物業(yè)管理實(shí)務(wù)知識(shí)1

1、物業(yè)管理實(shí)務(wù)知識(shí)物業(yè)管理實(shí)務(wù)知識(shí)主講人:方向明政府、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)主政府、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)之間是什么樣的關(guān)系？委員會(huì)之間是什么樣的關(guān)系？1、政府與后面幾個(gè)主題的關(guān)系是指導(dǎo)與被指導(dǎo)、監(jiān)督與被監(jiān)督、協(xié)調(diào)與被協(xié)調(diào)的關(guān)系。2、后者所做決定和行為不得違反國(guó)家的法律法規(guī)及政府的有關(guān)規(guī)定。3、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間是委托與被委托的關(guān)系，雙方是平等的民事主體。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的長(zhǎng)設(shè)機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主大會(huì)行使權(quán)利和履行義務(wù)。業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成的，業(yè)主有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，享有投票權(quán)、選舉權(quán)和被選舉權(quán)。業(yè)主享有哪些權(quán)利？業(yè)主享有哪些權(quán)利？n所有權(quán)。業(yè)主對(duì)專(zhuān)有

2、部分享有充分自由的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，即業(yè)主可以依法使用、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與等，他人不得干涉。n相鄰使用權(quán)。業(yè)主為了正當(dāng)合理地使用自己的專(zhuān)有部分而請(qǐng)求其他業(yè)主的專(zhuān)有部分或公用部分的權(quán)利。比如：為了修復(fù)自己漏水的天花板，該業(yè)主可以利用樓上業(yè)主的地板，樓上業(yè)主不得拒絕。n對(duì)共有部分的使用權(quán)。對(duì)于共有部分，業(yè)主可以合理地善意地使用。n收益權(quán)。如共有部分被出租、出售取得收益的時(shí)候，業(yè)主可以取得相應(yīng)分額的利益。n表決權(quán)。業(yè)主參加全體業(yè)主大會(huì)，對(duì)大會(huì)討論的事項(xiàng)享有投票表決權(quán)。n參與制訂規(guī)約權(quán)。即參加全體業(yè)主大會(huì)，參與制訂和修改公約、管理規(guī)則等權(quán)利。n選舉與罷免管理機(jī)構(gòu)人員的權(quán)利。即參加業(yè)主大

3、會(huì)，選舉管委會(huì)成員，罷免管委會(huì)成員以及通過(guò)管委會(huì)罷免物業(yè)管理公司的權(quán)利。n請(qǐng)求權(quán)。即依據(jù)管理公約請(qǐng)求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、請(qǐng)示管理機(jī)構(gòu)正當(dāng)管理事務(wù)，請(qǐng)求收取分配共有部分應(yīng)得的利益、請(qǐng)求停止侵犯共同利益的行為的權(quán)利。什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)？什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)？n建筑物區(qū)分所有權(quán)指區(qū)分建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)等三要素構(gòu)成的特別所有權(quán)。n建筑物區(qū)分所有權(quán)專(zhuān)有部分指建筑物中具有結(jié)構(gòu)和使用上能夠獨(dú)立存在的部位，它以墻壁、天花、地板為間隔構(gòu)成具有一定長(zhǎng)、寬、高的立體空間。n商品房銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e之和。商品

4、房套內(nèi)建筑面積由三部分組成：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑之間的分隔墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分的共有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分的共有權(quán)n民法通則第78條中共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的分額，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。n只有夫妻共有、家庭共有、繼承人在財(cái)產(chǎn)分割前對(duì)遺產(chǎn)的共有三種共有是共同共有，其余的共有都是按份共有。n按份共有在使用權(quán)能上可表現(xiàn)為輪流使用如電梯的使用、網(wǎng)球場(chǎng)的使用，和共同使用如游泳池、樓梯的使用，以

5、及分割使用如停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛的停放等方式。n對(duì)于小區(qū)公共收益的處分方式上通常是按共有部分之應(yīng)有比例來(lái)共同享有，如共有設(shè)施停車(chē)場(chǎng)對(duì)外出租獲取的收益的處分通常方法是列入公共基金，公共基金屬業(yè)主按份共有，因此共有部分的收益分配上是按份共有。n業(yè)主成員權(quán)的投票權(quán)在國(guó)際慣例都是按公共分?jǐn)偛糠种畱?yīng)有比例或與業(yè)主戶(hù)數(shù)相結(jié)合的兩種方式來(lái)行使。因此公共事務(wù)的管理權(quán)能也是全部或部分按業(yè)主以公共分?jǐn)偛糠种畱?yīng)有比例來(lái)表決。n在公共部位的維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)上，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用在物業(yè)管理行業(yè)通行的做法是按公共分?jǐn)偛糠种畱?yīng)有比例來(lái)分?jǐn)偦驈墓不鹬兄С?，因此從業(yè)主履行的義務(wù)上可以看出是按享有權(quán)利的比例來(lái)承擔(dān)。發(fā)展商發(fā)展商“買(mǎi)高層送天臺(tái)買(mǎi)高

6、層送天臺(tái)”是否成立？是否成立？n在房地產(chǎn)交易中經(jīng)常出現(xiàn)有開(kāi)發(fā)商“買(mǎi)高層送天臺(tái)”的廣告，天臺(tái)是建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有，在開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售之前，建筑物包括天臺(tái)大產(chǎn)權(quán)屬開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商在向第一個(gè)業(yè)主銷(xiāo)售時(shí)可以承諾“買(mǎi)高層送天臺(tái)”，但這是以區(qū)分共有人開(kāi)發(fā)商放棄原本享有的天臺(tái)共有權(quán)為前提的；當(dāng)開(kāi)發(fā)商向第二個(gè)業(yè)主銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，雖然開(kāi)發(fā)商可以放棄原本享有的天臺(tái)共有權(quán)，但開(kāi)發(fā)商無(wú)法替代其他業(yè)主作出放棄享有天臺(tái)共有權(quán)的申明，開(kāi)發(fā)商此時(shí)奉送的天臺(tái)應(yīng)歸屬于全體包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的業(yè)主共有。即使該天臺(tái)由于其空間位置特殊，只能是某一業(yè)主單獨(dú)使用，其他業(yè)主不可能享用，但仍不會(huì)影響其他業(yè)主對(duì)該空間享有的所有權(quán)，進(jìn)行合法的利用。公用部

7、位、設(shè)施設(shè)備及景觀(guān)權(quán)公用部位、設(shè)施設(shè)備及景觀(guān)權(quán)n公用部位、設(shè)施設(shè)備指除個(gè)體業(yè)主專(zhuān)有、部分或區(qū)域業(yè)主共有、土地所有權(quán)公有、其他公用事業(yè)所有外的所有物業(yè)、設(shè)施設(shè)備，如公共文娛場(chǎng)所、會(huì)所、路燈、配電房、二次供水設(shè)施、道路、公共停車(chē)場(chǎng)等，以及小區(qū)綠化、園林景觀(guān)、建筑小品、樓宇及屋頂造型、外墻面等構(gòu)成小區(qū)環(huán)境、面貌或風(fēng)格，應(yīng)屬全體業(yè)主公有。供電、供水或通信線(xiàn)路等主干點(diǎn)至市政管道或線(xiàn)路分支點(diǎn)部分可能是市政設(shè)施，也可能是全體業(yè)主所公有，界定的方法是看由誰(shuí)出資建設(shè)、購(gòu)房款是否已包含該費(fèi)用。n“景觀(guān)權(quán)”屬于全體業(yè)主所公有，它是一種虛擬的所有權(quán)。作為小區(qū)風(fēng)貌的樓宇外墻面顏色、立面造型、綠化、道路以及小區(qū)四周的草地

8、上或小區(qū)與外界交接建筑物樓頂上的空間等，是小區(qū)的形象和特征，也是城市的市容市貌，為全社會(huì)所有，所以對(duì)其的利用和使用、更改除應(yīng)得到全體業(yè)主認(rèn)可外，還會(huì)受到城市建設(shè)法律、城市規(guī)劃等因素的制約。n景觀(guān)權(quán)不同于相鄰權(quán)，相鄰權(quán)是指不動(dòng)產(chǎn)的各方，在履行權(quán)利的同時(shí)應(yīng)保障相鄰方截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的便利?！熬坝^(guān)權(quán)景觀(guān)權(quán)”在具體操作中的表現(xiàn)形式在具體操作中的表現(xiàn)形式n樓宇外墻清洗由物業(yè)管理區(qū)域公共基金支出。n依靠樓宇獲取廣告收益歸全體業(yè)主。設(shè)置廣告前應(yīng)進(jìn)行可行性分析，至少經(jīng)景觀(guān)承載物業(yè)業(yè)主的同意。n安裝防盜網(wǎng)的小區(qū)，防盜網(wǎng)統(tǒng)一規(guī)格、花樣。n空調(diào)的安裝應(yīng)在指定位置，排水管應(yīng)接回室內(nèi)。n小區(qū)對(duì)外展示的

9、外墻面顏色、立面造型、建筑結(jié)構(gòu)、綠化、道路等的更改除經(jīng)景觀(guān)承載業(yè)主的同意，業(yè)主大會(huì)決議批準(zhǔn)外，還應(yīng)報(bào)城市建設(shè)部門(mén)審批。n小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的更改除業(yè)主大會(huì)同意外還需相鄰受影響的業(yè)主的同意。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿(mǎn)時(shí)可以拒繳業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿(mǎn)時(shí)可以拒繳管理費(fèi)么？管理費(fèi)么？ 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不滿(mǎn)不可拒繳物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理是企業(yè)，其工作的開(kāi)展經(jīng)費(fèi)來(lái)源于業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)，如果業(yè)主不繳管理費(fèi)，公司由于管理費(fèi)不足服務(wù)水平將還會(huì)下降。 從法律的角度來(lái)說(shuō)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不滿(mǎn)，但如果沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)管理公司違約在先，即物業(yè)管理公司沒(méi)有依照合同進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)，且造成服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，業(yè)

10、主不交管理費(fèi)，要負(fù)違約責(zé)任，在因糾紛導(dǎo)致訴訟時(shí)業(yè)主將面臨著敗訴。 但如果物業(yè)管理公司事先向業(yè)主作過(guò)承諾說(shuō)服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到要求業(yè)主可拒繳管理費(fèi)，在這種情況下，業(yè)主不繳納管理費(fèi)不構(gòu)成違約。 最好的辦法是業(yè)主向物業(yè)管理公司反映要求其改正，同時(shí)也可以向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)，由業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)管理公司進(jìn)行交涉，如果物業(yè)管理公司不接受意見(jiàn)并且改正不符合條件時(shí)業(yè)主委員會(huì)可以解聘物業(yè)管理公司。 誰(shuí)擁有小區(qū)停車(chē)位的處分權(quán)、收益權(quán)？誰(shuí)擁有小區(qū)停車(chē)位的處分權(quán)、收益權(quán)？n解決糾紛的關(guān)鍵在于弄清誰(shuí)享有小區(qū)車(chē)位的處分權(quán)、收益權(quán)。如果業(yè)主擁有車(chē)位的所有權(quán)，則業(yè)主擁有車(chē)位的處分權(quán)和收益權(quán)。但業(yè)主在處理車(chē)位時(shí)，不得改變車(chē)位的使用性質(zhì)，

11、并且應(yīng)向物業(yè)管理公司交納一定的管理費(fèi)，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司在負(fù)責(zé)看管車(chē)場(chǎng)車(chē)輛時(shí)，要有一定的成本支出，而且物業(yè)管理公司也負(fù)有看管車(chē)場(chǎng)車(chē)輛的責(zé)任。如果是在小區(qū)路邊劃線(xiàn)停車(chē)的，車(chē)位所占土地的使用權(quán)屬全體業(yè)主所有，此時(shí)物業(yè)管理公司只有停車(chē)管理權(quán)，負(fù)責(zé)看管車(chē)輛，收取看管費(fèi)。物業(yè)管理公司是否有對(duì)住戶(hù)罰款的權(quán)利？物業(yè)管理公司是否有對(duì)住戶(hù)罰款的權(quán)利？n罰款是一種行政處罰行為，除行政處罰以外，所有的相似情形都不能再稱(chēng)之為“罰款”，其設(shè)定和實(shí)施罰款行為就必須以中華人民共和國(guó)行政處罰法為法律依據(jù)，不能違反法律的規(guī)定。行政處罰法第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)在法定職權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施”，而物業(yè)管理公司只是一

12、個(gè)企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機(jī)關(guān)，所以無(wú)權(quán)實(shí)施任何行政處罰行為。同時(shí)，物業(yè)管理公司是受小區(qū)業(yè)主委托負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作的，其作為委托合同的一方，與業(yè)主之間是平等的民事主體關(guān)系。物業(yè)管理公司的身份是業(yè)主聘請(qǐng)來(lái)的“管家”，依照雙方簽訂的合同履行職責(zé)，如業(yè)主違約可以追究其違約責(zé)任，但她沒(méi)有實(shí)施罰款等行政處罰的權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)能否獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任？業(yè)主委員會(huì)能否獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任？n在目前的現(xiàn)狀下，業(yè)主委員會(huì)很難獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有自己獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，業(yè)主委員會(huì)的辦公用房名義上可以是業(yè)主委員會(huì)所有，但是，辦公用房的用途有明確的規(guī)定，即只能用于物業(yè)管理用途，業(yè)主委員會(huì)不能將其出售，也無(wú)法以其承

13、擔(dān)責(zé)任。維修基金等是全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會(huì)僅以業(yè)主名義代管。在當(dāng)前的程序設(shè)計(jì)中，業(yè)主委員會(huì)如果要提起訴訟，簽訂合同，一般應(yīng)事先由業(yè)主大會(huì)通過(guò)，并根據(jù)業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)章程，解決預(yù)交訴訟費(fèi)、聘請(qǐng)律師等費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題，最后的訴訟結(jié)果無(wú)論勝訴還是敗訴，也均應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。業(yè)主可隨時(shí)查閱物業(yè)公司的財(cái)務(wù)狀況么？業(yè)主可隨時(shí)查閱物業(yè)公司的財(cái)務(wù)狀況么？n從理論上講，業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)不是物業(yè)管理公司的自有資金，也不是物業(yè)公司用自有資金取得的贏利，因此物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取和使用不屬于物業(yè)公司的商業(yè)秘密。不管是酬金制還是包干制，業(yè)主都有知情權(quán)，并非包干制情況下，物業(yè)管理公司就可以把物業(yè)服務(wù)費(fèi)全部截留歸己。n業(yè)

14、主作為費(fèi)用的支付人，有財(cái)務(wù)監(jiān)督的權(quán)利，但此項(xiàng)權(quán)利并不能通過(guò)個(gè)別業(yè)主私人檢查物業(yè)公司的帳目來(lái)實(shí)現(xiàn)。n查帳的目的是監(jiān)督物業(yè)公司財(cái)務(wù)支出是否符合預(yù)算項(xiàng)目，有沒(méi)有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主的行為。作為監(jiān)督方與被監(jiān)督方都需要就檢查結(jié)果作出權(quán)威的、有法律效力結(jié)論，而一般的業(yè)主不具備專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí)，即使是專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)人員也無(wú)法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明。因此，當(dāng)業(yè)主以個(gè)人身份查帳時(shí)，物業(yè)公司有權(quán)拒絕，否則每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查帳權(quán)，這樣只能?chē)?yán)重干擾物業(yè)公司的正常運(yùn)作。n業(yè)主如果要行使此項(xiàng)權(quán)利，有兩種途徑可以選擇：一是私人委托會(huì)計(jì)律師事務(wù)所檢查；二是提請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)委托專(zhuān)業(yè)事務(wù)所檢查。只有國(guó)家法律承認(rèn)

15、的專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)事務(wù)所才能提供有效的審計(jì)報(bào)告以達(dá)到查帳目的，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，同時(shí)也才能真正幫助業(yè)主行使自己的合法權(quán)利。物業(yè)管理公司在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)是物業(yè)管理公司在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)是否有權(quán)扣押業(yè)主的房屋鑰匙？否有權(quán)扣押業(yè)主的房屋鑰匙？ 業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋，就與房屋的開(kāi)發(fā)商形成了一種房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。在這一法律關(guān)系中，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商雙方各有多種權(quán)利、義務(wù)，但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，最根本的權(quán)利是收取業(yè)主的購(gòu)房款項(xiàng)，最根本的義務(wù)是向業(yè)主交付房屋。業(yè)主已經(jīng)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定向開(kāi)發(fā)商付了全部房款，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該履行其向業(yè)主交付房屋的義務(wù)?！敖桓斗课荨本褪墙o業(yè)主辦理入住手續(xù)，給業(yè)主鑰匙，使得業(yè)主能夠占有、使用該房屋，

16、這樣才是履行了開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。 物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)獨(dú)立的法人主體，物業(yè)管理公司自始就沒(méi)有擁有房屋鑰匙的權(quán)利，它只是在業(yè)主辦理完入住手續(xù)時(shí)代開(kāi)發(fā)商把鑰匙交給業(yè)主。業(yè)主入住手續(xù)不全，它可以采取它有權(quán)采取的其他有效措施，但無(wú)權(quán)扣押業(yè)主房屋的鑰匙。物業(yè)公司有權(quán)對(duì)業(yè)主強(qiáng)行停水停電么？物業(yè)公司有權(quán)對(duì)業(yè)主強(qiáng)行停水停電么？n物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)合同上主要享有的權(quán)利是收取物業(yè)管理費(fèi)，其主要的義務(wù)在于提供合同約定的物業(yè)管理服務(wù)，包括保安服務(wù)、清潔服務(wù)等。n實(shí)際工作中，物業(yè)管理公司往往基于委托而向業(yè)主代收代繳水費(fèi)和電費(fèi)，物業(yè)管理公司經(jīng)常采取停水停電的辦法催繳物業(yè)管理費(fèi)。而且，物業(yè)服務(wù)合同也往往訂有停水停電條

17、款。因此物業(yè)管理公司普遍認(rèn)為業(yè)主不繳物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司停水停電，既是合同的約定，也符合常理，并無(wú)不妥。n事實(shí)上，小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對(duì)人應(yīng)是供水公司或供電公司。根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致原則，用水用電人有義務(wù)繳納水費(fèi)電費(fèi)，而供水供電人有義務(wù)依約供水供電。也就是說(shuō)，用水用電人享有要求供水供電的權(quán)利，而供水供電人則享有收取水費(fèi)電費(fèi)的權(quán)利。根據(jù)合同履行的抗辯原則，如果用水用電人不履行繳納水費(fèi)電費(fèi)的義務(wù)，則供水供電人當(dāng)然享有拒絕供水供電的義務(wù)即停水停電的權(quán)利。n物業(yè)管理公司不屬于供水供電人，其不享有停水停電權(quán)。停水停電權(quán)是供水供電企業(yè)的一項(xiàng)重要的合同履行抗辯權(quán)。在物業(yè)服務(wù)合同中，雙方即使約定在業(yè)主欠費(fèi)

18、的情況下，賦予物業(yè)管理公司以停水停電權(quán)，這顯然侵犯了供水供電人的權(quán)利。在合同法上，這屬于涉他合同條款。依法理，這種條款一般應(yīng)經(jīng)得第三人即供水供電人同意。否則，即視為無(wú)效。n物業(yè)管理公司之所以收取水費(fèi)、電費(fèi)，這種“收費(fèi)權(quán)”只是受供水供電人委托。由于供水供電義務(wù)所對(duì)應(yīng)的繳水費(fèi)電費(fèi)義務(wù)。此時(shí)，即使供水供電人授權(quán)物業(yè)管理公司以停水停電作為收繳管理費(fèi)手段，由于供水供電所對(duì)應(yīng)的只是繳水費(fèi)電費(fèi)的義務(wù)，同樣也不能以停水停電催繳物業(yè)管理費(fèi)。n物業(yè)管理有其特殊性，其服務(wù)針對(duì)全體業(yè)主而不能分割，在單個(gè)業(yè)主不履行繳納管理費(fèi)義務(wù)時(shí)，物業(yè)管理公司不能依合同履行抗辯權(quán)拒絕提供物業(yè)管理服務(wù)。這樣，勢(shì)必侵犯其他業(yè)主的利益。n物

19、業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)采取合法而政黨的程序行使，譬如與當(dāng)事人協(xié)商，向法院起訴，或者依雙方訂有的仲裁條款申請(qǐng)仲裁。業(yè)主車(chē)位經(jīng)常被人強(qiáng)占，怎么辦？業(yè)主車(chē)位經(jīng)常被人強(qiáng)占，怎么辦？n業(yè)主交納了一定的車(chē)位使用費(fèi)，沒(méi)有車(chē)位停車(chē)，可向物業(yè)管理公司提意見(jiàn)或投訴。物業(yè)管理公司按有關(guān)規(guī)定收取了業(yè)主的車(chē)位使用費(fèi)，如果沒(méi)能保證其車(chē)位的使用權(quán)，其行為本身就是違反了合同中關(guān)于車(chē)位使用服務(wù)的約定，應(yīng)及時(shí)糾正，并且認(rèn)真地履行合同約定事項(xiàng)；物業(yè)管理公司的行為如給業(yè)主造成了損失，還應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。停車(chē)場(chǎng)停車(chē)被撞，物業(yè)公司是否有責(zé)任？停車(chē)場(chǎng)停車(chē)被撞，物業(yè)公司是否有責(zé)任？n不能僅僅認(rèn)為物業(yè)管理公司收取的停車(chē)費(fèi)是車(chē)位使用費(fèi)，畢竟，物業(yè)管理公司有

20、對(duì)住宅小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治的義務(wù)。目前在法規(guī)中雖然沒(méi)有規(guī)定物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)停放車(chē)輛的看護(hù)職責(zé)，對(duì)物業(yè)管理公司失職而造成的損失如何賠償尚無(wú)明文規(guī)定，但是，物業(yè)管理公司對(duì)自己的失職行為還是負(fù)有責(zé)任的。n小區(qū)居民按照物業(yè)管理委托合同的規(guī)定或物業(yè)管理公司的要求將車(chē)輛停放在指定車(chē)位上，這種行為本身已經(jīng)體現(xiàn)了要約和承諾的吻合，雙方在法律責(zé)任上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系即已形成。物業(yè)管理公司因管理不善給業(yè)主造成損物業(yè)管理公司因管理不善給業(yè)主造成損失怎么辦？失怎么辦？n案例2002年2月，楊某買(mǎi)了某小區(qū)一層一居室住房一套，入住時(shí)他與小區(qū)物業(yè)

21、管理公司簽訂了物業(yè)管理委托合同，并交納了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，第二天，楊某將自己的衣物、家具和一臺(tái)電腦搬入新居便外出辦事，三天后楊某回來(lái)發(fā)現(xiàn)房間全部被廚房下水道涌出的污水浸泡，室內(nèi)衣物、家具、電腦全部損壞。為此楊某起訴要求物業(yè)管理公司予以賠償。 點(diǎn)評(píng)由于楊某購(gòu)買(mǎi)的房屋是一層，上面還有五層無(wú)人居住，但其與物業(yè)管理公司簽訂的樓房代管協(xié)議中明確約定：物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)該樓房上下水管線(xiàn)的管理維修。而且，物業(yè)管理公司也收取了相應(yīng)的管理費(fèi)用，楊某回來(lái)發(fā)現(xiàn)房間全部被廚房下水道涌出的污水浸泡，室內(nèi)衣物、家具、電腦全部損壞。這與物業(yè)管理公司的失職是有直接的關(guān)系，因此，物業(yè)管理公司對(duì)楊某的損失應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理公司

22、的管理權(quán)源于何處？物業(yè)管理公司的管理權(quán)源于何處？n物業(yè)的管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)與房屋的所有權(quán)、使用權(quán)分離，才有可能讓物業(yè)管理公司行使管理權(quán)。由于業(yè)主對(duì)公共部位、公共環(huán)境的管理無(wú)法投入過(guò)多的個(gè)人精力，又沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的技術(shù)人才，所以，必須依靠物業(yè)管理公司才能達(dá)到有一個(gè)整潔、衛(wèi)生、舒適的環(huán)境的目的。n物業(yè)管理委托合同是物業(yè)管理公司獲得管理權(quán)的依據(jù)。物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂了物業(yè)管理委托合同后就成立了物業(yè)管理法律關(guān)系，物業(yè)管理公司就取得了管理權(quán)。n物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平是獲得管理權(quán)的依據(jù)。n依法進(jìn)行物業(yè)管理是能夠擁有管理權(quán)的關(guān)鍵。物業(yè)管理公司從何時(shí)開(kāi)始向業(yè)主計(jì)收物物業(yè)管理公司從何時(shí)開(kāi)始向業(yè)主計(jì)收物業(yè)

23、管理費(fèi)？業(yè)管理費(fèi)？n物業(yè)公司一般從購(gòu)房人驗(yàn)收房屋、簽字認(rèn)可后，開(kāi)始計(jì)收管理費(fèi)；也有的物業(yè)管理公司從住戶(hù)辦理入住手續(xù)時(shí)開(kāi)始計(jì)收管理費(fèi)。如果購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人雙方對(duì)物業(yè)管理費(fèi)計(jì)取另有約定的除外。例如：開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房時(shí)承諾免第一年管理費(fèi)，就屬于這種情況。n如果開(kāi)發(fā)商發(fā)出入住通知書(shū)后，購(gòu)房人無(wú)正當(dāng)理由不來(lái)收樓的，物業(yè)管理費(fèi)可以從發(fā)出入住通知書(shū)一個(gè)月后開(kāi)始計(jì)算。業(yè)主沒(méi)有居住買(mǎi)下的房屋，物業(yè)公司是業(yè)主沒(méi)有居住買(mǎi)下的房屋，物業(yè)公司是否有權(quán)對(duì)其收取管理費(fèi)？否有權(quán)對(duì)其收取管理費(fèi)？n產(chǎn)權(quán)人長(zhǎng)期不住的房屋也應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)。理由如下：物業(yè)管理公司提供的服務(wù)是一種公共性服務(wù)，即公共區(qū)域的保潔、保安、綠化、房

24、屋及小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)、小區(qū)日常管理等，這種公共性服務(wù)具有非排他性和非競(jìng)爭(zhēng)性的特點(diǎn)，即一個(gè)小區(qū)不會(huì)因?yàn)槟骋粋€(gè)人或幾個(gè)人不在此居住，管理成本就會(huì)減少。 案例溫女士購(gòu)買(mǎi)了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，溫女士對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題，認(rèn)為該房沒(méi)有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國(guó)，只在入住交接單上提出了自己的意見(jiàn)，并收了房門(mén)鑰匙。半年后，溫女士回國(guó)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催繳物業(yè)費(fèi)的通知，溫女士覺(jué)得很冤，當(dāng)初房子交接就不滿(mǎn)意，這半年自己也沒(méi)住，怎么還要交納這么多物業(yè)管理費(fèi)？n點(diǎn)評(píng)雖然溫女士在收樓時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商交付的房子提出 了自己的意見(jiàn)，但如果這些意見(jiàn)不構(gòu)成法定或約定

25、的不能交付的情況（比如房屋根本未經(jīng)正式驗(yàn)收合格等），同時(shí)又接受了房屋鑰匙，則說(shuō)明溫女士對(duì)房屋的交付已表示認(rèn)可，她可以就提出的細(xì)部問(wèn)題繼續(xù)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修，但不能據(jù)此認(rèn)為開(kāi)發(fā)商不符合交付條件。（商品買(mǎi)賣(mài)合同、三書(shū)一證） 既然房屋已經(jīng)交付，無(wú)論溫女士是否實(shí)際居住，有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)也理應(yīng)交納，因?yàn)闊o(wú)論業(yè)主是否實(shí)際居住，物業(yè)公司已提供物業(yè)管理服務(wù)。當(dāng)然，如果溫女士認(rèn)為物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合理或?qū)μ峁┑姆?wù)不滿(mǎn)意，則可以對(duì)這部分內(nèi)容向物業(yè)公司提出異議。出現(xiàn)緊急情況時(shí)，物業(yè)管理人員能否出現(xiàn)緊急情況時(shí)，物業(yè)管理人員能否采取破門(mén)而入的措施？采取破門(mén)而入的措施？n物業(yè)管理公司管理的任務(wù)之一就是保證管理區(qū)域的人

26、身、財(cái)產(chǎn)安全。當(dāng)出現(xiàn)緊急情況時(shí)，如果保護(hù)的利益大于其造成的損失，就可以采取緊急避險(xiǎn)行為。所謂緊急避險(xiǎn)，就是為了使第三人或本人的人身或財(cái)產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的、實(shí)際存在的危險(xiǎn)而不得已采取的一種加害于他人人身或財(cái)產(chǎn)的損害行為。如果業(yè)主房?jī)?nèi)出現(xiàn)危及業(yè)主、非業(yè)主使用人或第三人人身、財(cái)產(chǎn)的緊急情況，而業(yè)主又不能及時(shí)打開(kāi)房門(mén)，物業(yè)管理公司可以采取破門(mén)而入的辦法，但該辦法必須符合緊急避險(xiǎn)的條件。n物業(yè)公司是依據(jù)物業(yè)管理合同的約定從事物業(yè)管理工作的，這就迫使物業(yè)管理公司必須將相關(guān)的免責(zé)條款盡可能詳盡地寫(xiě)在合同中以維護(hù)自己的利益，但又不能走向什么責(zé)任都不承擔(dān)的另一極端。n物業(yè)公司可將物業(yè)管理合同中的免責(zé)條

27、款約定為：“物業(yè)管理者進(jìn)行如下物業(yè)管理活動(dòng)時(shí)，對(duì)業(yè)主造成的財(cái)產(chǎn)損失可不承擔(dān)民事賠償責(zé)任：（1）為救助任命而造成的必要財(cái)產(chǎn)損失（比如有人在房間企圖自殺、物業(yè)管理者為救助人命，不得不破門(mén)、破窗而入）；（2）為避免業(yè)主或用戶(hù)財(cái)產(chǎn)受損或可能受損而造成的必要財(cái)產(chǎn)損失（比如業(yè)主房間內(nèi)漏水、 失火又無(wú)人在內(nèi)，為不使其造成巨大損失，物業(yè)管理者強(qiáng)行入內(nèi)救治）；（3）為抓捕違法犯罪分子，制止不法侵害行為而造成的必要財(cái)產(chǎn)損失；（4）其他類(lèi)似上述情況的情形。 這樣，看起來(lái)好像對(duì)物業(yè)管理者多了一些約束或控制，但是實(shí)際上，卻明確了其免責(zé)條件，使之具有可操作性，才能從根本上避免糾紛與麻煩。業(yè)主入住后以房屋存在問(wèn)題為由拒繳業(yè)

28、主入住后以房屋存在問(wèn)題為由拒繳管理費(fèi)怎么辦？管理費(fèi)怎么辦？ 有的購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)了商品房后，在搬入新居時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，也有的購(gòu)房者辦理入住手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋的結(jié)構(gòu)布局與預(yù)售合同上所附的平面圖不一致，房屋實(shí)際面積小于購(gòu)房合同所約定的面積。由于購(gòu)房者不滿(mǎn)房屋狀況，因此入住后一直拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。 物業(yè)管理與房屋買(mǎi)賣(mài)是兩種不同的法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)不同的法人，業(yè)主入住后如果發(fā)現(xiàn)了房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，不應(yīng)該因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的問(wèn)題而拒絕向物業(yè)管理公司交納管理費(fèi)。 購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，對(duì)開(kāi)發(fā)商的違約行為，購(gòu)房者完全可以憑借相關(guān)證據(jù)追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。而物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是兩

29、個(gè)民事主體，物業(yè)管理公司僅依據(jù)其與業(yè)主之間的委托管理協(xié)議履行相關(guān)職責(zé)，上述問(wèn)題的產(chǎn)生既不是物業(yè)管理公司造成，也不屬于物業(yè)管理的范圍。因此，如果業(yè)主以這些原因作為其拖欠物業(yè)管理費(fèi)的理由，顯然不能得到法律的支持。某業(yè)主在公共地方亂堆亂放，物業(yè)公司某業(yè)主在公共地方亂堆亂放，物業(yè)公司應(yīng)怎么處理？應(yīng)怎么處理？n有些業(yè)主占用公共場(chǎng)所或在共用的樓道、大堂對(duì)方貨物或垃圾，侵害了其他業(yè)主的利益；當(dāng)其他業(yè)主向物業(yè)管理公司投訴時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)作出處理。物業(yè)管理公司處理此事時(shí)要依據(jù)合同或公約的約定，并按照有關(guān)法規(guī)處理。路上障礙物絆倒業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)責(zé)任嗎？路上障礙物絆倒業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)責(zé)任嗎？n物業(yè)管理公司

30、對(duì)所管理的物業(yè)有收取管理費(fèi)的權(quán)利，對(duì)區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目有進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治的義務(wù)。物業(yè)管理公司應(yīng)保證其所管理的物業(yè)不對(duì)他人人身和財(cái)產(chǎn)造成危險(xiǎn)和損害，雖然道路有別于一般財(cái)產(chǎn)，但仍是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。如果物業(yè)管理公司知道道路上有障礙物可能對(duì)行人的人身和財(cái)產(chǎn)安全存在危險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取有效措施。否則，路上障礙物對(duì)業(yè)主造成損害，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)如何處理？開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)如何處理？n根據(jù)地方有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)的收取主要是根據(jù)買(mǎi)房人得到的產(chǎn)權(quán)證上面積來(lái)收取，如果開(kāi)發(fā)商在為買(mǎi)房人辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)

31、沒(méi)有將所送面積進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的說(shuō)明，那么在收取物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)候?qū)凑瘴此兔娣e之前的面積來(lái)計(jì)算。現(xiàn)在很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在促銷(xiāo)時(shí)，采用送陽(yáng)臺(tái)、花園、閣樓、地下室的做法。這樣一來(lái)，買(mǎi)房人只花房子本身的錢(qián)便可以得到額外的一部分面積。實(shí)踐中，物業(yè)管理費(fèi)的收取將直接取決于房產(chǎn)證上標(biāo)明的面積。如果產(chǎn)權(quán)證上的面積沒(méi)有將贈(zèng)送的面積算上，買(mǎi)房人不用交納這部分管理費(fèi)。業(yè)主私人花園的權(quán)屬與管理費(fèi)業(yè)主私人花園的權(quán)屬與管理費(fèi)n花園如果是為某專(zhuān)有的物業(yè)所配套的，要看該專(zhuān)有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)證上是否包含花園的面積，如包括，花園就成為業(yè)主的專(zhuān)有部分，業(yè)主所交管理費(fèi)的面積應(yīng)包含花園。由于花園是露天的，向公共區(qū)域敞開(kāi)，花園的建筑格式、面貌為公共區(qū)域

32、的外觀(guān)，是物業(yè)管理區(qū)域景觀(guān)權(quán)的一部分，因此，該業(yè)主不能肆意改變用途或更改原有之風(fēng)格。如果產(chǎn)權(quán)證上沒(méi)有包含花園的面積，且不符合原公共區(qū)域的規(guī)劃，原則上應(yīng)將該私人花園回歸其公共屬性。高層住宅的首層住戶(hù)應(yīng)否承擔(dān)電梯費(fèi)用？高層住宅的首層住戶(hù)應(yīng)否承擔(dān)電梯費(fèi)用？n首層業(yè)主與首層以上的業(yè)主對(duì)電梯享有按份共有權(quán)。但在事實(shí)當(dāng)中，首層業(yè)主通常不需要使用電梯，因此電梯對(duì)首層業(yè)主來(lái)講意義不大。國(guó)際上關(guān)于首層電梯是否交費(fèi)也有兩種完全不同的觀(guān)點(diǎn)：一種認(rèn)為電梯是公共服務(wù)產(chǎn)品，不可能也無(wú)法絕對(duì)實(shí)現(xiàn)公平分?jǐn)偅虼耸讓訕I(yè)主應(yīng)與其他業(yè)主一樣共同平均分?jǐn)?；一種認(rèn)為電梯的運(yùn)行費(fèi)、管理費(fèi)、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)主要是因?yàn)槭褂枚鸬?，首層業(yè)主并無(wú)實(shí)

33、際使用，徒有其名而無(wú)其實(shí)，只承擔(dān)義務(wù)不享受權(quán)利。n我個(gè)人的觀(guān)點(diǎn)是首層住戶(hù)應(yīng)該交納電梯的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用。首先，從財(cái)產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系來(lái)看，電梯屬樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人共有，共有財(cái)產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用應(yīng)由全體產(chǎn)權(quán)人負(fù)擔(dān)。其次，從電梯服務(wù)的特點(diǎn)來(lái)看，電梯服務(wù)屬于公共性服務(wù)，公共性服務(wù)具有非排他性和非競(jìng)爭(zhēng)性的特點(diǎn)。因此，我們不能排斥任何人去乘電梯，電梯的運(yùn)行費(fèi)用也不會(huì)因?yàn)槟骋粋€(gè)人不去乘坐而減少。最后，從實(shí)際操作上講，如果同意首層住戶(hù)不交電梯費(fèi)，就會(huì)引起一系列的連鎖反應(yīng)：二層、三層住戶(hù)會(huì)以不使用電梯為由拒絕交納電梯費(fèi)，甚至更高層的住戶(hù)也不交納電梯費(fèi)用，其結(jié)果是電梯費(fèi)無(wú)人交納，電梯無(wú)法運(yùn)行。如果服務(wù)有折扣的，收費(fèi)也應(yīng)有折扣。是否

34、越高層的住戶(hù)其承擔(dān)的電梯維護(hù)費(fèi)是否越高層的住戶(hù)其承擔(dān)的電梯維護(hù)費(fèi)就越高？就越高？n在現(xiàn)實(shí)中高層的業(yè)主雖然電梯運(yùn)行距離遠(yuǎn)但未必使用的頻次高，低層的業(yè)主雖然電梯運(yùn)行距離近但未必使用的頻次低，即使同樣的頻次和距離不同的乘坐人數(shù)造成電梯承受的負(fù)荷不等，電梯運(yùn)行的費(fèi)用和折舊也不相同。所以，電梯維護(hù)費(fèi)不能簡(jiǎn)單以其樓層高低來(lái)決定。未交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主能否當(dāng)業(yè)委會(huì)未交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主能否當(dāng)業(yè)委會(huì)委員？委員？ 首先，權(quán)利和義務(wù)對(duì)等是一個(gè)整體概念，不能把它抽象為業(yè)主交費(fèi)和有權(quán)當(dāng)業(yè)委會(huì)委員對(duì)等。我們不能說(shuō)某人偷稅，沒(méi)有盡公民義務(wù)就剝奪他的公民權(quán)。 其次，要看不交費(fèi)的業(yè)主又沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，這要靠廣大業(yè)主去辨別。如果讓不理解

35、物業(yè)管理、不支持物業(yè)管理工作、只顧謀取私利的人當(dāng)委員，對(duì)小區(qū)管理是不利的。 再有，公民權(quán)不是誰(shuí)都可以剝奪的，業(yè)主的選舉權(quán)和被選舉權(quán)不是開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司可以剝奪的，也不是某個(gè)政府主管部門(mén)可以剝奪的。開(kāi)發(fā)商減免管理費(fèi)的承諾是否有效？開(kāi)發(fā)商減免管理費(fèi)的承諾是否有效？n如果開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主減免僅是為促銷(xiāo)而做的口頭承諾，那么對(duì)物業(yè)公司沒(méi)有約束力。從有關(guān)法律規(guī)定看，收取物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有權(quán)利擅自處分他人的權(quán)利。n開(kāi)發(fā)商承諾是否有效，要看其是否有物業(yè)管理公司的授權(quán)委托書(shū)。如果開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者出示了物業(yè)管理公司減免管理費(fèi)的授權(quán)委托書(shū)，那就是物業(yè)公司的承諾。這種情況下，物業(yè)公司必須依照承諾，在

36、其管理的有效期內(nèi)不得向業(yè)主收取全額物業(yè)管理費(fèi)。如果開(kāi)發(fā)商書(shū)面承諾 由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼，并不涉及物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)，也是合法有效的，業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商依照其承諾，為自己補(bǔ)貼這部分費(fèi)用。n根據(jù)規(guī)定，如果物業(yè)管理公司對(duì)開(kāi)發(fā)商的承諾不予追認(rèn)，開(kāi)發(fā)商減免物業(yè)管理費(fèi)的承諾對(duì)物業(yè)公司沒(méi)有約束力，買(mǎi)房人不能要求物業(yè)管理公司減免物業(yè)管理費(fèi)。如果買(mǎi)房人有證據(jù)能夠證明開(kāi)發(fā)商確實(shí)做出過(guò)減免物業(yè)管理費(fèi)的承諾，那么就可以要求開(kāi)發(fā)商按承諾兌現(xiàn)：由開(kāi)發(fā)商支付減免的物業(yè)管理費(fèi)給物業(yè)公司，買(mǎi)房人則按開(kāi)發(fā)商承諾減免后的標(biāo)準(zhǔn)交納管理費(fèi)。為何物業(yè)管理費(fèi)不能免為何物業(yè)管理費(fèi)不能免n物業(yè)管理費(fèi)不完全是物業(yè)管理公司的收入，其中很大的一部分要投

37、入到物業(yè)中的各種消耗。從理論上來(lái)說(shuō)，如果部分人不交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)總額就會(huì)減少，相應(yīng)地用于消耗的款項(xiàng)也會(huì)減少，提供的物業(yè)服務(wù)會(huì)打折扣。那些交齊物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主擁有得到完善物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利，這對(duì)于他們是不公平的，免收的物業(yè)管理費(fèi)最終還是攤到了其它業(yè)主頭上。 n有些發(fā)展商或物業(yè)管理公司稱(chēng)：免交的物業(yè)管理費(fèi)是由該小區(qū)的物業(yè)管理公司的營(yíng)業(yè)的利潤(rùn)抵消的。這種說(shuō)法不能說(shuō)沒(méi)有道理，但實(shí)際上很難操作。因?yàn)槭杖∥飿I(yè)費(fèi)時(shí)，利潤(rùn)還根本算不出來(lái)，弄的不好還可能出現(xiàn)虧損。而用來(lái)替代收費(fèi)的利潤(rùn)一不合財(cái)務(wù)規(guī)則；二這種黑箱操作容易使廣大的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的動(dòng)作產(chǎn)生不信任感。業(yè)主擅自在外墻打孔裝空調(diào)怎么辦？業(yè)主擅自在

38、外墻打孔裝空調(diào)怎么辦？n房屋建筑共有部分包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳等，外墻面居于小區(qū)房屋建筑的共有部分，其維修、養(yǎng)護(hù)和管理屬于業(yè)主委托的物業(yè)管理公司管理事項(xiàng)，當(dāng)業(yè)主對(duì)外墻面造成損毀和外觀(guān)上的破壞時(shí)，物業(yè)管理公司有權(quán)按照全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例予以制止、批評(píng)教育，并在其造成損失的情況下責(zé)令其賠償損失。n物業(yè)管理公司和業(yè)主之間難免有一些矛盾，業(yè)主不能只顧小區(qū)業(yè)主的集體利益和物業(yè)管理公司的權(quán)利和職能的行使而只顧個(gè)人的利益行事。雙方應(yīng)按規(guī)定行事，用協(xié)商的方式解決爭(zhēng)端。物業(yè)公司突然停電造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失是物業(yè)公司突然停電造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？n案例在某住宅小區(qū)

39、，江先生住宅為辦公和住宅在一起。有一天，江先生正在為某公司設(shè)計(jì)一套大型的室內(nèi)裝修效果圖，工作將結(jié)束，卻突然停電了，電腦未保存的工作成果化為烏有。經(jīng)查，這次停電是由于物業(yè)管理公司維修電路而停電，且停電未通知業(yè)主。江先生要求物業(yè)管理公司賠償損失而發(fā)生糾紛。n點(diǎn)評(píng)一般情況下，因斷電不會(huì)造成電器損壞，只會(huì)造成電器不能使用，一旦恢復(fù)供電，電器可恢復(fù)使用。特殊情況下，因供電事故造成電器損壞時(shí)，需由權(quán)威部門(mén)認(rèn)定事故原因，分清事故責(zé)任。若認(rèn)定為物業(yè)公司未盡義務(wù)或責(zé)任事故，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。本案中物業(yè)管理公司未盡職責(zé)，造成江先生的損失應(yīng)由物業(yè)管理公司賠償損失。建筑物已過(guò)保修期發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題物業(yè)管建筑物已過(guò)保修期

40、發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題物業(yè)管理公司應(yīng)否承擔(dān)維修責(zé)任？理公司應(yīng)否承擔(dān)維修責(zé)任？n案例某住宅小區(qū)部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)自家的自來(lái)水有異味，要求物業(yè)管理公司進(jìn)行檢查。經(jīng)物業(yè)管理公司檢查人員沿著管道線(xiàn)路逐段打開(kāi)檢查，最終發(fā)現(xiàn)由于排污管破裂，污水漫溢，滲透到蓄水池內(nèi)，造成自來(lái)水污染。全部業(yè)主要求物業(yè)管理公司賠償經(jīng)濟(jì)損失。物業(yè)管理公司辯稱(chēng)：污水管破裂是因?yàn)榻ㄖ静捎昧瞬缓细竦墓こ滩牧?，所造成的損失應(yīng)由建筑公司和開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)。開(kāi)發(fā)公司辨稱(chēng)：小區(qū)已交付使用多年，早已超過(guò)建設(shè)部保修期（1年）的規(guī)定，排污 管破裂造成的損失是物業(yè)管理公司檢查不細(xì)致、維修不及時(shí)造成的，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。建筑公司辨稱(chēng)：工程交付時(shí)驗(yàn)收合格，且已

41、過(guò)1年保修期，自己無(wú)須承擔(dān)責(zé)任。n點(diǎn)評(píng)排污管因質(zhì)量問(wèn)題而導(dǎo)致排污管破裂，污水滲透，毫無(wú)疑問(wèn)是施工質(zhì)量問(wèn)題、材料質(zhì)量問(wèn)題，完全應(yīng)由開(kāi)發(fā)商及施工單位負(fù)責(zé)。如果新建樓宇在保修期內(nèi)可以直接找建筑商修理，并要求經(jīng)濟(jì)賠償。如果超過(guò)了保修期，在正常情況下屬于施工質(zhì)量問(wèn)題，還是應(yīng)由開(kāi)發(fā)商、建筑商負(fù)責(zé)。物業(yè)管理公司在建筑商蓋好房、開(kāi)發(fā)商賣(mài)完房離開(kāi)后，承擔(dān)了管理服務(wù)工作?，F(xiàn)在發(fā)生了問(wèn)題，自然物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)維修 任務(wù)，費(fèi)用可由維修基金支付。另外，物業(yè)公司還應(yīng)對(duì)飲用了污染水生病的住戶(hù)進(jìn)行慰問(wèn)，并適當(dāng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。n法院在受理此案時(shí)，發(fā)現(xiàn)樓房已過(guò)了保修期，物業(yè)公司在接管樓房時(shí)也沒(méi)提出什么問(wèn)題，過(guò)了保修期之后的責(zé)任應(yīng)由物

42、業(yè)公司承擔(dān)，所以判決物業(yè)公司及時(shí)修理好管道，賠償住戶(hù)造成的經(jīng)濟(jì)損失。n本案的發(fā)生說(shuō)明了物業(yè)管理前期介入的必要性和重要性。同時(shí)也提醒了物業(yè)管理公司在接管樓宇時(shí)應(yīng)詳細(xì)地進(jìn)行綜合驗(yàn)收，保證各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施的完好，以免代建筑商、開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。裝修返水造成損失誰(shuí)負(fù)責(zé)？裝修返水造成損失誰(shuí)負(fù)責(zé)？n案例某小區(qū)業(yè)主吳先生搬進(jìn)了其購(gòu)買(mǎi)的一套三居室。搬進(jìn)新房不到一個(gè)月，發(fā)現(xiàn)其主臥室衛(wèi)生間的地漏返水，三間臥室及走廊地面鋪裝的復(fù)合地板大部分被污水浸泡了，踢腳板、臥室門(mén)和門(mén)套的下沿也被水浸泡，屋內(nèi)臭味彌漫。物業(yè)公司在疏通中發(fā)現(xiàn)，原來(lái)阻塞的部位是在該套房屋下部與樓下房屋相連的主下水管線(xiàn)處，阻塞物有水泥等裝修垃圾和其他生活垃圾。吳先生認(rèn)為由于物業(yè)管理公司未履行職責(zé)造成了很