)17%-25%17%-25%主要的消費(fèi)群體：面向的主要是具有一定購買力、追求品位和個(gè)性的消費(fèi)群體。滁州1912北大荒商都目前是滁州核心商圈中檔次比較低的一家百貨商店，經(jīng)營面積1200平左右，主要面對28-45歲之間的成年男女消費(fèi)者。經(jīng)營范圍：經(jīng)營范圍：男女正裝、男女商務(wù)休閑服飾。經(jīng)營模式：經(jīng)營模式：自營加合作聯(lián)營，扣點(diǎn)數(shù)17%-22%北大荒商都現(xiàn)有四家分店：北大荒商都（位于南譙北路）小型服裝商場，女人世界（位于滁州市南譙北路）專業(yè)女裝商場

17、，北大荒新天地（位于滁州市瑯琊東路）中高檔專業(yè)服飾商場，來安北大荒服飾廣場專業(yè)服飾商場。滁州1912商業(yè)街名稱：第五大道項(xiàng)目位置：豐樂大道與天長西路交匯處開 發(fā) 商：滁州市嘉宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積： 118.83畝總建筑面積：270000 商業(yè)建筑面積： 40000 項(xiàng)目簡介：4萬平米商業(yè)（名人酒吧街、名人餐飲街，名店精品街），機(jī)動車位1208輛。外商業(yè)街長約600M,為10棟獨(dú)立2或3層，平均2000 /棟建筑。目前尚未開盤，2013年10月交付。第五大道第五大道滁州1912區(qū)位：瑯琊山風(fēng)景區(qū)入口，瑯琊古道旁體量：共三期，一期1萬，二期、三期將近7萬建筑風(fēng)格：徽派復(fù)古項(xiàng)目簡介：以歐陽

18、修醉翁亭記“與民同樂” 理念， 打造一個(gè)古典與現(xiàn)代相結(jié)合的高檔餐飲休閑街區(qū)項(xiàng)目定位：類1912餐飲休閑娛樂街區(qū)。一期以高檔餐飲、 休閑為主，二期以時(shí)尚娛樂為主招商情況：目前一期已開業(yè)商家有粵鴻禾、喜福會、玄水 SPA、鼎閣夜總會、港匯豆撈，目前仍屬于培育期租金為0.8-1.3元/天開街日期：2011年10月開街同樂坊同樂坊滁州1912 優(yōu)勢優(yōu)勢地處瑯琊古道，緊鄰瑯琊山，環(huán)境幽靜，山清水秀，具有絕佳的風(fēng)景和文化氛圍遠(yuǎn)離城區(qū)，營造私密空間，對高檔消費(fèi)起到促進(jìn)作用項(xiàng)目目前一期已開業(yè)4家，在滁州已造成一定的上午客群集聚效應(yīng) 劣勢劣勢項(xiàng)目定位過于高端，還需要較長一段時(shí)期的培育期滁州當(dāng)?shù)厝狈ψ銐虻南M(fèi)支撐

19、，可能會導(dǎo)致商家“養(yǎng)不活”項(xiàng)目位置過于偏遠(yuǎn)，屬于明顯的目的性消費(fèi)，但因體量較小，開業(yè)商家較少，聚客效應(yīng)不明顯項(xiàng)目所屬銅礦企業(yè)在周邊的商鋪并不成功，租金在0.51元/天，且經(jīng)營情況較差，項(xiàng)目獲利空間比較有限商商 業(yè)業(yè) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 分分 析析 小小 結(jié)結(jié) 從目前的商業(yè)項(xiàng)目來看，正在經(jīng)營的零售項(xiàng)目還停留傳統(tǒng)的百貨商場和以超市為主力店而延生的傳統(tǒng)購物商場為主，正在建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目正在向購物中心和商業(yè)綜合體過度且有向南延伸的勢頭，未來對1912項(xiàng)目零售業(yè)態(tài)的銷售、招商、運(yùn)營的影響不可小視。 同類項(xiàng)目勉強(qiáng)來說目前只有“同樂坊”、“宋城美食街”兩個(gè)項(xiàng)目。“同樂坊”因開業(yè)項(xiàng)目地理位置較偏，且商業(yè)體量較小業(yè)態(tài)單一

20、聚客能力弱，目前整體經(jīng)營情況不好對1912項(xiàng)目不構(gòu)成威脅。商務(wù)餐飲生意較好但客單價(jià)不高基本在100-250元之間?！八纬敲朗辰帧表?xiàng)目在1912項(xiàng)目西側(cè)，因部分物業(yè)已經(jīng)售后自營，無法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃、宣傳推廣和運(yùn)營管理造成項(xiàng)目經(jīng)營品質(zhì)較差未能吸引城市高端消費(fèi)客群，經(jīng)營客戶經(jīng)營利潤有限，對1912項(xiàng)目也不會形成威脅。第三部分第三部分 項(xiàng)目輻射范圍消費(fèi)者分析項(xiàng)目輻射范圍消費(fèi)者分析 通過對目標(biāo)消費(fèi)客群的調(diào)研，了解項(xiàng)目所處區(qū)域的消費(fèi)客戶的結(jié)構(gòu)和層次，便于尋找市場供需關(guān)系，便于項(xiàng)目經(jīng)營定位，同于也利于項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營階段的吸引消費(fèi)者的推廣途徑。A.A.滁州市公證處滁州市公證處B.B.滁州市農(nóng)業(yè)委員會滁州市農(nóng)

21、業(yè)委員會C.C.滁州市產(chǎn)權(quán)交易所滁州市產(chǎn)權(quán)交易所D.D.滁州市審計(jì)局滁州市審計(jì)局E.E.滁州市水利局滁州市水利局F.F.江淮船舶檢驗(yàn)局滁江淮船舶檢驗(yàn)局滁州辦事處州辦事處G.G.滁州市農(nóng)學(xué)會滁州市農(nóng)學(xué)會H.H.滁州市民委滁州市民委I.I.滁州市殘聯(lián)滁州市殘聯(lián)滁州1912A.A.滁州市勞動和社會保障滁州市勞動和社會保障局局B.B.滁州市南譙區(qū)勞動和社滁州市南譙區(qū)勞動和社會保障局會保障局C.C.滁州市司法局滁州市司法局D.D.滁州市畜牧獸醫(yī)局滁州市畜牧獸醫(yī)局E.E.滁州市審計(jì)局滁州市審計(jì)局F. F.滁州老市政府滁州老市政府G.G.滁州市總工會滁州市總工會H.H.滁州市農(nóng)機(jī)局滁州市農(nóng)機(jī)局I. I.滁州

22、市瑯琊區(qū)文化教育滁州市瑯琊區(qū)文化教育局局J. J.滁州市公路運(yùn)輸管理處滁州市公路運(yùn)輸管理處滁州1912A.A.滁州市瑯琊區(qū)中滁州市瑯琊區(qū)中小企業(yè)服務(wù)中心小企業(yè)服務(wù)中心B.B.滁州市防汛抗旱滁州市防汛抗旱指揮部指揮部C.C.滁州市瑯琊區(qū)城滁州市瑯琊區(qū)城管四大隊(duì)管四大隊(duì)D.D.中共恒泰公司中共恒泰公司E.E.滁州市南譙區(qū)防滁州市南譙區(qū)防汛抗旱指揮部汛抗旱指揮部F.F.建設(shè)工程管理處建設(shè)工程管理處滁州1912A.A.豐樂花園豐樂花園B.B.新興花園新興花園C.C.龍興花園龍興花園D.D.荷花居荷花居E.E.南湖花園南湖花園F. F.南湖山莊南湖山莊G.G.北湖小區(qū)北湖小區(qū)H.H.綠源新村綠源新村I.

23、 I.家園小區(qū)家園小區(qū)J. J.汽運(yùn)小區(qū)汽運(yùn)小區(qū)滁州1912A.A.南湖新村南湖新村B.B.興隆小區(qū)興隆小區(qū)C.C.興隆花園興隆花園D.D.清水灣清水灣E.E.城中花園城中花園F. F.怡景源小區(qū)怡景源小區(qū)G.G.肉廠小區(qū)肉廠小區(qū)H.H.維也納春天維也納春天I. I.天龍花園小天龍花園小區(qū)區(qū)J. J.水泥廠小區(qū)水泥廠小區(qū)滁州1912A.A.古勝小區(qū)古勝小區(qū)B.B.機(jī)關(guān)南苑小區(qū)機(jī)關(guān)南苑小區(qū)C.C.亞龍名城亞龍名城D.D.水石嘉園水石嘉園E.E.鼓樓花園鼓樓花園F. F.水石嘉園東區(qū)水石嘉園東區(qū)G.G.金光大道小區(qū)金光大道小區(qū)H.H.交通花苑交通花苑I. I.市直機(jī)關(guān)花苑小區(qū)市直機(jī)關(guān)花苑小區(qū)J.

24、J.機(jī)關(guān)北苑小區(qū)機(jī)關(guān)北苑小區(qū)滁州1912A.A.安邦花園安邦花園小區(qū)小區(qū)B.B.靜心花園靜心花園C.C.豐樂園小豐樂園小區(qū)區(qū)D.D.家園公寓家園公寓E.E.滁州市公滁州市公安住宅區(qū)安住宅區(qū)F.F.東苑小區(qū)東苑小區(qū)G.G.瑞景熙園瑞景熙園H.H.寶塔花園寶塔花園I.I.振興小區(qū)振興小區(qū)J.J.順風(fēng)小區(qū)順風(fēng)小區(qū)滁州1912城市目標(biāo)消費(fèi)客群調(diào)研城市目標(biāo)消費(fèi)客群調(diào)研- -瑯琊區(qū)瑯琊區(qū)表一：政府、機(jī)關(guān)表一：政府、機(jī)關(guān) 城市目標(biāo)消費(fèi)客群調(diào)研城市目標(biāo)消費(fèi)客群調(diào)研- -瑯琊區(qū)瑯琊區(qū)表一：政府、機(jī)關(guān)表一：政府、機(jī)關(guān) 城市目標(biāo)消費(fèi)客群調(diào)研城市目標(biāo)消費(fèi)客群調(diào)研- -瑯琊區(qū)瑯琊區(qū)表一：政府、機(jī)關(guān)表一：政府、機(jī)關(guān)城市目

25、標(biāo)消費(fèi)客群調(diào)研城市目標(biāo)消費(fèi)客群調(diào)研- -工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)項(xiàng)項(xiàng) 目目 周周 邊邊 消消 費(fèi)費(fèi) 者者 小小 結(jié)結(jié) 政府機(jī)關(guān)客群：政府機(jī)關(guān)客群：項(xiàng)目三公里內(nèi)有政府、機(jī)關(guān)單位23個(gè)； 工業(yè)企業(yè)客群：工業(yè)企業(yè)客群：城東工業(yè)園區(qū)知名企業(yè)單位18個(gè)； 居民客群：居民客群：項(xiàng)目周邊三公里內(nèi)有40個(gè)小區(qū)，總?cè)丝?5萬左右； 通過調(diào)研可以看出，目前項(xiàng)目周邊消費(fèi)客群已政府機(jī)關(guān)單位和居民為主，開業(yè)后的1-2年內(nèi)項(xiàng)目主要的消費(fèi)客群為，項(xiàng)目周邊的居民的家庭消費(fèi)和政府政務(wù)消費(fèi)為主企業(yè)的商務(wù)宴請為輔。第四部分第四部分 商業(yè)經(jīng)營客戶分析商業(yè)經(jīng)營客戶分析 通過對城市商業(yè)經(jīng)營客戶調(diào)研分析，了目前經(jīng)營經(jīng)營模式、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營面積、經(jīng)

26、營菜系、消費(fèi)客群的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)客群的來源、經(jīng)營狀況以及拓展需求。 根據(jù)商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研分析的結(jié)論，為項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合、物業(yè)面積切割、招商周期、外地品牌和本地品牌的引入比例提供依據(jù)。商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研表一：餐飲表一：餐飲 商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研表二：酒吧表二：酒吧 商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研表三：夜總會表三：夜總會 商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研表四：影院表四：影院表五：超市表五：超市商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研表六：商務(wù)酒店表六：商務(wù)酒店表七：快捷酒店表七：快捷酒店商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研表八：零售（白云商廈）表八：零售（白云商廈）商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)

27、研商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研表九：零售（商之都）表九：零售（商之都）商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研表十：零售（中都百貨）表十：零售（中都百貨）表十一：零售（北大荒）表十一：零售（北大荒）商業(yè)經(jīng)營客戶調(diào)研小結(jié) 目前滁州百貨零售類業(yè)態(tài)多為扣點(diǎn)，物業(yè)多為自持物業(yè)，經(jīng)營客戶主要集中在瑯琊區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)多基本為租金，物業(yè)為租賃和購買，經(jīng)營客戶也主要集中在瑯琊區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 目前經(jīng)營業(yè)態(tài)比例約為零售50%、餐飲30%、娛樂8%、洗浴5%、其他2%。 目前的消費(fèi)客群為：政府30%、居民50%、工業(yè)企業(yè)20%。 滁州項(xiàng)目（招商）調(diào)研總結(jié) 本次調(diào)研共用5天，主要針對滁州城市商圈、滁州市商業(yè)項(xiàng)目、項(xiàng)目輻射客群以及商業(yè)經(jīng)營客戶進(jìn)行市場調(diào)研。一、政府的商業(yè)格局：一、政府的商業(yè)格局： 1、市級核心商業(yè)以瑯琊區(qū)天長路與南橋北路交匯處為中心向周邊三公里延伸，目前以形